bijlage financieel.pdf

Geheim Financiële bijlage bij raadsvoorstel religieus erfgoed d.d. 17 december 2020 Op 15 oktober 2020 heeft de raad een besluit genomen over het project religieus erfgoed. Bij dit voorstel ging een geheime bijlage. Tijdens de raadsvergadering van 14 januari 2021 wordt de raad een voorstel gedaan voor het opnieuw vaststellen van randvoorwaarden. De financiële consequenties die eerder in de geheime bijlage bij het raadsvoorstel dat op 15 oktober 2020 zijn opgenomen, gelden ook nu nog steeds. In het onderstaande is in de format van de oorspronkelijke financiële bijlage een update verwerkt vanwege de thans voorliggende gewijzigde randvoorwaarden voor uitgifte voor de locatie St. Anna. In het raadsvoorstel zijn de financiële bedragen niet opgenomen en is geheimhouding opgelegd.

1. Koopprijs St. Anna Ten behoeve van de verkoop van de locatie St. Anna is door het bureau Gloudemans enkele jaren geleden (14 september 2017) een taxatierapport opgesteld voor de verkoop van de locatie St. Anna. Op grond van dat taxatierapport is een waarde toegekend aan de locatie van € 1.217.466,--. Deze taxatie kwam tot stand aan de hand van een aantal uitgangspunten: • 21 appartementen in het kloostercomplex (€ 385.466,-• 20 grondgebonden woningen (€ 582.000,--) • Niet nader bepaalde functie voor de kapel ( € 250.000,--) De uiteindelijke waarde kan pas worden vastgesteld op basis van het te realiseren programma. Met de randvoorwaarden worden meerdere opties opengelaten. Gestreefd is een bandbreedte te realiseren. In de volgende alinea is daarvan een illustratie gegeven. In het voorstel worden enerzijds ruimere anderzijds beperkende voorwaarden genoemd. Ruimer: dat wil zeggen dat het aantal woningen niet vaststaat en er extra bouwvolume wordt toegestaan aan de voorzijde van de Markt. Ruimer omdat een soepeler parkeernorm wordt gehanteerd en omdat de mogelijkheid van sloop juist zou kunnen zorgen voor een flexibeler programma en dus een hogere opbrengst. Ruimer: In de randvoorwaarden wordt de kapel buiten beschouwing gelaten.

Dat betekent dus dat er een lagere waarde kan worden gerealiseerd, maar daar staat tegenover dat een vermoedelijk verliesgevend deel niet hoeft te worden gerealiseerd. Beperkter: omdat een maximale bouwoppervlakte wordt voorgeschreven, verplichte oppervlakte groen en de (mogelijkheid tot) sloop die ook kostenverhogend zou kunnen werken. Verder zijn de stedenbouwkundige en architectonische

In het voorstel ten behoeve van uw raad van 15 oktober 2020 is de getaxeerde opbrengst afgerond op € 30.000,-- per woning. Om toch een minimum opbrengst op te nemen zou een bedrag van € 900.000,-- indicatief kunnen worden opgenomen. Iedere woning boven 30 woningen betekent dan een extra opbrengst van € 30.000,-- per woning. Verder is een grondquote van 15 % van de von-prijs voor woningen van 80/90 m2 gebruikelijk. Nu er sprake is van enerzijds ruimere en anderzijds beperktere randvoorwaarden is het realistisch om ten aanzien van de boekwaarde eveneens het aanvankelijk begrote bedrag aan te houden. In het voorstel is opgenomen dat de Nota kostenverhaal van toepassing is. Dat betekent dat de kosten van planologische begeleiding en bestemmingsplannen etc. voor rekening van de koper zijn. Daarnaast is ook een bedrag verschuldigd van € 2.000,-- per woning, zijnde een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Dat bedrag (€ 2000,-- per woning) dient dan vervolgens als dekkingsbedrag voor de kosten van het bouw- en woonrijpmaken van die delen die openbaar blijven, zoals aanvankelijk de bedoeling was in de oorspronkelijke overeenkomst.

Alternatief is dat de locatie volledig bouw- en woonrijp wordt gemaakt en dat teruglevering vervolgens van de openbare delen plaatsvindt tegen kostprijs onder de voorwaarde dat vooraf een prijs en kwaliteit is afgesproken Financieel betekent dit dat wanneer er een transactie tot stand komt er een lagere verkooprijs tot stand komt en dus als gevolg daarvan een lagere boekwaarde. De aanbieding aan ZAB b.v. of een andere marktpartij zal geschieden onder voorbehoud dat de verkoop geschiedt met inachtneming van alle vigerende wet- en regelgeving. Dat geeft ook de mogelijkheid om op basis van het werkelijke programma alsnog een taxatie uit te voeren, zodat een risico op ongeoorloofde staatssteun kan worden vermeden. Bij een openbare biedprocedure (indien ZAB b.v. geen plan indient of als het plan van ZAB b.v.resulteert een te lage koopprijs in vergelijking met de getaxeerde waarde) bepaalt de markt de waarde of verkoopprijs. Deze prijs is in wezen marktconform, tenzij deze waarde significant afwijkt van de getaxeerde waarde bij een gering aantal inschrijvers. De taxatie is met name relevant voor een eventuele aanbieding van ZAB b.v. Indien ZAB b.v. een plan voor St.

Anna indient, zal dit plan getaxeerd worden door een onafhankelijk ter zake deskundige om te kunnen oordelen of de aangeboden prijs marktconform is (ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, maar vooral ook om ons ervan te verzekeren dat er een juiste prijs wordt betaald aan de gemeente). Net zoals in het raadsvoorstel voor de vergadering van 15 oktober 2020 is aangegeven, willen wij de consequenties van uw besluit voor de boekwaarde afhankelijk stellen van de uiteindelijke opbrengst die kan worden gerealiseerd. Wij spreken wel de verwachting uit dat de voorziene opbrengst van € 1.800.000,-- vermoedelijk niet zal worden gerealiseerd. De definitieve transactie zal aan uw raad worden voorgelegd. Bij die gelegenheid wordt u dan, indien nodig, een voorstel gedaan over de financiële dekking. Voorshands blijft de boekwaarde gehandhaafd.

2. Taxatie pastorie De Pastorie is eerder door Gloudemans getaxeerd. De taxatiewaarde bedroeg € 350.000,--. Eerder heeft de Parochie aangegeven te willen onderhandelen op basis van nieuw voor oud op basis van een strikt programma van eisen. De onderhandelingen zijn gevoerd door ZAB B.V. De gemeente is wel een aantal keren bij de onderhandelingen aanwezig geweest. Daarbij is steeds het uitgangspunt geweest dat voorzien zou worden in vervangende woonruimte voor de pastoor en een kerkelijk centrum in het gebouw van St. Anna. De kosten

van vervangende woonruimte voor de pastoor en een nieuw kerkelijk centrum zouden hoger uitvallen dan de getaxeerde waarde van de huidige pastorie. Wanneer de onderhandelingen worden voorgezet, dan zal gezocht worden naar een mogelijkheid om aan het eisenpakket van de parochie zoveel mogelijk tegemoet te komen. Binnen de mogelijkheden van taxatie van de eigendommen van de Parochie en/of een bijdrage voor de herinrichting van het kerkplein willen wij trachten een transactie met de Parochie tot stand te brengen. Uiteraard zal te zijner tijd een nieuwe taxatie plaatsvinden. Als overeenstemming wordt bereikt, dan zal de verkoopovereenkomst aan de raad voor wensen en bedenkingen worden voorgelegd en zal ook de financiële dekking worden aangegeven.