3. Havendijk Kom Noord, Oudenbosch vastgesteld Bijlagen bij regels.pdf
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN HAVENDIJK KOM NOORD, OUDENBOSCH GEMEENTE HALDERBERGE
Opdrachtgever Gemeente Halderberge Auteur Bureau Dhondt Projectnummer 22017 IMRO-identificatie NL.IMRO.1655.BP1025-C001 Status vastgesteld Datum december 2023
Bijlagen bij regels
3
Inhoudsopgave
Bijlagen bij regels Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan Havendijk Kom Noord
5
Bijlage 2
Landschappelijk inpassingsplan
37
Bijlage 3
Berekening kwaliteitsverbetering landschap
39
Bijlage 4
Staat van bedrijfsactiviteiten
42
4
Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Havendijk Kom Noord
5
Havendijk Kom Noord | Oudenbosch
Beeldkwaliteitplan augustus 2022
Aveco de Bondt Boschstraat 35 4811 GB BREDA
2
telefoon:
+31 88 004 82 12
internet:
www.avecodebondt.nl
email:
info@avecodebondt.nl
Opdrachtgever:
Gemeente Halderberge
Projectnummer:
221265
Datum:
17 augustus 2022
Referentie:
221265_AdB_RAP_1001_3.0_BKP
1. Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
7
1.3
Leeswijzer
7
1.4
Relatie met welstandsnota
7
2. Plantoelichting
9
2.1
Gebiedsvisie
9
2.2
Bestaande sfeer en karakteristiek
9
3. Beeldkwaliteitcriteria
17
3.1
Inleiding
17
3.2
Algemene criteria
17
3.3
Criteria per deelgebied
21
Havendijk Kom Noord | Oudenbosch
beeldkwaliteitplan 3
an
ondla
Strijm
dijk
ven
Ha
Schuitevaarstraat
Timberwolfstraat
4
Globale planbegrenzing (bron google earth)
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
De gemeente Halderberge is voornemens om de noordrand
openbare ruimte. Basis voor onderhavig beeldkwaliteitplan is
van de kern Oudenbosch integraal te transformeren en af
de gebiedsvisie ‘Havendijk Kom Noord’ (vastgesteld op 16-12-
te ronden. Hierbij is ruimte voorzien voor onder andere
2021). De belangrijkste uitgangspunten in deze gebiedsvisie
waterberging, de herstructurering van de begraafplaats en op
zijn:
kleinere schaal woningbouwontwikkeling. Momenteel kent het gebied leegstand, is het onsamenhangend en vormt het
•
Maken nieuwe groene dorpsrand
geen representatieve entree/rand voor het dorp.
•
Afronding kern
•
Aansluiting zoeken op bestaande woonwijk / mogelijk
Onderhavig document is het beeldkwaliteitplan waarin eisen
Zicht op deelgebied 5 vanaf de Havendijk (bron streetsmart)
maken toekomstige ontwikkelingen
en spelregels zijn opgenomen voor de architectonische
•
Behoud zichtlijnen vanaf Havendijk
uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de
•
Ruimte voor regionale waterberging
5
6
Situering plangebied ten opzichte van de kern (bron OpenTopo)
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
1.3
Leeswijzer
Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van de kern Oudenbosch
Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste identiteit
op de overgang van dorp naar buitengebied. De begrenzingen van
van de ontwikkelingen en de vertaling ervan in de uitstraling van
het plangebied worden gevormd door akkers aan de noordzijde,
de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Dit is
bestaande bebouwing aan de oost- en zuidzijde en de Havendijk,
verwoord en verbeeld middels een aantal criteria die onder andere
met achterliggend de jachthaven en de Mark, aan de westzijde. Er
gaan over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie,
is onderscheid gemaakt tussen zes verschillende deelgebieden die
architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte,
als een mozaïek verspreid liggen in de dorpsrand.
oriëntatie, kleurstelling, materiaalgebruik, erfafscheidingen en de inrichting van de openbare ruimte.
Naast dat het beeldkwaliteitplan dient ter inspiratie, dient het tevens als toetsingskader voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te bieden. Ten tweede fungeert dit beeldkwaliteitplan als formeel toetsingskader voor de welstandscommissie. Dit beeldkwaliteitplan is geen star document en kan de doorlooptijd van de ontwikkeling van het woongebied faciliteren met heldere kaders. Het gaat hierbij om het vastleggen en waarborgen van de gewenste identiteit. Naar de letter of de geest? De ervaring heeft geleerd dat een beeldkwaliteitplan als te benauwend voor een deugdelijke planontwikkeling ervaren kan worden. De oorzaak hiervan ligt in het feit, dat bij het opstellen van het beeldkwaliteitplan lang niet alle mogelijke ontwikkelingen voorzien kunnen worden. De gestelde criteria zouden in dergelijke gevallen een goede planontwikkeling onmogelijk kunnen maken. Daarom wordt hier in de leeswijzer benadrukt dat dit beeldkwaliteitplan naar de geest gelezen dient te worden.
4
5
Wanneer echter in specifieke gevallen niet aan de criteria kan worden voldaan en de voorgenomen ontwikkeling, in de geest van dit beeldkwaliteitplan, zeker wel gewenst is, kan het bevoegd
3
gezag, na inwinning van advies van diegenen die de bouwplannen toetsen aan dit beeldkwaliteitplan, besluiten om af te wijken van de criteria.
6
1.4
Relatie met welstandsnota
In dit beeldkwaliteitplan zijn, naast een korte beschrijving van
2
de gebiedsvisie en beschrijving van de huidige karakteristiek, concrete criteria opgenomen voor de nadere architectonische
1
uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte. Deze 1. Havendijk/Schuitevaarstraat (zuid) 2. Havendijk/Schuitevaarstraat (noord) 3. Okidoki 4. Strijmondlaan 68 5. Havendijk/begraafplaats 6. Havendijk 10 D
Ligging plangebied en deelgebieden geprojecteerd op de luchtfoto (bron google earth)
criteria worden door de welstandscommissie gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen. Dit beeldkwaliteitplan kan daardoor, na vaststelling door de gemeenteraad, als onderdeel van de welstandsnota worden beschouwd.
7
4 5
3
6
2
A
8
Kaart gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch (bron gemeente Halderberge)
B 1
Plangebied
2.
Deelgebied 1 Plantoelichting
2.1
woningbouw, sfeer woonwijk Gebiedsvisie
Te transformeren gebied naar
De gebiedsvisie ‘Havendijk Kom Noord’ (vastgesteld d.d.
Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer bebouwingslint
16-12-2021) voorziet in een stedelijke ontwikkeling aan de noordwestelijke rand van het dorp bij de historische linten. Hier
Hier is ruimte voor diverse groene ontwikkelingen, zoals een
Het totale plangebied is op te delen in zes verschillende
begraafplaats, waterberging, boomgaarden en diverse recreatieve
deelgebieden die als een mozaïek verspreid liggen over het
functies. Hierdoor ontstaat er een attractieve samenhangende
plangebied. De deelgebieden hebben allen hun eigen sfeer
groene dorpsrand die ruimte biedt aan publieke functies,
en karakteristiek die aansluit op de omliggende omgeving.
recreatie, wonen en ruimtelijke vraagstukken zoals waterberging.
Vijf deelgebieden (1 t/m 4 en 6) zullen transformeren naar
Visie | ontwikkellocaties in groene dorpsrand transformeren gebied naar wordt een verbindingTe gemaakt tussen de bestaande woonwijken
algemene voorzieningen begraafplaats
en de nieuwe ontwikkelingen. In de tussenliggende gebieden
wordt de verbinding tussen het landschap en het dorp versterkt.
Behoud Islamitische begraafplaats
81
woongebieden waarbij de ontwikkelingen in het gebied Gebiedsvisie | Bornhemweg Oudenbosch passend zijn bij de bestaande woonwijk met ruimtelijk en
11
112
28
110
101
11
210
programmatische kwaliteitsverbeteringen. Deelgebied 5 zal De uitgangspunten voor de totaalvisie
122
22
12
211
11
122 122
Mogelijke auto-ontsluitingen
111
deelsDorpsrand transformeren naar woningbouw die past bij de sfeer van Oudenbosch-noord zijn: het bebouwingslint Havendijk. Onderdeel van deelgebied 5 is de • Aansluiten op historische lintstructuur
111
Oudlandweg
121
11
112
121 121
12
121
12
1111
12
201 201
121 12
11
11
122
111
102
122
11 11
11
Havendijk
22a
Oud
110
121
1118 1118
11
111
111
10
land
Recreatieve verbinding door gebied
weg
108
11
218
12 111
121
Haven
121a
18
128
Behoud groenstructuur
10
20
11
dijk
121
12 111
122 111
Standdaarbuitensedijk
82
Behoud watergangen
20
121 21a001
128
22
212
‘Buitenloos’ OPEN LANDSCHAP
121
122
18
21 1111
22-22a
221
101
102 121
121
22
11a
Groene inpassing bedrijfsgebouwen 12
eg
1120
In het Havendijk plangebied worden grondgebonden woningen in de vorm
emw
121a
110
• Behoud zichtlijnen vanaf Bornhemweg en
Bornh
21
110
188
11
van •rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen, half-vrijstaande Ruimte voor regionale waterberging
222
11.00 11
11
102 120b
220
120aa001 120
222 222
221
Groenstructuur behouden-versterken
120
11
222
110
181
1111
182
182
11
111
Orientatie op omgeving
111 111
12a
181
182
1112
121
21
11
111 112
112
1180
28
1a
80
11a
111
Accent bebouwing, zichtlijn Havendijk
ling aan de randen bij de historische linten.
1112
21
1101
228
112
2.2
1aa1
1821
81 112 112
21
11
1181
1111
1b
111
1a002
2212
121a
2
82 12a
122a 1212
81
221
2211
21
Aanhouden rooilijn
1121
111
MAR
1182
120
1
1c
118
12
121
11
1211
11 18 20
1212
22
12
21 21 28
112
20
82
22
111
21
1111
K
21 28
10
12
28
wikkelingen. In de tussenliggende gebieden
2111
11 11
1
21
1111
22
12
21
11
21
Strijmondlaan
11
8
2012
22 21
22 121
21 21
12
22
1812
11
2088
1211
221
11
12
1 1211
11
11
11 12
2
12
1122 1112
1
12
12
121
1211
2
11
2011
1128
221
11
1112
1
11
1218 2011
1112
1
1111
2 12
122
2001
10
straat rstraat Boeierstraat Boeier Boeie
1112
11
2012
8 12
1121
2 1
2082
11
111
1 10
1112
11
1
Aakstraat
2021
2
1821
1
2081
1111 1
8
12 1b
2 1
2
1a
1 11
12
In te passen parkeerplaatsen begraafplaats
1 1 11 12
1111
10
2111
2021
1111
1
1
1 2
1
2
1
1118
1112
1110
11
8 10
11
1282
2c
12
1211
11
2121
18
18
20
2d
OUDENBOSCH 1211
2121
22
21
2e
21
11112a001
12a
12b
2122
28
2122
12c
20
22
12d
2081
21
21
12e
10c
12
11
28
22
21
12
11
11
12
11
2
118
1
1
2
21
1
121 1121 100
22
2102
21
2111
2111
21
21
22
21
22
21
21
2081
2111
22
10e
2120
1111
22
10d
voorzieningen voor waterberging
1122
112
2110
2121
2112
‘Binnenloos’ BOOMKWEKERIJEN
wordt de verbinding tussen het landschap en het dorp versterkt. Hier is ruimte voor
222
1120
1112
2b
2010
11
1112
2a
2012 12
12
1111
1
11
128
12a
2111
18
10 12 11 11
2011
1821
122
1118
122
12
18 10
18
1
In te passen parkeerplaatsen woonwijk 1181
11
11
2081
111
10
Bestaande sfeer en karakteristiek
Hier wordt een verbinding gemaakt tussen Hierna volgt een beschrijving van de huidige sfeer en karakteristiek bestaande woonwijken en de nieuwe ontvan de de verschillende deelgebieden.
1822
11
woningen en vrijstaande woningen voorzien. De verschillende • 8 Ruimte voor Ruimte-kavels woningtypologieën worden evenredig verspreid over de woongebieden waardoor er een verschillend en afwisselend De visie voor de dorpsrand Oudenkarakter ontstaat. bosch-noord voorziet in stedelijke ontwikke-
12
1
1101
begraafplaats. De ontwikkelingen in dit gebied zijn passend in de Bornhemweg sfeer van de huidige begraafplaats en te verdelen in een zuidelijk • Maken nieuwe groene dorpsrand en noordelijk deel. In het zuidelijke deel van de begraafplaats • Afronding kern zullen de entree, de parkeerplaatsen en het ontmoetingsgebouw • Aansluiting zoeken op bestaande woonwijk worden gerealiseerd. In het noordelijke deel blijft de islamitische /mogelijk maken toekomstige ontwikkeling begraafplaats (resevering) intact.
diverse groene ontwikkelingen, zoals een begraafplaats, waterberging, boomgaarden
1121
10
21
2111
1122
2122
2121
2112
211
111
118 22e
2121
22d
22c
22b
22a
2122
11
2121
22
20
18
Gebiedsvisie Bornhemweg (bron Compositie 5 stedenbouw bv) Gebiedsvisie | Bornhemweg Oudenbosch, Gemeente Halderberge - Ruimte voor Ruimte CV, juli 2020 1111
2111
11
Praamstraat
2128
2112
2
10ba00
2121
111
2111
2110
Rekening houden met Compositie 5 stedenbouw - landschap - ruimtelijke ordening milieuzonering bedrijven
2121
11
11
11
218
12
10
8
1
1
2
1121
111
111
12
11
2
1
212
1
2
1
Koggestraat
111
en diverse recreatieve functies. Hierdoor ontstaat een attractieve groene dorpsrand Landschapsvisie Bornhemweg | Ruimte voor Ruimte | juli 2020
9
Deelgebied 1 Havendijk/Schuitevaarstraat (zuid)
Havendijk met groenstructuur
Deelgebied 1 is gelegen op de hoek Havendijk/Schuitevaarstraat
de achterkanten gelegen aan deze woonstraat. Parkeren vindt
Ten noorden van de Schuitevaarstraat is deelgebied 2 gelegen.
plaats in het openbaar gebied, zowel in de vorm van langs- als
De Havendijk vormt een historisch lint die de dorpskern met
haaksparkeren, waarbij de langsparkeerplaatsen zijn uitgevoerd
het buitengebied verbindt. Een duidelijke groenstructuur met
in een open verharding. Waar de Havendijk een duidelijke
waardevolle bomen begeleid het lint. Aan de Havendijk zijn
groenstructuur kent, ontbreekt dit bij de Schuitevaarstraat.
verschillende woningtypologieën te vinden die zorgen voor een
Uitzondering vormt de groenstrook ter hoogte van het plangebied
afwisselend beeld. De Schuitevaarstraat is een woonstraat met
die evenwijdig aan de Schuitevaarstraat en de Havendijk is
rijwoningen in twee bouwlagen met zadeldak. De bouwmassa’s
gesitueerd. Kenmerkend voor dit deelgebied is de markante hoek
hebben hier een eenvoudige en heldere hoofdvorm. Het
Havendijk/Schuitevaarstraat die binnen de ruimtelijke structuur
metselwerk is uitgevoerd in donker roodbruin en de dakpannen
prominent in het zicht ligt vanaf de Havendijk. Beide straten zijn
zijn uitgevoerd in de kleur antraciet. De woningen zijn grotendeels
vormgegeven in eenzelfde betonstraatsteen en zijn voorzien van
georiënteerd op de Schuitevaarstraat. Bij één bouwblok zijn
een trottoir (uitgevoerd in de traditionele grijze betontegel).
Deelgebied 2 ven
Ha k dij
Schuitevaarstraat groene ruimte
Bebouwing aan de Schuitevaarstraat
ne
oe
gr
markante hoek
te im
ru
10
Karakteristieke hoek Havendijk/Schuitevaarstraat
Deelgebied 2
Havendijk/Schuitevaarstraat (zuid)
Deelgebied 2 ligt ten noorden van deelgebied 1 en sluit eveneens aan op de Havendijk en Schuitevaarstraat. Aan de oostzijde wordt het deelgebied begrensd door ‘Sportivo Healthcenter Oudenbosch’ met bijbehorend parkeerterrein. Vanuit het deelgebied zijn er, over de hoger liggende Havendijk, duidelijke zichtlijnen richting de jachthaven en de recent ontwikkelde woningen aan de Turfhoofd,
k
dij
kleurgebruik en kaprichting. Een essenbomenrij vormt een
en
kennen een afwisselend beeld door een verschil in typologie,
v Ha
gelegen ten westen van de haven. De woningen aan deze zijde
duidelijke groenstructuur langs de Havendijk. op en ijn n htl ve zic htha jac
Schuitevaarstraat
Deelgebied 1
Deelgebied gezien vanaf de hoger liggende Havendijk
Zicht vanuit de Schuitevaarstraat op het deelgebied en ‘Sportivo Healthcenter Oudenbosch’
Zichtlijn richting jachthaven en Turfhoofd
11
Deelgebied 3 Okidoki Aan de oostzijde grenst deelgebied 3 aan de Strijmondlaan en een samenhangende woonbuurt die zich kenmerkt door rijwoningen in een stempelstructuur. De bouwmassa’s hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm bestaande uit twee bouwlagen met
ats
afpla
Begra
zadeldak. Het metselwerk is uitgevoerd in donker roodbruin en Strijm
vormgegeven middels langsparkeerplaatsen. Op een aantal kopse kanten van de bouwblokken zijn garageboxen gesitueerd. Aan de westzijde van deelgebied 3 liggen twee vrijstaande kavels haaksparkeerplaatsen aan de noordzijde van het plangebied. Het plangebied wordt aan deze zijde begrensd door een waardevolle landschappelijke groenstructuur die de de overgang met de begraafplaats vormt. Ten zuiden van het deelgebied is een
ur
uctu enstr
ro
eg devoll waar
gen wonin ande besta rs 70 en 76 e numm
(Strijmondlaan 70 en 76) die worden ontsloten door een weg met
an
ondla
de dakpannen zijn antraciet. Parkeren in de openbare ruimte is
r rt ructuu onbuu stempelst o w e nd n in hange ninge samen de uit rijwo n bestaa
te e ruim
groen
grote open groene ruimte aanwezig met gazon, enkele bomen en (te behouden) speelmogelijkheden. Een groenstrook met bomen en bosplantsoen aan de oost- en westzijde verbindt de groenstructuren aan de zuid- en noordzijde met elkaar. Kortom: het plangebied is landschappelijk ingekaderd door bestaand groen.
12
Zicht op plangebied en openbaar groen vanaf Strijmondlaan
Ontsluiting naar woningen met nummers 70 en 76 met zicht op de waardevolle groenstructuur langs de begraafplaats
Strijmondlaan met groenstrook
Deelgebied 4 Strijmondlaan 68 Deelgebied 4 functioneert momenteel als entree naar de begraafplaats. Dit relatief kleine deelgebied sluit aan de oostzijde aan op de Strijmondlaan; een stenige woonstraat met weinig openbaar groen. Parkeren vindt hier deels op het trottoir plaats door middel van langsparkeren op straat. Tussen de woningen aan de Strijmondlaan en het plangebied staan waardevolle bomen die onderdeel vormen van een groenstructuur rondom de begraafplaats. Deze groenstructuur loopt door aan de zuidzijde van het deelgebied. Ten zuiden van deze structuur sluit het gebied aan op deelgebied 3. Aan de noord- en de westzijde wordt het plangebied omsloten door de begraafplaats.
Zicht vanuit Strijmondlaan op het plangebied vijver retentie
e devoll waar tructuur s groen
s plaat
af
Begra
Entree naar de begraafplaats n ndlaa
o
Strijm
rt onbuu n o w e i d angen ijwoningen h n e sam uit r ande besta lstructuur e stemp ebied
Deelg
3
Groenstructuur en ontsluiting ten zuiden van het plangebied
13
Deelgebied 5 Havendijk / begraafplaats Deelgebied 5 is onder te verdelen in een westelijk en oostelijk
en noordzijde wordt het plangebied omsloten door vrijstaande
deel die van elkaar gescheiden worden door een waardevolle
woningen op ruime percelen.
bomenstructuur. Beide delen worden omsloten door een
Onderdeel van deelgebied 5 is de begraafplaats die aan de
regelmatig en langgerekt watersysteem dat onderdeel is van de
oostkant van het gebied is gelegen. De begraafplaats is onder te
natte polder Buitenloos.
verdelen in een zuidelijk- en noordelijk deel. In het zuidelijke deel is de begraafplaats bereikbaar via een entree aan de Strijmondlaan.
Het westelijk deel, wat nu functioneert als weide, sluit direct aan
In het noordelijke deel is een islamitische begraafplaats gelegen.
op de Havendijk. Vanaf het oude groene lint heeft men duidelijk
De begraafplaats wordt naast de waterlopen ook omsloten door
zicht op het deelgebied. De weide verbindt momenteel de
een dichte groenstructuur met waardevolle bomen en heesters.
groenstructuur van de Havendijk met de groenstructuur bij de begraafplaats en het achter gelegen buitengebied. Aan de zuid-
Zicht op het plangebied vanaf de Havendijk
r
vijve retentie
k
dij
ven
Ha
14
e devoll ur waaorenstructu gr
ering Reserv che s Islamiti laats afp begra
ats
afpla
Begra
an
ondla
Strijm
Zicht op deelgebied 5 vanuit onderzijde Havendijk
Deelgebied 5 in vogelvlucht
Deelgebied 6 Havendijk 10D Deelgebied 6 is ten noorden van deelgebied 2 gelegen en wordt aan de zuidzijde begrensd door ‘Sportivo Healthcenter Oudenbosch’. Aan de oostzijde sluit het deelgebied aan op de groenstructuur van de Strijmondlaan. Deze groenstructuur vormt samen met de groenstructuur aan de Drimmelaarstraat een verbinding met het oude lint Bornhemweg en het daarachter gelegen buitengebied. Ten zuiden van deze groenstructuur ligt ‘Café-cafetaria ‘t Schuitje’ metselwerk. Aan de noord- en westzijde sluit het gebied aan op vrijstaande woningen op ruime percelen.
Deelgebied 3
an
ondla
Strijm
bestaande uit één bouwlaag (plat afgedekt) en uitgevoerd in grijs
traat elaars
Drimm
emwe
g
Cadé-cafetaria ‘t Schuitje
Bornh
Sportivo Deelgebied 2 Healthcenter
Zicht op plangebied vanuit Havendijk
Zicht vanuit Drimmelaarstraat met daarvoor gelegen ‘Café-cafetaria ‘t Schuitje’
Groenstructuur Drimmelaarstraat
15
16
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op hoekligging
3.
BEELDKAWALITEITCRITERIA
3.2
3.1
Inleiding
Sfeer en identiteit
In dit hoofdstuk worden naast de algemene criteria ook criteria per deelgebied geformuleerd. Gezien de stedenbouwkundige samenhang tussen enkele gebieden worden de deelgebieden 2 en 6 samengevoegd en de deelgebieden 3 en 4. Naast criteria voor de bebouwing worden er tevens criteria voor de openbare ruimte geformuleerd. Aangezien de gebiedsvisie Havendijk Kom Noord, en dus niet een gedetailleerd stedenbouwkundig plan, de basis vormt, betreft het criteria op hoofdlijnen.
Algemene criteria
Om een aangenaam en duurzaam woonmilieu te realiseren is zowel een ambitieus als realistisch plan noodzakelijk. Daarom wordt in dit beeldkwaliteitplan in de eerste plaats het ambitieniveau geregeld. De ambitie is het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd, groen en karaktervol woongebied met een tijdloos karakter. De kernwaarden voor de nieuwe woningbouwontwikkelingen zijn:
• • • • • •
dorps wonen, rust, ruimte, groen en geborgenheid variatie in woningen en architectuur de structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met ruimte voor groen en water informele, ontspannen routes voor langzaam verkeer landschappelijk raamwerk als ruggengraat de gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op de hoekligging
Tweezijdige oriëntatie hoekwoningen
17
Oriëntatie en hoeken
Duurzaamheid
De woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare
Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC
ruimte. Dit betekent dat de woningen met hun voorgevel
keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit
(meest representatieve gevel) naar de straat gericht zijn. De
ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de
hoofdstructuur wordt versterkt door de oriëntatie van de
woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte
woningen. Op hoeken van straten hebben de woningen een
dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn.
tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben
Landschappelijke hagen met inheemse soorten
een verzorgde gevelindeling (bijvoorbeeld door het toepassen
Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren vormt
van overhoekse elementen, kapverdraaiingen, verspringingen in
uitgangspunt maar daarbij dient direct aangetekend te worden
het verticale en horizontale vlak, het omzetten van raampartijen
dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit
en de situering van de entree).
van de buurt. Bij de keuze en plaatsing van zonnepanelen en – collectoren
Overgang privé/openbaar Om de dorpse karakteristiek te benadrukken worden de
dient rekening gehouden te worden met: •
zonnepanelen liggen in het dakvlak ipv erop en vervangen
overgangen privé/openbaar vormgegeven door hagen. In het kader van biodiversiteit en natuurinclusief bouwen is gekozen voor landschappelijke hagen bestaande uit inheemse soorten zoals een combinatie van liguster, esdoorn en beuk. Aan de voorzijde van het perceel bedraagt de hoogte 80-120 cm, aan de zij- en achterkant maximaal 200 cm. Voor de zijdelingse perceeslgrens grenzende aan de openbare ruimte geldt dat deze voor minimaal 1/3 deel uit een lage haag dient te bestaan. Dit lage deel dient aan de voorzijde van het perceel gerealiseerd te worden zodat dit Verdeling erfafscheiding zijdelingse perceelsgrens
ten goede komt aan de openheid van de hoek (zie nevenstaande afbeelding).
18
Zonnepanelen bij voorkeur geïntegreerd in het dakvlak
Zonnepanelen in regelmatig patroon en afgestemd op het dakvlak
Maak bij voorkeur gebruik van geïntegreerde systemen (de de waterkerende functie van dakpannen)
•
Plaats zonnepanelen en -collectoren in een regelmatig patroon in overeenstemming met de dakvorm en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of nok en niet uitstekend
In de openbare ruimte dient per deelgebied een aantal laadpalen voor elektrische auto’s gerealiseerd te worden. Het exacte aantal zal in overleg met de gemeente bepaald worden.
Biodiversiteit, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen Naast het voorschrijven van landschappelijke hagen als erfafscheiding, het vormgeven van parkeerplaatsen in de openbare ruimte in een open groene verharding dan wel middels een duurzame halfverharding, zijn er ook een aantal maatregelen in het kader van klimaatadaptatie en natuurincluisef bouwen op perceel- en gebouwniveau: •
gezien de noodzaak van beperking van wateroverlast/ uitdroging en hittestress is het wenselijk dat er voor particuliere percelen een verplichting wordt opgenomen voor
een
waterbergings-
en
infiltratievoorziening
(bijvoorbeeld middels een regenton en in/uitritten uitvoeren in een open verharding) •
lostaande bijgebouwen (bergingen) dienen voorzien te worden van een vegetatiedak
•
de
woningen
natuurinclusieve Natuurlijke speelaanleiding
dienen
voorzien
maatregelen
te (zoals
worden
van
nestkastjes
en nestgelegenheid voor vogels en insecten). Deze maatregelen dienen bij voorkeur zichtbaar te zijn en dienen ecologisch onderbouwd te worden Trafo’s en overige De situering van trafo’s en andere vergelijkbare voorzieningen mag geen negatieve uitstraling hebben op de openbare ruimte. Bij voorkeur worden ze zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst, of verwerkt en afgestemd op/in een zijdelingse perceelsgrens dan wel landschappelijk ingepast. Eventuele zijden zichtbaar vanuit de openbare ruimte dienen verzorgd vormgegeven te worden. Spelen en ontmoeten De ontwikkelingen dienen te voldoen aan het gemeentelijk speelbeleid. Hierin is bepaald dat in nieuw te ontwikkelen wijken en herstructureringswijken ernaar wordt gestreefd om 3% van de openbare ruimte te reserveren voor spelen. Als het voetbalveld in deelgebied 3 (deels) komt te vervallen dient dit elders gecompenseerd te worden om weer aan de 3% regel te
Natuurlijke speelaanleiding
voldoen. Daarnaast dient bij de inrichting van de speelplekken
19
rekening te worden gehouden met de toegankelijkheid en
vastgesteld op 06-03-2020).
bespeelbaarheid voor kinderen met een beperking. Het streven
Er dienen voldoende laadpalen voor electrische auto’s
is 70% toegankelijk en 50% bespeelbaar.
opgenomen te worden in de openbare ruimte.
In het plangebied is geen traditionele speelvoorziening of
Inrichtingsplannen voor de openbare ruimte dienen te allen
speeltuin voorzien. In overeenstemming met het duurzame en
tijde ter beoordeling voorgelegd te worden aan de gemeente.
groene karakter van het plan wordt het spelen vormgegeven met diverse natuurlijke speelaanleidingen, zoals rotsblokken, stapstammen en klimbomen. Indien er een valdempende ondergrond nodig is zal gebruik gemaakt worden van rubber doorgroeimatten, zodat deze geheel opgaan in de groene omgeving.
Materialisering De langs- en haaksparkeerplaatsen in het openbaar gebied worden aangelegd in een waterdoorlatende verharding conform de gemeentelijke standaard. De vrijliggende voet- en fietspaden worden aangelegd in een duurzame halfverharding conform de gemeentelijke standaard.
Waterdoorlatende verharding voor parkeerplaatsen in de openbare ruimte conform gemeentelijke standaard
Inrichting openbare ruimte
Deze halfverharding wordt ook toegepast bij de retentievijver.
Voor de inrichting van de openbare ruimte geldt het
Bornhemweg.
beleidsdocument “Algemene voorwaarden en Ontwerpnormen voor de civiel- en cultuurtechnische voorbereiding en uitvoering van projecten” van de gemeente Halderberge (7e druk
Verlichting De openbare verlichting gaat mee met het groene karakter van de wijk. De armaturen moeten energiezuinig zijn en voorzien van LED-verlichting. Hierbij dient ten aanzien van armaturen aangesloten te worden bij de bestaande/nieuwe ontwikkelingen in de directe omgeving (zoals de ontwikkelingen Bornhemweg en begraafplaats) zodat er sprake is van samenhang en eenduidigheid. Privacy Openbare wandelpaden dienen op een dusdanige wijze landschappelijk ingepast te worden dat de privacy (voorkomen inkijk tuinen) van de bestaande woningen gewaarborgd is.
20
Waterdoorlatende verharding voor parkeren begraafplaats conform
Halfverharding voor vrijliggende langzaamverkeerroutes (voetganger en fietser)
gemeentelijke standaard
afstemmen op standaard gemeente ter hoogte van retentievijver Bornhemweg
Behoud watergangen 6
3.3
Criteria per deelgebied
Groene inpassing bedrijfsgebouwen
Woningtypologie (conform gebiedsvisie, maximum aantal wordt
Groenstructuur behouden-versterken
geregeld in bestemmingsplan)
Deelgebied 1 2 (zuid)
Havendijk/Schuitevaarstraat
• •
(Circa) 11 grondgebonden woningen
Orientatie op omgeving
Typologie: rijwoningen en/of twee-onder-één kapwoningen
Accent bebouwing, zichtlijn Havendijk
Plaatsing, situering en oriëntatie
•
De woningen zijn georiënteerd op de Havendijk en de
Aanhouden rooilijn
Schuitevaarstraat waarbij de hooforiëntatie op de Havendijk is. Aan de Havendijk mogen dus alleen voorzijden van A
B 1
•
In te passen parkeerplaatsen woonwijk
woningen zichtbaar zijn De bebouwing aan de Schuitevaarstraat staat licht
In te passen parkeerplaatsen begraafplaats
verspringend ten opzichte van de aangrenzende bestaande
•
rooilijn
voorzieningen voor waterberging
De rooilijn van de bouwmassa aan de Havendijk bevindt zich in dezelfde lijn als de zijdelingse perceelsgrens van
Locatie deelgebied 1 d Oudenbosch december 2021
•
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben blinde zijgevels grenzende aan de openbare ruimte zijn niet
De woningen dienen de bestaande ontsluitingsstructuur op
toegestaan
de Havendijk en de hoek met de Schuitevaartstraat wordt de openbare groenstrook behouden. Hoeken van bebouwing die
50m
een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel),
Sfeer en karakteristiek een representatieve manier te begeleiden. Aan de zijde van
Rekening houden met milieuzonering bedrijven
Timberwolfstraat 38
• •
Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op de hoek Havendijk / Schuitvaarstraat gelegen zijn
Architectonische verbijzondering hoek Havendijk/Schuitevaarstraat en
Bij twee-onder-één kapwoningen dienen minimaal 2
oostelijke hoek grenzende aan de Schuitevaarstraat
stedenbouwkundig gezien van belang zijn worden voorzien van een
parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te worden (bij
verbijzondering (met name hoek Havendijk/Schuitevaarstraat).
voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
Eigentijds dorpse architectuurstijl met een eenvoudige en heldere hoofdvorm, verbijzondering hoeken en een uitvoering in donker roodbruin metselwerk met antracieten kap
Verbijzonderen hoek Havendijk/Schuitevaarstraat
21
Massaopbouw
• • •
Alle woningen worden uitgevoerd in maximaal twee bouwlagen met kap
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik Tussen de woningen mogen lichte kleurnuances worden
De bouwmassa’s hebben een eenvoudige en heldere
toegepast om de diversiteit en het dorpse karakter te
hoofdvorm en worden voorzien van een zadeldak die
versterken.
eventueel gecombineerd wordt met een dwarskap Een bouwmassa met rijwoningen dient geleed te worden zodat de dorpse karakteristiek versterkt wordt (bijvoorbeeld
•
•
door een kapverbijzondering)
Overgang privé / openbaar
•
Bouwmassa’s aan de Havendijk hebben een heldere en duidelijke overgang van privé naar openbaar waarbij de
Maximaal 6 rijwoningen per bouwmassa zodat de korrelmaat
volumes rechtstreeks grenzen aan de openbare groenstrook
aansluit bij de dorpse karakteristiek
danwel voorzien worden van een voortuin met een een landschappelijke haag met een hoogte van maximaal 120
Gevelkarakteristiek
• • •
De architectuurstijl is ‘eigentijds dorps’
•
centimeter als erfafscheiding De zijdelingse perceelsgrens, aansluitend op de openbare
De woningen/bouwblokken dienen één samenhangend
ruimte, wordt vormgegeven door een landschappelijke haag
ensemble te vormen
met een hoogte van maximaal 120 cm voor minimaal 1/3
De woning op de hoek van de Havendijk en Schuitevaarstraat
van de perceelslengte. Het overige deel mag een hoogte van
dient architectonisch verbijzonderd te worden (bijvoorbeeld door middel van een kapverbijzondering, een accent in
•
Geleding van een bouwmassa met rijwoningen middels kapverbijzondering om de dorpse karakteristiek te versterken
maximaal 200 cm hebben De voorzijde (indien er sprake is van een voortuin) wordt
bouwhoogte, een toevoeging in de vorm van een erker of
vormgegeven door een landschappelijke haag met een
een combinatie van deze). Dit geldt tevens voor de zichtbare
maximale hoogte van 120 cm
oostelijke hoek die de overgang vormt met de aangrenzende bestaande bebouwing
Openbare ruimte
•
vindt plaats op straatniveau (aansluitend bij bestaande
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
• • •
parkeerplaatsen). Langsparkeren aan de zijde van de
Basismateriaal voor de gevel is metselwerk
Havendijk vindt plaats op trottoirniveau (als onderdeel
Het metselwerk wordt uitgevoerd in donker roodbruin (aansluitend op bestaande bebouwing) met eventueel ondergeschikte accenten in hout, leem en natuursteen
•
trottoir) Parkeerplaatsen
worden
vormgegeven
in
een
waterdoorlatende verharding conform de gemeentelijke
De kap dient uitgevoerd te worden met een keramisch pannendak of middels leien, in de kleur antraciet
Haaks- en langsparkeren aan de zijde van de Schuitevaarstraat
• • •
standaard Waardevolle bestaande bomen worden ingepast De openbare groenzone wordt ingericht met gras en enkele bomen (aandacht voor biodiversiteit) Het kleur- en materiaalgebruik van het trottoir en de rijweg sluit aan bij de bestaande materialisering van de huidige
22
Donker roodbruin metselwerk vormt het uitgangspunt
•
profielen Eventueel ruimte voor waterberging in de openbare groenstrook
Afwisselend dorps straatbeeld door geleding in de bouwmassa, samenhang door materiaal- en kleurgebruik
Te transformeren gebied naar algemene voorzieningen begraafplaats
5
Behoud Islamitische begraafplaats
Deelgebied 2 Havendijk/Schuitevaarstraat 3 (noord) en deelgebied 6 Havendijk 10 D
Woningtypologie (conform gebiedsvisie, maximum aantal wordt geregeld in bestemmingsplan)
• • •
•
Deelgebied 6 (circa) 9 grondgebonden woningen
Behoud groenstructuur
uitgevoerd te worden met een dakopbouw die voorzien is
Het woningbouwprogramma bestaat uit rijwoningen, twee-
De
woningen
zijn
georiënteerd
op
de
Havendijk,
nieuwe ontsluiting en begeleiden deze op representatieve
Locatie deelgebied 2 en 6
A
B 1
•
Sfeer en karakteristiek
te voorzien van een groene verbinding, en deze te koppelen aan svisie Komde Noord Oudenbosch 2021 ontsaat er een groene bestaande oostelijkedecember groengebieden, verbinding tussen de Bornhemweg en Havendijk. De woningen dienen de bestaande ontsluitingsstructuur (Havendijk en Schuitevaarstraat) op een representatieve manier te begeleiden waarbij er qua criteria aansluiting gezocht wordt bij deelgebied
wijze De woningen staan in een licht verspringende rooilijn ten opzichte van elkaar
• •
•
De bouwmassa’s aan de Havendijk en Schuitevaarstraat
Groene inpassing bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm en worden Groenstructuur behouden-versterken
wordt met een dwarskap. De overige woningen hebben een
Orientatie op omgeving eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de kapvorm vrij is
•
Diversiteit Accent bebouwing, zichtlijnen Havendijk
•
afwisseling in bouwmassa’s vergroten de
dorpse karakteristiek
Aanhouden rooilijn
Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen
In te passen parkeerplaatsen woonwijk op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en een
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben
In te passen parkeerplaatsen voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of een begraafplaats
een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel),
voorzieningen voor waterberging
blinde zijgevels grenzende aan de openbare ruimte zijn niet
De deelgebieden 2 en 6 grenzen aan elkaar. Door de deelgebieden
van een (gedeeltelijke) kap
Behoud watergangen
voorzien van een zadeldak die eventueel gecombineerd
Schuitevaarstraat, de oostelijke groenzone en een eventuele
•
Alle woningen worden uitgevoerd in maximaal twee
Deelgebied 2 (circa) 10 grondgebonden woningen
Plaatsing, situering en oriëntatie 2
•
Recreatieve verbinding bouwlagen met kap. Levensloopbestendige woningen dienen door gebied
onder-één-kap woningen en/of vrijstaande woningen
6
Massaopbouw Mogelijke auto-ontsluitingen
toegestaan Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op een hoek gesitueerd zijn
kapverdraaiing
Rekening houden met milieuzonering bedrijven Gevelkarakteristiek
• •
R
De architectuurstijl is50m ‘eigentijds dorps’ De woningen aan de Havendijk en Schuitevaarstraat hebben
Bij vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen dienen
een samenhang in architectuurstijl en sluiten aan op de
minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te
criteria uit deelgebied 1. Voor de overige woningen geldt
worden (bij voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
1. Uitzonderzing vormen de woningen aan de Havendijk die zicht hebben op de jachthaven. Een verbijzondering in de architectuur om vanuit de woning de jachthaven beleefbaar te maken is voorstelbaar (rekening houdende met het hoogteverschil van de Havendijk). De bebouwing achter de bebouwing aan de Havendijk en Schuitevaarstraat kent een grotere mate van vrijheid passendebinnen de doprse karakteristiek. Binnen de deelgebieden dient een vrijliggende langzaamverkeersverbinding opgenomen te worden als onderdeel van een recreatieve route die de Bornhemweg met de Havendijk verbindt.
Diversiteit vergroot de dorpse karakteristiek (verschil in gevelindeling, kleur en massaopbouw)
23
een grotere mate van vrijheid. Afwisseling in kapvorm en kleur- en materiaalgebruik vormt hier een versterking van de
•
•
samenhangend profiel Een eventuele nieuwe ontsluiting dient qua materiaal-
ruimte, wordt vormgegeven door een landschappelijke haag
en kleurgebruik afgestemd te worden op de bestaande
met een hoogte van maximaal 120 cm voor minimaal 1/3
aangrenzende ontsluitingsstructuur
jachthaven) mogen architectonisch verbijzonderd worden.
van de perceelslengte. Het overige deel mag een hoogte van
Terassen, loggia’s etc. mogen op de verdiepingen toegepast
maximaal 200 cm hebben
•
en ander moet wel passen binnen de dorpse karakterstiek
•
Parkeerplaatsen worden in een waterdoorlatende verharding uitgevoerd conform de gemeentelijke standaard
De voorzijde wordt vormgegeven door een landschappelijke haag met een hoogte van maximaal 120 centimeter
Bij de woningen aan de Havendijk dient een geleding in het gevelvlak om de schaal en ontsluiting aan te geven
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering Basismateriaal voor de gevel is metselwerk. Beperkte
Openbare ruimte
• •
Het metselwerk wordt uitgevoerd in rood/bruine aardetinten of wit. Tevens behoren stucwerk (al dan niet gecombineerd met metselwerk) in wit en gekeimd metselwerk in wit tot
met het groen ten zuiden van deelgebied 3 Aanleggen van een vrijliggende langzaamverkeersverbinding Bornhemweg. De langzaamverkeersverbinding dient middels
natuurlijke ondersteunde materialen zoals hout, leem en natuursteen
Creëren van een groene ruimte die de Havendijk verbindt
als onderdeel van een recreatieve route tussen Havendijk en
onderdelen in de gevel mogen uitgewerkt worden met
•
De zijdelingse perceelsgrens, aansluitend op de openbare
De woningen aan de zijde van de Havendijk (met zicht op de
aangebracht te worden middels verbijzonderingen/accenten
•
combinatie van liguster, meidoorn, esdoorn en beuk)
dorpse setting
worden om van hieruit zicht op de jachthaven te hebben. Een
•
•
•
een halfverharding vormgegeven te worden Openbaar parkeren aan de zijde van de Havendijk wordt op een eenduidige manier opgelost als bij deelgebied 1 (op trottoir) zodat er sprake is van een eenduidig en
Vrijheid in kapvorm en massaopbouw voor woningen die achter de woningen Havendijk en Schuitevaarstraat zijn geprojecteerd, woningen staan in licht verspringende rooilijn
de mogelijkheden. Dit geldt echter niet voor de woningen aan de Havendijk en Schuitevaarstraat. Deze dienen, in aansluiting op de woningen in deelgebied 1, uitgevoerd te worden in donker roodbruin metselwerk en een kap in de
• •
kleur antraciet De kap dient uitgevoerd te worden met een keramisch pannendak of middels leien in de kleur antraciet Tussen de woningen mogen lichte kleurnuances worden toegepast om de diversiteit en het dorpse karakter te
•
versterken Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Overgang privé / openbaar
•
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden
24
vormgegeven
door
landschappelijke
hagen
vormgegeven door inheemse soorten (bijvoorbeeld een
Voor bebouwing aan de Havendijk en Schuitevaarstraat wordt het kleur- en materiaalgebruik afgestemd op deelgebied 1, nuances in kleurgebruik mogelijk
Deelgebied 3 Okidoki en deelgebied 4 Strijmondlaan 68
Plangebied
1
Deelgebied Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer woonwijk Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer bebouwingslint
4
Te transformeren gebied naar algemene voorzieningen begraafplaats Behoud Islamitische begraafplaats
3
Mogelijke auto-ontsluitingen Recreatieve verbinding door gebied Behoud groenstructuur Behoud watergangen
Woningen uitgevoerd in hout spelen in op landschappelijke setting (bron HOYT architecten)
6
Locatie deelgebied 3 en 4
Groene inpassing bedrijfsgebouwen Groenstructuur behouden-versterken
Sfeer en 2 karakteristiek Deelgebieden 3 en 4 sluiten aan op de woonbuurt aan de Strijmondlaan bestaande uit rijwoningen in een samenhangende stempelstructuur. Echter, gezien de stedenbouwkundige en B A landschappelijk setting, kunnen beide deelgebieden een eigen 1
Orientatie op omgeving Accent bebouwing, zichtlijn Havendijk Aanhouden rooilijn In te passen parkeerplaatsen woonwijk
doch samenhangende sfeer en karakteristiek krijgen.
In te passen parkeerplaatsen begraafplaats
Binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur vormt het
voorzieningen voor waterberging
gebied een eigen samenhangende eenheid die omkaderd wordt door bestaande landschappelijke elementen. In de architectuur
rd Oudenbosch december 2021
wordt deze landschappelijke setting zichtbaar gemaakt door
Rekening houden met milieuzonering bedrijven 50m
het toepassen van overwegend hout, eventueel gecombineerd met metselwerk, in het gevelbeeld. Een grotere diversiteit qua kapvorm, massaopbouw en kleurgebruik is hier voorstelbaar. De groene ruimte aan de zuidzijde biedt ruimte voor spelen, waterberging en een vrijliggende langzaamverkeersverbinding als onderdeel van een recreatieve route die de Bornhemweg verbindt met de Havendijk.
Verspringingen in de rooilijn en diversiteit in zowel kleurgebruik als massaopbouw versterken de dorpse karaktersitiek (bron KDV architecten)
25
Woningtypologie (conform gebiedsvisie, maximum aantal wordt
op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en
geregeld in bestemmingsplan)
een voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of
• • •
Deelgebied 3 (circa) 12 grondgebonden woningen Deelgebied 4 (circa) 2 grondgebonden woningen Het woningbouwprogramma bestaat uit rijwoningen, tweeonder-één-kap woningen en/of vrijstaande woningen. Voor
een kapverdraaiing •
•
Kleinschalige
toevoegingen,
zoals
dakkapellen
en
•
Basismateriaal
voor
de
gevel
is
hout,
eventueel
gecombineerd met metselwerk of andere duurzame
schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm
materialen. Woningen geheel opgetrokken uit hout zijn
Maximaal 4 rijwoningen per bouwmassa zodat de korrelmaat aansluit bij de dorpse karakteristiek
deelgebied 4 zijn rijwoningen uitgesloten
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
•
eveneens toegestaan Onderdelen in de gevel mogen uitgewerkt worden met natuurlijk ondersteunende materialen zoals leem en
Gevelkarakteristiek
Plaatsing, situering en oriëntatie
•
De
woningen
zijn
georiënteerd
op
de
noordelijke
ontsluitingsweg (tevens ontsluiting bestaande woningen Strijmondlaan 70 en 76) en de zuidelijk gelegen groene ruimte. De Strijmondlaan wordt eveneens begeleid door
•
woningen danwel door verbijzonderde hoekwoningen Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben
• • •
De architectuurstijl is ‘eigentijds dorps’
natuursteen •
Metselwerk wordt uitgevoerd in aardetinten van geel/
Gevelindelingen tussen de woningen mogen varieren om de
beige tot oranje/rood en bruin/mangaan. Tevens behoren
dorpse karakterstiek te versterken
stucwerk (al dan niet gecombineerd met metselwerk) in
Duurzaamheidsaspecten zijn zichtbaar in de uitwerking
een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en
van de bouwmassa’s (bijvoorbeeld in architectuur en materiaalgebruik)
grijstinten tot de mogelijkheden •
Tussen de woningen mogen kleurnuances worden toegepast
een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel), blinde zijgevels grenzende aan de openbare ruimte zijn niet
• •
toegestaan Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op een hoek gesitueerd zijn Bij vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen dienen minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te worden (bij voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
•
De bouwmassa’s staan in een licht verspringende rooilijn om het informele dorpse karakter te versterken
Diversiteit middels afwisseling typologie, bouwmassa’s en kleurgebruik vergroot dorpse karakteristiek (bron vanbokhorstarchitecten.nl)
Massaopbouw
•
De woningen bestaan uit maximaal 2 bouwlagen met kap. Levensloopbestendige woningen dienen uitgevoerd te worden met een dakopbouw die voorzien is van een (gedeeltelijke) kap
•
De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de kapvorm vrij is
•
Diversiteit en afwisseling in bouwmassa’s en kapvorm vergroten de dorpse karakteristiek
• 26
Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen Levensloopbestendige woningen worden uitgevoerd met een dakopbouw die voorzien is van een (gedeeltelijke) kap
om de diversiteit te vergroten •
De kap dient uitgevoerd te worden in de kleur antraciet (keramische pannen, leipannen of leien). Andere donkere kleuren zijn ook toegestaan indien de kleur van de zonnepanelen daarop is afgestemd
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Overgang privé / openbaar
•
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden vormgegeven door landschappelijk hagen bestaande uit inheemse soorten (bijvoorbeeld een combinatie van
•
liguster, meidoorn, esdoorn en beuk) De zijdelingse perceelsgrens, aansluitend op de openbare ruimte, wordt vormgegeven door een landschappelijke haag met een hoogte van maximaal 120 cm voor minimaal 1/3 van de perceelslengte. Het overige deel mag een hoogte van
•
Hout gecombineerd met metselwerk (bron vanbokhorstarchitecten.nl)
maximaal 200 cm hebben De voorzijde wordt vormgegeven door een landschappelijke haag met een hoogte van maximaal 120 centimeter
Openbare ruimte
• • • •
Behouden en inpassen groenstructuur westzijde (overgang naar de beide vrijstaande woningen (nummers 70 en 76) Versterken groenstructuur Strijmondlaan middels toevoegen bomen Behouden ontsluiting woningen met nummers 70 en 76 Ruimte
voor
spelen,
waterberging
en
een
langzaamverkeersverbinding in de groen ruimte die aansluit
•
op die in de deelgebieden 2 en 6 De wegen dienen qua kleur- en materiaalgebruik aan te sluiten bij de nieuwe ontsluiting in de deelgebieden 2 en 6 en
• •
de bestaande aangrenzende wegen Eventuele speelelementen in de openbare ruimte hebben een natuurlijke uitstraling Parkeerplaatsen bevinden zich op straatniveau en worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding conform de gemeentelijke standaard
Diversiteit in afwisseling bouwmassa’s en kleurgebruik vergroot dorpse karakteristiek
27
Kaart Religieus Erfgoed Oudenbosch t.b.v parkeeronderzoek 9-9-2021
Deelgebied 5 Havendijk/begraafplaats
Kaart Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch, december 2021
Het ontmoetingsgebouw krijgt een vrije vorm als solitair element in de groene ruimte en heeft net als de woningen een natuurlijke en duurzame uitstraling. Woningtypologie (conform gebiedsvisie, maximum aantal wordt geregeld in bestemmingsplan)
• •
4 5
(Circa) 8 grondgebonden woningen Het woningbouwprogramma bestaat uit twee-onder-éénkap woningen en/of vrijstaande woningen
Plaatsing, situering en oriëntatie 3
De woningen zijn georiënteerd op de Havendijk, het erf en bijbehorende toegangsweg
Locatie deelgebied 5
Sfeer en karakteristiek
• • •
6
Het gebied is gelegen in zowel het bebouwingslint Havendijk als op de overgang naar het buitengebied. Binnen de ruimtelijke context vormt het een redelijk autonoom gebied dat in tegenstelling tot de 2 overige deelgebieden niet aansluit op een bestaande woonbuurt. samenhangende sfeer en karakteristiek. Om recht te doen aan de situering van dit deelgebied, gelegen op de overgang A met hetB 1
buitengebied en als onderdeel van een bebouwingslint, krijgt het de uitstraling van een eigentijds boerenerf met eigentijdse schuurwoningen. Kaart Gebiedsvisie Kom Noord Oudenbosch 2021 Daarnaast wordt de (nieuwe) ontsluiting van dedecember begraafplaats
•
Deelgebied Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer woonwijk Te transformeren gebied naar woningbouw, sfeer bebouwingslint Te transformeren gebied naar algemene voorzieningen begraafplaats Behoud Islamitische begraafplaats
Mogelijke
auto-ontsluitingen Kleinschalige toevoegingen, zoals dakkapellen en schoorstenen, zijn Recreatieve verbinding ondergeschikt aan de hoofdvorm door gebied
Behoud groenstructuur
direct aan het gezamenlijke erf
Behoud watergangen
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel),
Groene inpassing bedrijfsgebouwen
blinde zijgevels grenzende aan de openbare ruimte zijn niet
Groenstructuur behouden-versterken
Om de parkeerdruk op het erf te verminderen worden de woningen voorzien van twee auto-opstelplaatsen op eigen
Het gebied kan dan ook vormgegeven worden met een eigen
1
Op het erf staan de woningen altijd met de voor- of zijgevel
toegestaan •
Plangebied
Orientatie op omgeving Accent bebouwing, zichtlijn Havendijk
terrein die naast elkaar gesitueerd worden
Aanhouden rooilijn
De bouwmassa’s staan in een verspringende rooilijn ten
In te passen parkeerplaatsen woonwijk
opzichte van elkaar om het informele dorpse karakter te versterken
In te passen parkeerplaatsen
begraafplaats Natuurlijke en duurzame uitstraling
voorzieningen voor waterberging Rekening houden met milieuzonering bedrijven 50m
binnen dit deelgebied gesitueerd evenals de bijbehorende benodigde parkeerplaatsen en een nieuw ontmoetingsgebouw. Al deze elementen liggen in een groene setting en zijn afgestemd op de bestaande groen- en waterstructuur die behouden blijft. In het groene gebied is ruimte gereserveerd voor een islamitische begraafplaats (noordzijde) en ruimte voor waterberging en een ontmoetingsgebouw (zuidzijde). Een langzaamverkeersverbinding verzorgt de verbinding tussen de Havendijk en deelgebied 3. 28
De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de woningen bestaan uit een rechthoekige plattegrond en een zadeldak. Riet en een vegetatiedak zijn ook toegestaan
•
Het gezamenlijk erf wordt gebruikt om te keren en te parkeren
•
Het ontmoetingsgebouw staat als solitair in de ruimte en heeft een vrije situering
Massaopbouw
•
De woningen en het ontmoetingsgebouw bestaan uit één bouwlaag met kap
•
De woningen hebben een eenvoudige en duidelijk herkenbare hoofdvorm met een rechthoekig grondvlak
•
Het dak dient te bestaan uit een zadeldak met een nokrichting in de lengte van het gebouw
•
Daken kunnen voorzien zijn van (grote) dakramen
•
Om het eigentijdse erf vorm te geven worden de bijgebouwen in de vorm van garages losgeplaatst op de kavel dan wel maken ze onderdeel uit van het hoofdgebouw
•
Kleinschalige
toevoegingen,
zoals
dakkapellen
en
schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm •
Het ontmoetingsgebouw vormt een verbijzondering en mag een vrije vorm hebben (zowel qua footprint als qua
De compositie van de gevels en het dak is sober in opzet en heeft een robuuste uitstraling
kapvorm) Gevelkarakteristiek •
Architectuurstijl: eigentijdse schuurwoningen
•
De voor- of zijgevel aan het erf is voorzien van gevelopeningen en bij voorkeur ook van de entree
•
De woningen hebben een representatieve voorgevel en zijgevel aan de oprijlaan/entree van het erf
•
Gevels kunnen geheel van glas zijn of (deels) grote raampartijen hebben
•
De compositie van de gevels en het dak is sober in opzet en heeft een robuuste uitstraling
•
Eventuele losstaande bijgebouwen zijn afgestemd op de architectuur van het hoofdgebouw en vormen één ensemble (familie in architectuur) Losstaande bijgebouwen en hoofdgebouw vormen één architectonisch ensemble (bron: hoogstederarchitecten.nl)
29
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering •
Zowel de woningen als het ontmoetingsgebouw hebben een natuurlijke duurzame uitstraling waarbij de gevels overwegend uit hout, en/of metaal en glas bestaan. De houten gevels mogen eventueel gecombineerd worden met metselwerkaccenten
•
De
detaillering
van
de
schuurwoningen
en
ontmoetingsgebouw dient sober te zijn •
De dakbedekking bestaat uit een pannendak (keramisch), leien, metaal, riet of een vegetatiedak. Een pannendak/leien wordt uitgevoerd in de kleur antraciet
•
Het kleurgebruik is gedekt (natuurlijke tinten, geen felle kleuren)
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Overgang privé / openbaar
•
De erfafscheidingen bij de woningen die georienteerd zijn op
Eenvoudige en herkenbare hoofdvorm
de Havendijk, grenzende aan de openbare ruimte, worden vormgegeven door landschappelijke hagen vormgegeven door inheemse soorten (bijvoorbeeld een combinatie van
•
liguster, meidoorn, esdoorn en beuk) De zijdelingse en achterliggende perceelsgrenzen aansluitend op de openbare ruimte en (entree) begraafplaats, worden vormgegeven door een landschappelijke haag met een
•
hoogte van maximaal 200 cm De voorzijde van de erfafscheidingen aan de Havendijk wordt vormgegeven door een landschappelijke haag met een
•
hoogte van maximaal 120 centimeter De woningen op het erf hebben geen erfafscheiding aan de voorzijde en grenzen met hun voorgevel direct aan het erf
30
Metalen schuurwoningen zijn ook mogelijk (bron: hansestaal.nl)
Openbare ruimte
•
De bestrating in het erf en de toegangsweg wordt vormgegeven door een gebakken klinker of een ander
• •
product met een vergelijkbare uitstraling De bestaande groen- en waterstructuur wordt behouden De
erfbebouwing
grenst
met
achterzijden
aan
de begraafplaats en het openbaar gebied en dient landschappelijk ingepast te worden. Een inrichtings- en beplantingsplan van deze landschappelijke inpassing dient
•
ter beoordeling voorgelegd te worden aan de gemeente De entree naar de begraafplaats wordt begeleid door een bomenstructuur die is afgestemd op de bestaande
•
bomenstructuur Parkeerplaatsen ten behoeve van de begraafplaats worden in een waterdoorlatende verharding vormgegeven conform de
•
gemeentelijke standaard Er is sprake van een samenhangende padenstructuur die
Ontmoetingsruimte heeft een vrije vorm en heeft een duurzame en natuurlijke uitstraling (bron woneninoosterwold.nl
erf, begraafplaats en deelgebied 3 met elkaar verbindt. De padenstructuur wordt vormgegeven door een halfverharding
• •
conform de gemeentelijke standaard Bij de inrichting van het groen is ruimte voor waterberging
Ontmoetingsruimte heeft een vrije vorm en heeft een duurzame en natuurlijke uitstraling
Bezoekersparkeren woningen dient binnen het erf opgelost te worden en integraal onderdeel te vormen van het nog op te stellen inrichtingsplan
31
Bijlage 2 Landschappelijk inpassingsplan
37
14
Bossingel bestaand aan te vullen 9
12a
Nieuw te planten bomenrij
e
D
7 12
Tp Ag
Ag
Ag
D'
Tp
Ag
szon houd r e d On
Bossingel bestaand
Tp
Legenda
68
5
Bestaande bomen te behouden en bomen in de omgeving
64
62
Bomen nieuw aan te planten Ag - Alnus glu�nosa Tp - Tilia platyphyllos
Ag
3
66
55
Bloem- en kruidenrijk grasland Inzaaien met mengsel G2 van Cruydt Hoeck o.g. Beheer: 2 keer per jaar maaien
59 61
74 met bosplantsoen Bestaande bossingel aanvullen
63 Soorten aanplanten in een driehoeksverband met een plantafstand van 1,25x1,25 m. Soorten: 20% Amelanchier lamarckii, 20% Crataegus65 monogyna, 20% Ribes rubrum, 10% Corylus avellana, 10% Sambucus nigra. 67 Boomvormer: 10% Alnus glu�nosa, 5% Quercus robur, 5% Tilia platyphyllos
70
72 78
47
57
Oever A-watergang Gebruik maken van aanwezige zaadbank Beheer: eenmaal per jaar maaien na 16 juni. 1
49
51
53
54
56
58
60
76
Gazon t.b.v. onderhoud watergang
69
Zone landschappelijke inpassing
69a 69b 69c 69d 69e
38
37
35
10c
Kom Noord Oudenbosch Landschappelijk inpassingsplan 39
23 10e
19
40
17
38
15
36
13
34
11
32
30
9
10d Aveco de Bondt bv
versie
: 222546_AdB_LIP_0000_5.0
Postbus 64
gemeente
: Gemeente Halderberge
7450 AB Holten
getekend
: 16-10-2023
tel.
status
: ...
: +31 548 8533 33
10b
email : info@avecodebondt.nl 2 0 website : www.avecodebondt.nl 0 /
40
1:1000 0m
10m
20m
30m aarstraat
21
17 40m
A3 15 50m 13
Bijlage 3 Berekening kwaliteitsverbetering landschap
39
Berekening kwaliteitsverbetering Kom Noord Oudenbosch
Wonen (uitgeefbaar gebied) deelgebied 4 Wonen (uitgeefbaar gebied) deelgebied 5
Grondprijs gemiddelde / m2* € 330,00 ‐ € 330,00 ‐
M2 nieuwe situatie 851 m2 4920 m2
Waarde € 280.830,00 € 1.623.600,00
Waarde nieuw situatie
€ 1.904.430,00
Waardevermeerdering
€ 1.904.430,00
Kwaliteitsverbetering (1%)
€
19.044,30
€
2,50 Prijspijl CPI 2021
Berekening kosten landschappelijke inpassing Kom Noord Oudenbosch Aanleg Landschapsboom ‐ Alnus glutinosa Landschapsboom ‐ Tilia platyphyllos Bossingel Oever/ nat grasland
Type Boom 18‐20 Boom 18‐20 Bosplantsoen aanvullen Verwerken
Bloemrijke rand (R1), Kruidenrijke zoom (R2) en Graslandflora‐ en faunarand (R3) Inclusief aankoop zaadmengsel
Eenheid stuks stuks m2=stuks m2
Norm per eenheid incl. btw € 306,25 € 293,75 € 4,45 € 13,50
are
€
40,63
In plangebied 4 stuks 3 stuks 238 m2 241 m2
3,4 are
Totaal aanleg
Beheer Bossingel Bossingel Landschapsboom Oever/ nat grasland Bloemrijke rand
Bestaand Bestaand met nieuwe aanplant Nieuw Nieuw Nieuw
Eenheid are / jaar are / jaar boom / jaar are / jaar are / jaar
Beheersbijdrage per eenheid € 17,98 € 17,98 € 24,25 € 32,25 € 21,05
Deelkosten € 1.225,00 € 881,25 € 1.059,10 € 3.253,50
€
138,13
€
6.556,98
In plangebied 13,7 are 6 are 7 stuks 2,41 are 3,4 are
Deelkosten / 10 jaar € 2.462,58 € 1.078,50 € 1.697,50 € 777,23 € 715,70
Totaal beheer 10 jaar
€
6.731,50
Samenvatting Waardevermeerdering Basisinspanning Kosten aanleg Kosten beheer
€ € € €
1.904.430,00 19.044,30 6.556,98 6.731,50
Overschot / tekort
€
5.755,83‐
Recente prijzen bomen Alnus glutinosa en Tilia platyphullos Het bedrag € 5.755,83 wordt gestort in het gemeentelijk groenfonds. En wordt, gefinancierd vanuit het gemeentelijk groenfonds, volledig ingezet voor de verbetering opwaardering van de bestaande laanbeplanting aan de Havendijk. De Havendijk is een belangrijke groenstructuur ten westen van het plangebied.
Bijlage 4 Staat van bedrijfsactiviteiten
42
OMSCHRIJVING
032 032 10, 11 10, 11 101, 102 101, 102 101 101 101
151
101, 102
151 152 152 152 1531 1531 1532, 1533 1532, 1533 1532, 1533 1532, 1533 1551 1551 1552 1552 1581 1581
108 102 102 102 1031 1031 1032, 1039 1032, 1039 1032, 1039 1032, 1039 1051 1051 1052 1052 1071 1071
Akker-en/of tuinbouw in combinatie met het fokken en houden van dieren (niet intensief) Dienstverlening t.b.v. de landbouw: - algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o. > 500 m² - algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o.<= 500 m² - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. > 500 m² - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. <= 500 m² KI-stations
- VISSERIJ- EN VISTEELTBEDRIJVEN 0 Vis- en schaaldierkwekerijen 1 - oester-, mossel- en schelpenteeltbedrijven 2 - visteeltbedrijven - VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN 0 Slachterijen en overige vleesverwerking: 1 - slachterijen en pluimveeslachterijen 4 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o. > 1000 m² 5 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o. <= 1000 m² 6 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o. <= 200 m² 7 - loonslachterijen - vervaardiging van snacks en vervaardiging van kant-en-klaar-maaltijden met p.o. < 2.000 8 m² 0 Visverwerkingsbedrijven: 5 - verwerken anderszins: p.o. <= 1000 m² 6 - verwerken anderszins: p.o. <= 300 m² 0 Aardappelprodukten fabrieken: 2 - vervaardiging van snacks met p.o. < 2.000 m² 0 Groente- en fruitconservenfabrieken: 1 - jam 2 - groente algemeen 3 - met koolsoorten 0 Zuivelprodukten fabrieken: 3 - melkprodukten fabrieken v.c. < 55.000 t/j 1 Consumptie-ijsfabrieken: p.o. > 200 m² 2 - consumptie-ijsfabrieken: p.o. <= 200 m² 0 Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen: 1 - v.c. < 7500 kg meel/week, bij gebruik van charge-ovens
100
30
30 C
0
100
3.2
1 G
1
30 30 30 30 30
10 10 10 10 10
50 30 50 30 30 C
10 10 10 10 0
50 D 30 50 30 30
3.1 2 3.1 2 2
2 G 1 G 2 G 1 G 1 G
1 1 1 1 1
100 50
30 0
50 C 50 C
0 0
100 50
3.2 3.1
1 G 1 G
1 1
100 100 50 30
0 0 0 0
100 C 100 C 50 C 50
50 R 50 R 30 10
100 D 100 50 50
3.2 3.2 3.1 3.1
2 G 2 G 1 G 1 G
1 2 1 1
50
0
50
10
50
3.1
1 G
1
50
0
50
10
50
3.1
2 G
1
X
100 50
10 10
50 30
30 10
100 50
3.2 3.1
1 G 1 G
1 1
X X
50
10
50
50 R
50
3.1
1 G
1
X
50 50 100
10 10 10
100 C 100 C 100 C
10 10 10
100 100 100
3.2 3.2 3.2
1 G 2 G 2 G
1 2 2
50 50 10
0 0 0
100 C 100 C 30
50 R 50 R 0
100 100 30
3.2 3.2 2
2 G 2 G 1 G
1 2 1
30
10
30 C
10
30
2
1 G
1
LUCHT
VISUEEL
0502 0502 15 15 151 151 151 151 151
0 1 2 3 4
VERKEER
0150 016 016 016 016 016 0162 03 03 032
LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW
CATEGORIE
0130 014 014 014 014 014 0142 05 05 0502
-
GROOTSTE AFSTAND
01
GEVAAR
01
GELUID
-
INDICES
STOF
-
AFSTANDEN IN METERS
GEUR
SBI-2008
nummer
SBI-1993
definitief 29-12-2006
LIJST 1 - ACTIVITEITEN
BODEM
Bijlage 1 Richtafstandenlijsten
NIEUW
X X X X
X X
X
Bijlage 1 Richtafstandenlijsten
OMSCHRIJVING
VERKEER
VISUEEL
2 - v.c. >= 7500 kg meel/week Banket, biscuit- en koekfabrieken 0 Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk:
100 100
30 10
100 C 100 C
30 30
100 100
3.2 3.2
2 G 2 G
2 2
1584
10821
2 - cacao- en chocoladefabrieken vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 2.000 m²
100
30
50