bijlage 3 Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed 20-7-2020.pdf

Visie Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed De Stoof en omgeving

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

1

Geschreven door Karin van den Boer Projectteam gemeente Halderberge Annemiek Coppens, Rob Timmermans Datum 20 juli 2020 Versie concept

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 04 1.2 Ambitie 04 1.3 Het gebied 04 1.4 Totstandkoming visie 04 2. Uitgangspunten voor deze visie 2.1 Anticiperen op Omgevingswet 05 2.2 Uit het gebied 05 2.2.1 Knelpunten uit het gebied 05 2.2.2 De wensen van het gebied 06 2.3 Veiligheid 07 2.4 Beleidsvisies 07 2.4.1 Beleidsvisie De Stoof (1994) 07 2.4.2 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties (2009) 08 2.4.3 Provinciaal beleid 08 2.5 De visie op het landschap 10 2.5.1 De gebiedskenmerken 10 2.5.2 De visie op hoofdlijnen 10 3. Strategie 12 3.1 Zonering 12 3.2 Strategie herstructurering vrijkomende agrarische gebouwen 12 3.3 Strategie cultuurhistorisch waardevolle bebouwing 13 4. Randvoorwaarden voor herstructurering 4.1 Gezondheid & Veiligheid 14 4.2 Duurzaamheid 14 4.3 Omgevingsdialoog 14 4.4 Kwaliteitsverbetering van het landschap 14 5. Borging 5.1 VAB-parapluplan 16 5.2 Pilot omgevingsplan gebied De Stoof en omgeving 17

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het buitengebied verandert. Agrarische bedrijven hebben het steeds moeilijker. Steeds meer bedrijven stoppen de bedrijfsvoering, met leegstand van de gebouwen tot gevolg. Leegstand en verwaarlozing van deze gebouwen heeft grote invloed op de kwaliteit van buitengebied van Halderberge. Het voorkomen van leegstaand en mogelijk strijdig gebruik van de gebouwen is noodzakelijk om het buitengebied leefbaar én veilig te houden. Deze visie biedt hiervoor een grondslag.

1.2 Ambitie Het is onze ambitie om leegstand van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied te voorkomen. Met oog voor de leefbaarheid en veiligheid in het buitengebied én met oog voor de gezondheid van de bewoners. Door het mogelijk maken en stimuleren van innovaties, creativiteit en herstructurering zijn ondernemers en bewoners minder kwetsbaar voor (ondermijnende) criminaliteit, wordt verkrotting en verrommeling tegengegaan en blijft het buitengebied vitaal.

1.3 Het gebied Voor deze visie zijn we uitgegaan van een focusgebied ten oosten van Oud Gastel: Dit focusgebied is vastgelegd in de Bestuurlijke koers Vitaal Buitengebied Halderberge, vastgesteld door de gemeenteraad op 18 april 2019. In dit gebied zijn gesprekken gevoerd om te komen tot een gezamenlijk toekomstperspectief als het gaat om toekomstbestendig gebruik van agrarisch vastgoed.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

1.4 Totstandkoming visie Om deze visie mogelijk te maken zijn gesprekken gevoerd met de inwoners en ondernemers in het gebied. Met ruim 75% van de (voormalige) agrarisch ondernemers in het focusgebied zijn “keukentafelgesprekken” gevoerd. Voor de overige inwoners en ondernemers hebben we verschillende inloopbijeenkomsten in het gebied georganiseerd met de Keet van de gemeente. Bij de Keet is in totaal 11% van de genodigden langs geweest. Iedereen die langs is geweest heeft een mooie bijdrage geleverd aan deze visie op het gebied. Dankzij alle gesprekken hebben we in beeld kunnen brengen wat de waarden, wensen en knelpunten in het gebied zijn. Bij de (voormalige) agrarisch ondernemers hebben we ook in beeld gekregen of er sprake is van eventuele opvolging of andere knelpunten met betrekking tot regelgeving waar ondernemers tegenaan lopen. Met deze informatie hebben we een goed beeld hoe de inwoners/ gebruikers het gebied willen zien over 10 jaar en wat hierbij de rol van de gemeente zou kunnen zijn. Naast deze gesprekken met de inwoners is ook informatie opgehaald bij wijkvereniging De Stoof en is gesproken met de plaatselijke ZLTO.

4

2. Uitgangspunten voor deze visie 2.1 Anticiperen op Omgevingswet Met deze visie anticiperen we op de nieuwe Omgevingswet. We spelen onder andere in op het Ja-mits principe, in plaats van Nee-tenzij. We werken hierbij op basis van vertrouwen en pakken initiatieven zoveel mogelijk integraal op. We hopen op die manier creatieve initiatieven op te laten bloeien en zo mogelijkheden te bieden naast de ruimte die het bestemmingsplan al biedt. Daarbij gaan we voor een kwaliteitsimpuls bij iedere ontwikkeling. Alleen met elkaar kunnen we het buitengebied vitaal houden.

Met deze visie bieden we een grondslag voor initiatieven die niet direct passen binnen de regels van het recente bestemmingsplan, maar waarmee wel de kwaliteit van het gebied wordt versterkt en leegstand van agrarisch vastgoed wordt voorkomen. De visie is een mooie opstap om te komen tot een pilotomgevingsplan in het kader van de Omgevingswet. Daarnaast biedt deze visie een basis om te komen tot een VAB regeling voor de gehele gemeente.

Agrarisch ondernemers Agrarisch ondernemers gaan gebukt onder de steeds zwaarder wordende landelijke regelgeving en teruglopende opbrengsten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de recente stikstofdiscussie. In het plangebied ligt een handvol veehouderijbedrijven en zij hebben allemaal dezelfde zorgen: kunnen we in de toekomst nog voldoen aan de landelijke eisen voor milieu en duurzaamheid? Hiermee is ook meteen veel onzekerheid voor de bedrijfsopvolging, als er die al is. De bedrijven waarbij geen dieren worden gehouden lijken tot op heden minder knelpunten te ervaren. Bouwvlakken zijn nog voldoende groot en er is in veel situaties ook sprake van bedrijfsopvolging. Maar ook daar horen we zorgen over de steeds veranderende regelgeving, met name op gebied van innovatie en duurzaamheid. De knelpunten waar agrarisch ondernemers tegenaan lopen hebben te maken met rijks- en provinciale regelgeving. Agrariërs geven aan voldoende ruimte te hebben op hun bouwvlakken en qua gemeentelijk beleid geen inhoudelijke knelpunten te ervaren.

Voormalige agrarisch ondernemers Agrarisch ondernemers die gestopt zijn met hun bedrijfsvoering lopen tegen andere problemen aan. Bij één derde van de agrarische percelen in het gebied hebben we te maken met voormalig agrarisch ondernemers. In de meeste gevallen zijn het mensen die nog wel als hobby een aantal dieren houden, op kleine schaal gewassen telen of op een andere manier nog werkzaamheden uitvoeren in de agrarische sector, zoals loonwerk. We hebben het hier over hobbyboeren, die naast hun gewone baan of in hun pensioenjaren kleinschalige agrarische activiteiten uitoefenen. Zij hebben geen groot inkomen uit hun agrarische werkzaamheden, gewassen of dieren, maar zorgen er wel voor dat het agrarisch vastgoed niet verpaupert en dat er levendigheid blijft door het weiden van dieren.

2.2 Uit het gebied 2.2.1 Knelpunten uit het gebied Dankzij de keukentafelgesprekken en de bijeenkomsten met de Keet hebben we een goed beeld van de knelpunten en wensen in het gebied. Hieronder een korte samenvatting van de belangrijkste knelpunten van (voormalig) agrarisch ondernemers en inwoners.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

Deze hobbyboeren komen in de knel op het moment dat zij bijvoorbeeld een stal willen vernieuwen en hiervoor een vergunning nodig hebben. Volgens het bestemmingsplan hebben zij namelijk een agrarische bestemming, maar voldoen zij in de praktijk niet aan het begrip agrarisch bedrijf. Hierdoor wonen zij feitelijk in strijd met het bestemmingsplan. Vaak is er ook sprake van een verlopen milieuvergunning of melding, en kloppen dieraantallen niet meer. De gebruiksregels van het bestemmingsplan kunnen dan belemmerend zijn voor de gewenste bouwactiviteiten,

5

die wel aan de bouwregels lijken te voldoen.

2.2.2 De wensen van het gebied Uit de gevoerde gesprekken met (agrarisch) ondernemers en inwoners zijn de volgende aandachtspunten en wensen naar voren gekomen.

(Voormalig) agrarisch ondernemers

De hobbyboeren kunnen daarom geen vergunning krijgen voor het vernieuwen van hun stal, totdat een wijziging van het bestemmingsplan heeft plaats gevonden. Bij vrijwel alle functiewijzigingen is hierbij sloop van overtollige bebouwing een eis van zowel provincie als gemeente. Dit is het grootste knelpunt waar voormalig agrarisch ondernemers tegenaan lopen. Zij willen tenslotte ‘gewoon’ blijven boeren op ‘hun’ boerderij en ervaren sloop als kapitaalvernietiging. Emoties spelen hierbij ook een rol, aangezien boerderijen vaak generaties lang tot dezelfde familie behoren. Daarnaast zijn er agrarisch ondernemers die stoppen en hun vastgoed verkopen aan bijvoorbeeld een burger of een niet-agrarisch ondernemer. De nieuwe eigenaar moet conform de bestemmingsplanregels die nu gelden ook ‘terug’ slopen tot een bepaald aantal m2 bijgebouwen, afhankelijk van de gewenste functie. Dit terwijl ook de burger of niet-agrarische ondernemer ervoor zorgt dat verpaupering en leegstand wordt voorkomen.

Inwoners Knelpunten waar inwoners tegen aan lopen, zoals bleek in de Keet, zijn voornamelijk gericht op verkeersveiligheid van het gebied. Mensen geven aan dat er sprake is van een slecht wegdek, te weinig straatverlichting en dat er gevoelsmatig erg hard wordt gereden. Ook het logistieke bedrijventerrein Borchwerf is vaak genoemd als knelpunt. Vanuit het gebied kijken veel mensen recht op de zogenaamde ‘blokkendozen’ van Borchwerf, waarbij ze niet het gevoel hebben dat hierbij iets wordt gedaan aan landschappelijke inpassing van de gebouwen. Dit in tegenstelling tot eisen waar zij zelf wel mee te maken hebben als het gaat om kwaliteitsverbetering van het landschap, bijvoorbeeld als ze meer m2 bijgebouw willen of een vormverandering van het bestemmingsvlak Wonen. Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

De (voormalig) agrarisch ondernemers geven aan dat leegstaande stallen niet persé gesloopt hoeven te worden, zolang deze goed onderhouden én in gebruik blijven. Sloop van gebouwen is zonde. Ze vragen om ruim passend gebruik en nevenactiviteiten voor de vrijkomende bedrijfsgebouwen zolang dit geen hinder oplevert voor hun bedrijven of omliggende woningen. Hierbij wordt aangegeven dat investeren op kwaliteit van gebouwen en groen op en om het erf een positief effect geeft op de omgeving. Zeker als daarbij ook gekeken wordt naar een stukje cultuurhistorie en het terugbrengen wat er ooit was. Het brengt levendigheid, biodiversiteit en maakt dat het gebied weer recreatief aantrekkelijk wordt, wat tegelijkertijd weer goed is tegen criminaliteit. Juist ook de gebouwen worden genoemd als het gaat om biodiversiteit. Deze gebouwen zijn het thuis van veel verschillende diersoorten. De ondernemers willen allemaal het buitengebied levendig houden en zien dat hiervoor meer flexibiliteit nodig is. Ook als het gaat om hobbyboeren. Vertrouwen, begeleiding en begrip voor wat er speelt is hierbij ook genoemd. De ruilverkaveling heeft een positief effect gehad op de manier waarop zij hun bedrijf kunnen uitoefenen. Terugdraaien is niet gewenst. Het buitengebied moet voor de agrariërs blijven, zij zien zichzelf als de landschapsbeheerder van het gebied.

Voor schaalvergroting leent het gebied Vierschaarstraat/Stoofstraat zich niet.

Overige inwoners en niet-agrarisch ondernemers Mensen zijn trots op het groene, agrarische en open landschap. Ze zien vooral de charme van een gemengd gebied. De wens is wel om meer natuur te realiseren en de kleinschaligheid terug te brengen. Verdere verstening door bijvoorbeeld Ruimte-voorRuimte woningbouw is niet gewenst, het gebied wordt als vol genoeg ervaren. Wel zouden er mogelijkheden moeten komen voor boeren die stoppen en bijvoorbeeld een extra woning willen bouwen na sloop van stallen, zonder een Ruimte-voor-Ruimte bouwtitel te hoeven kopen.

6

Wijkvereniging De Stoof en ZLTO Halderberge Naast de gesprekken met de inwoners hebben we ook informatie opgehaald bij wijkvereniging De Stoof en hebben we gesproken met ZLTO Halderberge. De informatie die we hebben gekregen van wijkvereniging De Stoof bevestigt en versterkt het beeld dat uit de gesprekken met de inwoners naar voren is gekomen. Het gesprek met de ZLTO was met name gericht op het voorkomen dat agrarisch ondernemers worden beperkt in de uitoefening van hun bedrijf wanneer er nieuwe (niet-agrarische) functies worden toegevoegd in het buitengebied.

2.3 Veiligheid Een veilige woonomgeving is essentieel voor een positieve woonbeleving. Criminaliteit, drugoverlast, intimidatie en inbraak kan een grote impact hebben op het woongenot van mensen. Uit de gesprekken met de inwoners en (voormalig) agrarisch ondernemers blijkt dat iedereen veiligheid op een andere manier ervaart. De één denkt bij veiligheid direct aan verkeersveiligheid, de ander denkt aan de keer dat er een persoon met een vreemd verhaal aan de deur stond. Uit de opgehaalde informatie blijkt dat de sociale controle in het gebied groot is en als prettig wordt ervaren. Over het algemeen voelen mensen zich veilig. Een enkeling maakt zich zorgen over illegale drugslabs of andere illegale praktijken in leegstaande gebouwen. Slechts in twee gesprekken hebben we te horen gekregen dat mensen benaderd zijn voor het verhuren van lege schuren. Wel hebben veel mensen onwenselijke praktijken nabij de visstoepen aan de St. Antoinedijk en dumpingen van afval genoemd. De boa’s nemen dit extra mee als aandachtsgebied bij de controles.

In alle gesprekken hebben wij het belang van het melden benadrukt. We hebben folders uitgedeeld van Meld Misdaad Anoniem en benadrukt dat er alleen actie kan worden genomen wanneer er signalen worden afgegeven door de omgeving. Feit is echter dat slechts bij enkele gevallen een melding wordt gedaan bij gemeente, politie of Meld Misdaad Anoniem. Dit zijn met name de meldingen over onwenselijke praktijken bij de visstoeppen aan de Sint Antoinedijk en dumpingen van afval. Situaties waarbij verdachte personen op het erf komen of waarbij illegale praktijken worden gezien op andermans erf worden niet gemeld. Aangegeven wordt dat men hier geen goed gevoel bij heeft om dit soort zaken te melden. Mensen voelen zich niet veilig genoeg om een melding te doen, ook niet anoniem. Als het gaat om leegstand van bebouwing is het geluid uit het focusgebied unaniem: voorkom dit, vóórdat er onveilige situaties ontstaan. Wij willen voor iedereen een prettige en veilige woonomgeving creëren en behouden. Het voorkomen van criminaliteit kan natuurlijk nooit, maar de kans verkleinen kan zeker. Door het geven van flexibele ruimte voor vrijkomende agrarische bebouwing willen we leegstand en verpaupering zoveel mogelijk voorkomen.

2.4 Beleidsvisies 2.4.1 Beleidsvisie De Stoof (1994) Het focusgebied kent een eigen ruimtelijke structuur. Dit is door de jaren heen op deze manier tot stand gekomen. In de beleidsvisie De Stoof uit 1994 is deze ruimtelijke situatie van een gedeelte van het gebied beschreven. De beleidsvisie De Stoof is destijds ontwikkeld om zicht te krijgen op de specifieke ruimtelijke problemen in het gebied. Deze beleidsvisie gaat over het gebied

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

7

De Stoof, dat een kleiner gebied beslaat dan het focusgebied waarvoor deze visie is opgesteld. De beleidsvisie is op 31 maart 1994 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Oud en Nieuw Gastel. In deze visie worden de gemengde functies agrarisch, niet-agrarisch en burgerwoningen, die nog steeds voorkomen in het gebied, benadrukt. Ook het feit dat deze functies onderling in overeenstemming moeten worden gebracht, ook in milieuhygiënische zin, heeft in deze visie al de aandacht.

2.4.2 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties

In de Beleidsvisie is het gebied als volgende beschreven:

In het pilotgebied zijn sinds 2009 3 Ruimte-voorRuimte woningen gebouwd aan de Vierschaarstraat. In de visie staan voor het pilotgebied nog 7 zoekgebieden voor extra bebouwing. Hierbij moet de kanttekening gemaakt worden dat deze niet persé geschikt zijn om daadwerkelijk een Ruimte-voorRuimte woning toe te voegen. Het beleid uit deze gebiedsvisie is in 2011 geïntegreerd in het bestemmingsplan Buitengebied Halderberge.

‘In functioneel opzicht is de historische ontwikkeling van het gebied bepalend geweest voor het huidige beeld. Oorspronkelijk zullen er hoofdzakelijk boerderijen met hier en daar wat landarbeiderswoningen en woningen van arbeiders in de meestoof hebben gestaan. De verdichting van de lintbebouwing heeft vooral meer woningen opgeleverd. Vanouds komt in oude lintbebouwing, zoals in het plangebied, een menging van functies voor: agrarische bedrijven, agrarische toeleveringsbedrijven, loonbedrijven, andere bedrijven en woningen. Veehouderijen en anderszins hinder opleverende bedrijven die te midden van woonbebouwing gevestigd waren, komen steeds minder voor. De steeds strenger wordende milieueisen zijn hier debet aan. Daardoor komt de woonfunctie steeds meer op de voorgrond te staan. Thans heeft het gebied, met name langs de Meirstraat en de Stoofstraat, het karakter van een woon¬gebied met hier en daar een andere functie. Voor het plangebied als geheel geldt de menging van functies als een karakteristiek kenmerk.’

Op dit moment is er nog altijd sprake van een gemengd gebied, waarbij de Meirstraat, Vierschaarstraat en Stoofstraat voornamelijk woonstraten zijn geworden. De afgelopen jaren zijn er enkele burgerwoningen, in de vorm van Ruimte-voorRuimte woningen, bijgekomen. Dit heeft geleid tot meer verdichting van met name de Vierschaarstraat. Om de karakteristieke doorkijkjes van het gebied te bewaken is meer verdichting door nieuwe woningen, naar de mening van de inwoners die we hebben gesproken, niet wenselijk.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

(2009) Met de gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties is in 2009 een ontwikkelingskader en toetsingskader gekomen voor ruimtelijke initiatieven in bebouwingsconcentraties. In deze visie is onder andere beleid opgenomen voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen en Ruimte-voor-Ruimte woningen. Op dit moment wordt bij verzoeken voor het toevoegen van Ruimte-voor-Ruimte woningen nog altijd aan dit beleid getoetst.

2.4.3 Provinciaal beleid Provinciale Structuurvisie 2010 - partiele herziening 2014 De provincie wil, meer dan voorheen, het denken en handelen van burgers en ondernemers vertrekpunt laten zijn voor ontwikkelingen. De overheid stuurt daarbij vanuit een heldere visie op randvoorwaarden, die burgers, ondernemers en hun organisaties invullen en realiseren. Maatschappelijke participatie wordt de focus, de overheid neemt het oplossen van maatschappelijke problemen niet over, maar ondersteunt deze. De provincie daagt burgers en ondernemers uit om bij te dragen aan een vitaal Brabant. De provincie heeft als sturingsfilosofie ‘samenwerken aan kwaliteit’: samen met andere overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties vormgeven aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij respecteert de provincie ieders rol (subsidiariteit) en gaat er ook van uit dat alle partijen die optimaal invullen.

8

Brabantse Omgevingsvisie De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving van de provincie Noord-Brabant. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. West-Brabant wordt hierin als volgt beschreven: ‘Brabant is ook in 2050 een provincie waar het goed wonen, werken en recreëren is. Brabant koestert haar sterke punten en regionale verschillen. Brabanders vertrouwen erop dat dit ook in de toekomst zo blijft. Vanaf grote hoogte zien we dat het aanzicht van Brabant is veranderd. Er wordt duidelijk cyclisch gedacht én gedaan. Groener, duurzamer en slimmer. Gericht op de toekomst van Brabant. De keuze voor kwaliteit boven kwantiteit, voor meerwaarde boven één enkel belang en voor duurzame innovatie, heeft geleid tot een ander aanzicht. De aandacht en zorg voor de Brabantse leefomgeving, waarin de mens centraal staat, hebben geleid tot extra schakeringen; van groene oasen en ecodorpen tot flitsend moderne verzamelplekken waar knappe koppen werken aan slimme innovaties. De akkerbouw domineert nog steeds het aangezicht van het West-Brabantse land. Er staan volop suikerbieten en cichoreiplanten waar bijvoorbeeld in Dinteloord en Roosendaal mooie biobased producten van worden gemaakt. Maar er staan ook volop nieuwe gewassen. Eiwitgewassen zoals lupines, soja en ook quinoa en vezelgewassen.

West-Brabant is uitgegroeid tot een absolute top-regio voor plantaardige eiwitproductie, zaadveredeling, green chemistry, biobased producten en circulaire maakindustrie. West-Brabant vervult een voorbeeldrol op het gebied van Smart Logistics.’

Bij het zoeken naar oplossingen voor maatschappelijke opgaven vindt de provincie het belangrijk om vanuit meerdere richtingen naar een ontwikkeling te kijken: •

Een ‘diepe’ manier van kijken: we kijken niet alleen naar effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar betrekken hierin de dynamiek en randvoorwaarden die de onderste lagen meegeven. Daarbij kijken we op verschillende schaalniveaus naar gelang een vraagstuk daarom vraagt en benutten we de factor tijd actief. Hierbij kijken we ook naar het verleden, de geschiedenis van de lagen op een plek.

•

Een ‘ronde’ manier van kijken: we kijken niet sectoraal maar combineren opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Vanuit een gebiedsgerichte insteek. Een nieuwe ronde manier van kijken naar een balans tussen people, planet en profit.

•

Een ‘brede’ manier van kijken: wij kijken niet vanuit één gezichtspunt maar betrekken daar veel partijen bij, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerd 01-03-2020) De provincie vervult van oudsher een beschermende functie binnen de ruimtelijke ordening. Deze rol blijft de provincie vervullen. Als het vanuit het beleid van de provincie nodig is om regels op te nemen voor ruimtelijke ontwikkelingen, dan staan die in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Naast bescherming wil de provincie ook ruimte bieden voor ontwikkeling. De provincie vindt dat het bieden van ontwikkelingsruimte, mits zorgvuldig uitgevoerd, in veel gevallen meer bijdraagt aan het behoud van waardevolle elementen dan dat iedere ontwikkeling wordt uitgesloten. Deze visie sluit aan bij het provinciale beleid door in te spelen op de creativiteit van de initiatiefnemers, een meedenkende rol aan te nemen en de omgevingsdialoog op een belangrijke plaats te zetten. We gaan in deze visie uit van een goede samenwerking als het gaat om de kwaliteit en leefbaarheid van het buitengebied. Alleen met elkaar kunnen we komen tot een leefbaar en veilig gebied.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

9

2.5 De visie op het landschap 2.5.1 De gebiedskenmerken Het gebied kenmerkt zich door verscheidenheid aan landschappen waar veelal een mix van wonen en agrarisch gebruik te vinden is. Zoals uitgebreid beschreven in het Landschapsplan Halderberge 20162025 is er een aantal karakteristieke landschappen terug te vinden:

Kuivezand – Heinsberg Ook van het gebied de Kuivezand-Heinsberg ligt een gedeelte in het focusgebied. Het gaat hier om een half-open landschap op zandgrond met voornamelijk woon- en agrarische functies. Een relatief klein deel van de verspreide lintbebouwing is voorzien van erfbeplanting.

Zeekleipolders De Zeekleipolders in het noorden van het gebied zijn grootschalig met een open structuur en hebben een agrarische functie. Er is hier sprake van beperkte, verspreid liggende bebouwing. Deze bebouwing is in vrijwel alle gevallen voorzien van erfbeplanting. De boeren zijn in dit gebied zichtbaar de landschapsbeheerders van het gebied, aangezien zij het overgrote deel van het gebied in gebruik hebben. De natuurwaarden zijn dan ook gerelateerd aan deze agrarische functie. Ook zien we natuurwaarden tussen de Sint Antoinedijk en de Dintel. Recreatiemogelijkheden zijn in dit gebied beperkt aanwezig.

Stoof De Stoof is een gebied met een half-open landschap op de overgang van zand naar klei. Het gebied kent een combinatie van woonfuncties en agrarische functies. In de Stoof is sprake van sterk verdichte lintbebouwing. Waarbij de directe omgeving rond de lint bebouwing plaatselijk een kleinschalig besloten karakter heeft. Dit komt door de aanwezigheid van (particuliere) groenelementen en bebouwing.

Pietseweg Het gebied rondom de Pietseweg is een open en agrarisch landschap in een overgang van zand naar klei. Ter hoogte van de Pietseweg zijn de hoogspanningsleidingen en de A17 dominant aanwezig in het landschap. Bebouwing is beperkt tot verspreide lintbebouwing met voornamelijk agrarische functie. De bebouwing is doorgaans redelijk voorzien van erfbeplanting.

2.5.2 De visie op hoofdlijnen • • • •

Visie voor de zeekleipolders • • • •

Langenberg-Noordhoek Het gedeelte Langenberg-Noordhoek dat in dit focusgebied ligt kenmerkt zich door het open landschap op zandgrond met weinig, verspreid liggende agrarische bebouwing, deels voorzien van erfbeplanting. Het gebied wordt doorsneden door dominerende lijnen van de A17, spoorlijn en hoogspanningsleidingen.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

Behoud en versterken van het huidige karakter en identiteit van het gebied de Stoof en omgeving. Verbeteren van de samenhang tussen de verschillende (landschap) elementen. Het behouden en versterken van landschappelijkcultuurhistorische waarden. Een en ander ter bevordering van recreatie & toerisme en natuur & landschap in het gebied.

Handhaven openheid en agrarische karakter. De aanwezigheid van cultuurhistorische waarden o.a. turfvaarten visueel benadrukken. Natuurwaarden versterken door realisatie van natte/droge verbindingszones. Recreatie en toerisme versterken door het bevorderen van route gebonden recreatie in combinatie met cultuurhistorische waarden. Vooral dijken en turfvaarten.

Visie voor de Stoof •

•

Kleinschalige karakter rondom lintbebouwing en visuele overgang zand-klei versterken door aanbrengen nieuwe landschapselementen (bosjes, houtsingels, solitaire bomen en dergelijke. Harde overgangen verzachten door aanbrengen van afschermend groen (erfbeplanting).

10

Visie voor de Pietseweg •

Handhaven openheid.

Visie Langenberg – Noordhoek • •

Handhaven openheid en agrarische karakter. Harde overgangen verzachten door aanbrengen afschermend groen (erf- beplanting)

Visie Kuivezand - Heinsberg • •

Visie

Versterken half-open karakter door aanbrengen van houtsingels, bomenrijen op kavelgrenzen. Natuurwaarden versterken door realisatie natte/ droge landschappelijke verbindingszone

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

11

3. Strategie We gaan voor een gebied waar we graag wonen, werken én recreëren. Met de verwachting dat de komende jaren steeds meer agrarische bedrijven vrij komen voor nieuwe functies moeten we met elkaar op zoek naar passende nieuwe functies in het buitengebied. Uitgangspunt is daarbij de versterking van de leefbaarheid van het gebied.

Zone agrarisch

3.1 Zonering Elk deelgebied, zoals in voorgaand hoofdstuk is besproken, kent zijn eigen karakter en kwaliteiten. Dat betekent dat ook nieuwe functies hier aansluiting op moeten vinden. Daarom hebben we voor het gebied enkele functiezones toegekend.

Zone gemengd geconcentreerd

Zone Agrarisch In deze zone krijgt de verdere ontwikkeling van de agrarische bedrijven voorrang. Uiteraard zijn nieuwe functies welkom, zolang dit niet ten koste gaat van de uitoefening van de agrarische bedrijven. Met functies die snel belemmerend kunnen zijn voor de agrarische bedrijven wordt terughoudend omgegaan. Denk hierbij aan intensieve recreatie. Extensieve recreatie zien we in deze zone wel groeien. Denk hierbij aan wandelen en fietsen.

Zone gemengd verspreid

Zone gemengd- geconcentreerd In deze zone zien we een bestaande menging aan functies van wonen, werken en recreëren. De functies in dit gebied zijn sterk geconcentreerd en liggen dicht bij elkaar. De woonfunctie is hier sterk vertegenwoordigd. In deze zone is ruimte voor een breed scala aan functies, waarbij het typische karakter van de lintbebouwing behouden blijft. Daarnaast biedt deze zone ruimte voor het toevoegen van kleinschalige landschapselementen en meer erfbeplanting.

Zone gemengd – verspreid Dit gebied kenmerkt zich door de combinatie van agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven, wonen en recreëren. Dankzij de open structuur kunnen deze functies ook heel goed naast elkaar bestaan. We zien deze gemengde functies ook in de toekomst naast elkaar bestaan, waarbij uiteraard bestaande (agrarische) bedrijven niet gehinderd mogen worden in hun bedrijfsvoering. Verdere verdichting van het gebied willen we voorkomen. Wel zien we ook hier ruimte voor het toevoegen van kleinschalige landschapselementen en meer erfbeplanting.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

3.2 Strategie herstructurering vrijkomende agrarische gebouwen Voor vrijkomende agrarische bebouwing is de noodzaak voor flexibiliteit en meer ruimte voor wat betreft het gebruik hoog. We zetten daarom in op een breed georiënteerde plattelandseconomie. Naast de economische aspecten vinden we het van groot belang dat er ruimte komt voor meer biodiversiteit, cultuurhistorie en recreatie. Op die manier houden we het gebied levendig, versterken we de natuurwaarden en verkleinen we de kans op criminaliteit. We zien hierin ruime mogelijkheden voor het toevoegen van nieuwe functies. Wij denken hierbij onder aan functies zoals: • • • • • •

Hobbyboeren Recreatie en toerisme Kleinschalige horeca Zorgfuncties Landgoederen Bedrijfsactiviteiten in categorie 1, 2 en 3.1

12

Deze voorbeelden zijn niet limitatief. In het huidige bestemmingsplan Buitengebied Halderberge zijn een groot deel van deze functies al mogelijk, mits daar een wijzigingsprocedure voor wordt doorlopen. Hierbij is sloop van bebouwing vaak één van de uitgangspunten die verplicht worden gesteld. Verplichte sloop van bebouwing laten we in deze visie los. Behoud van bebouwing kan er namelijk ook voor zorgen dat de cultuurhistorie van het gebied en de bestaande biodiversiteit intact blijft. De belangrijkste voorwaarde voor herstructurering is dat de functie past binnen de zonering, de kwaliteit én de leefbaarheid van het gebied versterkt worden en dat de afstanden qua geluid, geur, fijnstof en gevaar in acht worden genomen. Dit kan leiden tot sloop van bebouwing, maar zal bij ieder initiatief moeten worden afgewogen. Deze randvoorwaarden zijn verder uitgewerkt in hoofdstuk 4. Er is een aantal type bedrijven die we niet wenselijk vinden in het buitengebied. Dit gaat om: • •

• •

Toename van bedrijven met een hoge verkeersaantrekkende werking (bijvoorbeeld logistiek). Op zichzelf staande detailhandel (verkoop van streekgebonden producten en agrarisch gerelateerde producten mag wel). Bedrijven in milieucategorie 3.2 of hoger Grootschalige recreatieparken; hiervoor is het recreatiecluster Hoeven, in de omgeving van Bosbad Hoeven bestemd.

Instandhouding van deze gebouwen is voor de kwaliteit en de identiteit van het gebied zeer wenselijk. Het is erfgoed dat we niet verloren moeten laten gaan. Voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zien we, naast verruimde functies zoals in paragraaf 3.2 genoemd, ook ruimte voor nieuwe inpandige wooneenheden. Uitgangspunt voor deze bebouwing is dat de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing bewaard blijft en de uitstraling versterkt wordt.

De Stichting Agrarisch Erfgoed Nederland De Stichting Agrarisch Erfgoed Nederland heeft voor eigenaren van monumenten een boerderijfonds opgericht. Behalve de instandhouding van erfgoed, wordt met dit fonds ook beoogd een bijdrage te leveren aan een leefbaar platteland en klimaatadaptatie. Het doel van dit fonds is bewustwording stimuleren met betrekking tot hergebruik van agrarisch erfgoed, alsook het hergebruik van agrarisch erfgoed concreet te bevorderen door subsidieverstrekking. Het boerderijfonds is een stimuleringsfonds voor herbestemming, in combinatie met verduurzaming en restauratie van agrarisch erfgoed. Het fonds kan eigenaren ondersteunen met financiële bijdrage en advies. Daarnaast richt het fonds zich op kennisontwikkeling en -verspreiding. www.boerderijenfonds.nl

3.3 Strategie cultuurhistorisch waardevolle bebouwing Het gebied kent ook cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. In totaal zijn er 25 adressen binnen het gebied opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaarten van de provincie en/of de gemeente. Zes van deze adressen hebben nog een agrarische bestemming: • • • • • •

Visie

Vierschaarstraat 30: Boerderijcomplex, woonhuis met schuur en bakhuis en karschop Dulderstraat 37: schuur Dulderstraat 39: schuur Parallelweg Noord 10: boerderijcomplex, woonhuis en 2 schuren Pietseweg 4: schuur met karschop Pietseweg 21: schuur bij boerderijcomplex

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

13

4. Randvoorwaarden voor herstructurering We werken, volgens de nieuwe Omgevingswet, met het Ja-mits principe. We werken op basis van vertrouwen, bieden ruimte en trekken samen met de initiatiefnemer op. Waar mogelijk kunnen verschillende initiatieven samen worden gebracht. De ruimte die we willen bieden gaat gepaard met kaders, omdat we het verbeteren van de kwaliteit van het buitengebied voorop willen stellen. In het buitengebied gaan we uit van zorgvuldig ruimtegebruik. Ontwikkelingen vinden plaats in bestaande bebouwing of door middel van herbouw. Het toevoegen van bebouwing wordt voorkomen. Daarnaast moet bij iedere ontwikkeling sprake zijn van versterking van leefbaarheid van het gebied. Het doel is om hierbij continu de kwaliteit en het karakter van het gebied voorop te stellen. Er is een aantal belangrijke randvoorwaarden waar rekening mee moet worden gehouden.

4.1 Gezondheid & Veiligheid Het versterken van de leefomgeving betekent ook het versterken van een gezonde, schone en veilige leefomgeving. De druk op de volksgezondheid neemt steeds meer toe vanwege overlast door geluid, fijnstof en luchtkwaliteit. Dit vinden wij niet wenselijk. Nieuwe ontwikkelingen mogen dan ook geen negatief effect hebben op de volksgezondheid. Daarbij is ook externe veiligheid een belangrijk onderwerp waar rekening mee moet worden gehouden bij ontwikkelingen.

4.2 Duurzaamheid Naast de volksgezondheid zetten we ook in op duurzame en innovatieve ontwikkelingen. We zien bij voorkeur ontwikkelingen die bijdragen aan een duurzaam en vitaal buitengebied, denk hierbij aan wind- en zonne-energie en afkoppeling van het aardgas. We zoeken hiervoor aansluiting bij de Regionale Energie Strategie. Daarnaast is het uitgangspunt hergebruik van bestaande bebouwing. Daar waar hergebruik niet mogelijk is door bijvoorbeeld verval, gaan we uit van dezelfde bebouwingsoppervlakte of minder, maar in ieder geval niet meer. De balans tussen het bieden van ontwikkelmogelijkheden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is daarbij belangrijk. We vragen daarnaast ook aandacht voor duurzame en innovatieve oplossingen voor watervraagstukken zoals waterkwantiteit, waterveiligheid en waterkwaliteit.

4.3 Omgevingsdialoog Ontwikkelingen passen qua aard, schaal en functie in de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met bestaande en ontwikkelmogelijkheden van omliggende bedrijven of woningen. Daarnaast wordt de omgeving door de initiatiefnemer meegenomen in de gewenste ontwikkeling door middel van de omgevingsdialoog. Een omgevingsdialoog hoeft niet te betekenen dat er overeenstemming is over een ontwikkeling, maar wel dat de omgeving in een vroeg stadium is betrokken in de ontwikkeling en dat er zoveel mogelijk rekening is gehouden met de wensen van de omwonenden. De initiatiefnemer geeft inzicht op welke manier rekening wordt gehouden met de wensen uit de omgeving.

4.4 Kwaliteitsverbetering van het landschap Bij alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied gaan we voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Concreet betekent dit dat passende functies zich kunnen ontwikkelen als er ook passende landschapsversterkende maatregelen tegenover staan.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

14

Met de Regionale notitie ‘Toepassing kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ uit 2014 hebben gemeenten in de regio, waaronder de gemeente Halderberge, met de provincie afspraken gemaakt over de kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze afspraken blijven ook binnen deze visie gehandhaafd, waarbij we onderscheid maken in de volgende drie categorieën ruimtelijke ontwikkelingen:

Onder landschap versterkende maatregelen, zoals bedoeld in categorie 3, verstaan we ten minste:

Categorie 1: ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. Aan het afsprakenkader is een limitatieve lijst met ontwikkelingen gekoppeld.

• • •

Categorie 2: ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden. Of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Aan het afsprakenkader is een niet-limitatieve lijst met ontwikkelingen gekoppeld.

• •

• •

de landschappelijke inpassing van de bebouwing; toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur; aanleg recreatieve voorzieningen t.b.v. extensief recreatief medegebruik; activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorische waardevolle bebouwing of terreinen; het verwijderen van verharding; het slopen van bebouwing; fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones.

Groenfonds Eind oktober 2014 heeft de gemeenteraad van Halderberge ingestemd met het vaststellen van een gemeentelijke reserve (groenfonds) voor het storten van compensatiegelden. Compensatiegelden die vervolgens worden ingezet op kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze compensatiegelden kunnen ook in dit gebied worden ingezet door de gemeente.

Categorie 3: Alle ruimtelijke ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via vooral een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening, tenzij de ontwikkeling concreet wordt benoemd in een andere categorie. Hiervoor dient kwaliteitsverbetering, fysieke en/of financiële compensatie, te worden toegepast.

Definitie landschappelijke inpassing Een zodanige vormgeving en inpassing van een gebouw of een gebruik in het landschap of perceel dat deze optimaal is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Landschappelijke inpassing vindt bij voorkeur plaats op of direct aansluitend aan het bouwvlak/ bestemmingsvlak.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

15

5. Borging Het borgen van deze visie kan door middel van twee separate trajecten, waarbij het ene traject dieper ingaat op vrijkomende agrarische bebouwing in de hele gemeente en het andere traject een brede visie omvat voor het hele gebied De Stoof en omgeving. In dit hoofdstuk worden beide trajecten verder toegelicht.

5.1 VAB-parapluplan Uit de gesprekken met de inwoners en ondernemers in dit gebied is veel informatie gehaald. Voor wat betreft de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB) was het geluid eenduidig. Sloop van deze gebouwen is niet persé nodig als hergebruik mogelijk is en de kwaliteit van het gebied wordt versterkt. Dit is ook in lijn met provinciaal beleid, dat erg gericht is op het verbeteren van de leefomgeving. Eenzelfde lijn kan ook worden opgenomen voor niet-agrarische bebouwing. In het huidige bestemmingsplan ‘Eerste herziening Bestemmingsplan Buitengebied Halderberge’, vastgesteld op 14 december 2017, zijn al verschillende mogelijkheden voor herbestemmen van VAB opgenomen. Direct, met een vergunningsprocedure van 8 weken of door middel van een wijzigingsprocedure van ca. 9 maanden. Toch blijkt dit in de praktijk niet altijd toereikend te zijn. Dit heeft te maken met een aantal factoren: • • • • •

vaak hoge kosten voor planvorming en onderzoeken; complexiteit van de plannen en de procedure; proceduretijd; onzekerheid die een procedure met zich mee brengt; sloopverplichting bij functiewijzigingen.

Dit kan ertoe leiden dat voormalige agrariërs de oude stallen niet opknappen of aanpassen voor andere functies en dat verkoop wordt bemoeilijkt. Met verval tot gevolg. Dit speelt zich niet alleen af in het focusgebied van de Stoof en omgeving. Dit zijn situaties die voorkomen in het gehele buitengebied van Halderberge.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

Door het opstellen van een VAB-parapluplan voor de gehele gemeente kunnen regels dusdanig aangepast worden dat er meer flexibiliteit ontstaat, maar waardoor ook de kwaliteit van het buitengebied versterkt wordt. Let wel, ook in een parapluplan zal bij herbestemming van bebouwing voldaan moeten worden aan regelgeving. Een procedure blijft dus noodzakelijk. Welke procedure, is afhankelijk van de randvoorwaarden die hieraan gesteld worden. Met een parapluplan kan meer flexibiliteit worden gecreëerd, waarbij in nauw en vroegtijdig overleg met de provincie kan worden bekeken op welke manier dit exact vorm kan krijgen.

Financieel Het opstellen van een bestemmingsplan wordt over het algemeen uitbesteedt aan een stedenbouwkundig adviesbureau. Het laten opstellen van een bestemmingsplan brengt daarom kosten met zich mee. Een stedenbouwkundig bureau zal het plan moeten uitwerken en afhankelijk van de exacte uitwerking kan het zijn dat de commissie m.e.r. de milieueffecten van het plan in beeld moet brengen. De geschatte kosten zijn als volgt: De kosten van een stedenbouwkundig adviesbureau worden geschat tussen de € 10.000,- en € 20.000,- De kosten zijn mede afhankelijk van de exacte uitwerking van het plan. Mede afhankelijk van de exacte uitwerking van het plan kan het zijn dat de commissie m.e.r. advies moet uitbrengen. Kosten hiervoor zijn € 23.500,- (op basis van het prijspeil van 2020).

Daarnaast zal intern capaciteit vrij moeten worden gemaakt om de procedure met een goed gevolg te kunnen doorlopen.

16

Planning Het opstellen van een VAB-parapluplan heeft tijd nodig en vraagt om zorgvuldige afstemming met diverse partijen. Een ontwerpversie van het plan moet in ieder geval ter inzage liggen voordat de Omgevingswet in werking treedt in 2022 (de exacte datum van inwerking treden kan nog wijzigen). Of het haalbaar is om een ontwerpplan voor 2022 ter inzage te hebben is afhankelijk van een aantal factoren, zoals de datum van het raadsbesluit, interne capaciteit en middelen die beschikbaar worden gesteld. Na het ter inzage leggen van het ontwerpplan zal de procedure nog moeten worden afgerond. De ervaring van eerdere bestemmingsplanprocedures heeft ons geleerd dat dit gepaard kan gaan met veel tijd. Dit is uiteraard volledig afhankelijk van eventuele bezwaren op het ontwerpplan.

5.2 Pilot omgevingsplan gebied De Stoof en omgeving Eén van de doelen van de nieuwe Omgevingswet is om omgevingsplannen ‘globaler en flexibeler’ in te richten dan bestemmingsplannen. Het omgevingsplan bevat in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit is breder dan alleen regels rondom vrijkomende agrarische bebouwing. Daarnaast kunnen ook regels worden gesteld aan activiteiten, zoals het kappen van bomen of het uitbreiden van een bedrijf. Uitgangspunt is hierbij de ambitie met betrekking tot de kwaliteiten van het gebied.

Een aantal aandachtspunten om te komen tot een eerste omgevingsplan:

• • • • •

• • • •

formeer een multidisciplinair team waarmee de totale fysieke leefomgeving wordt overzien; neem met het team de tijd om elkaars vakgebieden te leren kennen; pak 1 vraagstuk bij de hand en ga hiermee stoeien; werk vanuit ambities en een visie; bedenk wat geregeld moet worden en wat niet geregeld hoeft te worden; wil je regels maken over wat vanzelf goed gaat? bedenk hoe de regels vormgegeven worden, via algemene regels of met een meldingsplicht (of vergunningplicht voor uitzonderlijke situaties); neem ruimte voor feedback, analyseer het resultaat en pas het aan waar nodig; gebruik de systematiek, structuur en instrumenten van de Omgevingswet.

Capaciteit Het opstellen van een omgevingsplan is bij uitstek een proces dat door de interne organisatie zelf wordt uitgevoerd. Dit kan eventueel onder begeleiding van een adviesbureau dat hierin de regierol op zich neemt. Voor het opstellen van het pilot omgevingsplan zal een projectteam moeten worden opgericht waarin mensen vanuit de gehele organisatie deelnemen. Deze mensen moeten de ruimte en de tijd krijgen om zich hiervoor in te zetten en van deze zoektocht een succes te kunnen maken.

Het proces om tot een omgevingsplan te komen is ingewikkeld, zowel inhoudelijk als bestuurlijk. Het maken van juridische regels vanuit ambities is wezenlijk anders dan regels over bestemmingen in een bestemmingsplan. Daarbij vereist het een samenwerking tussen veel disciplines. Het komen tot een eerste omgevingsplan zal gaan met vallen en opstaan. Het zal niet in één keer perfect zijn. Oefening baart kunst, en dat geldt ook voor het maken van een omgevingsplan. Door voor het gebied De Stoof en omgeving een eerste pilot omgevingsplan te maken kan de organisatie oefenen om straks te komen tot een omgevingsplan voor de hele gemeente. Aan de hand van deze visie kan een omgevingsplan worden opgezet, waarbij wordt uitgegaan van de kwaliteiten van het gebied.

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

17

Visie

Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed

18