Bijlage 1 2021.10.26 GV Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch.pdf
Tekst van het document
GEMEENTE
HALDERBERGE
GEBIEDSVISIE HAVENDIJK KOM NOORD OUDENBOSCH
COLOFON Opsteller:
Gemeente Halderberge (i.s.m. Compositie 5)
Documentnaam:
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch
Wijzigingsdatum:
26 oktober 2021
Gemeente Halderberge Parklaan 15 4731 GJ Oudenbosch 14 0165
2
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
INHOUDSOPGAVE
4.
OMGEVINGSASPECTEN.......................................................................25
4.1.
Milieu..........................................................................................................26
1.
INLEIDING..................................................................................................4
4.2.
Flora en fauna............................................................................................29
1.1.
Aanleiding....................................................................................................5
4.3.
Archeologie en cultuurhistorie....................................................................29
2.
BELEID.......................................................................................................6
4.4.
MER...........................................................................................................30
2.1.
Provinciaal beleid.........................................................................................7
4.5.
Niet Gesprongen Explosieven (NGE) .......................................................30
2.2.
Gemeentelijke visies....................................................................................7
4.6.
Water..........................................................................................................30
2.3.
Bestemmingsplan Kom Oudenbosch.........................................................10
4.7.
Duurzaamheid............................................................................................30
2.4.
Groen.........................................................................................................11
5.
VISIE..........................................................................................................33
2.5.
Wonen........................................................................................................12
5.1.
Plangebied.................................................................................................35
2.6.
Verkeer en parkeren...................................................................................13
5.2.
Infrastructuur..............................................................................................35
2.7.
Beeldkwaliteit ............................................................................................14
5.3.
Groen & ecologie.......................................................................................36
2.8.
Water..........................................................................................................14
5.4.
Klimaat.......................................................................................................36
3.
LOCATIE...................................................................................................15
5.5.
Functies......................................................................................................37
3.1.
Ontsluiting..................................................................................................16
3.2.
Groen.........................................................................................................18
3.3.
Water..........................................................................................................20
3.4.
Functies......................................................................................................22
3.5.
Eigendommen............................................................................................24
3
1. INLEIDING 4
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
1.1. AANLEIDING De gemeente Halderberge is voornemens om de noordrand van de kern Oudenbosch, ook wel Kom Noord integraal te transformeren en af te ronden. Hierbij is ruimte voorzien voor o.a. een waterberging, de herstructurering van de begraafplaats en op kleinere schaal woningbouwontwikkeling. Voor deze ontwikkeling is een visie opgesteld op basis van het huidige beleid, stedenbouwkundige en landschappelijke structuur inclusief de omgevingsaspecten. Het gebied kent leegstand, is rommelig en vormt geen representatieve entree/rand voor het dorp. Deze gebiedsvisie beschrijft uitgangspunten en een programma van eisen waaraan de transformatie voor dit gebied moet voldoen om te komen tot een kwaliteitsimpuls met een integrale aanpak. De gebiedsvisie wordt uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitplan en een inrichtingsplan openbare ruimte voor het plangebied. Een toekomstig bouwplan moet voldoen aan de uitgangs-
Plangebied gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch
punten in deze gebiedsvisie.
5
2. BELEID 6
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
2.1. PROVINCIAAL BELEID
Gemeente Halderberge benoemt in de Structuurvisie Halderberge 2025 de volgende uit-
Interim omgevingsverordening
gangspunten met betrekking tot duurzaamheid:
Valt binnen het bestaand stedelijk gebied. Over de toevoeging van woningbouw wordt
• Onderhouden en versterken van de culturele infrastructuur;
hierin beschreven dat het zich moet verhouden tot de afspraken in het RRO/regio en de
• In de Verklaring van Dussen heeft de gemeente Halderberge samen met de andere
beschikbare harde plancapaciteit voor woningen. Daarom wordt dit verzoek meegenomen
gemeenten in West- Brabant uitgesproken een voorbeeldfunctie te vervullen op het
in de overwegingen in het kader van het woningbouwprogramma.
gebied van energiebesparing, CO2-reductie en duurzame energieopwekking;
2.2. GEMEENTELIJKE VISIES
• Het stimuleren van ‘succesvol ouder worden’; • Verbetering van de infrastructuur richt zich op het optimaliseren van het utilitaire en
Structuurvisie Halderberge
recreatieve fietsnetwerk met veiligheid, comfort en directheid als belangrijke aandachts-
In de visie 2013 wordt beschreven dat kleinere bedrijfslocaties als deze in aanmerking
punten;
komen voor transformatie naar een andere stedelijke functie.
• Een goede leefomgevingskwaliteit houdt in dat bewoners, ondernemers en gebruikers hun leefomgeving als herkenbaar, prettig, schoon en aantrekkelijk ervaren, zodat ze er
Duurzaamheid:
graag wonen, werken en verblijven. Het streven is gericht op een optimale leefomge-
De gemeente Halderberge onderstreept het belang van regionale samenwerking en onder-
vingskwaliteit door de natuur-, landschaps-, water- en milieukwaliteit als uitgangspunt
schrijft de vastgestelde Strategische Agenda West-Brabant 2012-2020 en het convenant
mee te nemen in de planvorming;
duurzaam bouwen 2014. Hierin spreken de samenwerkende gemeenten uit, dat ze zich
• Mede met het oog op klimaatverandering zal voorgesorteerd moeten worden op een
zichtbaar zullen laten leiden door vier dominante principes:
robuust watersysteem, niet alleen nabij de grote wateren, maar ook doorvertaald naar
1. Duurzame ontwikkeling, geïnspireerd door de Telos-driehoek (Planet, People, Profit);
de dorpen en steden. Daarbij gaat het niet alleen om waterberging in natte tijden, maar
2. Brede maatschappelijke alliantievorming, waarin onderwijs, ondernemers en overheid
ook om het vasthouden van water in droge tijden;
(de 3 O’s) nauw samenwerken met voor de overheid voornamelijk een regisserende rol; 3. Samenwerking in vier windrichtingen, primair op de schaal van de Zuidwestelijke Delta,
• De gemeente streeft ernaar dat regenwater en afvalwater gescheiden worden ingezameld en getransporteerd.
met als natuurlijke samenwerkingspartners de provincies Noord-Brabant en Zeeland, de Drechtsteden, BrabantStad, Stadsregio Rotterdam, Vlaanderen en Midden-Brabant; 4. Samenwerking binnen de regio, afhankelijk van de aard en schaal van de opgave zowel op regionaal niveau als in (sub) regionale allianties. Daaronder vallen onder meer de regionale woningbouwafspraken die jaarlijks op West-Brabants niveau worden gemaakt.
7
Visie | ontwikkellocaties in groene dorpsrand Gebiedsvisie | Bornhemweg Oudenbosch
15
87
473
38
150
605
17
310
433
De
39
19 311
66
623
uitgangspunten
voor
de
totaalvisie
145
Dorpsrand Oudenbosch-noord zijn:
146
weg
525
65
Oudland
143
624
43
524
63
1174
• Aansluiten op historische lintstructuur
12
301
434 69
44
614
45 67
14
539 616 615 70
109
139
1468
Oud
140
531
46
16
64
land
weg
108
318
Havendijk
• Maken nieuwe groene dorpsrand
23a
49 466
• Afronding kern
135
dijk Haven
435
135a
18
50
20
72 467
133
23
319
Standdaarbuitensedijk
‘Buitenloos’ OPEN LANDSCHAP
89
439
90
21/001
438
91 1175
22-22a
/mogelijk maken toekomstige ontwikkeling 327
404 131
537
Havendijk
emw
131a
440
• Behoud zichtlijnen vanaf Bornhemweg en
Bornh
21
110
502
92
15a
• Aansluiting zoeken op bestaande woonwijk
51
436
437
48
138
Bornhemweg
73
eg
1190
588
16
• Ruimte voor regionale waterberging
329
15.00 74
15 503
130b
330
01 130a/0 130 333
331
• 18 Ruimte voor Ruimte kavels
130
75
332
460
484 589
1176
482
76
13
5 515
De
461
13a
485
483
126
1605
514 513
443 1180 38
5a
80
14a
517
95
328
613 5a/1
84 573
1834
96
14 1181
de
dorpsrand
Ouden-
Hier wordt een verbinding gemaakt tussen
1832
5b
1767
41
voor
ling aan de randen bij de historische linten.
1719
1604
visie
bosch-noord voorziet in stedelijke ontwikke-
94
11
1179
516 1/002
2263
124a
9 83
12a
129a
81
397
2264
97
1536
de bestaande woonwijken en de nieuwe ont-
574
7
1183
MAR
530
468
5c
12
124
14
1941
16 18
20
1953
22
12
24 26 28
612
30
82
32
657 34
1647
K
36 38
40
42
98
wikkelingen. In de tussenliggende gebieden
2115
44 46
7
129
19
48
21
50
1766
68
23
52
25
54
an
27
Strijmondla
56
5
15
17
2087
656
40
8
2114
58 60
2042
29
62
31
64 33
66
127
35
2051 37
13
39
1862
41
2088 1184
1837
1957
529
336
11
43
5 1955
45
14
47 49
3
12
1733
6
13
53
125
1956
9
51
2055
1528
335
55
1762
7
11
1958 2056
1612
5
1644
9 13
122
2001
10
at straat rstraat Boeie Boeierstra Boeier
1769
14
2052
8 12
1191
3 7
2083
11
1643
9
1835
1
Aakstraat
2096 1768
547
6 10
57
5
2084
1761 4
8 59 1b
3 7
2
1a
6 61
69
1 5 74 63
1645
70
2116
1667
4
1
2095
4
3 4
2
1649
16
1389
2c 69
1916
76
2135
78
OUDENBOSCH 1917
2136
18 20
2d
22
24
2e
26
16162/001
69a
69b
2123
28
2122
69c
30
32
69d
2085
34
36
69e
10c 43
46
38
39
21
19
17
15
13
11
9
548
7
5
3
37
1
121 1591 100
39
2402
37
2571
2541
35
35
33
31
29
27
25
2081
2647
23
10e
2120
1561
33
10d
1592
119
2540 2127
2643
wordt de verbinding tussen het landschap en het dorp versterkt. Hier is ruimte voor
339
1730
1653
2b
2070
14
1652
72
12
1651
2a
2069 67
528
8
10
1
69a
6
1648
1650
65
‘Binnenloos’ BOOMKWEKERIJEN
diverse groene ontwikkelingen, zoals een begraafplaats, waterberging, boomgaarden
1535
40
31
2645 1593
2639
247
117
118 2634 2572
22e
2126
22d
22c
22b
22a
2633
44
2637
22
1566
2646
20
18
16
Praamstraat
2638 2642 002
10b/
2635 174
2644 2650
2125
17
15
14
248 12
10
8
6
4
2
1594
115
116
13
11
9
7
249 5
3
1
Koggestraat 114
Gebiedsvisie | Bornhemweg Oudenbosch, Gemeente Halderberge - Ruimte voor Ruimte CV, juli 2020 Compositie 5 stedenbouw - landschap - ruimtelijke ordening
8
en diverse recreatieve functies. Hierdoor ontstaat een attractieve groene dorpsrand Landschapsvisie Bornhemweg | Ruimte voor Ruimte | juli 2020
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Ontwerp die ruimte biedt aan publieke functies, recreatie, wonen en ruimtelijke vraagstukken zoals waterberging. Onderdeel van deze visie is de locatie aan de Bornhemweg, waar een ontwikkeling is voorzien voor een waterberging, 18 woonkavels in een groene landschappelijke setting en kwaliteitsverbetering van de dorpsrand. De woonkavels en kwaliteitsverbetering (afronding) dorpsrand, zullen ontwikkeld worden vanuit de ruimte voor ruimte regeling, waarbij in het plangebied ruimte is voor maximaal 18 vrijstaande woningen op ruime kavels. Ten einde deze ontwikkeling mogelijk te maken is het herbegrenzen van het werkingsgebied
‘Verstedelijking
afweegbaar’
noodzakelijk. Inmiddels heeft de provincie Noord-Brabant een besluit genomen tot wijziging van de begrenzing van het werkingsgebied in
de
Verstedelijking
Interim
afweegbaar,
omgevingsverordening
Noord-Brabant (I0V). De volledige Gebiedsvisie Bornhemweg Oudenbosch is opgenomen als bijlage 1.
Ontwerp 18 Ruimte voor Ruimte kavels Compositie 5 stedenbouw - landschap - ruimtelijke ordeningBornhemweg
Landschapsvisie Bornhemweg | Ruimte voor Ruimte | juli 20
9
Huidige ligging zone ‘verstedelijking afweegbaar’ die grotendeels gelegen is op de (toekomstige) groenzones.
Bestemmingsplan Kom Oudenbosch, uitsnede Havendijk kom noord
2.3. BESTEMMINGSPLAN KOM OUDENBOSCH Het gehele plangebied heeft een agrarische bestemming met grotendeels de dubbelbestemming ‘waarde-archeologie 2’. Daarnaast is het zuidelijke gedeelte gelegen in de gebiedsaanduiding ‘luchtvaartverkeerzone - 11’. Hierdoor mogen bouwwerken niet hoger worden dan 101,4-110,54m boven NAP. Dit biedt geen belemmering voor de plannen. In het westelijke gedeelte is nog een dubbelbestemming ‘leiding - riool’ aanwezig. De begraafplaats heeft een maatschappelijke bestemming en het paardenweitje aan de Havendijk een bestemming ‘groen’.
Besloten herbegrenzing ‘verstedelijking afweegbaar’, het gebied is gesplitst aan de linten met een groen middengebied.
10
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
2.4. GROEN
ingericht.
Landschapsplan Halderberge 2016 – 2025 Het landschap in beweging
Het beleid m.b.t. het realiseren van speelgelegenheden zal bij de inrichting betrokken
Het landschapsplan (vastgesteld: 21-04-2016) vormt een plan dat gericht is op het duurzame
moeten worden. Conform het beleid worden bewoners tijdig hierbij betrokken. Bewegen
behoud, ontwikkeling en versterking van een samenhangend, groen landschap. Enerzijds
kan worden gestimuleerd door het realiseren van aantrekkelijke wandelroutes.
dient het als beleidsstuk, anderzijds bestaat het uit een maatregelplan met praktische ideeën om bestaande natuur- en landschapswaarden verder te ontwikkelen en ‘groene’
Waardevolle Bomen Halderberge (2011)
kansen te benutten.
Voor het behoud en bescherming van waardevolle bomen is door de gemeente een inventa-
In de Gebiedsvisie Bornhemweg Oudenbosch zijn de uitgangspunten voor de totaalvisie
risatielijst gemaakt van gemeentelijke en particuliere waardevolle bomen. Bij het opstellen
dorpsrand Oudenbosch-noord opgenomen, de aansluiting op de landschapsstructuren en
van deze lijst is gebruik gemaakt van het landelijke register Monumentale Bomen (Bo-
het maken van een nieuwe groene dorpsrand zijn onderdeel van de bebiedsvisie.
menstichting), de lijst “Bijzondere en monumentale bomen in Oudenbosch” en een eigen inventarisatie door de gemeente. Als er plannen zijn om een boom te kappen die vermeld
Groenbeleidsvisie 2021-2025
staat op de lijst met waardevolle bomen, moet een kapaanvraag worden ingediend. In
Het ‘Groenbeleid 2021- 2025 ‘ Het groene doorgroeimodel’ vastgesteld door de raad op
het geval van kap wordt in beginsel een herplantplicht opgelegd. Voor het kappen van
3 juni 2021 is een op hoofdlijnen beschreven groenbeleid, die een praktische leidraad
bomen die niet vermeld zijn op de waardevolle bomenlijst, is geen omgevingsvergunning
en toetsingskader biedt voor de inrichting en het beheer van openbaar groen binnen de
vereist. Op de gemeentelijke waardevolle bomenlijst staan vermeld: de bomenstructuur
bebouwde kom in de periode 2021-2025. Het doel is gericht op het waarmaken van de
langs de Bornhemweg, de Drimmelaarstraat, de Havendijk en rond de begraafplaats. Uit
ambities voor realisatie van de visie ‘Gaan voor een aantrekkelijke klimaatbestendige
ecologisch onderzoek, een bomeninventarisatie en ruimtelijke analyse zal moeten blijken
groene openbare ruimte’.
welke bomen(structuren) waardevol zijn om in de nieuwbouwontwikkeling in te passen.
Het beleid m.b.t. het realiseren van groen en openbare ruimte zal bij de inrichting betrokken moeten worden.
Convenant Bijenlandschap West Brabant en Nationale bijenstrategie 2018 – 2030 Eind 2018 heeft de gemeente Halderberge het convenant Bijenlandschap West Brabant
Samen naar buiten, Speelbeleid gemeente Halderberge 2021-2025
mede ondertekend. In het Bijenlandschap West-Brabant werken overheden, bedrijfsleven,
Gezien de bewegingsarmoede onder de jeugd, is actief spelen van groot belang voor
beheerders van natuurgebieden, maatschappelijke organisaties, wetenschap, agrariërs,
het ontwikkelen van een gezonde leefstijl. Het is daarom belangrijk dat er genoeg ruimte
imkers en inwoners samen om het leefgebied van bijen (honing- en wilde bijen) en andere
wordt gereserveerd voor veilige en goed bereikbare speelvoorzieningen. Circa drie procent
bestuivers te verbeteren. Bijenlandschap West-Brabant is een open netwerk waarbij
van de bebouwde ruimte (landelijke tendens) dient voor deze voorzieningen te worden
iedereen die iets wil doen voor bijen, honingbijen en wilde bijen, en andere bestuivers
11
kan aansluiten. Met elkaar wordt gewerkt aan een landschapsnetwerk voor bestuivende
Uit het woningbouwprogramma blijkt dat er woningen zijn opgenomen die nog niet zijn ge-
insecten. Het is dus nodig dat zij doelgericht bijvriendelijk beleid en maatregelen ontwik-
realiseerd. Dit houdt in dat er kwantitatief ruimte in het woningbouwprogramma aanwezig
kelen en dat zij bij hun activiteiten rekening houden met de invloed op (wilde) bijen.
is om nieuwe woningbouwinitiatieven op te nemen. De provinciale bevokingsprognose
De keuzes voor biotopen en ecosystemen worden doorvertaald in het inrichtingsplan
schetst de verwachting dat er nog een behoefte is aan extra woningen.
openbare ruimte in samenspraak met specialisten op het gebied van ecologie en natuurinclusiviteit, waarbij het leefgebied van bijen (honing- en wilde bijen) en andere bestuivers
Per kern zijn de toekomstige potentiële ontwikkellocaties in beeld gebracht. Dit zijn onder
verbeterd wordt.
andere locaties in (toekomstig verwacht) leegstaand vastgoed, locaties waar investeringen
2.5. WONEN
vanuit leefbaarheid of ruimtelijke noodzaak aanwezig is en braakliggende locaties waar transformatie naar woningbouw voorstelbaar is. In de praktijk worden niet alle locaties
De versnellingsopgave woningbouw is opgenomen in het raadsprogramma 2018-2022
ontwikkeld en kunnen er ook andere invullingen gerealiseerd worden. Echter is het wel
Samen vooruit van Halderberge. Bestaande plannen (harde plannen) worden versneld
van belang om flexibele ruimte in het woningbouwprogramma hiervoor beschikbaar te
uitgevoerd en nieuwe plannen (zachte plannen) worden hard gemaakt. Ook in het col-
houden. Deze ruimte is enerzijds nodig om ruimte te houden voor kansrijke initiatieven en
legewerkprogramma 2018-2022 is aangegeven dat naar mogelijkheden wordt gezocht
om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de marktvraag.
voor nieuwe bouwlocaties en versnelling van bestaande. Ook de gemeentelijke woonvisie is in dit kader relevant. De vraag naar woningen vanuit de markt is vele malen groter
In het woningbouwprogramma 2018-2028 zijn voor de kern Oudenbosch in totaal 235
dan het aanbod binnen herstructureringslocaties. Halderberge wil zorgen voor voldoende
woningen opgenomen. Voor toevoeging van woningbouw in de kern Oudenbosch moet
woningaanbod. De variatie in en de kwaliteit van de woningvoorraad staat voorop. We
ingezet worden op het voorkomen van langdurige leegstand en transformatie van bestaand
zorgen voor een ruime keuzevrijheid om te voorzien in de woonwens van (toekomstige)
vastgoed en de herontwikkeling van locaties in het bestaand stedelijk gebied waar een
Halderbergenaren.
meerwaarde wordt geleverd. Het plangebied Havendijk zijn kleine nieuwe woonclusters in een bestaand stedelijk gebied en ‘verstedelijking afweegbaar’, waar er aandacht is voor
In maart 2019 heeft het college een projectopdracht “Versnelling woningbouw, met behoud
een hoogwaardig recreatief leefmilieu en er een diversiteit aan dichtheden en woningtypes
van kwaliteit” vastgesteld. Er is een actueel overzicht van de woningbouw opgesteld en een
worden gerealiseerd. Dit project kan hierdoor als flexibel worden beschouwd en speelt in
nieuwe nota Kostenverhaal met bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast is de organisatie
op de ontwikkelingen in de markt. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling
qua bemensing/uren afgestemd en is er voorstel gedaan voor een implementatiepakket
van circa 52 woningen. Dit aantal is nog niet opgenomen in het woningbouwprogramma.
voor de versnellingsmaatregelen/regie woningbouw.
De ontwikkeling wordt geagendeerd voor het regionaal afstemmingsoverleg Wonen. In december 2021 zal hier een bestuurlijk besluit op worden genomen. Derhalve biedt de
12
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
beoogde ontwikkeling een meerwaarde en sluit dit plan aan de Woningbouwprogramma
Veiligheid: De gemeente heeft verantwoordelijkheid zorg te dragen voor bluswatervoor-
van de gemeente Halderberge.
ziening en bereikbaarheid brandbestrijding en andere calamiteiten: toetsing VO door
2.6. VERKEER EN PARKEREN
brandweer. Politiekeurmerk Veilig Wonen nastreven: toetsing op VO. Afval(inzameling): Bij de verdere uitwerking moet bezien worden voor welke constructie
Verkeersstructuurplan Halderberge
hier gekozen wordt. Uitgangspunt bij grondgebonden woningen is dat de afvalinzameling
Wegen binnen het plangebied worden erftoegangswegen. Conform mobiliteitsplan
met minicontainers (140-240 ltr) gebeurt, aan huis of met collectieve verzamelpunten.
30km/u, één rijbaan van maximaal 5,5m breed, uitgevoerd in elementenverharding,
Daarmee moet rekening gehouden worden bij de inrichting van het plangebied (ook dat
trottoirs aanwezig, parkeren in vakken, voorrangskruispunt en snelheidsbeperking.
plangebied goed te bereiken is met vuilniswagen; Saver wordt hierbij betrokken).
Randvoorwaarden indien nodig meenemen bij uitwerking van plan. Openbare verlichting: Na gelang het toekomstige gebruik en functie van het gebied worden Nota parkeerbeleid
tijdens de ontwerpfase keuzes gemaakt betreft de typen van de openbare verlichting op
Afhankelijk van keuzes binnen het project voor te ontwikkelen voorzieningen, voldoen aan
basis van de vastgestelde beleidsstukken.
kadernota parkeren 2017-2021, vastgesteld bij besluit van 9 februari 2017. Voor woningen <90m2 geldt 1,9 parkeerplaats per woning en woningen >90m2 geldt 2,1 parkeerplaats
Beheerstechnische uitgangspunten:
per woning.
• Groen dient zoveel mogelijk grootschalig en aaneengesloten te worden gerealiseerd.
Randvoorwaarden meenemen bij uitwerking van plan.
• Eventuele hagen en grasvelden dienen goed (machinaal) bereikbaar te zijn. • Straten dienen afdoende ruim gedimensioneerd te zijn om rioleringswerken zonder
Ontwerpnormen civiel Algemene voorwaarden en ontwerpnormen voor de civiel- en cultuurtechnische voorbereiding en uitvoering van projecten, vastgesteld op 6 maart 2020. De vastgestelde gemeentelijke ontwerpnormen zullen bij de uitwerking van de openbare ruimte betrokken moeten worden.
aanvullende maatregelen te kunnen uitvoeren. • Oevers en taluds: veiligheid, constructie, uitgeefbaarheid, helling, onderwaterhelling en begroeiing. • Duikers en zinkers: bereikbaarheid voor onderhoud, veiligheid, doorspuitpunten, vormeisen, materiaal. • Materiaalgebruik en eigenschappen dienen aan te sluiten bij de ontwerpnormen en
Nutsvoorzieningen: Bij de verdere uitwerking zal hier rekening mee gehouden moeten
richtlijnen zoals opgesteld door team Realisatie om de onderhoudskosten zo laag
worden. Geen gas is uitgangspunt hier.
mogelijk te houden.
13
2.7. BEELDKWALITEIT
kenmerk: grote aanwezigheid van reguliere woningbouw. Het plangebied is onderdeel van het welstandsgebied Woongebieden en ligt in Centrum-Noord, wat in de jaren ‘50, ‘60 en
Welstandsnota
‘70 van de vorige eeuw is gerealiseerd.
De gemeenteraad van Halderberge heeft op 4 april 2017 de Welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota geeft per gebied aan op welk niveau de welstand getoetst moet worden.
Bij de uitwerking van de gebiedsvisie naar een stedenbouwkundig plan wordt aanvullend
Op deze wijze beoogt de gemeente de architectonische kwaliteit bij verbouw of nieuwbouw
op de Welstandsnota een beeldkwaliteitplan opgesteld en vastgesteld door de raad voor
te waarborgen.
de borging van de bebouwingskarakteristiek van het plangebied.
De kern van Oudenbosch heeft een gecompliceerde opzet door de vele dwars- en achter-
2.8. WATER
straten en heeft van oudsher al een stedelijk karakter door de aaneengesloten bebouwing. Het centrum heeft een organisch gegroeid stratenpatroon met soms een nauwe opzet.
Gemeentelijke Riolerings Plan Halderberge 2020-2023, (GRP)
Het historisch centrum heeft rond de Markt een relatief grootschalige opzet. Het overige
Gemeentelijke Riolerings Plan Halderberge 2020-2023, (GRP), vastgesteld op 28 mei
deel van het centrum heeft een kleinschalige en dichte opzet. Vanuit het historisch
2020 beschrijft op hoofdlijnen het beleid op het gebied van water, die een praktische
centrum hebben zich diverse bebouwingslinten ontwikkeld. Met name langs de oudere
leidraad en toetsingskader biedt voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte
hoofdwegen en uitvalswegen zijn vanuit de historische kern in de loop der tijd bebouwing-
Voor iedere ontwikkeling die leidt tot nieuwe verharding, ongeacht de omvang van deze
slinten ontstaan. De bebouwingslinten bepalen in sterke mate de ruimtelijke structuur van
ontwikkeling, geldt een bergingseis van 7 mm voor de eerste 1.000 m2. Voor verharding
Oudenbosch en kenmerken zich door een kleinschalig en gevarieerd bebouwingsbeeld.
boven de 1.000 m2 geldt een bergingseis van 60 mm, conform de keur. Voor ontwikke-
De linten Havendijk en Bornhemweg zijn onderdeel van het plangebied en gebiedsvisie.
lingen op bestaande verharde locaties (inbreidingen, verbouwingen, herstructureringen) met een oppervlak groter dan 1.000 m2 geldt een bergingseis van 60 mm voor het totale
In de loop van de 20ste eeuw is men begonnen om naast het bouwen van individuele
oppervlak. Uitgangspunt is de oude situatie met circa 100% verharding (gebouw en buiten
woningen ook groepen van woningen te realiseren. Vanaf de tweede wereldoorlog is
ruimte).
binnen de gemeente Halderberge een eerste start gemaakt met het oprichten van complete
Het beleid m.b.t. het gemeentelijk rioleringsplan zal bij de inrichting betrokken moeten
woonwijken. Verschillende delen van deze woonwijken kennen vaak een specifieke
worden.
samenhang vanwege de kenmerkende architectuur van de bebouwing. Deze architectuur vindt vaak zijn oorsprong in de tijdsperiode van realisatie. Ondanks het onderscheid in maat, schaal of architectuur hebben de woongebieden een belangrijk samenhangend
14
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
3. LOCATIE 15
3.1. ONTSLUITING • De
dorpsstraten
van
Kom
Noord
Oudenbosch worden ontsloten vanaf de Havendijk en de Bornhemweg/Hemiksem-
n
dlaa ijmon
Str
straat en hebben geen directe aansluitingnaar het buitengebied. • Vanaf de Havendijk is het plangebied enkel
o Strijm
bereikbaar vanaf de Kade, ten zuiden van
ndlaa
het plangebied.
n
• Onder aan de Havendijk ligt een onverhard traat
pad, alleen voor bestemmingsverkeer
elaars
Drimm
• De begraafplaats is alleen bereikbaar via eigen parkeerplaats.
weg
• Noordoostelijk van het plangebied wordt een nieuwe wandelroute gerealiseerd.
Koggestraart
raat
k
dij
n ve Ha
k
dij
n ve Ha
Drimmelaarst
hem
Born
de woonstraten, de Strijmondlaan, met
Dorpsontsluiting raat
Tjalkstraat
semstr aat
Hemik
Schuitevaarst
Hoofdontsluiting Wandelroutes Parkeerplaats begraafplaats
Timberwolfstraa
t
Ontsluitingsstructuur Kom Noord Oudenbosch
16
Parkeerplaatsen binnen plangebied 50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Boven: onverhard pad onder aan de Havendijk Onder: dorpsstraat Drimmelaarstraat
Hoofdontsluiting Havendijk
17
3.2. GROEN • De hoofdontsluiting, Bornhemweg en Havendijk zijn groene bomenlanen. • De overgang van de kern Oudenbosch naar het buitengebied is groen. De bebouwing is naar binnen gekeerd en de begraafplaats ligt als groen element op de rand van het dorp. • De bomenstructuur van de begraafplaats is beeldbepalend en loopt door richting de groene verblijfsruimte in de woonwijk. • De groene verblijfsruimten langs de Schuitevaarstraat en Drimmelaarstraat zorgen voor de verbinding met de groenstructuur langs de hoofdontsluiting.
Begraafplaats
Groene verblijfsruimte Weide Belangrijke bomenstructuur Bomen overig
Groenstructuur Kom Noord Oudenbosch
18
50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Linksboven: weide langs de Havendijk Rechtsboven: groene verblijfsruimte langs Strijmondlaan Linksonder: groene verblijfsruimte hoek Havendijk-Schuitevaarstraat Rechtsonder: groenstructuur begraafplaats
19
3.3. WATER • In het noorden van het plangebied ligt een regelmatig en langerekt watersysteem in de natte polder Buitenloos. • De Haven van Oudenbosch ligt duidelijk hoger in het landschap en staat in verbinding met de slotenstructuur. • Vanwege een grootschalige herinrichting van de riolering, waarbij het hemelwater afgekoppeld wordt van het stedelijke water, is hiervoor een waterberging voorzien ten noordoosten van het plangebied.
Watergangen Verbinding/duiker de Haven Waterretentievijver
Waterstructuur Kom Noord Oudenbosch
20
50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Slotenstructuur in het noorden van het plangebied
21
3.4. FUNCTIES • Het plangebied wordt gekenmerkt door verschillende functies; • De bedrijfspercelen zorgen voor een rommelige uitstraling langs de Havendijk; • De locatie Oki Doki staat leeg; • Ten behoeve van gebruik islamitische begraafplaats is alleen bovenste helft in gebruik en ingericht. Onderste helft ligt er ongebruikt bij. en ingericht ten behoeve van particuliere en algemene graven.
Wonen, uitbreidingswijk Wonen, individuele bebouwing langs dijk Groene verblijfsruimte Bedrijven Maatschappelijk, voormalige locatie Oki Doki Cafetaria Begraafplaats Begraafplaats, Islamitisch Weide
Functies Kom Noord Oudenbosch
22
50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Boven: bedrijfspercelen langs Havendijk Linksonder: wonen, individuele bebouwing langs Havendijk Rechtsonder: maatschappelijk, voormalig kinderopvang Strijmondlaan
Wonen uitbreidingwijk
23
3.5. EIGENDOMMEN • Het plangebied kent verschillende eigendommen; • De gemeente is eigenaar van de begraafplaats, paardenwei, voormalige locatie Oki Doki en de openbare ruimte; • Woningbouw is verdeeld in particulier eigendom en de woningstichting Woonkwartier: • Bedrijfspercelen zijn in eigendom van particulieren; • Ontwikkelingen op particulier eigendom zijn alleen mogelijk als eigenaren van de percelen willen meewerken aan de transformatie.
Gemeente Halderberge Woonkwartier Waterschap Brabantse Delta Overig-particulier
Eigendommen Kom Noord - augustus 2021
24
50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
4. OMGEVINGSASPECTEN 25
4.1. MILIEU
afstand to.v. nieuwe bebouwing aangehouden moet worden.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige
3.
Drimmelaarstraat 40 (cafetaria)
functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Dat is een categorie 1 inrichting. Voor de ontwikkeling van de woningbouw locatie Schuitevaarstraat 2 is destijds uitgegaan van een gemengd gebied met richtafstand o meter. De
Bedrijven en milieuzonering
cafetaria vormt geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen naar woningbouw.
Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk
4.
Havendijk Buitengebied
gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen
Ten noordwesten van het plangebied liggen een aantal bedrijfsbestemmingen in het be-
en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van
stemmingsplan Buitengebied, o.a. betonreperatie bedrijf, lasser en timmerbedrijf.
een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de
Uit milieuonderzoek moet blijken welke afstand to.v. nieuwe bebouwing aangehouden
VNG-handreiking ‘Bedrijven en Milieuzonering 2009’ wordt onder milieugevoelige functies
moet worden.
verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen
5.
Rioolgemaal Havendijk
en scholen).
Het rioolgemaal van waterschap Brabantse Delta is een categorie 2 inrichting. Bij het gemaal zijn door het waterschap geurbeperkende maatregelen getroffen. Deze maatre-
Bepalend zijn:
gelen zijn extra ten opzichte van de regelgeving. Hiermee rijkt de geurhindercirkel volgens
1.
het waterschap niet buiten de hekken. Mogelijke overlast kan voortkomen uit geluidshin-
Havendijk 10d (De Kroon Salades)
In het bestemmingsplan ligt daar een aanduiding “salades” op. Dat valt onder “vervaardi-
der of geurhinder bij onderhoudswerkzaamheden. Uit milieuonderzoek moet blijken welke
ging van snacks en vervaardiging van kant-en-klaar-maaltijden met p.o. < 2.000 m²” en
afstand to.v. nieuwe bebouwing aangehouden moet worden.
dat is een categorie 3.1 bedrijf. In de huidige situatie wordt van deze milieuactiviteit geen gebruik meer gemaakt. Milieuonderzoek zal uitwijzen of de milieucategorie aangepast kan
Bodem
worden naar een categorie 2 bedrijf.
Bij een verblijf van tenminste 2 uur is een bodemonderzoek noodzakelijk; dat geldt dus voor woningbouw.
2.
Schuitevaartstraat 4a (sportschool)
Een fitnesscentrum is een categorie 2 inrichting. Uit milieuonderzoek moet blijken welke
26
Van de locatie (Timberwolfstraat 38) zijn ons geen bodemgegevens bekend. In 2019 is een inventarisatie uitgevoerd naar asbestverdachte daken. Uit de inventarisatie
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
blijkt dat op dit adres er geen sprake is van het toepassen van een asbestverdacht dak. Let op: een verkennend bodemonderzoek kan niet gebruikt worden voor het toepassen van grond. Daarvoor zijn andere onderzoeken nodig, waarbij mogelijk ook getoetst moet worden op PFAS. Luchtkwaliteit Met wet- en regelgeving wil de overheid zorgen voor een goede luchtkwaliteit en de inwoners beschermen tegen de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De belangrijkste is de Wet milieubeheer, titel 5.2: luchtkwaliteitseisen. Fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) zijn de belangrijkste stoffen in de luchtkwaliteitsregelgeving. Luchtkwaliteitsregels hebben gevolgen voor het uitvoeren van (ruimtelijke) projecten. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Als er wel een overschrijding is, dan mag een project de luchtkwaliteit niet ‘in betekenende mate’ verslechteren. In dit geval betreft het de realisatie van circa 50 woningen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit. Dit dient te zijner tijd in de ruimtelijke onderbouwing verder uitgewerkt te worden.
Stikstofdossier Zoals bekend heeft de Raad van State op 29 mei 2019 geoordeeld dat de Nederlandse aanpak in het Programma Aanpak Stikstof onvoldoende is. Er ging een streep door dat beleid heen.
Bedrijf- en miliuezonering, bedrijfspercelen met de verschillende richtafstanden
In Brabant wordt nu gewerkt met de Brabantse Aanpak Stikstof. Beoordeeld moet worden of sprake is van stikstofdepositie.
27
Vanuit de Rijksoverheid is er een Handreiking woningbouw en AERIUS.
door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke
Hierin staat dat woningbouw van maximaal 50 woningen op ten minste 7 kilometer afstand
stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor buisleidingen het
van Natura 2000-gebieden, niet leidt tot significante effecten op Natura 2000 en dus 0,00
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
mol/ha/jaar bijdraagt. Dit geldt voor zowel aanleg- als gebruiksfase. De ontwikkeling ligt buiten de 7 km van een Natura 2000 gebied.
Uit de risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen beperkingen zijn.
Grondwater
Aandachtsgebieden omgevingsveiligheid
De locatie is niet gelegen in de beschermingszone van het waterwingebied.
De OMWB heeft een eerste kaart uitgegeven met aandachtsgebieden omgevingsveiligheid (in relatie tot Omgevingswet). Op de uitsnede op de volgende pagina is te zien
Veehouderijen
dat het ontwikkelgebied in de “gifwolk aandachtsgebied” van het bedrijf AD productions
In de directe omgeving (< 250 m) van de locatie zijn geen veehouderijen gelegen.
(Heijningen) (groene lijn). Meer info op https://omgevingsveiligheid.rivm.nl/aandachtsgebieden. De gemeente vraagt
Externe Veiligheid
advies aan bij de OMWB.
Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is, voor niet bij de activiteit betrokken personen. De wet- en regelgeving rondom externe veiligheid
Geluid - wegverkeerslawaai
richt zich op het beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport
De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming
(transport van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele
tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg en wijziging van wegen of bij de
bewoners en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.
bouw van woningen in de buurt van wegen. De Havendijk kent een hoofdweg en parallelweg. Middels akoestisch onderzoek zal
Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (waaronder
aangetoond moeten worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse
lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (over wegen, spoorwegen en vaarwegen)
van nieuwe gevoelige functies in het plangebied.
en buisleidingen (bijvoorbeeld leidingen voor aardgas of vloeibare brandstof).
28
Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico
Duurzaam en Energie
lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden
Gelet op de Wet Versnelling Energietransitie, dient nieuwbouw vanaf 1 juli 2018 zonder
genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen
aardgas gebouwd/verwarmd te worden.
om onderzoek vragen. Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd
Met ontwikkelingen binnen het plangebied wordt rekening gehouden met klimaat adaptieve
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
maatregelen, zoals half verharding bij de openbare parkeerplaatsen (natuurlijke afvoer water) of extra ruimte voor bomen (schaduw). Zie ook toelichting bij onderdeel water.
4.2. FLORA EN FAUNA In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan dient dit nader onderzocht te worden.
4.3. ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE Cultuurhistorische Waardenkaart Provincie Noord-Brabant (CHW) Het plangebied is in de CHW niet met een waarde aangeduid. Cultuurhistoriekaart Halderberge De cultuurhistoriekaart brengt alle cultuurhistorische waarden binnen het grondgebied van de gemeente in beeld. Hierop staat het bovengrondse erfgoed. De Halderbergse kaart inclusief de legenda sluit aan op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. Het plangebied is in de cultuurhistorischekaart niet met een waarde aangeduid. Beleidsnota archeologie Op 22 september 2011 heeft de gemeenteraad de beleidsnota “Ons ongeschreven verleden” vastgesteld. Het archeologiebeleid heeft tot doel het archeologisch erfgoed te beschermen en om het gemeentelijke beleid ten aanzien van de omgang met het archeologisch bodemarchief voor de komende jaren vast te leggen. Het planvoornemen is niet in
Aandachtsgebieden omgevingsveiligheid
strijd met de beleidsnota archeologie. Het gebied ligt grotendeels in het “overig stedelijk gebied” met een lage archeologische
29
verwachting. In dit gebied is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.
overleg met het Waterschap vaste onderdelen. Omdat een deel van het plangebied in de
De paardenwei, noordwestelijk in plangebied, is aangeduid als Onbekende archeolo-
beschermingszone van de Havendijk is gelegen, en in het plangebied een rioolgemaal /
gische verwachting voor vindplaatsen van late landbouwers Een klein gedeelte van de
persleiding en A-waterlopen aanwezig zijn, vindt in vroeg stadium overleg plaats met het
paardenwei valt in hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen van jagers-verza-
Waterschap over de planvorming.
melaars. In dit gebied is archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Voor de herontwikkeling van het plangebied moet rekening worden gehouden met de
Er is geen sprake van monumenten in of direct grenzend aan het gebied.
volgende kansen en aandachtspunten (zie ook afbeelding op blz 32): • Realiseren vrijverval DWA richting hoofdgemaal VWA ODB
4.4. MER In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan dient onderzocht te worden of
• Afkoppelkansen regenwater voor nieuwbouw. De recent gerealiseerde woningen aan Schuitevaarstraat/Drimmelaarstraat kunnen hierin meegenomen worden.
dit noodzakelijk is. Met het opstellen van een aanmeldnotitie m.e.r. wordt dit bepaald. Het
• Voor Kom Noord is een Rioolvisie opgesteld. Deze visie is gedeeltelijk uitgevoerd met
college zal op basis van de aanmeldnotitie besluiten of een m.e.r. procedure al dan niet
het project DRS. Het overige gedeelte raakt het projectgebied. Dit geeft kansen om
aan de orde is. Gelet op de ligging en ervaring vanuit andere projecten wordt het risico op
werk met werk te maken. De retentie behorende bij deze visie is uitgevoerd en berekend
een m.e.r. procedure laag ingeschat
op de hoeveelheden van de rioolvisie. Het toevoegen van extra gebieden (met deze
4.5. NIET GESPRONGEN EXPLOSIEVEN (NGE)
gebiedsvisie) zal niet zonder aanpassingen mogelijk zijn.
In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan dient dit nader onderzocht te
4.7. DUURZAAMHEID
worden.
Het college beslist uiteindelijk met welke duurzaamheidsprincipes de verdere uitvoering
Er is een grootschalig onderzoek uitgezet voor de gehele gemeente. Dit is basis om te
van het plan plaats dient te vinden. Deze kaders zullen meegegeven worden bij de uitein-
kijken of er verder onderzoek gedaan moet worden. De planning is dat eind mei/begin
delijke uitwerking, ontwikkeling en verkoop van de gronden.
juni 2022 de “kaart” van het gemeentelijk onderzoek hiervan gereed is. Vervolgens kan
Hierover ligt formeel weinig tot niets over vast. In 2014 is het (regio) convenant duurzaam
bekeken worden of het voor dit project van toepassing is.
bouwen ondertekend.
4.6. WATER In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan zijn een watertoets en voor-
30
• Aandacht voor overkluizen A-waterlopen
De woningen dienen te voldoen aan het Bouwbesluit. Hierin zijn een al een groot aantal duurzaamheidsaspecten doorvertaald in wet en regelgeving.
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Afhankelijk van de wijze van aanbesteden kan gedacht worden aan: • GPR score om de duurzaamheid van het gebouw in beeld te brengen; • Naar BENG: vanaf 1-1-21 gaan er BENG-eigen gelden voor nieuwbouw. BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Gebouw. Deze zullen de huidige EPC normen gaan vervangen. BENG gaat eisen stellen aan de schil van het gebouw én het aandeel hernieuwbare energie; • Positionering van woningen, ten opzichte van zonzijde. Bijv. zodat daken geschikt zijn voor zonnepanelen. Maar denk ook aan overstek, zodat de woning ’s zomers niet te warm wordt; • Trias
Energetica:
eerst
voorkomen
van energie gebruik, dan gebruik van duurzame energie, de fossiele energie Legenda persleiding Legger
Extern_Legger_Vigerend:Categorie_B_waterloop Extern_Legger_Vigerend:Categorie_A_waterloop Extern_Legger_Vigerend:Duiker Extern_Legger_Vigerend:Waterstaatswerk_waterkering Extern_Legger_Vigerend:Beschermingszone
die dan nog nodig is zo optimaal mogelijk gebruiken; • Duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers (bijv: koperen
Legger Waterschap Brabantse Delta
regenpijpen zijn mooi, maar kunnen ook zorgen dat er emissie in de grond van
31
koper plaatsvindt); • Ook gezond binnenklimaat: ventilatie is belangrijk (nieuw probleem bij huizen die té goed geïsoleerd zijn: als ze in de zomer eenmaal opgewarmd zijn, koelen ze zeer slecht af); Rioolvisie Kom Noord, reeds aangelegd
• Groen en groenbeleving. Groen aan bijv. de doorgaande route wordt normaal
Aandacht overkluizen A-waterloop
Rioolvisie Kom Noord
gesproken
door
de
inwoners
goed
ontvangen. Zorgt ook voor biodiversiteit. Bomen zorgen voor schaduw (en dus koelte); Koppelkansen nieuwbouw
• Groene daken, bijv bij schuurtjes/garages • Aardgas bij nieuwbouw is sowieso niet
Hoofdgemaal VWA ODB
meer toegestaan; • Voorkomen gebruik drinkwater, door bijv. aanleg van wateropvang voor doorspoelen toiletten. Of standaard een regenton; • Voorkomen van dicht getegelde tuin (is niet klimaat adaptief, maar niet afdwingbaar). We kunnen toekomstige inwoners daar wel op wijzen; • Circulair bouwen.
Kansen en aandachtspunten riolering
32
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
5. VISIE 33
Plangebied
1
Deelgebied Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer woonwijk Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer bebouwingslint
4
Te transformeren gebied naar algemene voorzieningen begraafplaats
5
Behoud Islamitische begraafplaats
3
Mogelijke auto-ontsluitingen Recreatieve verbinding door gebied Behoud groenstructuur Behoud watergangen
6
Groene inpassing bedrijfsgebouwen Groenstructuur behouden-versterken Orientatie op omgeving
2
Accent bebouwing, zichtlijn Havendijk Aanhouden rooilijn A
B 1
In te passen parkeerplaatsen woonwijk In te passen parkeerplaatsen begraafplaats voorzieningen voor waterberging Rekening houden met milieuzonering bedrijven
Gebiedsvisie Kom Noord Oudenbosch
34
50m
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
Op basis van de beleidsanalyse, de ruimtelijke analyse van de locatie, de quickscan om-
Te transformeren gebied begraafplaats
gevingsaspecten zijn de uitgangspunten geformuleerd voor het op te stellen stedenbouw-
Dit gebied bestaat uit twee deelgebieden. De ontwikkeling in dit gebied is passend in de
kundig plan. De uitgangspunten per thema worden ondersteund door mogelijke sferen.
sfeer van huidige begraafplaats:
De uitgangspunten zijn samengevat op basis van onderstaande thema’s:
• Zuidelijk deel te transformeren naar algemene voorzieningen begraafplaats met nieuwe
• Plangebied • Infrastructuur • Groen en ecologie
entree, parkeerplaatsen en ontmoetingsgebouw; • Het noordelijk deel behoud islamitische begraafplaats.
• Klimaat
5.2. INFRASTRUCTUUR
• Wonen
Toegankelijk
Bij onderzoeken wordt aangegeven welke acties nog noodzakelijk zijn voor de nieuw-
• Ontsluiting voor te transformeren deelgebieden via de huidige dorpsstraten;
bouwontwikkeling van het plangebied
• Een nieuwe ontsluitingsweg voor de begraafplaats aan de Havendijk. Bij uitwerking van
5.1. PLANGEBIED
de plannen onderzoek doen naar mogelijkheid directe ontsluiting via de dijk; • Opwaarderen benedenweg Havendijk voor auto-ontsluiting. Bij uitwerking van de
Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer woonwijk
plannen onderzoek doen naar mogelijkheid opwaarderen weg en bereikbaarheid hulp-
Dit gebied bestaat uit vijf deelgebieden. De ontwikkelingen in dit gebied zijn passend in de
diensten en Saver;
bestaande woonwijk met ruimtelijk en programmatische kwaliteitsverbetering:
• Publieke toegankelijkheid bevorderen voor fietsers en wandelaars met omliggende
• 1) Hoek Schuitevaarstraat/Havendijk. Functie bedrijf met bedrijfsloodsen.
buurten en buitengebied, onderdeel hiervan is in ieder geval een recreatieve wandel-
• 2) Havendijk 10a. Functie bedrijf met bedrijfsloodsen.
route tussen de Bornhemweg en Havendijk;
• 3) Strijmondlaan 74. Maatschappelijke functie, voormalige locatie Oki Doki
• De openbare ruimte voldoet aan de gemeentelijke ontwerpnormen.
• 4) Strijmondlaan 68. Maatschappelijke functie, entreegebied begraafplaats. • 6) Havendijk 10d. Functie bedrijf met bedrijfsloodsen.
Parkeren • Het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de Parkeernota nodig is voor de nieuwe
Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer bebouwingslint
woonbuurt wordt binnen het plangebied gerealiseerd conform geldende loopafstanden
Dit gebied bestaat uit één deelgebied. De ontwikkeling in dit gebied is passend in de sfeer
per deelgebied;
van het bebouwingslint Havendijk: • 5) Havendijk naast 10c. Functie groen, in gebruik als paardenwei.
• Parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden compact en zoveel mogelijk uit het zicht met een landschappelijke inpassing gerealiseerd;
35
• Op de huidige parkeerplaats begraafplaats is 600m2 ingericht voor parkeren. Bij de
5.4. KLIMAAT
nieuwe parkeerplaats begraafplaats dienen minimaal 20 m2 per parkeervak = 30/36 pp
Water
gerealiseerd te worden;
• Natuurlijk en robuust watersysteem dat is voorbereid op de toekomst;
• Laadpalen voor elektrische auto’s mogelijk maken als hier behoefte aan is;
• Water zo veel mogelijk vasthouden en hergebruiken;
• Minimale verharding;
• Behoud bestaand watersysteem met aandacht voor overkluizen A-waterlopen;
• Aanleg ondergrondse en bovengrondse infrastructuur minimaliseren.
• Aandacht voor beschermingszone waterkering Havendijk;
5.3. GROEN & ECOLOGIE
• Realiseren vrijverval DWA richting hoofdgemaal VWA ODB; • Rioolvisie Kom Noord; Afkoppelkansen regenwater voor nieuwbouw.
• Noordelijke dorpsrand heeft een landschappelijke overgang naar het buitengebied;
• De benodigde watercompensatie wordt binnen het plangebied geregeld;
• Behouden belangrijke groenstructuren, omkadering begraafplaats, Havendijk en ver-
• Voor Kom Noord is een Rioolvisie opgesteld: Afkoppelen verhard oppervlak, minder
blijfsgroen in de woonwijk; • Versterken groenstructuren, groene verbindingen realiseren tussen de dorpsrand, Havendijk en woonwijk;
water naar RWZI, vergroten rioolcapaciteit ivm uitbreiding en heverige neerslag. De recent gerealiseerde woningen aan Schuitevaarstraat/Drimmelaarstraat kunnen hierin meegenomen worden.
• De samenhang van ecologische systemen versterken, variatie en bereikbaarheid van flora en fauna in het gebied en directe omgeving, zowel voor openbare ruimte als
Materialen
gebouwen;
• Gebruik en hergebruik van hernieuwbare grondstoffen voor de bouw van de nieuwe
• Groengebieden zijn multifunctioneel: waterberging, groen, recreatie en spelen;
woningen en aanleg van de openbare ruimte;
• Het leefgebied van bijen ( honing- en wilde bijen ) en andere bestuivers verbeteren;
• Gebruik van gezonde en milieuvriendelijke materialen;
• Bij te transformeren gebieden wordt behoud van zoveel mogelijk toekomstbestendige
• Toepassen van klimaatadaptieve bestrating (bv. waterdoorlatend) en groene daken.
bomen gestimuleerd. • Gebiedseigen en inheemse beplanting (beplanting die van nature in het gebied voor komt).
Energie • Woningen zijn Energie Neutraal. De woning heeft op jaarbasis per saldo een totaal energieverbruik van precies nul, uitgaande van standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland; • All electric, mogelijkheden voor electrische laadpalen in openbare ruimte.
36
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
5.5. FUNCTIES
Deelgebied 2 transformatie naar wonen
• De functies in het plangebied hebben betrekking op transformatie naar wonen en herin-
• Circa 9 woningen;
richten begraafplaats; • De nieuwbouwontwikkeling sluit aan op de Woonvisie Halderberge met een dorpse dichtheid passend bij de kern Oudenbosch; • De te transformeren deelgebieden leveren een ruimtelijke en programmatische meerwaarde voor het plangebied en kom noord Oudenbosch;
• Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; rijwoning en twee-onderéén-kapwoningen en vrijstaande woningen, doelgroep midden- en duursegment; • Oriëntatie representatieve gevels naar de openbare ruimte Havendijk; • Wonen in een dorpse omgeving, met zorgvuldige architectuur; • Bij behoud aangrenzende bedrijfspercelen groene inpassing noodzakelijk.
• Voor de ontwikkellocaties wordt een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan opgesteld.
Deelgebied 3 transformatie naar wonen • Circa 12 woningen;
Deelgebied 1 transformatie naar wonen • Circa 11 woningen; • Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; rijwoning eventueel in combinatie met twee-onderéén-kapwoningen, doelgroep goedkoop en middensegment;
• Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; rijwoning en twee-onderéén-kapwoningen en vrijstaande woningen, doelgroep midden- en duursegment; • Oriëntatie representatieve gevels naar de openbare ruimte Strijmondlaan/groene verblijfsruimte;
• Oriëntatie representatieve gevels naar de openbare ruimte Havendijk/Schuitevaarstraat;
• Wonen in een dorpse omgeving, met zorgvuldige architectuur;
• Getrapte rooilijn, stedenbouwkundige afronding bouwblok Schuitevaarstraat;
• Huidige groenstructuur wordt op kwalitatieve manier ingepast met behoud groen
• A) Stedenbouwkundig/architectonisch accent hoek Havendijk/Schuitevaarstraat,
karakter en continuïteit groenstructuur Strijmondlaan.
zichtlijn Havendijk • B) Representatieve gevel, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoning Schuitevaarstraat:
Deelgebied 4 transformatie naar wonen
• Wonen in een dorpse omgeving, met zorgvuldige architectuur;
• Circa 2 woningen;
• Omzetten bedrijfswoning Timberwolfstraat naar burgerwoning;
• Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; twee-onderéén-kapwoningen
• Huidige groenstructuur wordt op kwalitatieve manier ingepast met behoud groen karakter en continuïteit groenstructuur Schuitevaarstraat-Havendijk.
en vrijstaande woningen, doelgroep midden- en duursegment; • Rooilijn en oriëntatie representatieve gevels naar de openbare ruimte Strijmondlaan; • Wonen in een dorpse omgeving, met zorgvuldige architectuur. • Huidige groenstructuur wordt kwalitatieve manier ingepast met zoveel mogelijk behoud bestaande bomen.
37
Deelgebied 5 transformatie naar wonen
• In het noordelijk deel behoud islamitische begraaflaats
• Circa 8 woningen;
• Behoud huidige groenstructuur en daar waar nodig versterken
• Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; twee-onderéén-kapwoningen
• Waarbij de exploitatie en beheer / onderhoud uit handen wordt gegeven bij derden.
en vrijstaande woningen, doelgroep duursegment; • Oriëntatie representatieve gevels naar de openbare ruimte Havendijk;
Algemeen voor alle deelgebieden:
• Stedenbouwkundig/architectonisch accent hoeken deelgebied, zichtlijn Havendijk
• Het transformatiegebied behelst een visie en toetsingskader voor toekomstige ontwik-
• Wonen in een dorpse-landelijke omgeving, met zorgvuldige architectuur die refereert naar boerenerven bebouwingslint Havendijk; • Huidige groenstructuur wordt versterkt, waarbij een verbinding wordt gemaakt met de Havendijk.
kelingen. Bij de uitwerking van de deelgebieden zal blijken op welk termijn welk gebied ontwikkeld kan worden. • De gemeente heeft de deelgebieden 3, 4 en 5 in eigendom. De deelgebieden 1,2 en 6 zijn in eigendom van derden. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn niet noodzakelijk om tot een goede afronding te komen maar wel gewenst. De ontwikkeling van deze
Deelgebied 6 transformatie naar wonen
deelgebieden zijn alleen mogelijk als eigenaren van de bedrijven willen meewerken aan
• Circa 10 woningen;
de transformatie.
• Een evenwichtig verdeeld programma in de koopsector; rijwoningen, twee-on-
• Door middel van onderzoeken aantonen of de ontwikkeling voldoet aan goed woon- en
deréén-kapwoningen en vrijstaande woningen, doelgroep midden- en duursegment;
leefklimaat: a) kwaliteit van de bodem. b) milieuzonering, c) externe veiligheid/aan-
• Oriëntatie representatieve gevels naar nieuwe ontsluitingsweg en groene verbijfsruimte;
dachtsgebieden omgevings- veiligheid, d) geluid, e) luchtkwaliteit, f) stikstof, g) MER,
• Wonen in een dorpse omgeving, met zorgvuldige architectuur;
h) NGE, i) flora en fauna, j) archeologie. Een gefaseerde ontwikkeling van de deelge-
• Huidige groenstructuur wordt versterkt, waarbij een verbinding wordt gemaakt met
bieden vraagt extra aandacht met betrekking tot haalbaarheid;
de Havendijk, aansluiting op de recreatieve wandelroute tussen de Bornhemweg en Havendijk; • Bij behoud aangrenzende bedrijfspercelen groene inpassing noodzakelijk. Functie begraafplaats • Zuidelijk deel te transformeren naar algemene voorzieningen begraafplaats met nieuwe entree, parkeerplaatsen (600m2/circa 30/36 p.p.) , waterberging en ontmoetingsgebouw;
38
• Het plan sluit aan op de eisen Politiekeurmerk Veilig Wonen.
Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, september 2021
39