Bestemmingsplan Toelichting 194470t14.pdf

5.3.3 Hoofdstuk 3 ‘Algemene regels’ Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Artikel 7 Algemene bouwregels Voor het hele plangebied gelden een aantal algemene bouwregels. Deze hoeven dus niet opgenomen te worden in de afzonderlijke bestemmingen. Het betreffen bouwregels ten aanzien van de bestaande bebouwing, voorzieningen van algemeen nut en ondergeschikte bouwdelen in relatie tot bouwen. Artikel 8 Algemene gebruiksregels In dit artikel wordt aangegeven welk gebruik voor het gehele plangebied in elk geval als strijdig gebruik wordt beschouwd.

56

Gemeente Halderberge

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning kan afwijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Artikel 10 Overige regels In dit artikel is de gemeentelijke parkeerregeling opgenomen.

5.3.4 Hoofdstuk 4 ‘Overgangs- en slotregels’ Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: Artikel 11 Overgangsrecht Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan. Artikel 12 Slotregel De regels kunnen worden aangehaald onder bestemmingsplan ‘Dorpsstraat 37 Oud Gastel’.

57

de naam: Regels van het

Bestemmingsplan “Dorpsstraat 37” te Oud Gastel

58

Gemeente Halderberge

6

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

6.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

6.2

Toepassing Grondexploitatiewet De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

6.3

Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende initiatief betreft de realisatie van 12 grondgebonden woningen en de omzetting van een bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning, derhalve is het plan exploitatieplanplichting. In het onderhavige geval wordt het kostenverhaal anderszins verzekerd. Initiatiefnemer sluit met de gemeente Halderberge een anterieure overeenkomst af, waarin de verantwoordelijkheid voor gemaakte kosten wordt vastgelegd, zoals plankosten en kosten voor bovenwijkse voorzieningen. De exploitatie is op deze manier anderszins verzekerd.

59

Bestemmingsplan “Dorpsstraat 37” te Oud Gastel

60

Gemeente Halderberge

7

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

7.1

Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg zijn reacties ontvangen van de volgende instanties: ▪ N.V. Nederlandse Gasunie, 22 september 2020; ▪ Rijkswaterstaat Zuid-Nederland, 22 september 2020; ▪ Dow en Zeeland Refinery, 23 september 2020; ▪ Brandweer Midden en West-Brabant, 15 oktober 2020; ▪ Waterschap Brabantse Delta, 15 oktober 2020. Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van de brandweer is een insteekhaven aan het plan toegevoegd teneinde het keren van o.a. hulpverleningsvoertuigen te waarborgen. De toegangsweg heeft een breedte gekregen van minimaal 5 meter (inclusief de fietszones op de rijbaan). Deze aanpassingen aan het bouwplan hebben niet geleid tot wijzigingen aan het bestemmingsplan. De overige vooroverlegreacties hebben evenmin geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan. De ontvangen vooroverlegreacties zijn in hun geheel opgenomen in Bijlage 9.

7.2

Omgevingsdialoog Per brief d.d. 14 mei 2020 zijn de omwonenden van het plangebied geïnformeerd over het planvoornemen. Het betreft de bewoners en/of eigenaren van de panden aan de Dorpsstraat 27-49, Koelestraat 1-7, Wilhelminastraat 2-32 en Julianastraat 1-10. Twee bewoners hebben hierop gereageerd. Onderstaand zijn deze reacties en de wijze waarop hiermee is omgegaan beknopt en anoniem weergegeven: ▪ Verzoeker 1: o Verzocht is om een stukje grond in het plangebied te kopen, waardoor aan de achterkant van het perceel van de verzoeker een klein stukje tuin zou ontstaan ten behoeve van een buitenruimte voor de huurders. In verband met de aanwezige wijktrafo van Essent en parkeerplaatsen kan dit verzoek niet worden ingewilligd. ▪ Verzoeker 2: o Geconstateerd is dat het concept bestemmingsplan voorziet in een afwijkingsmogelijkheid voor het realiseren van een tweede bouwlaag. Dit wordt ongewenst geacht. In het ontwerp bestemmingsplan is deze afwijkingsmogelijkheid niet langer opgenomen, waarmee aan het bezwaar van de verzoeker tegemoet is gekomen.

61

Bestemmingsplan “Dorpsstraat 37” te Oud Gastel

o

o

o

o

7.3

Verzocht wordt om een afspraak met de ontwikkelaar over de toe te passen erfafscheiding naar het perceel van verzoeker. Tevens wenst verzoeker graag een toegang achterom tot zijn perceel en vastlegging van een erfdienstbaarheid om via het plangebied van en naar zijn perceel te mogen. De ontwikkelaar gaat akkoord met dit verzoek, nadere afspraken hierover zullen nog gemaakt worden. Gevreesd wordt voor meer geluidsoverlast, stikstof- en fijnstofuitstoot en inbraakgevoeligheid. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat met betrekking tot deze aspecten voldaan wordt aan hiervoor geldende wettelijke normen. Waar nodig is dit door middel van onderzoek aangetoond. De huidige bestemming laat bovendien planologisch meer mogelijkheden toe dan de feitelijk aanwezige activiteiten, zodat van een intensivering van het gebruik geen sprake is. Ten aanzien van inbraakgevoeligheid wordt door de ontwikkelaar gewezen op de bestaande erfscheiding en de mogelijkheid om in nader een nieuwe afscheiding te realiseren. De ontwikkeling zal voldoen aan het politiekeurmerk veilig wonen. Het terrein van de nieuwe ontwikkeling is niet openbaar (privé terrein van de bewoners). Gevreesd wordt voor een belemmering van het uitzicht en een minder groene omgeving.

Aangezien op dit moment 100% van het perceel van de drukkerij is bebouwd en/of bestraat en het bedrijfspand circa 7-8 meter hoog is, is de ontwikkelaar van mening dat van vrij uitzicht op een heel groot deel van het perceel geen sprake is. De ontwikkeling voorziet juist in enkel laagbouwwoningen om zo het uitzicht voor de buurt te verbeteren. Er komt veel groen in het plan terug (tuinen van de woningen, groenstroken en bomen in het algemeen gedeelte). Verzoeker is van mening dat zijn uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt. De uitbreidingsmogelijkheden op het terrein van verzoeker zijn naar de mening van de ontwikkelaar echter niet afhankelijk van de bestemming van de aangrenzende percelen maar van de bouw- en gebruiksregels op het eigen perceel.

Zienswijzen De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Vaststelling van het bestemmingsplan geschiedt door de gemeenteraad. Het plan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld zijn zienswijzen kenbaar te maken tegen het plan. De eventueel ingebrachte zienswijzen worden behandeld in een zienswijzenota. Hierin zullen tevens de eventuele wijzigingen ten opzichte van het ontwerp worden verwoord. De resultaten van de tervisielegging zullen te zijner tijd worden verwerkt in onderhavige toelichting.

62

Gemeente Halderberge

63

Bestemmingsplan “Dorpsstraat 37” te Oud Gastel