241127 TECHNISCHE VRAGEN BO (per 27-11-24).pdf

Overzicht technische vragen commissie B&O 27 november 2024 Zie HAL-net voor de actuele stand van zaken

NR. Ag. 1 -Ag. 2 -Ag. 3

VRAAG Opening

1.

Participatieavond heeft plaatsgevonden op 12 december 2022. Nota van Uitgangspunten is van 31 oktober 2024. Wat is de reden dat traject zo lang geduurd heeft?

2.

Is op dit project de nieuwe huisvestingsverordening van CDA toepassing? In het plan wordt gesproken van een ondergronds CDA containerpark. Mogelijk ook een ondergrondse container voor GFT-afval. Is dit een primeur voor de gemeente Halderberge en zo ja, komen er vervolgens meer? De brandweerkazerne blijft in dit plan aanwezig op de huidige CDA locatie. Klopt het dat in het verleden overwogen is om de brandweerkazerne te verplaatsen en waarom is besloten dit niet te doen?

3.

4.

5.

6.

STELLER

ANTWOORD

CDA

Mede op basis van de opgedane resultaten en de gesprekken van de participatieavond is er een Nota van Uitgangspunten voor de woningbouwontwikkeling opgesteld. Dit proces heeft tijd gekost omdat er overleg nodig was met diverse betrokken partijen, waaronder onder andere de Brandweer, de Veiligheidsregio, Samenstichting, Woonkwartier en de Welstandscommissie. Dit zorgvuldige proces was essentieel voor de verdere ontwikkeling van het project. Wanneer de nieuwe huisvestingsverordening in werking treed zal deze ook van toepassing zijn op de ontwikkeling. De ondergrondse container is onlangs geplaatst samen met (rest en papier). Dit is geen primeur voor gemeente Halderberge, aan de Professor Mulderslaan is ook een ondergrondse GFT-afval container geplaatst. In 2025 is het de bedoeling dat deze containers bij meerdere hoogbouwlocaties/appartementencomplexen komen. Uit overleg met de brandweer is gebleken dat, de huidige kazerne prima voldoet aan de operationele eisen en er op dit moment geen reden is voor verplaatsen.

Daarnaast is de huidige locatie van de kazerne zeer gunstig vanwege de korte aanrijdtijden voor de vrijwilligers naar de kazerne en de snelle uitruktijden naar verschillende incidentlocaties Eerder is uw raad naar aanleiding van een motie bij brief van 10 maart 2022, met het onderwerp: Motie gebiedsvisie centrum en sportcluster Oud Gastel, geïnformeerd over dit onderwerp. De boekwaarde van de schoolgebouwen en de ondergrond zijn bij de beëindiging van de schoolfunctie van deze locatie in zijn geheel afgeboekt en overgedragen aan de algemene dienst. Nu, bij het openen van de grondexploitatieberekening, worden geen kosten voor grondverwerving meegenomen omdat er geen boekwaarde aanwezig is. De scholen zijn in 2018 gesloopt en de kosten hiervan zijn in dat jaar geboekt als reguliere uitgaven binnen de algemene dienst en zijn onderdeel van het jaarsaldo van 2018. Om deze reden zijn de sloopkosten nu niet meer meegenomen in de grondexploitatieberekening.

Regionale samenwerking

Herontwikkeling van de Linde Joannes locatie in Oud Gastel: Nota van Uitgangspunten & Grondexploitatie

In de grondexploitatieberekening zijn geen kosten opgenomen voor verwerving gronden. Deze gronden waren al eigendom van de gemeente, waar heeft dan afboeking van de waarde van deze gronden plaatsgevonden. In de grondexploitatieberekening zijn geen kosten opgenomen voor sloopkosten. Waar zijn de sloopkosten van de Johannesschool en de Linde reeds verwerkt.

CDA

CDA

1

7.

Op blz 3 van het raadsvoorstel staat: “aanvragen omgevingsvergunning voorzieningen Brandweerpost Oud Gastel”; wat wordt hiermee bedoeld en wat is het doel?

VVD

Op pagina 29 van de Nota van uitgangspunten is het volgende aangegeven. Brandweer Oud Gastel Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een brandweerkazerne. Vanwege het uitrukken van de brandweer met twee wagens via de Schoolstraat kan een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op het plan optreden van 70 dB(A) in elke etmaalperiode. Deze geluidniveaus treden op vanwege het algemeen belang en worden niet getoetst. Vanwege het oefenen bij de brandweer treden op het plangebied zeer hoge langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus en maximale geluidniveaus op. Deze geluidniveaus kunnen leiden tot onduldbare hinder. Door het oprichten van een scherm met overkapping langs het perceel van het brandweerterrein worden de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus op het grootste deel van het plan geminimaliseerd. De berekening geven aan dat met deze ingreep het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 54 dB(A) in de avondperiode is. Als de lawaai producerende oefeningen onder de overkapping plaatsvinden wordt te allen tijde voldaan aan het gestelde in de Algemene Plaatselijke Verordening. Onderzoek wijst dus uit dat dit geen belemmering is voor het realiseren van woningen. Voor deze voorzieningen, een scherm in de vorm van een dichte erfafscheiding en een overkapping, is een omgevingsvergunning benodigd.

Ag. 4 Centrum-Oost Hoeven, aankoop locatie Maas Jacobs 8. In het voorstel staat dat het college met eigenaren/ontwikkelaars tot een oplossing zijn gekomen voor herstructurering van een deel van het plangebied. Vraag: is deze oplossing vastgelegd? Zoja, graag nadere info daarover? 9. Waarom wordt nu alleen een voorstel gedaan om krediet beschikbaar te stellen voor aankoop panden waarvan Maas Jacobs eigenaar is? Met andere woorden, waarom geen totaalvoorstel van het volledige plangebied, zoals verwoord in het voorstel? 10. Het betreft een voorstel voor aankoop van de panden Sint Janstraat 11, 11b, 19, 21 23 en 25. Wij vragen u een tekening/kaart te verstrekken waarop deze panden staan aangegeven. Wat is de totale oppervlakte van het aan te kopen perceel? 11. Voor wie zijn de kosten als de bodem verontreinigd is en er een sanering moet worden uitgevoerd? Zoals dit het geval is bij Het Kompas? 12.

Is overwogen om het pand door de eigenaar te laten slopen en dat wij het overnemen, nadat een schoongrond verklaring aantoont dat de grond schoon is?

CDA

De afspraken met de eigenaren zijn vastgelegd in een koopovereenkomst.

CDA

Er was nog geen overeenstemming over de andere panden, deze onderhandelingen waren ten tijde van het realiseren van een raadsvoorstel nog gaande.

CDA

In de bijlage vind u een overzicht van de aan te kopen kavels. In de legenda rechtsboven op de tekening staan de huisnummers. Het gaat om totaal 1.954 m2.

CDA

Er is door de gemeente een onderzoek uitgevoerd voor bodem, flora en fauna en asbest. Er zijn voor de bodem geen bijzonderheden gevonden of op te merken. Na aankoop is de gemeente eigenaar en verantwoordelijk.

CDA

Er is onderhandeld met de eigenaar over de voorwaarden van aankoop. De eigenaar heeft de verantwoordelijkheid om het asbest, wat aangetoond is in de rapportage, te verwijderen.

2

13.

Er is een taxatierapport opgesteld. Wij verzoeken u het rapport beschikbaar te stellen aan de raad.

CDA

14.

Is er een taxatierapport opgesteld van de percelen als de panden gesloopt zijn en ingezaaid met gras? Zoniet, hoe schat u de waarde van deze percelen in? Is dat de oppervlakte vermenigvuldigd met de grondprijs die wij als raad hebben vastgesteld? Gelieve waarde aan te geven. Het betreft hierbij een voorstel, waarin een bedrag wordt genoemd voor de aankoop van de percelen. Wij hebben begrepen dat de onderhandelingen voor de aankoop van Taperijke ook rond is. Hoe hoog is het bedrag voor de aankoop van deze panden en het slopen daarvan? Als de raad niet akkoord gaat met deze aankoop, wat is dan het alternatief? Als de raad akkoord gaat, wat zijn dan de vervolgstappen en kunt u een doorkijk maken wat de verwachte grondexploitatie dan wordt? Met andere woorden wat is de verwachting dat de gemeente Halderberge aan verlies moet nemen voor herontwikkeling van dit plangebied?

CDA

Heeft er afstemming plaatsgevonden met Heemkundekring De Honderd Hoeven, en zoja wat is het advies dat zij hebben gegeven? Heeft er afstemming plaatsgevonden met de Samenstichting Hoeven, en zoja wat is het advies dat zijn hebben afgegeven?

CDA

20.

Heeft er een omgevingsdialoog plaatsgevonden om de voorgestelde ontwikkeling te bespreken. Zoja, wat zijn de conclusies hiervan.

CDA

21.

Zijn er verslagen van de gesprekken die gevoerd zijn voor de aankoop van de gronden? Graag ontvangen we (vertrouwelijk) het taxatieverslag.

CDA

Er zijn geen gespreksverslagen gemaakt.

D66

Zie vraag 13 van het CDA

Voor hoeveel hebben Maas-Jacobs en Krisma deze panden en bijbehorende grond gekocht? Levert de aankoop van deze panden met bijbehorende grond en de ontwikkeling hiervan de gemeente een verlies op? Om hoeveel winst of verlies gaat het? Welk bedrag is het college overeengekomen voor de aankoop van 't Tapperijke?

D66

Dat is niet van alle panden bekend.

D66

Zie vraag 17 van het CDA

D66

Zie vraag 15 van het CDA

15.

16. 17.

18.

19.

22. 23. 24.

25.

Door het buro Gloudemans zijn alle panden getaxeerd. Deze taxaties zijn opgenomen in twee taxatierapporten. Deze rapportages zullen we vertrouwelijk voor u ter inzage leggen. Voor de bepaling van de waarde zijn taxatierapporten opgesteld. In deze rapportages is door de taxateur aangegeven welke taxatiemethode gebruikt is. Zoals aangegeven bij vraag 13 zullen wij deze rapportages vertrouwelijk voor u ter inzage leggen.

CDA

Ten tijde van het opstellen van het raadsvoorstel waren de onderhandelingen met de eigenaar van ’t Tapperijke nog gaande. Onlangs is overeenstemming bereikt over de aankoop van ‘Tapperijke. De afspraak is dat de gemeente het aankoopt voor een bedrag van € 800.000,-.

CDA

Dan gaat de koop niet door.

CDA

Na akkoord van de gemeenteraad worden de panden aangekocht en is het de bedoeling om deze in 2025 te slopen en dat de gronden tijdelijk worden ingezaaid. Binnen 5 jaar wordt het plangebied ontwikkeld. In dit traject worden ook de omwonenden en inwoners van Hoeven betrokken. Op basis van een globale residuele haalbaarheidsberekening van het gehele gebied wordt er een verlies verwacht van tussen de € 1 mln en de € 1,5 mln. Afstemming is in deze fase nog niet aan de orde.

CDA

De gemeente heeft structureel overleg met de Samenstichting waarbij ook Hoeven-Oost wordt besproken. Zowel de omwonenden als de samenstichting zagen hebben aangegeven dat ze graag zien dat het plangebied opgeknapt wordt. Dat is in deze fase nog niet aan de orde. De gemeente is op 28 februari 2024 met de omwonenden in gesprek geweest naar aanleiding van een brandbrief over de overlast die zij ervaren in dit gebied.

3

26.

Wat zijn de mogelijkheden om de oude Apotheek aan de Bovenstraat ook bij dit te ontwikkelen gebied te betrekken?

D66

Voor de locatie aan Bovenstraat 5 is een omgevingsvergunning voor woningbouw afgegeven. De locatie is onlangs verkocht aan een ontwikkelaar die uitvoering gaat geven aan de vergunning.

27.

Zijn dit naast 't Tapperijke en de oude Apotheek alle panden die in dit gebied herontwikkeld moeten worden? Hoe wil het college dit gebied herontwikkelen? Welk type woningen, welke prijsklassen, koop of huur, parkeervoorzieningen, groen, hoeveel woonlagen, welke stijl etc.? Blijft een deel van de gevels staan?

D66

Ja.

D66

Dit is nog niet bekend.

D66

Dit is nog niet bekend, er moet onderzoek gedaan worden naar de bouwkundige staat van de gevels. Het is nog niet duidelijk of het mogelijk is om de gevels te behouden.

30.

Welk afpraken zijn er met Maas-Jacobs gemaakt over de herontwikkeling van dit gebied?

D66

Maas-Jacobs krijgt een bouwclaim in het plangebied om woningen te ontwikkelen.

31.

Heeft Halderberge een leegstandverordening. Zo ja, waar is deze te vinden. Wanneer is de raad in de gelegenheid gesteld om zijn wensen en bedenkingen te uiten over deze aankoop?

D66

De gemeente Halderberge heeft geen leegstandverordening.

D66

Op 19 januari 2023 heeft er op verzoek van de gemeenteraad een beeldvormende bijeenkomst over het raamwerk van Centrum-Oost Hoeven plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst zijn alle deelgebieden uit het raamwerk besproken en is hierna ingezoomd op deelgebied B, hoek Bovenstraat / Sint Janstraat.

28.

29.

32.

Op 20 april 2023 heeft er een vervolg op de beeldvormende bijeenkomst plaatsgevonden over deelgebied B waarbij ook de grondeigenaren waren uitgenodigd. De gemeenteraad heeft tijdens deze bijeenkomst vragen kunnen stellen over een mogelijke ontwikkeling voor herstructurering van dit deelgebied en de beperkingen waar de eigenaren tegenaan lopen.

33.

34. 35.

Kan er bij de nieuwe ontwikkelingen ook ruimte voor een andere bestemming dan wonen; zoals horeca of Retail bestemd worden. Zo ja, is dit in de plannen mee te nemen of wordt dit al meegenomen? In hoeverre is het mogelijk om op dorpshuis het Kompas een voorwaardelijke horeca bestemming te vergunnen?

VVD

Op 27 november 2024 is er een commissie gepland waar de gemeenteraadsleden hun vragen kunnen stellen over de aankoop. Zie vraag 28 van D66

VVD

Zie vraag 28 van D66

VVD

In het nieuwe dorpshuis is alleen ondergeschikte horeca toegelaten. De carnaval is hierop een uitzondering. Hierover zijn maatwerkafspraken gemaakt met Het Bisdom van Breda.

4

36.

37. 38.

39.

Het voormalige café De Troubadour en het naastgelegen huis waren al langer van Maas Jacobs. Wordt er door Maas Jacobs winst of verlies gemaakt op deze panden met de voorgestelde deal? Heeft het college beeld bij de omvang van de winst of het genomen verlies? De voormalige schoenenwinkel en het loodsje waren eerst van een andere eigenaar. We kopen deze nu van Maas Jacobs als we de deal goed begrijpen. Wordt hier winst of verlies op gemaakt? Wat is de getaxeerde waarde van deze 2 panden? Hoe gaat het college straks de bouwrijpe grond aan MaasJacobs verkopen? Komt daar een taxatie aan te pas of zijn er al afspraken gemaakt over de prijs?

VVD

Maas-Jacobs levert onder de getaxeerde waarde de panden over aan de gemeente. Te opzichte van de vraagprijs heeft Maas Jacobs een verlies van €300.000,- op zich genomen.

VVD

Zie beantwoording vraag 36

VVD

De taxatie van deze twee panden bedraagt € 355.000,-. De totaal getaxeerde waarde van alle panden die in de voorgestelde aankoop betrokken zijn bedraagt € 1.245.000,-. Dit is ook de aankoopprijs die de gemeente betaald.

VVD

De gemeente heeft de inspanningsverplichting om het plangebied te herontwikkelen en het gebied technisch bouwrijp en juridisch bouwrijp te maken binnen 5 jaar na Overdrachtsdatum. De koopprijs zal te zijner tijd worden bepaald door een door de Gemeente en Maas-Jacobs gezamenlijk aan te wijzen onafhankelijke gecertificeerde onroerend goed taxateur.

Ag. 5 Sluiting

5