bijlage Raadsvoorstel 20-04-2017 - opzet exploitatie cultuurcluster.pdf

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering d.d.

20 april 2017

Agendanummer:

Collegevergadering d.d. Portefeuillehouder:

J.C.M. Paantjens, J.C.M. Wierikx Registratienummer: 356660

Voorstel 1. Voor de herontwikkeling van het religieus erfgoed van de gebieden Saint Louis en St. Anna in Oudenbosch kredieten beschikbaar te stellen van: a. € 1.000.000 voor de aankoop van de gerenoveerde kapel van Saint Louis en Mariabouw inclusief ondergrond; b. € 958.000 voor de inrichting van het openbaar gebied. 2. In de gemeentelijke begroting de volgende baten en lasten op te nemen: a. baten: verkoopopbrengst St. Anna € 1.800.000; b. baten: verkoopopbrengst Mariaschool € 307.000; c. baten: bijdrage uit het fonds bovenwijkse voorzieningen voor de onderscheidenlijke projecten € 535.400; d. lasten: de boekwaarde van complex St. Anna, zijnde € 2.250.000 af te schrijven; e. lasten: sanering asbestdak van de kapel St. Anna € 250.000; f. lasten: verhuiskosten van de toekomstige gebruikers van het cultuurcluster € 163.800 g. lasten: kwartiermaker voor het opstellen van een programma van eisen voor het cultuurcluster en een directievoerder voor het bouwproces, samen € 100.000; h. lasten: post onvoorzien voor de ontwikkeling van het cultuurcluster € 50.000; i. het saldo van baten en lasten ad € 175.375 te onttrekken aan de algemene reserve. 3. De opzet van de exploitatie van het cultuurcluster vast te stellen. 4. In te stemmen met de verkoop van het complex St. Anna aan ZAB BV voor € 1.800.000. 5. In te stemmen met de verkoop van de Mariaschool aan Woonkwartier voor € 307.000. 6.

In te stemmen met de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw van Van Agtmaal BV na renovatie voor € 1.000.000 (gebouwen € 700.000; ondergrond € 300.000). 7. In te stemmen met het inrichten van het openbaar gebied nabij de locaties St. Anna, Saint Louis en Mariaschool voor een bedrag van € 958.000. 8. Kennis te nemen van het voornemen van het college om voor de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw in gerenoveerde staat af te wijken van het inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Halderberge. 9. Vast te stellen de 4e begrotingswijziging.

bijlage Raadsvoorstel 20-04-2017 - opzet exploitatie cultuurcluster

Pagina 1 van 14

Samenvatting De provincie Noord-Brabant, de gemeente Halderberge, Woningcorporatie Woonkwartier, Aannemersbedrijf Van Agtmaal BV en ZAB bv en hebben overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van een belangrijk deel van het historische religieus erfgoed in het centrum van Oudenbosch. Met deze plannen wordt beoogd om de culturele voorzieningen Fideï et Arti, Heemkundige Kring Broeder Christofoor, KBO afdeling Oudenbosch, Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum, Openbare Bibliotheek VANnU en Zouavenmuseum te huisvesten in de kapel en de Mariabouw van het voormalige jongensinternaat Instituut Saint Louis. Om deze herhuisvesting mogelijk te maken verwerft de gemeente de kapel en de Mariabouw. De vrij komende Mariaschool en de aangrenzende Reginabouw (nu in gebruik door het Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum) worden verkocht aan Woonkwartier en ontwikkeld tot woningen. Het complex St. Anna wordt verkocht aan ZAB bv en vervolgens ontwikkeld tot woningen en pastorie, inclusief parochieel centrum. De huidige pastorie wordt gesloopt. Het oude raadhuis aan de Markt (nu in gebruik door het Zouavenmuseum) en cultureel centrum Fideï et Arti worden op termijn verkocht.

Inleiding Op 2 maart 2006 zijn de gemeente en ZAB bv een realisatieovereenkomst overeengekomen voor de ontwikkeling van een nieuw gemeentehuis en de herontwikkeling van het voormalige meisjespensionaat St. Anna in Oudenbosch, bestaande uit een voorbouw, kapel, aula en parkeerplaats. De voorbouw en de bovenverdieping van de kapel waren tot 2008 in gebruik als gemeentehuis. Op de begane grond van de kapel is tot op heden Openbare Bibliotheek VANnU gevestigd. De aula was tot 2013 in gebruik bij het Centrum voor de Kunsten Amadeus (muziekschool). In 2008 heeft de gemeente het nieuwe gemeentehuis aan de Parklaan in gebruik genomen. De huur met Amadeus is in 2013 geëindigd. Het complex is nu in gebruik voor tijdelijke bewoning en huisvest diverse voorzieningen. De realisatieovereenkomst uit 2006 voorzag in de ontwikkeling van 88 woningen in de voorbouw van St. Anna, op de locatie van de te slopen aula en op de parkeerplaats. Tot voor kort bleek het niet mogelijk om voor het complex St. Anna woningbouwplannen te ontwikkelen tegen een sluitende exploitatie die tevens recht doet aan het karakter van het complex en van de directe omgeving. Aan de zuidzijde van de Markt bevond zich het jongensinternaat Instituut Saint Louis, dat werd geleid door de Congregatie van de Broeders van de Heilige Aloysius Gonzaga.

Veel gebouwen van Saint Louis hebben in de loop der jaren een nieuwe bestemming gekregen. In 2008 verkochten de Broeders de kapel en de daar achter gelegen St. Josephbouw aan Aannemersbedrijf Van Agtmaal BV te Oudenbosch. Wooncorporatie Woonkwartier (voorheen Bernardus Wonen) ontwikkelde St. Joseph tot woonzorgcomplex De Herbergier. Van Agtmaal wenst ook de kapel van Saint Louis te ontwikkelen, maar heeft daar tot op heden geen nieuwe bestemming voor kunnen vinden. De kapel wordt incidenteel gebruikt voor concerten, lezingen en huwelijken. Op zondag- en woensdagmiddag is de kapel open voor publiek en er vinden rondleidingen plaats. Naast de kapel van Saint Louis staat de zogenoemde Mariabouw. Tussen de kapel en de Mariabouw bevindt zich de kleine cour (speelplaats); een besloten ruimte van circa 40 x 20 meter. Mariabouw en kleine cour zijn eigendom van Woonkwartier. Die heeft de wens om de Mariabouw een nieuwe bestemming te geven. De provincie Noord-Brabant streeft naar het behoud van grote erfgoedcomplexen door middel van ontwikkeling en hergebruik. Dit ligt vast in het provinciale ‘Investeringsprogramma Grote Erfgoedcomplexen’ (de Erfgoedfabriek).

Pagina 2 van 14

Dit investeringsprogramma maakt onderdeel uit van de Agenda van Brabant. Het is bedoeld om beeldbepalende cultuurhistorisch waardevolle complexen te behouden voor de toekomst en deze te laten functioneren als identiteitsdragers van het bijzondere leef- en vestigingsklimaat in Brabant. Dit met de ambitie om Brabant te ontwikkelen als top regio op het gebied van kennis en innovatie. De provincie is bereid gevonden om te investeren in de ontwikkeling en het hergebruik van het historische religieus erfgoed in het centrum van Oudenbosch op voorwaarde dat die investering past binnen de provinciale kaders van het ‘Programma grote erfgoedcomplexen’. De provincie, gemeente, Woonkwartier, Van Agtmaal en ZAB zijn sinds enige tijd in overleg over een gezamenlijke aanpak van zowel het complex St. Anna als het complex Saint Louis. In december 2014 hebben deze partijen een intentieovereenkomst vastgesteld met als uiteindelijk doel om gezamenlijk te komen tot een visie voor een duurzame herontwikkeling met een haalbare exploitatie van de complexen St. Anna en Saint Louis. De samenwerkende partijen zijn inmiddels zover gevorderd dat een principe overeenstemming is bereikt voor de herontwikkeling en exploitatie. Met dit voorstel informeren wij uw raad allereerst over de bereikte principe overeenstemming. Verder stellen wij u in de gelegenheid uw zienswijzen en bedenkingen kenbaar te maken.

Tenslotte stellen wij voor om een aantal concrete besluiten te nemen die uitvoering van deze plannen mogelijk te maken. Samengevat voorziet ons voorstel in de uitvoering van de volgende plannen: 1. De kapel van Saint Louis en de naastgelegen Mariabouw worden gerestaureerd en met elkaar verbonden door middel van een glazen gang. Kapel en Mariabouw gaan fungeren als cultureel centrum. De entree is voorzien in de Mariabouw aan de zijde van parkeerplaats Achter ’t Postkantoor. De voormalige kleine cour wordt buitenruimte voor deze nieuwe functie. Het nieuwe cultureel centrum gaat plaats bieden aan de voorzieningen in het huidige cultureel centrum Fideï et Arti, Heemkundige Kring Broeder Christofoor, KBO afdeling Oudenbosch, Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum, Openbare Bibliotheek VANnU en Zouavenmuseum. De gemeente wordt eigenaar van dit cultureel centrum. 2. De basisscholen De Schakel en de Mariaschool zijn onlangs gefuseerd en gaan verder onder de naam De Schittering. Deze wordt gevestigd in het gebouw van De Schakel aan de St. Annastraat in Oudenbosch. Naar verwachting wordt De Schittering in 2017 in gebruik genomen. De Mariaschool komt dan vrij en wordt juridisch eigendom van de gemeente. Het Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum is gevestigd in de zogenoemde Reginabouw. Deze is gekoppeld aan de Mariaschool en is eigendom van de gemeente.

De gemeente verkoopt de Mariaschool en de Reginabouw aan Woonkwartier. Die ontwikkelt het complex tot woningen. 3. De gemeente verkoopt het complex St. Anna aan ZAB bv. Partijen geven hiermee uitvoering aan de ‘Realisatieovereenkomst ontwikkeling nieuw gemeentehuis en herontwikkeling St. Anna’ uit 2006. Het voormalige gemeentehuis wordt verbouwd tot woningen, met behoud van de monumentale waarde. ZAB bv heeft inmiddels een principeovereenkomst bereikt met Woonkwartier en Van Agtmaal over de afname van de woningen. De planvorming heeft tevens als uitgangspunt dat de huidige pastorie aan de Markt (bestaande uit een woning voor de pastoor en het administratief centrum van de Bernardusparochie) wordt gesloopt. Naast de vier partners die verantwoordelijk zijn voor de beoogde herontwikkeling van de complexen St. Anna en Saint Louis is daarom ook het bestuur van de r.k. Parochie H. Bernardus van Clairvaux een belangrijke partner.

Pagina 3 van 14

Er hebben gesprekken plaatsgevonden met het bestuur van de parochie, waarbij gesproken is over de verhuizing van de functie van de huidige pastorie naar St. Anna. In vervolggesprekken zullen alle aspecten rond de verhuizing van de pastorie naar St. Anna goed in kaart worden gebracht. Dit met het oog op de intentie om de pastorie op een goede manier te integreren in het St. Anna-complex en het slopen van de bestaande pastorie. Woonkwartier wordt eigenaar van de kapel St. Anna en zoekt daar een passende invulling voor. 4. Het pand Markt 68, gelegen tegenover de basiliek is een rijksmonument met een religieus verleden. Ooit gesticht als Latijns College is het achtereenvolgens gebruikt door de paters Jezuïeten, de Paters van de Heilige Familie en de Broeders van Saint Louis. Omstreeks 1995 werd het entreegebouw van Hotel (tegenwoordig Brasserie) Tivoli. Het entreegebouw staat al jaren leeg en detoneert in het straatbeeld. Het pand is eigendom van Van Agtmaal die het ontwikkelt tot drie luxe, grote koopappartementen. 5. Achter de Mariabouw bevond zich de tenniscour van het internaat. Deze is momenteel in gebruik als tijdelijke parkeerplaats. Op de locatie van deze voormalige tenniscour ontwikkelt Van Agtmaal circa vijftien appartementen in de vrije sector onder de projectnaam Gonzagaplein.

De opbrengst van de grondquote van dit toekomstige appartementencomplex komt ten goede aan het totale saldo van de projecten in het Ontwikkelkader Religieus Erfgoed Oudenbosch. Zonder deze ontwikkeling van dit appartementencomplex zou een extra financieel tekort ontstaan op het project. 6. In de nabijheid van de Mariabouw bevindt zich de begraafplaats van de Broeders van Saint Louis. Deze begraafplaats is in zijn geheel rijksmonument. De broeders hebben de wens uitgesproken om de begraafplaats in goede handen achter te laten. Ons college is momenteel in gesprek met het bestuur van de Broeders van Saint Louis om het eigendom, beheer en onderhoud van de begraafplaats over te nemen. Met die overname is geen koopprijs gemoeid. Het spreekt voor zich dat met het beheer en onderhoud van de begraafplaats kosten zijn gemoeid. De inzet van die middelen is thans niet opgenomen in de begroting en meerjarenraming. Ons college staat in beginsel positief tegenover het verzoek van de Broeders van Saint Louis. Voor een meer uitgebreide toelichting verwijzen wij naar bijlage 1: Concept Ontwikkelkader Religieus Erfgoed Centrum Oudenbosch.

Effecten Door uw besluit zal het centrumgebied van Oudenbosch op een kwalitatief hoogwaardige manier worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk centrum. Dit valt samen met de reconstructie van het Markttracé. Die koppelt het aanwezige erfgoed aan de noordkant (Basiliek, St. Anna en Protestantse kerk) met het erfgoed aan de zuidkant (Saint Louis, voormalig Latijns College- (nu Brasserie Tivoli en Markt 68). De grote, en nu voornamelijk leegstaande, rijksen gemeentemonumenten worden gerenoveerd en krijgen nieuwe functies. Deze voornamelijk oude, maar wellicht ook nieuwe, functies zullen zeker een impuls geven aan de leefbaarheid en de toeristische aantrekkingskracht van de kern Oudenbosch; en daarmee ook van de gemeente Halderberge. Het omringende openbare gebied zal worden vernieuwd op een kwaliteitsniveau dat gelijk is aan de kwaliteit van het Jezuïetenplein, parkeerplaats Achter ’t Postkantoor en Saint Louisplein.

Pagina 4 van 14

In onderstaande tabel zijn de gebouwen (complexen St. Anna en Saint Louis) weergegeven met hun en oude en nieuwe functie: Gebouw/gebied Kapel Saint Louis / Mariabouw

Oude functie Kapel / Internaat

Nieuwe functie Cultureel centrum waar plaats is voor Fideï et Arti, Heemkundige Kring Broeder Christofoor, Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum, Openbare Bibliotheek VANnU en Zouavenmuseum, maar waar ook instanties zoals KBO afdeling Oudenbosch en SINE ruimten kunnen huren om activiteiten te ontplooien.

Kleine cour

Cour (speelplaats)

Ruimte achter aula /cour Tenniscour

Cour Sport

St. Anna pensionaat St. Anna nieuwbouw 1995 St. Anna muziekschool

Gemeentehuis

Binnentuin/plein voor terras en openluchtactiviteiten en dergelijke. Parkeren. Complex Gonzagaplein: 15 appartementen inclusief parkeren. 15 huur appartementen 6 koopappartementen

St. Anna achter kapel Natuurhistorisch en Volkenkundig museum Mariaschool Achterspeelplein Mariaschool Voorspeelplein Mariaschool Huisvesting Heemkundige Kring Broeder Christofoor Entreegebouw Markt 68

Aula / muziekschool / CvK Amadeus Parkeren Museum Onderwijs

7 grondgebonden koopwoningen 13 grondgebonden sociale huurwoningen inclusief parkeren appartementen (zie Mariaschool)

Onderwijs

10 sociale huurappartementen en 4 grondgebonden sociale huurwoningen Rijbaan/erf/parkeren

Onderwijs

Parkeren in `t groen

Tentoonstelling

Rijbaan/erf/parkeren

Woning/kantoor

3 koopappartementen

Voor een meer uitgebreide toelichting verwijzen wij naar bijlage 2: Situatieschets.

De gemeente heeft onlangs voor het totale centrumgebied Oudenbosch een parkeerstudie uitgevoerd. Uit de onderstaande parkeerbalans volgt dat er voor de voorgenomen projecten voldoende parkeerruimte beschikbaar is. Parkeerbalans Centrumgebied ten noorden van de Markt (St. Anna) Gebied Cultuurcluster kapel Saint Louis Centrum gebied ten zuiden van de Markt (Tivoli)

werkdag middag 26

avond/nacht

koopavond

-28

-14

Zaterdag middag 26

45 2

28 0

6 17

20 32

73

0

9

78

Voor een meer uitgebreide toelichting verwijzen wij naar bijlagen: 3A Parkeerbalans tabellen 3B Parkeerbalans tekening

Pagina 5 van 14

Overwegingen De grote, monumentale, vaak aaneengesloten gebouwen van de (voormalige) instituten St. Anna en Saint Louis geven een stedelijk allure aan de kern van Oudenbosch. Met de uitvoering van de voorgestelde besluiten krijgen deze complexen een nieuwe en duurzame functie. Met de invulling van het gebied van het nu leegstaande complex St. Anna met woningbouw en door de buitenruimte kwalitatief hoogwaardig in te richten geeft dit een positieve impuls aan het beleven van de Basiliek als de toeristische trekpleister van Oudenbosch. Door de bestaande culturele voorzieningen te clusteren in Saint Louis kan het nieuwe cultuurcentrum een voedingsbodem vormen voor de samenwerking van tal van culturele voorzieningen in Halderberge. Daarnaast liggen er kansen om de kapel van Saint Louis in te zetten voor grotere muziekevenementen met een meer regionale en zelfs nationale uitstraling. De samenwerking in één complex zal op den duur economisch voordeel opleveren, terwijl de kwaliteit en effectiviteit zullen toenemen. Het direct invullen met woningbouw van de Mariaschool en Reginabouw voorkomt leegstand en verpaupering van dit gebied. Risico's De voorgestelde plannen zijn ambitieus en voor Halderbergse begrippen omvangrijk. Er kleven daarom ook risico’s aan deze plannen. De risico’s die kleven aan de ontwikkeling van de complexen c.q. locaties St.

Anna, Saint Louis, Markt 68, Mariaschool en Gonzagaplein hebben wij gecategoriseerd naar het soort risico. Daarbij hebben wij voor elk risico de kans van optreden en de verwachte gevolgen vermeld. Wij hebben de risico’s verdeeld in de categorieën: klein, middelgroot en groot. Aangezien niet alle risico’s financieel zijn te vertalen, hebben wij er niet voor gekozen om de gevolgen van elk risico te kwantificeren in euro’s. Bij elk risico noemen wij -voor zover van toepassing en in dit stadium van het proces nog mogelijk- beheersmaatregelen die genomen (kunnen) worden om de risico’s (kans en / of gevolg) voor de gemeente zo veel als mogelijk te voorkomen of te reduceren. Hieronder treft u een korte omschrijving van de risico’s aan. 1

Omschrijving risico Niet of niet tijdige verkoop woningen.

Kans Klein

Gevolgen Middelgroot

Beheersmaatregelen Woonkwartier en ZAB BV garanderen de afzet van de woningen in St. Anna. Woonkwartier staat ook garant voor de afname van de geplande woningen op de locatie Mariaschool.

2

Onzekerheid over de sloop van de pastorie en de verhuizing naar St. Anna.

Klein

Klein

Ook als de sloop van de pastorie geen doorgang vindt, zullen de plannen tot herontwikkeling van St. Anna worden uitgevoerd.

3

Hogere renovatiekosten die kunnen resulteren in een negatief financieel resultaat. Dit negatieve resultaat komt in principe voor rekening van de samenwerkende partijen, waaronder de gemeente.

Middelgroot

Klein

Second opinion door externe partij uitgevoerd. Conclusie: geen onvoorziene risico’s. Oprichting bouwteam, waar provincie, gemeente en aannemer zitting in nemen.

Pagina 6 van 14

Gemeente huurt kwartiermaker in om programma van eisen te bewaken. Gemeente huurt directievoerder in om de bouwkwaliteit in het bouwproces te bewaken. Provincie, gemeente, Woonkwartier en Van Agtmaal storten elk € 50.000 in de post onvoorzien ontwikkeling cultuurcluster. De stuurgroep beheert deze post Dit risico aanvullend in de paragraaf weerstandsvermogen van de zomernota 2017 mee te nemen. 4

Exploitatie cultuurcluster niet kostendekkend

Klein

Klein

Opstellen meerjarig onderhoudsplan (MOP). Verwerven van subsidie van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) voor het onderhoud van de kapel van Saint Louis.

5

Onderlinge samenwerking en verbondenheid tussen de diverse partijen en culturele voorzieningen.

Middelgroot

Middelgroot

Gemeente huurt kwartiermaker in met expertise op het gebied van cultuur- en cultuurcentra.

6

Leegstand na het vrij vallen van de panden Zouavenmuseum en Fideï et Arti.

Middelgroot

Middelgroot

Zo spoedig mogelijk starten met een separaat vervolgtraject voor de ontwikkeling van deze gebouwen.

7

Terugvorderen van onverenigbare staatssteun (inclusief rente) door Europese Commissie of nationale rechter. Het daardoor duurder uitvallen van het programma religieus erfgoed.

Klein

Middelgroot

Taxeren van de panden. Als de getaxeerde waarden substantieel lager zijn dan de boekwaarden is er geen sprake van (onverenigbare) staatssteun. Toepassen ‘de minimisverordening’. Als de getaxeerde waarden substantieel hoger zijn dan de boekwaarde kan eenmalig een subsidie ten hoogste € 200.000 aan koper of verkoper worden verstrekt. Toepassen Algemene groepsvrijstellingsverordening (AGVV). Als de getaxeerde waarde van het cultuurcluster hoger is dan de boekwaarde en toepassing van de ‘de-minimis-verordening’ niet mogelijk blijkt kan, met toepassing van de AGVV, steun worden verleend voor de instandhouding van het cultureel erfgoed. Steun op basis van de AGVV-verordening

Pagina 7 van 14

moet vooraf worden gemeld aan de Europese commissie.

8

Ontwikkeling van het cultuurcluster gaat niet door als de gemeente, tegen de wens van de eigenaar, voor de renovatie van de kapel vasthoudt aan haar eigen aanbestedingsbeleid. Dit kan mogelijk tot bezwaren leiden van derden. Eén-op-één gunning aan eigenaar leidt tot een onzekerheid in de jaarrekening 2017.

Klein

Groot

Met dit openbare raadsvoorstel verleent de gemeente een passende mate van openbaarheid. Potentiële inschrijvers verkrijgen zo toegang tot informatie over de opdracht. De onderdelen van het programma religieus erfgoed vormen zelfstandige projecten zonder onderlinge vervlechting van financiële geldstromen. Immers: de gemeente verstrekt geen financiële bijdrage, loopt geen risico’s en stelt geen bijzondere eisen aan de ontwikkeling van de geplande woningbouw op de locaties St. Anna, Mariaschool en Gonzalaplein. Er zijn geen andere beheersmaatregelen mogelijk. Er is geen alternatief, behalve afzien van renovatie en koop. Dat Is niet wenselijk.

9

10

Afwentelen van het fiscale risico van de met BTW-belaste levering van de kapel van Saint Louis door de eigenaar op de gemeente.

Klein

Belastingdienst merkt de exploitatie van het cultuurcluster aan als belastingplichtig volgens de Wet op de vennootschapsbelasting.

Klein

Middelgroot

De ruimten in het cultuurcluster voor tenminste 90% te verhuren aan gebruikers van met BTW-belaste prestaties. De eerste verdieping van de Mariabouw (vooralsnog) niet renoveren, tenzij verhuurders worden gevonden die met BTWbelaste prestaties leveren.

Klein

Exploitatie zodanig inrichten dat deze niet valt onder vennootschapsbelasting Afspraken maken met de belastinginspecteur.

Voor een meer uitgebreide analyse verwijzen wij naar de bijlagen: 4. Risicoanalyse 5. 6. 7.

Staatssteun Fiscale aspecten Inkoop- en aanbesteding

Middelen Financiële middelen Pagina 8 van 14

Binnen deze ontwikkeling zijn verschillende partijen betrokken, waarmee een aantal afspraken is gemaakt. Zo brengen de betrokken partijen hun eigendommen in tegen de boekwaarde. Verder zijn partijen overeengekomen dat zij, ieder voor zover het hen aangaat, het openbaar gebied, de nieuwbouwwoningen en de te renoveren / restaureren gebouwen na realisatie afnemen. Tenslotte is de afspraak gemaakt dat de bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen die de ontwikkelaars aan de gemeente betalen voor de realisatie van de woningen, door de gemeente geïnvesteerd worden in het plan. Voor het totaalinzicht beschrijven wij hieronder kort de financiële gevolgen van de benodigde investeringen en de exploitatielasten met de voorgestelde dekking. A. Investeringen (kapitaalkredieten) Voor de realisatie van de projecten moet de gemeente zelf investeren. In onderstaand overzicht zijn de benodigde investeringen weergegeven. Deze investeringsbedragen bestaan uit de aan- en verkoopprijs van gebouwen en gronden (locatie Sint Anna, kapel van Saint Louis en Mariabouw, en Mariaschool) en de aanlegkosten van het totale openbare gebied. De investeringsbedragen resulteren in structurele kapitaallasten in de vorm van rente en afschrijving. Daarmee is nu nog geen rekening gehouden in de begroting en meerjarenraming.

Project Cultuurcluster Mariaschool (openbaar gebied) Sint Annaplein (openbaar gebied) Appartementen Gonzagaplein

Aankoopprijs € 1.000.000 € 0 € 0 n.v.t.

openbaar gebied € 326.847 € 180.329 € 450.824 n.v.t.

investering € 1.326.847 € 180.329 € 450.824 n.v.t.

B. Exploitatielasten begroting Naast de structurele (kapitaal-)lasten zijn er bij de realisatie van het cultuurcluster ook incidentele lasten die niet mogen worden geactiveerd (zoals bijvoorbeeld groot onderhoud). Vanaf 2024 zijn asbest dakbedekkingen niet langer toegestaan. Eigenaren van panden met asbest dakbedekkingen moeten deze voor 2024 verwijderen. Deze wetenschap drukt de waarde van panden met een asbest dak aanzienlijk. Een koper weet immers dat hij uiterlijk 2023 wordt geconfronteerd met hoge saneringskosten. De kapel van St. Anna is voorzien van asbest leien. Wij kiezen er voor om deze voor de verkoop te vervangen door een nietasbesthoudende dakbedekking. De saneringskosten bedragen € 250.000. Overigens geldt dat alle panden binnen het project vrij van asbest worden geleverd. Verder betaalt de gemeente de verhuiskosten van de gebruikers naar het nieuwe cluster. De (voorgestelde) verkoopopbrengst voor de locatie Sint Anna bedraagt € 1.800.000. Lasten Cultuurcluster Mariaschool St. Anna Appartementen Gonzagaplein kwartiermaker en directievoerder Post onvoorzien Totaal

Incidenteel € 163.800 € € 703.975 € € 100.000 € 50.000 € 1.017.775

Structureel € 54.342 € 9.016 € 22.541 € € € € 85.899

Baten Mariaschool

Incidenteel Structureel * € 307.000 € -

* dit betreft de kapitaallasten van de investeringen zoals opgenomen in de tabel onder A investeringen

C. Exploitatielasten nieuwe cultuurcluster versus exploitatielasten huidige panden.

Pagina 9 van 14

De exploitatielasten van het nieuwe cultuurcluster zijn geraamd door het hanteren van een normbedrag per m2. In dit normbedrag zijn de vaste kosten, de beheer- en verhuurkosten, (groot) onderhoudskosten, verbruikskosten (gas, water en elektra), schoonmaak, belastingen en heffingen inbegrepen. In de huidige exploitatieopzet voor het nieuwe cultuurcluster wordt uitgegaan van een totaal oppervlak van 2.495 m2. In de begroting zijn de onderhoudskosten opgenomen van de panden, waarin nu het Zouavenmuseum, het Natuurhistorisch en Volkenkundig Museum, Fideï et Arti en de Heemkundige Kring zijn gevestigd. De bedragen komen uit het vastgestelde MeerjarenOnderhoudsProgramma gemeentelijke gebouwen (MOP), de overige huisvestingskosten worden door de gebruikers zelf betaald. In het huurbedrag is een component groot onderhoud opgenomen. Voor het nieuwe cultuurcluster zal er een onderhoudsplan worden opgesteld. Voor het onderhoud van gemeentelijke gebouwen is er een onderhoudsvoorziening, Aan die onderhoudsvoorziening worden jaarlijks bedragen gedoteerd op basis van de opgestelde onderhoudsplannen en bedragen onttrokken voor de onderhoudslasten. Aan de onderhoudsvoorziening zullen ook de (onderhouds-)subsidies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) worden gedoteerd. Na realisatie van het nieuwe cultuurcluster zijn de exploitatielasten voor rekening van de gemeente.

Voor de toekomstige huurders geldt dat zij na de verhuizing naar het cultuurcluster niet voor hogere huisvestingslasten komen te staan dan hun huidige huisvestingskosten. Voor de toekomstige huurders geldt dat zij BTW betalen over de huursom. Dat geldt niet voor de Heemkundige Kring Broeder Christofoor, omdat deze geen met BTW-belaste prestaties verricht, zoals de verkoop van museumkaartjes. In de huidige situatie zijn de verenigingen in meerdere gebouwen gehuisvest. De totale exploitatielasten bedragen nu € 93.465. Nadat de verenigingen over zijn gegaan naar het nieuwe cultuurcluster geeft dit een exploitatielast van € 87.508. Dit betekent per saldo een structureel voordeel van € 5.957 per jaar. In de bijlage is een overzicht van de berekende gemeentelijke exploitatie van het cultuurcluster op basis van bovenstaande uitgangspunten opgenomen. D. Dekking De financiële gevolgen van de realisatie van bovengenoemde projecten voor de begroting zijn incidenteel € 1.017.775 en structureel € 85.899 per jaar. Dekking van de incidentele lasten vindt plaats door de verkoopopbrengst van de Mariaschool ad. € 307.000 en de betaalde bijdrage uit de reserve bovenwijkse voorzieningen ad. € 535.400 in te zetten. Voor het restantbedrag van € 175.375 wordt een onttrekking uit de Algemene reserve voorgesteld.

In de bijlage is tevens het verloop van de toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves opgenomen. De structurele kapitaallasten ad. € 38.000 van het cultuurcluster worden opgenomen in de exploitatie van het nieuwe cultuurcluster. Het resterende bedrag aan structurele lasten van € 47.899,- wordt gedekt door het inzetten van de, in de huidige begroting opgenomen, stelpost voor exploitaties van multifunctionele accommodaties (MFA) ad. € 49.691. Overige middelen Economische effecten Het centrumgebied wordt op een kwalitatief hoogwaardige manier afgemaakt tot een aantrekkelijk centrum. Dit valt samen met de reconstructie van het Markttracé, die het aanwezige erfgoed aan de noordkant (St. Anna, Basiliek) koppelt met het erfgoed aan de zuidkant (Saint Louis. De grote, en nu voornamelijk leegstaande, monumenten worden gerenoveerd en krijgen nieuwe functies. Deze voornamelijk oude maar wellicht ook nieuwe functies zullen zeker een impuls geven aan de leefbaarheid en de toeristische aantrekkingskracht van het centrum.

Pagina 10 van 14

Het centrum wordt zodoende de plaats om publieksfuncties, detailhandel en horeca te concentreren; wat ook een stimulans van het ondernemersklimaat kan betekenen Daarnaast worden de waardevolle plekken in de omgeving van Oudenbosch aan elkaar gesmeed. Denk bijvoorbeeld aan de bosrijke gebieden ten zuiden van Oudenbosch en het watergebied ten noorden van Oudenbosch, alsmede de monumenten in de andere kernen. Maar ook de koppeling van het religieus erfgoed in het centrum met het havengebied. Het uiteindelijke doel is het aantrekken van meer toeristen en die ook nog eens verleiden tot een langere verblijfstijd Duurzaamheid en inclusief beleid Uitgangspunt van de totale herontwikkeling is duurzaamheid. Hierbij is er geen plaats voor het slopen en vervangen van monumentale panden, maar het opnieuw geschikt maken van deze panden voor hun nieuwe functies. Het uitgangspunt daarbij is om dat te doen met minimale ingrepen die noodzakelijk zijn om de gebouwen weer geschikt te maken. Waar mogelijk zullen energie beperkende maatregelen worden toegepast. Voor wat betreft de herinrichting van de openbare ruimte zal zo veel als mogelijk gebruikt gemaakt worden van oude gebakken klinkers die uit ander projecten zijn vrijgekomen. Administratieve druk Uw besluit leidt niet tot een siginificante toe- of afname van de administratieve lasten.

Uitvoering / verdere procedure Als uw raad instemt met ons voorstel concretiseren wij het onderhandelingsresultaat met partijen en verwerken die in een samenwerkingsovereenkomst. Ook stellen wij een plan van aanpak op om te komen tot een cultureel centrum. Verder zullen de nodige planologische procedures starten. Overleg gevoerd met Over het onderhandelingsresultaat is intensief overleg gevoerd met de direct betrokken partijen. Dat zijn de provincie Noord-Brabant, woningcorporatie Woonkwartier, Aannemersbedrijf Van Agtmaal BV en ZAB BV. Daarnaast is overleg gevoerd met de indirect betrokkenen: de r.k. Parochie H. Bernardus van Clairvaux en de Congregatie van de Broeders van de Heilige Aloysius Gonzaga. Verder zijn de verenigingen en instellingen die zich mogelijk gaan vestigen in het cultuurcluster geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Zij hebben in beginsel hun medewerking toegezegd. Burgerparticipatie Wij hebben ons bij de totstandkoming van dit voorstel laten adviseren door de direct en indirect betrokken partijen. ‘Adviseren’ vormt de derde trede op de participatielader. In het project religieus erfgoed is het beslissen voorbehouden aan uw raad en ons college. Communicatie Nadat wij uw raad in kennis hebben gesteld van ons voorstel hebben wij dit gecommuniceerd met de andere drie partijen, te weten de provincie, Van Agtmaal en Woonkwartier.

De betrokken verenigingen en instellingen hebben wij in een persoonlijk gesprek in kennis gesteld van de plannen. Ook hebben wij de media geïnformeerd. Voorstel Ingevolge artikel 160 van de Gemeentewet is ons college bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijk handelingen, zoals de aankoop en verkoop van onroerend goed. Artikel 169 van de Gemeentewet bepaalt dat het college de raad vooraf inlichtingen geeft over dergelijke besluiten indien de raad daarom verzoekt. Deze bepalingen zijn nader uitgewerkt in de Financiële verordening Halderberge 2015, zoals vastgesteld door uw raad op 30 oktober 2014. Artikel 7 van die verordening bepaalt dat ons college niet besluit over de aan- en verkoop van goederen, waarvan de waarde uitstijgt boven € 100.000 dan nadat uw raad is geïnformeerd over het voornemen en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en

Pagina 11 van 14

bedenkingen ter kennis van ons college te brengen. Mede gelet op samenhang tussen de besluiten en het daarmee gemoeide belang hebben wij gemeend het geheel van besluiten voor te leggen aan uw raad.

Concreet stellen wij uw raad daarom voor te besluiten om: 1 Voor de herontwikkeling van het religieus erfgoed van de gebieden Saint Louis en St. Anna in Oudenbosch kredieten beschikbaar te stellen van: a. € 1.000.000 voor de aankoop van de gerenoveerde kapel van Saint Louis en Mariabouw inclusief ondergrond; b. € 958.000 voor de inrichting van het openbaar gebied. 2. In de gemeentelijke begroting de volgende baten en lasten op te nemen: a. baten: verkoopopbrengst St. Anna € 1.800.000; b. baten: verkoopopbrengst Mariaschool € 307.000; c. baten: bijdrage uit het fonds bovenwijkse voorzieningen voor de onderscheidenlijke projecten € 535.400; d. lasten: de boekwaarde van complex St. Anna, zijnde € 2.250.000 af te schrijven; e. lasten: sanering asbestdak van de kapel van St. Anna € 250.000; f. lasten: verhuiskosten van de toekomstige gebruikers van het cultuurcluster € 163.800 g. lasten: kwartiermaker voor het opstellen van een programma van eisen cultuurcluster en een directievoerder bouwproces € 100.000; h. lasten: post onvoorzien voor de ontwikkeling van het cultuurcluster € 50.000; i. het saldo van baten en lasten ad € 175.375 te onttrekken aan de algemene reserve. 3. De opzet van de exploitatie van het cultuurcluster vast te stellen. 4. In te stemmen met de verkoop van het complex St. Anna aan ZAB BV voor € 1.800.000. 5.

In te stemmen met de verkoop van de Mariaschool aan Woonkwartier voor € 307.000. 6. In te stemmen met de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw van Van Agtmaal BV na renovatie voor € 1.000.000 (gebouwen € 700.000; ondergrond € 300.000). 7. In te stemmen met het inrichten van het openbaar gebied nabij de locaties St. Anna, Saint Louis en Mariaschool voor een bedrag van € 958.000. 8. Kennis te nemen van het voornemen van het college om voor de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw in gerenoveerde staat af te wijken van het inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Halderberge. 9. Vast te stellen de 4e begrotingswijziging. Burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage:

1. Concept Ontwikkelkader Religieus Erfgoed Centrum Oudenbosch 2. Situatieschets 3. A. Parkeerbalans tabellen B. Parkeerbalans tekening 4. Risicoanalyse 5. Staatssteun 6. Inkoop- en aanbesteding 7. Fiscale aspecten 8. A. 4e begrotingswijziging B. 4e programmawijziging

Pagina 12 van 14

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 maart 2017; gelet op de artikelen 160 en 169 van de Gemeentewet, alsmede artikel 8 van de Financiële Verordening; BESLUIT: 1. voor de herontwikkeling van het religieus erfgoed van de gebieden Saint Louis en St. Anna in Oudenbosch kredieten beschikbaar te stellen van: a. € 1.000.000 voor de aankoop van de gerenoveerde kapel van Saint Louis en Mariabouw inclusief ondergrond b. € 958.000 voor de inrichting van het openbaar gebied; 2. in de gemeentelijke begroting de volgende baten en lasten op te nemen: a. baten: verkoopopbrengst St. Anna € 1.800.000 b. baten: verkoopopbrengst Mariaschool € 307.000 c. baten: bijdrage uit fonds bovenwijkse Vvoorzieningen voor de onderscheidenlijke projecten € 535.400 d. lasten: de boekwaarde van het complex St. Anna, zijnde € 2.250.000 af te schrijven e. lasten: sanering asbest dak van de kapel St. Anna € 250.000 f. lasten: verhuiskosten van de toekomstige gebruikers van het cultuurcluster € 163.800 g. lasten: kwartiermaker voor het opstellen van een programma van eisen cultuurcluster en een directievoerder bouwproces € 100.000 h. lasten: post onvoorzien voor de ontwikkeling van het cultuurcluster € 50.000 i. het saldo van baten en lasten ad € 175.375 te onttrekken aan de Algemene reserve; 3.

de opzet van de exploitatie van het cultuurcluster vast te stellen; 4. in te stemmen met de verkoop van het complex St. Anna aan ZAB BV voor € 1.800.000; 5. in te stemmen met de verkoop van de Mariaschool aan Woonkwartier voor € 307.000; 6. in te stemmen met de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw van Van Agtmaal BV na renovatie voor € 1.000.000 (gebouwen € 700.000; ondergrond € 300.000); 7. in te stemmen met het inrichten van het openbaar gebied bij de locaties St. Anna, Saint Louis en Mariaschool voor een bedrag van € 958.000; 8. kennis te nemen van het voornemen van het college om voor de aankoop van de kapel van Saint Louis en de Mariabouw in gerenoveerde staat af te wijken van het inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Halderberge; 9. vast te stellen de 4e begrotingswijziging.

bijlage Raadsvoorstel 20-04-2017 - opzet exploitatie cultuurcluster

Pagina 13 van 14

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge d.d. 20 april 2017, de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. J. Vonk - Vedder

Pagina 14 van 14