Bijlage 4 - Risicoanalyse De Groene Vaart.pdf

Risicoanalyse Project: herontwikkeling voormalig sportpark Pagnevaart Datum: 18 februari 2021

ID Ongewenste gebeurtenis Discussie tussen gemeente en ontwikkelaar 1 gedurende de planvoorbereiding en realisatie

Bezwaren tegen bestemmingsplan en/of het 2 verlenen van de omgevingsvergunning

Voortgang project (planvoorbereiding en 3 realisatie) stagneert

Het bouw- en woonrijp maken vraagt om extra 4 en/of duurdere maatregelen

Tijd

4

5

4

3

Geld

2

3

2

3

Type risico en gevolgen Omgeving Kwaliteit

0

3

1

0

2

0

0

0

Veiligheid

0

0

0

0

Kans

3

2

3

3

Score

Oorzaak

Gevolg

Beheersmaatregel

24

- Financiële haalbaarheid business case ontwikkelaar komt onder druk te staan - Veranderende (economische) omstandigheden

- Vertraging - Hogere plankosten - Ontwikkelaar stelt mogelijk de financiële haalbaarheid ter discussie en probeert elders binnen het bouwplan de kosten te drukken wat mogelijk ten koste gaat van de kwaliteit.

- Periodiek overleg zodat discussiepunten vroegtijdig gesignaleerd kunnen worden - Rechten en plichten vastleggen in een realisatieovereenkomst en deze onderdeel maken van de documentatie voor de marktselectie. - Bankgarantie stellen ter nakoming van de verplichtingen

22

- Weerstand tegen de plannen / wijze waarop belangstellenden betrokken zijn

- Minder draagvlak voor de plannen - Vertraging, ambitie voor versnelde woningbouw wordt niet gehaald - Indienen van planschadeverzoeken

- Communicatie- en participatieplan opstellen en daarnaar handelen. - Vragen en zorgen adequaat oppakken. - Uitleg geven hoe de inbreng wel of niet is verwerkt in de randvoorwaarden voor de herontwikkeling.

21

- Meer tijd nodig dan verwacht - Onvoldoende sturing op planning en deadlines - Uitstel van besluitvorming - Veranderende samenstelling college en raad

- Vertraging, ambitie voor versneld woningbouw wordt niet gehaald - Extra (plan)kosten

- Realistische planning en actieve sturing/monitoring op de voortgang. - Indien nodig tijdig extra capaciteit inhuren

18

- Nieuwe (civieltechnische) kansen doen zich voor - Kosten werkzaamheden vallen hoger uit dan geraamd - Veranderende economische omstandigheden - Veranderende wet- en regelgeving

- Indien gemeente bouw- en woonrijp maakt: hogere kosten / lager financieel resultaat

- Indien gemeente bouw- en woonrijp maakt: Realistische raming opstellen en check met grondexploitatie.

- Latere start bouw vanwege niet behalen voorverkooppercentage - Woningbouwprogramma aanpassen - Hogere plankosten

- Woningbouwprogramma qua type en fasering afstemmen met andere nieuwbouwprojecten in de gemeente en regio. - Flexibilteit aan de ontwikkelaar bieden, waardoor deze binnen de randvoorwaarden kan inspelen op de marktomstandigheden

5

Woningen worden niet of later verkocht dan gepland (afzetrisico)

4

2

1

2

0

2

18

- Mismatch met de vraag: ontwikkelen van woningen in een op dat moment verkeerd segment - Veranderende economische omstandigheden

6

Ontheffing Wet natuurbescherming wordt niet of later verleend

4

1

0

0

0

3

15

- Aanvraag niet compleet, aanvulling nodig - Aanvraag is onvoldoende onderbouwd

- Vertraging bouwwerkzaamheden - Aanpassen bouwplan - Extra (advies)kosten

Advies van gecertificeerd bedrijf: tijdig nemen van mitigerende / compenserende maatregelen en opstellen van ontheffingaanvraag.

- Vertraging sloop- en bouwwerkzaamheden - Extra (advies)kosten

De benodigde onderzoeken zijn reeds uitgevoerd. In de planning van de sloop- en bouwwerkzaamheden rekening houden met de kwetsbare ecologische periodes.

Gedurende de voorbereiding en realisatie wordt een ecologisch beschermde 7 verblijfplaats aangetroffen die niet bij eerder onderzoek is waargenomen

5

2

0

0

0

2

14

Ondanks de goede onderzoeksinspanningen blijven de ecologische onderzoeken momentopnamen en kunnen zich onvoorziene verblijfplaatsen voordoen; het is een natuurrijk gebied.

8

Lagere opbrengst dan geraamd in grondexploitatie

1

5

0

1

0

2

14

- Onvoorziene omstandigheden - Onvoldoende duidelijke afspraken over (financiële) risico's

Lager financieel resultaat

Rechten en plichten vastleggen in een koop- en/of realisatieovereenkomst en deze onderdeel maken van de documentatie voor de marktselectie.

9

Vooronderzoeken wijken af van werkelijke situatie, bv. onvoorziene (water)bodemverontreiniging, archeologische vondsten etc.

3

2

1

0

0

2

12

- Veranderingen binnen de tijd - Veranderende wet- en regelgeving - Ondanks gedegen onderzoek kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen

- Vertraging - Extra (advies)kosten

De benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd. Op dit moment geen aanleiding om extra beheersmaatregelen te nemen.

Risicoanalyse Tijd (weken)

Kwaliteit

0

0

0

Geen kwaliteitsverlies

atum: 18 februari 2021

< 2 weken

1

Niet conform norm / richtlijn

2

2-4 weken

2

Niet conform eis, wel functioneel

3

4-8 weken

3

Functioneel verlies minder belangrijk onderdeel

8-12 weken 4 4 1 Discussie tussen gemeente en ontwikkelaar gedurende de planvoorbereiding 4 en -realisatie 2 > 12 weken 2 5 3 Veiligheid

4

50.000 - 100.000

3

Herstelbaar, essentieel functioneel verlies Onherstelbaar essentieel functioneel verlies

- Indien gemeente bouw- en woonrijp maakt: hogere kosten / lager financieel resultaat

Redelijke kans op ongevallen of calamiteit

- Indien gemeente bouw- en woonrijp maakt: Realistische raming opstellen en check met grondexploit atie.

3

5

> 250.000

5

Catastrofale gevolgen

2 ######## 6

0

0

Geen veiligheidsrisico's

7

< 20.000

1

Kans op kleine incidenten

5

Kleine kans op ongevallen of calamiteit

2

Grote kans op ongevallen of calamiteit

0

Geen overlast

0

0%

1

Geringe mate van overlast

1

0 - 10 %

2

Indiviuele klachten van omwonenden

2

10 -20 %

3

Klachten van omwonenden en directe omgeving

3

20 - 50 %

4

Zware hinder voor omgeving

4

50 - 70 %

5

Onacceptabele hinder en overlast

5

70 - 100 %

8

20.000 - 50.000

9

100,000 - 250.000

1

Kans

Omgeving

- Latere start bouw vanwege niet

Woningbo uwprogra mma qua type en