Bijlage 04. 251212 Stedenbouwkundig plan 'Hoftuin' Oud Gastel.pdf
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan Oudendijk Oud Gastel 12 december 2025
buro burg
s tede n bou w & la n ds c h a p
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
INHOUD
1
DE LOCATIE 4
2
HISTORIE
5
Historische ontwikkeling Groei van Oud Gastel 3
HUIDIGE SITUATIE
7
4
BELEIDSASPECTEN 10 Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid
5
STEDENBOUWKUNDIG PLAN 12 Ruimtelijke opzet Woningdifferentatie Bijzondere woonvormen Groenstructuur Mogelijkheden voor waterberging Parkeren Duurzaamheid
BIJLAGE I: Stedenbouwkundig plan
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
INLEIDING Tussen de dorpskern van Oud Gastel en nieuwbouwwijk Oud Gastel Noord liggen de in onbruik geraakte agrarische percelen en boerderijen Oudendijk 58 en 60. Er bestaat al lange tijd de wens om hier een nieuwe woonwijk te realiseren. Het is de laatst overgebleven ontwikkelingslocatie binnen de kern van Oud Gastel waar woningbouw op een iets grotere schaal mogelijk is. Met de realisatie van 7 bouwkavels aan de Oudendijk is een start gemaakt met de ontwikkeling van het plangebied. Hierbij is al voorzichtig is gekeken naar de mogelijkheid om in de toekomst het erachter gelegen plangebied verder te ontwikkelen. In dit document geven we de kansen weer voor woningbouw in het gebied, waarbij nadrukkelijk aandacht is voor groen, waterberging en natuurwaarden. We willen zorgen dat alle nieuwe bewoners in of aan het openbaar groen wonen. En die groene kwaliteiten zijn natuurlijk ook van belang voor bestaande bewoners in de omgeving. De gemeente Halderberge heeft in januari 2022 laten weten dat woningbouw op deze locatie in zijn algemeenheid passend is. Op het destijds ingediende plan is een aantal opmerkingen geplaatst (o.a. ten aanzien van woningdichtheid en -differentiatie, parkeren en biodiversiteit). Het nu voorliggende speelt in op de opmerkingen en aandachtspunten van de gemeente.
We hopen samen met de gemeente een stap te kunnen zetten in de ontwikkeling van de nieuwe, groene woonwijk, waar jong en oud, starter en doorstromer, een mooie woonplek kan vinden.
Luchtfoto, locatie omlijnd Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
1
DE LOCATIE
De locatie ligt aan de noordzijde van de kern Oud Gastel aan de rand van de bestaande dorpskern. Het plangebied betreft de percelen Oudendijk 58 en 60 en heeft een totale oppervlakte van circa 4,3 hectare (42.900 m2). De percelen Oudendijk 58 en 60 huisvestten vroeger twee agrarische bedrijven. De agrarische bedrijven zijn beëindigd en de bedijfswoningen en opstallen zijn voor het grootste gedeelte gesloopt.
Oudendijk 58
Oudendijk 60
Topografische kaart Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
2
HISTORIE
Historische ontwikkeling Oud-Gastel is ontstaan op een zandige uitloper in het lager gelegen zeekleigebied. Op de hoger gelegen zandrug ontstond een bebouwingslint met centraal de kerk en het dorpsplein. De rand van de zandige uitloper werd een dijkje, de Oudendijk, die het gebied kon beschermen tegen hoog water vanuit het westen. Binnen de ‘‘lus’’ van de Oudendijk werd het landschap kleinschalig ontgonnen. Oud Gastel groeide gelijkmatig gedurende het begin van de 20e eeuw. Na de tweede wereldoorlog zijn aan de zuidzijde van de kern de bedrijventerreinen ontstaan. Vóór de gemeentelijke herindeling van 1997 vormde Oud Gastel samen met Stampersgat de gemeente Oud en Nieuw Gastel. Opvallend in de geschiedenis van het plangebied is dat er aan de Oudendijk 58, ongeveer op de locatie van de huidige boerderij, een omgracht landhuis heeft gestaan, met de naam ‘‘het Nachtegaaltje’’. Over dit voormalige landhuis is, naast een aanduiding op de historische kaart, weinig bekend. In het plan willen we deze plek een bijzondere uitwerking geven, refererend naar het historische landhuis dat er ooit stond.
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
Topografische kaart omstreeks 1900
Topografische kaart omstreeks 1940
Het oude landhuis ‘t Nachtegaaltje’
Topografische kaart heden
Groei van Oud Gastel • Uitbreidingen tussen 1950 - 1980 vonden veelal plaats tussen historische kern en historische linten aan noordzijde van de kern • Uitbreidingen tussen 1980 - 2020 zijn aan oost-, zuiden westzijde van de historische kern gerealiseerd • Meest recente uitbreiding is Oud Gastel Noord, tussen de 2 historische uitlopers naar het noorden De locatie Oudendijk is een logisch vervolg op deze uitbreidingen en de laatste meer omvangrijke inbreidingslocatie binnen het bestaande stedelijk gebied.
Bebouwing van voor 1900
Uitbreiding tussen 1950 - 1960
Uitbreiding tussen 1960 - 1970
Uitbreiding tussen 1970 - 1980
Uitbreiding tussen 1980 - 1990
Uitbreiding tussen 1990 - 2000
Uitbreiding tussen 2000 - 2010
Uitbreiding tussen 2010 - 2020
Uitbreiding Oud Gastel Noord 2020
Morfologische kaart Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
3
HUIDIGE SITUATIE
De locatie ligt tegen de bestaande dorpskern en wordt aan alle zijden omsloten door woningen. Aan de oostkant grenst het gebied aan de achterkanten van de bestaande woningen aan de Bernhardstraat en aan de zuidzijde door de achtertuinen van de woningen aan de Karolinastraat. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Oudendijk en aan de noordzijde is de nieuwe woonwijk Oud Gastel Noord gerealiseerd, met een nieuwe ontsluitingsweg (Maximalaan). De totale locatie heeft een oppervlakte van ongeveer 4,3 hectare. In 2018 is het bestemmingsplan gewijzigd om een woningbouwinitiatief van 7 bouwkavels aan de Oudendijk mogelijk te maken. Bij de opzet van dit initiatief is rekening gehouden met de toekomstige invulling van het terrein achter de bouwkavels. Tussen de bouwkavels zijn enkele doorkijken op het achtergebied open gelaten. De oude agrarische opstallen zijn grotendeels gesloopt. De gronden liggen tegen de achtertuinen van de Berhardstraat en Karolinastraat en tegen het nieuwbouwproject Oud Gastel Noord aan. De invulling van dit gebied met woningbouw is een logische ruimtelijke afronding van bestaande woonbuurten. De woningbouw moet samengaan met een groene, landschappelijke impuls voor het gebied.
Luchtfoto, locatie omlijnd Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
De sloot aan de noordzijde, kijkrichting oost
Impressies van de locatie en omgeving 29
23 64
67
21
31 33
19
62
17
35 15
60c
47
45
43
41
39
37
3 13
5 11
9
60b 7
65 1
63
8
60a 4
10
16
14
12
6
61a
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
69
71 67
57
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d 63
61
25
23
57
59
55
58c
34
53
55
32
30
28
26
24
51 49 53A
47
58b 53
23
42
45 40
51
58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
31
28
29
31
26
45
29 24
27
27
56a
43
22
25
25
20
23
18 21 16 19 56
14
17
12 54
15 10
39b
13
13
41a
8 11
52
6 9
4 41
7
41/001
5
50
2a 2
50
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
Zeven royale kavels aan het lint De Oudendijk kenmerkt zich door lintbebouwing waarop ruimtelijk goed kan worden aangesloten. Er zijn vanaf de Oudendijk belangrijke doorzichten naar het buitengebied en naar de kern te ervaren. Daarop dient de woonontwikkeling in te spelen. Door de gevarieerde kavelbreedtes is langs de Oudendijk een afwisselend beeld ontstaan met in de breedte en in de lengte ontwikkelde woningen.
65
63
61a
Tussen de 7 kavels is op twee plekken ruimte gereserveerd voor een doorzicht naar het achterterrein:
61
• De noordelijke open plek biedt de mogelijkheid voor een toegang, al dan niet voor autoverkeer, naar het achterterrein. • De zuidelijke open plek is de locatie van het voormalige ‘Nachtegaaltje’. Hier wordt een openbare groene ruimte ingericht, en worden de twee deelgebieden met elkaar verbonden. Enkele beschermingswaardige bomen langs de Oudendijk kunnen hier behouden worden.
75
36
34
32
30
28
59
73
69
71
67
30e 30d 30c 30b 30a
57
61 63
27
25
23
57
59
55
Nieuwe woonbuurt met ruimte voor groen Het terrein gelegen achter de 7 percelen biedt ruimte voor de ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt in groene setting. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om de achterkanten van de bestaande woningen aan de Bernhardstraat om te zetten naar voorkanten.
34
53
55
32
30
28
26
51 49
53a
47 53
51
Vanaf de Oudendijk kan het achterterrein op twee punten ontsloten worden, alsook via de Maximalaan. Eén noord-zuid route door het gebied zorgt voor samenhang en een verbinding tussen groene ruimtes. Het groene karakter van de locatie zal een van de dragers zijn van het plan. Daarnaast biedt de locatie, dichtbij het centrum van Oud Gastel, de kans voor niet alleen traditionele woonvormen, maar ook bijzondere woonvormen voor de doelgroepen senioren en starters.
42
45
40
43
38
41
36
39
49
34
37
32 30
35
47
33
31
28
29
26
45
24
27
43
22
25
20
23
18
21 16 19 56
17
14 12
54
15 10
39b
13
41a
8 11
52
9
41
7
Zeven kavels aan het lint van de Oudendijk
5
50
50
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025 9
48
46
44
6 4
2a 2
3 42
40
38
36
34
32
30
28
1
26
24
22
4
BELEIDSASPECTEN
Provinciaal beleid Omgevingsverordening Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de ‘Structuurvisie infrastructuur en ruimte’ en de ‘Omgevingsverordening’. Op basis van de Omgevingsverordening dient bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen het accent te liggen op inbreiden, herstructureren, intensiveren, meervoudig ruimtegebruik of enige andere vorm van zorgvuldig ruimtegebruik. In de Omgevingsverordening is de locatie aangeduid als ‘stedelijk gebied’. De locatie aan de Oudendijk is één van de laatste herstructureringslocaties met een relatief grote omvang binnen het bestaande stedelijk gebied. Gezien de ligging is de locatie, ruimtelijk en beleidsmatig, zeer geschikt voor woningbouw. Met de ontwikkeling van de locatie wordt aangesloten op het provinciaal beleid met het accent op inbreiden en herstructureren binnen bestaand stedelijk gebied.
Stedelijk gebied Landelijk gebied Natuur Netwerk Brabant
Omgevinsgverordening provincie Noord-Brabant Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
Gemeentelijk beleid Structuurvisie Halderberge In de structuurvisie Halderberge 2025 d.d. 20 juni 2013 wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Halderberge op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in de periode tot 2025. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Halderberge afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen, met een achttal strategieën. Voor de locatie aan de Oudendijk wordt ingezet op de strategie ‘Ontwikkelen’: ontevreden over de huidige functie, nieuwe kansrijke functie inbrengen, duidelijkheid over kwaliteit en procedure; actieve, eventueel risicodragende, benadering om procedure te doorlopen en nieuwe functie te faciliteren. De voorgestane ontwikkeling maakt binnen de structuurvisie nog onderdeel uit van het te realiseren woningbouwprogramma. Een uitwerking van een gedeelte van dit programma is dus in overeenstemming met het gemeentelijk beleid uit de Structuurvisie Halderberge 2025 en draagt bij aan het realiseren van het gewenste toekomstbeeld. Tijdelijk omgevingsplan Het tijdelijke omgevingsplan (vroeger: bestemmingsplan) voor de locatie Oudendijk is het plan “Oudendijk 58-60”. Voor de locatie gelden de enkelbestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Wonen’, ‘Groen’ en ‘Verkeer-Verblijfsgebied’.
Voor een toekomstige woonontwikkeling is een afwijking op het omgevingsplan (een zogenaamde Bopa-procedure) noodzakelijk. Voor de 7 bouwkavels langs de Oudendijk heeft de bestemmingsplanwijziging al plaats gevonden.
Uitsnede structuurvisie Halderberge, locatie wit omlijnd
Concept Woonvisie Halderberge 2021 - 2025 De gemeenteraad van Halderberge heeft op 7 oktober 2021 de concept Woonvisie 2021 - 2025 behandelt. Daarbij ligt de aandacht de komende jaren op: • • • • •
Leefbaarheid van de kernen Verduurzaming van de woningmarkt Betaalbaarheid en beschikbaarheid Levensloopbestendig en toekomstgericht Wonen en zorg
toekomstbeeld Oud Gastel
Met de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt kunnen we inspelen op deze speerpunten. Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Oudendijk 58-60’, locatie rood omlijnd
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
5
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Stedenbouwkundige opzet Het plan Hoftuin nestelt zich op vanzelfsprekende wijze tussen het bestaande dorp en de Oudendijk. De maat, schaal en korrel van de nieuwe bebouwing sluiten zorgvuldig aan op de omgeving. De ruggengraat van het plan is een meanderende woonstraat die het gebied ontsluit en tegelijkertijd de groene ruimte begrenst. Aan deze straat liggen verschillende woningtypen, die allemaal profiteren van het zicht op – en directe toegang tot – het openbaar groen. De landschappelijke structuur is beeldbepalend. Autoverkeer speelt een ondergeschikte rol; parkeren gebeurt grotendeels op eigen terrein, in parkeerkoffers tussen of achter woningen of aan slechts één zijde van de straat. Zo blijft de relatie tussen de woningen en het groen optimaal.
29
23 64
67
21
Maxi
31
an mala
33
Maxi
19
62
an mala
17
35 15
60c
37
3 13
5 11
9
60b
an
mala
Maxi
7
65 1
n
imalaa
Max
63
8
60a 4
16
14
12
an
mala
Maxi
61a
ijk
2 60
end
61
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
Willem Alexanderstraat
69
71 67
57
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d 63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
32
30
28
26
24
Spelen
51 Margrietstraat
49 53A
47
58b 53
23
42
45 40
51
58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
Marijkestraat
31
28
29
31
26
45
29 24
27 25
23
Bernhardstraat
27
56a
43
22
25
20
18 21 16 19 56
14
17
Oudendijk
Een gevarieerde wijk Hoftuin biedt naast de meer reguliere rijwoningen en twee-onder-een kapwoningen een mix aan woningtypen die aansluiten op de diverse woonwensen binnen Oud Gastel: • Hofwoningen voor senioren – Centraal in het plan ligt een beschut, collectief hof met geschakelde, levensloopbestendige woningen. De kleinschalige opzet bevordert sociale samenhang en biedt rust en veiligheid. • Starterswoningen op de plek waar vroeger landhuis ’t Nachtegaaltje stond – In een bijzondere setting, geïnspireerd op het voormalige landhuis , komen rug-aan-rugwoningen met compacte terrastuinen direct aan het openbaar groen. • Patiowoningen in het zuiden – In het zuidelijk deel van het groengebied wordt een cluster levensloopbestendige patiowoningen gerealiseerd, met parkeren op eigen terrein en besloten tuinen in een groene setting. De noordoostzijde van het plangebied, op de hoek van de nieuwe langzaamverkeersverbinding vanaf de Bernhardstraat, vormt een belangrijke plek in de wijk. Hier komen drie buurten samen: de bestaande woonomgeving rondom de Bernhardstraat en Willemstraat, Oud Gastel Noord en de nieuwe woningen van plan Hoftuin – Oud Gastel. Op deze betekenisvolle en goed zichtbare locatie komt wordt een kleinschalig appartementengebouw ingepast met drie bouwlagen in een L-vormige opzet. Het appartementengebouw draagt bij aan een gevarieerd woningaanbod binnen het plan.
10
6
Oud
Een buurt verweven met het landschap Het kloppend hart van Hoftuin – Oud Gastel is een doorlopend groengebied dat de wijk letterlijk en figuurlijk ademruimte geeft. Deze groene zone fungeert als ontmoetingsplek, speelruimte, ecologische verbinding én waterberging. Op meerdere plekken is het gebied toegankelijk vanuit de Oudendijk en Maximalaan, en vormt zo een samenhangende, levendige ‘groene long’ van de buurt. De nieuwe woningen sluiten aan alle zijden vanzelfsprekend aan op de bestaande bebouwing. Aan de west-, zuid- en oostkant sluiten de tuinen van Hoftuin – Oud Gastel direct aan op die van bestaande woningen aan de Oudendijk, Karolinastraat en Bernhardstraat. Daarbij is zorgvuldig gekeken naar de bestaande korrel, bouwhoogte en woonvormen. Aan de zijde van de Oudendijk en Karolinastraat wordt de aansluiting gemaakt met de bestaande twee-onderéén-kapwoningen en recent gebouwde vrijstaande woningen – hier komt eveneens een meer open verkaveling met grotere woningen. Aan de zijde van de Bernhardstraat is gekozen voor een kleinschaliger programma, met rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen die logisch aansluiten bij het bestaande straatbeeld en karakter van de Bernhardstraat. Aan de noordzijde wordt de groene structuur doorgetrokken, tot aan de Maximalaan.
Hier sluit de woonstraat van Hoftuin – Oud Gastel aan op het bestaande wegennet en ontstaat een vanzelfsprekende verbinding met de omliggende buurt.
47
45
43
41
39
12 54
15 10 13
41a
39b
8 11
52
6 9
4 41
7
41/001
5
50
5
2a 2
3 1
Stedenbouwkundig plan, zie ook Bijlage I 50
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
17
WONINGDIFFERENTATIE
n alaa
an imala Max
19
62
33
35
15 60c
3
37
13
5
11
9
60b
an
imala
Max
7
65
Voor de locatie Oudendijk gaan we uit van een heel gevarieerd en gemixt programma waarbij aan alle doelgroepen wordt gedacht. Voor starters en senioren is er specifiek aandacht. In totaal zijn er 86 woningen opgenomen in het plan.
47
45
43
41
39
1
63
an
imala
Max
60a 4
8
6
10
16
14
12
n
laa xima
Ma 61a
Oud end ijk
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
69
71
67
58d 57
Willem Alexanderstraat
63
23
57
59
55
58c
55
25
Bernhardstraat
61
27
30e 30d 30c 30b 30a
34
53
32
30
28
26
Spelen
51
47
58b 53
58a
Tussenwoningen
4
Hoekwoningen met garage
8
Tweekappers, smaller type
5 11
Patiowoningen
18
Appartementen
30 18 Marijkestraat
28
29
31
26
45
29 24
27
56a
43
25
23
22
27 25
20
18 21 16 19
Hofwoningen, levensloopbestendig
8
32
31
Vrijstaande woningen
Rug-aan-rugwoningen
34
33
Tweekappers, breder type
8
36
35
56 17
Oudendijk
8
41
Bernhardstraat
12
43
37
47
Hoekwoningen
40 38
39
49
23
42
45
51
4
Margrietstraat
49
53A
Totaal 86 woningen
24
14 12
54
15 10 13
41a
39b
8 52
11 9
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025 41/001
41
7
6 4 5
2a
17
BIJZONDERE WOONVORMEN
n alaa
an imala Max
19
62
33
35 15 60c
37
3 13
5
11
9
60b
an
imala
Max
7
65
Naast de meer reguliere woningtypes (rijwoningen, twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen) is er in het plan ruimte voor bijzondere woonvormen.
47
45
43
41
39
1
63
• Hofwoningen voor senioren. Dit zijn geschakelde, levensloopbestendige woningen aan een collectief groen hof. De woningen hebben een kleine privebuitenruimte (terrastuin) aan de zijde van het hof. • Rug-aan-rugwoningen voor starters. Dit zijn compacte woningen met een terrastuintje aan de voorzijde. Bewoners wonen direct aan het openbaar groen. • Patio woningen voor senioren. Deze woningen hebben een slaap programma op de begane grond (levensloopbestendige woning). De woningen hebben een patio als buitenruimte.
an
imala
Max
8
60a 4
10
14
12
6
n
laa xima
Ma
61a
Oud end ijk
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
2
22
59
73
Sociaal en middelduur programma
Willem Alexanderstraat
69
71 67
Voor de verdeling sociale huur (ca. 30%) en (middeldure huur of) goedkope koopwoningen (ca. 36%) binnen de wijk is indicatief aangegeven welke woningen daar nu voor ‘gelabeld’ zijn. In de definitieve planvorming zal dit, in overleg met de gemeente, nader worden uitgewerkt.
57
63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
32
30
28
26
24
Spelen
51
Margriet
49
53A 47
58b 53
2
42
45 40
51 58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
31
Totaal 86 woningen waarvan: 45
Sociale huurwoningen (ca. 30%) 8 rug aan rug woningen 18 appartementen Bijzondere woonvormen (ca. 31%) 11 hofwoningen 8 patio woningen 8 rug aan rug woningen
31 Middeldure huur of goedkope koopwoningen (ca. 36%) 4 patio woningen 16 rijwoningen 11 hofwoningen
31
26 29 24
27
27
56a
43
25
23
Bernhardstraat
27
28
29
22 25
20
18 21 16 19
56 17
Oudendijk
26
Marijkestraat
14 12
54
15 10 13
41a
39b
8
52
11
6 9
4
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025 41 41/001
7
2a
4
67
21
GROENSTRUCTUUR
an imala Max
62
an imala Max
19 17
31 33
35 15 60c
37
3 13
5
De groenstructuur dient als basis voor de opzet van het plan. Behoudenswaardige bomen zijn zo veel mogelijk gehandhaafd. Er zullen inheemse bomen toegevoegd worden om bij te dragen aan de groene uitstraling, de biodiversiteit en als maatregel tegen hittestress. De nieuwe route wordt begeleid door nieuwe bomen. Verspreid in de groene ruimtes zullen enigszins ‘willekeurig’ enkele bomen solitair of in kleine clusters worden aangeplant. De ruimte tussen de voetpaden wordt zoveel mogelijk voorzien van kruidenrijk gras en op enkele plekken vaste planten. Een goede inrichting van de openbare ruimte draagt sterk bij aan de biodiversiteit.
39
11
9
60b
an
imala
Max
7
65 1
63
an
imala
Max
8
60a 4
10
16
14
12
6
n
laa xima
Ma
61a
Oud end ijk
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
Willem Alexanderstraat
69
71 67
57
63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
Daarnaast is het de ambitie om te voldoen aan de 3-30-300 regel: Iedereen ziet vanuit de woning 3 bomen, 30% van de buurt valt in de schaduw van bomen en binnen 300 meter van elke woning is een groene ruimte aanwezig. Door zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden en nieuwe bomen toe te voegen, wordt de ambitie waargemaakt.
47
45
43
41
32
30
28
26
24
Spelen
51 Margrietstraat
49
53A 47
58b 53
23
42
45 40
51 58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
Marijkestraat
31
28
29
26
27
24
45
31 29
25
23
Bernhardstraat
27
56a
43
22 25
20
18 21 16 19
Bestaande behoudenswaardige bomen
56
Oudendijk
17
Nieuw toe te voegen bomen Bestaand openbaar groen Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
14 12
54
15 10
39b
13
41a
8
52
11
6 9
4
17
WATERBERGING
n alaa
an imala Max
19
62
33
35 15 60c
37
3 13
5
11
9
60b
an
imala
Max
7
65
Voor het plan gaan we uit van een klimaatbestendige inrichting van de openbare ruimte met voldoende ruimte voor waterberging. Er zijn verschillende oplossingen denkbaar die ook samen toegepast kunnen worden: • Wadi’s of verlagingen aanleggen in de groene openbare ruimte • Het realiseren van parkeerplaatsen in waterdoorlatende, open verharding • Het bergen van hemelwater in achtertuinen of onder opritten.
1
63
an
imala
Max
8
60a 4
10
16
14
12
6
an
imala
Max
61a
Oud end ijk
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
In het plan is veel groene ruimte beschikbaar om het water te bergen in wadi’s en aan de bergingsopgave te voldoen. Het toepassen van wadi’s is niet alleen goed voor klimaatadaptiviteit, maar draagt ook bij aan de biodiversiteit en geeft aanleiding tot spelen. Volgens het beleid van het waterschap Brabantse Delta dient er 60mm waterberging te worden gerealiseerd per m2 aan nieuwe verharding en bebouwing. In het plan wordt een aanname gedaan van ca. 16.676 m2 aan verharding en bebouwing toegevoegd (opp. verharding + dakvlakken + 50% opp. percelen). Dit resulteert in een waterbergingsopgave van circa 1.000 m3. Deze opgave vergt een oppervlakte van circa 3.335 m2 (rekening houdend met een peilhoogtestijging van 30 cm.).
47
45
43
41
39
Willem Alexanderstraat
69
71 67
57
63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
32
30
28
26
24
Spelen
51 Margrietstraat
49
53A 47
58b 53
23
42
45 40
51 58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
Marijkestraat
31
De wadi’s beslaan in het stedenbouwkundig plan een oppervlakte van circa 3.440m2. Daarmee kan met wadi’s worden voldaan aan de waterbergingsopgave en zijn technische oplossingen waarschijnlijk niet nodig.
28
29
31
26
45
29 24
27 25
23
Bernhardstraat
27
56a
43
22 25
20
18 21 16 19
56
Oudendijk
17
14 12
54
15 10 13
41a
39b
8
Wadi’s 52
11
6 9
4
41 41/001
7
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025 5
2a
17
PARKEREN
n alaa
an imala Max
19
62
33
35 15 60c
13
11
9
60b
an
imala
Max
7
65 1
63
an
imala
Max
8
60a 4
10
16
14
12
6
an
imala
Max
61a
Voor de 86 woningen is de parkeerbehoefte als volgt: • 5 vrijstaande woningen x 2,6pp = 13,0 • 16 twee-onder-een-kap x 2,5pp = 40,0 • 8 patiowoningen x 2,4pp = 19,2 • 8 sociale huurwoningen x 1,7pp = 13,6 • 18 sociale huur appartementen x 1,4pp = 25,2 • 31 tussen- en hoekwoningen x 2,4pp = 74,4
Oud end ijk
2 61
60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
Willem Alexanderstraat
69
71 67
57
63
61
25
23
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
Bernhardstraat
Totaal benodigd 186 parkeerplaatsen. Totaal aantal parkeerplaatsen in plan = 186 parkeerplaatsen. Daarmee wordt in de parkeerbehoefte voorzien.
37
3
5
De parkeernormering van de gemeente Halderberge is gebaseerd op de meest actuele kencijfers van het CROW (parkeerkencijfers 2024). Voor de locatie aan de Oudendijk gelden de uitgangspunten: rest bebouwde kom, weinig stedelijk. Er wordt uitgegaan van het midden van de bandbreedte.
47
45
43
41
39
32
30
28
26
24
Spelen
51 Margrietstraat
49
53A 47
58b
Het parkeren is voor een deel opgelost op eigen terrein. Voor het openbaar parkeren is gekozen voor oplossingen in 3 kleinere, compacte parkeerkoffers en in het noordelijk bouwblok parkeren op het binnenterrein. Daarnaast is langs de straat aan 1 zijde langsparkeren ingevoegd. De parkeerkoffers zijn groen ingepast met bomen en hagen. Ook kan voor de parkeerplaatsen worden gekozen voor een open verharding (grasbetonstenen).
53
23
42
45 40
51 58a
43
38
41
36
39
49
34
37 32 30
35
47
18
33
Marijkestraat
31
28
29
31
26
45
29 24
27
Brede oprit (rekenaantal 1,8) = 34,2 Lange oprit (rekenaantal, 1,3) = 7,8 Enkele oprit = 8
43
Langsparkeerplaats = 43
93
23
25
20
18 21 16 19
56 17
Oudendijk
19 6 8
25
Bernhardstraat
27
56a
43
22
Parkeerplaats in koffer = 93
14 12
54
15 10
Totaal 186 parkeerplaatsen
13
41a
39b
8
52
11
6 9
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
4
41 41/001
7
5
2a
PRINCIPE DOORSNEDES 29
23 64
67
21 an imala Max
an imala Max
19
62
17
31
33
35
47
45
43
41
39
15
60c
37
3
13
5
11 an
9
60b
imala
Max
7
65 1
alaan
Maxim
63
8
60a 4
10
16
14
12
6
an
ala axim
M
61a
dijk
2 60
Oud en
61
75
36
A
59
73
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
Willem Alexanderstraat
69 71 67
63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
57
32
30
28
26
24
Spelen
51
Margrietstraat 49
53A 47
58b 53
23
42
45
40 38
43
51 58a
41
36
39
49
34
37
32
6m
47
B
2m
4,8m
30
35
18
33
Marijkestraat
31
28
29
2m
1,8m 1m1,2m 2m
9m
1m 1,8m 1m
31
26
45
29
24
27 25
23
Bernhardstraat
27
56a
43
22 25
20
18 21 16 19
56 14
Oudendijk
17
12
54
6m
15 10 13
41a
39b
2m
4,8m
2m
1,8m 1m1,2m 2m
9m
1m 1,8m 1m
8 11
52
6 9
4 41
7
41/001
5
50
5
Principedoorsnede A - Schaal 1:200
2a 2
3 1
50
Principedoorsnede B - Ter hoogte van de Oudendijk 47. Schaal 1:500
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
SFEER VAN HET PLAN Met onderstaande referentiebeelden wordt een suggestie gewekt van de sfeer van het plan. Hierbij draait de referentie met name om de relatie tussen de woningen, overgang openbaar - privé en de schaal van het plan
Wonen direct aan het groen
Kleinschalig appartementengebouw op de hoek
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
Wonen direct aan het groen
Waterberging in wadi’s
Ruimte voor bijzondere woonvormen, bijvoorbeeld rug-aan-rug woningen
Hofwoningen (levensloopbestendig)
DUURZAAMHEID Duurzaamheid heeft voor alle ontwikkelingen, en dus ook voor Hoftuin Oud-Gastel, een hoge prioriteit. Het gaat dan over een duurzame invulling van het openbaar gebied en over duurzame oplossingen op woningniveau. Woningen • BENG normering • Natuurinclusief bouwen • Toepassing van zonnepanelen • Groene erfafscheidingen Openbare ruimte • Hemelwater opvangen, vasthouden en geleidelijk laten afvoeren • Toepassing van hagen of plantvakken in de openbare ruimte voor kleine fauna • Toepassing van kruidenrijke grassen en vaste planten voor de biodiversiteit • Informele voetpaden in halfverharding • Parkeren in open verharding • Bij het toepassen van flora rekening houden met verschillende bloeiperioden • Overwegingen uit het door gemeente Halderberge ondertekende Bijenconvenant inpassen bij de groenontwikkeling • Inrichting passend bij de habitat van de steenuil (open karakter, kruidenrijk gras met enkele bomen als jaaggelegenheid)
Stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel, 12 december 2025
29
23 64
67
21
19
an imala Max
62
SCHAAL 1:1000
an imala Max
BIJLAGE I - STEDENBOUWKUNDIG PLAN
17
31
33
35 15
60c
41
39
47
45
43
37
3 13
5
11
9
60b
an
imala
Max
7
65 1
63
an
imala
Max
8
60a 4
10
1
14
12
6
an
imala
Max
61a
61
Oud end ijk
2 60
75
36
34
32
30
28
26
24
21
19
17
22
20
22
59
73
Willem Alexanderstraat
69
71
67
57
63
61
25
23
Bernhardstraat
57
59
55
58c
34
53
55
27
30e 30d 30c 30b 30a
58d
32
30
28
26
24
Spelen
51
Margrietstr 49 53A
47
58b 53
23
42
45
40
51 58a
43
38
41
36
39
49
34
37
32 30
35
47
18 33
Marijkestraat
31
28
29
31
26
45
29 24
27 25
23
Bernhardstraat
27 56a
43
22 25 20
18
21 16 19 56
Oudendijk
rg
12 54
15 10 13
41a
39b
14
17
8
52
11
6 9
4
41
7
41/001
50
5
2a 2
3
1