6 20210111 GEHEIM Bijlage 4 bij voorstel alternatief plan cultuurcluster.pdf
Tekst van het document
Bijlage 4 Geheime bijlage bij voorstel alternatief plan cultuurcluster Oudenbosch In het onderstaande geven wij globaal inzicht in de financiële aspecten van de investering en de bouwkundige exploitatie van de gebouwen Fidei et Arti en kapel Sint Anna. Daarnaast geven we inzicht in de verbouwing van het souterrain van de kapel. Wij beschouwen dit als een terugvaloptie, mocht de samenwerking in de Mariabouw niet door kunnen gaan. Uitgangspunten In het vervolg van deze Notitie geven wij een toelichting op 1. De noodzakelijke investering 2. De kapitaallasten als gevolg van deze investering 3. De onderhoudslasten voor het bouwkundige beheer 4. De exploitatielasten bij een maatschappelijk gebruik Verbouwing kapel St. Anna
oppervlakte
Bedrag per 800 m2 m2 € 1000,-- € 800.000,-Verbouwing souterrain Bedrag per 600 m2 m2 € 700,-- € 420.000,-Verbouwing Fidei et Art Bedrag per 1000 m2 a m2 € 300,-€ 300,-€ 300.000,Extra investering kapel Bedrag per m2 € 400,--
700 m2 € 280.000,--
Kapitaallasten Onderhoudslasten Opbrengsten (25 jaar € 60,-- per m2 70 % afschrijving verhuurbaar rente 0,5 % a € 19,-- per m2
Jaarlijks tekort
€ 36.000,--
€ 48.000,--
€ 10.640,--
€ 73.360,--
€ 18.900,--
€ 36.000,--
€ 7980,--
€ 46.920,--
€ 13.500,--
Blijft gelijk
Blijft gelijk
Stijgt met € 13.500,-
€ 12,600,--
Blijft gelijk
Blijft gelijk
Stijgt met € 12.600,--
Inmiddels is opdracht verleend om per gebouw meerjarenonderhoudsprogramma’s te maken. Voor de kapel St. Louis is dat verplicht omdat dit een rijksmonument betreft. Bovenstaande bedragen zullen worden afgestemd op de feitelijke onderhoudsbegroting.
Exploitatie maatschappelijk gebruik De exploitatie vanwege het maatschappelijk gebruik wordt bepaald door het verschil in de exploitatiekosten en de opbrengsten. Fidei et Arti heeft momenteel een eigen exploitatie. De bijdrage van de gemeente is op jaarbasis € 100.000,--. Gemeente betaalt het groot onderhoud. De huur is verrekend met de bijdrage. Voor het complex St. Anna worden momenteel op tijdelijke basis veel kosten gemaakt van circa € 100.000,-- per jaar. Dit is geen structurele uitgave. Wanneer de kapel Sint Anna geschikt gemaakt wordt voor gebruik zal in de voorstellen geen aanvullend maatschappelijk gebruik plaatsvinden. Het is juist de uitdaging om de kapel wel maatschappelijk te gebruiken. Er is nog voldoende ruimte om op zoek te gaan naar bedrijven en instellingen die een commercieel tarief van bijvoorbeeld € 85,-- per m2 zouden kunnen betalen. In die situatie zal een extra inkomstenbron ontstaan en zal het jaarlijkse tekort aanzienlijk kunnen dalen. In de voorstellen wordt thans rekening gehouden met aanvullend gebruik door TIP en Heemkundekring. Er is nog ruimte voor andere functies. Als Fidei et Arti de kapel van St. Louis gaat exploiteren dan kunnen allerlei vormen van maatschappelijk maar ook commercieel gebruik plaatsvinden. Het is een unieke locatie met een enorme uitstraling.
De locatie is bijvoorbeeld geschikt voor officiële plechtigheden als een begrafenis en een bruiloft. Maar ook officiële evenementen, representatieve bijeenkomsten, concerten en dergelijke kunnen hier een verdienmodel opleveren. De extra investering kan hiermee worden goed gemaakt. Fidei et Arti heeft thans geen volledige horeca-vergunning. Met Fidei et Arti is erover gesproken om de subsidie af te bouwen en eventueel daarmee in de toekomst een volledige horecavergunning te kunnen krijgen. In dat geval kunnen ook nadere afspraken worden gemaakt over de vergoeding van de jaarlijkse onderhoudslasten. Op 15 oktober jl. is het voorstel van uw college behandeld om de mogelijkheid te bieden het grootste deel van St. Anna te slopen. Dit voorstel is vooral ingegeven door financiële overwegingen. Niet alleen de opbrengstwaarde maar ook de kosten van maatschappelijke exploitatie zouden zo te veel oplopen. De raad heeft het voorstel niet overgenomen en kiest voor het handhaven van het grootste deel van St. Anna. Natuurlijk is de mogelijkheid van woningbouw niet uitgesloten. Wij menen echter dat een dergelijke optie in de praktijk moeilijk haalbaar zal zijn. Een structureel jaarlijks tekort van € 73.360,-- vinden wij erg hoog.
Vanuit financiën zijn wij van mening dat een dergelijk tekort onverantwoord hoog is, ook gezien de ambities van de gemeente in de andere kernen op het gebied van religieus erfgoed.
In navolging van de door uw raad gekozen richting en de structurele verhoging van de kosten wordt geadviseerd het businessmodel te verbeteren en het aantal gemeentelijke gebouwen te verminderen en/of op een andere wijze de kosten te verminderen en een voorstel voor te bereiden.