Bijlage 2. Wissing-0807-Linde Joannes locatie Oud Gastel-20241031-ks-Nota van Uitgangspunten-v5.pdf

Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel

Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Titel document:

Auteur(s):

Versie:

Nota van Uitgangspunten

Karine Schenkeveld Mark Sander van Beijnum

05

Projectnaam: Locatie Linde Joannes Oud Gastel

Projectnummer: 0807

Opdrachtgever: Gemeente Halderberge

Contactpersoon: Marco Braspenning

Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht

T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl

Status: Definitief

Wijzigingsdatum: 31-10-2024

Inhoud 1. Inleiding

4

3. Ruimtelijke analyse

18

1.1 Aanleiding

5

3.1 Het plangebied door de tijd heen

19

1.2 Doel van de nota 

5

3.2 Ontsluiting en parkeren

20

1.3 Het plangebied

6

3.3 Groen en water

22

1.4 Impressie omgeving

8

3.4 Voorzieningen

24

1.5 Impressie randen plangebied

9

3.5 Oriëntatie, accenten en randen

26

2. Beleidskaders

10

2.1 Relevant beleid

11

4. Omgevingsaspecten 4.1 Geluidsaspecten 

29

2.2 Rijksbeleid

11

4.2 Lichthinder

30

2.3 Provinciaal beleid

11

2.4 Gemeentelijk beleid

12

5. Gebiedsvisiekaart & spelregels 5.1 Gebiedsvisiekaart & Spelregels

6. Gronduitgifte tekening

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

3

28

32 33

36

1. Inleiding

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

4

1.1 Aanleiding

1.2 Doel van de nota

De basisscholen De Linde en St. Joannesschool in Oud Gastel hebben hun intrek genomen in een nieuw onderwijs- en sportcomplex. Hierdoor zijn de gronden van deze scholen aan de Schoolstraat vrijgekomen. Op deze vrijgekomen gronden is het voornemen om 30 woningen te gaan realiseren.

De gemeente is voornemens de locatie aan te besteden met als doel hier woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren. De woningbouw wordt een combinatie van sociale huur en koop. De intentie is om hier ook een gedeelte voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te realiseren. Hiervoor wordt een separaat kavelpaspoort gemaakt.

Wat is er al gedaan? In eerste instantie is gestart met een Ruimtelijke Verkenning. Hierin is gekeken naar de ligging in het dorp, de historie van de plek, de ontsluiting van het plangebied, aanwezig en gewenst groen, milieuaspecten, de aanwezigheid van voorzieningen, de oriëntatie, accenten & randen van het plangebied. Aansluitend op deze verkenning zijn de mogelijkheden van woningbouw op deze locatie ruimtelijk in beeld gebracht door middel van vier schetsverkavelingen. Deze schetsverkavelingen zijn vervolgens ook in 3D modellen uitgewerkt. Voorzien van referentiebeelden zijn ze getoond tijdens de goed bezochte participatieavond.

De Nota Van Uitgangspunten (NvU) biedt de uitgangspunten, kaders en inspiratie voor de verdere planuitwerking. Daarnaast geeft het omwonenden en bewoners van Oud Gastel een concreet beeld van wat hier kan en mag, en wat niet mogelijk is.

De belangrijkste conclusies uit de voorgaande studies zijn overgenomen in voorliggende Nota van Uitgangspunten. Deze Nota van Uitgangspunten is een volgende stap in het proces om deze gronden te ontwikkelen voor woningbouw met bijbehorende voorzieningen. De nota geeft de ontwikkelvoorwaarden voor woningbouw op de locatie Linde Joannes in Oud Gastel. De nota is tot stand gekomen in een gezamenlijk proces, waarbij op drie niveaus afstemming plaats vindt: ambtelijk, bestuurlijk en in gesprek met de omwonenden en de Samenstichting Oud Gastel. Plangebied gezien vanaf het parkeerterrein van de Jumbo

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

5

1.3 Het plangebied Het plangebied is het voormalige terrein van de basisschool Linde Joannes. In 2018 is de school (inclusief schoolplein e.d.) gesloopt en is het terrein ontdaan van puinresten en geëgaliseerd. Het plangebied is ca. 6600 m2 groot en ligt centraal in Oud Gastel, dicht bij voorzieningen zoals de winkelstraat, school- en sportvoorzieningen. Dit maakt het een zeer geschikte locatie voor woningbouw.

ca. 6600m2

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

6

Speelbos

Park Oud Gastel

Sport en scholen complex

Busstation

Plangebied ca. 6600m2

Winkelstraat

1.4 Impressie omgeving

1 Parkeerplaats Jumbo

2

2 Oudendijk

5 Julianastraat

3 Inrit sport en scholencomplex

6 Park Oud Gastel

4 Veerkensweg

7 De Franse Tuin

5

6

1 3

7

4

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

8

1.5 Impressie randen plangebied

1 Plangebied vanaf Cheltenhamstraat

4

2 Voetpad richting parkeerplaats

5 Plangebied met zicht op Brandweer

3 Plangebied vanaf Schoolstraat

6 Haag en hoogteverschil vanaf Park Oud Gastel

4 Voetbalveld overkant Schoolstraat

7 Paden en bestaand groen in Park Oud Gastel

6 7

3 5

1 2

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

9

2. Beleidskaders

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

10

2.1 Relevant beleid

2.2 Rijksbeleid

2.3 Provinciaal beleid

Voor een goede aansluiting van dit NvU op het beleid is een inventarisatie naar het beleid van Rijk, provincie en de gemeente uitgevoerd. Hieruit volgt dat de ontwikkeling goed aansluit op het vigerende beleid, dan wel hier op goede wijze invulling aan geeft. Relevante delen uit de stukken voor de ontwikkeling op de locatie Linde Joannes worden hierna (kort) benoemd.

Ladder duurzame verstedelijking

Omgevingsverordening NoordBrabant 2023

Rijksbeleid •

Ladder duurzame verstedelijking

In het Woningbouwprogramma 2018-2028 van de gemeente zijn de 30 woningen op de locatie Linde Joannes opgenomen. In het plangebied is voorzien in een ontwikkeling van ca. 30 woningen. De woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Dat betekent dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet als onderdeel van de planolgische procedure een laddertoets gedaan worden.

De officiële geometrieën die horen bij de Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn vastgelegd in TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. Voor de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie zijn de volgende kaartlagen van toepassing:

Landelijke kern •

Provinciaal beleid • • •

Omgevingsverordening Noord-Brabant Brabantse Omgevingsvisie Woondeal West Brabant West

Stedelijk gebied (inclusief norm wateroverlast) •

Gemeentelijk beleid • • • • • • • • • • • • •

Omgevingsvisie Halderberge Omgevingsplan gemeente Halderberge 01-01-2024 Woonvisie Halderberge 2021-2025 Woningbouwprogramma 2018-2028 Landschapsplan Halderberge 2016 - 2025 Groenbeleid 2021- 2025 Waardevolle Bomen Halderberge (2011) Ontwerpnormen openbare ruimte Herijking Speelbeleid Halderberge 2015-2018 Gemeentelijk Waterprogramma 2024-2027 Afvalbeleidsplan 2019-2022 Kadernota Parkeren 2023-2027 Welstandsnota Halderberge

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

Bij de prognoses en analyses van de Gedeputeerde Staten wordt rekening gehouden met zowel de bevolkings- als de woningbehoefte prognose, wat de planvorming voor extra woningen ondersteunt.

•

•

11

Om de negatieve effecten van de ontwikkeling op de ecologische waarden en kenmerken in het Natuurnetwerk Brabant te minimaliseren is het noodzakelijk deze effecten te beperken en/of te compenseren. Het plan dient bij te dragen aan een duurzame stedelijke ontwikkeling dat aansluit op de regionale afspraken. Om de bergings- en afvoercapaciteit te waarborgen, geldt als norm voor de ontwikkeling een overstromingskans van 1 op de 100 per jaar

Brabantse Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie (vastgesteld december 2018) voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie 2. Werken aan een klimaatproof Brabant 3. Brabant als slimme netwerkstad 4. Een concurrerende, duurzame economie voor Brabant

volkshuisvestelijk gewenst is. Het uiteindelijke doel is in de regio West-Brabant West gezamenlijk voldoende sociale huurwoningen toe te voegen om aan de vraag te voldoen. Vertaling voor het plan: • Volgens de Woondeal is op de locatie Linde Joannes is 2/3 van het woningbouwprogramma betaalbaar, waarvan 30% sociaal.

2.4 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Halderberge 1.Waarden voor de kernen In de omgevingsvisie (vastgesteld d.d 10-02-2022) zijn de waarden voor iedere kern gespecificeerd. Voor Oud Gastel gelden de volgende waarden:

De gewenste ontwikkeling moeten passen binnen deze hoofdopgaven.

• •

Regionale woondeal WestBrabant West

• • • • •

De provincie, gemeenten en woningcorporaties hebben samen met de minister voor VRO wederkerige afspraken gemaakt in de Woondeal. Voor de regio West-Brabant West is de opgave om 2.890 sociale huurwoningen te realiseren. Om deze opgave voor sociale en middeldure huurwoningen versneld te bereiken, hanteren partijen in de huidige (waar juridisch mogelijk) en toekomstige plannen als uitgangspunt de volgende verdeelsleutel per project: • •

• •

2.Gezonde leefomgeving: Het groene karakter en de natuurgebieden vormen een belangrijk onderdeel van de identiteit van Halderberge.

2/3 betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur Het minimum aantal woningen per project waarvoor deze afspraak geldt is 20 woningen.

•

Voor betaalbaar wonen wordt de grens van maximaal €390.000 (prijspeil 2024) gehanteerd. Partijen spreken af hiervan in onderling overleg per plan af te kunnen wijken, zodat toegewerkt wordt naar een percentage van 30% sociale huur. Het kan voorkomen dat in bepaalde kernen een groter aandeel in sociale huurwoningen aanwezig is dan

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

De sfeer in Oud Gastel; gemoedelijk en saamhorig Actieve en betrokken gemeenschap met veel vrijwilligers Compacte kern Goed bereikbaar met de auto en het OV Goed voorzieningenniveau Aanwezigheid van culturele voorzieningen Historische gebouwen, zoals de Kerk en Mastboomhuis Mooie westelijke groene kernrand Kleinschaligheid, ook qua bedrijvigheid

12

Een groene en gezonde leefomgeving draagt bij aan een positieve gezondheid. Bomen en groen zijn positief voor de beleving, dragen bij aan een goede luchtkwaliteit, zorgen voor verkoeling en zetten aan tot bewegen. Daarnaast zorgt groen voor schonere lucht, betere akoestiek, beleving van de seizoenen, beperking van wateroverlast, vermindering van hittestress door schaduwwerking en een prettiger verblijf in de openbare ruimte.

3. Klimaatadaptatie en biodiversiteit De gemeente heeft als doel de fysieke leefomgeving aan het klimaat aan te passen en te streven naar het behoud en de versterking van onze groene, natuurlijke leefomgeving. De activiteiten zijn gericht op het creëren van meerwaarde voor biodiversiteit en klimaatadaptatie, waarbij we ruimte bieden aan waardevol groen en oppervlakkige waterberging. Klimaatadaptief betekent meestal ook: goed voor de biodiversiteit. Daarmee ligt deze opgave in het verlengde van het versterken van de biodiversiteit.

4. Circulariteit De gemeente zet zich in voor circulariteit als onderdeel van duurzaamheid. Ze volgt de overheidsplannen voor een circulaire economie, met nadruk op grondstoffenhergebruik. Door duurzaam in te kopen, trachten we de lokale economie te stimuleren, inclusief onze openbare ruimte, waar we streven naar het sluiten van biologische en technologische kringlopen in planning, aanbesteding en onderhoud. Dit alles met als doel bij te dragen aan een meer circulaire samenleving.

Omgevingsplan gemeente Halderberge

Woningbouwprogramma 2018-2028

Het bestemmingsplan Kom Oud Gastel is onder de Omgevingswet verplaatst naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De bestemmingen worden in het omgevingsplan omgezet naar functies en activiteiten.

Momenteel staan er voor Oud Gastel 232 woningen in het woningbouwprogramma 2018-2028. De Linde Joannes locatie wordt hiervoor specifiek aangewezen voor de ontwikkeling van 30 nieuwe woningen.

Op deze locatie is de functie ‘maatschappelijk’ toegestaan en hierin zijn woningen niet mogelijk. Om woningen te kunnen bouwen kan worden afgeweken van het omgevingsplan via de BOPA. danwel een wijziging omgevingsplan.

Landschapsplan Halderberge 2016-2025

Woonvisie 2021-2025 In de Woonvisie Halderberge 2021-2025 wordt ingegaan op de hedendaagse ontwikkelingen op het gebied van wonen. Daarbij ligt het accent op vier zogenaamde woonwaarden: deze lopen als een rode draad door de woonvisie; 1.

Vertaling voor het plan: • Groen, water, biodiversiteit en bodem/ondergrond zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen in bovenen ondergrond. • De gevolgen van overstromingen en de nadelige gevolgen van extreme hitte/droogte en hevige regenval worden beperkt. Denk aan het onverhard laten van tuinen, groene daken, speelplaatsen schaduwrijk inrichten. • Uitgangspunt is dat natuurinclusieve inrichting bij (her)ontwikkelingslocaties, herinrichtingen, ecologisch bermbeheer, gemeentelijke eigendommen, etc. Er kan worden gemotiveerd welke bijdrage geleverd wordt aan het behoud of de versterking van de biodiversiteit.

2.

3. 4.

Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu De vijf kernen met unieke kernkwaliteiten. Het is belangrijk dat de kernen binnen de gemeente Halderberge hun eigen unieke karakter behouden met behoud van een goed voorzieningenniveau. Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen Ruimte voor initiatief en samenwerking

In de Woonvisie Halderberge 2021-2025 valt het plangebied binnen de woningbouwprogrammering.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

Het landschapsplan ‘Het landschap in beweging’ vormt een plan dat gericht is op het duurzame behoud, ontwikkeling en versterking van een samenhangend, groen landschap. Het aanwezige park is onderdeel van de groene structuur van Oud Gastel en wordt daarom maximaal behouden.

Groenbeleid 2021-2025 De nota Groenbeleid 2021-2025; ‘Het groene doorgroeimodel’ , de actualisatie van de ‘Groenbeleidsvisie 2020’, biedt een praktische leidraad en toetsingskader voor de inrichting en het beheer van openbaar groen binnen de bebouwde kom in de periode 2021-2025. De nota omschrijft de volgende aandachtspunten:

1. Een verzorgde leefbare, groene en veilige leefomgeving. • •

•

13

Op pleinen staan bloembakken. Een extra groene uitstraling door aan lantaarnpalen langs de doorgaande routes en pleinen bloembakken op te hangen. Ecologisch bijenvriendelijk bermbeheer. Voor West Brabant is een convenant Bijenlandschap opgesteld en ondertekend.

2. Versterken van de kwaliteit van het openbaar groen. •

•

Er wordt geïnvesteerd in het verbeteren van de groei-omstandigheden voor bomen, struiken, hagen en vaste planten in openbare groene gebieden. Jonge planten krijgen de kans om goed te groeien.

5. Zorgen voor een samenhangende groenstructuur. •

•

3. Gaan voor een duurzame en klimaatbestendige leefomgeving. •

• • • • •

•

Het klimaat verandert en het weer wordt extremer, met hevige regenbuien en lange periodes van hitte en droogte. Daarom worden planten gekozen die goed kunnen omgaan met wateroverlast, droogte en hitte. Bij stadsontwikkeling wordt gelet op de juiste balans tussen groen, verharding en gebouwen. Onnodige verharding wordt vervangen door planten. Geveltuinen worden gestimuleerd waardoor de straten groener worden. Gezonde bomen worden niet gekapt voor het genereren van groene energie. Bij het planten van nieuwe bomen wordt gekeken naar de zonkant, rekening houdend met mogelijke zonnepanelen op daken. Bestaande bomen worden goed verzorgd en als ze niet meer gezond zijn, worden ze vervangen door nieuwe bomen.

4. Het leveren van een bijdrage aan het herstel van de biodiversiteit. •

•

• •

Voor bijen, vlinders en insecten worden bomen, struiken en planten geplant met veel stuifmeel en nectar. Dit helpt ook vogels en kleine dieren. Soms verandert traditioneel onderhoud in ecologisch onderhoud, zoals andere aanpak van bosplantsoen en gazons. Bloemrijke grasgebieden helpen de biodiversiteit. Insectenhotels worden geplaatst, niet alleen voor biodiversiteit maar ook om van te leren.

Het streven is om grote, aaneengesloten groene zones te creëren. (Kleine verspreide groene plekken zijn duurder om te onderhouden en moeten zoveel mogelijk worden vermeden). Dit omvat het verbinden van groen langs hoofdwegen, in parken en belangrijke groene plekken, inclusief historische groene zones. Het park Oud Gastel is zo’n historische groene zone.

6.  Gaan voor een weloverwogen groene inrichting. • •

• •

Het belangrijkste idee is om de juiste planten (bomen en struiken) op de juiste plek te zetten. Dit betekent dat gemakkelijk te onderhouden planten worden gekozen die passen bij de functie, locatie en het gebruik van de openbare ruimte. Tegelijkertijd wordt geprobeerd om kleur, variatie en verschillende seizoenservaringen te bieden. Natuurlijk zijn veiligheid, duidelijkheid, beheersbaarheid, weerbestendigheid en het herstellen van de verscheidenheid aan planten en dieren ook belangrijk.

Waardevolle Bomen Halderberge (2011) Voor het behoud en bescherming van waardevolle bomen is door de gemeente een inventarisatielijst gemaakt van gemeentelijke en particuliere waardevolle bomen. Bij het opstellen van deze lijst is gebruik gemaakt van het landelijke register Monumentale Bomen (Bomenstichting) en een eigen inventarisatie door de gemeente. Als er plannen zijn om een boom te kappen die vermeld staat op de lijst met waardevolle bomen, moet een kapaanvraag worden ingediend. In het geval van kap wordt in beginsel een herplantplicht opgelegd. Voor het kappen van bomen die niet vermeld zijn op de waardevolle bomenlijst, is geen omgevingsvergunning vereist.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

14

Vertaling voor het plan: In het plangebied komen geen waardevolle bomen voor uit de lijst. Uit ecologisch onderzoek, een bomeninventarisatie en de ruimtelijke analyse zal moeten blijken welke bomen(structuren) waardevol zijn om in de nieuwbouwontwikkeling in te passen.

Ontwerpnormen openbare ruimte Als een nieuwe woonwijk is opgeleverd verzorgt de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte (wegen, groen, water etc). De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan wettelijke eisen en richtlijnen. Daarnaast heeft de gemeente Halderberge aanvullende uitgangspunten vastgelegd voor de inrichting en beheer van de toekomstige openbare ruimte. Deze zijn beschreven in het rapport Algemene voorwaarden en Ontwerpnormen (vastgesteld op 6 maart 2020.) voor de civiel- en cultuurtechnische voorbereiding en uitvoering van projecten. De digitale LIOR is in ontwikkeling en vervangt t.z.t. de nu geldende ontwerpnormen.

‘Herijking Speelbeleid Halderberge 2015-2018’ Deze nota is op 21-11-2018 geëvalueerd. Gezien de bewegingsarmoede onder de jeugd, is actief spelen van groot belang voor het ontwikkelen van een gezonde leefstijl. • Het is daarom belangrijk dat er genoeg ruimte wordt gereserveerd voor veilige en goed bereikbare speelvoorzieningen. • Circa drie procent van de bebouwde ruimte (landelijke tendens) dient voor deze voorzieningen te worden ingericht. Vertaling voor het plan: Er is voldoende groene ruimte binnen het plangebied om hier invulling aan te geven.

Gemeentelijk waterprogramma 2024-2027 Naast een goede volksgezondheid zorgt riolering voor droge voeten en een schoner milieu. Klimaatadaptatie wordt steeds belangrijker om Halderberge toekomstbestendig te maken en te houden. In het vorige GRP heeft de raad gekozen voor het meest ambitieuze scenario. In het nieuwe GWP wordt deze lijn doorgezet.

Hemelwaterverordening De hemelwaterverordening geeft aanvullende regels hoe binnen de gemeente om te gaan met hemel- en grondwater. De Hemelwaterverordening wordt afgeleid van hetgeen vastgelegd in het gemeentelijk waterprogramma (GWP). De zorgplichten voor hemelwater betreft nadrukkelijk een inspanningsverplichting. • Periodiek terugkerende plaatselijke wateroverlast gaan we zoveel mogelijk tegen in openbaar gebied • Hemelwater voeren we bij voorkeur niet af naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) • Hemelwater dat valt in openbaar gebied verwerken we lokaal en anders regionaal, bij voorkeur door infiltratie of tijdelijke berging. Voor de omgang met hemelwater is het vertrekpunt dat wordt voorkomen dat hemelwater wordt afgevoerd uit het gebied. We hanteren de volgende voorkeursvolgorde. 1. Hergebruik van regenwater, om zuiniger om te gaan met water en minder drinkwater te verspillen. 2. Bergen en infiltreren op eigen terrein 3. Tijdelijke opslag in openbaar gebied met uitloop naar groen 4. Afvoeren op bovengrondse afwateringsvoorziening 5. Afvoeren via een ondergrondse hemelwaterafvoer 6. Afvoeren op een gemengd rioolstelsel richting RWZI

Waterbergingseisen Zowel bij nieuwbouw als bij ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebied wordt van de initiatiefnemer verlangt dat deze zijn/haar verantwoordelijkheid neemt om wateroverlast te voorkomen. Vertaling voor het plan: Om wateroverlast te voorkomen moet voldaan worden aan de bergingseis uit het GWP: Het terrein is groter dan 500 m². Er moet 60 mm water op openbaar terrein en 20 mm op eigen terrein worden geborgen. Het plangebied is zeer nat .Waterhuishouding en geohydrologie zijn belangrijke aandachtspunten. De initiatiefnemer moet zorgen voor voldoende waterberging. Het aanpassen/vergroten van de vijver door deze aan te passen heeft de voorkeur vanuit beheer. Andere mogelijkheden zijn gebruik maken van een groene wand of groene daken.

Afvalbeleidsplan 2019-2022

In 2018 heeft de Raad het Afvalbeleidsplan 2019-2022 vastgesteld. Hierin is de wens verwoord om kleine milieuparken ondergronds te brengen.

Vertaling voor het plan: Voor de ontwikkeling bij locatie Linde Joannes wordt een ondergronds containerpark ingericht op de locatie van het parkeerterrein bij de Jumbo. Er kan gebruik worden gemaakt van een ondergrondse container voor restafaval en papier. Mogelijk dat GFT afval ook gestort kan worden op een ondergrondse container.

Kadernota Parkeren 2023-2027 Bij het realiseren van nieuwe woningen is het belangrijk om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. De gemeente heeft in de Kadernota Parkeren 2023-2027 geregeld hoeveel parkeerplaatsen er per nieuwbouwwoning ge-

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

15

realiseerd moeten worden. Voor de ontwikkeling dienen deze parkeernormen te worden gehanteerd. De gemeente Halderberge valt onder de categorie ‘weinig stedelijk’. Het plangebied valt in Gebied B Centrum Oud Gastel (rest bebouwde kom). Hiervoor gelden de volgende parkeernormen: • Koophuis, tussen/hoek 1,9 • Koopappartement, duur 1,9 • Koopappartement, midden/goedkoop 1,9 • huurappartement, duur 1,9 • huurappartement, sociaal /middenduur 1,9 • Serviceflat/aanleunwoning 1,0 Waarvan bezoekers (openbaar toegankelijk)

0,3

Twee extra parkeerplaatsen Ter compensatie van de ondergrondse containers die op het parkeerterrein van de Jumbo komen worden in het plangebied van Linde Joannes twee extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit komt bovenop de aantallen die nodig zijn voor de woningen. Deze twee pp worden aangelegd door de gemeente. Vertaling voor het plan: De parkeerbalans voor de ontwikkeling dient sluitend te zijn.

Welstandsnota Halderberge

De locatie valt op dit moment formeel onder de welstandscriteria ‘op zichzelfstaande bebouwing’. Om die reden is vooroverleg gevoerd met de welstandscommissie. Hieronder is de uitkomst van dat gesprek samengevat:

Vertaling voor het plan: Gezien het programma van de gewenste ontwikkeling, namelijk woningbouw, is door de welstandscommissie in een vooroverleg d.d. 15 maart 2022 aangegeven dat voor deze ontwikkeling de welstandscriteria ‘woongebieden’ van toepassing zijn.

Bij ‘woongebieden’ gaat het om de realisatie van groepen van woningen en complete woonwijken. Deze gebieden kennen vaak een specifieke samenhang vanwege de kenmerkende architectuur van de bebouwing. De architectuur vindt vaak zijn oorsprong in de tijdsperiode van realisatie.

Criteria Welstandsnota Voor de welstandscriteria ‘woongebieden’ wordt verwezen naar de Welstandsnota. In hoofdstuk 5.1 wordt hier nadere invulling aan gegeven.

Positief pre-advies welstandscommissie De welstandscommissie heeft op 18-10-2023 een positief preadvies gegeven voor de planvorming voor Linde Joannes. In haar vergadering van 26-09-2023 heeft de welstandscommissie het plan beoordeeld. Citaat uit het advies van de welstandscommissie: “De locatie valt op dit moment onder de welstandscriteria ‘op zichzelfstaande bebouwing’. Het voornemen is er woningen te bouwen. Deze plannen zijn in een vroeg stadium aan de orde gesteld en de voorgestelde bebouwing is in de maat en schaal en met de gekozen architectuur passend bij het dorpse karakter. De toe te passen materialen en kleuren zijn afgestemd op de omgevingskarakteristieken conform de criteria voor ‘woongebieden’ van het omliggende gebied uit de welstandsnota. De voorkeur is om het plan in de welstandsnota aan te laten sluiten bij ‘woongebieden’ voor een evenwichtig en samenhangend totaalbeeld. Het bouwplan voldoet hiermee aan hoofdaspect: ‘Binnen woonwijken zijn de woningen vaak in onderlinge samenhang met elkaar en met de openbare ruimte ontworpen. Waar deze samenhang, bestaande uit meer dan twee losse bouwvolumes, aanwezig is, dient deze behouden te blijven’.”

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

16

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

17

3. Ruimtelijke analyse

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

18

3.1 Het plangebied door de tijd heen

1850 - 1862

1897 - 1910

1940 - 1958

1989 - 1994

1.

1.

1.

1.

2.

De Oudendijk en Achterdijk zijn ter plaatse van het plangebied nog verbonden en vormen de doorgaande route door Oud Gastel. Het plangebied bestaat uit agrarische gronden.

2.

De Oudendijk vormt niet meer de hoofdontsluiting van het dorp, maar is nog wel verbonden met de Achterdijk. Het grondgebruik ter plaatse van het plangebied lijkt niet gewijzigd in vergelijking met een halve eeuw geleden.

2.

De Oudendijk is nog altijd verbonden met de Achterdijk. Direct ten zuiden van het plangebied, aan de Veerkensweg, is een Klooster gebouwd.

2. 3. 4.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

19

De Oudendijk en Achterdijk zijn niet meer als doorgaande weg met elkaar verbonden. In plaats daarvan is het gebied als park ingericht. Op de locatie is een schoolgebouw gekomen. Het Klooster ten noorden van de Veerkensweg is verdwenen. Het dorp is op meerdere locaties ingevuld met grootschalige woningbouw.

3.2 Ontsluiting en parkeren •

• • • •

•

Het plangebied ligt centraal in Oud Gastel en grenst aan een (verdwenen) historisch dijklichaam. Deze dijk verbond de Oudendijk (via de Parkstraat) met de Achterdijk . Het plangebied is voor voetgangers van meerdere kanten ontsloten. Het busstation Oud Gastel, aan de Veerkensweg, ligt op loopafstand van het plangebied. De N-wegen en snelweg zijn te bereiken via Veerkensweg. Tussen het plangebied en de voorzieningenzone ligt de Schoolstraat. Hier liggen veel haaks parkeerplaaten aan t.b.v. de voetbal. De Schoolstraat is ingericht als schoolzone.. Direct naast het projectgebied ligt de supermarkt Jumbo. Voor de eerdere uitbreiding van de supermarkt was het nodig om acht parkeerplaatsen te

•

•

•

•

realiseren binnen het plangebied van dit project. De gemeente zal dit formeel regelen in de planologische procedure van de ontwikkeling van de CPO-locatie. Op het parkeerterrein tussen plangebied en de Jumbo worden de be­staande containers ondergronds gebracht. De twee parkeerplaatsen die hiervoor nodig zijn worden teruggebracht in de nieuwe ontwikkeling door de gemeente in de ontwikkeling van de CPO-locatie. De school- en voorzieningenzone is op dit moment minder goed verbonden met het park en het centrum van Oud Gastel. De gewenste verbinding is opgenomen in de gebiedsvisiekaart voor deze ontwikkeling De parkeernormen staan genoemd in hoofdstuk beleid. Dorpsontsluiting Hoofdontsluiting vanaf plangebied Mogelijke onstluiting plangebied Regionale fietsroute (fietsknooppunten) Bestaande en gewenste wandelroutes Grootschalige parkeerplaats Parkeerplaatsen binnen plangebied Voormalige kiss&ride school

De weg met voetpad aan de overzijde van de Schoolstraat dat naar de scholen en sportvoorzieningen leidt.

Via de slingerende padenstructuur van Park Oud Gastel is het plangebied te bereiken.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

Bushalte 50m

20

Wilhelm

inastraa t

Kaart omgevingsaspecten

ndijk Oude

103 & 111 Roosendaal 30 min Willemstad 30 min

Julianast

raat

aat

str

ina

lm ilhe

Dorpsstraat

W

at

olstra

Scho

at

tra

ks

r Pa

Chelte

Dorpsontsluiting

nham

Hoofdontsluiting vanaf plangebied

k Ker at

a str

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

Regionale fietsroute (fietsknooppunten)

rdijk

Roosendaal: 15 min Breda: 30 min Dordrecht: 30 min

Mogelijke onstluiting plangebied

Achte

en A1

Ve

Hil

Richti

7

ur eighe at Mons tra perss Schep

ng N

268 641, N

g

swe erken

straat

103, 111 & 311 Bergen op Zoom 40 min Breda 50 min

Bestaande en gewenste wandelroutes Grootschalige parkeerplaats Parkeerplaatsen binnen plangebied Voormalige kiss&ride school Bushalte 50m

21

3.3 Groen en water •

•

•

Het plangebied ligt tegen Park Oud Gastel aan. Dit is het centrale park van het dorp en kenmerkt zich door meanderende paden tussen waardevolle grote bomen en een grote vijver. Het is mooi beplant met rhododendrons. De ruimte om het plangebied is in het algemeen groen ingericht. De Oudendijk, Schoolstraat en Veerkensweg hebben een opvallend groen profiel met op veel plekken volgroeide bomen. Er zijn twee grotere groene verblijfsplekken nabij het plangebied, waaronder een jeux-de-boules baan tegenover ‘t Veerhuis.

•

•

Ten westen van het plangebied liggen verschillende maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportvelden, een zwembad, een sporthal en een zalencentrum ‘t Veerhuis. Bossages kaderen de voorzieningen in. Ten noorden van het plangebied ligt de Brandweerkazerne.

Groene verblijfsruimte Openbare groene ruimte Belangrijke bomenstructuur

Park Oud Gastel als groen hart van Oud Gastel

De Schoolstraat heeft een opvallend groene profiel.

Bomen overig 50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

22

Kaart groen en water

Dorpsontsluiting Hoofdontsluiting vanaf plangebied Mogelijke onstluiting plangebied Regionale fietsroute (fietsknooppunten) Bestaande en gewenste wandelroutes Grootschalige parkeerplaats Parkeerplaatsen binnen plangebied Voormalige kiss&ride school Bushalte 50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

23

3.4 Voorzieningen

Maatschappelijk cluster Commercieel cluster

• •

•

•

In de directe context van het plangebied zijn veel verschillende voorzieningen aanwezig. Ze zijn te onderscheiden in drie clusters: Maatschappelijk cluster ten westen met voornamelijk ontmoeting, sport en educatie. Commercieel cluster ten oosten met verschillende winkels. Groene verblijfsruimtes ten noorden en zuiden van het plangebied. Deze clusters zijn allen openbaar toegankelijk en maken daarmee onderdeel uit van het openbare verblijfsgebied van Oud Gastel. Het plangebied ligt tussen deze clusters/verblijfsgebieden in.

De Dorpsstraat vormt een gezellige winkelstraat.

Groene verblijfsruimte Educatie Kinderopvang ’t Veerhuis Gezondheidszorg Kerk Museum

De voetbalvelden aan de overkant van de Schoolstraat.

Maatschappelijk cluster

Brandweer

Commercieel cluster

Terrein brandweer

Groene verblijfsruimte

Supermarkt

Educatie

Winkel

Kinderopvang

Cafetaria

’t Veerhuis

Restaurant

Gezondheidszorg

Voetbalvelden

Kerk

Tennisvelden

Museum

Park

Brandweer

Bushalte

Terrein brandweer

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

24

Supermarkt

50m

Kaart voorzieningen

Dorpsontsluiting Hoofdontsluiting vanaf plangebied Mogelijke onstluiting plangebied Regionale fietsroute (fietsknooppunten) Bestaande en gewenste wandelroutes Grootschalige parkeerplaats Parkeerplaatsen binnen plangebied Voormalige kiss&ride school Bushalte 50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

25

3.5 Oriëntatie, accenten en randen • •

• •

De rand van het plangebied kent veel verschil in kwaliteit: Hoge kwaliteit wordt gemaakt door het plangebied dat direct tegen het park aan ligt en de woningen aan de zuidkant die georiënteerd zijn op het plangebied. Ook het groene straatprofiel van de Schoolstraat heeft een hogere kwaliteit. De lagere kwaliteit wordt veroorzaakt door achterkanten ten noorden (brandweer) en zuiden tegen het plangebied aan. Ook de parkeerplaats van de Jumbo ten oosten van het plangebied.

•

• • •

De H. Laurentius Kerk is het hoogste gebouw in Oud Gastel. Ondanks dat deze op een redelijke afstand staat van het plangebied, is deze toch goed zichtbaar vanaf de rand van het plangebied en het park. De bouwhoogte in de omgeving is in het algemeen niet hoger dan twee lagen met een kap. Veelal is de bebouwing om het plangebied met de achterkant naar het plangebied gekeerd. Een enkel gebouw ten zuiden is juist op het plangebied georiënteerd. Dit gebouw is daarbij met drie lagen en een kap ook opvallend in bouwhoogte.

Oriëntatie Hoogteaccent 1e rang Hoogteaccent 2e rang Rand plangebied hogere kwaliteit

Achterkanten ten zuiden van het plangebied.

De woningen ten zuiden van het plangebied hebben een opvallende bouwhoogte in de omgeving.

Rand plangebied lagere kwaliteit 50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

26

Kaart Oriëntatie, accenten en randen

Dorpsontsluiting Hoofdontsluiting vanaf plangebied Mogelijke onstluiting plangebied Regionale fietsroute (fietsknooppunten) Bestaande en gewenste wandelroutes Grootschalige parkeerplaats Parkeerplaatsen binnen plangebied Voormalige kiss&ride school Bushalte 50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

27

4. Omgevingsaspecten

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

28

De gemeente heeft de OMWB gevraagd de milieutechnische randvoorwaarden voor de herontwikkeling in beeld te brengen. Voornaamste aandachtspunt uit deze scan is dat het plangebied vanwege het aspect geluid deels binnen de richtafstand uit de VNG publicatie ligt van een aantal omliggende bedrijven en voorzieningen. In het bijzonder gaat het om de brandweerkazerne (richtafstand 30m), het sportveld (richtafstand 30m), eventueel het parkeerterrein aan de Parklaan (richtafstand 10m) en Leisure & Business ‘t Veerhuis (richtafstand 10m). Het andere aspect is lichthinder afkomstig van de lichtmasten van de sportvelden. De conclusies uit het rapport zijn hieronder samengevat. Andere omgevingssaspecten worden onderdeel van de procedure voor de BOPA danwel omgevingsplanwijziging.

4.1 Geluidsaspecten Brandweer Oud Gastel Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een brandweerkazerne. Vanwege het uitrukken van de brandweer met twee wagens via de Schoolstraat kan een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op het plan optreden van 70 dB(A) in elke etmaalperiode. Deze geluidniveaus treden op vanwege het algemeen belang en worden niet getoetst. Vanwege het oefenen bij de brandweer treden op het plangebied zeer hoge langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus en maximale geluidniveaus op. Deze geluidniveaus kunnen leiden tot onduldbare hinder. Door het oprichten van een scherm met overkapping langs het perceel van het brandweerterrein worden de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus op het grootste deel van het plan gemini-

maliseerd. De berekening geven aan dat met deze ingreep het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 54 dB(A) in de avondperiode is. Als de lawaai producerende oefeningen onder de overkapping plaatsvinden wordt te allen tijde voldaan aan het gestelde in de Algemene Plaatselijke Verordening. Onderzoek wijst dus uit dat dit geen belemmering is voor het realiseren van woningen.

Voetbalvereniging S.C. Gastel Geluid afkomstig van de voetbalvereninging richt zich op twee aspecten: stemgeluid en scheidsrechterfluitjes. Er is vooronderzoek naar deze geluidsaspecten gedaan. Indien nodig kan door het toepassen van geluidwerende maatregelen voldaan worden aan de geluidsnormen. Door de nieuwbouw op een bepaalde positie te positioneren, kan de geluidbelasting bepaald worden en vervolgens bezien worden of en welke aanvullende maatregelen nodig zijn voor dit aspect.

De brandweerkazerne ligt direct tegen het plangebied.

Parkeerterrein supermarkt Het parkeerterrein tussen het plangebied en de Jumbo, ten oosten van het plangebied, wordt voornamelijk overdag gebruikt.Ook wordt het gebruikt door de bewoners van de woningen aan de Parkstraat en De Burgemeester. De afstand van het parkeerterrein tot de woningen in De Burgemeester bedraagt minder dan 5 meter. De woningen in het plangebied Linde Joannes zullen op grotere afstand van het parkeerterrein gerealiseerd worden. Om deze reden hoeft de geluidbelasting vanwege dit parkeerterrein op het plangebied niet bepaald te worden.

De achterkant van de brandweerkazerne gezien vanuit het plangebied.

‘t Veerhuis Uit het onderzoek blijkt dat de activiteiten in ’t Veerhuis aan de richtwaarden uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ voldoen. De geluidscontour afkomstig van ‘t veerhuis hoeft niet betrokken te worden bij de verdere planontwikkeling.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

29

Sportvelden aan de overkant van de Schoolstraat.

Toelichting kaart omgevingsaspecten Op verzoek van de gemeente Halderberge is door de OMWB een onderzoek verricht naar de richtafstanden uit de VNG-publicatie voor het aspect geluid. Het onderzoek wijst uit dat de richtafstanden als gevolge van geluid van brandweer en voetbal teruggebracht kunnen worden. Op de kaart hiernaast is een rode lijn getekend. Ten westen van de rode lijn kan gebouwd worden, mits een zogenaamde ‘dove’ gevel wordt toegepast. Dat is een gevel zonder te openen ramen en deuren. Dit heeft consequenties voor de indeling van de woningen en de positionering van de buitenruimtes. Voor het grootste deel van het plangebied wordt dit ondervangen door de parkeervoorziening hier te situeren. Ten oosten van de rode lijn geldt een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van maximaal 63 dB(A) tijdens de

avondperiode. De nieuwbouw moet een geluidwering van de gevel is ten minste 25 dB hebben. Gevolg hiervan is dat het geluidsniveau binnen, tijdens de avondperiode en bij gesloten ramen en deuren, maximaal 38 dB(A)is. Hiermee kan worden voldaan aan de vereiste binnenniveaus. Conclusie Uit de onderzoeken blijkt dat woningbouw mogelijk is op deze locatie. Afhankelijk van o.a. situering, vormgeving etc. kan bepaald worden of en welke maatregelen en maatwerkoplossingen er wellicht nodig zijn op het gebied van milieu en andere relevante aspecten.

Parkeerplaatsen van de Jumbo liggen deels binnen het plangebied.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

4.2 Lichthinder Op verzoek van de gemeente Halderberge is door de OMWB een onderzoek verricht naar mogelijke lichthinder van de sportvelden. Uit dat onderzoek volgt dat ten aanzien van de verticale verlichtingssterkte wordt voldaan aan de in de NSVV-richtlijn Lichthinder opgenomen grenswaarde. Op de meeste meetposities wordt voldaan aan de grenswaarde uit de richtlijn lichthinder en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Op meetpunt vier wordt de grenswaarde van de lichtsterkte van 10.000 cd overschreden Dit is naar verwachting en afhankelijk van de situering de situering van de toekomstige woningen oplosbaar door de kantelhoek van het armatuur te wijzigen.

Situering meetpunten tov armaturen uit Onderzoek lichthinder Sportveldverlichting

30

Kaart omgevingsaspecten

Plangebied 10 m

30 m

Terrein brandweerkazerne Richtafstand brandweerkazerne Sportveld Schoolstraat Richtafstand sport

30 m

Parkterrein aan de Parkstraat Dorpsontsluiting

Richtafstand parkeren Hoofdontsluiting vanaf plangebied Mogelijke onstluiting plangebied

Scheidsrechtersfluitje met Regionale fietsroute (fietsknooppunten) 7 dB lager bronvermogen Bestaande en gewenste wandelroutes

Akoestisch scherm en overkapping Grootschalige parkeerplaats bij brandweer

Parkeerplaatsen binnen plangebied

Ten oosten van lijn woningbouw mogelijk Voormalige kiss&ride school Bushalte

Huidige locatie milieupark

50m

50m

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

31

5. Gebiedsvisiekaart & spelregels

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

32

5.1 Gebiedsvisiekaart & Spelregels

Voorbeeld schetsverkaveling

Op basis van de ruimtelijke analyse van de locatie, de beleidsanalyse en de onderzoeken naar de gebiedsaspecten geluid en licht zijn de uitgangspunten geformuleerd in een gebiedsvisiekaart. Dit fungeert als ruimtelijk en programmatisch toetsingskader voor de ontwikkeling. Het plangebied kenmerkt zich door een unieke ligging aan het Park Oud Gastel. Het ligt tussen de Dorpsstraat en de scholen en sportvelden in. De gevels van de appartementenblokken en de patiowoningen langs de doorgaande wandelroute dragen bij aan een aantrekkelijke route.

Wonen aan het park •

•

• • • •

•

Doel is dat de appartementengebouwen los in het park staan. Park Oud Gastel wordt ter plaatse van het plangebied uitgebreid en het plangebied ingetrokken. De huidige haag tussen het plangebied en het park wordt hiertoe onderbroken, verwijderd of verplaatst. Het gebied dient met hoogwaardig groen ingericht te worden met bijvoorbeeld extra bomen in het plangebied om de biodiversiteit te versterken. Er is ruimte voor speel- en sportaanleidingen Het parkeerterreinen dient landschappelijk ingepast te worden in aansluiting op parkachtige omgeving. Gebruik van klimaatbestendige inrichting/materialen wordt zeer gewaardeerd. Binnen het plan wordt waterberging gerealiseerd volgende opgave van het gemeentelijk waterprogramma. De bestaande bomen in het park en langs de Schoolstraat blijven behouden en worden geïntegreerd in het plan.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

In de visieschets is uitgegaan van: • • • • •

grondgebonden/CPO: 4 Dure koop appartementen: 7 Betaalbare koopappartementen: 6 Middeldure huur appartementen: 4 Sociale huur appartementen: 9

Maar er is ruimte om hier , binnen het beleidskader, anders mee om te gaan. . (Aan dit beeld kan geen rechten worden ontleend)

33

Programma In totaal biedt de ontwikkeling ruimte voor 30 woningen inclusief het bijbehorend parkeren. In navolging van de Woondeal moet het programma in zijn totaliteit voldoen aan de Woondeal. Dit betekent dat 2/3 van de 30 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd moet worden, waarvan 30% sociale huur. Dit houdt in dat er minimaal negen sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden en maximaal 10 woningen boven de landelijke betaalbaarheidsgrens gerealiseerd kunnen worden. De vier grondgebonden woningen binnen de ontwikkeling wil de gemeente graag inzetten als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De vier grondgebonden woningen worden gerealiseerd als betaalbare woningen. In het plangebied worden dus drie kavels onderscheiden: Appartementen, kavel A en B • Kavel A en B worden in samenhang ontwikkeld. • De bebouwing heeft de volgende bouwhoogte: Kavel A: maximaal 4 bouwlagen Kavel B: maximaal 3 bouwlagen Een bouwlaag is 3m hoog. In het geval van construeren in hout wordt dit iets hoger. • Het doel is sculpturale en alzijdige volumes te maken. De ruitvormige ‘footprint’ op de kaart dient als inspiratie voor de vormgeving. • De entrees zijn gepositioneerd aan de wandelroute tussen de beide blokken in. De onderlinge afstand tussen de blokken is minstens 8m, maar is bij voorkeur breder.

• De begane grond woningen zorgen aan de zijde van het park voor een levendige uitstraling. De gevels aan het park worden open en uitnodigend vormgegeven.

•

De bergingen mogen niet aan de kant van het park worden geplaatst. Bijvoorkeur worden ze inpandig gesitueerd. Mocht een deel van de bergingen toch aan de gevel liggen, wordt de gevel transparant vormgegeven.

•

Parkeerbalans •

Kavel C, CPO ontwikkeling patiowoningen • De vier woningen worden in het betaalbare segment en als collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeld. • Bijvoorkeur worden hier levensloopbestendige patiowoningen gebouwd. Alle voorzieningen komen op de begane grond. • Het hele kavel wordt één laag hoog. Minimaal 50% van het kavel wordt twee bouwlagen hoog. Deze ‘optopping’ zit aan de voorzijde van het blok. • Aan de zijde van de bestaande woningen komt op de eerste laag een set-back van minimaal 4m. • De kavel wordt aan alle zijden voorzien van kwalitatief aantrekkelijke gevels. • De buitenruimtes (patio’s) worden voorzien van een gebouwde erfafscheiding. Materiaal en detaillering overeenkomstig de gevel van het blok. • Per woning wordt in één parkeerplaats voorzien binnen het bouwvolume.

•

•

•

De oost-west verbinding tussen de sportvelden en het dorpscentrum wordt versterkt door het toevoegen van een langzaam verkeersverbinding over de locatie die afbuigt naar het park. De entree van buitenterrein brandweer wordt gecombineerd met de in- / uitrit van het parkeerterrein voor de woningbouw. Het woonstraatje bij de patiowoningen is ca. 12 m breed en biedt ruimte voor voetgangers en bestemmingsverkeer.

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

• •

•

•

Verkeer en ontsluiting

34

De verkeersstromen worden van elkaar gescheiden door een groen zone met heesters van minimaal 2,5m breed.

•

•

Voor de ontwikkeling worden de parkeernormen volgen Kadernota parkeren 2023-2027, Gebied B gehanteerd. Voor deze ontwikkeling met 30 woningen zijn totaal 57 parkeerplaatsen nodig met de volgende normen: Koophuis tussen/hoek 1,9 Kooppartementen duur/midden/goedkoop 1,9 - Appartement sociale huur en middenhuur 1,9 Waarvan aandeel bezoekers 0,3 Op basis van het programma zijn er 50 parkeerplaatsen nodig voor de ontwikkeling appartementen. De ontwikkeling van de vier CPO woningen staat los van de ontwikkeling van de appartementen. Hiervoor zijn acht parkeerplaatsen nodig. Vier plaatsen worden op het eigen kavel, binnen het bouwvolume, aangelegd. Per woning kan in de parkeerbalans voor een enkele oprit zonder garage 0,8 parkeerplaats gerekend worden. Totaal worden drie parkeerplaatsen afgetrokken van de 57 benodigde parkeerplaatsen. De overige 54 plaatsen worden op openbaar terrein gerealiseerd. (46 op het terrein aan de Schoolstraat, en 8 op het terrein naast de supermarkt) Daarbovenop komen op het terrein naast de supermarkt twee parkeerplaatsen als compensatie van de parkeerplaatsen die verdwijnen door het ondergronds plaatsen van de afvalcontainers. Hier komen dus totaal 10 parkeerplaatsen. De inmiddels gerealiseerde parkeerplaatsen voor de supermarkt worden gehandhaafd en planologisch mogelijk gemaakt.

noodzakelijk

4

Bebouwing Max 4 bouwlagen

3

Bebouwing Max 3 bouwlagen

Plangebied

2

Bebouwing Max 2 bouwlagen

Brandweerterrein met voorziening tegen geluidoverlast

1

Bebouwing Max 1 bouwlagen

Goede mogelijkheid voor woningbouw ten oosten van lijn

Gebiedsvisiekaart

Dove gevels noodzakelijk

Indicatieve positie bebouwing

4

Bebouwing Max 4 bouwlagen

3

Bebouwing Max 3 bouwlagen

Entree appartementengebouw

2

Bebouwing Max 2 bouwlagen

Oriëntatie op omgeving

1

Bebouwing Max 1 bouwlagen

maximaal bouwvolume

Begane grond gevels met levendige uitstraling

4

Auto ontsluting

A

Langzaam verkeersroute Groene sfeer

Indicatieve positie bebouwing maximaal bouwvolume Entree appartementengebouw Oriëntatie op omgeving

3 8+

m

B

Begane grond gevels met levendige uitstraling

46

Auto ontsluting

Parkeerplaats

Langzaam verkeersroute

Bomen langs Schoolstraat behouden

10

Groene sfeer

4

Bestaande boom behouden

2

Hagen toepassen

1

C

Parkeerplaats Bomen langs Schoolstraat behouden Bestaande boom behouden

Haag verwijderen / verplaatsen Hagen toepassen Haag verwijderen / verplaatsen

50m 50m

6. Gronduitgifte tekening

_ Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie, Oud Gastel

36

9

D 3854

8

klk

7

D 5676

D 5753

23

6 9

1

5

klk

4

klk

3 2

1

D 5752

D 5780

klk

7

D 5709 klk

klk straat vb

D 5086

klk

D 5597

Julianastraa

vb

21-21a

t

klk

18

klk klk

klk

klk

5

et

D 885

klk et

D 3527 klk klk

3

D 5675

klk

af

1

klk

af

14-14a

et

klk

af

vb

klk

af af

vb af

D 3405 af

D 4152 af

klk klk

af

17-17 b

klk klk

af

af

't Hofpad

af

6

D 5707 af

D 5083

klk

klk

15

D 5708

D 3836

2a

13

klk klk

11

D 5519

2-4

D 2476

D 6116

klk

9-9b klk

klk

klk

D 5521

D 2712

vb

D 5750

af

klk

af

klk

D 5082

D 6117 D 5201 5A

D 6118 5

klk

D 6012

klk

klk

klk

klk

klk

klk klk

klk

D 5205

D 3176

klk

D 5081

D 6013

3A

klk

11

10-10 a

12

D 5393 klk

klk

Legenda

klk

D 4883

klk

3

klk

klk

klk

vb klk

vb

D 5394

klk

ri

bouw - en woonrijp ontwikkelaar 4.653m²

ri

klk

Schools

1

klk

traat

klk

D 4259

bouw - en woonrijp gemeente 2.339m²

klk

klk

klk

Markts

klk

D 5689 Parkstra

klk

D 3861

klk klk

klk

traatje

D 5933

klk

9-9a

at ri klk

D 4258 klk klk

D 9e 5391 1-7

project

klk

8

D 5065

klk

9-15

D 5538 9d 17-23

Oud Gastel Linde Joannes D 5523

opdrachtgever Gemeente Halderberge D 4884

R

D 5539

D 5195

D 5934

naam

klk

D 5196 9c D 5250

klk

klk

D 5194 9b

D 5193

klk

tekening

9a

De

nummer

080709-T001-00

status

Concept

ees Burgem

ter

datum

klk

Tuin

2-8

Tekening gronduitgifte se

9 7 5

klk

D 3862

Fran

8

titel

De

D 5251

7

Markt

6

blad D 2509 2

28-10-2024

02

schaal en formaat

1:1.000 A4 liggend

getekend door

Rogier Goud

4-6

klk

D 5599

3

10 -1

D 5252

Cheltenh

amstraa

6

D 5198

revisie

klk

2a

3

revisienummer 2

t

D 5088

D 5064

revisiedatum

31-10-2024

D 5600 1-2

gewijzigd door R.G.

vb

2

D 5247

D 5248

klk

18-24

omschrijving

aanpassen op gewijzigd profiel cpo

klk

1 1A

aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend, kadastrale grenzen zijn indicatief

080709-T001-00.dwg

D 3598

www.wissing.nl vb