bijlage 1 Rapportage Gebiedsvisie cluster Hoeven Halderberge.pdf

Gebiedsvisie cluster Hoeven Oktober 2020| ‘s-Hertogenbosch

Gebiedsvisie en implicaties voor recreatieparken gelegen in het cluster Opdracht in uitvoering van de gemeente Halderberge

2

Inhoud Hoofdstuk 1. Introductie 1.1 Inleiding 1.2 Leeswijzer 1.3 Gebiedsafbakening 1.4 Het vertrekpunt: verblijfsrecreatie in Noord-Brabant 1.5

Theoretische kaders

Hoofdstuk 2. Gebiedskwaliteiten en -opgaven 2.1 Inleiding 2.2 Het toeristisch samengesteld product 2.3 SWOT-analyse van cluster Hoeven 2.4 2.5

Conclusie gebiedskwaliteiten Kernopgaven cluster Hoeven

5 6 8 9 10 11 13 14 15 19 21 23

Hoofdstuk 3. Gebiedsvisie 3.1 Inleiding 3.2 3.3

24 25 Gebiedsvisie cluster Hoeven: hét recreatiegebied voor de lokale en regionale26 markt Omgeving

31

3

Inhoud 3.4

Accommodatie

3.5

Organisatie

33 42

Hoofdstuk 4. Borging Hoofdstuk 5. Tot slot Hoofdstuk 6. Bijlagen

44 47 49

4

5

01 Introductie

6

1.1

Inleiding

Toerisme en recreatie is, onder andere volgens de economische visie 2020, een speerpuntsector binnen de gemeente Halderberge. De sector dient te zorgen voor groei, werkgelegenheid en economische spin-off voor winkels, bedrijven, lokale horeca, en het buitengebied.1 De vitaliteit van verblijfsrecreatie staat echter onder druk in Halderberge, net als in andere delen van Noord-Brabant en vele andere delen van het land. Regelmatig verschuift bij recreatieparken het gebruik op den duur van puur toeristisch en recreatief gebruik naar een mix waarbij alternatieve gebruiksredenen als tijdelijk wonen, huisvesting voor arbeidsmigranten en permanente bewoning in beeld komen. De gemeente Halderberge ziet dit zelf ook gebeuren. De gemeente gelooft echter in de potentie van de sector, met name van het cluster tussen Bosschenhoofd en Hoeven: ‘cluster Hoeven’. Daarom heeft de gemeente de ambitie om de recreatieve functie van de recreatieparken in bovengenoemd gebied te stimuleren en waar nodig te herstellen.

1

Bestuurlijke koers Vitaal Buitengebied Halderberge, 2019

7

Doel van het onderzoek De gemeente Halderberge heeft ZKA daarom gevraagd om te onderzoeken wat de toekomst is van het ‘cluster Hoeven’: heeft recreatie echt nog potentieel of vraagt de huidige situatie om een andere invulling van (een deel van) het cluster? Gezien de grote ruimtelijke samenhang van de parken in dit cluster is gekozen voor een gebiedsgerichte visie en aanpak. Doel van het onderzoek is dan ook om voor het gehele cluster te komen tot één gebiedsvisie. Vervolgens moet per park duidelijk worden hoe het park bij kan dragen aan deze gebiedsvisie, zodat de gebiedsvisie daadwerkelijk tot stand kan komen.

8

1.2

Leeswijzer

Adviseurs van ZKA hebben het gebied en de parken bezocht en relevante beleidsdocumenten van de gemeente Halderberge bestudeerd. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met de ondernemers en/of de (vertegenwoordigers van de) verschillende Vereniging van Eigenaren (VvE) van de parken. Ook is gesproken met inwoners in het cluster Hoeven (en omgeving). Opzet rapportage Allereerst wordt het studiegebied van deze gebiedsvisie afgebakend en benoemen we het vertrekpunt van dit onderzoek en de theoretische kaders die zijn toegepast. Vervolgens worden in hoofdstuk 2, aan de hand van die theoretische uitgangspunten, de gebiedskwaliteiten en -opgaven geformuleerd. Deze analyses vormen de opmaat voor de opgestelde gebiedsvisie (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 3 staat beschreven hoe verschillende aspecten binnen de gemeente Halderberge (omgeving, accommodatie en organisatie) een bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van de gebiedsvisie. Hoofdstuk 4 (vertrouwelijk) beschrijft de rol van de drie grootste recreatieparken binnen deze gebiedsvisie (Molecaten Bosbad-Hoeven, Chaleten Stacaravanpark De Haspel en Villapark Panjevaart). Hoofdstuk 5 geeft een samenvatting.

9

1.3

Gebiedsafbakening Studiegebied gebiedsvisie Het groene kader in de figuur hiernaast geeft het globaal het gebied weer waar deze gebiedsvisie voor is opgesteld. Het gebied, in dit document genaamd ‘(recreatie)cluster Hoeven’, omvat de verblijfslocaties Molecaten Bosbad-Hoeven, De Haspel, Panjevaart, Landgoed De Wildert, De Olmen en verder het Pagnevaartbos. Dit gebied is een verblijfs- en dagrecreatieve eenheid binnen de gemeente Halderberge. Het is tevens het grootste recreatieve cluster

binnen de gemeente.

Figuur 1 – Het groene kader geeft het studiegebied van de gebiedsvisie in de gemeente Halderberge weer (ArcGis, esri)

10

1.4

Het vertrekpunt: verblijfsrecreatie in Noord-Brabant

Voordat met de analyse gestart wordt, is het goed te bedenken wat het vertrekpunt is. Daarom wordt hier eerst beschreven wat de huidige situatie van verblijfsrecreatie in Noord-Brabant is en specifieker die van de regio West-Brabant. Dit doen we aan de hand van het vitaliteitsonderzoek verblijfsrecreatie dat ZKA in 2018 voor de provincie Noord-Brabant heeft uitgevoerd2. Tussen de regio’s van Noord-Brabant (zie figuur 2) bestaan duidelijke verschillen in type bedrijven. Noordoost- en Zuidoost-Brabant lijken qua structuur sterk op elkaar, circa 55% van de bedrijven zijn campings. In Midden-Brabant zijn relatief veel gemengde bedrijven en weinig campings te vinden, terwijl West-Brabant juist over veel campings beschikt. In WestBrabant recreëren van oudsher inwoners van de Randstad die op zoek zijn naar rust en ruimte die ze rondom hun woonhuis niet kunnen vinden. Dit zien we ook in de gemeente Halderberge terug, ook in cluster Hoeven. West-Brabant kent het hoogst aantal plaatsen (ruim 15.000) van de provincie. Het aandeel van jaarplaatsen (circa 60%) is ook in deze regio het hoogst (ter vergelijking: Zuidoost-Brabant heeft circa 35% jaarplaatsen). Bovendien zijn deze jaarplaatsen vaak verouderd. Midden-Brabant beschikt over relatief veel luxere accommodaties, zoals recreatiewoningen.

2

Vitaliteitsonderzoek verblijfsrecreatie Noord-Brabant (ZKA, 2018)

Figuur 2 – Regio’s in de provincie Noord-Brabant, zoals gehanteerd in het vitaliteitsonderzoek verblijfsrecreatie Noord-Brabant (ZKA, 2018)

In de regio West-Brabant bevinden zich geen bedrijven in de landelijke top. Het aandeel minder vitale bedrijven is hier juist het hoogst. De weinig onderscheidende toeristische omgevingskwaliteiten zetten het perspectief onder druk. Daarnaast is de druk van diverse huisvestingsmarkten hoog. Zoals verder in dit rapport zal blijken, zien we bovengenoemde aspecten ook zeker in de gemeente Halderberge terug. Dit is een gegeven waarmee rekening moet worden gehouden bij het opstellen van de gebiedsvisie.

1.5

11

Theoretische kaders

Het toeristisch samengesteld product De gastbeleving in een recreatief-toeristisch gebied wordt gevormd door veel partijen en elementen. Denk hierbij aan het landschap, erfgoed, musea, hoteliers, campingexploitanten, winkeliers en horecaondernemers. In een vitaal recreatief-toeristisch gebied vormen omgeving, accommodatie en de organisatie een organische eenheid. Ze versterken elkaar. Samen vormen zij de waarde en de beleving voor de recreant en toerist. Samen vormen zij het toeristisch samengesteld product. Dit samengestelde product bestaat uit 3 lagen (zie kader): ▪ Omgeving: landschap/natuurgebieden, monumenten, cultuur, dorpen/steden et cetera. Dit is ▪ ▪

doorgaans de reden dat men een bestemming bezoekt. Accommodatie: dit zijn verblijfsaccommodaties zoals kampeerbedrijven, bungalowparken, hotels en jachthavens, maar ook leisure-accommodaties zoals dagattracties en musea. Organisatie: dit is het bindmiddel tussen de andere elementen. Denk hierbij aan ondersteunende dagrecreatie (fiets- en wandelroutes, horeca, etc.) en de organisatiegraad van deze diensten, maar ook aan evenementen, toeristische informatievoorziening en regionale samenwerkingen/verbanden.

In het volgende hoofdstuk wordt het toeristisch samengesteld product van cluster Hoeven beschreven. Van daaruit volgt een SWOT-analyse van en de kernopgaven voor het gebied. De gebiedsvisie is opgesteld met het samengesteld product in het achterhoofd. Het gebied kan alleen optimaal functioneren wanneer alle drie de elementen kwalitatief goed ingevuld worden en een eenheid vormen. De gebiedsvisie is hiermee een belangrijk overkoepelend kader waarbinnen alle elementen kunnen functioneren.

Het toeristisch samengesteld product, ZKA

Kader 1

12

Trekker

De piramide voor toeristische positionering Kader 1 beschrijft de piramide voor toeristische positionering. Voordat een gebiedsvisie wordt opgesteld is het belangrijk om het gebied goed te positioneren als het gaat om de toeristische kracht. Daarbij wordt gekeken naar de huidige situatie maar ook naar de mogelijkheden: heeft het gebied het in zich om ‘waardevol’ te zijn of zelfs een ‘trekker’ te zijn? De positie geeft onder andere aan welke impulsen er nodig zijn om die positie

Waardevol

Basis op orde

Figuur 3 – ZKA piramide toeristische positionering

goed in te vullen. Piramide toeristische positionering

Voor cluster Hoeven concluderen we in het volgende hoofdstuk wat de positionering van het huidige cluster is en wat het kan zijn. Dit gebeurt a.d.h.v. het samengestelde product en de daaruit volgende SWOT-analyse. Bij de kernopgaven en in de gebiedsvisie wordt beschreven wat er nodig is om dit op een goede manier in te vullen.

De piramide zoals hierboven onderscheidt diverse niveaus in toeristische positionering van bestemmingen. Voor elke destinatie is het een voorwaarde dat de basis op orde is. Hierbij kan gedacht worden aan een goede bereikbaarheid van de bestemming met verschillende voertuigen (fiets, boot, auto e.d.) maar ook per openbaar vervoer. Ook de bewegwijzering, de vindbaarheid op internet, kwaliteit van de openbare ruimte en het aanbod, aanwezigheid van goed en voldoende personeel, samenwerking tussen ondernemers en betrokken organisaties of overheid en voldoende verblijfsmogelijkheden moeten op orde zijn. Het meest waardevol zijn de locaties waar de basis op orde is, maar die ook een aantrekkingskracht hebben voor de inwoners van de eigen en aangrenzende gemeenten. Kortom, de locatie of het toeristisch product wordt als waardevol gewaardeerd met toegevoegde waarde voor de omgeving. Tot slot, is er aan de top van de piramide de trekker. Dit is een toeristisch product dat dusdanig sterk is dat het een bovenregionale functie en aantrekkingskracht heeft.

13

02 Gebiedskwaliteiten en -opgaven

14

2.1

Inleiding Dit hoofdstuk geeft allereerst een uitwerking van het toeristisch samengesteld product van het huidige cluster Hoeven. Wat is de situatie als het gaat om de omgeving, accommodaties en organisatie? Achtereenvolgens worden deze besproken. Dit mondt uit in een SWOTanalyse voor het gebied. Gezamenlijk benoemen deze analyses de kwaliteiten van het gebied, maar ook de minder sterke punten. Er volgt een conclusie wat betreft de gebiedskwaliteiten van cluster Hoeven en de opgaven voor het gebied worden benoemd. Dit vormt de opmaat naar de gebiedsvisie en de daarbij behorende plannen voor de parken.

15

2.2

Het toeristisch samengesteld product De omgeving De omgeving bestaat onder andere uit het landschap, de natuurgebieden, monumenten, cultuur, dorpen en steden. Het recreatiecluster is gelegen in het Pagnevaartbos. Het is een aantrekkelijk bos om wandelingen te maken, te fietsen of te hardlopen. Daarnaast is bij het recreatiepark Bosbad Hoeven de dagattractie Waterspeelpark Splesj te vinden. Verdere voorzieningen zijn er niet in het bos. Een deel van het bos is waterwingebied. In de directe omgeving liggen de kernen Hoeven, Oudenbosch, Bosschenhoofd, Oud Gastel en Stampersgat, elk met een eigen karakter. Met name Oudenbosch is rijk aan cultuurhistorie, met onder andere de Basiliek, Kapel van Saint Louis, het Arboretum en de Sterrenwacht. Maar ook Klooster Bovendonk (Hoeven) en het Mastboomhuis (Oud Gastel) zijn een bezoek meer dan waard. Verder kenmerkt de omgeving zich door agrarisch gebied, de rivieren de Mark en de Dintel en de natuurgebieden Hoevense Beemden en Gastels Laag, waar ook gewandeld en gefietst kan worden (de Hoevense fietsvierdaagse trekt elk jaar duizenden deelnemers). Bekijken we het vanuit regionaal perspectief, dan zijn de steden Breda, Roosendaal, Bergen op Zoom en Antwerpen met hun cultuur, attracties en winkelaanbod interessante steden.

16

Samengevat is de omgeving van cluster Hoeven toeristisch gezien aantrekkelijk genoeg om, zeker lokaal en regionaal, bezoekers te trekken. De totale aantrekkingskracht is echter matig te noemen omdat het bos geen uniek natuurgebied is, de kernen geen grote bekendheid genieten en een landelijke trekker mist in de nabije omgeving.

17

Accommodatie Accommodaties: dit zijn verblijfsaccommodaties zoals kampeerbedrijven, bungalowparken, hotels en jachthavens, maar ook leisure-accommodaties zoals dagattracties en musea. Binnen het afgebakende gebied vallen de volgende verblijfsaccommodaties: Bosbad Hoeven, Panjevaart, De Haspel, De Wildert en De Olmen. Deze worden wisselend gebruikt: toeristisch, voor arbeidsmigranten of voor permanente bewoning. De parken zijn ook wisselend qua kwaliteit. Waterpark Splesj is de belangrijkste dagattractie binnen het gebied. Dit waterspeelparadijs (outdoor) heeft een grote aantrekkingskracht op gezinnen met jonge kinderen vanuit de hele regio. De Basiliek in Oudenbosch, samen met het overige cultuurhistorische aanbod is ook een belangrijke attractie. In de kern Bosschenhoofd is vliegveld Breda International Airport, beter bekend als vliegveld Seppe, gelegen. Dit vliegveld is al sinds 1949 de plek voor bijzondere activiteiten zoals rondvluchten, ballonvaarten en parachutespringen. Ook is hier het vliegend museum gevestigd met een bijzondere collectie oldtimer vliegtuigen. Tot slot kent de gemeente drie jachthavens. Zie verder bijlage 1 voor een overzicht van de accommodaties in de gehele gemeente Halderberge. Het dagrecreatief aanbod is niet erg groot en richt zich met name op niche-markten.

Samengevat: de verblijfsaccommodaties en ook de dagattracties zijn wisselend van kwaliteit, zowel in het gebied zelf als daarbuiten. In cluster Hoeven zelf is qua dagrecreatie met name waterpark Splesj belangrijk.

18

Organisatie Organisatie: dit is het bindmiddel tussen de andere elementen. Denk hierbij aan ondersteunende dagrecreatie (fiets- en wandelroutes, horeca, etc.) en de organisatiegraad van deze diensten, maar ook aan evenementen, toeristische informatievoorziening en regionale samenwerkingen/verbanden. De gemeente Halderberge kent onder meer de volgende organisatorische elementen: • Visit Halderberge, een samenwerkingsverband van de verblijfsrecreatieve en

• • •

dagrecreatieve aanbieders in de gemeente Halderberge die zich inzetten om Halderberge te vermarkten en arrangementen en rondleidingen organiseren. Diverse horeca en winkelaanbod; Uitgebreid wandel- en fietsroute netwerk; Regionale samenwerkingen via Visit Brabant en een lokale afdeling van Koninklijke Horeca Nederland.

Samengevat: In de gemeente wordt best het een en ander georganiseerd en Visit Halderberge is een belangrijke partij hierin. Echter, er lijkt nog weinig samenhang tussen de verschillende elementen te zijn. De toeristische informatievoorziening is op microniveau op enkele plekken goed, maar op een hoger niveau is er nog verbetering mogelijk.

19

2.3

SWOT-analyse van cluster Hoeven

Om de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van het gebied te bepalen hebben adviseurs van ZKA ondernemers en inwoners van het gebied gesproken en zelf meerdere malen rondgekeken. De belangrijkste punten worden hieronder weergegeven.

.

Sterktes

Zwaktes

Het gebied kent een aantal sterktes. Zo is het waterpark Splesj een belangrijke dagrecreatieve trekker. Het feit dat bijna alle verblijfsrecreatie in de gemeente geclusterd ligt, is ook positief te noemen. Daarnaast zijn het religieus erfgoed in Oudenbosch en Breda International Airport (incl. parachutespringen en museum) mooie dagrecreatieve toevoegingen. De aanwezigheid van het Pagnevaartbos is positief. De bereikbaarheid van de gemeente en ligging nabij (midden)grote steden zoals Breda en Roosendaal is ook een pré. Tot slot is het sterk dat de promotieorganisatie ‘Visit Halderberge’ bestaat.

Vanuit toeristisch oogpunt is de locatie zwak. Halderberge heeft weinig onderscheidende toeristische omgevingskwaliteiten. De gemeente is onbekend: geen ‘sterk merk’. Verder is er weinig (en veel niche in het) dagrecreatief aanbod. Deze niche rijmt niet altijd met de doelgroep van de verblijfsrecreatie in het studiegebied. Er is veel zakelijke verhuur (arbeidsmigranten) en weinig hoogwaardig toeristisch aanbod. Oudenbosch heeft geen sterk centrum met een gezellige winkelstraat. De aanwezigheid van een bos is positief maar de kwaliteit en het onderhoud blijven wat achter. Inwoners ervaren overlast van toenemende verkeersbewegingen en zwerfafval op straat en in het bos. Geen keuzes maken of afwachten willen we ook benoemen als een zwakte. Hoe langer er ‘niks gebeurt’ hoe moeilijker en duurder het wordt om een succesvol toeristisch cluster te realiseren.

20

Kansen

Bedreigingen

Er werd landelijk en in de provincie een flinke groei verwacht in binnen- en buitenlands toerisme voor de komende jaren. Door Corona is hier verandering in gekomen. Noord-Brabant ziet wel kansen voor nieuwe doelgroepen: oudere traditionele toeristen (wandelen/fietsen), empty nesters die luxe en comfortabel willen genieten van een groene omgeving en gezinnen die i.p.v. naar Zuid-Europa in Nederland blijven (Visit Brabant, Scenario’s en reistrends in het coronatijdperk, 15 juni 2020). Cluster Hoeven leent zich goed voor deze doelgroepen (met name de eerste twee) en kan een mooie recreatieve uitvalsbasis zijn voor hen, maar ook voor de eigen bewoners en (regionale) bezoekers. Hiermee heeft het gebied het in zich om als ‘waardevol’ gepositioneerd te worden (piramide toeristische positionering). Een heel andere kans is inzetten op zakelijke verhuur, gezien het aantal arbeidsmigranten in de regio. Dit creëert op de korte termijn een aantrekkelijk verdienmodel waardoor ondernemers kunnen investeren om op langere termijn weer volledig recreatief te zijn.

Oneigenlijk gebruik van recreatieobjecten (wonen en arbeidsmigranten) is een bedreiging voor dit gebied, gezien de toeristisch-recreatieve ambities. Het tast het toeristische karakter aan. Ook de toename in leegstand van winkels en de financiële kwetsbaarheid van (de projecten rondom) cultureel erfgoed zijn bedreigingen voor dit cluster: de voorzieningen en het aanbod in de omgeving moeten goed op orde zijn.

21

2.4

Conclusie gebiedskwaliteiten

Gebaseerd op de samenstelling van het toeristisch product en de SWOT-analyse die is opgesteld komen we tot de volgende conclusies: Basis is op orde, waardevol gebied De omgeving en haar voorzieningen zijn op orde. De bereikbaarheid en de ligging van het gebied zijn positief. Het gebied herbergt genoeg interessants in zich, maar de kwaliteit en de omvang van het dagrecreatief en verblijfsaanbod kan op punten versterkt worden. Het recreatiegebied positioneert zich hiermee als ‘waardevol’ op de piramide van de toeristische positionering (zie kader 1). Het richt zich met name op de eigen inwoners en die uit de regio (waaronder deels de Randstad). Maar het heeft onvoldoende aantrekkingskracht om ‘trekker’ genoemd te worden en op (inter)nationaal niveau veel bezoekers te trekken. Gebruik accommodaties en gebrek aan samenhang verzwakt het cluster Cluster Hoeven is weliswaar een recreatief gebied, zeker ook in potentie, maar het gebruik op de diverse parken is niet recreatief. Dit niet-recreatieve gebruik verzwakt het recreatieve karakter van het gebied. De kwaliteit van de parken is divers en de meeste parken bieden naast hun accommodaties/kampeerplaatsen geen extra recreatieve voorzieningen aan. Daarnaast mist er samenhang tussen de parken maar ook tussen de parken en het gehele dagrecreatieve aanbod. Een betere organisatie kan voor een sterker cluster zorgen.

Tekst

22

Potentie cluster Hoeven: dé plek voor recreatie Cluster Hoeven is in de gemeente dé verblijfsrecreatieve locatie. Het verblijfsaanbod zit hier geconcentreerd bij elkaar en ook twee belangrijke dagrecreatieve trekkers zijn hier te vinden (Splesj en Pagnevaartbos).

We komen tot de conclusie dat cluster Hoeven dé plek is voor recreatie. Nieuwe recreatieve ontwikkelingen kunnen allereerst hier landen zodat het cluster verder versterkt wordt, en om te voorkomen dat er losstaande ontwikkelingen zijn.

Tekst

23

2.5

Kernopgaven cluster Hoeven

Zoals vermeld benaderen we het studiegebied voor deze gebiedsvisie aan de hand van het toeristisch samengesteld product, bestaande uit de onderdelen omgeving, accommodatie en organisatie. Eerder is voor elk onderdeel toegelicht hoe het gebied er momenteel voor staat. Daarnaast bracht de SWOT-analyse ook kansen in beeld. Cluster Hoeven is hét recreatiegebied voor de gemeente en heeft het in zich hier verder in door te ontwikkelen tot een sterk toeristisch cluster voor toeristen, dagjesmensen en eigen inwoners. Voor cluster Hoeven wordt hieronder per onderdeel een aantal kernopgaven geformuleerd (voor een deel is de gemeente hier ook al mee bezig). In de gebiedsvisie wordt hier verder invulling aan gegeven. Omgeving: • Aantrekkingskracht cluster Hoeven vergroten zodat het gebied als ‘waardevol’ gepositioneerd kan blijven worden; • Het beter inrichten, onderhouden en ontsluiten van het Pagnevaartbos; •

Het aantrekkelijk maken/houden van de centra van de kernen (winkels, horeca en musea).

Accommodaties: • (Meer) passende dagrecreatie; • Jaarlijks terugkerende grotere evenementen; • Parken volledig toeristisch in gebruik; • Ontwikkelkader voor nieuwe initiatieven opstellen. Organisatie: • Infrastructuur in en rondom cluster Hoeven optimaliseren; • Samenwerking tussen alle actoren in cluster Hoeven verbeteren; • Opzetten en/of intensiveren van regionale samenwerkingen/verbanden, bijv. via Visit Halderberge (met omringende (grote) steden) ter promotie van cluster Hoeven.

24

03 Gebiedsvisie

25

3.1

Inleiding Het voorgaande hoofdstuk heeft inzichtelijk gemaakt wat de sterke punten van het gebied zijn en waar kansen liggen. Dit mondt uit in de gebiedsvisie die in dit hoofdstuk gepresenteerd wordt. De gebiedsvisie wordt eerst kort beschreven waarna we voor elk onderdeel van het samengesteld product (omgeving, accommodatie en organisatie) uitwerken hoe die bijdragen aan deze visie.

26

3.2

Gebiedsvisie cluster Hoeven: hét recreatiegebied voor de lokale en regionale markt Cluster Hoeven is hét recreatiegebied voor de lokale en regionale markt. Het gebied zelf, maar ook de rest van de gemeente, vaart wel bij de recreatie in het gebied. Het is een sterk cluster waarbinnen bedrijven elkaar aanvullen en versterken. Waar iedereen het beste uit wil halen.

Zo worden alle recreatiebedrijven toeristisch-recreatief gebruikt. De ‘gewone man’, die even weg wil uit de (Rand)stad geniet hier van rust en groen. Dat hoeft niet spectaculair te zijn, maar wel kwalitatief goed. Voor de ouderen is de natuur voldoende om tot ontspanning te komen; een uitstapje naar het religieus erfgoed van Oudenbosch is daarbij zeer welkom en maakt dit gebied ook anders dan andere gebieden. Prettig wandelen en fietsen in de omgeving, om van daaruit Oudenbosch en Hoeven aan te doen. Gezinnen met kinderen recreëren hier voor een goede prijs-kwaliteit verhouding. Een fantastisch waterpark en eventueel aanvullende indoorvoorzieningen geven hen het nodige vermaak. De mix aan verblijfsrecreatie in het gebied is uniek: een grote camping met vermaak, een kleinere natuurcamping, een bungalowpark en een rustig jaarplaatsenpark. Het versterkt elkaar. Het Pagnevaartbos en de kernen in de gemeente zijn kwalitatief goed op orde. Verblijfsgasten maar zeker ook daggasten (zowel inwoners als mensen uit de regio) kunnen zo heerlijk recreëren in een aantrekkelijk gebied. Het gehele gebied, maar ook de gemeente, profiteert zo van een sterk toeristischrecreatief cluster.

27

Het huidige recreatiegebied moet dus een recreatiegebied blijven. Een aantrekkelijk recreatiegebied voor de eigen lokale inwoners en voor inwoners uit de regio. Zoals beschreven in het vorige hoofdstuk moet daarvoor wel het nodige gebeuren. Maar ons inziens is een sterk toeristisch-recreatief cluster hier zeker mogelijk (zie ook kader 2 op de volgende pagina). Dit vraagt wel het een en ander. Van de ondernemers en eigenaren in het gebied, maar zeker ook van de gemeente. Het gebied moet echt een flinke kwaliteitsimpuls krijgen om voor de lokale en regionale markt een fijn recreatiegebied te vormen en te blijven. In dit hoofdstuk is beschreven welke impulsen er nodig zijn om het recreatiecluster verder te ontwikkelen en sterker te maken.

Kader 2 (1/3)

28

Volledig toeristisch-recreatief Het verblijfsrecreatieve cluster in Hoeven is op dit moment geheel recreatief

Geen topbestemming, wel een toponderneming

bestemd. Het gebruik is hier echter deels strijdig mee. Dat roept de vraag op in

Dat cluster Hoeven niet op een A1-locatie ligt, behoeft geen discussie, het is geen

hoeverre volledig toeristisch-recreatief gebruik mogelijk is. Tegenargumenten die

kustgebied, geen Waddeneiland. Maar dat betekent niet dat er geen succesvol

gebruikt worden zijn onder andere: het is nooit gelukt, het is geen A1-locatie, de

cluster kan ontstaan. In den lande zijn veel voorbeelden van zeer succesvolle

markt voor bijvoorbeeld recreatiewoningen loopt niet goed, er is woningnood

clusters/ondernemingen die op een minder aantrekkelijke locatie een

en/of behoefte aan woningen voor arbeidsmigranten. In dit kader lichten we toe

toponderneming realiseren. Dit vereist goed ondernemerschap, investeren en

waarom toerisme hier naar ons idee wél mogelijk is, en onder welke voorwaarden

samenwerking met derden. Maar dan kunnen echte pareltjes ontstaan. Een van de

dan.

mooiste voorbeelden is Ter Spegelt in Eersel; een florerend bedrijf dat een natuurpoort is en routes heeft laten ontwikkelen passend bij hun eigen doelgroep

Samengevat: Halderberge is geen A1-locatie, maar er zijn voldoende ingrediënten

(waaronder een kabouterpad voor kinderen). Of Camping de Paal in Bergeijk; een

aanwezig om hier een bloeiend verblijfscluster te creëren. Andere voorbeelden van

camping met diverse accommodatietypen en voldoende vertier en vermaak op de

sterke clusters in het land laten zien op welke manier dit kan. Niet toeristisch

camping zelf, waardoor de omgeving minder belangrijk wordt. Andere voorbeelden

gebruik kan ook het gevolg zijn van slecht ondernemerschap. Goed

De Schatberg (Sevenum) en Landal Stroombroek (Braamt), waarbij de bedrijven

ondernemerschap is dus een van de voorwaarden. Binnen West-Brabant is

profiteren van nabij gelegen dagrecreatie.

Halderberge (en specifiek Hoeven) overigens een van de weinige gebieden waar nog wel ontwikkeling plaatsvindt, waar (deels) goed ondernemerschap is en waar het

Hoeven is een plek waar ontwikkeld wordt en kan worden

samengesteld product goed aanwezig is of versterkt kan worden (bosrijke omgeving,

Van oudsher hebben de vakantieparken in West-Brabant gediend als de achtertuin

dagrecreatie (o.a. Waterpark), verblijf en organisatie (o.a. Visit Halderberge).

van de Randstad. Er zijn veel jaarplaatsparken te vinden, die vaak niet of nauwelijks

De noodzaak tot alternatief gebruik is niet groot genoeg om daartoe over te gaan.

zijn doorontwikkeld waardoor ze onder druk staan. Evenals de markt van

De woningnood is niet dusdanig hoog en voor arbeidsmigranten zijn ook andere

vakantiewoningen, zowel landelijk als ook in Brabant. Dit heeft er onder ander mee

plekken aanwijsbaar.

te maken dat er slecht ondernemerschap is. Er zijn maar weinig goede

Er is wel lef en durf nodig om voor een volledig toeristisch cluster te gaan. Maar

clusters/concepten ontwikkeld. In het cluster Hoeven zijn bedrijven deels wel

onder de juiste voorwaarden is het zeker mogelijk.

doorontwikkeld. Halderberge, en met name Hoeven, is een van de weinige locaties in de regio met een grotere dagrecreatieve trekker (zij het dat deze seizoensgebonden is). Daarnaast is er een mooi bosgebied, uniek cultureel erfgoed (dat meer promotie behoeft) en zijn (grote) steden relatief nabij.

Kader 2 (2/3)

29

Binnen een cluster versterk je elkaar

Kansen voor nieuwe doelgroepen

In een goed cluster versterken alle partijen elkaar (zowel dag- als

De nieuwe doelgroepen (zie ‘kansen’ par.2.3) die Visit Brabant voor de provincie

verblijfsrecreatie). Als de meerderheid zijn tuin netjes bijhoudt, is de kans groter

Noord-Brabant voor ogen heeft passen goed binnen cluster Hoeven. Met name

dat iedereen dat doet. Daarom is het belangrijk om clusters na te streven, en geen

de oudere traditionele toeristen die houden van wandelen en fietsen en de ‘empty

losstaande ontwikkelingen. De beste plek binnen Halderberge is Hoeven, daar is

nesters’ die luxe en comfortabel willen genieten in het groen passen hier goed. Er

immers al een cluster. Een deel niet-recreatief invullen, werkt averechts en kan

zijn dus wel degelijk doelgroepen te vinden voor dit gebied. Zeker nu COVID-19

ertoe leiden dat ook andere bedrijven ‘hun tuin links laten liggen’.

geen sprint maar een marathon blijkt, en mensen dus nog wel even in eigen land zullen recreëren, kunnen de gevolgen van dit virus als een boost voor de regio

Een plus voor de eigen inwoner

fungeren.

Een goed toeristisch cluster is aantrekkelijk voor de bezoeker van buitenaf, maar

zeker ook voor de eigen inwoner en die uit de regio. Ook Halderberge heeft een

Geen harde noodzaak tot alternatieven

mooi recreatiegebied nodig waar de ca. 30.000 inwoners kunnen recreëren. Door

Er zijn twee alternatieven die pregnant naar voren komen; permanente bewoning

dit gebied tot recreatiecluster te benoemen (incl. het Pagnevaartsbos en

en de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit vindt nu al plaats in het cluster. De

Landgoed De Wildert) en het door te ontwikkelen als zodanig, wordt het dé plek

gemeente geeft aan dat de woningnood niet hoog en urgent genoeg is om op

voor toeristen en eigen inwoners.

deze plek nu permanente bewoning toe te staan. Het cluster ligt te ver van de kernen (ook wanneer de nieuw aangekochte gronden ten westen van Hoeven

.

bebouwd zullen worden). Daarnaast geeft de gemeente aan dat huisvesting van arbeidsmigranten ook op andere plekken kan worden gerealiseerd. Daardoor is ook dat geen duurzaam toekomstscenario. Beide alternatieven verstoren namelijk de recreatie en devalueren de clustergedachte.

Kader 2 (3/3)

30

Randvoorwaarden: het gaat niet vanzelf •

Goed ondernemerschap is essentieel; een ondernemer met zicht op de markt en mogelijkheden om te investeren.

•

Er moet sprake zijn van een goed, compleet en duidelijk concept.

•

Dit uit zich in goede voorzieningen op de parken: voldoende goede faciliteiten die bij voorkeur door het gehele cluster gebruikt kunnen worden.

•

Behandel het gebied ook echt als één cluster; het liefst geen hekken, vrije doorgang naar elkaar, gebruik maken van elkaars voorzieningen. Voor de gebruiker moet het voelen als één logisch geheel, met daarbinnen diverse soorten verblijf (bijv. zoals de drie parken van Landal in Burgh Haamstede).

•

Het liefst is er een bekend label aanwezig, ook bij Panjevaart. De doelgroep van het cluster mag divers zijn, maar doelgroepen moeten elkaar niet bijten.

•

Een sterk cluster heeft een goed samengesteld product: zowel omgeving, dagrecreatie, verblijfsrecreatie en organisatie zijn aanwezig en goed op orde en in samenhang met elkaar. Ze spreken vanuit één stem en spreken zo een passende doelgroep aan.

Met lef en durf is een toeristisch cluster mogelijk “Alles is mogelijk als je maar durft” - J.K. Rowling. Een overtuiging die de, inmiddels wereldberoemde, schrijfster ver bracht. Succes begint bij de wil om iets te doen, en als je wilt en durft kan er heel veel, misschien wel alles. Deze quote, die sommigen misschien als een cliché in de oren klinkt, is van groot belang voor de voorgestelde gebiedsvisie. Wij denken namelijk dat de toeristische ambities van Halderberge waar te maken zijn, maar alleen als er met lef en durf echt voor toeristische ontwikkeling gekozen wordt. Lef en durf staat in dit geval gelijk aan het investeren van geld, tijd en energie. Als ondernemers, VvE’s en gemeente daartoe bereid zijn, zien wij veel mogelijkheden voor toeristisch Halderberge.

Kader 3

3.3

Omgeving

De kernopgave voor de omgeving is het vergroten van de aantrekkingskracht van cluster Hoeven en de omringende dorpen. Hiervoor dient de basis op orde gebracht te worden en daarvoor zijn kwaliteitsimpulsen nodig in het gebied. Het begint bij het beter inrichten, onderhouden en ontsluiten van het Pagnevaartbos. Het is een prachtig bos met potentie. Die potentie wordt nog niet optimaal benut. • Zorg ten eerste voor duidelijke entrees met informatievoorzieningen. Maak duidelijk waar men op welke manier kan recreëren. • Versterk het bos: leuke en passende voorzieningen moeten worden toegevoegd. Te denken valt aan speelelementen als waterbakken met kikkerdril en andere beestjes, een natuurspeeltuin, educatieve uitjes en verenigingen (handboogschieten, imkervereniging, etc.). Ook het ontwikkelen van een Kabouterpad (bijv. samen met een ondernemer) en water terug in de Pagnevaart zien wij als kansrijke mogelijkheden om het bos te versterken. Het faciliteren van kleine verenigingen in het bos kan de gemeente wellicht geld opleveren waarmee het bos onderhouden kan worden. Wij stellen geen ‘entertainment-bos’ voor. De hierboven genoemde voorzieningen passen bij de huidige doelgroep en zijn gericht op natuur en rust en kunnen op kleine schaal in het bos hun plek vinden. Wellicht kan hiervoor de samenwerking worden gezocht •

31

met een partij als Natuurmonumenten of Staatsbosbeheer en lokale ondernemers. Laat de Sterrenwacht herleven. Dit zou een geschikte hoofdentree zijn van het bos (of als Natuurpoort, zie volgend punt). Een dagattractie (zoals de opties hierboven) toevoegen geeft een extra bezoekaanleiding en nodigt uit tot een langer verblijf en meer bestedingen. Er is ruimte voor een mooie horecagelegenheid en ook wandel- en fietsroutes kunnen hier beginnen.

Ieder z’n bos Het aparte Trimbos in het Pagnevaartbos is een mooie toevoeging. Maar waar moet diegene recreëren in het bos die niet wil trimmen? Een mogelijkheid is het toewijzen van verschillende locatiefuncties. Zo kan er bijvoorbeeld een ‘oerbos’ komen, waar de natuur volledig haar gang kan gaan, en een speelbos, met enkele landschappelijk juist ingepaste speelvoorzieningen, en een mountainbiketrack etc. Ook de routing van wandelingen kan verbeteren. Herstel de voormalige ‘Pagnevaart’ (oude turfvaart) in ere en maak hier rondom een schelpenpad zodat gezinnen met kleine kinderen (buggy’s) en ouderen (minder goed ter been) hier ook gemakkelijk kunnen wandelen. Benoem een aantal lange en kortere wandelingen en zorg dat deze duidelijk bewegwijzerd zijn.

32

•

Realiseer een Natuurpoort. Onderzoek of het mogelijk is een Natuurpoort te realiseren. Brabantse Natuurpoorten zijn gelegen aan natuur en tevens startpunten van fiets- en wandelroutes. Ze hebben aantrekkingskracht en vergroten de vindbaarheid van het gebied.

Verder is het belangrijk dat de aanwezige voorzieningen goed onderhouden worden (zie afbeeldingen hiernaast) zodat het uitnodigt tot een (langer) bezoek. Ook de infrastructuur moet goed onderhouden worden. Verkeersstromen moeten verbeteren om sluipverkeer tegen te gaan. Zo wordt de rust in het gebied behouden. Door het gebied zelf (het bos en de infrastructuur) te versterken ontstaat een gebied met een frisse uitstraling, dat rust biedt. Door dit gebied te versterken, worden de eigen inwoners, maar ook inwoners uit omliggende steden (Breda, Roosendaal) verleid om in dit gebied te recreëren. Dat zal de gehele gemeente ten goede komen. Vooral als daarnaast de centra van de dorpen in de omgeving aantrekkelijk blijven. Wij zijn ons ervan bewust dat dit door veel factoren bepaald wordt en geen gemakkelijke opgave is, maar het zou voor de recreatieve ambities van de gemeente mooi zijn als er in de directe omgeving een ‘gezellige winkelstraat’ met diverse horeca en musea blijft bestaan. De vastgestelde actiekaarten voor diverse kernen dragen hier positief aan bij. In dit gebied past ook verblijfsrecreatie met puur recreatieve doeleinden. Hoe de accommodaties binnen het cluster hieraan bij kunnen dragen wordt hierna beschreven.

33

3.4

Accommodatie

Om de gebiedsvisie te realiseren dient er voor de laag accommodatie aan een viertal opgaven te worden gewerkt. Qua dagrecreatief aanbod dient er meer, en meer passende dagrecreatie gerealiseerd te worden. Het organiseren van (grootschalige) jaarlijks terugkerende evenementen kan hierbij ondersteunend zijn. Het volledig toeristisch gebruiken van de verblijfsrecreatie in het cluster is de voornaamste opgave voor de verblijfsrecreatie. Daarnaast dient er een ontwikkelkader te worden opgesteld voor nieuwe initiatieven. De volgende pagina’s geven een nadere uitwerking van hoe deze opgaven te volbrengen zijn. De nadere uitwerking voor de drie parken in het cluster (Bosbad Hoeven, de Haspel en Panjevaart) volgt in hoofdstuk 4.

34

Dagrecreatie Het huidig dagrecreatief aanbod in Halderberge (zie bijlage 1) is relatief gering, voornamelijk gericht op nichedoelgroepen (vliegen, parachutespringen, cultureel erfgoed) en komt matig overeen met de verblijfsrecreatieve doelgroepen op de parken van het studiegebied. Wandelen en fietsen in de natuur past wel bij deze doelgroep (rust en ontspanning). En de aanwezigheid van Waterpark Splesj sluit goed aan bij de gezinnen met kinderen die hier ook verblijven. Gezien de recreatieve ambities van de gemeente en de kansen die wij voor dit gebied zien, is het vanuit het oogpunt van marktconcurrentie raadzaam meer dagrecreatie te realiseren, en/of het ontstaan ervan te faciliteren. De gemeente moet zich ook blijven inzetten voor levendige winkelstraten en aantrekkelijke musea. Vanuit het oogpunt van marktconcurrentie is het ook wenselijk de huidige evenementen (bijv. fietsvierdaagse Hoeven) te behouden en verder uit te breiden met onder andere een jaarlijks terugkerend grootschalig evenement (bijvoorbeeld rondom erfgoed). Een doordachte marketing- en promotiestrategie is hierbij essentieel, en kan dan veel doen voor de naamsbekendheid van de gemeente en (op termijn) helpen om bezoekers langer vast te houden en meer te laten besteden. West-Brabant is groot in fietsen, ook dit zou een thema kunnen zijn. Mensen zijn immers steeds meer met hun gezondheid bezig.

Een clinic, een aantal sprekers, veldrijden door het bos en allemaal slapen in cluster Hoeven.

Kader 4

35

Voorbeeld inhoud ontwikkelkader Economische haalbaarheid: is de economische haalbaarheid van de projectontwikkeling en van de bedrijfsmatige exploitatie onderbouwd? Is er een échte ondernemer die de exploitatiefase van het bedrijf gaat runnen? Is de centrale bedrijfsmatige exploitatie met eventuele recreatieve verhuurplicht voldoende geborgd in anterieure overeenkomst en kettingbeding? Zo neem je als initiatiefnemer (ontwikkelaar) en gemeente aan de voorkant de verantwoordelijkheid om ongewenst gebruik in de toekomst te voorkomen. Marktruimte: is de ruimte in de markt voor de kopers van het recreatieve vastgoed (investeerdersmarkt) en de huurmarkt (toeristische markt) onderbouwd? Is het initiatief onderscheidend in de toeristische markt en is dat voldoende aangetoond? Ruimte: is de locatiekeuze en ruimtelijke kwaliteit van het initiatief voldoende onderbouwd? Zijn er gebieds-ontwikkelingsbijdragen nodig om het project te laten floreren? Hoe draagt de ontwikkeling bij aan de gebiedsvisie? Duurzaamheid / maatschappelijke meerwaarde: Worden nieuwe concepten duurzaam of zelfs circulair ontwikkeld? Is er aandacht voor de menselijke maat en minimale belasting van natuur? Levert het een bijdrage aan de samenleving, bijv.

door het oplossen van verpaupering van een recreatieterrein, het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit aan de omgeving, toevoeging van publieke voorzieningen voor bewoners in de regio en verduurzaming van de recreatiewoningvoorraad. Is er nagedacht over de exit-fase of alternatieve aanwendbaarheid van een nieuw verblijfsinitiatief?

Verblijfsrecreatie Duidelijk beleid nodig om uitvoering te geven aan gebiedsvisie Wat betreft de verblijfsaccommodaties moet er ingezet worden op toeristisch recreatief gebruik. Dat is de visie voor dit gebied. Elke accommodatie moet zich daar op richten. Voor de gemeente betekent dit dat zij hier ook actief op in moet zetten en hier bewust een keus voor moeten maken. Om hier goed uitvoering aan te geven kan de gemeente een aantal stappen zetten. Zo is het goed om duidelijk beleid te hebben omtrent de huisvesting van arbeidsmigranten: wat is de prognose als het gaat om het aantal arbeidsmigranten en op welke plekken wil je hen wel of juist niet huisvesten? Op het moment van schrijven is de gemeente hier al mee bezig. Zorg dat dit beleid overeenkomt met de ambities voor dit gebied. Beleid op permanent wonen op vakantieparken is een tweede stap om te zetten. Hoe gaan we om met permanente bewoning, gedoogbeschikkingen (persoonlijk of objectgebonden), het vinden van geschikte woningen voor bepaalde doelgroepen etc.? Vervolgens is het belangrijk om een duidelijk handhavingsbeleid op te stellen, waarin ook prioriteiten worden aangegeven (rekening houdend met het beleid): duur van bewoning, type woning, verzoek om handhaving (zie kader 5).

Een ontwikkelkader kan tot slot richting geven aan nieuwe ontwikkelingen, zodat ook die zich richten op toeristische verhuur en passen binnen de opgestelde gebiedsvisie (zie kader 4 voor voorbeeld). Wanneer de kaders en het beleid op bovengenoemde punten helder is, kan ook beter invulling worden gegeven aan de gebiedsvisie voor cluster Hoeven.

Kader 5

36

De (on)zin van handhaven op recreatieparken Handhaven is een kostbare en intensieve klus, het moet immers structureel gebeuren. Het is echter essentieel om de recreatieve wensen van de gemeente te realiseren. Bijkomend voordeel is dat als eenmaal bekend is dat ‘de gemeente goed handhaaft’ het binnen de kortste keren rondzingt. Het leidt vaak tot ontmoediging; zeker nieuwe bewoners kiezen eieren voor hun geld. Andersom werkt het op dezelfde manier: als men weet dat de gemeente weinig doet tegen het permanent bewonen van recreatiewoningen, neemt het aantal bewoners in de praktijk vaak snel toe. Het is daarom van belang dat er een duidelijk handhavingsbeleid voor recreatieparken wordt opgesteld dat geldt voor het gehele gebied, maar ook voor de rest van de gemeente om een waterbedeffect te voorkomen (bewoners gaan naar andere parken in de gemeente waar niet gehandhaafd wordt). Zaken die terug moeten komen in dit beleid zijn onder andere: wie zijn de betrokken partijen, prioritering (waar gaan we op handhaven?), boeteclausules, inschrijving BRP, invulling handhavingsteam etc. Omdat handhaven eerder niet gebeurd is, is het goed om te beargumenteren waarom dat nu wel nodig is. Zie handhaven niet als een doel op zich maar als een middel om de ‘recreatieve horizon’ te bereiken. Er zal een enkeling zijn die al voor 1 november 2003 ingeschreven staat in het BRP.

Deze personen hebben recht op een persoonsgebonden woonontheffing/gedoogbeschikking. Het gedogen geldt alleen voor de persoon waarop de beschikking zich richt en is niet overdraagbaar. De beschikking is ook objectgebonden, aangezien ook moet worden aangegeven voor welk recreatieverblijf de beschikking geldt3.

3 https://hetccv.nl/onderwerpen/veilige-vakantieparken/overzicht-maatregelen/persoonsgebondengedoogbeschikking-voor-permanente-bewoning/

37

Hierna presenteren we kort wat het uitgangspunt is van de drie parken binnen het cluster Hoeven. Dit wordt in de vertrouwelijke bijlage gedetailleerder uitgewerkt. In deze paragraaf gaan we ook kort in op de overige parken binnen het totale gebied. De drie grootste parken binnen het cluster De drie grootste en aan elkaar grenzende parken binnen dit gebied zijn Molecaten Bosbad-Hoeven (825 plaatsen), Chalet- en stacaravanpark De Haspel (224 plaatsen) en Villapark Panjevaart (175 plaatsen). Momenteel wordt Bosbad-Hoeven volledig toeristisch gebruikt. Het park kent een combinatie van jaarplaatsen en toeristische verhuur. Ook De Haspel kent voor het overgrote deel toeristisch gebruik, in de vorm van jaarplaatsen (stacaravans en chalets). Panjevaart kent alternatief gebruik en wordt op dit moment bijna volledig gebruikt voor de verhuur aan arbeidsmigranten. Daarnaast is er een tiental permanente bewoners op het park. Zoals in de ‘gebiedsvisie cluster Hoeven’ staat omschreven, adviseren wij dat het cluster een recreatiegebied moet blijven en dat toerisme en recreatie in het gebied versterkt moeten worden. Dit betekent dat parken die nu alternatief gebruik kennen, dit - gefaseerd - moeten omzetten naar toeristisch gebruik. Om de transitie naar toeristisch gebruik mogelijk te maken, zal een overgangsperiode worden ingesteld.

De voorwaarde voor de overgangsperiode is dat er een investeringsplan wordt opgesteld door de ondernemers of eigenaren. Aan de hand van dit investeringsplan wordt de duur van de overgangsperiode bepaald, waarbij nu uitgegaan wordt van een periode tussen de 5 en 10 jaar. Parken die nu toeristisch gebruikt worden dienen dit gebruik voort te zetten en te optimaliseren.

Kader 6

36 38

De invloed van de parken op elkaar

(of zelfs ‘s nachts) naar hun werk moeten. Ook het af en aanrijden van boodschappen- en pakketbezorgers dragen niet bij aan iemands vakantiegevoel. Daarom is het in elk geval belangrijk verkeer zó te leiden dat het de toeristen zo min mogelijk kan storen.

Zoals al eerder beschreven is het succes van een goed recreatief cluster dat alle elementen binnen het cluster hetzelfde doel nastreven: toeristisch-recreatieve verhuur in dit geval. Wordt er toegestaan dat één park zich niet hoeft te houden aan de geldende regels binnen het bestemmingsplan, dan is de kans groot en realistisch dat de andere parken ook strijdig gebruik gaan toestaan. Hiertoe kunnen ze zich gedwongen voelen, omdat het strijdige gebruik van een park negatieve invloed kan hebben op het toeristische gebruik op een ander park. De gesprekken met de ondernemers bevestigen dit. Daarom is het belang van

Ervaren overlast door toerist: reuring op andere tijden: zorg voor zo min mogelijk ontmoetingen Een toerist deelt zijn dag doorgaans anders in dan een werknemer. Door wisselende diensten en zelfs nachtdiensten hebben de arbeidsmigranten een heel ander ritme dan de toerist. Een toerist ervaart dit vaak als storend: het is duidelijk dat een bepaalde groep in het gebied andere motieven en behoeften heeft. Toeristen zijn graag onder andere toeristen om zo samen het gebied te beleven. Daarom is het belangrijk dat de arbeidsmigranten geconcentreerd gehuisvest worden, zoals nu het geval is op Panjevaart. Daarmee blijft het behapbaar en beheersbaar. Vanuit het beheer op Panjevaart en vanuit de gemeente moet worden toegezien op orde en het netjes houden van de openbare ruimte. De grens tussen Bosbad Hoeven en Panjevaart moet zó ingericht worden dat de toeristen de arbeidsmigranten niet hoeven te zien en horen. Dit neemt een deel van de directe overlast weg. Ook kan gedacht worden aan het beperken van toegang tot Bosbad Hoeven, om zo verdere ontmoetingen te voorkomen.

handhaven groot om het cluster gezond te houden. Wordt er tijdelijk strijdig gebruik toegestaan, met als uiteindelijk doel weer toeristisch-recreatief gebruik, dan kan gedacht worden aan het nemen van enkele maatregelen om de negatieve impact van het strijdige gebruik te verminderen. Vertegenwoordigers van de parken geven aan allereerst duidelijkheid te willen vanuit de gemeente: hoe lang duurt het strijdige gebruik, wat houdt het in etc. Van daaruit kan men bepalen of en welke maatregelen genomen moeten worden. Negatieve invloeden van permanente bewoning danwel bewoning door arbeidsmigranten op toeristische parken zijn bijvoorbeeld dat er veel verkeer vroeg op de dag is of zelfs ‘s nachts en dat toeristen overlast ervaren van arbeidsmigranten of permante bewoners: reuring op andere tijden, pakket- en boodschappendiensten rijden af en aan, klusprojecten, onveilig gevoel etc.

Let wel: het gaat hier om het nemen van tijdelijke maatregelen om tijdelijk strijdig gebruik zo soepel mogelijk te laten verlopen. Het betreft een overbruggingsperiode naar volledig toeristisch gebruik waar men samen naar toe werkt.

Verkeer op werktijden: zorg voor rustige doorstroming, goede routes Toeristen rusten graag uit. Door de aanwezigheid van permanente bewoners en arbeidsmigranten wordt die rust verstoord doordat die ‘s ochtends 3

39

Een gedetailleerde omschrijving van hoe deze parken binnen de gebiedsvisie passen en op welke manier toeristisch gebruik gestimuleerd en gerealiseerd kan worden, staat beschreven in hoofdstuk 4 (vertrouwelijk).

Overige verblijfsrecreatie binnen het cluster Naast de drie besproken parken in het cluster, is er nog een aantal relevante accommodaties in het recreatiegebied: Landgoed de Wildert, 14 nieuw te ontwikkelen recreatiewoningen en De Olmen. Omdat deze parken geen verdiepende uitwerking krijgen in deze rapportage, beschrijven we de parken hieronder. Landgoed De Wildert De Wildert is een unieke, goed onderhouden, natuurcamping midden in het bos. Er zijn 200 plaatsen, maar meestal worden niet meer dan 100 plekken bezet om daarmee de rust en ruimte van het park te waarborgen. De camping ligt net iets verder van het verblijfscluster af. Maar het landgoed heeft een unieke plek zo in het bos. Deze camping is toeristisch en er wordt geen overlast van ervaren. Dit gebruik moet zo voortgezet worden. Het unieke concept van De Wildert trekt een specifieke doelgroep aan, die steeds belangrijker wordt: recreanten die duurzaamheid, biologisch en streekeigen belangrijk vinden. De camping biedt een mooie aanvulling op de overige parken. Ze zorgen voor een mooie mix aan verblijfsrecreatie in het gebied.

40

14 te ontwikkelen recreatiewoningen Middenin het verblijfscluster is een nieuwe ontwikkeling gepland: 14 recreatiewoningen van maximaal 70m². De ontwikkelaar is voornemens dit zelfstandig toeristisch te verhuren. De ontwikkelaar is echter flexibel. Afhankelijk van de wensen van de gemeente is het realiseren van enkele woningen voor hen ook een optie. Deze ontwikkeling mag op geen enkele manier meteen al de gebiedsvisie tegenwerken. Daarom moet hier vanaf het begin goed gehandhaafd worden. De woningen moeten recreatief verhuurd worden. Dienst doen als tweede woning is daarbij ook een mogelijkheid. Maar in elk geval geen verhuur aan arbeidsmigranten of permanente bewoning. Hier handhaven betekent ook op alle andere parken handhaven. Er moet een duidelijk handhavingsbeleid komen voor het hele gebied. De Olmen Ook binnen het verblijfscluster, of in elk geval er meteen aan grenzend, ligt De Olmen. Deze voormalige groepsaccommodatie is nu in gebruik voor huisvesting van arbeidsmigranten. Daar is bewust voor gekozen. Het lijkt streng gereguleerd te worden. Omwonenden ervaren wel wat overlast (zwerfafval) maar niet veel. We bevelen aan om ook hier op den duur (afhankelijk van de behoefte tot huisvesting van arbeidsmigranten) terug te keren naar recreatie. Op deze plek zou wellicht een nieuw initiatief kunnen landen, dat positief bijdraagt aan het gehele cluster.

Voor altijd doorgaan op arbeidsmigranten betekent dat het geen toegevoegde waarde biedt aan het recreatieve cluster. Maar gezien de ligging van dit park, aan de rand van het cluster, kan de negatieve impact op het recreatiecluster beperkt zijn.

41

Zolang er arbeidsmigranten gehuisvest worden is het wel aan te raden dit zó in te bedden dat het recreatieve cluster geen overlast ervaart. Zorg voor een vriendelijkere uitstraling van het terrein, een goede (maar vriendelijke) scheiding tussen dit terrein en Bosbad Hoeven en zorg voor voldoende prullenbakken rondom het terrein om zwerfafval zoveel mogelijk te voorkomen.

42

3.5

Organisatie

Zoals aangegeven, bestaat een sterk recreatief cluster uit een mooie, aantrekkelijke omgeving een mix aan kwalitatief goede accommodaties en een goede organisatie. In deze paragraaf gaan we op dit laatste aspect kort in. De organisatie van het cluster kan op diverse punten versterkt worden: De infrastructuur Zoals eerder al aangegeven, is het ontzettend belangrijk dat de basis op orde is. Het bosgebied moet een kwaliteitsimpuls krijgen, met een goede entree, informatieborden en fijne wandel- en fietsroutes en –paden. Ook de overige infrastructuur in het gebied moet op orde zijn, met prettige verkeersstromen die de rust in het gebied zoveel mogelijk bewaren. Marketing en promotie: ‘het recreatiegebied voor de regio’ Wanneer hier een sterk cluster ontstaat, zal ook de marketing en promotie van het gebied een boost krijgen. Het wordt makkelijker om het gebied als één geheel uit te dragen en neer te zetten. Daarbij kan een focus liggen op bezoekers uit de eigen regio. Voor steden als Breda en Roosendaal kan dit gebied fungeren als een interessant recreatiegebied: een mooi, goed onderhouden bos met kwalitatief goede paden en voorzieningen. Met daarbij een aantrekkelijke dagattractie (Splesj) en voldoende reuring op en rondom de parken.

43

Visit Halderberge Op dit moment is toeristisch Halderberge verenigd en gepromoot via Visit Halderberge. Er is een aantrekkelijke website. Dit instrument kan ingezet worden om ook dit specifieke gebied te promoten, zonder daarbij tekort te doen aan andere verblijfsaccommodaties in de gemeente. En juist door wel de aanknopingspunten te zoeken met andere dagrecreatie. Samenwerking Op dit moment is er een goede verstandhouding tussen de diverse parken in het gebied. Maar er is geen sprake van echte samenwerking. Ze kunnen elkaar juist wél versterken. Elk park biedt een ander product, en dat maakt het juist sterk. Ze zijn geen echte concurrentie van elkaar. Maar samen kunnen ze aan een hele grote doelgroep een mooie accommodatie bieden. Door samenwerking kunnen ze van elkaars diensten gebruik maken. Een zogeheten ‘verblijfsrecreatietafel’ kan ingezet worden om de belangrijke actoren samen te brengen en samen over (verblijfs)recreatieve issues praten. We zien in den lande dat het verbinden en samenbrengen van de verschillende partijen een belangrijke eerste stap is. De gemeente kan dit stimuleren en hierin faciliteren. Uiteindelijk is het aan de ondernemers zelf.

44

04 Borging

45

Op basis van de gebiedsvisie is door de gemeente zelf – en op basis van ervaringen van gemeenten elders in het land - deze borgingsparagraaf opgesteld. Voor de volledigheid van het verhaal is dit borgingsvoorstel geïntegreerd in de gebiedsvisie opgesteld door ZKA. De borgingsparagraaf heeft betrekking op de werkzaamheden die nodig zijn om de beschreven toekomstrichting van de parken in het recreatiecluster Hoeven te realiseren. Eventuele acties die nodig zijn op andere recreatieparken in de gemeente zijn niet opgenomen. Processtappen borging vitale recreatieparken De grondhouding van de gemeente in de borging van de gebiedsvisie Vitale Recreatieparken is verleiden en faciliteren. Dat wil zeggen: we gaan in gesprek, denken mee met een oplossing en ondersteunen daar waar mogelijk. Daarnaast zal de gemeente ook zelf investeren om de aantrekkelijkheid van de directe omgeving van het verblijfsrecreatiecluster te vergroten. De inzet van Veiligheid, Toezicht en Handhaving (VTH) vormt het laatste middel, wanneer het gesprek onvoldoende toereikend blijkt. Opstellen investeringsplannen verblijfsrecreatie In de gebiedsvisie is het versterken van de recreatiefunctie aangewezen als de gewenste toekomstrichting voor het recreatiecluster Hoeven. Om dit te bereiken dienen onder andere de recreatieve kwaliteit van de parken versterkt te worden.

Hiervoor dienen investeringsplannen opgesteld te worden. De eigenaren/ondernemers zijn hiervoor primair aan zet. Indien er sprake is van alternatief gebruik krijgen eigenaren de mogelijkheid om het alternatief gebruik voor een nader vast te stellen periode voort te zetten om zo financiële middelen te vergaren die nodig zijn voor de investeringen. Dit onder voorwaarde dat er een concreet toekomstplan komt incl. realistische begroting en heldere planning. Daarnaast zal de gemeente aan de hand van het investeringsplan in gesprek zal gaan met de ondernemer over ruimere mogelijkheden in het bestemmingsplan om innovatie met een recreatief doel te faciliteren. Activeren/ondersteunen permanente bewoners maken overstap naar reguliere woningmarkt Op de parken in het recreatiecluster Hoeven wordt door diverse personen permanent gewoond. Deze personen krijgen nog tot een nader te bepalen einddatum de mogelijkheid om dit gebruik voort te zetten (zie voorgaand punt). Dit onder de voorwaarde dat zij in deze periode op zoek gaan naar een alternatieve woonruimte in de reguliere woningmarkt. Dit betekent dat zij zich onder andere inschrijven bij Klik voor Wonen of op een andere manier actief op zoek gaan naar een huur – of koopwoning. Waar nodig zal de gemeente hen in dit proces begeleiden.

Om de permanente bewoners te activeren en een eventuele hulvraag in beeld te brengen wordt in 2021 met alle permanente bewoners in gesprek gegaan.

46

Verfijnen plan van aanpak handhaving Indien het gesprek met de betrokkenen ontoereikend blijkt of wanneer niet voldaan wordt aan de voorwaarden die gesteld zijn aan het tijdelijk toestaan van huisvesting arbeidsmigranten of permanent wonen zal overgegaan worden tot handhaving. Hiervoor zal een plan van aanpak voor de handhaving worden opgesteld. Daarbij wordt er nu vanuit gegaan dat het huidige bestemmingsplan waterdicht is. Nieuwe permanente bewoning op de recreatieparken voorkomen Na het vaststellen van de gebiedsvisie dient voorkomen te worden dat nieuwe mensen op de vakantieparken gaan wonen. Daarom zal, wanneer een persoon zich inschrijft op het adres van een vakantiepark, een gesprek ingepland worden om aan te geven dat wonen in een recreatieverblijf verboden is en dat de gemeente in dat geval een dwangsom op kan leggen. Het gesprek is tevens bedoeld om de hulpvraag van de betreffende persoon inzichtelijk te maken. Wanneer de persoon binding heeft met de gemeente kunnen (on)mogelijkheden qua ondersteuning besproken worden. Investeringen in de fysieke openbare ruimte Zoals in de gebiedsvisie staat omschreven dient voor het versterken van het toeristisch samengesteld product de directe omgeving van de vakantieparken een impuls te krijgen. Bestaande voorzieningen in het Panjevaartbos dienen opgewaardeerd te worden en het streven is om nieuwe voorzieningen toe te voegen.

Hierin wordt samengewerkt met de ondernemers en inwoners van het gebied. (Ambtelijke) inzet en benodigde financiële middelen De borging van pijler 1 vitale recreatieparken is een integrale opgave en vraagt dus inzet van diverse disciplines. Ook zal voor de eerste periode een externe projectleider worden ingehuurd. De benodigde inzet past binnen de beschikbare middelen en capaciteit. Tot slot zal in 2021 bekeken worden of er middelen gereserveerd kunnen worden voor de verbeteringen in de fysieke openbare ruimte in en rondom het Panjevaartbos.

47

05 Tot slot

Stapsgewijs naar een volwaardig recreatiegebied Een mooi toekomstbeeld Het cluster Hoeven weer helemaal toeristisch: een mooi toekomstbeeld, en geen onmogelijkheid. Stapsgewijs kan hier naar toe gewerkt worden. Het merendeel van de parken is al toeristisch en met de nodige impulsen op de parken en in de omgeving kunnen zij dit ook blijven. Dit geldt echter niet voor alle parken. En juist met díe parken, met name Panjevaart, moet de gemeente aan de slag gaan. Daar moet echt iets gebeuren, zodat dit park de goede richting inslaat die aansluit bij de gebiedsvisie. Stapsgewijs Het begint allemaal met een bewuste keus dat cluster Hoeven een echt toeristisch cluster moet zijn. Alle partijen moeten hiervoor gaan. Dat kost tijd, geld en energie. Het lukt ook alleen als de gemeente regelmatig met de partijen om tafel gaat. Vervolgens is het belangrijk dat ondersteunend beleid opgesteld wordt zodat er ook echt goed invulling kan worden gegeven aan de gebiedsvisie. Denk daarbij aan het beleid omtrent huisvesting van arbeidsmigranten, beleid omtrent permanente bewoning op vakantieparken en handhavingsbeleid. Met Panjevaart moeten duidelijke afspraken gemaakt worden hoe het park weer richting recreatie toe kan werken: wat is hiervoor nodig? De overige parken moeten met name zelf aan de slag, maar blijf met