3 20190322 GEHEIM financiele bijlage 1 bij het raadsvoorstel religieus erfgoed Oudenbosch.pdf

Geheime bijlage bij adviesnota inzake extra krediet t.b.v. realisatie nieuw cultuurcluster als onderdeel van het project religieus erfgoed Inleiding Ten behoeve van het project religieus erfgoed heeft de raad op 20 april 2017 een besluit genomen. Onderdeel van dat besluit is een risico-benadering. Gebleken is dat een hoger budget nodig is om de eerdere doelstellingen te realiseren. De risico’s die eerder in beeld zijn gebracht, worden thans opnieuw in beeld gebracht in deze geheime bijlage. De bijlage is vertrouwelijk, zodat derden geen kennis kunnen nemen van de inhoud en niet de indruk kunnen krijgen dat extra middelen bij de gemeente beschikbaar zijn. Om die reden wordt in het raadsvoorstel geen extra budget voorgesteld voor fiscale consequenties. In deze bijlage wordt uw raad daarover wel geïnformeerd. Zie hiervoor het onderdeel over de fiscale positie. Omvang van het vereiste investeringsbudget 1. De eerder door de gemeenteraad beschikbaar gestelde kredieten zijn het resultaat van een stichtingskostenbegroting voor het project religieus erfgoed. Voor het onderdeel cultuurcluster is een taakstellend budget beschikbaar gesteld voor 1800 m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) voor een bedrag van € 1.440.000. In juni 2018 heeft aannemingsbedrijf van Agtmaal een begroting opgesteld op basis van het ontwerp van Rothuizen architecten en stedenbouwkundigen van 31 augustus 2017.

Dit ontwerp voorzag in een bruto vloeroppervlak van 2530,5 m2. De begroting sluit op een bedrag van € 2.943.725. Een overschrijding derhalve van € 1.503.725. Omdat een taakstellend budget was afgesproken van 1800 m2 b.v.o. is de conclusie dat het voorlopig ontwerp te groot is en dat 730,5 m2 b.v.o. dient te worden bezuinigd. 2. Vanwege de stijging van de bouwkosten is sprake van een stijging van ca. 20 % ten opzichte van de bouwkosten die in 2017 zijn geraamd en de basis zijn geweest voor het raadsbesluit. Dat betekent dat de bouwkosten zijn gestegen met een bedrag van € 288.000. 3. Het bezuinigen op de opgestelde begroting van juni 2018 met 730,5 m2 heeft tot gevolg dat weliswaar een aantal vierkante meters niet geschikt hoeft te worden gemaakt voor gebruik, maar dat het casco-herstel van deze vierkante meters wel moet plaatsvinden. Getracht is daarom om de verdieping van de Mariabouw volledig in gebruik te nemen ten koste van de vierkante meters in het souterrain van de kapel. Per saldo is het geschikt maken van de verdieping goedkoper dan het geschikt maken van de ruimten in het souterrain. Daarnaast bieden de vierkante meters op de verdieping weer meer rendement en zijn de gebruiksmogelijkheden groter vanwege de hogere verdiepingshoogte. 4. De nieuwe indeling van het gebouw en het betrekken van de verdieping is ook mede voortgekomen uit de wensen van de musea en KBO.

Met het betrekken van de verdieping kunnen de wensen van relatieve zelfstandigheid ingewilligd worden. Dat was in het oorspronkelijke ontwerp niet het geval.

5. In de begroting van juni 2018 wordt uitgegaan van een prijs van € 1.277,10 per m2 b.v.o. Een erg hoog bedrag als dat afgezet wordt tegen het eerdere bedrag in het stichtingskostenoverzicht van € 770 per m2 b.v.o. voor te verbouwen ruimten en € 850 per m2 b.v.o. voor nieuw te bouwen ruimten. Om die reden is afgezien van de realisatie van een nieuwe verbindingsgang tussen de Mariabouw en de kapel. Daarmee worden dus dure vierkante meters bezuinigd. 6. Met het bezuinigen van 730,5 m2 b.v.o. is aangenomen dat dus een bedrag van 730,5 x € 1.277,10 per m2 b.v.o kan worden bezuinigd, totaal dus € 932.922. Ten opzichte van de begroting van € 2.943.725 zou het bedrag daarmee uitkomen op € 2.010.803. In de stichtingskostenbegroting was een bedrag opgenomen van € 1.440.000. Dit betekent dus dat een extra bedrag nodig is van € 570.803. 7. Met het genoemde extra bedrag zijn we er echter niet. Immers, ondanks het weglaten van de eerder geraamde 730,5 m2 b.v.o. is nog wel steeds het casco-herstel nodig van dak en wanden. Die zijn kostenverhogend voor het bedrag per m2 b.v.o. Onderdeel van het geraamde bedrag zijn de installatiekosten. Die zijn met het bezuinigen op de m2 b.v.o. niet direct naar rato te beïnvloeden. Deze kosten vergen namelijk een basisinvestering.

Volgens informatie van Bouwbedrijf van Agtmaal gaat het daarbij om een bedrag van circa € 400 per m2 b.v.o., dus voor 700 m2 b.v.o. een bedrag van € 292.000. 8. Op grond van de vorenstaande punten wordt thans een extra bedrag voor de bouwkosten geraamd van € 930.000. Het is noodzakelijk om dat bedrag verder te onderbouwen. Om die reden wordt dan ook een gedetailleerd technisch programma van eisen opgesteld, zodat we aan de voorkant precies weten wat we krijgen. Dat programma wordt opgesteld door een onafhankelijke bouwkostendeskundige die tegelijkertijd de financiële consequenties daarvan kan doorrekenen. 9. Naast een extra bedrag voor bouwkosten zorgt de fiscale positie van het cultuurcluster voor een extra benodigd budget. Op de fiscale positie wordt hieronder in een aparte paragraaf nader ingegaan. 10. Mocht blijken dat het extra budget niet voldoende is om de plannen voor het cultuurcluster te kunnen realiseren, dan zijn er twee mogelijkheden: ofwel de bouw wordt openbaar aanbesteed ofwel uw raad ziet af van de plannen. In beide gevallen komen wij terug bij uw raad, bij gelegenheid van het sluiten van een realisatieovereenkomst. 11. De financiële vertaling van het extra investeringsbudget is thans gebaseerd op een aanname op basis van een m2 prijs ontleend aan een begroting op basis van een globale kostenraming.

Inrichtingselementen en tegenvallers bij nadere inspectie en bij een gespecificeerde werkomschrijving zijn niet uit te sluiten. Hoewel wij rekening hebben gehouden met een post onvoorzien van 10 % is op het huidige niveau van uitwerking niet uit te sluiten dat een hoger bedrag aan onvoorzien dient te worden begroot. Wij hebben dit evenwel niet meegenomen in het krediet om de onderhandelingen hierover met de aannemer te kunnen voeren op basis van een taakstellend budget.

Wij komen hierop terug voordat de realisatieovereenkomst wordt gesloten. Deze overeenkomst wordt namelijk vooraf voor wensen en bedenkingen aan u voorgelegd. Risico van aanbesteding Er van uitgaande dat de restauratie van kapel en Mariabouw als één werk moeten worden gezien, stijgen de geraamde kosten van die restauratie uit boven de Europese aanbestedingsdrempel van € 5.548.000. De geraamde kosten bedragen € 5,7 miljoen, bestaande uit € 4,8 miljoen (subsidie + aankoopbedrag gemeente) + € 0,9 miljoen (aanvullend benodigd krediet). In dat geval zou dus Europees aanbesteed moeten worden. Wij hebben advies ingewonnen bij de gemeente advocaat van AKD te Breda. AKD adviseert ons om in de realisatie-overeenkomst geen bouwplicht op te nemen. In dat geval hoeft de gemeente namelijk niet Europees aan te besteden. Hieronder citeren wij uit het advies van AKD. “Zoals ook in de door de gemeente opgestelde bijlage over aanbestedingsrecht is opgemerkt (bedoeld is de bijlage bij het raadsvoorstel voor de vergadering van 20 april 2017), is hier het arrest Helmut Muller van het Hof van Justitie van de Europese Unie allereerst van belang. Hieruit volgt dat er pas sprake is van een ‘overeenkomst onder bezwarende titel’ (en dus mogelijk van een aanbestedingsplicht), indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: I.

De aannemer verbindt zich (in ruil voor een tegenprestatie) ertoe om de betrokken werken uit te voeren, inhoudende dat in rechte uitvoering moet kunnen worden gevorderd van deze verbintenis (bouwplicht); II. Er is sprake van een ‘rechtstreeks economisch belang’ van de Gemeente; en III. De gemeente neemt maatregelen om de kenmerken van het werk te definiëren of een beslissende invloed op het ontwerp ervan uit te oefenen. Hiervoor is onvoldoende dat de gemeente eisen stelt in het kader van de uitoefening van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden.” Deze eisen werken cumulatief. Dat betekent dat, wanneer er geen bouwplicht wordt opgenomen in de realisatie-overeenkomst, er geen risico is dat de werken Europees dienen te worden aanbesteed. Risico van staatssteun. Aan de hand van een second opinion dient te worden aangetoond dat de verbouwingskosten die Bouwbedrijf Van Agtmaal nu berekend heeft, marktconform zijn. Dit kan middels een second opinion van de verbouwingskosten door een de in te schakelen kostendeskundige die vervolgens daarmee ook kan aantonen dat de verbouwingskosten marktconform zijn. Het alternatief is aan de Europese commissie te melden dat er mogelijke staatssteun aanwezig kan zijn. Dan is het afhankelijk van de vraag of de Europese commissie een onderzoek instelt.

Indien we echter kunnen vaststellen dat er geen sprake is van staatssteun middel een second opinion, dan is melden ervan ook niet nodig.

Fiscale positie cultuurcluster Zowel in het raadsvoorstel voor de vergadering van 20 april 2017 als in de samenwerkingsovereenkomst is een voorbehoud opgenomen voor een fiscaal optimale oplossing. Hierbij willen wij u graag een toelichting geven op de overwegingen die hierbij een rol spelen en de keuze die aan u is voorgelegd. De meest optimale fiscale oplossing houdt in dat alle in rekening gebrachte btw kan worden verrekend via de normale btw-aangifte of kan worden gecompenseerd bij het btw compensatiefonds. Dat is echter niet zonder meer mogelijk. De afgelopen maanden zijn veel scenario’s besproken en, om verschillende redenen, afgevallen. Hieronder beschrijven we de levering en renovatie van een gebouw in het algemeen, de fiscale gevolgen van de meest reële scenario’s en de keuze die wij aan u voorleggen. Levering en renovatie van een gebouw De levering van een nieuwe onroerende zaak door een btw-ondernemer is belast met btw. De verkrijging van de nieuwe onroerende zaak is in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De verkoper kan de btw op de bouwkosten aftrekken op de btwaangifte c.q. krijgt de btw op de kosten terug van de Belastingdienst. De btw-last ligt bij de koper. De levering van een onroerende zaak die meer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen is vrijgesteld van heffing van btw.

De verkrijging van de onroerende zaak is belast met overdrachtsbelasting, tenzij een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting geldt. De gemeente is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De btw op de kosten van de levering van de onroerende zaak is in dit geval bij de verkoper een kostenpost. Als de koper de onroerende zaak voor meer dan 90% gebruikt voor het verrichten van met btw belaste prestaties dan kunnen de koper en verkoper opteren voor een met btw belaste levering. De levering is dan belast met btw. De verkoper kan de btw op zijn kosten aftrekken van de btw-aangifte. Voor de koper is de btw geen kostenpost. De koper gebruikt de onroerende zaak voor 90% of meer voor het verrichten van met btw-belaste prestaties en kan de btw geheel of nagenoeg geheel aftrekken op de btw-aangifte. Bij de levering van de kapel en de Mariabouw is er sprake van de levering van een bestaand gebouw. De levering hiervan is niet belast met btw. De btw op de renovatiekosten is kostenverhogend voor de verkoper. Om dit te vermijden kan gebruik worden gemaakt van de optie voor een met btw belaste levering. Voorwaarde is dat het gebouw voor minimaal 90% gebruikt gaat worden voor met btw belaste activiteiten (bijv. btw belaste verhuur en horeca). Dat is niet het geval voor het gehele gebouw, maar wel voor delen.

Het betreft hier de delen van het gebouw die worden gebruikt voor de musea en de bibliotheek. Hierbij worden wel eisen gesteld aan de technische en/of economische zelfstandigheid van die delen. Nader overleg met de Belastingdienst zou uit moeten wijzen of die delen voldoen aan de voorwaarden die aan de zelfstandigheid worden gesteld. Verder kent opteren voor een met btw belaste levering een herzieningstermijn van 10 jaar. Dit houdt in dat bij wijziging van het gebruik van het gebouw in die 10 jaar de btw moet worden herzien (lees: terugbetaald).

Situatie na voorstel in 2017 In het voorstel van 2017 werd het opteren voor een met btw belaste levering van het gehele cultuurcluster aannemelijk geacht, al werd een voorbehoud gemaakt voor de verdere uitwerking. Deze keuze was destijds gerechtvaardigd, aangezien ervan werd uitgegaan dat de bovenverdieping leeg zou blijven staan en aanbevolen werd deze in de toekomst uitsluitend voor met btw belaste prestaties te gaan verhuren. Voor het overige werd ervan uitgegaan dat slechts maximaal 10 % gebruikt zou worden voor btw vrijgestelde prestaties. In de fiscale bijlage is ervan uitgegaan dat de ruimten voor FA, de musea en de bibliotheek gebruikt zouden gaan worden voor met btw belaste prestaties. Verder is de huisvesting van de KBO niet met btw belast. In de fiscale bijlage bij het raadsvoorstel van 2017 is de KBO niet genoemd, omdat toen de mogelijkheid bestond dat de KBO elders zou worden gehuisvest. Op basis van het gewenste en toegezegde ruimtegebruik is nu duidelijk dat er voor het gehele cultuurcluster (kapel + Mariabouw) geen gebruik gemaakt kan worden van het opteren voor een met btw belaste levering van het gehele cultuurcluster. De ruimte die wordt gebruikt door organisaties die (van btw) vrijgestelde activiteiten verrichten bedraagt aanzienlijk meer dan 10%, zodat voor belaste activiteiten minder dan 90% resteert.

Hieronder geven wij aan welke organisaties gebruik gaan maken van het gebouw en hoe de fiscale benadering is van de activiteiten van deze organisaties. Organisatie Fideï et Arti (FA) Zouavenmuseum (ZM) Natuur- en volkenkundig museum (NVM) KBO (KBO) Bibliotheek (B)

Belaste activiteiten X X X

Vrijgestelde activiteiten X

X X

Ruimtes die door meerdere partijen worden gebruikt, worden naar rato toegerekend aan de partijen die er gebruik van maken. De Heemkunde Kring zou aanvankelijk ook gebruik gaan maken van een ruimte in het cultuurcluster. Dit is echter voorlopig niet het geval. De oppervlakte die de vrijgestelde activiteiten in gebruik zouden gaan nemen, bedraagt inclusief toerekening van algemene ruimtes zo’n 70%. Dit is inclusief de kapel. Door de aankoop na renovatie en vervolgens gebruik als openbare ruimte zou de btw voor de aannemer kostenverhogend zijn. Die btw wordt vervolgens verwerkt in de kostprijs van het cultuurcluster voor de gemeente. De ruimtes van FA worden deels gebruikt voor belaste activiteiten (bioscoop, concerten, etc.) en deels voor vrijgestelde activiteiten (o.a. verhuur van ruimten aan diverse groepen). Een fiscale optie om ook de verhuur te belasten met btw kan voor een deel van de activiteiten niet gebruikt worden. Gezien het gevarieerde gebruik van de ruimtes van FA is het erg lastig, zo niet onmogelijk, om hiervoor te opteren voor belaste verhuur. Daarmee wordt het totaal van de ruimtes voor vrijgestelde activiteiten aanzienlijk groter. Opteren voor belaste levering van de ruimtes voor het ZM en het NVM is mogelijk, mits deze voldoende zelfstandig te gebruiken zijn. Het aandeel van deze ruimtes is echter vrij beperkt.

Een laatste factor van betekenis is de kleine ondernemingsregeling (KOR). Er ligt een wetsvoorstel om deze regeling uit te breiden. Deelname aan de KOR houdt in dat er niet met btw hoeft te worden gefactureerd en dat de btw op de kosten niet in aftrek kan worden gebracht. In dit geval zou er dus ook sprake zijn van een vrijgestelde activiteit. Door de uitbreiding van de KOR zouden kleine organisaties zoals de musea hier wellicht gebruik van kunnen gaan maken. Voor de musea wellicht een optie om administratieve lasten te beperken, maar voor het cultuurcluster heeft dit een negatieve invloed op de mogelijkheid om te opteren voor een met btw belaste levering. Op basis van bovenstaande overwegingen en argumenten zijn twee scenario’s uitgewerkt. Scenario 1: Gezamenlijke levering van Mariabouw en kapel in gerenoveerde staat In dit scenario is sprake van een levering van bestaande gebouwen. Deze levering is in principe vrijgesteld van de heffing van btw. De verkrijging is niet belast met overdrachtsbelasting op grond van de gemeentelijke vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Door de btw vrije levering van de gebouwen kan de aannemer de btw op de kosten van de renovatie niet verrekenen op de btw aangifte. Deze btw is dus kostenverhogend voor de aannemer en gaat op in de verkrijgingsprijs van de gebouwen.

Indien koper en verkoper hiervoor opteren en er sprake is van minimaal 90% belaste activiteiten in het gebouw, kan gekozen worden voor een met btw belaste levering. Dan zou de aannemer de btw wel kunnen verrekenen op de btw aangifte. Echter, zoals eerder aangegeven kan er door de aard van de activiteiten die in de gebouwen gaan plaatsvinden niet worden gekozen voor een met btw belaste levering van het gehele cultuurcluster. Splitsing ervan is eventueel wel mogelijk, waarbij af te splitsen onderdelen voldoende zelfstandig moeten zijn. De btw op de delen van de gebouwen die worden gebruikt voor het verrichten van met btw belaste prestaties worden belast met btw afgenomen. De delen van de gebouwen die worden gebruikt voor activiteiten die zijn vrijgesteld van btw worden btw-vrij aangekocht. De btw op de kosten van de verbouwing van de delen van de gebouwen die btw-vrij worden afgenomen is kostprijsverhogend bij de aannemer. Met de aannemer zijn afspraken gemaakt dat deze verhoging van de kostprijs aan de gemeente in rekening wordt gebracht. De delen van de gebouwen waarbij mogelijk gebruik gemaakt zou kunnen worden van de optie voor een met btw belaste levering zijn het Zouavenmuseum, het Natuurhistorisch - en volkenkundig museum en de bibliotheek.

Op basis van de oppervlakte van de ruimtes die deze organisaties gebruiken, kan worden bepaald welk deel van de bouwkosten en daaraan verbonden btw toegerekend kan worden. Deze organisaties nemen ongeveer 29% van de ruimte in het cultuurcluster in, zodat 71% van de totale btw op het gehele cultuurcluster kostenverhogend is. De totale bouwkosten bedragen ongeveer € 5,7 miljoen, zodat het kostenverhogende deel van de btw uitkomt op 71% * (21% x 5,7 miljoen) = € 850.000 (afgerond). Wellicht ten overvloede en hier niet van toepassing willen wij hier vermelden dat indien wordt gekozen voor het scenario van een met btw belaste levering, er sprake is van een herzieningstermijn van 10 jaar. Gedurende die 10 jaar dient het gebruik van het gebouw te worden gevolgd en bij verandering daarvan dient een deel van de btw te worden herzien. Er is dus 10 jaar lang sprake van nadelige financiële gevolgen als het vrijgestelde gebruik van het gebouw toeneemt (en vanzelfsprekend ook andersom).

Indien gekozen wordt voor dit scenario dient er nadere afstemming plaats te vinden met de Belastingdienst. Het scenario is dan ook onder voorbehoud van acceptatie hiervan. Scenario 2: Fiscaal optimale levering In dit scenario wordt aangegeven wat de fiscaal meest optimale levering is. De levering van de Mariabouw en de kapel wordt gesplitst. De kapel wordt in niet gerenoveerde staat geleverd aan de gemeente Halderberge. De kapel zal door de gemeente als openbare ruimte worden gebruikt, met uitzondering van de momenten dat de kapel exclusief wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld aan andere organisaties. Dit is een aantal maal per jaar het geval (bijv. voor de Mattheus Passion, kapelconcerten e.d.). De levering van de kapel aan de gemeente is in beginsel vrijgesteld van btw. De verkrijging is niet belast met overdrachtsbelasting op de grond van de gemeentelijke vrijstelling hiervoor. De gemeente verleent vervolgens opdracht aan de aannemer om de kapel te renoveren en ontvangt hiervoor facturen met btw. De btw kan worden gedeclareerd bij het btw compensatiefonds, onder aftrek van het deel dat de kapel wordt verhuurd. Aangezien op voorhand niet is aan te geven hoe vaak verhuur zal gaan voorkomen, wordt dit vooralsnog gesteld op 10%. De btw op de kosten van renovatie van de kapel bedraagt ca.

€ 575.000 zodat rekening gehouden wordt met een kostenverhogend deel van € 57.500 (10% x € 575.000). De Mariabouw wordt eveneens in niet gerenoveerde staat geleverd aan de gemeente, waarna de gemeente opdracht geeft tot renovatie. Ook deze levering is vrijgesteld van de heffing van btw. De verkrijging is niet belast met overdrachtsbelasting op grond van de gemeentelijke vrijstelling hiervoor. Voor de renovatie ontvangt de gemeente facturen met btw. Omdat de gemeente opdracht geeft voor de renovatie en dus geen gebruik maakt van de met btw belaste levering, is er geen sprake van een herzieningstermijn van 10 jaar. Het jaar van ingebruikname bepaalt de aftrekmogelijkheden van de btw. De gemeente gaat de Mariabouw gebruiken voor belaste en vrijgestelde activiteiten. De belaste activiteiten zijn de musea, de bibliotheek (samen ca. 48%) en een deel van de activiteiten van Fideï et Arti. Vrijgesteld zijn de activiteiten van de KBO en het andere deel van de activiteiten van Fideï et Arti. Over de omvang van de belaste en vrijgestelde activiteiten van Fideï et Arti (exclusief horeca) moet nog nader onderzoek plaatsvinden. Activiteiten zoals concerten en theatergebruik zijn met btw belast. Ander gebruik van de ruimten is vrijgesteld (bijv. momenten waarvoor niet betaald hoeft te worden).

Bij gebrek aan concrete gegevens is ervan uitgegaan dat de btw op de activiteiten van Fideï et Arti voorlopig kostenverhogend is. Nader onderzoek kan leiden tot een beperking van de kostenverhogende btw. Het bovenstaande betekent dat 48% van de btw op de renovatiekosten van de Mariabouw verrekenbaar is via de normale btw aangifte. De btw op de renovatiekosten bedraagt ca. € 630.000, zodat rekening gehouden wordt met een kostenverhogend deel van de btw van 52% x € 630.000 = € 328.000. Samen met het kostenverhogende deel van de btw op de kosten van de kapel bedragen de extra kosten € 57.500 + € 328.000 = ca. € 385.000.

Voorstel Gezien het voorgaande zijn wij in het voorliggende college- en raadsvoorstel van het volgende uitgegaan: - de kapel en de Mariabouw worden apart en in de huidige, niet gerenoveerde staat geleverd aan de gemeente; - aangezien de gemeente is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, is de verkrijging zonder aanvullende kosten. De levering is vrij van btw; - de gemeente geeft de aannemer opdracht tot renovatie van de kapel en renovatie van de Mariabouw en ontvangt hiervoor facturen met btw; - er wordt een extra budget gevraagd van € 385.000 voor niet verrekenbare btw. Nader onderzoek kan mogelijk leiden tot een verdere beperking van de niet verrekenbare btw. De fiscale positie van het cultuurcluster en de btw gevolgen ervan zijn onder voorbehoud van acceptatie door de Belastingdienst. Indien het voorstel niet wordt geaccepteerd, kan dit nadelige (lees: kostenverhogende) gevolgen hebben voor het project.