Bestemmingsplan Emmerblok vastgesteld.pdf

4.9

Beoordeling Milieueffectrapportage

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Bepalend hierbij is de activiteit (of zijn de activiteiten) waarop het plan of besluit betrekking heeft. Het betreft de volgende drie stappen: 1. Toetsing aan het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Hiermee wordt getoetst of het plan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. Het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig. b. Het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r., en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan als bedoeld in kolom 3 ‘plannen' geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht. c.

Het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D: er moet beoordeeld worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd. d. De activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit wordt niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht. 2. In het geval van een plan: toetsing of het uitvoeren van een passende beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming voor dit plan verplicht is vanwege de hierin opgenomen activiteit(en). In dat geval is het plan mogelijk m.e.r.-plichtig. 3. Toetsing aan de provinciale milieuverordening. Door Provinciale Staten kunnen hierin aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

32

Beoordeling De activiteit die met voorliggend plan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van een hotel op een bestaand bedrijventerrein. Deze activiteit valt binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Er is geen definitie gegeven voor een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard, de omvang en het ruimtebeslag van belang zijn. In voorliggende situatie is de bestemming Bedrijf aanwezig. Het perceel kent een bebouwingspercentage van 80%, waardoor circa 6.800 m2 aan bebouwing gerealiseerd zou mogen worden. In de nieuwe situatie wordt een hotel gerealiseerd met een oppervlakte van circa 1.130 m2 wat ruim minder ruimtebeslag betekent dan op grond van het bestemmingsplan was toegestaan. Er is dan ook geen sprake van extra bebouwd ruimtebeslag. Er is derhalve geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Er hoeft dan ook geen m.e.r.-beoordeling te worden verricht. Ook op grond van de stappen 2 en 3 is geen directe aanleiding voor een m.e.r.-plicht. Daarnaast zijn in voorgaande paragrafen de mogelijke effecten ten aanzien voor de diverse (milieu)aspecten reeds beoordeeld.

Hieruit blijkt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatsen. Er is dan ook geen sprake van een m.e.r.-plicht.

Conclusie Er bestaat geen noodzaak tot het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

33

Hoofdstuk 5

Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan is niet verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd (artikel 6.12, lid 2 sub a Wro). De gemeente sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. De voorgestane ontwikkelingen worden op eigen risico door de initiatiefnemer ontwikkeld, investeringen vanuit de gemeente zijn niet noodzakelijk. Omdat de plankosten anderszins zijn verzekerd is een exploitatieplan niet noodzakelijk.

34

Hoofdstuk 6 6.1

M aatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening jo artikel 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht is overleg voorgeschreven met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Tijdens het vooroverleg zijn een aantal reacties ingediend, waaronder een reactie van: 4. Hydreco 5. Veiligheidsregio / Brandweer 6. Provincie De reacties hebben geleid tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan op de volgende punten:

Hydreco Door Hydreco wordt aangegeven dat het hotel niet wordt aangesloten op de warmte-koude opslag zoals deze is aangelegd voor de kantorenstrook van veld F. Dit is in strijd met de met Borchwerf II BV/CV gemaakte afspraken. Hierdoor lijdt Hydreco aanzienlijke schade, waarbij deze schade verhaald zal worden op de gemeente en/of Borchwerf II. Hydreco vraagt dan ook om aanpassing van het plan, waarbij warmte-koude opslag alsnog mogelijk gemaakt wordt.

Reactie De afspraken zoals deze zijn neergelegd tussen Borchwerf II BV/CV en Hydreco zijn privaatrechtelijk vastgelegd. Warmte-koude opslag is voor een ontwikkeling als het onderhavige niet wenselijk, omdat hiermee niet het gewenste comfortniveau bereikt kan worden. Daarnaast is het systeem achterhaald, er is niet met nieuwe technische ontwikkelingen rekening gehouden. Met Hydreco zijn eerder afspraken gemaakt over andere ontwikkelingen welke ook niet aangesloten zijn op dit systeem. Het is aan Hydreco en aan Borchwerf II BV/CV om ook hier dergelijke afspraken over te maken. Deze privaatrechtelijke afspraken staan los van de mogelijkheden van een bestemmingsplan. De vooroverlegreactie leidt dan ook niet tot aanpassing van het plan.

Veiligheidsregio / Brandweer Door de Veiligheidsregio wordt aangegeven dat de gewenste locatie gelegen is binnen het plasbrandaandachtsgebied van de Buisleidingenstraat en de snelweg. Daarnaast is bij het ontwerp van het exterieur van het hotel onvoldoende rekening gehouden met de externe veiligheid. Tenslotte wordt er aandacht gevraagd om in de verdere uitwerking rekening te houden met de langere aanrijdtijden voor deze locatie.

Reactie Het plan is op een aantal punten aangepast. De locatie van het hotel is vijf meter naar het oosten opgeschoven, zodat deze buiten het plasbrandaandachtsgebied valt. De veiligheidsregio heeft inmiddels aangegeven met deze nieuwe locatie in te kunnen

35

stemmen. Daarnaast zal bij de verdere uitwerking rekening gehouden worden met voldoende brandwerendheid. Bij het verder uitwerken van het exterieur zal daarnaast ook voldoende rekening gehouden worden met de externe veiligheid.

Provincie Door de provincie wordt aangegeven dat de ontwikkeling in principe voorstelbaar is, maar dat hiervoor afstemming met de regio voor nodig is. Daarnaast wijst de provincie erop dat het plan geen onderbouwing biedt voor de wijze waarop 'optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie' en 'rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water'. In de planregels staat bij (voormalig) 3.3.1 sub j als strijdig gebruik, het gebruik van gronden ten behoeve van amusementshallen. Dit lijkt niet in overeenstemming met het gebruik van (deels) als casino. In artikel 3.4 (afwijken gebruiksregel) zijn regels opgenomen voor andere bedrijfsvormen van horeca. Het lijkt logisch om daarbij tevens bedrijven tot categorie 3.1 en/of kantoren op te nemen en de voorwaarde van regionale afstemming.

Reactie Voor de onderhavige locatie is reeds eerder een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betrof eveneens een hotelontwikkeling. De hoeveelheid vierkante meters kantoren zijn dus reeds eerder uit de markt genomen. De gewenste casino functie is op deze locatie wel een toevoeging. Hierbij gaat het echter niet om de uitbreiding van het aantal locaties binnen de gemeente waarbinnen de uitoefening van een casino mogelijk is, maar een herschikking van de bestaande locaties, met in achtneming van de geldende regelgeving inzake schaarse vergunningen. Regionale afstemming over een hotelfunctie op deze locatie heeft dan ook reeds in 2017 plaatsgevonden. Ten overvloede zal de ontwikkeling ook nog ter kennisname in de regionale overleggen worden aangeboden.

De toelichting is op een aantal punten aangevuld: Er wordt binnen de ontwikkeling optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden van gebruik en productie van duurzame energie. Zo worden er op het dak van het hotel zonnepanelen aangebracht. De onderhavige locatie is gelegen binnen het gebied van bedrijventerrein Borchwerf II. Bij de ontwikkeling en realisatie van het bedrijventerrein is veel rekening gehouden met de waterhuishouding. De velden C, D A en F zodanig zijn ontworpen dat er geen water op straat zal optreden en het water afdoende wordt afgevoerd. Voor veld D, A en F geldt dat extremere buien met een herhalingstijd 1x per 5 jaar of groter daarentegen wel lokaal tot 'water op straat' situaties kunnen leiden. Opgemerkt dient te worden, dat dit niet per definitie wateroverlast betekent. De retentievoorzieningen binnen het plangebied zijn zodanig gedimensioneerd dat hemelwater onder het niveau van de overlopen naar de Omloopleiding Bakkersberg en De Riet kan worden vastgehouden tot een overschrijdingsfrequentie van eens per 100 jaar (T=100). Gelet hierop is er sprake van een groot systeem aan Wadi's en retentievijvers. De onderhavige ontwikkeling doet hier niet aan af. De hoeveelheid verhard oppervlakte wordt niet groter dat waarmee in het bestemmingsplan Borchwerf II reeds rekening is gehouden. Inzake de planregels is de met betrekking tot het strijdig gebruik hersteld.

Voormalig artikel 3.3.1. sub j is dan ook verwijderd. De suggesties met betrekking tot de andere bedrijfsvormen dan horeca is overgenomen. Deze vooroverleg reactie leidt tot aanpassing van de toelichting en de planregels.

36

6.2

Ontwerpbestemmingsplan

Na het vooroverleg en de verwerking van de eventuele reacties wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. Ook moeten de stukken met de kennisgeving aan de eerder genoemde diensten en instanties worden toegezonden (artikel 3:13 Awb), of er moet worden aangegeven waar de (digitale) stukken te vinden zijn (elektronische kennisgeving). Binnen de gestelde termijn is een tweetal zienswijzen ontvangen. Deze zijn in de Nota van zienswijze samengevat en voorzien van een reactie. De Nota van zienswijze is als Bijlage 11 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

6.3

Vaststelling

Na behandeling van de zienswijzen zal de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

37

Hoofdstuk 7

Juridische planopzet

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

7.1

Planverbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en opmaak van de regels en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehoren kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen en dergelijken. Op de planverbeelding zijn de volgende onderdelen opgenomen: de plangrens; de verschillende bestemmingen; bouwvlakken; maatvoeringsvlakken; functie- en bouwaanduidingen; De gronden gelegen binnen de grens van het plangebied zijn geregeld binnen dit bestemmingsplan. De kleuraanduiding op de planverbeelding geeft aan om welke bestemming het gaat. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De overige aanduidingen geven een specifieke situatie weer, waarvoor in de regels een aparte regeling is opgenomen.

7.2

Regels

Indeling planregels De indeling van de planregels is als volgt: Hoofdstuk 1 omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel dat de wijze van meten regelt. Hoofdstuk 2 bevat de bepalingen die direct verband houden met de bestemmingen die op de planverbeelding zijn aangegeven. Bij een bestemming geldt in beginsel het volgende stramien: 1. een bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gronden worden gebruikt?; 2. bouwregels: waaraan moet worden voldaan op de gronden? Voorbeelden zijn regels over soort bebouwing, hoogte, oppervlakte, bebouwingsdichtheid; Hoofdstuk 3 bevat een aantal bepalingen, te weten: 1. anti-dubbeltelregel: met dit artikel dient voorkomen te worden dat situaties ontstaan welke niet in overeenstemming zijn met de bedoeling van het plan. Grond die al eerder moest worden meegeteld bij de beoordeling van een bouwplan mag niet nog eens worden meegeteld bij een nieuwe bouwaanvraag; 2. algemene bouw- en gebruiksregels: hierin is een aanvullende regeling voor het gebruik van gronden (anders dan bouwen) en opstallen opgenomen; 3. algemene afwijkingsregels: deze bepaling geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid een omgevingsvergunning voor het afwijken te verlenen;

38

4. algemene wijzigingsregels: in het bestemmingsplan is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen. 5. Overige regels; regeling ten behoeve van het parkeren. Hoofdstuk 4 omvat twee artikelen: 1. overgangsregels: deze bepaling houdt in dat bouwwerken, die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of die op grond van de Woningwet mogen worden gebouwd) mogen blijven bestaan hoewel zij strijdig zijn met de bebouwingsregels van het plan. Bovendien bepaalt de overgangsrechtbepaling dat het gebruik van de gronden en opstallen dat afwijkt van de regels zoals die gelden op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt gehandhaafd mag blijven. De overgangsregels zijn uiteraard niet van toepassing op bouwwerken en gebruik waarvoor geen vergunning is verleend; 2. slotregel: hierin is de titel van het bestemmingsplan opgenomen. Artikelsgewijze toelichting In deze paragraaf wordt per artikel uiteengezet op welke wijze het beleid, de regelgeving is vertaald in de regels.

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aansloten bij het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden. In de regels is bepaald dat alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming mogen worden opgericht. Een aantal meetwijzen is door de SVBP 2012 voorgeschreven.

Artikel 3 Horeca De voor horeca bestemde gronden zijn bestemd voor een logies, casino, restaurant en zalenverhuur, met dien verstande dat het aantal kamers als ook beschikbare m2 per functie is gemaximaliseerd. Om een bepaalde flexibiliteit te behouden in verband met de continue wijzigende vraag/aanbod op de markt is er voor gekozen om 1 verdieping van maximaal 1.150 m2 flexibel in te vullen. Zo kan deze verdieping volledig ingericht worden ten behoeve van zalen/vergaderruimte-verhuur. Maar de mogelijkheid wordt ook geboden om deze in te zetten voor zelfstandige kantoorruimtes en/of extra logiesverblijven. Daarnaast zijn ondergeschikte functies toegestaan, inclusief een receptiegebouw. ten behoeve van de situering van de bebouwing en de reclamemast is een bouwvlak opgenomen.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning tot bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Op deze wijze wordt het bijvoorbeeld onmogelijk om percelen te splitsen en een tweede woning te bouwen. Dit artikel is door artikel 3.2.4 Bro voorgeschreven.

39

Artikel 5 Algemene bouwregels In dit artikel is een afwijkingenregeling, een regeling voor ondergeschikte bouwdelen en een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en (raam- en straat-)prostitutie is expliciet uitgesloten.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en (raam- en straat-)prostitutie is expliciet uitgesloten.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen, zoals een afwijking van de maatvoering van 10 %.

Artikel 9 Overgangsrecht Dit artikel betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. Daarnaast is een regeling t.b.v. bestaande maten opgenomen.

Artikel 10 Slotregel Dit is de Slotregel met de titel; Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Emmerblok" van de gemeente Halderberge.

40

Regels

Inhoudsopgave

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 9

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Horeca

10 10

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels

13 13 14 15 16 17

Hoofdstuk 4 Artikel 9 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

18 18 19

Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

Het bestemmingsplan Emmerblok met identificatienummer NL.IMRO.1655.BP9010-B001 van de gemeente Halderberge.

1.2

bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.6

bebouwingspercentage

Het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

1.7

bestaand

Bij gebruik: aanwezig op het moment van de inwerkingtreding van dit plan.

1.8

bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.

1.9

bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.10

bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.11

bouwgrens

De grens van een bouwvlak.

5

1.12

bouwlaag

Een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd. Bij de bepaling van het aantal bouwlagen worden de ruimten in de kap (zolder) en de bouwlagen die onder de begane grond zijn gelegen (kelder e.d.) niet meegerekend.

1.13

bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.14

bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.15

bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.16

Bruto Vloer Oppervlak (BVO)

De som van de buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van alle bouwlagen. De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft (zoals muren, scheidingsconstructie e.d.) is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding.

1.17

casino

Een voor het publiek opengestelde of bedrijfsmatig gedreven inrichting met de daarbij behorende activiteiten, voorzieningen en horeca, waar door middel van speelautomaten en gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

1.18

detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.19

dienstverlening

Dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksaantrekkende functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, hypotheekverstrekker, postkantoor, telefoon-/telegraaf-/ telexdienst, internetdiensten, makelaarskantoor, fotoatelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, alsmede door naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven.

6

1.20

gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.21

geluidzoneringsplichtige bedrijven

Bedrijven en/of inrichtingen welke zijn genoemd in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit Wet milieubeheer (Staatsblad 1993, 50).

1.22

horeca

Categorie I ‘lichte horeca’ Bedrijven die in beginsel alleen overdag en ’s avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken, zoals een café, restaurant (al dan niet in combinatie met een afhaalcentrum als ondergeschikte functie), hotel, pension en zaalaccommodatie. Categorie 2 ‘middelzware horeca’ Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijk hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals een snackbar, cafetaria, broodjeszaak, automatiek, lunchroom en ijssalon. Categorie 3 ‘zware horeca’ Bedrijven die voor een goed functioneren ook ’s nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals bar-dancings, discotheken en nachtclubs.

1.23

kantoorfunctie

Het verlenen van diensten met een administratief karakter en/ of het verrichten van handelingen met een overwegend administratief karakter ter ondersteuning van het in hetzelfde gebouw aanwezige bedrijf.

1.24

logiesfunctie

Een logiesfunctie is een gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan personen. Die personen hebben elders hun hoofdverblijf. Van een logiesfunctie is onder meer sprake bij een hotel, een motel en een pension. Elke hotelkamer of suite is een logiesverblijf in een logiesfunctie.

1.25

logiesverblijf

Een logiesverblijf is een voor een enkel persoon of een voor een afzonderlijke groep personen bestemd gedeelte van een logiesfunctie.

1.26

long-stay

Betaalde logies vanaf drie jaar of langer.

1.27

mid-stay

Betaalde logies vanaf vier maanden tot drie jaar.

1.28

short-stay

Betaalde logies tot vier maanden.

7

1.29

peil

Voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen, de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

1.30

receptie

Ontvangstruimte voor het ontvangen van de gasten/bezoekers ten behoeve van de functies welke in het gebouw zijn toegelaten.

1.31

reclame-uiting

Elke uiting van commerciële of niet-commerciële aard, in de vorm van een opschrift, aankondiging en of mededeling al of niet in combinatie met een bouwkundige uitbreiding of attentie-element, voor zover deze van de openbare straat in, op, aan of rondom gebouwen zichtbaar is.

1.32

seksinrichting

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

8

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2

De goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel.

2.3

De inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4

De bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5

De oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6

De afstand van een gebouw tot de perceelsgrens

De afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens.

2.7

De afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen.

2.8

De bruto-/bedrijfsvloeroppervlak van een gebouw

Gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.

2.9

De lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidsmuren).

2.10

Ondergeschikte bouwonderdelen

Bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten.

9

Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Horeca

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Horeca’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca in categorie 1 en 2 zoals bedoeld in artikel 1.22, b. logiesfunctie op de 2e tot en met 5e verdieping, met dien verstande dat het aantal hotelkamers niet meer dan 124 mag bedragen, met uitzondering van het bepaalde onder 3.3.1 onder a; c. bij een logiesfunctie behorende ondergeschikte voorzieningen; d. een restaurant, uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat de oppervlakte niet meer dan 400 m2 bvo mag bedragen; e. een casino, uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat de oppervlakte niet meer dan 1.000 m2 bvo mag bedragen; f. receptie/kantoorfunctie, met dien verstande dat deze deel moeten uitmaken van een bedrijf als bedoeld in artikel 3.1; g. zalen/vergaderruimten, uitsluitend op de 1e verdieping, met dien verstande dat de totale oppervlakte niet meer dan 1.150 m2 mag bedragen; h. interne toegangswegen en in- en uitritten; i. parkeervoorzieningen; j. groenvoorzieningen; k. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; l. voorzieningen van openbaar nut.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Op de tot 'Horeca' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht die qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen, met dien verstande dat: a. voorzien moet worden in voldoende laad- en losmogelijkheden op eigen terrein, waarbij de laad- en losplaatsen zo dienen te worden gesitueerd dat het ladend en lossend verkeer kan manoeuvreren en zich kan opstellen op het bouwperceel zelf, zodat het openbaar gebied daarmee niet wordt belast; b. voorzien moet worden in voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein, waarbij in ieder geval ruimte dient te worden gereserveerd voor minimaal 281 parkeerplaatsen. c. voorzien moet worden in voldoende inpandige fietsvoorzieningen.

3.2.2

Gebouwen

a. b. c. d.

gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd; de afstand van een gebouw tot aan de perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter; de maximale bouwhoogte bedraagt 30 meter; de gebouwen mogen worden voorzien van een kap met een maximale dakhelling van 15°; e. de oppervlakte van een gebouw van openbaar nut bedraagt maximaal 50 m² met een maximale bouwhoogte van 3,5 meter.

3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

a. een reclamemast, al dan niet voorzien van led-schermen, is uitsluitend toegestaan ter

10

plaatse van de op de verbeelding aangegeven specifieke bouwaanduiding 'reclamemast'; b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht; c. de hoogte mag maximaal 8 meter bedragen, met uitzondering van: 1. de reclamemast waarvan de hoogte maximaal 25 mag bedragen; 2. terreinafscheidingen waarvan de hoogte maximaal 2,5 meter mag bedragen; 3. bewegwijzering waarvan de hoogte maximaal 10 meter mag bedragen; 4. vlaggenmasten waarvan de hoogte maximaal 12 meter mag bedragen.

3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Flexibele invulling

In afwijking van het bepaalde in 3.1 onder g mag de oppervlakte van maximaal 1.150 m2 ten behoeve van zalen/vergaderruimte ook gebruikt worden ten behoeve van: a. de realisatie van extra logiesverblijven tot een maximum van 31 extra kamers, of; b. de realisatie van zelfstandige kantoorruimten tot een maximum van 1.150 m2, of; c. een combinatie van de functies zelfstandige kantoorruimte, logiesverblijven en/of zalen/vergaderruimte met gezamenlijk een totale maximale oppervlakte van 1.150 m2.

3.3.2

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van: a. woondoeleinden; b. long stay; c. de uitoefening van een andere tak van handel (inclusief detailhandel), bedrijf of dienstverlening dan ingevolge het bepaalde in lid 1 is toegestaan; d. gebruik van gronden voor het opslaan, storten of bergen van materialen en producten, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; e. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; f. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie. g. het vestigen dan wel oprichten van zelfstandige kantoren, met uitzondering het bepaalde in artikel 3.3.1; h. het vestigen danwel oprichten van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen; i. de uitoefening van een andere tak van horeca dan ingevolge het bepaalde in lid 1 is toegestaan; j. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van de opslag en verkoop van motorbrandstoffen.

3.4

Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 en daarmee samenhangend artikel 3.3.2 voor andere bedrijfsvormen als bedoeld in artikel 3.1 in de vorm van horeca, bedrijven in de milieucategorie tot 3.1 en/of kantoren, onder de voorwaarden dat: a. de ruimtelijke en functionele structuur niet onevenredig wordt aangetast; b. er afstemming heeft plaatsgevonden in het regionale overleg; c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;

11

d. het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning zijn als ondergeschikt onderdeel toegelaten, met dien verstande dat bioscopen, en/of seksinrichtingen niet zijn toegelaten; e. voorzien moet worden in voldoende parkeer-, laad- en losruimte.

3.5

Nadere eisen

3.5.1

Parkeereis

Op grond van het bepaalde in Artikel 3 mogen de gronden daarvoor slechts worden bebouwd en gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

3.5.2

Afwijken van de parkeereis

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.5.1indien in het plangebied, dan wel in de directe omgeving, op een andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning financiële voorwaarden verbonden kunnen worden.

3.5.3

Afmetingen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van maatvoering van de parkeervoorzieningen, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

12

Hoofdstuk 3 Artikel 4

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

13

Artikel 5

5.1

Algemene bouwregels

Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan; b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 1 meter onder peil.

5.2

Afwijken van de algemene bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 5.1 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 m onder peil onder de voorwaarde dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

14

Artikel 6 6.1

Algemene gebruiksregels

Parkeren

a Gebruiksregels Het parkeren, laden en lossen van voertuigen in relatie met de bestemming, dient volledig te worden gerealiseerd binnen de bouwpercelen behorende bij de bestemming, met dien verstande dat minimaal 217 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, en in stand gehouden, dient te worden. b Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.1 lid a voor het afwijken van de parkeernormen, onder voorwaarde dat: a. het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, omdat er een bijzonder gemeentelijk belang met de verwezenlijking is gemoeid; b. aantoonbaar is dat op acceptabele afstand parkeercapaciteit aanwezig is. Als dit parkeerplaatsen zijn die behoren tot het openbaar aanbod, dient via een parkeerdrukmeting te worden aangetoond dat er op momenten dat er gebruik van de parkeerplaatsen wordt gemaakt, voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

15

Artikel 7

7.1

Algemene aanduidingsregels

Geluidzone - industrie

In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding ‘Geluidzone - industrie’ de volgende regels: a. het is niet toegestaan nieuwe geluidsgevoelige objecten als bedoeld in de Wet geluidhinder op te richten binnen de aanduiding ‘Geluidzone - industrie’, tenzij door middel van een geluidsonderzoek kan worden aangetoond dat het geluidsniveau op de gevel van het geluidsgevoelige object de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder niet overschrijdt, dan wel ontheffing is verleend van de voorkeursgrenswaarde.

16

Artikel 8

8.1

Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsmogelijkheden

Het bevoegd gezag kan, voor zover niet reeds op grond van een andere bepaling van dit plan vrijstelling kan worden verleend, een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van een bouwvlak worden overschreden ten behoeve van entrees, overstekende daken, draagconstructies van gebouwen, luifels (draagconstructies van) reclame en hieraan gelijk te stellen voorzieningen; d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot: 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m; 2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m; e. de onder a tot en met e genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de sociale veiligheid; 4. de milieusituatie; en 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

17

Hoofdstuk 4

Artikel 9 9.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

18

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Emmerblok' van de gemeente Halderberge.

19