Document · PDF

8b 20210415 GEHEIM Notitie toets herontwikkeling St Anna 17-03-2021.pdf

Gemeenteraad 26 oktober 2023, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 10: Voorstel opheffen geheimhouding9.613 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie Toets bouw- en stichtingskosten 11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Houten, 17 maart 2021 Marco Matthijs mj.matthijs@bbn.nl 06 55 19 36 50

ir. Henno Hanselaar h.hanselaar@bbn.nl 06 22 57 51 16

drs. Roy van de Velden r.van.de.velden@bbn.nl 06 51 24 35 93

Inleiding Het Sint Annacomplex is in het verleden onderdeel geworden van een project dat een herontwikkeling van het complex en het nieuwe gemeentehuis betrof. De gemeente Halderberge werkt samen met een projectontwikkelaar (Van Agtmaal) om invulling te geven aan de herontwikkeling van het complex. De gemeenteraad van Halderberge heeft in januari 2021 de kaders vastgesteld voor de verkoop van het perceel van het Sint Anna complex. Eén van die kaders is dat de grondbieding aan de gemeente marktconform moet zijn en afhankelijk is van het programma. De projectontwikkelaar heeft voor verschillende varianten van het plan een opstalexploitatie inclusief stichtingskostenberekening opgesteld welke als onderbouwing dient op de grondbiedingen. Vraagstelling Aan bbn is gevraagd de stichtingskostenberekeningen van Van Agtmaal te beoordelen en residuele grondwaardeberekeningen uit te voeren. Het doel is om te bepalen of de prijs die Van Agtmaal biedt voor de grond marktconform is zodat er verantwoording aan de gemeenteraad kan worden afgelegd. Ontvangen documenten

Ten behoeve van de beoordeling van de berekeningen van Van Agtmaal hebben wij de volgende documenten ontvangen: • 20210223 Grex Stiko terrein basis variant 1 • 20210223 Grex Stiko terrein basis zonder Pkelder variant 2 • 20210223 Grex Stiko terrein basis variant 3 • 20210301 Grex Stiko terrein basis zonder Pkelder behoud passage variant 4 • 20210301 Grex Stiko terrein basis zonder Pkelder behoud passage woning extra variant 4a • Herontwikkeling Sint Anna Oudenbosch 26-02-2021 • bijlage 1a criteria Per variant gaan we in op de opstalexploitatie en de stichtingskostenopzet. Hierbij letten we op opbrengsten, kostencomponenten en de methodiek. De varianten van Van Agtmaal verwerken wij in ons eigen rekenmodel om de berekeningen rekenkundig te beoordelen. Tenslotte formuleren we een aantal conclusies en aanbevelingen. Programma Onderstaande tabel geeft het programma weer per variant. Hoewel de woningaantallen in elke variant ten opzichte van elkaar verschillen komen vele woningtypes steeds terug.

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 1 van 10

Programma per variant type

grootte

appartementen nieuwbouw transformatie app voorbouw + pp transformatie app muziekschool muziekschool stadswoning grondgebonden woningen koopwoning markt (ggb) transformatie 1 app tbv bergingen bergingen transformatie corridor - berg. parkeerkelder half verdiept

117 m² GO 117 m² GO 98 m² GO 180 m² GO 115 m² GO 185 m² GO 169 m² BVO 137m² BVO 192 m² BVO 692 m² BVO

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

variant 4a

14 13 8 1 15 0 1 0 0 1

13 13 8 1 15 0 1 1 0 0

0 13 8 1 15 5 1 0 0 0

13 14 8 1 14 0 0 1 1 0

13 14 8 1 15 0 0 1 1 0

51 2 53

50 2 52

42 1 43

50 2 52

51 2 53

programma wonen programma niet wonen programma totaal

Bouwkosten De opgevoerde bouwkosten in de berekeningen van Van Agtmaal zijn, per woningtype, summier opgenomen (een rond bedrag per m² bvo of per m³). Er ligt geen detailbegroting aan ten grondslag in tegenstelling tot vorig jaar. Onderstaande tabel toont de bouwkosten per m² bvo per (woning)type van Variant 1. BOUWKOSTEN VARIANT 1 Elementomschrijving A

Apprtementen Parkeren onder app.

Voorbouw appartementen t.b.v parochie

Hoev.

Hoev. Eenh. 14 1

Van Agtmaal, d.d. 03-03-2021 Prijs/eenh. Subtotaal

137 m²bvo 692 m²bvo

1.425 800

195.225 553.600 3.286.750

13 1

169 m²bvo 169 m²bvo

1.400 900

236.600 152.100 3.227.900

grondgebonden, koop 2 lagen met kap 5,10 x 10,0 3 lagen met kap 6,30 x 10,0

425 mᶟ 681 mᶟ

350 350

148.750 2.231.250

Muziekgebouw (transformatie) appartementen stadswoning

8 1

159 m²bvo 198 m²bvo

1.400 1.400

222.600 277.200 2.058.000

Totaal Bouwkosten, exclusief BTW

8.571 m²bvo

1.261

10.803.900

In februari 2020 heeft Van Agtmaal een stichtingskosten opstelling aangeleverd voor de renovatie van de St Anna.

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 2 van 10

In deze opstelling hebben wij in februari 2020 de cijfers vergeleken met de opgave van 2016. Onze conclusie over de bouwkosten was dat deze harder waren gestegen (40%) dan de BDB index (20%). VERGELIJK MET AANNEEMSOM ST ANNA NOV-2016 / FEB-2020 / FEB-2021 Elementomschrijving

deelplan St Anna, november 2016 Hoev. Eenh. Prijs/eenh. Subtotaal

Bouwkosten appartementen parochie buitenschil wensenlijst bergingen algemene ruimten

21 app 75.000 1 won 180.000 1 pst 475.000 1 pst 75.000 5 app 75.000 in prijs appartementen?

Totaal bouwkosten, exclusief BTW

1.575.000 180.000 475.000 75.000 375.000 -

deelplan St Anna, februari 2020 Hoev. Eenh. Prijs/eenh. Subtotaal

21 app

105.302 2.211.339

1 pst 1 pst 1 pst 1 pst

1.694.540 1.694.540 201.677 201.677 993.562 993.562

2.680.000 4.456 m²bvo

1.145 5.101.119

deelplan St Anna, februari 2021 Hoev. Eenh. Prijs/eenh. Subtotaal

13 app 1 app

236.600 152.100

2.366 m²bvo

1.364

3.075.800 € 1 152.100 € 9

,-/m² v ,-/m² v

3.227.900

De hu d ge re vat e uwk ste va € 1 ,- zijn hoog. Het is niet te beoordelen waarom deze zo hoog zijn omdat een gedegen onderbouwing ontbreekt. Dat geldt ook voor de renovatie van de muziekschool, h er w rdt k a ee € 1 ,- per m² bvo opgevoerd zonder nadere onderbouwing. De bouwkosten voor de nieuwbouw, parkeren, appartementen en grondgebonden woningen zijn relatief laag, behoudens de nieuwbouw Stadswoningen, deze eenheidsprijs is weer hoog. In het algemeen zouden de bouwkosten lager kunnen, echter door het ontbreken van een onderbouwing van de renovatie is niet exact aan te geven hoeveel. Bij een fictieve aanname van 10% lagere bouwkosten voor de renovatie zouden de totale bouwkosten circa 2% lager uitkomen. In onderstaande tabel zijn de door ons geschatte bouwkosten ingevuld en de verschillen geanalyseerd. ANALYSE BOUWKOSTEN VARIANT 1 Van Agtmaal, d.d. 03-03-2021 Hoev. Eenh. Prijs/eenh. Subtotaal

Elementomschrijving A Apprtementen Parkeren onder app.

14 1

137 m²bvo 692 m²bvo

1.425 800

Hoev.

195.225 553.600

14 1

bbn, d.d. 09-03-2021 Eenh. Prijs/eenh. Subtotaal

137 m²bvo 692 m²bvo

1.515 850

207.601 588.057

3.286.750 B Voorbouw appartementen t.b.v parochie

13 1

169 m²bvo 169 m²bvo

1.400 900

236.600 152.100

425 mᶟ 681 mᶟ

350 350

13 1

148.750

169 m²bvo 169 m²bvo

1.273 727

159 m²bvo 198 m²bvo

1.400 1.400

222.600 277.200

425 mᶟ 681 mᶟ

360 270

1.261

8 1

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

10.803.900

-127

-9,1%

2.919.091 -308.809

-9,6%

152.999 184.017 2.294.985

159 m²bvo 198 m²bvo

1.273 1.273

2.058.000

Totaal Bouwkosten, exclusief BTW8.571 m²bvo

6,3% 6,2% 6,3%

215.091 122.909

2.231.250 D Muziekgebouw (transformatie) appartementen 8 stadswoning 1

90 50 207.718

3.494.468

3.227.900 C grondgebonden, koop 2 lagen met kap 5,10 x 10,0 15 3 lagen met kap 6,30 x 10,0

verschil

8.571 m²bvo

1.234

10 2,9% -80 -22,8% 63.735 2,9%

202.364 252.000 1.870.909 -187.091

-9,1%

10.579.453 -224.447

-2,1%

Pagina 3 van 10

Aangezien de bouwkosten zijn opgenomen als bedrag per m² bvo kunnen we ook niet veel zeggen over de indirecte bouwkosten (staartkosten). Daardoor is ook onduidelijk hoeveel procent algemene kosten en winst en risico in de aanneemsom is opgenomen. Opstalexploitatie - Stichtingskostenopzet In de opstalexploitatie zijn bovengenoemde bouwkosten per m² bvo gehanteerd als onderdeel van de stichtingskosten. Om de stichtingskosten te bepalen komen daar nog andere kostenposten bovenop, namelijk bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico. In de berekeningen van Van Agtmaal zijn deze kostencomponenten verder uitgesplitst. Deze hebben wij als volgt samengevoegd zodat wij deze beter kunnen vergelijken met onze rekenmodellen en ervaringscijfers: • • •

Bijkomende kosten: bijkomende kosten, verkoop- en marketingkosten en rentekosten. Algemene kosten (ontwikkelaar): AK dekking en ontwikkelkosten. Winst en risico: 10% van de stichtingskosten onder 'resultaat'

In bijlage 1 hebben we de stichtingskostenopzet en opstalexploitaties van Van Agtmaal vertaald naar ons rekenmodel. Bijkomende kosten Als we bovengenoemde kostenposten in de berekeningen van Van Agtmaal samenvoegen tot een post 'bijkomende kosten' dan leidt dit tot de volgende percentages aan bijkomende kosten (over de bouwkosten) per woningtype. type appartementen nieuwbouw transformatie app voorbouw + pp transformatie app muziekschool muziekschool stadswoning grondgebonden woningen koopwoning markt (ggb) transformatie 1 app tbv bergingen bergingen transformatie corridor - berg. parkeerkelder half verdiept

variant 1

variant 2

13,2% 11,2% 11,1% 9,3% 14,7%

13,1% 11,2% 11,1% 9,3% 14,7%

0,0%

0,0% 2,0%

variant 3

11,3% 11,1% 9,3% 14,7% 11,4% 0,0%

variant 4

variant 4a

13,1% 11,2% 11,1% 9,3% 14,7%

2,0% 0,0%

2,0%

Op basis van bovenstaande percentages merken we het volgende op: • De bijkomende kosten per woningtype verschillen van elkaar. Dit komt doordat veel van de onderliggende componenten van de bijkomende kosten per woningtype in absolute zin hetzelfde zijn. Wanneer dit wordt uitgedrukt als percentage van de bouwkosten dan is dat percentage hoger voor woningtypes waarvan de bouwkosten lager zijn. • De percentages bijkomende kosten voor de woningen komen laag op ons over. Deze percentages liggen op of onder de ondergrens van de bij ons bekende bandbreedte voor bijkomende kosten. Een percentage van 15% bijkomende kosten over de bouwkosten (aanneemsom) lijkt ons reëel. • Het valt daarnaast op dat de bijkomende kosten voor de grondgebonden woningen beduidend hoger zijn dan voor de andere woningtypes. • Het valt op dat voor de niet-woningen nauwelijks tot geen sprake is van bijkomende kosten.

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 4 van 10

Algemene kosten De algemene kosten bestaan uit ontwikkelkosten en AK-dekking in de aangeleverde opstalexploitaties. Over alle varianten genomen, komen de volgende percentages AK (als percentage over bouwkosten en bijkomende kosten) per woningtype naar voren. type

alle varianten

2,3% 2,0% 2,1% 1,7% 2,9% 2,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1%

totaal AK als % van totale bouwkosten + bijkomende kosten

2,2%

In onze dagelijkse adviespraktijk zien wij dat projectontwikkelaars gemiddeld 4 - 6% AK over de bouwkosten en bijkomende kosten rekenen. Een ontwikkelende aannemer rekent daarentegen normaliter rond de 2%. De 2,2% waar Van Agtmaal op uitkomt is daarmee zoals verwacht mag worden. Het valt wel op dat over de niet-woningen geen algemene kosten gerekend worden. Winst en risico De marge voor winst en risico (W&R) is het vereiste rendement van de, in dit geval, ontwikkelende aannemer. In de berekeningen van Van Agtmaal is dit opgenomen als zijnde 10% van de stichtingskosten. In onze rekenmethodiek drukken wij W&R uit als een percentage over de marktwaarde. Wanneer wij de bedragen die Van Agtmaal hanteert, uitdrukken als een percentage van de marktwaarde dan komt de volgende tabel tot stand. type appartementen nieuwbouw transformatie app voorbouw + pp transformatie app muziekschool muziekschool stadswoning grondgebonden woningen koopwoning markt (ggb) transformatie 1 app tbv bergingen bergingen transformatie corridor - berg. parkeerkelder half verdiept

alle varianten 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 5 van 10

De gehanteerde percentages W&R komen hoog op ons over. In de praktijk zien wij bij ontwikkelende aannemers vaak percentages die rond de 4 - 6% liggen. Over de niet-woningen wordt geen W&R gerekend, dit lijkt ons in de meeste gevallen reëel. Echter is het gebruikelijk om ook W&R te rekenen over gebouwd parkeren. Het hoge W&R percentage komt ten laste van de kavelprijs. Go/bvo-factor De go/bvo-factor verschilt per type en is in onderstaande tabel weergegeven voor alle woningtypes die in de verschillende varianten voorkomen. type appartementen nieuwbouw transformatie app voorbouw + pp transformatie app muziekschool muziekschool stadswoning grondgebonden woningen koopwoning markt (ggb) transformatie 1 app tbv bergingen bergingen transformatie corridor - berg. parkeerkelder half verdiept

BVO 117 117 98 180 115 185 -

GO/BVO 137 169 159 198 164 264 169 137 192 692

85% 69% 62% 91% 70% 70%

Wat opvalt is de vrij hoge go/bvo-factor voor de nieuwbouwappartementen en de zeer hoge go/bvo-factor voor de 'muziekschool stadswoning'. Dergelijke go/bvo-factoren zijn ons inziens niet haalbaar. Hoewel de vormfactoren voor de transformatie appartementen relatief laag zijn is dat bij renovatie van een dergelijk pand denkbaar. Ook de go/bvo-factor van de grondgebonden woningen komt reëel op ons over. Echter vinden wij het zuiverder als de bvo's van de bergingen worden meegenomen in de go/bvo-factor van de woningen. Hierdoor vallen bovenstaande vormfactoren lager uit. Opbrengsten Voor de woningen in de verschillende varianten zijn met uiteenlopende opbrengsten gerekend, zie onderstaande tabel. type

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

variant 4a

appartementen nieuwbouw transformatie app voorbouw + pp transformatie app muziekschool muziekschool stadswoning grondgebonden woningen koopwoning markt (ggb)

€ € € € € €

3.450 3.250 3.150 1.800 2.400 -

3.350 3.250 3.150 1.800 2.400 -

3.350 3.150 1.800 2.400 2.450

3.350 3.250 3.150 1.800 2.400 -

De opbrengsten van de appartementen lopen uiteen van € 3 150,- t t € 3 5 ,- v.o.n. per m² go afhankelijk van de variant en of het een nieuwbouw appartement of transformatie appartement betreft. De nieuwbouwappartementen brengen in variant 1 meer op dan in variant 2. De achterliggende beredenering is ons niet bekend. Wij vragen ons af of de opbrengst van het parkeren hierin verdisconteerd is of dat dit te maken heeft met minder inkijk in de woningen of bijvoorbeeld een beter uitzicht. Er is in de

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 6 van 10

opstalexploitatie in ieder geval geen aparte opbrengst aan de parkeerplaatsen toegekend terwijl dit voor een gebouwde parkeervoorziening wel gebruikelijk is. Uit een quickscan naar de huidige marktwaarde van dergelijke appartementen maken wij op dat de v.o.n.prijs per m² go rond € 3.000,- ligt. De gehanteerde verkoopopbrengst is hoger. De marktwaarde van de 'muziekschool stadswoning' is daarentegen weer erg laag. Het is ons onduidelijk wat de reden daarvoor is. V r de gr dge de w ge s reke g geh ude met ee p re gst va € ,- t t € 5 ,v.o.n. per m² go. Uit een quickscan naar de huidige marktwaarde van grondgebonden woningen in Oudenbosch maken wij op dat de v.o.n.-pr js r d de € 5 ,- à € ,- ligt. Dit is ook afhankelijk van het type grondgebonden woning en de grootte van het perceel. Met de gegevens die we tot onze beschikking hebben, schatten we in dat de circa € ,- per m² go aan de lage kant is wat betreft potentiële opbrengst van de grondgebonden woningen. Kavelprijs De kavelprijs zoals opgenomen in de berekeningen van Van Agtmaal is in feite een resultante van de potentiële opbrengst minus de stichtingskosten. De kavelprijs is dus, per type, residueel bepaald.

Dit zorgt ervoor dat er sprake is van (woning)types met een negatieve kavelprijs omdat er bijvoorbeeld geen sprake is van opbrengsten of omdat de stichtingskosten hoger zijn dan de opbrengsten waarmee rekening gehouden wordt. Kosten grondexploitatie De kosten in de grondexploitatie, zoals weergegeven in de berekeningen van Van Agtmaal, zijn niet gedetailleerd. kosten Grex

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

variant 4a

diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ 41.000 € 159.000 € 180.000 € € 17.085 € 17.689

€ 41.000 € 156.000 € 180.000 € € 25.625 € 28.541

€ 41.000 € 129.000 € 180.000 € € 17.504 € 17.475

€ 41.000 € 156.000 € 180.000 € € 24.507 € 26.793

€ 41.000 € 159.000 € 180.000 € € 25.355 € 27.939

totaal per m²

€ 414.774 € 277

€ 431.166 € 287

€ 384.979 € 257

€ 428.300 € 286

€ 433.294 € 289

Onder diverse grondkosten wordt verstaan: instandhoudingskosten, bestemmingsplankosten en adviseurs. De hoogte van de kostenposten is in elke variant gelijk. We merken op dat er in de bestemmingsplankosten posten zijn opgenomen die ons inziens onder de planontwikkelingskosten vallen. Voor de planontwikkeling zijn nu verder geen kosten opgenomen. De post 'bouwrijp maken' is ook in elke variant gelijk en omvat a ee s pk ste e k ste p st va € 1 ,- aan sloopkosten is fors al is ons niet duidelijk over hoeveel m² sloop het precies gaat. De gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) hangen af van het aantal woningen en bedragen respectievelijk € ,- e € 1 ,- per woning. Er moet dus rekening mee gehouden worden dat bovenop het grondbod vergoedingen naar de gemeente toekomen voor de kosten zij moet maken. Voor de financieringskosten is gerekend met een rente van 3%, vanuit het perspectief van een commerciële partij is dit aannemelijk. Indien de financieringskosten vanuit het perspectief van de gemeente moet worden gezien is de 3% een vrij hoge rente. Het percentage onvoorzien over alle kostenposten in de grondexploitatie loopt uiteen van 4,5 tot 7,1%. Over het geheel genomen

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 7 van 10

bedragen de grondkosten exclusief verwerving circa € 5 ,- t t € noemen.

9,- per m² terrein. Dat is vrij fors te

Overigens zijn er nog geen kosten voor woonrijp maken opgenomen. Van Agtmaal gaat ervan uit dat het parkeren in variant 2, 3, 4 en 4a door de gemeente worden aangelegd. Grondwaarde (verwervingsprijs) De verwervingsprijs komt tot stand door de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie te verminderen met de kosten die in de grex gemaakt moeten worden en daar de overdrachtsbelasting van 8% af te halen. Rekenkundig kunnen wij ons daarin vinden. De resulterende verwervingsprijs is sterk afhankelijk van de residuele grondwaarde welke de resultante is van de opstalexploitatie. variant

verwervingsprijs

variant 1 variant 2 variant 3 variant 4 variant 4a

€ € € € €

157.280 387.029 179.161 355.172 376.738

Conclusies • • •

•

Het rekenmodel van Van Agtmaal wijkt af van de gangbare rekenmodellen maar is wel daarnaar te herleiden. De door Van Agtmaal gehanteerde getallen wijken in grote lijnen niet veel af van onze ervarings- en onderzoekscijfers. De bedragen in de aanbieding van Van Agtmaal kunnen voor buitenstaanders wellicht als zeer laag worden ervaren voor zo'n groot gebouw maar door de kosten die gemaakt moeten worden en de te verwachten opbrengsten van de woningen is de orde van grootte van de bedragen marktconform te noemen. Op sommige punten zit Van Agtmaal iets hoger en op andere punten juist weer wat lager. Al met al verwachten wij dat de grondwaarde iets hoger uit kan vallen.

Aanbeveling ter verbetering van het grondbod Voor alle varianten hebben wij het rekenmodel gevuld met de cijfers zoals wij die zouden verwachten. De aanpassingen betreffen het volgende: • Marktwaarde appartementen verlaagd va € 3.450,- / € 3.250,- aar € 3.200,- / € 3.000,- per m² go • Marktwaarde grondgebonden w ge verh gd va € 2.400,- aar € 2.650,- per m² go • Vormfactor muziekschool stadswoning verlaagd van 91% naar 70% • Opbrengst muziekschool stadswoning verh gd va € 1.800,- aar € 2.500,• Bouwkosten nieuwbouw verh gd va € 1.450,- naar € 1.515,- v r de apparteme te e va € 925,naar € 975,- voor de grondgebonden woningen • Bouwkosten transformatie ver aagd va € 1.425,- naar € 1.300,• Bijkomende kosten verhoogd naar 15% voor alle types

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 8 van 10

• • •

Algemene kosten gelijkgesteld aan 2% voor alle woningtypen W&R verlaagd van 9,1% naar 5% Overdrachtsbelasting stijgt door hogere verkoopprijs

In onderstaande tabel is voor variant 1 een overzicht opgenomen van de financiële effecten van de aanpassingen. Verschilanalyse variant 1 Van Agtmaal

bbn

verschil

effect

marktwaarde appartementen (opbrengst ex. btw) marktwaarde grondgebonden (opbrengst ex. btw) vormfactor en marktwaarde muziekschool stadswoning aangepast bouwkosten nieuwbouw bouwkosten transformatie bijkomende kosten algemene kosten winst en risico overdrachtsbelasting

€ € € € € € € € €

10.797.000 3.421.000 268.000 5.064.000 5.236.000 1.293.000 267.000 1.317.000 13.000

€ 10.047.000 € 3.778.000 € 286.000 € 5.308.000 € 4.767.000 € 1.619.000 € 232.000 € 706.000 € 25.000

€ € € € € € € € €

750.000357.000 18.000 244.000469.000 326.00035.000 611.000 12.000-

negatief positief positief negatief positief negatief positief positief negatief

grondbieding

€

157.000

€

157.000

positief

314.000

Voor de overige varianten is ook financiële verschillenanalyse gedaan, zie hiervoor onderstaande tabellen. Conform verwachting vallen de grondbiedingen daarvan ook hoger uit. Verschilanalyse variant 2 Van Agtmaal

bbn

€ € € € € € € € €

10.337.000 3.421.000 268.000 4.865.000 5.236.000 1.255.000 261.000 1.275.000 31.000

€ € € € € € € € €

grondbieding

€

387.000

€

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

verschil

effect

9.612.000 3.778.000 286.000 5.101.000 4.767.000 1.522.000 227.000 684.000 49.000

€ € € € € € € € €

725.000357.000 18.000 236.000469.000 267.00034.000 591.000 18.000-

negatief positief positief negatief positief negatief positief positief negatief

609.000

€

222.000

positief

Pagina 9 van 10

Verschilanalyse variant 3 Van Agtmaal

bbn

€ € € € € € € € €

6.252.000 5.294.000 268.000 3.491.000 5.236.000 1.055.000 219.000 1.074.000 14.000

€ € € € € € € € €

grondbieding

€

179.000

€

verschil

effect

5.841.000 5.804.000 286.000 3.691.000 5.239.000 1.363.000 205.000 597.000 21.000

€ € € € € € € € €

411.000510.000 18.000 200.0003.000308.00014.000 477.000 7.000-

negatief positief positief negatief negatief negatief positief positief negatief

269.000

€

90.000

positief

Verschilanalyse variant 4 Van Agtmaal

bbn

€ € € € € € € € €

10.652.000 3.193.000 268.000 4.713.000 5.478.000 1.259.000 261.000 1.283.000 28.000

€ € € € € € € € €

grondbieding

€

355.000

€

verschil

effect

9.902.000 3.526.000 286.000 4.941.000 4.987.000 1.534.000 228.000 686.000 45.000

€ € € € € € € € €

750.000333.000 18.000 228.000491.000 275.00033.000 597.000 17.000-

negatief positief positief negatief positief negatief positief positief negatief

558.000

€

203.000

positief

Verschilanalyse variant 4a Van Agtmaal

bbn

€ € € € € € € € €

10.652.000 3.421.000 268.000 4.865.000 5.478.000 1.282.000 266.000 1.304.000 30.000

€ € € € € € € € €

grondbieding

€

377.000

€

verschil

effect

9.902.000 3.778.000 286.000 5.101.000 4.987.000 1.558.000 232.000 698.000 48.000

€ € € € € € € € €

750.000357.000 18.000 236.000491.000 276.00034.000 606.000 18.000-

negatief positief positief negatief positief negatief positief positief negatief

601.000

€

224.000

positief

Bijlagen 1. Vertaling opstalexploitaties Van Agtmaal naar bbn-rekenmodel 2. Variant 1 t/m 4a met bbn cijfers

11544 – Herontwikkeling Sint Anna complex Notitie Toets bouw- en stichtingskosten

Pagina 10 van 10

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

10 maart 2021

Variant 1 Van Agtmaal

nadere omschrijving (type)

1 functie 1 wonen koop appartement nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie voorbouw + PP

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening transformatie 1 app tbv berging

parkeren half verdiept

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

14 137 1.918 85% 117,00 1.638

13 169 2.197 69% 117,00 1.521

8 159 1.272 62% 98,00 784

1 198 198 91% 180 180

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

1 692 692 0% 0 0

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

6 functie 7 voorziening

€ € €

3.450 403.650 333.595

€ € €

3.250 380.250 314.256

€ € €

3.150 308.699 255.123

€ € €

1.800 324.003 267.771

€ € €

2.400 276.000 228.099

€ € €

€

918 0% 0% 0% 155.142

€

924 15% 3% 9,1% 199.814

€

1.428 9,3% 1,7% 9,1% 338.767

€

1.428 11,1% 2,1% 9,1% 280.700

€

1.428 11,2% 2,0% 9,1% 302.178

€

1.454 13,2% 2,3% 9,1% 261.054

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

199.130 26.309 5.288 30.327

€ € € €

241.332 26.950 5.327 28.569

€ € € €

227.052 25.231 5.224 23.193

€ € € €

282.744 26.387 5.293 24.343

€ € € €

151.725 22.305 5.048 20.736

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

72.541 1.015.577 22%

€ €

12.078 157.017 4%

€ €

25.577204.616-10%

€ €

70.99670.996-27%

€ €

28.285 424.278 12%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.826 34.226 38.746 3.678 3.808

€ € € € € €

10.109 39.204 44.382 4.213 4.362

€ € € € € €

5.853 22.698 25.696 2.439 2.525

€ € € € € €

911 3.533 4.000 380 393

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.076 925.218 856.683 68.535

€ € € €

1.233 53.513 49.549 3.964

€ € € €

714 264.541244.94519.596-

€ € € €

111 80.32474.3745.950-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

53 8.910 8.910 5.848 5.848

€

14.485.904

€

11.019.985

€

816 2% 0% 0% 576.504

€

13.896.290

155.142 -

€ € € €

564.672 11.162 670 -

€ € € €

11.019.985 1.292.648 266.758 1.316.899

€ €

155.142155.142-

€ €

576.504576.504-

€ €

589.614 589.614

11.339 43.974 49.782 4.725 4.892

€ € € € € €

778 3.016 3.414 324 336

€ € € € € €

3.184 12.348 13.979 1.327 1.374

€ € € € € €

41.000 159.000 180.000 17.085 17.689

1.383 308.182 285.354 22.828

€ € € €

95 163.104151.02212.082-

€ € € €

388 609.105563.98645.119-

€ € € €

5.000 169.840 157.260 12.581

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

10 maart 2021

Variant 2 Van Agtmaal 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117,00 1.521

13 169 2.197 69% 117,00 1.521

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening (btw nvb) transformatie 1 app tbv berging

6 functie 7 voorziening (btw nvb)

8 159 1.272 62% 98,00 784

1 198 198 91% 180 180

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

1 137 137 0% 0 0

bergingen

€ € €

3.350 391.950 323.926

€ € €

3.250 380.251 314.257

€ € €

3.150 308.699 255.123

€ € €

1.800 324.003 267.771

€ € €

2.400 276.000 228.099

€ € €

€

918 0% 0% 0% 155.142

€

924 15% 3% 9,1% 199.814

€

1.428 9,3% 1,7% 9,1% 338.767

€

1.428 11,1% 2,1% 9,1% 280.700

€

1.428 11,2% 2,0% 9,1% 302.178

€

1.454 13,1% 2,3% 9,1% 259.926

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

199.130 26.074 5.274 29.448

€ € € €

241.332 26.950 5.327 28.569

€ € € €

227.052 25.231 5.224 23.193

€ € € €

282.744 26.387 5.293 24.343

€ € € €

151.725 22.305 5.048 20.736

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

63.999 831.992 20%

€ €

12.079 157.025 4%

€ €

25.577204.616-10%

€ €

70.99670.996-27%

€ €

28.285 424.278 12%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.885 33.807 39.008 5.553 6.185

€ € € € € €

10.961 41.704 48.120 6.850 7.630

€ € € € € €

6.346 24.145 27.860 3.966 4.417

€ € € € € €

988 3.758 4.337 617 688

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.084 737.470 682.842 54.627

€ € € €

1.337 40.424 37.430 2.994

€ € € €

774 272.124251.96720.157-

€ € € €

120 81.50475.4676.037-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

52 8.218 8.218 5.731 5.731

€

14.026.623

918 2% 0%

€

10.381.949

€

128.401

€

13.172.482

155.142 -

€ € € €

125.766 2.486 149 -

€ € € €

10.381.949 1.254.608 260.767 1.275.158

€ €

155.142155.142-

€ €

128.401128.401-

€ €

854.140 854.140

12.294 46.777 53.974 7.684 8.558

€ € € € € €

843 3.208 3.702 527 587

€ € € € € €

683 2.601 3.001 427 476

€ € € € € €

41.000 156.000 180.000 25.625 28.541

1.499 293.491 271.751 21.740

€ € € €

103 164.111151.95512.156-

€ € € €

83 135.672125.62210.050-

€ € € €

5.000 417.974 387.013 30.961

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

10 maart 2021

Variant 3 Van Agtmaal 1 functie 1 wonen koop

2 functie 2 wonen koop

nadere omschrijving (type)

koopwoning markt ggb

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

5 264 1.321 70% 185 925

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

app voorbouw+pp

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening transformatie voorbouw kelder

13 169 2.197 69% 117,00 1.521

8 159 1.272 62% 98,00 784

1 198 198 91% 180 180

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

€ € €

2.450 453.250 374.587

€ € €

3.350 391.950 323.926

€ € €

3.150 308.700 255.124

€ € €

1.800 324.000 267.769

€ € €

2.400 276.000 228.099

€ € €

€

924 15% 3% 9,1% 199.814

€

1.428 9,3% 1,7% 9,1% 338.767

€

1.428 11,1% 2,1% 9,1% 280.700

€

1.428 11,3% 2,0% 9,1% 303.306

€

920 11,4% 2,0% 9,1% 310.211

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

243.117 27.670 5.370 34.054

€ € € €

241.332 27.185 5.341 29.448

€ € € €

227.052 25.231 5.224 23.193

€ € € €

282.744 26.387 5.293 24.343

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

64.376 321.879 17%

€ €

20.619 268.050 6%

€ €

25.576204.608-10%

€ €

70.99870.998-27%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

7.108 22.366 31.208 3.035 3.030

€ € € € € €

11.818 37.185 51.886 5.046 5.037

€ € € € € €

6.843 21.529 30.040 2.921 2.916

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

867 254.265 235.431 18.834

€ € € €

1.441 155.637 144.108 11.529

€ € € €

834 269.692249.71519.977-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

43 7.622 7.622 5.135 5.135

€

11.814.215

€

8.883.078

€

918 0% 0% 0% 155.142

€

11.230.757

151.725 22.305 5.048 20.736

€ € € €

155.142 -

€ € € €

8.883.078 1.054.565 219.088 1.074.026

€ €

28.285 424.278 12%

€ €

155.142155.142-

€ €

583.458 583.458

1.065 3.351 4.676 455 454

€ € € € € €

13.256 41.709 58.198 5.659 5.650

€ € € € € €

909 2.860 3.991 388 387

€ € € € € €

41.000 129.000 180.000 17.504 17.475

130 81.12975.1206.010-

€ € € €

1.617 298.188 276.100 22.088

€ € € €

111 163.789151.65712.133-

€ € € €

5.000 193.479 179.147 14.332

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

10 maart 2021

Variant 4 Van Agtmaal 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117,00 1.521

14 169 2.366 69% 117,00 1.638

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening (btw nvb) bergingen

6 functie 7 voorziening (btw nvb) transformatie corridorberg

8 159 1.272 62% 98,00 784

1 198 198 91% 180 180

14 164 2.300 70% 115 1.610

1 137 137 0% 0 0

1 192 192 0% 0 0

totaal

52 8.246 8.246 5.733 5.733

€ € €

3.350 391.950 323.926

€ € €

3.250 380.250 314.256

€ € €

3.150 308.700 255.124

€ € €

1.800 324.000 267.769

€ € €

2.400 276.000 228.099

€ € €

€

14.112.771

€

918

€

10.492.670

€

918 2% 0% 0% 128.252

€

924 15% 3% 9,1% 199.814

€

1.428 9,3% 1,7% 9,1% 338.767

€

1.428 11,1% 2,1% 9,1% 280.700

€

1.428 11,2% 2,0% 9,1% 302.178

€

1.454 13,1% 2,3% 9,1% 259.926

€

176.256

€

13.295.810

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

199.130 26.074 5.274 29.448

€ € € €

241.332 26.950 5.327 28.569

€ € € €

227.052 25.231 5.224 23.193

€ € € €

282.744 26.387 5.293 24.343

€ € € €

151.725 22.305 5.048 20.736

€ € € €

125.766 2.486 -

€ € € €

176.256 -

€ € € €

10.492.670 1.259.253 260.897 1.282.990

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

63.999 831.992 20%

€ €

12.078 169.090 4%

€ €

25.576204.608-10%

€ €

70.99870.998-27%

€ €

28.285 395.992 12%

€ €

128.252128.252-

€ €

176.256176.256-

€ €

816.960 816.960

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.855 33.693 38.877 5.293 5.787

€ € € € € €

11.764 44.761 51.647 7.032 7.688

€ € € € € €

6.325 24.064 27.766 3.780 4.133

€ € € € € €

984 3.746 4.322 588 643

€ € € € € €

11.436 43.512 50.206 6.836 7.473

€ € € € € €

681 2.592 2.991 407 445

€ € € € € €

955 3.632 4.191 571 624

€ € € € € €

41.000 156.000 180.000 24.507 26.793

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.080 738.406 683.710 54.697

€ € € €

1.435 44.765 41.449 3.316

€ € € €

771 271.448251.34020.107-

€ € € €

120 81.40375.3736.030-

€ € € €

1.395 275.135 254.755 20.380

€ € € €

83 135.451125.41710.033-

€ € € €

116 186.345172.54213.803-

€ € € €

5.000 383.660 355.241 28.419

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

10 maart 2021

Variant 4a Van Agtmaal 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117,00 1.521

14 169 2.366 69% 117,00 1.638

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening (btw nvb) bergingen

6 functie 7 voorziening (btw nvb) transformatie corridorberg

8 159 1.272 62% 98,00 784

1 198 198 91% 180 180

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 137 137 0% 0 0

1 192 192 0% 0 0

totaal

53 8.410 8.410 5.848 5.848

€ € €

3.350 391.950 323.926

€ € €

3.250 380.250 314.256

€ € €

3.150 308.700 255.124

€ € €

1.800 324.000 267.769

€ € €

2.400 276.000 228.099

€ € €

€

14.340.870

€

918

€

10.644.395

€

918 2% 0% 0% 128.252

€

924 15% 3% 9,1% 199.814

€

1.428 9,3% 1,7% 9,1% 338.767

€

1.428 11,1% 2,1% 9,1% 280.700

€

1.428 11,2% 2,0% 9,1% 302.178

€

1.454 13,1% 2,3% 9,1% 259.926

€

176.256

€

13.495.624

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

199.130 26.074 5.274 29.448

€ € € €

241.332 26.950 5.327 28.569

€ € € €

227.052 25.231 5.224 23.193

€ € € €

282.744 26.387 5.293 24.343

€ € € €

151.725 22.305 5.048 20.736

€ € € €

125.766 2.486 -

€ € € €

176.256 -

€ € € €

10.644.395 1.281.558 265.945 1.303.726

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

63.999 831.992 20%

€ €

12.078 169.090 4%

€ €

25.576204.608-10%

€ €

70.99870.998-27%

€ €

28.285 424.278 12%

€ €

128.252128.252-

€ €

176.256176.256-

€ €

845.245 845.245

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.682 33.671 38.118 5.369 5.916

€ € € € € €

11.534 44.730 50.638 7.133 7.860

€ € € € € €

6.201 24.048 27.224 3.835 4.226

€ € € € € €

965 3.743 4.238 597 658

€ € € € € €

12.013 46.588 52.742 7.429 8.186

€ € € € € €

668 2.590 2.932 413 455

€ € € € € €

936 3.630 4.109 579 638

€ € € € € €

41.000 159.000 180.000 25.355 27.939

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.059 739.177 684.423 54.754

€ € € €

1.407 45.789 42.397 3.392

€ € € €

756 270.897250.83120.066-

€ € € €

118 81.31775.2946.023-

€ € € €

1.465 295.854 273.939 21.915

€ € € €

81 135.392125.36310.029-

€ € € €

114 186.262172.46513.797-

€ € € €

5.000 406.951 376.807 30.145

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

17 maart 2021

Variant 1 bbn

nadere omschrijving (type)

1 functie 1 wonen koop appartement nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie voorbouw + PP

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening transformatie 1 app tbv berging

parkeren half verdiept

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

14 137 1.918 85% 117 1.638

13 169 2.197 69% 117 1.521

8 159 1.272 62% 98 784

1 198 198 70% 139 139

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

1 692 692 0% 0 0

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

6 functie 7 voorziening

€ € €

3.200 374.400 309.421

€ € €

3.000 351.000 290.083

€ € €

3.000 293.999 242.974

€ € €

2.500 346.500 286.364

€ € €

2.650 304.750 251.860

€ € €

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 178.413

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 200.482

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 316.248

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 254.608

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 272.212

€

1.515 15,0% 2,0% 5,0% 258.933

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

207.555 31.133 4.774 15.471

€ € € €

219.700 32.955 5.053 14.504

€ € € €

206.700 31.005 4.754 12.149

€ € € €

257.400 38.610 5.920 14.318

€ € € €

160.179 24.027 3.684 12.593

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

50.488 706.838 16%

€ €

17.870 232.315 6%

€ €

11.63393.068-5%

€ €

29.88529.885-10%

€ €

51.377 770.656 20%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.826 34.226 38.746 3.678 3.808

€ € € € € €

10.109 39.204 44.382 4.213 4.362

€ € € € € €

5.853 22.698 25.696 2.439 2.525

€ € € € € €

911 3.533 4.000 380 393

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.076 616.478 570.813 45.665

€ € € €

1.233 128.812 119.270 9.542

€ € € €

714 152.993141.66011.333-

€ € € €

111 39.21336.3082.905-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

53 8.910 8.910 5.807 5.807

€

14.111.026

€

10.795.363

€

816 15,0% 0,0% 0,0% 649.373

€

13.351.956

155.142 23.271 -

€ € € €

564.672 84.701 -

€ € € €

10.795.363 1.619.304 231.738 705.551

€ €

178.413178.413-

€ €

649.373649.373-

€ €

759.070 759.070

11.339 43.974 49.782 4.725 4.892

€ € € € € €

778 3.016 3.414 324 336

€ € € € € €

3.184 12.348 13.979 1.327 1.374

€ € € € € €

41.000 159.000 180.000 17.085 17.689

1.383 654.561 606.075 48.486

€ € € €

95 186.375172.57013.806-

€ € € €

388 681.974631.45750.517-

€ € € €

5.000 339.296 314.163 25.133

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

17 maart 2021

Variant 2 bbn 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117 1.521

13 169 2.197 69% 117 1.521

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening transformatie 1 app tbv berging

6 functie 7 voorziening

8 159 1.272 62% 98 784

1 198 198 70% 139 139

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

1 137 137 0% 0 0

bergingen

€ € €

3.100 362.700 299.752

€ € €

3.000 351.001 290.084

€ € €

3.000 293.999 242.974

€ € €

2.500 346.500 286.364

€ € €

2.650 304.750 251.860

€ € €

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 178.413

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 200.482

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 316.248

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 254.608

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 272.212

€

1.515 15,0% 2,0% 5,0% 258.450

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

207.555 31.133 4.774 14.988

€ € € €

219.700 32.955 5.053 14.504

€ € € €

206.700 31.005 4.754 12.149

€ € € €

257.400 38.610 5.920 14.318

€ € € €

160.179 24.027 3.684 12.593

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

41.303 536.934 14%

€ €

17.871 232.327 6%

€ €

11.63393.068-5%

€ €

29.88529.885-10%

€ €

51.377 770.656 20%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.885 33.807 39.008 5.553 6.185

€ € € € € €

10.961 41.704 48.120 6.850 7.630

€ € € € € €

6.346 24.145 27.860 3.966 4.417

€ € € € € €

988 3.758 4.337 617 688

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.084 442.411 409.640 32.771

€ € € €

1.337 115.727 107.154 8.572

€ € € €

774 160.576148.68211.895-

€ € € €

120 40.39337.4012.992-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

52 8.218 8.218 5.690 5.690

€

13.675.917

€

10.148.902

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 144.631

€

12.581.996

155.142 23.271 -

€ € € €

125.766 18.865 -

€ € € €

10.148.902 1.522.335 226.964 683.796

€ €

178.413178.413-

€ €

144.631144.631-

€ €

1.093.920 1.093.920

12.294 46.777 53.974 7.684 8.558

€ € € € € €

843 3.208 3.702 527 587

€ € € € € €

683 2.601 3.001 427 476

€ € € € € €

41.000 156.000 180.000 25.625 28.541

1.499 639.870 592.472 47.398

€ € € €

103 187.383173.50213.880-

€ € € €

83 151.902140.65011.252-

€ € € €

5.000 657.754 609.032 48.723

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

17 maart 2021

Variant 3 bbn 1 functie 1 wonen koop

2 functie 2 wonen koop

nadere omschrijving (type)

koopwoning markt ggb

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

5 264 1.321 70% 185 925

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

app voorbouw+pp

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening transformatie voorbouw kelder

13 169 2.197 69% 117 1.521

8 159 1.272 62% 98 784

1 198 198 70% 139 139

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 169 169 0% 0 0

€ € €

2.650 490.250 405.165

€ € €

3.100 362.700 299.752

€ € €

3.000 294.000 242.975

€ € €

2.500 346.500 286.364

€ € €

2.650 304.750 251.860

€ € €

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 200.482

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 316.248

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 254.608

€

1.515 15,0% 2,0% 5,0% 315.317

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 322.515

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

257.679 38.652 5.927 20.258

€ € € €

256.035 38.405 5.889 14.988

€ € € €

206.700 31.005 4.754 12.149

€ € € €

257.400 38.610 5.920 14.318

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

82.650 413.250 20%

€ €

15.565202.340-5%

€ €

11.63393.061-5%

€ €

29.88529.885-10%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

7.108 22.366 31.208 3.035 3.030

€ € € € € €

11.818 37.185 51.886 5.046 5.037

€ € € € € €

6.843 21.529 30.040 2.921 2.916

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

867 345.637 320.034 25.603

€ € € €

1.441 314.753291.43823.315-

€ € € €

834 158.145146.43111.714-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

43 7.622 7.622 5.094 5.094

€

11.930.661

€

9.085.668

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 178.413

€

11.250.454

160.179 24.027 3.684 12.593

€ € € €

155.142 23.271 -

€ € € €

9.085.668 1.362.850 205.402 596.533

€ €

51.377 770.656 20%

€ €

178.413178.413-

€ €

680.207 680.207

1.065 3.351 4.676 455 454

€ € € € € €

13.256 41.709 58.198 5.659 5.650

€ € € € € €

909 2.860 3.991 388 387

€ € € € € €

41.000 129.000 180.000 17.504 17.475

130 40.01637.0522.964-

€ € € €

1.617 644.566 596.821 47.746

€ € € €

111 187.060173.20413.856-

€ € € €

5.000 290.228 268.730 21.498

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

17 maart 2021

Variant 4 bbn 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117,00 1.521

14 169 2.366 69% 117 1.638

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening bergingen

6 functie 7 voorziening transformatie corridorberg

8 159 1.272 62% 98 784

1 198 198 70% 139 139

14 164 2.300 70% 115 1.610

1 137 137 0% 0 0

1 192 192 0% 0 0

€ € €

3.100 362.700 299.752

€ € €

3.000 351.000 290.083

€ € €

3.000 294.000 242.975

€ € €

2.500 346.500 286.364

€ € €

2.650 304.750 251.860

€ € €

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 144.631

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 200.482

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 316.248

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 254.608

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 272.212

€

1.515 15,0% 2,0% 5,0% 258.450

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

207.555 31.133 4.774 14.988

€ € € €

219.700 32.955 5.053 14.504

€ € € €

206.700 31.005 4.754 12.149

€ € € €

257.400 38.610 5.920 14.318

€ € € €

160.179 24.027 3.684 12.593

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

41.303 536.934 14%

€ €

17.870 250.186 6%

€ €

11.63393.061-5%

€ €

29.88529.885-10%

€ €

51.377 719.279 20%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.855 33.693 38.877 5.293 5.787

€ € € € € €

11.764 44.761 51.647 7.032 7.688

€ € € € € €

6.325 24.064 27.766 3.780 4.133

€ € € € € €

984 3.746 4.322 588 643

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.080 443.348 410.507 32.841

€ € € €

1.435 125.860 116.537 9.323

€ € € €

771 159.901148.05611.844-

€ € € €

120 40.28937.3052.984-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

52 8.246 8.246 5.692 5.692

€

13.714.134

€

10.229.537

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 202.694

€

12.678.007

125.766 18.865 -

€ € € €

176.256 26.438 -

€ € € €

10.229.537 1.534.431 228.333 685.707

€ €

144.631144.631-

€ €

202.694202.694-

€ €

1.036.127 1.036.127

11.436 43.512 50.206 6.836 7.473

€ € € € € €

681 2.592 2.991 407 445

€ € € € € €

955 3.632 4.191 571 624

€ € € € € €

41.000 156.000 180.000 24.507 26.793

1.395 598.422 554.094 44.328

€ € € €

83 151.830140.58311.247-

€ € € €

116 212.783197.02215.762-

€ € € €

5.000 602.827 558.173 44.654

11544 Residuele grondwaarde (opstalexploitatie)

St. Anna

17 maart 2021

Variant 4a bbn 1 functie 1 wonen koop

nadere omschrijving (type)

app nieuwbouw

2 functie 2 wonen koop transformatie app voorbouw+pp

eenheden bvo (m²) per eenheid bvo (m²) per functie go/bvo of vvo/bvo go of vvo (m²) per eenheid go of vvo (m²) per functie

13 137 1.781 85% 117,00 1.521

14 169 2.366 69% 117 1.638

programma functie

marktwaarde wonen koop marktwaarde / go marktwaarde per eenheid incl btw marktwaarde per eenheid excl btw

3 functie 3 wonen koop tranformatie app muziekschool

4 functie 4 wonen koop transformatie muziekschool stadswoning

4 functie 5 wonen koop grondgebonden woningen

5 functie 6 voorziening bergingen

6 functie 7 voorziening transformatie corridorberg

8 159 1.272 62% 98 784

1 198 198 70% 139 139

15 164 2.464 70% 115 1.725

1 137 137 0% 0 0

1 192 192 0% 0 0

€ € €

3.100 362.700 299.752

€ € €

3.000 351.000 290.083

€ € €

3.000 294.000 242.975

€ € €

2.500 346.500 286.364

€ € €

2.650 304.750 251.860

€ € €

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 144.631

€

975 15,0% 2,0% 5,0% 200.482

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 316.248

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 254.608

€

1.300 15,0% 2,0% 5,0% 272.212

€

1.515 15,0% 2,0% 5,0% 258.450

bouwkosten per eenheid bijkomende kosten per eenheid algemene kosten per eenheid winst & risico per eenheid

€ € € €

207.555 31.133 4.774 14.988

€ € € €

219.700 32.955 5.053 14.504

€ € € €

206.700 31.005 4.754 12.149

€ € € €

257.400 38.610 5.920 14.318

€ € € €

160.179 24.027 3.684 12.593

€ € € €

residuele grondwaarde (residuele) grondprijs per eenheid excl btw (residuele) grondopbrengst per functie grondquote (% tov marktwaarde)

€ €

41.303 536.934 14%

€ €

17.870 250.186 6%

€ €

11.63393.061-5%

€ €

29.88529.885-10%

€ €

51.377 770.656 20%

grondkosten diverse grondkosten gemeentelijke kosten (bovenwijks en kostenverhaal) bouwrijp maken planontwikkelingskosten financieringskosten onvoorzien

€ € € € € €

8.682 33.671 38.118 5.369 5.916

€ € € € € €

11.534 44.730 50.638 7.133 7.860

€ € € € € €

6.201 24.048 27.224 3.835 4.226

€ € € € € €

965 3.743 4.238 597 658

€ € € € € €

verwervingsprijs notariskosten budget voor aankoop inc. overdrachtsbelasting budget voor aankoop overdrachtsbelasting

€ € € €

1.059 444.118 411.221 32.898

€ € € €

1.407 126.884 117.485 9.399

€ € € €

756 159.350147.54711.804-

€ € € €

118 40.20337.2252.978-

€ € € €

stichtingskosten bouwkosten per m² bvo bijkomende kosten* (%) algemene kosten (% over bk en bkk) winst en risico (% over marktwaarde) stichtingskosten per eenheid

totaal

53 8.410 8.410 5.807 5.807

€

13.965.994

€

10.389.716

€

918 15,0% 0,0% 0,0% 202.694

€

12.878.490

125.766 18.865 -

€ € € €

176.256 26.438 -

€ € € €

10.389.716 1.558.457 232.017 698.300

€ €

144.631144.631-

€ €

202.694202.694-

€ €

1.087.504 1.087.504

12.013 46.588 52.742 7.429 8.186

€ € € € € €

668 2.590 2.932 413 455

€ € € € € €

936 3.630 4.109 579 638

€ € € € € €

41.000 159.000 180.000 25.355 27.939

1.465 642.232 594.659 47.573

€ € € €

81 151.771140.52811.242-

€ € € €

114 212.700196.94515.756-

€ € € €

5.000 649.210 601.120 48.090

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/565/documents/16479