Bijlage 3 Schaarsteonderzoek gemeente Halderberge.pdf

Woningschaarste in Halderberge?

Stec Groep aan gemeente Halderberge

Bouke Timmen, Job Wevers & Julia Bloem 20 november 2023

2

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

3.2 3.3 3.4 3.5

4.2

6

Woningvoorraad relatief duur ten opzichte van inkomensverdeling huishoudens ........................................................... 6 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment .................................................................................................... 9 Toenemende druk op het sociale huursegment.................................. 10 Positief migratiesaldo in afgelopen paar jaar, met name instroom 25-55 jarigen........................................................................... 12 Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk .................... 13

Instrumenten 4.1

4

Woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment....................... 4 Verschil in mate van woningschaarste betaalbare koopsegment tussen kernen ........................................................................................... 5

Analyse schaarste 3.1

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Conclusies en advies 2.1 2.2

3

16

In 2023 nog geen betaalbare koopwoningen opgekocht door investeerders .......................................................................................... 16 Betaalbare woningen steeds vaker verhuurd/verkocht aan huishoudens van buiten de gemeente ................................................. 17

Bijlage: analyses op kernniveau

20

A. Gebiedsindeling naar kernen gemeente Halderberge (CBSwijkindeling) ........................................................................................... 20 B. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2022 ......................................................... 20 C. WOZ-waarde koopwoningen, 2023 ............................................................... 21 D. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, juni 2023 ......................... 21 E. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, maart 2022 – maart 2023 ......................................................................................................... 21 F. Huishoudensontwikkeling, 2023-2043 ........................................................... 21 G. Opgekochte woningen tot € 405.000 naar type koper, 2022-2023 H1 ........ 22 H. Verkochte nieuwbouwwoning tot € 355.000 naar herkomst koper, 2021-2022 ................................................................................................ 22 I. Verhuurde sociale huurwoningen naar herkomst huurder, 2021-2022 ....... 22

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Halderberge onderzoekt de mogelijkheid om een huisvestingsverordening in te stellen. De gemeente ziet mogelijkheden om via een huisvestingsverordening te sturen op wijzigingen in de bestaande woningvoorraad en zo betaalbare woningen beter beschikbaar te maken voor bepaalde doelgroepen. Hiervoor wil de gemeente Halderberge graag beter zicht op de huidige mate van schaarste. Daarnaast kan de gemeente op basis van schaarste regels stellen in de huisvestingsverordening. Om deze redenen heeft de gemeente ons, Stec Groep, gevraagd een woningschaarsteonderzoek uit te voeren. Dit woningschaarsteonderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Halderberge? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen worden op dit moment door de schaarste verdrongen op de woningmarkt? Denk bijvoorbeeld aan koopstarters en middeninkomens (prijsgrenzen). • Hoe gaat de eventuele schaarste in Halderberge zich op middellange termijn (tien jaar) ontwikkelen? Het antwoord op bovenstaande vragen dient voor de gemeente inzichtelijk te maken in welke mate schaarste optreedt op de woningmarkt van Halderberge.

Dit onderzoek biedt daardoor inzichten die de gemeente kan gebruiken in de afweging om wel of geen huisvestingsverordening in te voeren. Aanvullend hierop onderzoeken we twee instrumenten die met een huisvestingsverordening (en eventuele onderbouwing vanuit schaarste) kunnen worden ingezet. Dit zijn de opkoopbescherming en het verlenen van voorrang voor huishoudens met een economisch of maatschappelijke binding met de gemeente.

1.2 Onze aanpak We doen onderzoek naar woningschaarste in de gemeente Halderberge op gemeenteniveau en op kernniveau. In bijlage A is de indeling naar kernen op kaart weergegeven. We analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek in de gemeente en kernen en we kijken ook vooruit op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling. Hierbij trekken we regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Op basis hiervan trekken we onze conclusies, waarmee er input is om vervolgstappen als gemeente goed te kunnen afwegen.

1.3 Leeswijzer Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. Deze zetten we vervolgens om naar enkele aanbevelingen voor verder beleid. Achterliggende analyses over de mate van woningschaarste (hoofdstuk 3) komen daarna uitgebreid aan bod. In hoofdstuk 4 analyseren we vervolgens de effectiviteit van de opkoopbescherming en voorrang verlenen aan huishoudens met een binding met de gemeente.

4

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

2 Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment De woningmarkt- en verhuisdynamiek in de gemeente Halderberge duiden op woningschaarste in het sociale huursegment en het betaalbare koopsegment. Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Halderberge Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad

• De groep lage inkomens is in de gemeente Halderberge relatief groot ten opzichte van de COROP-regio West-Noord-Brabant en de provincie NoordBrabant. Wel zien we dat de doelgroep lage inkomens met passend toewijzen juist relatief klein is. • Rekening houdend met huurprijzen en WOZ-waarden is de woningvoorraad relatief duur ten opzichte van de inkomensverdeling in de gemeente. Met name voor huishoudens die geen koopwoning bezitten kan dit zorgen voor problemen. • De passende woningvoorraad voor hen is slechts circa 76% van de omvang van de inkomensgroep. • De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Halderberge vergelijkbaar met het regionale gemiddelde. • Daarnaast zien we een sterke toename van de WOZ-waarde. De bereikbare koopwoningvoorraad voor lage- en middeninkomens (tot € 245.000) is gedaald van 41% in 2019 naar 14% in 2023. Ook heeft meer dan tweederde van de woningen een WOZ-waarde boven de € 300.000. • Slechts 9% van aangeboden of verkochte woningen in de gemeente Halderberge had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 245.000. Daarboven neemt het aanbod snel toe. 58% had een vraagprijs boven de € 355.000. • De gemiddelde transactieprijs is met 44% gestegen in de afgelopen 5 jaar. Dit zet de betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad sterk onder druk. Afgelopen jaar was de gemiddelde transactieprijs € 405.600.

WOZ-waarde koopwoningen

Dynamiek koopwoningmarkt

• Het aantal reacties is met +252% toegenomen in de afgelopen vijf jaar. • De zoektijd is met +94% toegenomen in de afgelopen vijf jaar. • Met name het aantal actief woningzoekenden in de secundaire doelgroep is fors opgelopen met +55%. Verhuisdynamiek • De gemeente Halderberge kent al langer een positief buitenlands en binnenlands migratiesaldo. Een vraag naar woningen van buitenaf vergroot de concurrentie voor eigen inwoners. Dit kan optreden in zeer diverse prijssegmenten. • We zien de marktvraag vanbuiten de gemeente ook terug in de herkomst van de verhuizingen. In de afgelopen vijf jaar is dit teruggelopen van circa 48% in 2018 naar 37,5% in 2022. Verwachte • Het aantal huishoudens neemt naar verwachting licht toe tot 2033. De ontwikkeling doelgroep met een leeftijd boven de 65 jaar neemt het sterkst toe. • De vergrijzing neemt toe in de gemeente Halderberge. Dit zorgt vaak voor een toename in huishoudens met een laag inkomen. Deze doelgroep heeft wel vaker al de beschikking over een koopwoning of eigen vermogen. Deze factoren zorgen ervoor dat de druk op het sociale huursegment niet in dezelfde mate hoeft toe te nemen. Dit is belangrijk om de komende jaren te monitoren. Bron: Stec Groep (2023). Dynamiek sociale huurwoningmarkt

Taxatie schaarste

Toelichting in • Paragraaf 3.1

• Paragraaf 3.1

• Paragraaf 3.2

• Paragraaf 3.3

• Paragraaf 3.4

• Paragraaf 3.5

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

5

2.2 Verschil in mate van woningschaarste betaalbare koopsegment tussen kernen Woningschaarste is aantoonbaar in Halderberge. Overal is sprake van een beperkte passende woningvoorraad voor huishoudens met een laag inkomen. Dit betreft woonruimte tot € 210.000 (koop) of € 1.015 (huur). Op de koopwoningmarkt zien we op basis van recente marktontwikkelingen echter dat ook daarboven krapte is ontstaan. De gemiddelde transactieprijs lag in maart 2022 tot maart 2023 op gemiddeld € 405.600. Ook worden woningen tot € 300.000 slechts zeer beperkt aangebonden. Dit zorgt ervoor dat ook voor middeninkomens en zelfs voor sommige huishoudens met een hoger inkomen de mogelijkheden op de woningmarkt drastisch verminderd zijn. Wel zien we dat er duidelijke verschillen bestaan in de mate waarin deze krapte optreed tussen de kernen van de gemeente Halderberge. We taxeren daarom dat, indien de gemeente een huisvestingsverordening wil invoeren, differentiatie van de prijsgrens voor betaalbare koop noodzakelijk is. We maken onderscheid in drie categorieën: • Tot € 300.000 (Oudenbosch en Stampersgat): deze kernen hebben in vergelijking met de overige kernen een relatief betaalbare woningvoorraad. De gemiddelde WOZ-waarde en de transactieprijzen lagen het afgelopen jaar duidelijk beneden het gemeentelijk gemiddelde.

Zo heeft circa de helft van de woningen in deze kernen nog een WOZ-waarde lager dan € 300.000. Wel zien we dat tot deze waarde het huidige aanbod beperkt is en ook de gemiddelde transactieprijs nog duidelijk hoger ligt. Door recente prijsontwikkelingen is hierdoor in het koopsegment tot € 300.000 wel schaarste ontstaan. • Tot € 355.000 (Oud Gastel): in deze kern ligt de gemiddelde WOZ-waarde en transactieprijs rond het gemeentelijk gemiddelde. Ook zien we dat minder dan de helft van de koopwoningen in deze kern een WOZ-waarde van minder dan € 355.000 heeft. We taxeren daarom dat er in Oud Gastel sprake is van schaarste tot € 355.000. • Tot € 405.000 (Bosschenhoofd en Hoeven): de woningvoorraad van de overige twee kernen is beduidend hoger. Zo is de gemiddelde transactieprijs meer dan € 450.000 en is het aanbod aan woningen tot € 355.000 zeer beperkt. Om die reden taxeren we dat er in deze kernen minimaal schaarste is voor de woningvoorraad tot de huidige NHG-grens van € 405.000.

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

6

3 Analyse schaarste In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van gemeente Halderberge in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met regionale, provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de eventuele mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor eventuele schaarste op de woningmarkt in de toekomst? De analyses zijn op zowel gemeente niveau als op niveau van de vijf kernen van Halderberge: Oud Gastel, Stampersgat, Oudenbosch, Hoeven en Bosschenhoofd.

3.1 Woningvoorraad relatief duur ten opzichte van inkomensverdeling huishoudens Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 25.075 / € 33.800). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met een zelfde percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%). • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Relatief veel huishoudens met een laag inkomen in vergelijking met regio en provincie In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Halderberge weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de regio West-Noord-Brabant, de provincie NoordBrabant en heel Nederland. Het valt op dat er in Halderberge relatief veel huishoudens wonen met een laag inkomen in vergelijking met de regio en de provincie. In vergelijking met heel Nederland is het aandeel ongeveer hetzelfde. Met name huishoudens met een laag inkomen die geen passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen wonen relatief veel in de gemeente Halderberge.

Dit betekent niet dat zij allen ook aanspraak dienen te maken op het sociale huursegment. Een deel heeft vermogen opgebouwd of woont al langere tijd in een koopwoning en heeft daardoor geprofiteerd van de recent gestegen koopwoningprijzen.

7

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

Halderberge

West-Noord-Brabant

Noord-Brabant

2.615

65.910

2.493.835

3.650

64.465

915

158.850

(55%)

339.145 (29%) 185.150 (16%) 637.975 (55%)

6.235 (46,5%) 13.415

289.225

1.162.270

8.010.720

(19,5%)

(27,2%)

(6,8%)

(100%)

(23%) (22%)

(100%)

(100%)

Nederland

(31%)

1.291.400

(16%)

4.225.485

(53%)

(100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Halderberge mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 210.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden.

Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € € 1.180. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde (meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050. Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts circa 76% van omvang inkomensgroep In onderstaande tabel geven we de betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep weer en geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor lage- en middeninkomens. Voor de groep met een laag inkomen (6.265 huishoudens) zijn in totaal circa 4.775 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (76%).

In principe zijn er daarmee onvoldoende woningen om lage inkomens mee te kunnen voorzien. Dit is een eerste indicatie van woningschaarste voor lage inkomens. Voor de midden- en hoge inkomens zijn er in principe voldoende passende woningen. Uiteindelijk wonen onderstaande huishoudens allen in een woning. Dit betekent dat relatief veel huishoudens met een laag inkomen in een woning wonen die duurder is dan past bij hun inkomen. Dit komt met name door de recent gestegen koopwoningprijzen.

8

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Problemen treden dan ook met name op bij starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt. Als we inzoomen op kernniveau zien we dat de krapte het grootst is onder lage inkomens in Hoeven (49%) en Bosschenhoofd (57%). In bijlage B zijn alle kernen uitgesplitst. Tabel 3: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Inkomensgroepen Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625) Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

Betaalbare klasse huur en koop Koop: tot € 150.000 Huur: tot € 725

Aantal huishoudens 2023 2.615

Koop: € 150.000 - € 210.000 Huur: € 725 - € 1.015

3.650

Koop: € 210.000 - € 245.000 Huur: € 1.015 - € 1.180 Koop: € 245.000+ Huur: € 1.180+

915

6.235 13.415

Passende Huurwoningen 3.460 (tot aftoppingsgrens, < € 647,19 / € 693,60) 745 (tot liberalisatiegrens, < € 808,06)

Passende koopwoningen 220

Aandeel passend

355

30%

755

113%

7.895

128%

9.225

103%

280 (middenhuur, < € 1.050) 85 (dure huur, € 1.050+) 4.565

141%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Halderberge (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Afronding op vijftallen.

Gemiddelde WOZ-waarde vergelijkbaar met regionaal gemiddelde en hoger dan enkele omliggende gemeenten Wanneer we de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Halderberge vergelijken met de andere gemeenten in de regio West-Noord-Brabant zien we dat deze vrij vergelijkbaar is. De WOZwaarde van koopwoningen in Halderberge was in 2022 gemiddeld € 355.000. In heel West-Noord-Brabant is dit € 363.000. Dit komt echter voor een groot deel door de relatief hoge WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeenten Breda en Zundert. De gemeenten in de subregio West-Brabant-West hebben een beduidend lagere gemiddelde WOZ-waarde. In bijlage C is de uitsplitsing naar kernen weergegeven. Hierin is te zien dat de kernen Bosschenhoofd en Hoeven relatief de meeste woningen boven de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 355.000) hebben. Stampersgat is de kern met het kleinste aandeel woningen boven de € 355.000. Figuur 1: Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen West-Noord-Brabant, 2022 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Bron: CBS (2022). Bewerking: Stec Groep (2023).

9

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Aandeel woningen met WOZ-waarde vanaf € 355.000 sterk toegenomen We hebben de WOZ-waarde van koopwoningen in 2023 ook vergeleken met hun waarde in 2019. Op basis hiervan is te zien dat in 2019 in principe nog 44% van de woningen volgens hun WOZ-waarde bereikbaar was voor lage- en middeninkomens (tot € 245.000). Nu is dit teruggelopen tot slechts 16%. We merken hierbij op dat het inkomen van huishoudens in dezelfde periode ook is toegenomen. Deze ontwikkeling is echter beduidend minder sterk. Daarnaast is ook de huidige hypotheekrente (circa 4% bij NHG) en dus hypotheeklast hoger dan in 2019 (circa 2% bij NHG). Figuur 2: Ontwikkeling WOZ-waarden koopwoningen, 2019-2023 60% 50% 40%

2019

30% 20%

2022

10%

2023

0% Tot € 150.000

€ 150.000 tot € 210.000

€ 210.000 tot € 245.000

€ 245.000 tot € 300.000

€300.000 tot € 355.000

Meer dan € 355.000

Bron: WOZ-register gemeente Halderberge (2023, cijfers 2019, 2022 en 2023). Bewerking Stec Groep (2023).

3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment Weinig aanbod en hoge dynamiek in betaalbare koopsegment tot € 300.000 Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de voor hen passende woningvoorraad geeft ook de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente Halderberge. Immers hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden. We zien dat in de gemeente Halderberge met name in het prijssegment tot € 300.000 de marktdynamiek hoog is. Vergeleken met de regio en provincie is de dynamiek tot € 245.000 echter iets lager. Boven de € 355.000 is de markt meer ontspannen. Daarnaast zien we dat meer dan de helft van de woningen wordt aangeboden of is verkocht met een vraagprijs boven de € 355.000 (58%). In vergelijking met de regio of de provincie is dit aandeel vergelijkbaar. In totaal ligt het aanbod / transactieratio in Halderberge relatief laag. De markt in de gemeente is ongeveer even gespannen als in de provincie. In bijlage D is de marktdynamiek per kern weergegeven van de vijf kernen binnen Halderberge. In Oud Gastel en Bosschenhoofd is de marktdynamiek in het segment tot € 355.000 het hoogst. In Oud Gastel ligt het aanbod/transactie ratio op 22%, in Bosschenhoofd ligt dit op 9%.

Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen op Funda.nl, juni 2023 Prijsklassen (€)

Te koop januari 2023 (#)

Te koop Verkocht Verkocht Totaal te Totaal Aanbod / transactieratio* (%) januari afgelopen afgelopen koop/ aandeel Halderberge Noord-Brabant 2023 (%) jaar (#) jaar (%) verkocht (%) Tot € 150K 0 0% 0 0% 0 0% 0% 23% € 150K tot € 210K 3 2% 8 3% 11 3% 38% 22% € 210K tot € 245K 8 6% 18 6% 26 6% 44% 22% € 245K tot € 300K 15 10% 69 23% 84 19% 22% 26% € 300K tot € 355K 28 19% 38 13% 66 15% 74% 29% Meer dan € 355K 90 63% 163 55% 253 58% 55% 58% Totaal 144 100% 296 100% 440 100% 49% 45% Bron: Funda (juni 2023). Bewerking Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar op Funda.nl, dus exclusief de uitgeponde woningen van de woningcorporaties die vaak in het betaalbare segment worden aangeboden. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.

10

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen We hebben hiernaast ook gegevens van de NVM uitgevraagd. Hieruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 405.600 lag. Dit is beduidend hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2023 (€ 371.000). Verder is te zien dat ook de gemiddelde transactieprijzen voor betaalbaardere woningtypen (rijwoningen) al onbetaalbaar zijn voor lage- en middeninkomens (> € 245.000). De verkooptijd van de betaalbare woningtypen is daarnaast relatief laag. Dit duidt op hogere mate van concurrentie in dit segment. Als we inzoomen op de kernen binnen Halderberge (bijlage E), zien we dat de gemiddelde transactieprijs het hoogst ligt in de kern Hoeven (€ 518.000). Daarnaast werden de woningen in Stampersgat het afgelopen jaar gemiddeld het snelst verkocht (20 dagen). Dat kan echter juist verklaard worden uit het feit dat hier de gemiddelde transactieprijs relatief laag was. Betaalbare woningen verkochten immers sneller. Tabel 5: NVM-transactiegegevens, maart 2022 - maart 2023 Woningtypen

Transacties

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement < 80 m2 Appartement > 80 m2 Totaal

Transactieprijs

62 29 79 95 2 6 273

€ 285.400 € 306.600 € 359.200 € 557.500 € 246.300 € 387.200 € 405.600

Transactieprijs Verkooptijd (in Woonopp. Perceelopp. per m2 dagen) transacties transacties € 2.795 27 102 m2 146 m2 2 € 2.945 56 111 m 216 m2 2 € 3.075 27 108 m 257 m2 2 € 3.540 31 144 m 659 m2 2 € 3.665 40 67 m - m2 2 € 3.565 41 109 m - m2 2 € 3.175 32 119 m 371 m2

Bron: NVM (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs met circa 44% gestegen in afgelopen vijf jaar Wanneer we vervolgens de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM-transactiegegevens vergelijken met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren (CBS, 2022) zien we dat deze zeer sterk gestegen is. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs nog slechts € 281.000. In vijf jaar tijd (2018 tot en met maart 2023) is de gemiddelde transactieprijs daarmee gestegen met circa 44%. Dit zet de betaalbaarheid van de koopsector sterk onder druk. Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Halderberge, 2014-2023* € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

Bron: CBS (2022, cijfers 2012-2021). NVM (2022). *De cijfers van 2023 zijn op basis van NVM-gegevens van maart 2022 – maart 2023.

3.3 Toenemende druk op het sociale huursegment In de gemeente Halderberge is de woningcorporatie Woonkwartier actief. Op basis van gegevens van Woonkwartier, kunnen we de marktdynamiek op de sociale huurwoningmarkt in de afgelopen jaren in beeld brengen. Gemiddeld aantal reacties per woning gestegen met +252% in afgelopen vijf jaar Een eerste indicatie voor krapte op de sociale huurwoningmarkt is het gemiddeld aantal reacties op woningen. Een toename hiervan duidt er immers op dat er gemiddeld meer woningzoekenden per

11

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

vrijkomende woning zijn. Op basis van gegevens van de woningcorporatie hebben we hierin inzicht voor de periode 2018 tot en met 2022. Hieruit blijkt dat het aantal reacties in de periode 2018 tot en met 2022 is gestegen in alle prijssegmenten. Voor alle prijssegmenten geldt dat er minimaal een verdubbeling is opgetreden. De meeste reacties zijn op woningen in het prijssegment “Betaalbaar laag”. In 2022 was dit gemiddeld bijna 680 reacties per woning. In 2018 was dit nog slechts circa 210 reacties. In totaal is het aantal reacties gestegen met +252% van gemiddeld circa 155 reacties in 2018 naar circa 540 reacties in 2022. Figuur 4: Aantal reacties op sociale huurwoningen per woning, 2018-2022 800 700 600

1. Goedkoop

500

2. Betaalbaar laag

400

3. Betaalbaar hoog 4. Bereikbaar

300

5. Vrije sector

200

Gemiddeld

100 0 2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Woonkwartier (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Lichte stijging aantal actieve woningzoekenden in primaire doelgroep, sterkere stijging (+55%) in secundaire doelgroep Voor het aantal actieve woningzoekenden in de gemeente Halderberge geldt ook dat er een lichte stijging is ten opzichte van 2020. Het aantal actief woningzoekenden ligt het hoogst in de primaire doelgroep. In 2022 waren er ruim 680 woningzoekenden in deze groep. In de secundaire doelgroep heeft er een stijging van 55% in het aantal actief woningzoekenden plaatsgevonden sinds 2020. In 2020 zochten er ruim 135 mensen een woning, in 2022 was dit ruim 210. In totaal waren er in 2022 ruim 1.000 woningzoekenden binnen de sociale huurmarkt. Dit komt mede door de sterke stijging op de koopwoningmarkt. Hierdoor zijn minder woningen beschikbaar voor huishoudens binnen de secundaire doelgroep. Zij zijn dan vaker aangewezen op een huurwoning. Figuur 5: Aantal actief woningzoekenden per inkomenscategorie, 2020-2022 800 700 600 500

1. Primaire doelgroep

400

2. Secundaire doelgroep

300

3. Middengroep

200

4. Hogere inkomensgroep

100 0 2020

2021

Bron: Woonkwartier (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

2022

12

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Zoektijd gemiddeld toegenomen met 94% in afgelopen vijf jaar De derde indicator voor krapte binnen de huurwoningmarkt is de gemiddelde zoektijd per bewoner. In onderstaande figuur is duidelijk te zien dat de zoektijd in de gemeente Halderberge sterk is gestegen. In 2018 was de gemiddelde zoektijd ongeveer 1,4 jaar. In 2022 was dit gestegen naar 2,7 jaren. Dat is een stijging van ongeveer 94%. In de kernen Stampersgat en Hoeven was de stijging het sterkst in de afgelopen jaren. In 2022 was daar de zoektijd ruim 3 jaar. Figuur 6: Gemiddelde zoektijd in jaren per kern en gemeente, 2018-2022 3,50 3,00

Bosschenhoofd

2,50

Hoeven

2,00

Oud Gastel

1,50

Oudenbosch

1,00

Stampersgat

0,50

Gemiddeld

0,00 2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Woonkwartier (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

3.4 Positief migratiesaldo in afgelopen paar jaar, met name instroom 25-55 jarigen Buitenlands migratiesaldo en binnenlands migratiesaldo biedt tegenwicht voor natuurlijke krimp Zowel binnen- als buitenlandse migratie heeft in de afgelopen jaren een stevige stempel op de bevolkingsontwikkeling van de gemeente Halderberge gedrukt. Dit heeft daarom voornamelijk voor positieve migratiesaldi gezorgd door de jaren heen. De instroom van binnenlandse en buitenlandse huishoudens biedt tegenwicht voor de natuurlijke krimp (meer sterfte dan geboorte) in de gemeente. Ook zorgt de versterkte aantrekkingskracht van Halderberge voor meer concurrentie op de woningmarkt. Figuur 7: Migratiesaldi gemeente Halderberge, 2013-2022 500 Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

400 300

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

200 100

Buitenlandse migratie (saldo)

0 -100

Totaal personen

-200 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2012-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Jongeren trekken het meeste weg uit de gemeente, gezinnen vestigen zich vaker Het binnenlands migratiesaldo heeft een positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Halderberge. Uitgesplitst naar leeftijden zien we dat dit saldo bijna voor alle leeftijdsgroepen dan ook positief is. Met name de leeftijdsgroep 15-25 jaar trekt vaker weg uit de gemeente. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten. Het migratiesaldo is daarentegen juist het positiefst voor personen tussen de 25 en 40 jaar. Aanvullend onderzoek kan inzichtelijk maken naar welk type woning zij met name toe verhuizen.

13

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Figuur 8: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklassen, 2018-2022 2.000 1.000

Gevestigd Vertrokken

0

Saldo

-1.000 -2.000 < 15 jaar

15-25 jaar

25-40 jaar

40-55 jaar

55-70 jaar

> 70 jaar

Bron: CBS (2023, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Met name veel verhuizingen vanuit stedelijke omliggende gemeenten in afgelopen jaar, aandeel interne verhuizingen duidelijk afgenomen in vijf jaar tijd We hebben op basis van BRP-gegevens ook inzichtelijk gemaakt vanuit welke gemeente de binnenlandse verhuizingen het afgelopen jaar afkomstig waren. Hieruit valt op dat een relatief klein aandeel (in vergelijking met veel andere gemeenten in Nederland) afkomstig was uit de eigen gemeente, in totaal 37,5%. In 2018 was dit nog 47,9%. Tegelijkertijd zien we een relatief forse instroom vanuit stedelijke gemeenten in de nabijheid, namelijk Roosendaal, Breda en Etten-Leur. In totaal was 23,2% van de binnenlandse verhuizingen richting Halderberge afkomstig uit één van deze drie gemeenten. Dit is iets meer dan vijf jaar terug (22,2%). De afname van interne verhuizingen wordt met name veroorzaakt door een verschuiving van het aandeel verhuizingen uit overige gemeenten. Dit aandeel is in 2022 fors hoger dan in 2018. Tabel 6: Binnenlandse verhuizingen richting de gemeente Halderberge in 2018 en 2022 2018 Gemeente Intern Roosendaal Breda Etten-Leur Moerdijk Rucphen Rotterdam Steenbergen Bergen op Zoom Zundert Overig Totaal

2022 Aantal

% 1.284 313 141 139 120 93 54 48 40 33 413 2.678

47,9% 11,7% 5,3% 5,2% 4,5% 3,5% 2,0% 1,8% 1,5% 1,2% 15,4% 100%

Gemeente Intern Roosendaal Breda Etten-Leur Moerdijk Rucphen Rotterdam Steenbergen Dordrecht Tilburg Overig Totaal

Aantal

% 821 235 139 134 87 82 74 36 31 27 521 2.187

37,5% 10,7% 6,4% 6,1% 4,0% 3,7% 3,4% 1,6% 1,4% 1,2% 23,8% 100%

Bron: BRP-gegevens gemeente Halderberge (2023, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2023).

3.5 Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk Aantal huishoudens neemt naar verwachting licht toe tot 2033 Voor het in beeld brengen van eventuele woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudensontwikkeling van belang. We gebruiken de meest recente Primos-prognose (2022) om hier uitspraken over te kunnen doen. Deze prognose toont een verwachte totale groei van +310 huishoudens tot 2033. Dit is een toename van +2% ten opzichte van het heden. Een huishoudenstoename kan zorgen voor een toename van schaarste op de woningmarkt. Zeker wanneer woningbouw uitblijft. Er zal dan immers meer concurrentie zijn voor de bestaande woningvoorraad. Onderliggend zien we verder een demografische verschuiving. Er is sprake van een sterke vergrijzing door een toename van het aantal

14

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

65+’ers (+15%) en een ontgroening door een sterke afname van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar (-17%). Op de lange termijn zet deze trend zich voort, maar is ook afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratiestromen. Een verwachting op kernniveau is opgenomen in bijlage F. Tabel 7: Huishoudensontwikkeling gemeente Halderberge, 2023-2043 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig Totaal

2023

2033 1.090 4.620 3.385 4.270 50 13.415

900 4.545 3.340 4.910 30 13.725

Ontw. 2023-2033 -190 (-17%) -75 (-2%) -45 (-1%) +640 (+15%) -20 (-20%) +310 (+2%)

2043 760 4.650 3.165 5.080 30 13.690

Ontw. 2033-2043 -140 (-16%) +105 (+2%) -175 (-5%) +170 (+3%) 0 (0%) -35 (-0%)

Ontw. 2023-2043 -330 (-30%) +30 (+1%) -220 (-6%) +810 (+19%) -20 (-40%) +275 (+2%)

Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huishoudenstoename vindt naar verwachting met name plaats onder huishoudens met laag inkomen Tussen 2023 en 2033 neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen naar verwachting het sterkst toe. Dit komt met name door de verwachte vergrijzing in de gemeente Halderberge. Over het algemeen hebben zij een minder hoog inkomen dan andere doelgroepen. Dit kan ervoor zorgen dat de woningdruk in het betaalbare segment relatief groot zal zijn. De uitwerking hiervan op de woningmarkt is echter ook mede afhankelijk van andere woningmarktontwikkelingen die zich de volgende jaren zullen voordoen. Aangezien dit deels onzeker is, is het belangrijk demografische- en woningmarktontwikkelingen goed te blijven monitoren. Tabel 8: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Halderberge, 2023-2033 Inkomensgroep Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep) Middeninkomens Hoge inkomens Totaal

2023

2033

Ontw. 20232033

Tot € 25.475 / € 34.575

2.615 (19,5%)

2.780 (20,2%)

+165 (+6%)

€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625

3.650 (27,2%)

3.900 (28,4%)

+250 (+7%)

€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239

915 (6,8%)

905 (6,6%)

-10 (-1%)

6.235 (46,5%)

6.145 (44,8%)

-90 (-1%)

13.415 (100%)

13.725 (100%)

+310 (+2%)

Inkomensgrenzen

€ 56.239+

Bron: Primos2022. WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

ONTWIKKELING INKOMENSGROEPEN OP BASIS VAN DEMOGRAFIE Indicatief rekenen we de inkomensgroepen door voor 2023 en 2033. Hierbij koppelen we de verdeling van huishoudensgroepen (leeftijd en samenstelling) per inkomensklasse aan demografische ontwikkelingen op basis van de Primos2022-prognose. Door het relatief sterk toenemend aantal 65-plushuishoudens en hun relatief sterke vertegenwoordiging in de midden- en lagere inkomensklassen verwachten we dat het aantal huishoudens met een midden- en laag inkomen relatief en absoluut licht groeit richting 2033, waarbij de hogere inkomensgroepen juist in aandeel zullen afnemen. In de praktijk kan de daadwerkelijke ontwikkelingen van inkomensgroepen op korte termijn hiervan afwijken door conjunctuurschommelingen. Daarnaast betekent een groeiende groep oudere huishoudens met een laag inkomen niet direct dat de sociale huurvoorraad naar rato moet groeien. In de praktijk heeft een deel van deze huishoudens voldoende vermogen (al dan niet in de vorm van overwaarde in de huidige woning) om door te stromen naar een koop- of middenhuurwoning.

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

15

Toekomstige schaarste afhankelijk van woningbouwprogramma In hoeverre woningschaarste zich in de toekomst voordoet is ook afhankelijk van het woningbouwprogramma. Indien in nieuwbouw met name gestuurd wordt op duurdere woningsegmenten, zal de schaarste in het betaalbare woningsegment verder toenemen. Goed inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom (huur en koop) en prijssegmenten kan helpen om hier in het nieuwbouwprogramma gericht op te sturen.

16

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

4 Instrumenten In dit hoofdstuk onderzoeken we de effectiviteit van twee instrumenten die met een huisvestingsverordening en schaarsteonderbouwing ingezet kunnen worden: de opkoopbescherming en voorrang verlenen aan huishoudens met een binding met de gemeente Halderberge.

4.1 In 2023 nog geen betaalbare koopwoningen opgekocht door investeerders Een eerste maatregel die ingevoerd kan worden met een huisvestingsverordening is de opkoopbescherming. Dit instrument geeft gemeenten de mogelijkheid om de betaalbare woningvoorraad te beschermen voor investeerders die deze woningen opkopen om vervolgens te verhuren. Deze investeerders zorgen immers voor meer concurrentie op de betaalbare koopwoningmarkt. In tijden van schaarste kan dit voor ongewenste effecten zorgen, zoals opdrijvende prijzen of starters die geen woning kunnen vinden doordat ze de concurrentie met investeerders moeilijk aan kunnen. Om deze redenen hebben we voor de gemeente Halderberge het aantal opgekochte woningen in beeld gebracht. Dit hebben we gedaan voor de afgelopen vijf jaar (2019 t/m 2023) en met onderscheid naar prijsklassen en kernen (zie bijlage G). We maken hiervoor gebruik van data die we ontvangen hebben van het Kadaster. Deze data geeft inzicht in alle transacties die de afgelopen jaren in de gemeente hebben plaatsgevonden. Binnen deze data wordt onderscheid gemaakt in ‘investeerders’ en ‘overige kopers’. De doelgroep investeerders wordt gedefinieerd als zowel bedrijfsmatige- en particuliere investeerders die meer dan twee woningen bezitten. Hiermee wordt voorkomen dat (tijdelijk) tweede woningbezit onderdeel is van de uitkomsten.

Overige kopers zijn dus particuliere reguliere kopers die een eerste of tweede woning hebben gekocht. Tweede woningbezit kan ook tijdelijk zijn, wanneer de vorige woning nog officieel verkocht moet worden ten tijde van de aankoop van de nieuwe woning. In onderstaande figuur tonen we de uitkomsten. Te zien is dat er tot op heden in 2023 nog geen woningen tot een prijs van € 405.000 zijn opgekocht in de gemeente Halderberge. Dit terwijl er in totaal wel 83 woningen verkocht zijn aan overige kopers. In 2022 gebeurde dit nog wel. Toen werden er in totaal 23 woningen verkocht aan investeerders, terwijl 182 woningen verkocht werden aan overige kopers. Het aandeel opgekochte woningen was daarmee 11%. Figuur 9: Aantal verkochte woningen tot € 405.000 naar type koper in de gemeente Halderberge, 20222023 H1 250 200 150 100 50 0

Overig

182

Investeerder 83

23 2022

2023 H1

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2022-2023 H1). Bewerking Stec Groep (2023).

17

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Voor de gehele koopwoningmarkt kijken we nog verder terug. Herin valt op dat het totaal aantal opgekochte woningen in 2023 ook voor de gehele koopwoningmarkt relatief laag is ten opzichte van eerdere jaren. Waar in 2023 slechts 4% is opgekocht door investeerders was dit in 2022 nog 12%. Ook in 2020 zien we een relatief hoog aandeel opgekochte woningen terug (15%). Figuur 10: Totaal aantal verkochte woningen naar type koper in de gemeente Halderberge, 20192023 H1 600 500 400 300 200

401

404

Overig 471

100 0

32

70

2019

2020

Investeerder

342 151

21

48

2021

2022

6 2023 H1

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2019-2023 H1). Bewerking Stec Groep (2023).

4.2 Betaalbare woningen steeds vaker verhuurd/verkocht aan huishoudens van buiten de gemeente In juni 2023 is door de Tweede Kamer een wetswijziging van de Huisvestingswet goedgekeurd om lokale woningzoekenden meer voorrang te geven bij het toewijzen van huurwoningen en bij de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen. Hiermee hebben gemeenten (wanneer ook goedgekeurd door de Eerste Kamer) de beschikking over een nieuw instrument dat hen kan helpen om lokale woningzoekenden meer kansen te geven in de betaalbare woningmarkt. Ook voor dit instrumenten geldt dat schaarste aan betaalbare woningen aangetoond moet worden. Dit onderzoek kan hiervoor dus als onderbouwing dienen. Om goed in beeld te brengen wat de effectiviteit van een dergelijk middel kan zijn voor de gemeente Halderberge hebben we bij het Kadaster gegevens uitgevraagd over de verkoop van nieuwbouwwoningen en bij woningcorporatie Woonkwartier gegevens over de verhuur van sociale huurwoningen. Dit zijn de twee woningcategorieën waar deze wetswijziging invloed op kan hebben. We maken hieronder opnieuw onderscheid naar jaartallen en prijsklassen. In bijlage H (nieuwbouwkoopwoningen) en bijlage I (sociale huur) maken we onderscheid naar de kernen in de gemeente.

In 2022 vaker nieuwbouwwoning verkocht aan huishoudens van buiten de gemeente Allereerst verdiepen we ons op de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen in de gemeente Halderberge. We richten ons allereerst op het koopprijssegment tot € 355.000. Op dit moment is dit de bovengrens waarvoor dit instrument ingezet kan worden. Zoals is te zien in onderstaand figuur, is er een duidelijk verschil tussen 2022 en 2023. Waar in 2021 nog 80% van de nieuwbouwwoningen werd verkocht aan een huishouden waarvan minimaal één persoon daarvoor ook al in Halderberge woonde (blijver), is dit in 2022 teruggelopen tot 50%. Dit betekent dat in 2022 dus ook 50% van de nieuwbouwkoopwoningen werd verkocht aan huishoudens die nog niet in de gemeenten woonden (instromers). Houdt er hierbij wel rekening mee dat een deel van deze huishoudens al wel een maatschappelijke- of economische binding met de gemeente kon hebben.

18

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Figuur 11: Aantal verkochte nieuwbouwwoningen tot € 355.000 naar type verhuizing in de gemeente Halderberge, 2021-2022 45 40 35 21

30 25

Instromer

20

Blijver

15 10

2

5

8

21

0 2021

2022

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2021-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Bovenstaande hebben we ook in beeld gebracht voor alle nieuwbouwkooptransacties in de afgelopen vier jaar (2019-2022). Hierin valt op dat het aandeel verkochte woningen aan ‘blijvers’ in 2022 beduidend lager was dan in de voorgaande jaren. Dit betrof in 2022 namelijk 51%, terwijl dit in de jaren 2019-2021 telkens minimaal 62% was. Figuur 12: Totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar type verhuizing in de gemeente Halderberge, 2019-2022 120 100 39

80 26 60

23

35

Instromer Blijver

40 20

56

63 46

37

0 2019

2020

2021

2022

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Ook sociale huurwoningen vaker verhuurd aan huishoudens van buiten de gemeente Hiernaast hebben we via de in gemeente actieve woningcorporatie Woonkwartier ook inzicht verkregen in de herkomst van de huishoudens die een sociale huurwoning toegewezen hebben gekregen in de gemeente Halderberge. Hieruit valt op dat een steeds groter aandeel van hen afkomstig is van buiten de gemeente. In 2018 werd 43% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan een huishouden in de gemeente Halderberge. In 2022 was dit teruggelopen tot slechts 27%. Met name in de kern Oudenbosch was het aandeel huurders uit de eigen gemeente relatief laag in 2022 (16%).

19

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Ook is het aandeel huishoudens dat van relatief ver weg naar de gemeente verhuisd opgelopen. In 2018 verhuisde slechts 7% van de huishoudens vanuit buiten West-Brabant 1 naar een sociale huurwoning in Halderberge. In 2022 is dit opgelopen naar 26,5%. Figuur 13: Toegewezen sociale huurwoningen naar herkomst huurder in de gemeente Halderberge, 2018-2022 100% 90% 80% 70%

57%

60%

66%

62%

66%

74%

50%

Instromer

40%

Blijver

30% 20%

43%

10%

34%

38%

34%

2019

2020

2021

27%

0% 2018

2022

Bron: Woonkwartier (2023, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Klik voor Wonen-gebed, oftewel: gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Gilze en Rijen, Moerdijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Werkendam en Zundert.

1

20

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

Bijlage: analyses op kernniveau A. Gebiedsindeling naar kernen gemeente Halderberge (CBS-wijkindeling)

Bron: CBS-wijkenindeling gemeente Halderberge (2023). Bewerking Stec Groep (2023). 01 = Oud Gastel, 02 = Stampersgat, 03 = Oudenbosch, 04 = Hoeven en 05 = Bosschenhoofd.

B. Betaalbaarheid woningvoorraad, 2022 Kern Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat

Huishoudens met een laag inkomen* 475 1.170 1.190 3.190 255

Passende huurwoningen

Passende koopwoningen 215 620 595 1870 160

Totaal passende woningen 15 40 130 345 40

235 660 725 2.215 200

Aandeel passend 49% 57% 61% 69% 77%

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Halderberge (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen.

21

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

C. WOZ-waarde koopwoningen, 2023 0%

10%

20%

Bosschenhoofd 2%3% 13% Hoeven 2%2%7%

30%

40%

50%

60%

Oudenbosch

10%

14%

Stampersgat

11%

18%

90%

100%

Tot € 210.000 € 210.000 tot € 245.000

74%

16%

5% 7%

80%

69%

13%

Oud Gastel

70%

€ 245.000 tot € 300.000

53%

17%

18%

30%

18%

23%

Meer dan € 355.000

39%

13%

24%

€300.000 tot € 355.000

Bron: WOZ-register gemeente Halderberge (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

D. Marktdynamiek op basis van aanbodgegevens, juni 2023 Kern Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat

Aangeboden / verkocht Aanbod / transactieratio Aanbod / transactieratio tot € 355.000 t.o.v. tot € 300.000 tot € 355.000 totaal 11% 20% 22% 9% 4% 0% 10% 150% 34% 7% 51% 22% 41% 31% 60% 51% 43% 25% 70% 33%

Aangeboden / verkocht tot € 300.000 t.o.v. totaal

Bron: Funda.nl (juni 2023). Bewerking Stec Groep (2023).

E. Marktdynamiek op basis van transactiegegevens, maart 2022 – maart 2023 Kern

Transacties

Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat

Gemiddelde transactieprijs 30 50 64 109 20

Gemiddelde transactieprijs per m2

€ 488.000 € 518.400 € 379.700 € 359.600 € 334.000

€ 3.370 € 3.605 € 3.235 € 2.940 € 2.890

Bron: NVM (maart 2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

F. Huishoudensontwikkeling, 2023-2043 Kern Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat

2023

2033 1.140 2.860 2.855 6.035 525

1.150 2.920 2.900 6.220 540

Bron: Primos (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Ontw. 2023-2033 +10 (+1%) +55 (+2%) +45 (-2%) +185 (+3%) +10 (+2%)

2043 1.165 2.920 2.900 6.165 535

Ontw. 2033-2043 +15 (+1%) +5 (+0%) 0 (0%) -55 (-1%) 0 (0%)

Ontw. 2023-2043 +30 (+3%) +60 (+2%) +45 (-2%) +130 (+2%) +10 (+2%)

22

Woningschaarste in Halderberge? (22.421)

G. Opgekochte woningen tot € 405.000 naar type koper, 2022-2023 H1 120 100 80 60 Overig

40

Investeerder

20 0 2022

2023

2022

2023

2022

2023

Wijk 01 Oud Gastel Wijk 02 Stampersgat Wijk 03 Oudenbosch

2022

2023

Wijk 04 Hoeven

2022

2023

Wijk 05 Bosschenhoofd

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2022-2023 H1). Bewerking Stec Groep (2023).

H. Verkochte nieuwbouwwoning tot € 355.000 naar herkomst koper, 2021-2022 20 16 12 8

Instromer

4

Blijver

0 2021

2022

2021

2022

2021

2022

Wijk 01 Oud Gastel Wijk 02 Stampersgat Wijk 03 Oudenbosch

2021

2022

Wijk 04 Hoeven

2021

2022

Wijk 05 Bosschenhoofd

Bron: Kadaster (2023, cijfers 2021-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

I. Verhuurde sociale huurwoningen naar herkomst huurder, 2021-2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Instromers Blijvers

2021

2022

2021

2022

2021

2022

Wijk 01 Oud Gastel Wijk 02 Stampersgat Wijk 03 Oudenbosch

2021

2022

Wijk 04 Hoeven

Bron: Woonkwartier (2023, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

2021

2022

Wijk 05 Bosschenhoofd