Aanvulling raad bebouwingsconcentraties - nav commissie 12-06-25.pdf

Samenvatting Deze aanvulling op het gemeentelijk beleid voor bebouwingsconcentraties in Halderberge biedt een nadere toelichting op keuzes en uitgangspunten die zijn besproken tijdens de commissievergadering van 12 juni 2025. Binnen de kaders van de provinciale Omgevingsverordening is beperkte woningbouw in het buitengebied mogelijk, mits ruimtelijke kwaliteit, landschappelijke samenhang en ontwikkelingsrichting geborgd zijn. De gemeente heeft bestaande bebouwingsconcentraties herbeoordeeld, met aandacht voor zichtlijnen, logische afronding van bebouwing en behoud van openheid. Deze notitie is echter slechts een eerste stap. Voor een integrale benadering van het buitengebied stelt de gemeente een integraal ontwikkelplan buitengebied op. In dit plan kunnen de diverse ontwikkelingen en opgaven een plek krijgen zoals landbouw, natuur, biodiversiteit, duurzaamheid, wonen, toerisme en recreatie. Het ontwikkelplan vormt daarmee het fundament voor zorgvuldig en samenhangend beleid, en wordt opgesteld in samenspraak met inwoners en andere betrokkenen. Ook de bredere vraag naar wonen in het buitengebied wordt hier verder in uitgewerkt.

1

Inhoud 1.

Algemeen: toevoegen woningen in het buitengebied binnen provinciale kaders ............................................................................ 3 Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit ............................................................................................................... 3 Artikel 5.57 Maatwerk in Bebouwd gebied................................................................................................................................... 4 Artikel 5.58 Maatwerk voor collectieve woonvormen ................................................................................................................... 5 Beleidskader Bebouwingsconcentraties gemeente Halderberge 2025 .......................................................................................... 5 Conclusie ................................................................................................................................................................................ 6

2.

3.

Uitleg opzet bebouwingsconcentraties....................................................................................................................................... 7 2.1

Basis uitgangspunten......................................................................................................................................................... 7

2.2

Zichtlijnen ......................................................................................................................................................................... 7

2.3

Vorm van de contour ........................................................................................................................................................ 10

Concrete situaties .................................................................................................................................................................. 11 3.1

Heul ............................................................................................................................................................................... 11

3.2

Palingstraat ..................................................................................................................................................................... 13

3.3

Sint Bernardusstraat ........................................................................................................................................................ 15

4.

Procedure concept verzoeken ................................................................................................................................................. 17

5.

Ontwikkelingsplan Buitengebied.............................................................................................................................................. 17

2

1. Algemeen: toevoegen woningen in het buitengebied binnen provinciale kaders In beginsel is regelgeving omtrent woningbouw in het buitengebied geregeld in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. Basis van het provinciale verstedelijkingsbeleid is dat woningen binnen het stedelijk gebied worden gerealiseerd, waar ook de voorzieningen aanwezig zijn, zoals winkels, theaters, sportfaciliteiten, medische faciliteiten, zorgvoorzieningen. Dit is opgenomen in artikel 5.77 (Wonen). In toenemende mate voorziet ook het landelijk gebied in een woningbehoefte, bijvoorbeeld doordat veel agrarische bedrijven zijn omgezet naar burgerwoning. Deze tendens zet zich voort. Deze verordening sluit aan op deze tendens en behoefte. De gemeente is dus niet vrij om overal woningen toe te staan in het buitengebied. Altijd dient voldaan te worden aan het provinciale beleid. Het beleid van de provincie geeft meer ruimte maar blijft ook gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van verdere verstening en verrommeling van het landelijk gebied. Net zoals terughoudend wordt omgegaan met de nieuwvestiging van bedrijven, wordt ook terughoudend omgegaan met het verspreid toevoegen van nieuwe woningen. Bovendien staat een steeds verder toenemende woonfunctie op gespannen voet met het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden aan de agrarische sector.

Daarom geldt als basisregel dat in Landelijk gebied geen toename van het aantal woningen mogelijk is en dat het gebruik voor permanente bewoning van (bedrijfs)gebouwen of recreatiewoningen is uitgesloten. Deze regel richt zich zowel op burgerwoningen als bedrijfswoningen. Er is echter een aantal uitzonderingen opgenomen in de Omgevingsverordening. Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit In dit artikel is opgenomen dat er de mogelijkheid is om een extra woning toe te voegen met als doel om omgevingskwaliteit te versterken. Hiervoor is een aparte regeling opgenomen met voorwaarden. Onder andere moet aangetoond wordt dat de financiële waarde van de inspanning gelijk is aan de waarde van een ruimte voor ruimte titel. Een andere belangrijke voorwaarde is dat er sprake moet zijn van een “passende locatie”. Deze regeling maakt de bouw van een woning mogelijk in Landelijk gebied binnen een bebouwingsconcentratie in Landelijk gebied of op locaties die ter afronding aansluiten op Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie. Daarnaast is het mogelijk een woning te realiseren binnen bestaand ruimtebeslag van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied (artikel 5.57) of inpandig bij karakteristieke bebouwing.

Vanwege de omstandigheid dat in sommige gebieden al veel ruimte in de bebouwingsconcentraties is benut, is opgenomen dat een woning ook aansluitend op een bebouwingsconcentratie, bebouwd- en stedelijk gebied kan worden opgericht. Hiervoor geldt dat er in zo'n geval sprake moet zijn van een logische afronding van de aanwezige bebouwing. In de begripsbepalingen is opgenomen wat onder bebouwingsconcentratie wordt verstaan. Het gaat daarbij altijd om een verzameling van meerdere bouwpercelen met daarop aanwezige hoofd- en bijgebouwen. Een verzameling gebouwen op 1 perceel ten behoeve van de daar toegelaten functie betreft een bouwperceel en is als zodanig ook in de Omgevingsverordening gedefinieerd. Hieronder is een schematische weergave opgenomen van een kernrandzone, bebouwingslint en bebouwingscluster:

3

Cluster

Lint

Kernrand

de TAM-Omgevingsverordening van de geeft in de begripsbepalingen aan: Bebouwingsconcentratie kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster; Waarbij de verschillende elementen gedefinieerd zijn als: Bebouwingscluster vlakvormige verzameling van bebouwing die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; Bebouwingslint min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; Kernrandzone overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies. Artikel 5.57 Maatwerk in Bebouwd gebied Bebouwd gebied is een nieuwe term in de Omgevingsverordening. Bebouwd gebied kan qua gebied gelijk vallen met een bebouwingsconcentratie, maar niet iedere bebouwingsconcentratie is ook aan te duiden als Bebouwd gebied. Bebouwd gebied ligt veelal tegen of vlakbij een kern. In deze regeling zijn voorwaarden opgenomen waarbinnen je als gemeente extra functies, waaronder ook woningen, kunt toestaan. Onder andere is vereist dat de gemeente hiervoor beleid ontwikkelt.

4

Artikel 5.58 Maatwerk voor collectieve woonvormen Er is een aparte regeling opgenomen die de ontwikkeling van collectieve woonvormen op een bestaand bouwperceel mogelijk maakt. Hierbij wordt een maatwerkafweging gemaakt, gebaseerd op een vooraf bepaalde ontwikkelingsrichting en rekening houdend met de op dat moment spelende belangen. Daarnaast is er een nieuwe locatie opgenomen voor grotere concentraties van bebouwing met een menging van functies in het Landelijk gebied. Binnen Bebouwd gebied is onder voorwaarde ook een ontwikkeling van woonfuncties mogelijk. Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Afhankelijk wonen, zoals het inpandige wonen in verband met mantelzorg (of een bij de woning behorend bijgebouw), is mogelijk omdat hierbij geen sprake is van een zelfstandige woonfunctie. Dit staat dus los van bebouwingsconcentraties. Vereist is wel dan de gemeente een ontwikkelrichting heeft voor het gebied (een visie). Beleidskader Bebouwingsconcentraties gemeente Halderberge 2025 Voor het voorliggend beleidskader is met name artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit uit de TAM-Omgevingsverordening van belang.

Op basis van dit artikel kan de gemeente locaties aanwijzen als bebouwingsconcentraties waar vervolgens bepaalde mogelijkheden kunnen worden geboden. Niet iedere bebouwingsconcentratie is geschikt voor het toevoegen van een woning. Daarom geldt ook altijd dat de ontwikkeling moet passen binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied en niet in strijd mag zijn met overige beleidsdoelen. Niet alle dorps- en stadsranden of bebouwingsconcentraties zijn geschikt. Een ontwikkelingsrichting houdt immers integraal rekening met de waarden en belangen vanuit landschap, cultuurhistorie, ecologie, recreatie, landbouw, milieu (met name spuitzones en het niet belemmeren van omliggende bedrijven), externe veiligheid en overige aspecten, zoals de aanwezige dorps- of stedelijke structuur, mobiliteit, energie etcetera. Als een dorpsgrens bijvoorbeeld duidelijk gemarkeerd wordt door een weg, kan het in zo'n situatie niet wenselijk zijn om een nieuwe aanzet voor verstedelijking aan de overzijde van de weg te ontwikkelen. Of als een bebouwingsconcentratie in een gebied ligt met een overwegende agrarische functie kunnen nieuwe ontwikkelingen belemmerend voor die functie zijn. Dat is per situatie uiteraard verschillend. Het is overigens een mogelijkheid om aansluitend op een bebouwingsconcentratie, bebouwd gebied of stedelijk gebied een woning toe te staan en nadrukkelijk geen verplichting.

Hoe wij als gemeente daar vervolgens mee omgaan en waar we de grenzen leggen is aan de gemeente. Dat blijkt ook uit de toelichting op de Omgevingsverordening: “In het vierde lid is uitgewerkt wat onder een passende locatie wordt verstaan. Een passende locatie ligt in of aansluitend op een bebouwingsconcentratie, Bebouwd gebied of Stedelijk gebied. De invulling van wat in deze verordening onder een passende locatie wordt verstaan, laat onverlet dat de gemeente ook altijd de afweging moet maken of het toevoegen van een woning aanvaardbaar is vanuit de ontwikkelingsrichting van een gebied. Voor inpandige splitsing van karakteristieke bebouwing geldt dat die al op een bepaalde locatie aanwezig zijn zodat alleen de afweging vanuit de ontwikkelingsrichting vereist is.”

5

Conclusie Het provinciale beleid geeft een kader aan waarbinnen eventuele nieuwe woningen kunnen worden toegestaan. Binnen dit kader is de gemeente bevoegd om passende locaties aan te wijzen (bebouwingsconcentraties). Dit is geen verplichting. Als er een bebouwingsconcentraties is aangewezen dan wil dit niet zeggen dat een woning wordt toegestaan. Een eventuele ontwikkeling zal nog steeds moeten voldoen aan alle wettelijke kaders waar iedere ruimtelijke ontwikkeling aan moet voldoen, zo zal er in ieder geval sprake moeten zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) zoals in de Omgevingswet is vastgelegd.

6

2. Uitleg opzet bebouwingsconcentraties 2.1 Basis uitgangspunten Het huidige beleid bebouwingsconcentraties is in 2009 tot stand gekomen na een intensief proces. Dit beleid is gebruikt als uitgangspunt. Daarnaast is ook de omgevingsvisie als aanvullend uitgangspunt meegenomen. We hebben de huidige concentraties getoetst aan het provinciale kader en daaruit bleek dat de huidige contouren grotendeels voldeden. Vervolgens zijn we, op basis van de Omgevingsvisie en motie van de gemeenteraad, gaan bekijken of dat er contouren uitgebreid konden worden en of er nieuwe clusters toegevoegd konden worden. Daaruit kwamen de voorgestelde uitbreidingen en de toevoeging van het cluster Bosschenhoofd. Omdat we afgelopen jaren hebben gemerkt dat toevoeging van woningen in het buitengebied vaak leidde tot ingediende zienswijzen hebben we er voor gekozen om ook nadrukkelijk te kijken naar aanwezige waarden zoals zichtlijnen en groene structuren. Ook is veldonderzoek gedaan in het buitengebied. Uiteindelijk zijn bij alle 16 bebouwingsconcentraties (inclusief Bosschenhoofd) alle open ruimte beoordeeld. Op basis daarvan is de eerste versie gemaakt die gepresenteerd is tijdens de drukbezochte informatieve raadsbijeenkomst op 3 april (meer dan 100 belangstellenden).

Tijdens deze bijeenkomst kwam nadrukkelijk het signaal vanuit de aanwezigen dat terughoudend omgegaan zou moeten worden met toevoeging van bebouwing in het buitengebied. De huidige kwaliteiten werden gewaardeerd door de aanwezigen. Daarop zijn de contouren nogmaals kritisch bekeken en heeft dit geleid tot het toevoegen van enkele zichtlijnen. 2.2 Zichtlijnen Omdat de ervaring is dat het huidige beleid tot onduidelijkheden leidde met name daar waar zichtlijnen zijn opgenomen, is er voor gekozen om deze zichtlijnen uit de concentratie te halen door het knijpen naar de weg. Dit is een bewuste keuze om duidelijkheid te geven en waardevolle kwaliteiten te behouden. Het kan zijn dat een open stuk een breed front heeft, maar dat wil niet zeggen dat er dan toch een woning kan komen omdat er nog een deel open blijft. Dit was namelijk in het vorige beleid wel de insteek en leidde ertoe dat zichtlijnen vrijwel geheel bebouwd werden. Want als er eenmaal bebouwing wordt toegestaan ter plaatse van een zichtlijn, dan is het lastig om het resterende open gedeelte open te houden bij een volgende aanvraag, dan wel blijft er slechts een smal open strookje aanwezig. Openheid en lucht is belangrijk om te ervaren dat je in het buitengebied bent en niet in het stedelijk gebied. De zichtlijnen zijn dus zeer zorgvuldig beoordeeld en opgenomen.

Er kan sprake zijn van verschillende zichtlijnen, zichtlijn naar een object of waardevol groen en vergezicht of voor lucht dan wel ruimte. Hieronder worden de verschillende soorten beschreven.

7

8

9

2.3 Vorm van de contour Voor de afbakening van de bebouwingsconcentraties is gekozen voor een organische, vloeiende contour. Dit sluit aan bij het oorspronkelijke beleid en is gangbaar in ruimtelijke en stedenbouwkundige uitwerkingen. De contour is weergegeven met een gestippelde lijn, waarbij het uitgangspunt is dat het voorste deel van het perceel binnen de contour valt. Hoe ver de lijn doorloopt in het buitengebied is minder relevant; het gaat erom of de bebouwing aansluit bij de bestaande structuur. Daarom ligt de contour soms dichter bij de weg en op andere plekken juist wat verder ervan af. Op enkele locaties wijkt de contour bewust af van de weg om ruimte te bieden voor beperkte woningbouw, mits passend binnen het beleid en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Indien de contour tot aan de weg loopt én is voorzien van een pijl, betekent dit dat daar geen bebouwing mogelijk is. In alle andere gevallen wordt een eventuele aanvraag beoordeeld op wenselijkheid en haalbaarheid. 2.3.1 Voorbeeld Vierschaar/Kralen De Kralen is een goed voorbeeld van hoe de organische contour varieert in afstand tot de weg: op sommige plekken sluit de lijn direct aan op de weg, terwijl zij op andere punten juist iets verder van de weg af ligt. Deze benadering zorgt voor een natuurlijke aansluiting bij de bestaande bebouwingsstructuur.

Op locaties waar geen zichtlijn is aangeduid, biedt dit ruimte voor initiatiefnemers om plannen in te dienen voor kleinschalige woningbouw. De contour laat hier bewust enige flexibiliteit toe, zodat inpassing mogelijk is. Dit maakt het mogelijk om met behoud van het landschappelijk karakter toch maatwerk te leveren binnen de bebouwingsconcentratie.

10

3. Concrete situaties Tijdens de commissievergadering zijn 3 concrete verzoeken besproken. Omdat hierover de meeste discussie is ontstaan, gaan we hier nog specifieker op in. 3.1 Heul De locatie aan de Heul is aangemerkt als zichtlijn. Het betreft een brede, open doorkijk die de overgang tussen de bebouwde kom en het buitengebied zichtbaar en voelbaar maakt. Wanneer deze open ruimte wordt volgebouwd, ontstaat een ononderbroken bebouwingslint vanuit de kern van Hoeven, waardoor de overgang naar het buitengebied verdwijnt. Op afbeeldingen B en C is te zien dat dit de eerste open kavel is direct grenzend aan de dorpskern van Hoeven. Afbeelding A toont de bestaande woningen aan de linkerkant van de zichtlijn. Hieruit blijkt dat bebouwing op deze kavel zou resulteren in een aaneengesloten gevelwand, wat het open karakter tenietdoet.

A. Bebouwing links zichtlijn

B. Bestaande akker

C. Bebouwing rechts zichtlijn - Kom hoeven

D. Bestaande schuur kavel

11

Percelen van insprekers

12

3.2 Palingstraat De locatie aan de Palingstraat valt buiten een bebouwingsconcentratie en bestaat uit verspreide, incidentele bebouwing. Daarmee voldoet het niet aan de provinciale kaders die eerder in deze notitie zijn toegelicht. Hoewel het provinciale beleid ruimte biedt voor uitbreiding nabij stedelijk gebied, is daar in dit geval geen sprake van: het perceel grenst niet aan de bestaande bebouwing van de dorpskern. Op het perceel staat een paardenstal (afbeelding A) en er is een doorzicht naar het achterliggende agrarische gebied. Omdat er geen clustering van bebouwing is en het perceel visueel losstaat van de kom, is er geen aanleiding om medewerking te verlenen aan het verzoek. De Palingstraat is om die reden niet opgenomen als nieuwe bebouwingsconcentratie.

Perceel van inspreker Regels op de kaart. Verschil bebouwing hoog balrouw & palingstraat

13

A. Zicht op weiland & groen

B. Bestaande bebouwing (paardenstal)

C. Zicht palingstraat in

14

3.3 Sint Bernardusstraat In 2009 is voor dit perceel al een zichtlijn vastgelegd die behouden moest blijven. Gezien de huidige ruimtelijke structuur en de omliggende bebouwing is het nog steeds wenselijk om deze open ruimte te handhaven. Het voorkomt dat het hele bebouwingslint dichtslibt en zorgt voor blijvend zicht op het omliggende agrarische landschap. Bovendien versterkt deze zichtlijn de visuele relatie met de nabijgelegen bebouwingsconcentratie Hoog Balrouw. De zichtlijn vervult daarmee een dubbele functie: het biedt een vergezicht én brengt lucht in het straatbeeld. Door de kavels op deze plek open te laten, blijft het agrarische karakter van het gebied behouden en ontstaat er een herkenbare, ruimtelijke overgang tussen Oudenbosch en Hoeven.

Perceel van inspreker

Perceel van inspreker ook in 2009 als opgenomen als zichtlijn

15

A. Vergezicht zichtlijn

B. Linker bebouwing zichtlijn

C. Rechter bebouwing zichtlijn

16

4. Procedure concept verzoeken Via de website kan een initiatiefnemer een ruimtelijk en maatschappelijk initiatief indienen (concept verzoek). Dit wordt vervolgens in behandeling genomen en getoetst aan het Omgevingsplan. Als een plan niet voldoet aan het Omgevingsplan wordt dit plan geagendeerd voor de intaketafel. De intaketafel komt wekelijks bij elkaar. De intaketafel bestaat uit interne ambtenaren. De intaketafel bespreekt een initiatief en kijkt of een initiatief wenselijk en kansrijk is. Indien er onduidelijkheden zijn of onvoldoende informatie wordt contact opgenomen met initiatiefnemer. Na de intaketafel krijgt initiatiefnemer bericht van de bevindingen van de intaketafel. Dit kan zijn dat medewerking wordt verleend, medewerking onder voorwaarden of dat geen medewerking worden verleend. Tegen dit bericht is geen bezwaar of beroep mogelijk, deze fase wordt gezien als informerend. Als iemand een voor bezwaar en beroep vatbare beslissing wil ontvangen, dan moet een formele vergunningsaanvraag ingediend worden. Als deze aanvraag wordt geweigerd is er wel bezwaar en beroep mogelijk. Deze werkwijze geldt voor alle ruimtelijke aanvragen, zowel in de bebouwde kom als in het buitengebied. 5. Ontwikkelingsplan Buitengebied Naast de actualisatie van het beleidskader Bebouwingsconcentraties is het wenselijk om een integraal ontwikkelplan op te stellen voor het buitengebied.

In dit plan kunnen de diverse ontwikkelingen en opgaven een plek krijgen zoals landbouw, natuur, biodiversiteit, duurzaamheid, wonen, toerisme en recreatie enz. Als de raad instemt met het opstellen van dit plan wordt eerst een plan van aanpak opgesteld met daarin een voorstel voor participatie. Onder andere bewoners en ondernemers zullen betrokken gaan worden als ook stakeholders zoals de ZLTO. Met dit ontwikkelplan wordt een beeld geschetst voor de komende jaren in het buitengebied waarbij nogmaals wordt gekeken naar de kwaliteiten. Het beleidskader bebouwingsconcentraties is slechts een actualisering van de visie uit 2009 gericht op het toevoegen van woningen binnen deze concentraties. De bredere vraag naar wonen in het buitengebied wordt meegenomen in het integrale ontwikkelplan.

17