Bijlage - Raadsvoorstel Verordeningen Starters- en Duurzaamheidslening 20160526.pdf

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering d.d.

26 mei 2016

Agendanummer:

Collegevergadering d.d. 19 april 2016 Portefeuillehouder:

J.C.M. Wierikx en F. Harteveld

Registratienummer: 339549

Voorstel 1. vaststellen van de “Verordening Starterslening gemeente Halderberge” 2. vaststellen van de “Verordening Duurzaamheidslening gemeente Halderberge” 3. het reeds in de begroting 2016 gereserveerd budget voor de Starterslening ook in te zetten voor de Duurzaamheidslening Samenvatting Voorgesteld wordt om de verordeningen inzake de Starterslening en Duurzaamheidslening vast te stellen. De voorwaarden van de Starterslening worden hierdoor aangepast en de Duurzaamheidslening wordt ingevoerd. Voorgesteld wordt om de regelingen in te laten gaan op 1 juli 2016.

Inleiding De gemeenteraad heeft het college verzocht om een voorstel voor de raad waarin duidelijk wordt gemaakt op welke wijze er invulling gegeven gaat worden aan het verlenen van een Starterslening. En daarbij alle mogelijke stimuleringsmaatregelen in ogenschouw te nemen. Op 3 november 2015 heeft het college een voorgenomen besluit genomen om de voorwaarden voor de Starterslening aan te passen en te starten met de regeling voor het verstrekken van Duurzaamheidsleningen. Uw raad is hierover geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld om een zienswijze hierover te geven. Aangezien er geen zienswijzen zijn ingediend tegen het voorstel ligt de definitieve uitwerking nu aan u voor in dit raadsvoorstel. Starterslening De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starters maximaal kunnen lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NGH). Het is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De eerste 3 jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na de 3 jaar volgt een inkomenstoets, waarna de starter een marktconforme rente en aflossing gaat betalen. Indien nodig vindt er om de 3 jaar een nieuwe inkomenstoets plaats, afhankelijk van de inkomensontwikkeling van de starter.

Op 25 september 2008 heeft de gemeenteraad het startersbeleid gemeente Halderberge en de Verordening VROM Starterslening gemeente Halderberge vastgesteld. En inmiddels zijn er 112 leningen verstrekt aan starters. (maart 2016) Gemiddeld worden er ongeveer 14 leningen per jaar verstrekt. De gemiddelde Starterslening bedraagt ca. € 27.650,-. Pagina 1 van 6

Duurzaamheidslening De Duurzaamheidslening is een lening met een korting op de rente voor de financiering van energiebesparende maatregelen in en aan een woning. De aanvrager kan hiermee kosten besparen op woonlasten, een beter wooncomfort en een bijdrage leveren aan het terugdringen van de CO2 uitstoot. De Duurzaamheidslening is bestemd voor particuliere woningeigenaren en betreft –net als de Starterslening- een revolverend fonds. Dit wil zeggen dat het uitgeleende geld door aflossing weer terug komt in het gemeentelijke revolving fund en op dat moment weer beschikbaar komt voor nieuwe leningen. Blijverslening De Blijverslening is een lening die SVn vanaf eind 2015 heeft ingevoerd. Deze lening is een stimuleringsinstrument voor het levensloopbestendig maken van particuliere woningen en het aanbrengen van woningaanpassingen waardoor mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. De mogelijkheden voor een Blijverslening worden meegenomen in de Woonvisie (gepland gemeenteraad oktober 2016) waar een overkoepelende afweging plaatsvindt over alle mogelijke stimuleringsmaatregelen met betrekking tot langer zelfstandig thuis blijven wonen. Het voorliggende voorstel blijft binnen de financiële kaders die reeds zijn opgenomen in de begroting.

Effecten De starters- en Duurzaamheidslening stimuleert de doorstroming op de woningmarkt, de realisatie van nieuwbouwprojecten, het behoud van starters in Halderberge, courant woningbezit en levert een bijdrage aan de milieudoelstellingen. Starterslening Door de Starterlening wordt er aan starters een grotere kans geboden op de Halderbergse koopwoningmarkt. Enerzijds wordt hierdoor een bijdrage geleverd om vooral de jongere doelgroep in Halderberge te behouden en anderzijds wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming op de woningmarkt. Duurzaamheidslening De Duurzaamheidslening stimuleert gewenst milieubewust gedrag en bevordert duurzaamheid waarmee een bijdrage wordt geleverd aan het raads- en coalitieprogramma en de strategische agenda West-Brabant. Voor particuliere woningeigenaren is de Duurzaamheidslening aantrekkelijk door de aantrekkelijke leningsvoorwaarden. Met deze lening kan een verhoging van comfort, vermindering van energielasten, bijdrage aan milieu en een meer courant woningbezit ontstaan. Overwegingen De duurzaamheidlening is passend binnen “visie duurzame ontwikkeling”, sluit aan bij de regionale doelstelling om in 2050 energieneutraal te zijn en raads- en collegeprogramma waarin als belangrijk thema de zorg voor het milieu en duurzaamheid opgenomen is.

Hierbij is onder andere concreet benoemd dat het college energiebesparende maatregelen wil stimuleren in de woningvoorraad. Het voorstel geeft een stimuleringsinstrument voor de nieuwbouw (Starterlening) en de bestaande woningvoorraad (Duurzaamheidslening en starterslening) en blijft naar verwachting binnen de reeds door de gemeenteraad gestelde financiële kaders (zie financiële paragraaf). Er wordt voorgesteld om in te stemmen met onderstaande voorwaarden die verwerkt zijn in de bijgevoegde verordeningen:

Pagina 2 van 6

Voorwaarden Starterslening -

-

-

-

Voorwaarden Duurzaamheidslening

De aanvrager moet op het moment van de aanvraag een huurwoning of wooneenheid bewonen of inwonend zijn en niet eerder een woning in eigendom hebben gehad; de hoogte van de Starterlening is maximaal 20% van de verwervingskosten, met een maximum van € 30.000,-; de Starterlening en de eerste hypotheek moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG); Het hypotheekbedrag is lager of gelijk aan de kostengrens van de NHG (maximale prijsgrens). De huidige kostengrens per juli 2015 is € 245.000 en per 1 juli 2016 wordt dit € 225.000. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten, zoals notariskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting. NHG rekent standaard 6% voor deze bijkomende kosten. Dit betekent dat het aankoopbedrag van de woning, inclusief eventuele verbouwingskosten, maximaal € 231.132,- mag zijn. Ook als de bijkomende kosten lager zijn dan 6% of eigen middelen ingebracht wordt, blijft het maximale aankoopbedrag om een hypotheek met NHG af te sluiten € 231.132,-.

-

-

-

-

-

Leenbedrag minimaal € 2.500 en maximaal € 15.000. Tot een bedrag van € 7.500 geldt een looptijd van 10 jaar. Voor een hoger bedrag bedraagt de looptijd 15 jaar; De rente wordt vastgesteld op de datum van binnenkomst van de aanvraag bij SVn en is gebaseerd op het 10 - of 15-jaars rentetarief van SVn, met daarop een korting van 3% (minimaal rentepercentage 0,50%). De rente staat gedurende de looptijd van de lening vast; De afsluitkosten voor de woningeigenaar bedragen 2%. Deze worden door SVn in rekening gebracht; De Duurzaamheidslening is bedoeld voor de bestaande woonruimte (dus geen nieuwbouw) die eigendom is van een particuliere woningeigenaar en die geschikt en bestemd is voor permanente bewoning; Tot de duurzaamheidsmaatregelen worden gerekend:  Warmtepomp  Zonnepanelen  Zonneboiler  Kleinschalige windturbine  Gevelisolatie  Dakisolatie  Vloerisolatie  Raamisolatie

Bovenstaande uitgangspunten zijn verwerkt in de bijgevoegde verordeningen. Bij invoering van deze verordeningen wordt de huidige “verordening VROM Starterslening” ingetrokken. Risico's Beperking betalingsrisico’s Er zijn betalingsrisico’s echter worden deze beperkt door de BKR-toets en Nationale Hypotheek Garantie (NHG). SVn is aangesloten bij het BKR. SVn toetst of de aanvragers van de starters- en duurzaamheidslening geregistreerd staan bij het BKR ten behoeve van het voorkomen en beperken van krediet- en betaalrisico’s voor de gemeente en het voorkomen en beperken van overkreditering van kredietnemers, alsmede ten behoeve van het leveren van een bijdrage aan het voorkomen van problematische schuldsituaties. Bij de Starterlening geldt dat zowel de eerste hypotheek (bij de bank) als de tweede hypotheek (de Starterslening) moet worden afgesloten met NHG, verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Met de NHG staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van de hypotheek (bedrag). Budget starters- en Duurzaamheidslening Uit ervaringscijfers van SVn blijkt dat een gemiddelde Duurzaamheidslening €10.000,- tot €11.000,- bedraagt, het maximale leenbedrag is €15.000,-. Met de voorgestelde storting voor de Duurzaamheidslening van €200.000,- kunnen er minimaal 13 en gemiddeld 20 Duurzaamheidsleningen worden verstrekt in 2016.

Indien het aantal aanvragen hoger is zal

Pagina 3 van 6

het budget voor de Duurzaamheidslening uitgeput zijn voor het einde van het jaar. Een nieuwe storting zal in 2017 pas weer gedaan kunnen worden. Mocht blijken dat er structureel meer aanvragen zijn dan budget zal er opnieuw een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd. (voor de nadere financiële onderbouwing zie paragraaf middelen) Wijziging Starterslening In verband met strengere regelgeving op het gebied van hypotheken en leningen zal de Starterlening in zijn huidige vorm uiterlijk tot 1 januari 2017 bestaan. Op dit moment is SVn bezig met het aanpassen van de lening zodat deze aan alle nieuwe voorwaarden van AFM voldoet. De beleidsdoelstellingen blijven gelijk enkel het product wordt gewijzigd. Mogelijk heeft deze aanpassing tot gevolg dat de gemeenteraad in 2016 een aangepaste verordening moet vaststellen.

Middelen Starterslening De gemeente heeft voor de Startersleningen een “Revolving Fund” bij de SVn, wat inhoudt dat rente en aflossing terug vloeien in het fonds waardoor er weer geld beschikbaar komt voor nieuwe leningen. De leningen worden uit dit fonds verstrekt. Met de vastgestelde Kadernota 2012 als basis zijn in de Programmabegroting 2016 meerjarig stortingen in het fonds bij SVn opgenomen. De hoogte van de stortingen was gebaseerd op het gemiddelde van 18 te verstrekken leningen per jaar. Duurzaamheidslening Voor de uitvoering van de Duurzaamheidslening wordt na besluitvorming in de gemeenteraad € 200.000 op de nieuwe rekening courant van SVn gestort. In de begroting is voor 2016 rekening gehouden met een storting van € 360.000, hiervan is reeds € 160.000 euro gestort voor voortzetting van de Starterslening. Uit ervaringscijfers van Svn blijkt dat een gemiddelde lening €10.000 tot € 11.000 bedraagt met een maximum van € 15.000. Met deze storting zullen er minimaal 13 en gemiddeld 20 leningen worden verstrekt. Vanuit begrotingsoogpunt wordt het in de begroting gehanteerde vaste rentepercentage (2,5%) toegerekend aan de geïnvesteerde middelen. Zoals SVn aangeeft wordt bij een Duurzaamheidslening een korting verleend op het rentepercentage. Het rentetarief voor 2016 bedraagt 1,6%.

Aangezien de te betalen rente lager is dan de 2,5% waarmee in onze begroting wordt gerekend ontstaat er een rentederving. Dit betekent dat het fonds bij SVn minder aan rente ontvangt waardoor er minder beschikbaar komt voor nieuwe leningen. Hoe hoog de rentederving wordt is afhankelijk van de hoogte van het totale bedrag dat aan leningen is uitgezet. Jaarlijks budget Momenteel zijn de stortingen in het fonds gebaseerd op eerdere berekeningen bij de Kadernota 2012. Met de wijziging van de Startersregelingen de komst van de duurzaamheidsregeling is het nog maar de vraag of deze stortingen toereikend, dan wel te hoog zijn. Voorgesteld wordt om op basis van de werkelijk verstrekte leningen jaarlijks een voorstel aan de gemeenteraad voor te leggen om de hoogte van het beschikbare budget/storting vast te stellen. In artikel 3 van beide verordeningen is deze afspraak opgenomen. Administratieve druk De uitvoering van de starters- en de Duurzaamheidslening geeft een administratieve druk op verschillende vlakken: informatieverstrekking aan potentiele aanvragers, de behandeling van aanvragen en toekenning van leningen, communicatie en monitoring van financiën en aanvragen.

Pagina 4 van 6

Uitvoering / verdere procedure Voorgesteld wordt om de nieuwe regelingen per 1 juli 2016 te laten starten. In de tussentijd zullen de verordeningen gepubliceerd worden (Staatscourant en Halderbergse Bode) en wordt er ingestoken op de communicatie van de invoering/ wijziging van de leningen. Zowel de duurzaamheids- als Starterlening zijn lopend totdat het budget voor dat jaar is uitgeput. Jaarlijks zal de starters- en Duurzaamheidslening gemonitord worden waarbij de stand van zaken wordt weergegeven. Dit zal in december in de gemeenteraad worden voorgelegd waarbij ook een voorstel wordt bijgevoegd over het inzetten van het budget. Overleg gevoerd met- burgerparticipatie Er is overleg gevoerd met SVn over de mogelijkheden van de regelingen en ook is er contact geweest met Duurzaam Halderberge. Communicatie Na het genomen besluit zullen beide Verordeningen gepubliceerd worden. Daarnaast wordt er ingestoken op de communicatie van de invoering/wijziging van de leningen. Voorstel Wij stellen u voor: 1. vaststellen van de “Verordening Starterslening gemeente Halderberge” 2. vaststellen van de “Verordening Duurzaamheidslening gemeente Halderberge” 3. het reeds in de begroting 2016 gereserveerd budget voor de Starterslening ook in te zetten voor de Duurzaamheidslening Burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: Ter inzage:

1. Verordening Starterslening gemeente Halderberge 2. Verordening Duurzaamheidslening gemeente Halderberge -

Pagina 5 van 6

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 april 2016;

BESLUIT: 1. vaststellen van de “Verordening Starterslening gemeente Halderberge” 2. vaststellen van de “Verordening Duurzaamheidslening gemeente Halderberge” 3. het reeds in de begroting 2016 gereserveerd budget voor de Starterslening ook in te zetten voor de Duurzaamheidslening

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge d.d. 26 mei 2016, de griffier,

de voorzitter,

A. Koenen

G.A.A.J. Janssen

Pagina 6 van 6