bijlage 3 raadsinformatiebrief 280923 stand van zaken Villapark Panjevaart september (per 3-10-23 vertrouwelijkheid opgeheven).pdf

Vertrouwelijk Gemeente Halderberge

Leden gemeenteraad van Halderberge

Zaaknummer

630806

Behandeld door Dennis Santbergen

Onderwerp

Stand van zaken Villapark Panjevaart September 2023

Telefoonnummer 140165

Uw kenmerk

Bijlage(n)

VERZONDEN 2 8 SEP 2023 Oudenbosch, 26 September 2023

Geachte raadsleden, Omdat we belangrijke stappen hebben gezet in de gesprekken met de betrokken partijen op Villapark Panjevaart, informeren wij u graag over de stand van zaken. U leest in deze brief waar we nu staan en wat er de komende periode op de planning staat. Op 15 mei 2023 heeft er een besloten raadsinformatiebijeenkomst plaatsgevonden waarin het doorlopen proces van Villapark Panjevaart is toegelicht en het (voorlopige) plan van aanpak voor Villapark Panjevaart is gepresenteerd. De presentatie die toen is getoond, heeft u via de griffie mogen ontvangen. Daarnaast heeft u op 27 juli 2023 een raadsinformatiebrief ontvangen met de stand van zaken (zaaknr. 618977). Inleiding In februari 2021 is door de gemeenteraad de gebiedsvisie cluster Hoeven vastqesteld. In dit document is de ambitie vastgelegd dat het toeristisch gebruik in het recreatiecluster versterkt en waar nodig hersteld moet worden. Villapark Panjevaart maakt onderdeel uit van het recreatiecluster Hoeven. Volgens het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ geldt voor Villapark Panjevaart de bestemming ‘Recreatie- Recreatiepark 1’. Dit betekent dat de recreatiewoningen alleen voor recreatieve doeleinden gebruikt mogen worden. De meeste recreatiewoningen worden echter bedrijfsmatig verhuurd aan arbeidsmigranten.

Dit gebruik is - zoals aangegeven in de gebiedsvisie recreatiecluster Hoeven - niet toegestaan en niet wenselijk. De gemeente wil daarom een einde maken aan het strijdig gebruik en stuurt aan op herstel van de recreatieve en toeristische functie van het gehele terrein (fase 1, 2 en 3)

Parklaan 15 - Postbus 5-4730 AAOudenbosch -Tel: 140165 E-mail: gemeente@halderberge.nl - www.haiderberge.nl Bankrekeningnummer: NL42 BNGH 028.50.74.547 - Kvk-nr; 20164430

Villapark Panjevaart 0 Fase1 0 Fase2 A Fase3

Overig 0 Braakliggend terrein 1 0 Braakliggend terrein 2

Specifiek voor Villapark Panjevaart is in de gebiedsvisie recreatiecluster Hoeven beschreven dat een maatwerkoplossing bespreekbaar is om op middellange termijn (maximaal 10 jaar) tot een vitaal park te kunnen komen. Het park sluit op dit moment niet aan bij de wensen van de toerist. Verder is er een grote investering nodig om weer aansluiting te vinden met de toeristische markt. Daarnaast is het park op de gronden die deel uitmaken van fase 1 en 2 uitgepond. Dat betekent dat de huisjes met ondergrond gesplitst en verkocht zijn en in handen zijn van in totaal circa 100 eigenaren (te zien op bovenstaand kaartje). Deze uitponding heeft een negatief effect op de wendbaarheid van het park: voor een grootschalige investering moet er een akkoord komen van een meerderheid van alle eigenaren en er moet geld door hen geTnvesteerd worden. De gronden van fase 3 zijn bij een eigenaar in eigendom. Om de transitie naar toeristisch gebruik mogelijk te maken, is in deze visie een overgangsperiode voorgesteld om zo financiele middelen te vergaren, die nodig zijn voor de investeringen. De voorwaarde voor dit gebruik is dat er een gedragen plan van aanpak komt, opgesteld en ondersteund door de betrokken eigenaren op het gehele Villapark Panjevaart.

In dit plan moeten voldoende zekerheden voor de gemeente zitten dat het beoogde resultaat (een vitaal recreatiepark met toeristisch recreatief gebruik) na afloop van de overgangsperiode daadwerkelijk bereikt wordt. In de gebiedsvisie is een duur van de overgangsperiode bepaald, waarbij uitgegaan wordt van een periode tussen de 5 en 10 jaar.

Waar staan we nu? Fase 1 en 2 Zoals u in de vorige raadsinformatiebrief hebt kunnen lezen is de gemeente de laatste 2 jaar in gesprek geweest met de Werkgroep Villapark Panjevaart. Hierin zijn de eigenaren van de Villapark Panjevaart vertegenwoordigd. Deze werkgroep is ondersteund door een externe projectleider. Samen met de werkgroep is tot een oplossingsrichting gekomen. Deze oplossingsrichting is: Verkoop van de recreatiewoningen aan een entiteit en sloop van de recreatiewoningen in fase 1 en 2 na een termijn van maximaal 10 jaar. Op enig moment heeft zich een derde partij gemeld bij de Werkgroep. Deze partij heeft interesse om de recreatiewoningen van fase 1 en 2 op Villapark Panjevaart aan te kopen en voor 10 jaar te gebruiken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarna zou de grond verkocht worden aan een recreatieve ondernemer/ontwikkelaar. Dit sluit aan bij de gekozen oplossingsrichting. Daarom zijn we als gemeente het gesprek aangegaan met deze derde partij. De basis voor deze gesprekken was het creeren van voldoende toekomstige Parklaan 15 - Postbus 5 -4730 AAOudenbosch -Tel. 140165 E-mail: gemeente@halderberge.nl - www.halderberge.nl Bankrekeningnummer NL42 BNGH 028 50.74.547 - Kvk-nr: 20164480

zekerheid en vertrouwen ten aanzien van een recreatieve doorontwikkeling van het park. Het doel van de gemeente is een bestendige toeristische doorontwikkeling van Panjevaart en daar is het gecontroleerd stoppen van het strijdig gebruik en het venA/ijderen van de objecten na 10 jaar een onlosmakelijk onderdeel van. Daarom is het voorstel nu om het bloot eigendom (de gronden) te verwerven en het aangaan van een erfpachtconstructie op Villapark Panjevaart voor Fase 1 en 2. Met deze opzet behoudt de gemeente regie op de gewenste toeristische doorontwikkeling van het villapark en het beeindigen van het strijdig gebruik.

Voor het verwerven van de gronden en het aangaan van de erfpachtconstructie hebben we met de derde partij op een groot aantal onderdelen overeenstemming bereikt. De belangrijkste onderdelen daarvan zijn: 1. Erfpachtconstructie: De gemeente streeft er naar om zoveel mogelijk regie te houden op de situatie die ontstaat na de overgangsperiode van 10 jaar. Door verkrijging van het bloot eigendom op voorhand en het uitgeven in erfpacht voor een maximale duur van 10 jaar met een daarvan afhankelijk recht van opstal. In het kader van de erfpachtconstructie is een canon overeengekomen van 4% met een vastgestelde indexering van 2% per jaar. Door deze constructie en hieraan voorwaarden te stellen kan de gewenste regie het beste worden gewaarborgd: 2. De duur van de erfpachtconstructie is maximaal 10 jaar met als einddatum uiterlijk 31 december 2033; 3. Er is overeenstemming bereikt over de aankoop van de kavels tegen een aankoopprijs van €33.000,- per kavel; 4. 90% van de eigenaren van de recreatiewoningen op fase 1 en 2 is bereid om hun woning aan de derde partij te verkopen: hierdoor ontstaat voor het grootste gedeelte een entiteit, wat de doorontwikkeling naar een toeristisch-recreatief gebruik bevordert; 5. Sloop van de woningen: Het uitgangspunt is dat na de gedoogperiode de recreatiewoningen zijn afgeschreven.

De opzet van het park en de recreatiewoningen sluiten niet aan bij de behoefte van de toerist nu en in de toekomst. De woningen die deel uitmaken van de erfpachtconstructie worden gesloopt. De kosten hiervoor zijn voor de eigenaar van de woningen 6. Beheersafspraken: De gemeente hecht in het kader van een succesvolle overgangsperiode veel waarde aan het beheer op het park gedurende deze periode. Over de exacte invulling van deze beheersafspraken worden met de derde partij de komende periode afspraken gemaakt.

Fase 3 De gronden die horen bij fase 3 zijn in bezit bij een eigenaar. De recreatiewoningen die toebehoren aan fase 3 zijn van een recentere datum. Dit heeft geleid tot een andere benadering voor het plan van aanpak. Op basis van uitgangspunten uit de qebiedsvisie cluster Hoeven is door de eigenaar van de gronden van fase 3 een plan van aanpak ontwikkeld. Dit plan is gebaseerd op het generen van financiele middelen voor de renovatie van de vakantiewoningen en het herstellen en toevoegen van algemene voorzieningen. Ook voor fase 3 is een overgangsperiode van 10 jaar in beeld. Na die periode wordt de huisvesting van arbeidsmigranten beeindigd en wordt aansluitend vanuit het opgebouwde renovatiefonds en vitaliteitsfonds geinvesteerd in de toeristische doorontwikkeling van het park. Met de eigenaar van fase 3 hebben we overeenstemming bereikt over een viertal voonwaarden: 1. Verbod uitponden: Om de slagingskans op toeristische doorontwikkeling aan het einde van de overgangsperiode te verhogen, hecht de gemeente eraan dat verdere versnippering van eigendom op Villapark Panjevaart wordt tegengegaan. 2 Nieuwbouw braakliggend perceel (op het kaartje aangeduid als ‘braakliggend terrein 1”): op deze locatie enkel en alleen in gebruik mag worden genomen volgens de huidige planologische regels.

Parklaan 15 - Postbus 5-4730 AAOudenbosch -Tel; 140165 E-mail: gemeente@halderberge.nl -www.halderberge.nl Bankrekeningnummer; NL42 BNGH 028.50 74.547 - Kvk-nr: 20164480

3. Het oprichten van een renovatie- en vitaliteitsfonds/vitaliteitsfonds: Het renovatiefonds is bedoeld om de woningen, na de overgangsperiode, te renoveren zodat ze weer geschikt worden voor toeristisch gebruik. Het vitaliteitfonds wordt ingezet om te investeren in het park of de omgeving om de doorontwikkeling naar recreatieve doeleinden te bevorderen. De hoogte van het renovatiefonds bedraagt na 10 jaar minimaal €2.475.000,- en de hoogte van het vitaliteitsfonds bedraagt na 10 jaar minimaal €1.375.000,-. De indexering voor zowel het renovatie- als het vitaliteitsfonds wordt voor een periode van 10 jaar vastgezet op 2% per jaar. Om als gemeente invioed te hebben op de besteding van het vitaliteitsfonds bij de toeristische doorontwikkeling, wordt het fonds "op afstand" beheerd (in een aparte stichting). Het gaat immers om een kwaliteitsinjectie die het gehele park ten goede moet komen. 4. Beheersafspraken: De gemeente hecht in het kader van een succesvolle overgangsperiode en aansluitend de toeristische doorontwikkeling belang aan een zekere mate van samenhang tussen fase 1, 2 en 3. Daarom is het van belang dat het beheer zoveel mogelijk in een hand komt te liggen tijdens overgangsperiode van 10 jaar. Hiervoor is ondertussen een overleg gestart met de betrokken partijen.

Op dit moment wordt ook oven/vogen om een kleinschalige winkel op te richten in een van de bestaande gebouwen op het Villapark. Deze winkel kan voorzien in de dagelijkse boodschappen van de bewoners van het park. Hierdoor wordt de behoefte om boodschappen te doen in de winkels in de nabijgelegen kernen beperkt, net als het gevoel van overlast dat dit met zich meebrengt Wat gaan we doen? De gemeente streeft er naar om zoveel mogelijk regie te houden op de situatie die ontstaat na de overgangsperiode van 10 jaar. Voor de eigendomssituatie voor Fase 1 en 2 is het de bedoeling om nu al (bloot) eigendom te verwerven en deze gronden vervolgens (al dan niet met een erfpachtafhankelijk recht van opstal) uit te geven in erfpacht ten behoeve van de derde partij voor de maximale duurvan 10 jaar.

Hierover is op een aantal belangrijke onderdelen overeenstemming bereikt met de derde partij. De komende periode wordt gebruikt om de voorwaarden verder uit te werken in een overeenkomst en bijbehorende beheersafspraken. Deze stukken zijn een belangrijk onderdeel van de omgevingsvergunning die nodig is om de huisvesting van arbeidsmigranten de komende 10 jaar mogelijk te maken. Met de eigenaar van fase 3 is ook overeenstemming bereikt over de uitgangspunten. Op dit moment vinden met beide partijen gesprekken plaats over de uitwerking van de overeenkomsten, de beheersafspraken en voor Fase 1 en 2 ook over de vormgeving van de erfpachtconstructie. Het streven is om voor beide fasen een omgevingsvergunning te verlenen die het mogelijk maakt om, onder voorwaarden, de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk te maken tijdens de overgangsperiode van 10 jaar. De omgevingsvergunning wordt dan verleend tot en met 31 december 2033. De intentie is dat de benodigde omgevingsvergunning eind September 2023 wordt ingediend. Het is van belang om te benadrukken dat het verwerven van de gronden en de daarbij behorende erfpachtconstructie onlosmakelijk met het verlenen van de omgevingsvergunning is verbonden. Op deze wijze geven we invulling aan de uitgangspunten zoals die zijn benoemd in het door de gemeenteraad vastgestelde qebiedsvisie cluster Hoeven.

Het college is bevoegd om de omgevingsvergunningen te verlenen en het college is bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen (koop, erfpacht etc) van de gemeente te besluiten. De raad neemt een besluit over het ter beschikking te stellen van een krediet voor de aankoop. Er wordt dus geen raadsbesluit aan u voorgelegd met betrekking tot de overige onderdelen van deze overeenkomst. Mede gelet op samenhang tussen de besluiten en het daarmee gemoeide belang leggen wij het geheel van besluiten te zijner tijd voor aan uw raad. We streven ernaar om het voorstel in de raadscyclus van oktober te behandelen. Dat betekent dat we het voorstel ter besluitvorming aan u voorleggen in de raadsvergadering van 26 oktober 2023. Parklaan 15-Postbus 5-4730 AAOudenbosch -Tel: 140165 E-mail: gemeente@halderberge.nl-www.halderberge.nl Bankrekeningnummer: NL42 BNGH 028 50.74.547 - Kvk-nr: 20164480

Par-Jaan Tj - Postb; E-mail gei'iee.' : 3- ";3cr Nl4^ ■:

nl 54 ■■

Tel ! •' . lalosiL'er k-r" '.'liT