Bijlage 1. Sint Annastraat vastgesteld 3 Planteksten.pdf

BESTEMMINGSPLAN SINT ANNASTRAAT GEMEENTE HALDERBERGE

Opdrachtgever Aannemersbedrijf van Agtmaal BV Auteur Bureau Dhondt Projectnummer S21028 IMRO-identificatie NL.IMRO.1655.BP1024-VG02 Status vastgesteld Datum 19 december 2023

Toelichting

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan

5 5 6 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Historie en bestaande situatie 2.2 Nieuwe situatie

10 10 12

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksniveau 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

17 17 19 23

Hoofdstuk 4 Planologisch relevante aspecten 4.1 Bodem 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Geluid 4.4 Verkeer en parkeren 4.5 Waterhuishouding 4.6 Flora en fauna 4.7 Stikstofdepositie 4.8 Cultureel erfgoed 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Externe veiligheid 4.11 m.e.r.-beoordeling

29 29 30 32 33 33 37 41 42 46 48 50

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Opzet regels 5.3 Verbeelding

52 52 52 54

Hoofdstuk 6

55

Financiële uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Omgevingsdialoog 7.2 Vooroverleg 7.3 Zienswijzen 7.4 Beroep

56 56 56 57 58

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Algemeen

De herontwikkeling van het plangebied Sint Anna is één van de deelprojecten van het religieus erfgoed in Oudenbosch. Het plangebied is gelegen tussen de Markt, Pastoor Hellemonsstraat, Doelpad en Sint Annastraat. De gebouwen van Sint Anna staan al geruime tijd leeg en de openbare ruimte rondom de gebouwen is versleten. Daarom wordt nieuwbouw en renovatie voor de gebouwen voorzien met herinrichting van de openbare ruimte. Dit biedt de mogelijkheid om van het complex Sint Anna en omgeving Basiliek een nieuw aantrekkelijk woongebied te maken, de eenheid van het totale plangebied te vergroten en het gebied weer aantrekkelijk te maken voor bezoekers en toeristen. Op 15 april 2021 heeft de gemeenteraad van Halderberge positief besloten op het verzoek tot verkoop over te gaan van een deel van het complex Sint Anna te Oudenbosch. De bieding voldeed aan de gestelde uitsluitingscriteria in het raadsbesluit van 14 januari 2021. Op basis van het raadsbesluit van april 2021 is de planvorming opgestart. Voorliggend plan voorziet in deze herontwikkeling. De kapel van Sint Anna blijft daarbij behouden. De overige panden worden ofwel behouden en getransformeerd ofwel gesloopt waarna nieuwbouw plaatsvindt. Het programma bestaat uit de realisatie van 35 appartementen en 16 grondgebonden woningen en de verplaatsing van het parochiecentrum.

De locatie is gelegen binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch' (vastgesteld 20 juni 2013). Het plangebied heeft daarin deels de bestemming 'Verkeer', 'Maatschappelijk'. Over het gehele plangebied ligt een dubbelbestemming 'Waarde Archeologie historische bebouwing'. De functie wonen is binnen de huidige bestemmingen niet zondermeer toegestaan. Daarnaast vindt ook nieuwe bebouwing plaats binnen de bestemming Verkeer waar thans geen bebouwing mogelijk is. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt.

Addendum ten behoeve van herstelbesluit Voor het complex Sint Anna is op 16 februari 2023 door de gemeenteraad het bestemmingsplan Sint Annastraat vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan is door een aantal omwonenden beroep ingediend. Een van de beroepsgronden is gericht tegen de toegepaste parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning. Deze norm wijkt af van de parkeernormen uit de Kadernota parkeren 2023-2027 die in mei 2023 is vastgesteld door de raad, dus na vaststelling Bestemmingsplan sint Annastraat d.d. 16 februari 2023. Het doel van het herstelbesluit is om de norm uit het gemeentelijk parkeerbeleid van toepassing te verklaren op het bestemmingsplan Sint Annastraat. Als gevolg van dit herstelbesluit zijn de volgende onderdelen aangepast ten opzichte van het op 16 februari 2023 vastgestelde bestemmingsplan: (Toelichting) Paragraaf 4.4 (Verkeer en parkeren) (Planregels) Artikel 11.1 (parkeerregeling) (Bijlagen) Toegevoegd bijlage 8 (analyse parkeren)

5

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het complex Sint Anna bestaat uit het gebied dat begrensd wordt aan de zuidzijde door de Markt, westzijde de Basiliek, noordzijde Doelpad en oostzijde Sint Annastraat. De deelgebieden zijn alle gelegen binnen het kadastrale perceel, Gemeente Oudenbosch, Sectie D, nummer 3257. In het plangebied worden diverse plandelen onderscheiden waarbij gedeeltelijke sloop en nieuwbouw plaatsvindt als ook transformatie van bestaande gebouwen: 1. Aan de Markt, nieuwbouw 11 appartementen; 2. Pensionaat St. Anna, transformatie voorbouw naar 16 appartementen en 1 stadswoning (in bestaande volume); 3. Sint Annastraat, nieuwbouw 10 grondgebonden woningen; 4. Muziekschool, transformatie naar 8 appartementen en 1 woning (in bestaand volume). 5. Doelpad (naast muziekschool), nieuwbouw 4 grondgebonden woningen en een parochiecentrum.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Oudenbosch

6

Figuur 1.2 Begrenzingen plandelen

1.3

Vigerend bestemmingsplan

De gronden liggen binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch', welke is vastgesteld op 20 juni 2013.

7

Figuur 1.3. Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De gronden zijn deels bestemd als 'Maatschappelijk' en deels als 'Verkeer'. Ter plaatse van de huidige muziekschool (locatie 4) is een maatvoering opgenomen met een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 17 en 21 meter. Voor de overige vigerende bouwvlakken geldt de bestaande goot- en bouwhoogte. Op het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie historische bebouwing' aanwezig als ook de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone 11'.

Beoordeling Binnen de geldende bestemmingen zijn woningen niet mogelijk. Daarnaast komen de nieuwe bouwvlakken (voor de gebieden waar nieuwbouw plaatsvindt: 1,3 en 5) niet overeen met de reeds bestaande bouwvlakken. Hierbij is dan ook sprake van een strijdigheid ten aanzien van zowel de bouw- als de gebruiksregels. Ten aanzien van de transformatie deelgebieden (2 en 4) geldt dat binnen de bestaande bouw woningen gerealiseerd worden. Hier is enkel sprake van een strijdigheid ten aanzien van gebruik. Vanwege de dubbelbestemming 'waarde - archeologie historische bebouwing' is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit komt in paragraaf 4.8 aan bod. In verband met de luchtvaartverkeerzones mogen er geen gebouwen of bouwwerken aanwezig zijn hoger dan 101,4 meter. Deze hoogte worden niet bereikt met voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie Ten aanzien van het gebruik zijn alle deelgebieden in strijd met het vigerend

8

bestemmingsplan. Ten aanzien van het bouwen zijn enkel de locaties 1, 3 en 5 in strijd met het bestemmingsplan aangezien de gebouwen buiten de huidige bouwvlakken geprojecteerd zijn.

9

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Historie en bestaande situatie

Sint Anna vestigde zich in 1838 op de hoek van de Markt en Sint Annastraat en groeide uit tot een gesloten carré met gebouwen die in hoofdzaak gebruikt werden als pensionaat en onderwijsvoorzieningen. Sint Anna vestigde zich in bestaande bebouwing net zoals dat elders in de straat gebeurde met het Latijns College (Markt 68) en Saint Louis (Markt 34). De gebouwen maakten deel uit van de eeuwenoude bebouwing in de gesloten straatwanden van het toen al dichtbebouwde centrum van Oudenbosch. Zo werd zelfs de Basiliek gebouwd op het achtererf van de toenmalige pastorie aan de Markt. Deze basiliek werd gebouwd tussen 1865 en 1892. De Markt, gelegen aan de zuidzijde van het plangebied, is het middelpunt van Oudenbosch. De oorspronkelijk opzet (van voor 1850) van straten en de haven is nog steeds aanwezig. Het historisch centrum heeft rond de Markt een relatief grootschalige opzet door de aanwezigheid van beeldbepalende gebouwen en monumenten. In het zuiden van het gebied is het St. Annagebouw (Pensionaat Sint Anna, locatie 2) en de kapel van St. Anna aanwezig. Het St. Annagebouw is in het verleden gebruikt als gemeentehuis voor de gemeente Halderberge. Het te slopen gebouw aan de westzijde van het Pensionaat (locatie 1) was het entreegebouw van het gemeentehuis. Deze vleugel is in 1995 gebouwd en heeft geen bijzondere cultuurhistorische kwaliteit. De St.

Annakapel blijft behouden en is in eigendom van de gemeente. De intentie is om hier op termijn diverse sociaal-maatschappelijke functies te vestigen. In de Sint Annastraat bevindt zich de zogenoemde CDA-vleugel (locatie 3). Dit is een vooroorlogse internaatvleugel die door diverse (te) pragmatische verbouwingen verminderde cultuurhistorische kwaliteit heeft. Deze vleugel is bij de grootschalige sloop van Sint Anna in 1995 behouden op initiatief van het CDA vanwege de ruimtelijke capaciteit. Aan de noorzijde van het gebied is de voormalige muziekschool gelegen (locatie 4). De muziekschool is in 1932 gebouwd als noordvleugel van het complex Sint Anna. Ten oosten naar de muziekschool is een appartementencomplex aanwezig bestaande uit vier bouwlagen. Deze appartementen maken geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan. Op locatie 5 is momenteel geen bebouwing aanwezig. Hier bevindt zich de inrit naar de parkeerplaatsen op het middenterrein.

Figuur 2.1 Locatie 1 (de te slopen vleugel, en links de Basiliek)

10

Figuur 2.2 Locatie 2, bestaande en te behouden Pensionaat

Figuur 2.3 Locatie 3, deels sloop en nieuwbouw grondgebonden woningen

11

Figuur 2.4 Locatie 4, bestaande muziekschool, met links de bestaande appartementen

Figuur 2.5 Locatie 5, links de muziekschool en de parkeerplaats op de achtergrond

2.2

Nieuwe situatie

Criteria Door het gemeentebestuur van Halderberge zijn voor de herbestemming van het Sint Anna-complex uitsluitings- en toetsingscriteria opgesteld ten behoeve van de biedingsprocedure voor de verkoop van gronden en panden. De criteria maakt onderdeel uit van het raadsbesluit van 14 januari 2021. De bijlage van het raadsbesluit met de criteria is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. In de criteria voor de herbestemming van Sint Anna, gekoppeld aan de besluitvorming rondom het religieus erfgoed door de gemeente Halderberge, wordt grote waarde toegekend aan de nog bestaande historische gebouwen zoals de voorbouw, kapel, het eerste deel van de vleugel langs de Sint Annastraat, verbindingsgalerij en de vroegere noordvleugel (muziekschool). Deze gebouwen inclusief de centraal gelegen binnentuin mogen niet

12

gesloopt worden. Sloop en of ingrijpende verbouwing is wel mogelijk voor de nieuwe voorbouw aan de westzijde en de zogenaamde CDA-vleugel langs de Sint Annastraat. Door het erfgoed in zijn cultuurhistorische basis als uitgangspunt te nemen is hier sprake van een uniek en aansprekend geheel. Daarbij is gepaste nieuwbouw denkbaar in het gebied mits eerder gerealiseerde kwaliteiten zoals openheid en voldoende parkeervoorzieningen niet in de knel komen. Bij verbouwing of toevoeging van gebouwen is de beeldkwaliteit van groot belang vanwege de prominente ligging in het centrum van Oudenbosch. Hierbij is het van belang om rekening te houden met de aanhechting aan de omliggende straten enerzijds en de behouden gebouwen van het complex Sint Anna anderzijds. Met name aan de zijde van de Basiliek moet openheid worden nagestreefd zodat de groene parkachtige structuur hier als het ware tot in het complex Sint Anna wordt doorgetrokken. De nieuwe volumes mogen qua uitstraling en omvang niet gaan concurreren met de historische bebouwing. Tegelijk moet er wel sprake zijn van een duidelijke massa die een wezenlijke en eigentijdse kwaliteit toevoegt. De nieuwe volumes kunnen worden ingepast binnen de contouren van de verdwenen gebouwen van Sint Anna zodat de oude carrévorm duidelijk afgekaderd en versterkt wordt.

Integrale visie Bij verbouwing of toevoeging van gebouwen is de beeldkwaliteit van groot belang vanwege de prominente ligging in het centrum van Oudenbosch. Hierbij is het van belang om rekening te houden met de aanhechting aan de omliggende straten enerzijds en de behouden gebouwen van het complex Sint Anna anderzijds. Hierbij ontstaat ook de mogelijkheid om de noordvleugel weer nadrukkelijker te verbinden met het complex. Voorkomen moet worden dat het gebied te dicht wordt bebouwd gelet op de kwaliteit van het woonklimaat dat hier gewenst is. Met name aan de zijde van de Basiliek moet openheid worden nagestreefd zodat de groene parkachtige structuur hier als het ware tot in het complex Sint Anna wordt doorgetrokken. De bestaande historische binnentuin en het hof wat kan ontstaan binnen deze contouren dienen een eigen karakter te hebben. De forse hoogteverschillen in het gebied mogen niet als een belemmering worden ervaren maar eerder als een bijzondere ontwerpuitdaging. Voorstel nieuwe volumes en architectuur De nieuwe volumes mogen qua uitstraling en omvang niet gaan concurreren met de historische bebouwing. Tegelijk moet er wel sprake zijn van een duidelijke massa die een wezenlijke en eigentijdse kwaliteit toevoegt. De nieuwe gevels hebben een traditionele opzet in baksteen met hardstenen dorpels, plint en geprofileerde gootlijsten.

De gebouwen zijn niet plat afgedekt maar hebben een kap die bedekt is met keramische pannen, natuurleien of zink. De gevels hebben een rijzige architectuur met verticale gevelopeningen. De architectuur hoeft niet historiserend te zijn maar dient wel door gebruik van de bovenstaande uitgangspunten een waardevolle uitgangspunten op de te behouden gebouwen te zijn. Hierbij kan tevens worden teruggegrepen op architectonische verbijzonderingen uit de historische bebouwing zoals het gebruik van loggia's en doorlopende veranda's. Voorstel zichtlijnen Bij verdichting van het gebied is het belangrijk dat er goede zichtlijnen komen. Zichtlijnen versterken beleving van het gebied omdat ze uitdagen om verder te kijken. De belangrijkste as is vanaf het Jezuïetenplein naar de entree van de basiliek. Een tweede belangrijke as loopt vanaf de Stoofstraat over het Jan Gielenplein door de poort(en) van het kerkplein naar Sint Anna. Mogelijk is middels een overdekte gang zelfs een zichtlijn tot in de binnentuin van Sint Anna te verwezenlijken. Verder is het belangrijk dat er goed zicht blijft op de

13

Basiliek vanaf de Piushof, vanuit de Doelpad, Churchillstraat en uiteraard op de Markt zelf. Voorstel groene inrichting De groene inrichting speelt een belangrijke rol. Historische buitenruimten zoals de binnentuin van Sint Anna en het plein voor de basiliek worden hersteld, gebaseerd op de oorspronkelijke uitgangspunten zodat de relatie met de architectuur wordt versterkt. De nieuwe buitenruimten die gaan ontstaan zijn deels gelegen buiten het complex Sint Anna en deels er binnen. De ruimte binnen de contouren van Sint Anna wordt ontwikkeld als een hof die de beslotenheid benadrukt. Binnen de hof moet ruimte zijn voor private tuinen van de aangrenzende woningen. De ruimte tussen Sint Anna en de Basiliek vraagt om een weidsere meer parkachtige benadering die kan refereren aan de Vaticaanse tuinen met een slingerende padenstructuur, glooiende gazons, heesters, waterpartijen, perken en solitaire bomen. Het afschermen van delen van de groene buitenruimte met muren en hekken kan aantrekkelijk zijn vanuit stedenbouwkundig opzicht omdat het aansluit bij de van oudsher bestaande infrastructuur en beeldkwaliteit van publieke en private ruimten. Daarnaast kan het een rol spelen bij de beheersbaarheid van de gebieden in nachtelijke situaties.

14

Figuur 2.6. Stedenbouwkundige visie

Beschrijving deellocaties Locatie 1. Sloop en nieuwbouw, 11 appartementen (Markt) De voormalige entree van het gemeentehuis (noord-zuid georiënteerd) wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt een nieuw gebouw gerealiseerd met een oost-west oriëntatie. Het pand huisvest 11 appartementen. De hoogte wordt niet hoger dan het Pensionaat en

15

heeft derhalve een maximale goothoogte van 14 meter en een nokhoogte van 19 meter.

Locatie 2. Transformatie Pensionaat, 16 appartementen en 1 stadswoning (Markt) Het Pensionaat blijft qua bouwwerk behouden. Er vinden enkel inpandig aanpassingen plaats. Het gebouw huisvest na transformatie 16 appartementen en 1 stadswoning. Wel worden in de bestaande gevel en kap loggia's gerealiseerd.

Locatie 3. Sloop en nieuwbouw, 10 grondgebonden woningen (Sint Annastraat) De voormalige CDA-vleugel wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats komen 10 grondgebonden woningen met een goot- en bouwwhoogte van respectievelijk 7,5 en 12 meter.

Locatie 4. Transformatie Muziekschool, 8 appartementen en 1 woning (Doelpad) De voormalige muziekschool blijft qua bouwwerk behouden. Er vinden voornamelijk inpandig aanpassingen plaats. Er wordt een entree aan buitenzijde gerealiseerd en aan de noordzijde komt een dakopbouw tbv traphuis/lift. Tevens komen er dakkapellen in beide dakvlakken. Het gebouw huisvest na de transformatie 8 appartementen en 1 stadswoning. De stadswoning bevindt zich in het westelijke deel van het pand.

Locatie 5. Nieuwbouw 4 grondgebonden woningen en parochiecentrum (Doelpad) Aan de westzijde van de voormalige muziekschool worden twee patio/levensloopbestendige woningen gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 8 meter. Achter deze twee woningen worden twee grondgebonden woningen en een parochiecentrum gerealiseerd, welke worden georiënteerd op de Basilieklaan. Deze gebouwen hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7,5 en 12 meter. In totaal worden 51 woningen mogelijk gemaakt en de verplaatsing van het parochiecentrum. Deze laatste is specifiek aangeduid in locatie 5 (Doelpad).

Bezonningsstudies Vanuit de gemaakte globale zonstudie aan de Markt te Oudenbosch, welke als Bijlage 24 is opgenomen, blijkt dat de nieuw op te richten bebouwing geen invloed heeft op de bezonning van de bestaande woningen aan de Markt. De bestaande woningen liggen aan de zuidzijde van deze straat terwijl de nieuwbouw aan de noordzijde komt te liggen. Deze oriëntatie zorgt ervoor dat de nieuwbouw geen zonlicht wegneemt van de bestaande woningen. Vanuit de gemaakte globale zonstudie aan het Doelpad te Oudenbosch, welke als Bijlage 23 is opgenomen, blijkt dat de nieuw op te richten bebouwing en dan voornamelijk de dakkapel op de bestaande muziekschool zorgt voor geringe schaduw op de tegenover liggende woningen. Volgens de gemaakte studie zorgt deze dakkapel in de periode van 1 maart tot en met 15 april tussen circa 10:00 en 14:00 en in de periode van 15 augustus tot en met 30 september tussen circa 10:00 en 14:00 voor extra schaduw op de tegenoverliggende woningen. Om de invloed hiervan tot een minimum te beperken is de hoogte van de dakkapel op de muziekschool verlaagd en is het dakoverstek hiervan verwijderd.

16

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksniveau

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonden steden en regio's Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Beoordeling en conclusie Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente.

17

Hiervoor gebruiken wij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden, Rarro 1 december 2020

Beoordeling en conclusie Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP. In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt. Voor het plangebied geldt verder dat er regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van het vliegverkeer vanaf luchthaven Breda International Airport. Er dient sprake te zijn van een obstakelvrij (start- en landings)vlak. De aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - 11' komt hieruit voort. Ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings) vlak mag de bouwhoogte van een bouwwerk niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte die wordt verkregen door lineaire interpolatie van 101,4 m en 110,54 m boven NAP. De beoogde nieuwe bebouwing overschrijdt deze maat niet.

18

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan. 1. 2. 3. 4. 5.

Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied? Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling en conclusie Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Onderhavige ontwikkeling bestaat uit de realisatie van in totaal 51 wooneenheden is dan ook een stedelijke ontwikkeling. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaat het met name om het ruimtebeslag en effecten op de omgeving. In de bestaande situatie is reeds bebouwing aanwezig. Een gedeelte daarvan wordt gesloopt en er vindt nieuwbouw plaats. Een deel van de bestaande bebouwing wordt getransformeerd tot woningbouw en worden derhalve enkel inpandig aangepast. Per saldo zal het ruimtebeslag vergelijkbaar zijn. De locatie is wel volledig gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Tevens blijkt uit de woonvisie (zie paragraaf 3.3) dat er voldoende behoefte is aan deze hoeveelheid woningen en woningtypen. Daarnaast is in het woningbouwprogramma ruimte gereserveerd voor het project 'religieus erfgoed' voor 81 woningen. De ontwikkeling past met de realisatie van 51 eenheden in het gemeentelijke woningbouwprogramma. Er is dus sprake van behoefte aan voorliggende ontwikkeling. Daarmee vormt de ladder geen verdere belemmering voor het initiatief.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en

19

omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie; Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie. 2. Werken aan een klimaatproof Brabant; Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd. 3. Werken aan de slimme netwerkstad; Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool.

Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving. 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie; Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen.

We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie. Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Conclusie De nieuwe woningen zullen gasloos gebouwd worden conform het nieuwe Bouwbesluit. De transformatie betreft bestaande bouw en zal niet volledig gasloos zijn. Door volledig

20

gasloos bouwen van de nieuwe woningen wordt wordt een bijdrage geleverd aan het klimaatproof Brabant alsmede de Brabantse energietransitie.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie 8 december 2020) Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim omgevingsverordening (IOV). Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Beoordeling Het plangebied is aangeduid als stedelijk gebied 'Landelijke kern'. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat: de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

21

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Door het deels transformeren van bestaande, panden en deels sloop en nieuwbouw is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe invulling zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het centrum van Oudenbosch. Zoals uit de gemeentelijke woonvisie en -programmering (zie paragraaf 3.3) blijkt past de ontwikkeling binnen de regionale afspraken. Bij de nieuwbouw is rekening gehouden met duurzaamheidsmaatregelen zoals het toepassen van gasloos bouwen bij de nieuwbouw. De gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving (zoals bijvoorbeeld de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de ecologische waarden) komt aan bod in Hoofdstuk 4 Planologisch relevante aspecten waarin de diverse aspecten nader onderbouwd zijn.

Conclusie Voorgenomen ontwikkeling past derhalve omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.2.3

binnen

de

kaders

van

de

Interim

Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021

Het “Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021” geeft een actueel beeld en visie van de subregio West-Brabant West op de toekomstige ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Ook geeft het document het actuele bestuurlijke afsprakenkader weer, die een resultaat is van regionale samenwerking, afstemming en afweging. De subregio West-Brabant West ziet een aantal actuele regionale woonopgaven. Voor onderstaande 5 opgaven heeft zij de ambitie om dit gezamenlijk op te pakken en vorm te geven: 1. Woningbouwprogrammering. Zorg voor voldoende en geschikte woningen om te voldoen aan de woningbouwbehoefte op de korte en (middel)lange termijn. 2. Toekomstbestendige woningvoorraad. Zowel energetisch, veiligheid als levensloopbestendigheid in nieuwbouw en bestaande woningen. 3. Transformatie en leegstand. Herontwikkeling en transformatie van binnenstedelijke locaties werkt niet alleen leegstand tegen en levert daarmee bijdrage aan leefbaarheid en zorgvuldig ruimtegebruik, maar past ook bij de wens van de woonconsument om dichter bij voorzieningen te willen wonen. 4. Huisvesting arbeidsmigranten. Het realiseren van voldoende en kwalitatief goede huisvesting (short/midstay) voor arbeidsmigranten blijft een actuele opgave voor gemeenten in de regio. 5. Nieuwe woonvormen en zelfbouw. De vraag naar verschillende woonvormen is toegenomen. Het gaat daarbij om o.a.

om wonen met zorg voor ouderen (75+), geclusterd wonen, begeleid wonen, flexwonen en zelfbouw (PO en CPO). Woon- en woningbouwopgave Halderberge In december 2017 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld, zie hiervoor paragraaf 3.3.2. De belangrijkste opgave ligt in de kwantitatieve en juiste kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma waarbij de juiste producten toegevoegd moet worden zodat er toekomstbestendige kernen ontstaan. In de woonvisie is de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte op kernniveau leidend voor de visie en de programmering. Per dorp zetten we in op het vergroten van de diversiteit van de woningen en woonsferen. We hebben aandacht voor kansen in het vergroenen van wijken. De transformatie van leegstaand (religieus) vastgoed is een van de grootste

22

opgaven komende periode. Het perspectief voor Halderberge luidt: 1. 2. 3. 4.

Woningbehoefte prognose 2020-2030: 870 woningen Woningbouwrealisatie / toevoeging: circa 85 woningen per jaar (gem. laatste 10 jaar) Woningprogrammering: totaal 815 woningen, waarvan hard 265 woningen Binnenstedelijke mogelijkheden: circa 750 woningen, waarvan in programmering 600 woningen

Voor de locatie Sint Anna zijn 46 woningen in de regionale programmering opgenomen voor de periode 2025 t/m 2029. Omdat er meer woningen gerealiseerd worden dan in het programma is opgenomen zal hierover regionaal overleg plaatsvinden.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

Met de omgevingsvisie laat de gemeente Halderberge zien wat ze belangrijk vinden in de omgeving waarin ze wonen, werken en recreëren. De omgevingsvisie helpt om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke gemeente en vooruit te kijken naar ontwikkelingen waar ze mee te maken (gaan) krijgen. De omgevingsvisie is vastgesteld op 10 februari 2022. Het karakter van Halderberge wordt gekenmerkt de grote verschillen in de gemeente. Elke kern heeft z’n eigen karakter. En ook het buitengebied is erg divers. Uniek voor Halderberge is de overgang van klei naar zand. Daardoor kan binnen de gemeente genoten worden van zowel polderlandschap en bosgebieden. De gemeente wil het bijzondere karakter van gebieden en kernen met hun eigen identiteit koesteren en versterken. Daarom willen ze met elk initiatief ervoor zorgen dat de waarden en het karakter van dat deelgebied of kern versterken. De waarden per deelgebied zijn de omgevingsvisie beschreven. Het behoud van de kwaliteiten van de ondergrond zijn een essentiële voorwaarde voor alle thema’s die in de Omgevingsvisie aan de orde komen. Een robuust en toekomstbestendig bodem- en watersysteem is nodig om de waarden in alle deelgebieden te kunnen behouden. Oudenbosch De kern Oudenbosch kenmerkt en onderscheidt zich van de andere kernen door de aanwezigheid van het religieus erfgoed.

Er is een verscheidenheid aan historische gebouwen en monumenten in de kern, die verbonden zijn door het Parelpad. De aanwezigheid van de Basiliek met koepel, die boven de overige bebouwing uitsteekt, geeft de kern deels haar identiteit. De kern heeft een kernwinkelgebied met een goed bereikbare haven en voorzieningen voor de gehele gemeente met tevens een kleine regionale voorzieningenfunctie. Een van de speerpunten voor de kern Oudenbosch luidt: Het aanpassen van functies, het ontwikkelen van een cultuurcluster en de revitalisering van religieus erfgoed om dit erfgoed te kunnen onderhouden en behouden. Beoordeling en conclusie Met voorliggende ontwikkeling wordt de locatie getransformeerd. Hierbij komt de maatschappelijke functie te vervallen. Het bestaande Pensionaat en muziekschool blijven als gebouwen behouden en worden inpand verbouwd tot woningbouw. Op de andere 2 locaties vindt nieuwbouw plaats waarvoor in locatie 1 en 3 ook gedeeltelijke sloop zal

23

plaatsvinden. Het plan zorgt voor de revitalisering van het religieus erfgoed en sluit derhalve aan bij de omgevingsvisie van de gemeente Halderberge.

3.3.2

Woonvisie 2021-2025

De woonvisie omvat het woonbeleid van de gemeente Halderberge. Halderberge is een woongemeenten met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed en een recreatieve en toeristische trekpleister. Op het gebied van wonen zijn er vier Halderbergse woonwaarden die als een rode draad door de woonvisie lopen: 1. 2. 3. 4.

goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu; de vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten; duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen; ruimte voor initiatief en samenwerking.

In de woonvisie worden doelen en ambities voor de komende 5 jaar geschetst. Deze zijn gekoppeld aan de woonagenda voor 4 thema's, te weten; goed wonen voor iedereen, toekomstbestendig wonen, sociaal wonen en wonen en zorg. In 2021 is een concept opgesteld voor de woonvisie 2021-2025. Deze heeft medio 2021 ter inzage gelegen, maar is nog niet definitief gemaakt. De woonvisie van 2021-2025 zet de ambities van 2016-2020 voort. In de nieuwe woonvisie wordt wel meer aandacht gevraagd voor duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen. Halderberge is het "groene hart" van West-Brabant. Gezamenlijk met partners op het gebied van wonen realiseert de gemeente de doelen en ambities van de woonvisie. De ambitie is om de bevolkingsprognose waarin een afname van het aantal inwoners verwacht wordt te gaan beïnvloeden. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en een vitale en draagkrachtige samenleving door het bieden van gevarieerde woonmilieus en brede keuzemogelijkheden aan woningzoekenden en aan de verschillende doelgroepen in de woonvisie. De ambities luiden dan ook: Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu; De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten; Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen; Ruimte voor initiatief en samenwerking.

De afgelopen jaren zijn stappen gezet in de projecten die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma 2018-2028 en zijn woningen gerealiseerd. In 2021-2031 wordt een nieuwe strategie vastgesteld. In de praktijk blijkt dat niet alle locaties ontwikkeld gaan worden die zijn opgenomen of nog opgenomen gaan worden in het woningbouwprogramma. Er wordt dan ook ingezet op een overprogrammering, zodat er uiteindelijk voldaan kan worden aan de woningbouwopgave die de gemeente Halderberge heeft. Rekening houdend met planuitval en –vertraging is de theoretisch benodigde plancapaciteit 130%. Per kern wordt gekeken welke strategie toegepast kan worden om kwalitatief en kwantitatief woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.

Woningbouwprogramma 2018-2028 Op 14 december 2017 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld. Hierin zijn de woningbouwplannen opgenomen die voor de komende jaren op het programma staan. Ze passen bij de geprognotiseerde behoefte aan woningen in die periode. Het gaat hierbij om ruim 1000 woningen. In het programma zijn zowel de projecten

24

van de gemeente als van ontwikkelaars en de woningcorporatie opgenomen. Binnen het vastgestelde woningbouwprogramma is er ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Maatschappelijke ontwikkelingen als gewijzigde marktomstandigheden en veranderende demografische prognoses en behoeften vragen om monitoren en, waar nodig, het bijstellen van opgaven en daarmee flexibiliteit in programmering. Voor de toevoeging van woningbouw in de kernen Oudenbosch, Oud Gastel, Bosschenhoofd en Stampersgat moet ingezet worden op het voorkomen van langdurige leegstand en transformatie van bestaand vastgoed en de herontwikkeling van locaties in het bestaand stedelijk gebied waar een meerwaarde wordt geleverd.

Beoordeling en conclusie De nieuwbouwopgave voor Halderberge is vastgelegd in het gemeentelijk woningbouwprogramma, het huidige woningbouwprogramma 2018-2028 is gericht op de ambitie om ruim 1000 woningen te realiseren. Het woningbouwprogramma is dynamisch en flexibel. De gemeenteraad heeft het college flexibiliteit gegeven in fasering, aantal en locaties binnen het totale woningbouwprogramma. Er vind daarnaast wel regionaal afstemming plaats over het woningbouwprogramma. In het woningbouwprogramma staan voor het project 'religieus erfgoed' waar voorliggende locaties onderdeel van uit maken, 81 woningen gereserveerd. Er worden 51 wooneenheden mogelijk gemaakt en is dan ook passend binnen de uitgangspunten uit het woonbeleid. Onderbouwing actuele woningbehoefte Daarnaast is door een tweetal makelaars gekeken naar de actuele woningbehoefte (november 2022). De analyses van Wijk-Regio Makelaar en Heijblom Makerlaar zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 4 en Bijlage 5 Wijk-Regio Makelaardij: De behoefte aan nieuwbouw is hoger dan dat de huidige nieuwbouwproductie is. Uit cijfers van de gemeente analyse (blijkt dat er sprake is van een krapte-indicator van 3,2 op de woningmarkt in de gemeente Halderberge. Deze krapte op de woningmarkt kan voor elke kern binnen de gemeente Halderberge gezien worden, dus ook zeker voor de kern Oudenbosch.

Indien er sprake is van een krapte-indicator van 3,2 is er sprake van een verkopersmarkt. Om een gezonde balans te hebben zal de krapte-indicator tussen de 5 en 10 moeten zijn voor een evenwichtige woningmarkt. Ook sluit de toevoeging van het aantal wooneenheden voor dit plan uitstekend aan op de Woonvisie 2021-2025 van de gemeente Halderberge. Gedurende de periode van voorgenoemde Woonvisie is de inzet op het toevoegen van 600 tot 900 woningen, hetgeen een toename van 4 tot 7% ten opzichte van de huidige woningvoorraad betekent. Vooruitlopend op deze Woonvisie is er een onderzoek door de gemeente uitgevoerd onder haar panelleden en overige inwoners van de gemeente Halderberge. Uit dit onderzoek werd o.a. onderstaande duidelijk: 1. Men woont liever in de buurt van winkels. Bovenstaande locatie sluit hier perfect op aan. 2. Inwoners van Halderberge die verhuisplannen hebben kijken het liefst naar nieuwbouwwoningen. Niet alleen de nieuwbouwwoningen in het plan, maar ook de transformatiewoningen zouden uitstekend op deze woonbehoefte inspelen. Heijblom Makelaar: Uit de vraagscan valt op te maken wat de vraag is in het centrum van Oudenbosch en hoe zich dit verhoudt t.o.v. het aanbod. Hieruit komt duidelijk naar voren dat de vraag naar woningen er is en ook dat deze aansluit bij de woonoppervlaktes van de woningen in het project.

25

Daarnaast heeft men een zogeheten Wonen nieuwbouwadvies Pro opgesteld voor de plaats Oudenbosch. Hier is uit te halen van welke doelgroepen de verwachting is dat ze de komende 5 jaar over gaan tot aankoop van een (nieuwbouw)woning.

3.3.3

Welstandnota, 2017

In de gemeente wordt gestreefd naar een aantrekkelijke gebouwde omgeving. De gevels van de gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving van onze inwoners. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van een bouwwerk alleen. Het doel van het welstandstoezicht is, om in alle openheid, een bijdrage te leveren aan die aantrekkelijkheid van de dagelijkse leefomgeving. De welstandsnota, welke is vastgesteld op 28 maart 2017, vormt daarvoor de basis. In de nota zijn diverse welstandsgebieden met een eigen beschrijving en criteria opgenomen. De indeling is tot stand gekomen vanuit de stedenbouwkundige kenmerken van het gebied.

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Welstandnota.

Beoordeling en conclusie De locatie valt binnen het welstandsgebied 'Historische gebieden'. Binnen dit gebied zijn nog verschillende historische panden gelegen. Deze panden zijn vaak voorzien van een hoge mate van detaillering met karakteristieke daklijsten, plinten en versierde vensters. Naast een gevarieerde gevellengte is ook de verscheidenheid aan daken, gevellengte en materialen, kenmerkend voor deze gebieden. Bij de beoordeling van het bouwplan wordt in samenhang met de algemene criteria getoetst aan de hand van de volgende criteria:

Hoofdaspecten: Bebouwing en omgeving Nieuwe ontwikkelingen dienen aan te sluiten op de karakteristiek van de bebouwing in de omgeving, zoals bouwmassa, kapvorm, mate van detaillering, kleur- en materiaalgebruik en de variatie daartussen. Bij ontwikkelingen blijft de diversiteit en individualiteit van de verschillende gebouwen

26

behouden. Samenvoegen van bouwmassa's is ongewenst. De bestaande samenhang, afwisseling en vormgeving van kappen in de omgeving blijft behouden. Bebouwing dient met de representatieve gevel en de entree gericht te zijn naar de openbare ruimte. De bestaande situering van de bebouwing is maatgevend. Afwijkingen of wijzigingen zijn mogelijk, mits het straatbeeld niet verstoord wordt. Bebouwing gelegen naast van een monument dient ingetogen en terughoudende architectuur te hebben, waarbij de waarde van het monument overeind dient te blijven. Bij renovatie/verbouwing wordt aangesloten op de bestaande architectuur van de bebouwing. Bestaande detailleringen, gevelritmes, goothoogten en nokhoogten dienen in hoofdzaak gerespecteerd te worden. Deelaspecten: Massa, opbouw, gevel en onderdelen Eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen geïnspireerd te zijn op, of verwant te zijn met, of in harmonie te zijn met, de historische en cultuurhistorische waarde van de bestaande bebouwing. De naar de openbare ruimte gerichte voor- en/of zijgevel van de bebouwing heeft geen dichte vlakke gevels. Afwijkende bebouwing is mogelijk mits met respect voor de oorspronkelijke kwaliteit van de omgeving en architectuur. Op-, bij- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met de architectuur van het geheel.

De gevelopbouw en indeling van de gevels dienen bij renovatie of nieuwbouw een duidelijke eenheid te hebben. Detailaspecten: Detaillering, kleur en materiaal: Nieuwe ontwikkelingen dienen op detailniveau aan te sluiten op de karakteristiek van de bestaande bebouwing. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik moeten passen bij de architectuur van het pand en geen contrast vormen met de naastgelegen panden. Het gebruik van aardetinten en gedekte kleuren staat voorop. De oorspronkelijke ornamenten en detaillering dienen herkenbaar en zinvol te blijven en bij verbouwing of renovatie gerespecteerd te worden. Het gebruik van felle en contrasterende kleuren is niet toegestaan. Reclame: Reclame uitingen zijn een ondergeschikt deel van de gevel en zijn niet beeldbepalend voor het gevelbeeld. Verder mogen reclame uitingen niet worden aangebracht op bouwlagen met een woonbestemming. Vrijstaande reclame uitingen zijn niet toegestaan. Permanent mechanisch bewegende delen, lichtkranten of lichtreclame met veranderlijk of intermitterend licht mogen niet worden toegepast. Het Pensionaat en Muziekschool zijn van cultuurhistorische waarden en dienen behouden te blijven. Op deze locaties vindt dan ook transformatie plaats. De gebouwen worden enkel inpandig verbouwd ten behoeve van de realiseren wooneenheden. Op de overige locaties vindt sloop en/of nieuwbouw plaats.

Zo wordt het oorspronkelijke entreegbouw (locatie 1) gesloopt. Ook de zogenoemde CDA-vleugel (locatie 3) wordt gesloopt. Beide hebben geen cultuurhistorische waarden. De nieuwe bouwplannen zullen moeten voldoen aan bovengenoemde aspecten. De bouwplannen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen

27

voorgelegd aan de welstandscommissie.

28

Hoofdstuk 4 4.1

Planologisch relevante aspecten

Bodem

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang inzicht te hebben in de bestaande bodemkwaliteit, zodat vooraf kan worden bepaald of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Er is dan ook een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Tritium Advies, 28 juli 2021, 2105/181/TW-01, versie 0)). Doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of op de locatie sprake is van bodemverontreiniging die een belemmering kan vormen voor de bestemmingswijziging en de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen. De rapportage is als Bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling Op basis van de beschikbare gegevens worden de locaties voorafgaand aan het onderzoek als “verdacht” beschouwd. Aangenomen wordt dat de grond en het grondwater als gevolg van ophoging, het historische gebruik en ligging in de historische centrum van Oudenbosch heterogeen in meer of mindere mate verontreinigd is geraakt met zware metalen, PAK, PCB, minerale olie en/of asbest. Op basis van het vooronderzoek zijn de volgende deellocaties onderscheiden: deellocatie A : 1.450 m² (noordelijk deel); deellocatie B : 2.600 m² (zuidelijk deel). Zintuiglijk zijn ter plaatse van deellocatie A plaatselijk vanaf het maaiveld tot een maximale diepte van 1,50 m-mv sporen puin tot zwakke puinbijmengingen waargenomen. Ter plaatse van deellocatie B zijn plaatselijk in de laag van 0,80 tot 1,60 m-mv sporen puin waargenomen. De keldervloer was verhard met beton, daaronder bleek een loze ruimte aanwezig welke volledig bleek gevuld met (grond)water. Hieronder bleek wederom een betonverharding aanwezig. Technisch gezien was het niet mogelijk deze betonverharding te doorboren en zijn de geplande inpandige boringen naar buiten verplaatst, zodanig om een representatief beeld van de deellocatie te verkrijgen. Zintuiglijk is zowel op het maaiveld als in de grond geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Deellocatie A Uit de analyseresultaten blijkt de sporen puin tot zwak puinhoudende bovengrond licht verontreinigd te zijn met lood en PCB. De zintuiglijk schone boven- en ondergrond en het grondwater blijken niet verontreinigd te zijn. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. In de grond is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. Derhalve mag worden geconcludeerd dat de grond niet verontreinigd is met asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Deellocatie B Uit de analyseresultaten blijkt dat de zintuiglijk schone bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met PAK en minerale olie. In de puinhoudende ondergrond is een lichte verontreiniging met kwik aangetoond. De zintuiglijk schone ondergrond blijkt niet verontreinigd. In het grondwater is en lichte verontreiniging met molybdeen aangetoond. In de puinhoudende ondergrond is zowel zintuiglijk als analytisch (indicatief) geen asbest

29

aangetoond. Derhalve mag worden geconcludeerd dat de grond niet verdacht is op het voorkomen van asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Conclusie De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit. Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

4.2

Bedrijven en milieuzonering

Bij de bouw van geluidgevoelige functies in de nabijheid van bedrijven dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefmilieu. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Omliggende bedrijven mogen bovendien niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie. Voor de beoordeling zal de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ als leidraad worden gebruikt. Als hulpmiddel voor de inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in 2009 namelijk een indicatieve bedrijvenlijst opgesteld. Deze bedrijvenlijst geeft richtafstanden. Hierbij worden de aspecten geluid, geur, gevaar en stof bekeken. Beoordeling In de VNG brochure worden richtafstanden aangegeven zoals die van toepassing zijn ten opzichte van omgevingstype 'rustige woonwijk'. Wanneer sprake is van 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met 1 stap verlaagd worden. Een gemengd gebied wordt gedefinieerd als: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. De locatie is gelegen in het centrumgebied van de kern Oudenbosch. Er zijn meerdere functies aanwezig en de Markt is tevens één van de doorgaande wegen.

De locatie kan dan ook worden aangemerkt als 'gemengd gebied' waardoor de richtafstanden met 1 stap verlaagd kunnen worden.

30

Figuur 4.1 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch'.

Rondom de locatie zijn diverse functies mogelijk door de bestemmingen Maatschappelijk, Gemengd, Centrum en Wonen. Binnen deze bestemmingen worden diverse functies mogelijk gemaakt, die onderling ook uitwisselbaar zijn, zoals: detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor, maatschappelijk en wonen. Chinees Restaurant, Markt 82 Tegenover het pensionaat is een chinees restaurant aanwezig. Voor restaurants geldt een afstand van 10 meter in geval van een rustige woonwijk. Vanwege de gemengde gebiedstypering mag de afstand teruggebracht worden naar 0 meter. Dit houdt in dat het restaurant geen beperkende invloed heeft op de planontwikkeling of vice versa. Basisschool De Schittering Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich basisschool De Schittering. Voor basisscholen geldt een afstand van 30 meter in geval van een rustige woonwijk. Vanwege de gemengde gebiedstypering mag de afstand worden teruggebracht naar 10 meter. De afstand van de basisschool tot aan de huidige muziekschool waarin appartementen gerealiseerd worden bedraagt circa 27 meter. De afstand van de basisschool tot aan de nieuwe grondgebonden woningen aan de St. Annastraat bedraagt circa 40 meter. Dit houdt in dat de basisschool geen beperkende invloed heeft op de planontwikkeling of vice versa. Andere bedrijven liggen allemaal op grotere afstand en zijn planologisch gezien niet relevant.

Conclusie In het centrumgebied is sprake van een functiemenging, waarbij het hoofdzakelijk gaat om functies met een milieucategorie 1 of 2. Deze milieucategorieën zijn mengbaar met de functie wonen. Er is dan ook sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

31

4.3

Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Overlast van geluid op geluidsgevoelige functies dient namelijk te worden voorkomen. Woningen zijn geluidsgevoelige functies. De locatie is gelegen binnen de onderzoekszone van de spoorlijn. Een akoestisch onderzoek verkeerslawaai is dan ook uitgevoerd (Tritium, 24 augustus 2021, 2105/211/JOW-01). De omliggende wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur. Hiervoor is geen onderzoekszone van toepassing. In het kader van goede ruimtelijke ordening zijn deze wel meegenomen in het onderzoek. De rapportage is als Bijlage 7 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven. Beoordeling Spoorweglawaai Voor de spoorlijn Dordrecht - Roosendaal geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai van 55 dB nergens wordt overschreden. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van spoorweglawaai niet aan de orde.

Wegverkeerslawaai Voor de 30 km/uur wegen Doelpad en Pastoor Hellemonsstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Voor de 30 km/uur wegen Markt, Sint Bernaertsstraat en Sint Annastraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de richtwaarde van 48 dB met respectievelijk maximaal 13 en 2 dB overschrijdt. Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van wegverkeerslawaai niet aan de orde. Conclusie In het kader van de bestemmingsplanprocedure wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en is een hogere waarde niet aan de orde. Goed woon- en leefklimaat (binnenniveau) Ondanks dat voor onderhavig plan geen hogere waarde aangevraagd kan worden, wordt in het kader van een goed woon- en leefklimaat geadviseerd bij de indiening van de omgevingsvergunning bouwen onderzoek te verrichten naar de geluidwering van de gevels. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen kan een goed akoestisch woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

32

4.4

Verkeer en parkeren

In mei 2023 heeft de gemeenteraad de Kadernota parkeren 2023-2027 vastgesteld en op 22 juni 2023 heeft de gemeenteraad deze nota van toepassing verklaard op alle vigerende bestemmingsplannen binnen de gemeente Halderberge met de vaststelling van het Parapluplan. Op het moment van inwerkingtreding van het Parapluplan was het bestemmingsplan Sint Annastraat (16 februari 2023) niet in werking vanwege een voorlopige voorziening, waardoor het Parapluplan en dus ook de Kadernota parkeren 2023-2027 niet geldt voor dit gebied. Met het herstelbesluit wordt de parkeernorm uit de Kadernota parkeren 2023 -2027 alsnog van toepassing verklaard op het bestemmingsplan en gaan de regels gelden die ook in de rest van de gemeente van toepassing zijn. Met het rapport van verkeerskundig bureau SOAB (d.d. 3 juli 2023, zie Bijlage 8) is onderbouwd dat aan de toepasselijke parkeernorm uit de Kadernota parkeren 2023-2027 kan worden voldaan. Uit dit rapport blijkt dat de ontwikkeling zonder nieuwe maatregelen ook met inachtneming van een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning inpasbaar is. Het bouwplan kent bij toepassing van deze parkeernorm een parkeerbehoefte die in de nieuwe parkeersituatie binnen de 100 meter (1,0 voor de eerste auto) en 200 meter (0,7 voor de tweede auto) loopafstand inpasbaar is.