230726 Bijlage 2 Panjevaart toekomst voor iedereen . Villapark Panjevaart ongestoord genieten.pdf

I I }

I

PANJEVAART TOEKOMST VOOR lEDEREEN Villapark Panjevaart, ongestoord genieten

Verkenning omvormen Panjevaart

VOORWOORD

Eind September 2023 zal de gemeenteraad van Halderberge een besluit nemen over het plan van aanpak Een plan wat behelst dat Panjevaart terug moet naar recreatie. Daarmee zal dus eveneens gekozen worden om de permanente bewoning tegen te gaan. Voor de bewoners/eigenaren van Panjevaart kan deze beslissing een flink ingrijpen in hun leven hebben. Ook voor de gemeente Halderberge kan deze beslissing veel impact hebben. Te denken aan gezichtsverlies, zowel bij het handhaven als over 10 jaar. Het kan immers zomaar eens zijn dat de economie tegen dan een heel andere aanpak vereist. Vanuit de huidige situatie terug naar recreatie is haast onmogelijk, er is immers bij de huidige eigenaren geen geld om Panjevaart om te vormen tot een bloeiend recreatiebedrijf. Kortom; veel pijn en verdriet bij de permanente bewoners, die op straat komen te staan en vaak geen enkel alternatief hebben. Lang is er door de gemeente en Athena BV nagedacht hoe dit traject in te zetten, echter is er nooit goed gekeken naar alternatieven. Alternatieven als terug naar recreatie is Leisure experts unaniem duidelijk. De meest milde uitspraak is die van ZKA nog, in hun rapport van 2020 stellen zij het volgende: Het recreatiegebied richt zich met name op de eigen inwoners en die uit de regio (waaronder deels de Randstad).

Maar het heeft onvoldoende aantrekkingskracht om 'trekker' genoemd te ivorden en op f/nfer/nof/onooZ n/veou veel bezoe/rers te tre/r/cen. Eigenaren en bewoners van Panjevaart hebben het afgelopen jaar alle opties nogmaals bekeken. Een legalisatietraject is weliswaar niet de enige mogelijkheid om te komen tot een omvorming van Panjevaart tot een woonpark. Daarom hebben de bewoners gezocht naar een omvorming die voor de gemeenschap van Halderberge en voor de eigenaren/bewoners van Panjevaart leidt tot een duurzame ontwikkeling van een mooi stukje van de gemeente Halderberge. Uitgangspunt is dat voor alle partijen een bevredigende oplossing komt. Wij presenteren dan ook een alternatief met de naam die het plan het beste samenvat: 2

VILLAPARK PANJEVAART EEN TOEKOMST VOOR lEDEREEN

Inhoudsopgave Voorwoord Ruimtelijke overwegingen De basis Doelgroepen Huidige eigenaren en huurders die thans in gezinsverband wonen op Panjevaart Arbeidsmigranten/huurders die thans in groepsverband wonen op Panjevaart Starters op de woningmarkt Senioren/zorgbehoevende Voorzieningen op Panjevaart Andere aandachtspunten Raming kosten en financiele onderbouwing Conclusie Orde veiligheid en netheid Tot Slot Plattegrond Brief Hugo de Jonge Dankwoord

p.2 P-4 P-9 p. 10 p. 11 p. 10 p. 12 p. 12 p. 13 p. 14 p. 16 p. 17 p. 19 P. 20 p. 21 p. 22 P. 25 p. 26 p. 27

3

RUIMTELIJKE OVERWEGINGEN Voor Panjevaart moet hoe dan ook een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Men ontkomt dan ook niet aan een ruimtelijke afweging. Deze afweging is gemaakt in2014-2015 en de jaren daarna, maar ontbreekt naar onze mening bij het besluit uit 2020.

Uitgangspunt is dat eerst en vooral gekeken wordt welke ruimtelijke ontwikkelingen passen op de locatie van Panjevaart en vervolgens welke passende ruimtelijke ontwikkelingen het meest gewenst zijn.

In het verleden zijn meerdere ruimtelijke ontwikkelingen passend geacht op Panjevaart. In de jaren '90 is door de gemeente en provincie in ieder geval recreatie passend geacht op de locatie Panjevaart. Uit gesprekken met vertegenwoordigers van de gemeente is ons thans gebleken dat zij ook een bepaalde vorm van zorg, al dan niet gecombineerd met recreatie, ruimtelijk gezien vinden passen op de locatie van Panjevaart.

4

Wij komen derhalve tot drie mogelijkheden voor de locatie:

1. recreatie; 2. wonen; 3. zorg. Ad 1. Recreatie

Recent is een onderzoek in opdracht van de gemeente Halderberge door Leisure taxateurs uitgevoerd naar 3 mogelijke scenario's voor de omvorming van ons park tot een recreatiepark. Nadrukkelijk wordt in het onderzoek gesteld dat de haalbaarheid van de scenario's niet voiledig is getoetst. Een van de conclusies spreekt voor zich: De vraog is of investering in het fysieke product voldoende /s om de recreof/eve oontre^&e/^&be/d zodon/g fe verbeteren dot hef /e/dt tot een rendobe/e bezetting. Oe ^ons /s reee/ dot er meer nod/g /s don o//een verbeter/ng von de huisjes en de /nr/cbf/ng von bet por/r

In het onderzoek worden een paar zaken benoemd die naar onze mening een duidelijk signaal afgeven. Grote recreatieondernemingen hebben geen enkele interesse in de ruime omgeving van de gemeente Halderberge voor het vestigen van een recreatief bungalowpark, als voorbeeld Bosbad Hoeven;

De enkele recreatieve bungalowparken die in de ruime omgeving van de gemeente Halderberge gevestigd zijn hebben een aanmerkelijk hoger voorzieningenniveau;

Dat de grote recreatieondernemingen (vgl. Center Parcs) niet vertegenwoordigd zijn in de ruime omgeving van de gemeente Halderberge is een duidelijk signaal dat deze ondernemingen geen brood zien in een groot recreatief bungalowpark.

5

Voorzieningenniveau is erg belangrijk als het gaat om de beslissing waar een bungalow zal worden gehuurd. Panjevaart heeft derhalve grote investeringen nodig om "mee te kunnen doen". De enige partijen die hiertoe in staat lijken zijn de grote recreatieondernemingen die zoals hierboven aangegeven geen interesse hebben om een bungalowpark op te starten, laat staan een bestaande situatie om te vormen (hetgeen altijd duurder en ingewikkelder is).

Kortom: de haalbaarheid van omvorming van Panjevaart tot een recreatiepark is weliswaar niet geheel onderzocht, maar de uitkomst valt weldegelijk in de rapporten te lezen. Het is volstrekt onhaalbaar. Daar komen de ontwikkelingen in de gemeente Halderberge bij. Een recreatieonderneming wil zichzelf revitaliseren. De kans van slagen van dat project wordt ernstig bemoeilijkt door een omvorming van Panjevaart tot recreatiepark en maakt de economische vooruitzichten voor Panjevaart als recreatiepark nog somberder dan deze al zijn.

Ook van recreatie in de vorm van tweede woningen wordt weinig verwacht. Een tweede woning dient lets te bieden wat een eerste woning niet biedt. Dus een ligging die unieker is. Te denken valt aan een woning bij de zee of een woning nabij bijzondere recreatieve voorzieningen, enz. Panjevaart biedt dit niet, een voorbeeld ligt duidelijk bij Bosbad Hoeven. Al met al concluderen wij ten aanzien van recreatie derhalve dat ruimtelijk gezien de omvorming van Panjevaart tot recreatiepark volstrekt ongewenst is. Onze oproep is dan ook: Geef bestaande recreatieondernemingen de kans om zich aan te passen aan de gewijzigde vraag en laat Panjevaart zichzelf omvormen tot hetgeen ruimtelijk wenselijk en financieel haalbaar is en dat is niet een recreatiepark.

Ad 2. Wonen Wonen is deels, en sinds jaren, het feitelijke gebruik van Panjevaart. Naast de meer traditionele vorm van wonen, in een gezinssituatie, is een deel van de bewoning op basis van groepen arbeidsmigranten met name uit zogenaamde MOE-landen.

De feitelijke situatie is voortgekomen uit de vraag naar wonen op Panjevaart en het ontbreken van de vraag naar recreatieve verhuur. Deze vraag is 6

derhalve een gegeven. Dat geldt zowel voor de vraag naar woningen voor gezinnen als voor woningen voor de opvang van arbeidsmigranten die niet kiezen voor bewoning in gezinsverband (deze groep wordt derhalve niet specifiek benoemd en valt onder de vraag naar woningen voor gezinnen).

Het lijkt dus, zeker nu de feitelijke situatie ook ruimtelijk op deze locatie passend is, logisch dat Panjevaart de feitelijke situatie en de bestemmingsplantechnische situatie bijeen gaat brengen. En dan niet door aanpassing van de feitelijke situatie aan de bestemmingsplantechnische situatie, maar omgekeerd, door aanpassing van het bestemmingsplan aan de feitelijke situatie. Deze ontwikkeling is financieel haalbaar en duurzaam, zeker in deze tijden van een groot tekort aan woningen en zeker indien juist uitgevoerd. De sloop of een ingrijpende aanpassing van een cluster van 120 woningen waarvan 56 totale sloop wacht op deze locatie is nou eenmaal niet echt een duurzame stap. De ontwikkeling is met name financieel haalbaar omdat er geen kapitaalsvernietiging plaats hoeft te vinden en het aanpassen van het bestemmingsplan bovendien zorgt voor meer financieringsmogelijkheden om bestaande knelpunten aan te passen en de infrastructuur op te waarderen. Daarbij is realisme het uitgangspunt. Vanuit de provincie zijn al eerdere trajecten tot omvorming goedgekeurd. Met deze realistische uitgangspunten is de betaalbaarheid aanmerkelijk te verbeteren. Overigens wordt opgemerkt dat de betaalbaarheid in het verleden geen probleem gebleken is, het werd slechts gezien als risico.

Het spreekt voor zich dat het uitgangspunt is: Uitgaan van de feitelijke situatie. Dat houdt in dat ook voor bewoning buiten gezinsverband, beter gezegd in groepsverband, al dan niet door arbeidsmigranten (waarbij de praktijk leert dat het in vrijwel alle gevallen om arbeidsmigranten gaat die hier voor kiezen), een plaats hoort te krijgen op Panjevaart. Met name ook omdat de vraag naar deze vorm van bewoning in de gemeente Halderberge veel groter is dan het aanbod. Op dit moment wordt dit voor een deel opgelost door het onderbrengen van groepen bij de werkgever, veelal een agrarische ondernemer. Dit onderbrengen geschiedt vaak met een gedoogbeschikking.

Hoe goed de ervaringen ook zijn met opvang op het bedrijf waar men werkt, het is noch duurzaam, noch ideaal. Het is een situatie die van overheidswege slechts voor een beperkte tijd toegestaan kan worden. De vraag naar de 7

vorm van opvang die Panjevaart kan bieden zal dus eenvoudigweg toenemen. En binnen de gemeente Halderberge zijn zonder enige twijfel thans volstrekt onvoldoende ontwikkelingen gaande om dit op te vangen. Zeker gezien de interesse van Pollux. Omwille van de leefbaarheid lijkt het aan te bevelen om circa 60-65 woningen te reserveren voor deze opvang. Hierbij zal omwille van de duurzaamheid gekozen moeten worden voor een situatie waarbij de groep die thans vooral voor deze bewoning kiest, de arbeidsmigranten, conform de te verwachten ontwikkeling op zeker moment natuurlijk kiest om meer en meer te kiezen voor wonen in gezinsverband. Indien de verwachting niet uitkomt, kan de situatie blijven bestaan en indien de verwachting wel uitkomt kan hierop worden ingespeeld. Door de juiste mix is dan ook een goede integratie eenvoudiger te bewerkstellen. Op basis van het bovenstaande wordt gekozen om primair in te zetten op wonen. Indien en voor zover er al enige vraag is naar tweede woningen op Panjevaart zou gedacht kunnen worden aan een dubbelbestemming, waarbij mensen die dit willen een tweede woning op Panjevaart kunnen kopen. Ad 3. Zorg Binnen elke gemeente wordt een zorgfunctie overwogen als mogelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met levensloop bestendig wonen.

Vooralsnog is niet onderzocht of deze vraag daadwerkelijk ook in de gemeente Halderberge bestaat maar de algehele tendens is dat de zorgvraag als gevolg van de vergrijzing toe zal nemen. Latere toevoeging van een zorgcomplex kan de ontwikkeling van Panjevaart als te bewonen park alleen maar versterken, omdat dit ook de mogelijkheid biedt voor extra voorzieningen.

De meest logische plek voor een zorgcomplex is op het open veld, dus daar ligt dan ook het zoekgebied. Op deze plek is voldoende ruimte over om te bouwen. Daar deze optie externe financiers nodig heeft zullen gesprekken gevoerd moeten worden met investeerders. Hier zal de komende tijd veel aandacht aan worden besteed. De wens is uitdrukkelijk om dit complex toe te kunnen voegen, ook vanuit de gedachte dat gezocht wordt naar hetgeen voor de Halderbergse gemeenschap het meest wenselijk is. 8

Kortom; Op basis van ruimtelijke uitgangspunten is de locatie Panjevaart zeer geschikt om te dienen als woonomgeving, waarbij een deel van de woningen beschikbaar dient te zijn voor woongroepen. Tevens is een zorgfunctie toevoegen interessant maar wel nadrukkelijk als toevoeging aan een woonfunctie. Bij recreatieve functie is niet logisch daar de vraag niet of nauwelijks bestaat en de investeringen die daarbij horen niet op te brengen zijn voor de huidige eigenaren. Bovendien is er geen investeerder die Panjevaart voor zijn rekening en risico zal willen ontwikkelen als recreatiepark. Op basis hiervan wordt gedacht aan een ontwikkeling in de richting zoals hierna beschreven. Een groot deel van de woningen is reeds levensloopbestendig of met een eenvoudige ingreep daar toe aan te passen. Wat Panjevaart zeer aantrekkelijk maakt voor senioren. De woningmarkt moet tot 2031 rekening houden met 27.000 extra ouderen die anders naar een verpleeghuis waren verhuisd. Nederland heeft een groter woningtekort dan gedacht, is onlangs in een rapport van AFB research gebleken. Uit nieuwe tellingen blijkt dat Nederland nog meer woningen tekort komt door o.a. de vergrijzing maar ook de grote instroom van migranten. De komende 15 jaar groeit Nederland met 916.000 huishoudens, hiervan zijn 877.000 mensen ouder dan 65 jaar.

Verpleeghuizen stoppen met bouwen terwiji de vraag verdubbeld en bovendien blijven op korte termijn minder opties over om woonplekken te creeren voor ouderen. Een uitgelezen kans voor de gemeente Halderberge.

9

DEBASIS

De basis waarop dit project gerealiseerd zou moeten worden is de vraag naar betaalbare woningen. Daarbij wordt er gedacht aan het benoemen van doelgroepen. Hieronder zijn de doelgroepen beschreven. In deze tijd van crisis is het voor deze doelgroepen moeilijk om een betaalbare woning te vinden die voldoet aan de eisen van deze doelgroepen.

Op Panjevaart kan met inspanningen en doorzettingsvermogen van verschillende partijen een uniek concept gerealiseerd worden, waarmee je een prachtig park creeert waar je trots op kan zijn. Met toevoeging van de zorgfunctie en ook ten aanzien van de integratie van arbeidsmigranten kan de gemeente Halderberge zich profileren en kan dit project leiden tot een concept waar vele andere gemeenten navolging aan zouden kunnen geven door dit te kopieren.

Het plan gaat niet uit van toevoegen van Panjevaart aan de gronden van de gemeente Halderberge. Daardoor zal de gemeente niet in Panjevaart hoeven te investeren. Op Panjevaart zal wel geinvesteerd moeten worden in infrastructuur, wat uiteraard ook kosten met zich meebrengt. Deze zullen door de kaveleigenaren gedragen moeten worden. Omdat het park selfsupporting blijft, kunnen de kosten over langere tijd worden verdeeld.

Uiteraard zal het aanpassen van het huidige bestemmingsplan hier aan ten grondslag moeten liggen en zal er door de bewoners een duidelijk, betaalbaar en goed onderbouwd plan gepresenteerd moeten worden dat als basis moet gaan dienen voor het realiseren van hetgeen wij voor ogen hebben en wat voor de gemeente Halderberge en haar inwoners een acceptabel en bevredigend plan is. DOELGROEPEN

De doelgroepen waar het plan zich op richt, zijn onderstaande doelgroepen die deels reeds op Panjevaart wonen en deels naarstig op zoek zijn naar een 10

passende en vooral betaalbare woonruimte waarbij de mix van deze groep opmerkelijk genoemd mag worden maar wel een afspiegeling is van een woongemeenschap zoals die er eigenlijk uit meet en kan zien.

- HUIDIGE EIGENAREN EN HUURDERS DIE THANS IN GEZINSVERBAND WONEN OP Panjevaart; - ARBEIDSMIGRANTEN/HUURDERS DIE THANS IN GROEPSVERBAND WONEN OP Panjevaart; - STARTERS OP DE WONINGMARKT; - SENIOREN/ZORGBEHOEVENDEN We zullen de voordelen van het huisvesten van deze groepen in een mix op Panjevaart een voor een toelichten en uiteenzetten waarom we juist deze mix voor ogen hebben en waarom wij van mening zijn dat dit een voorbeeld kan zijn van hoe het eigenlijk zou moeten kunnen.

Kortom, op een verantwoorde en betaalbare manier onderdak bieden aan doelgroepen die woonruimte zoeken in Halderberge en die het op de huidige markt, zeker nu we toch in een crisis beland zijn, moeilijk hebben om in aanmerking te komen voor betaalbare woonruimte. Met als voordeel dat de gemeente hier niet in hoeft te investeren.

HUIDIGE EIGENAREN EN HUURDERS DIE THANS IN GEZINSVERBAND WONEN OP PANJEVAART De eerste doelgroep die we voor ogen hebben zijn de huidige bewoners van het park die in gezinsverband wonen. Zij zijn een belangrijke schakel in het realiseren van de omvorming van Panjevaart op de manier zoals wij die voor ogen hebben. De kaveleigenaren zullen in eerste instantie moeten investeren om het park op het uiteindelijke gewenste niveau te brengen. Ten aanzien van de huurders geldt uiteraard dat de verhuurder als eigenaar dient te investeren, maar die investering zal opgebracht worden met de huur.

Ondanks dat de functie van Panjevaart feitelijk ongewijzigd blijft, zullen er toch verscheidene zaken moeten worden opgewaardeerd naar de eisen van deze tijd, denk aan het verbeteren van de infra, het aanpassen van de brandblusvoorzieningen etc. etc. Dit zal kosten met zich brengen die door de kaveleigenaren gedragen moeten worden. Zij zullen hier weinig tot geen moeite mee hebben als zij hun perceel kunnen behouden en hierop permanent mogen blijven wonen of blijven verhuren aan de doelgroepen.

11

Uit een onlangs gehouden enquete onder de kaveleigenaren op Panjevaart is gebleken dat zij nog steeds bereid zijn om te investeren als zij mogen blijven wonen of verhuren. Ook staan wij open om het park te delen met andere doelgroepen wat eigenlijk niets nieuws is, omdat wij dit al jaren doen. Wei zal de verdeling van deze groepen meer in verhouding moeten staan dan nu het geval is. Een eerlijke verdeling is in alle opzichten beter voor de leefbaarheid en sfeer op het park.

ARBEIDSMIGRANTEN/HUURDERS DIE THANS IN GROEPSVERBAND WONEN OP PANJEVAART Sinds ongeveer 10 jaar wordt Panjevaart al bewoond door grote hoeveelheden mensen die in groepsverband wonen. Het betreft in (vrijwel) alle gevallen arbeidsmigranten. Op dit moment is dit een groep mensen die, wat het bewonersaantal betreft, ruim in de meerderheid is. Ondanks dit feit gaat het op het moment goed met het leefmilieu op het park. Om deze reden hoeven de arbeidsmigranten, die een belangrijke spil vormen in de economie van Nederland en zeker ook van Halderberge, van de huidige bewoners niet van Panjevaart te verdwijnen. Het zal niet gemakkelijk zijn om voor deze groep mensen een geschikt onderdak te vinden binnen de gemeente Halderberge, zonder dat hier in flink moet worden geTnvesteerd. De gemeente Halderberge heeft in haar nota "huisvesting van arbeidsmigranten" vastgesteld dat ook de gemeente Halderberge zal zorgen voor woonruimte voor deze groep mensen. Uiteraard heeft de gemeente Halderberge daar een maximum aan gesteld maar dan nog is dit een opgave die door de gemeente Halderberge niet eenvoudig uitvoerbaar zal zijn. Door Panjevaart een woonstatus te geven, zal het mogelijk worden om op Panjevaart een aantal arbeidsmigranten te huisvesten. Onze gedachte gaat uit naar het aanwijzen van maximaal 50 woningen voor woongroepen.

Daarbij wordt wel gedacht aan voorsorteren op een in de toekomst afnemende vraag binnen deze doelgroep om in groepsverband te wonen en meer en meer in gezinsverband te gaan wonen. Door deze verdeling zullen we de arbeidsmigranten een leefbare en prettige woonruimte kunnen bieden en is de verdeling van de doelgroepen beter verdeeld op het park. In het verleden hebben wij bewezen dat wij weten hoe we met deze groep mensen om moeten gaan en zullen wij zeker open staan voor de integratie van deze groep mensen op het park.

12

Ook voor de gemeente is dit een win-win situatie omdat zij met een minimum aan kosten toch haar belofte na kan komen als het gaat om het creeren van betaalbare woonruimte voor arbeidsmigranten. Daarnaast ontvangt de gemeente Halderberge van het rijk € 1400 per bewoner per jaar voor elke bewoner van villapark Panjevaart, hiervoor hoeft de gemeente niets terug te doen. Ook zal de WOZ aanmerkelijk stijgen, nu zijn de woningen immers maar € 115.000 waard.

Tevens zullen we met de kaveleigenaren die hun woning verhuren aan arbeidsmigranten een gedegen afspraak moeten maken dat zij hun woning indien nodig zullen moeten upgraden naar de eisen van deze tijd. Immers, het uitgangspunt is dat we gaan voor een duurzame en prettige woonomgeving voor eenieder. Kortom: De gemeente Halderberge zal een stuk minder hoeven te investeren in de woonruimte van arbeidsmigranten, waardoor dit geld beter besteed kan worden binnen de gemeenschap van de Gemeente Halderberge. De inwoners van de gemeente Halderberge hebben hier een groot voordeel van. Dit geldt ook voor de ondernemers. Kijk hierbij hoeveel omzet inmiddels gerelateerd is aan op Panjevaart wonende arbeidsmigranten. Zou de middenstand deze omzet willen missen? STARTERS OP DE WONINGMARKT Ook in de gemeente Halderberge hebben we te maken met een groep inwoners die graag in eigen gemeente hun eigen nestje zouden willen bouwen waar de huidige woonmarkt niet in voorziet. Zij zouden een start kunnen maken op Panjevaart. Omdat de meeste starters nog vrij jong en mobiel zijn is het geen belemmering voor hun om hun start te laten plaatsvinden op Panjevaart. Het is een zeer betaalbare oplossing voor deze groep mensen die toch op deze manier in hun eigen gemeente, dicht bij hun dierbare, kunnen blijven wonen.

Ook zal dit een stap in de goede richting zijn om de vergrijzing, waar ook onze gemeente niet aan ontkomt, een stuk af te remmen.

13

Een goede start voor de jeugd is heel belangrijk voor hun toekomst en als dit binnen de eigen gemeente grenzen gerealiseerd kan worden, is dit alleen maar een plus. Ook de gemeente Halderberge heeft hier voordeel van omdat de starters ingeschreven blijven staan binnen deze gemeente. Ook voor de middenstand heeft dit een positief resultaat, hetgeen ook geldt voor de bewoning van de andere doelgroepen op Panjevaart die toch voor een groot deel hun inkopen zullen doen binnen de gemeente. Als de starters op een verantwoorde manier kunnen starten, zullen zij later door kunnen stromen naar een betaalbare andere woning, waardoor ook de woningmarkt binnen de gemeente Halderberge in beweging zal blijven.

Het opnemen van starters als doelgroep op villapark Panjevaart zal een positieve invioed hebben op de bewoning van het park. Deze groep bewoners zal er voor zorgen dat ook de bewonersleeftijd op het park naar beneden zal worden bijgesteld, waardoor een leefgemeenschap zal ontstaan waarin alle leeftijdsgroepen zijn in opgenomen. Een doelgroep die wellicht hun nageslacht op de Panjevaart geboren zal laten worden. SENIOREN / ZORGBEHOEVENDEN We hebben het al eerder toegelicht senioren zijn een doelgroep die de komende jaren alleen maar zal groeien, ook in de onze gemeente. De vraag naar een geschikte en betaalbare woning voor deze groep senioren zal alleen maar toenemen in de toekomst. De cijfers liegen er niet om ook daar kan Panjevaart veel in betekenen. Het type woningen dat op ons park gebouwd is, kan prima omgevormd worden tot een levensloop bestendige woning, zonder dat dit veel kosten met zich zal brengen. Mocht er vraag naar zijn dan kunnen er ook woningen beschikbaar worden gesteld om gehuurd te

14

worden door familie of kennissen van senioren die in een zorgcomplex verblijven.

Er is een grote groep senioren die graag in het buitengebied willen blijven wonen, omdat zij rust en een landelijke omgeving zo prettig vinden. Op ons mooie park kunnen wij dit bieden aan deze groep senioren. Belangrijk zal hierbij zijn dat er ook voorzieningen zijn voor deze senioren. Ook daar is in ons plan aan gedacht. Omdat er een steeds grotere behoefte zal komen aan zorg en verpleging willen wij kijken om in ons plan de realisatie van een zorg en verpleegcomplex op te nemen. Hierdoor kunnen senioren die in een levensloopbestendige woning wonen op Panjevaart ook vanuit dit complex zorg aan huis ontvangen mocht dit nodig zijn. Mocht zorg aan huis geen uitkomst bieden dan kunnen deze senioren hun huisvesting zoeken binnen het verpleeghuis maar zullen dan toch in het door hun zo geliefde buitengebied kunnen blijven wonen.

Dit zorg- en verpleegcomplex zou kunnen worden gerealiseerd op de open plek op het park. Uiteraard zouden de ander doelgroepen hier dan ook gebruik van kunnen maken zodat de mix van bewoners ook merkbaar is in dit gedeelte van het zorgcomplex. Dit zal uiteraard geexploiteerd moeten worden door een zorginstantie en dan bij voorkeur een uit de regio. Binnen de 34 hectare park bevinden zich openplekken van c.a 2 hectaren waar dit verwezenlijkt zou kunnen worden.

Ook zal een investeerder gevonden moeten worden die bereid is om in dit ambitieuze plan te investeren. Onze voorkeur gaat uit naar locale partijen. Deze partijen zijn reeds door ons benaderd. Zij ondernemen vooralsnog geen actie. Eerst dient een basis te ontstaan om te investeren in het onderzoeken van de mogelijkheden en daarbij is van belang dat ook de gemeente aangeeft serieus de optie te willen onderzoeken.

15

VOORZIENINGEN OP VILLAPARK PANJEVAART Als het plan, zoals we dit tot nu toe aan u hebben gepresenteerd, ten uitvoer zal mogen worden gebracht, zullen de voorzieningen op het park ook opgewaardeerd moeten worden. Hier zijn wij ons terdege van bewust en wij zullen ook hierin gaan investeren. Ook andere partijen zullen, als dit plan doorgang kan vinden, bereid zijn voorzieningen op Panjevaart te treffen die noodzakelijk zijn.

Ook op het gebied van infrastructuur zullen aanpassingen en opwaarderingen noodzakelijk zijn. Vooral om de evt weerstand van omwonenden grotendeels weg te nemen. Wij zijn ons uiteraard bewust dat de voorzieningen zoals die er moeten zijn wel aan bepaalde eisen zullen moeten voldoen. Zo zullen de wegen op verschillende plaatsen aangepast moeten worden aan de eisen van de brand\A/eer evenals de bluswatervoorzieningen deze zullen waar nodig moeten worden aangepast aan de wettelijke vereisten van deze tijd.

16

ANDERE AANDACHTSPUNTEN

Nutsvoorzieningen Alle nutsvoorzieningen zijn aanwezig binnen het gebied waarover gesproken wordt en zijn in kaart gebracht.

Erfdienstbaarheden Voor zover bekend ligt er alleen erfdienstbaarheid op de verharde wegen en zandpaden rondom de vijver om zo de kaveleigenaren in de gelegenheid te stellen hun perceel te bereiken. Dit zal ook zo moeten blijven. Overleg omwonenden Uiteraard zal er de komende tijd ook overleg gevoerd worden met omwonende van villapark Panjevaart. Overleg kaveleigenaren Als het plan ten uitvoer kan worden gebracht, zal dit moeten gebeuren in goed overleg met de kaveleigenaren.

Procedures Deze zullen worden opgestart te beginnen met het verzoek tot herziening van het bestemmingsplan. Dit initiatief ligt bij Panjevaart. Voor herziening van het bestemmingsplan is een gedegen ruimtelijke onderbouwing nodig en dient een stedenbouwkundig plan gemaakt te worden. Wederom initiatief Panjevaart. 17

Realisatie Voor de realisatie zal contact gezocht moeten worden met partijen die bereid zijn de exploitatie van sommige onderdelen op zich te nemen en bereid zijn om samen met de eigenaren dit project op te pakken en tot een goed eind te brengen.

18

Raming kosten en financiele onderbouwing Bij de raming van de kosten zijn wij er vanuit gegaan dat wij reeds beschikken over een infrastructuur. Zoals reeds eerder vermeld, hoeven wij de aanpassingen niet op het niveau van overdracht naar de gemeente Halderberge te brengen. Daardoor kunnen wij de uitgaven over een langere periode spreiden of kunnen volstaan met een bijdrage van de kaveleigenaren, eenmalig dan wel structureel. De riolering en het voldoen aan de brandbeveiligingsverordening van de gemeente Halderberge zal naar schatting € 250.000 gaan kosten. 0ns park heeft al een blusleiding op het park liggen en op loopafstanden brandhydranten liggen welke de primaire blusvoorziening is. Daarnaast zijn de vijvers een secundaire blusvoorziening. Uiteraard spreek voor zich dat ook de woningen aan de hedendaagse eisen dienen te voldoen zoals een SNF keurmerk bij verhuur en brandmelders voor elke woning.

Thans voorziet de parkbijdrage van iedere kaveleigenaar in de financiele behoefte van het park. Deze parkbijdrage is niet toereikend om al onze plannen te realiseren en daarom zullen meer gelden moeten worden gegenereerd. Hierbij denken wij aan de volgende mogelijkheden: 1. Verhoging van de parkbijdrage; 2. Een eenmalige grote bijdrage van de kaveleigenaren; 3. Het realiseren van een meer bedrijfsmatige aanpak van het park. Ad 1. Verhoging van de parkbijdrage Een verhoging van de parkbijdrage is een mogelijkheid om meer geld te genereren. De hoogte van de verhoging zal zeker bepalend zijn voor het draagviak bij de kaveleigenaren. Deze maatregel heeft een structureel karakter. Ad 2. Een eenmalige grote bijdrage van de kaveleigenaren Deze maatregel heeft een eenmalig karakter.

19

Ad 3. Het realiseren van een meer bedrijfsmatige aanpak van het park Uit een financiele analyse van de bedrijfsvoering van het park is gebleken dat vooral de lasten voor rekening kwamen van de VvE terwiji de revenuen naar derden gingen. Door de bedrijfsvoering van het park te professionaliseren zullen alle revenuen naar de VvE vloeien terwiji de lasten hetzelfde blijven. Berekeningen geven aan dat kan worden gerekend op een minimaal positief resultaat van € 100.000 Deze maatregel heeft een structureel karakter.

De details van het plan zijn nog niet helemaal doorgerekend maar een eerste serieuze kostenberaming heeft uitgewezen dat het plan voor een ieder betaalbaar is. Wij gaan er vanuit dat de realisatie van het zorgcentrum zal worden gefinancierd door derden. De infrastructuur en alle verdere aanpassingen op het park komen voor rekening van de VvE. Gezien de geschetste structurele verhoging van de inkomsten van de VvE zouden de aanpassingen zelfs zeer snel kunnen worden gerealiseerd. Conclusie Het plan zoals het nu in een beknopte conceptvorm voor u ligt, heeft volgens ons zeker een kans van slagen en is er voor iedere hierin beschreven partij een duidelijke win-win situatie. Of dit nu de bewoners van Panjevaart, de gemeente Halderberge, de arbeidsmigranten of de starters en de senioren zijn, allemaal hebben zij voordeel met dit plan.

Ook past het plan perfect binnen de parkgrenzen waardoor bebouwing buiten de parkgrenzen niet noodzakelijk is, Het gaat immers niet ten koste van het bouwvolume van de gemeente.

Het totale plan heeft ook als voordeel dat de jeugd in de gemeente kan blijven wonen op een betaalbare manier, net zoals de groep senioren die net even lets anders zoeken dan een appartement in het centrum maar toch van alle gemakken voorzien willen zijn.

20

Het probleem om huisvesting te realiseren voor een grote groep arbeidsmigranten kan ook met dit plan worden getackeld. Immers de woningen zijn al reeds beschikbaar en de bewoners van Panjevaart hebben de know-how als het gaat om de omgang met deze groep mensen. Tot slot zullen de huidige bewoners kunnen blijven wonen op de plek waar ze jaren geleden voor gekozen hebben, namelijk villapark Panjevaart. Deze groep is onmisbaar voor het slagen van het plan. Zij immers zullen moeten investeren en zullen daartoe alleen maar bereid zijn als ze daar lets voor terug krijgen, namelijk woongenot op hun eigen stekkie. Per slot van rekening zijn zij degene die samen met de verhurende kaveleigenaren het onderhoud van het park zullen blijven bekostigen middels de VvE, zodat de gemeenschap van Halderberge niet wordt geconfronteerd met kosten. Ook dit heeft natuurlijk voor de gemeente een groot voordeel. Wei alle doelgroepen kunnen onderbrengen zonder daar de kosten van te moeten dragen.

Orde veiligheid en netheid Met het uitvoeren van dit plan zal er te alien tijde toezicht moeten komen middels een beheer. De beheerder vervult een belangrijke rol in dit plan. Hij is niet alleen de persoon die onmiddellijk ter plaatste kan zijn bij calamiteiten maar ook de persoon waar iedereen van welke doelgroep dan ook terecht kan voor vragen, advies, bij technische problemen in zijn huisje, een praatje en ga zo maar door. Hij is een belangrijke spil op het park, waarop menig 21

woon park in Nederland jaloers zou kunnen zijn. De beheerder is de nestor van het park, bij wie alle doelgroepen 24 uur per dag, 7 dagen per week aan kunnen kloppen. Dit past zeker bij de combinatie met zorg! Binnen de woongemeenschap van c.a. 500 bewoners zal dit de aanspreekpersoon worden die ook rapporteert naar zowel de VvE als gemeente en politie. Deze beheerder zal bekostigt worden met een bijdragen vanuit de parkbijdrage aangevuld met een fee op de verhuurde woningen. Het spreekt voor zich dat het beheer dus ook een nachtregister dient bij te houden en op verzoek te tonen aan zowel gemeente Halderberge als de VvE. Tevens dient de beheerder de geinde toeristenbelasting van de huurders af te dragen zoals gebruikelijk.

Ook zal het park behouden worden en niet ten ondergaan of verloederen door het gebrek aan inkomsten, wat dreigt te ontstaan als de voorliggende plannen, namelijk handhaven en terug brengen naar recreatie door zullen gaan. De vraag of er na de begunstigingsperiode van 10 jaar wel behoefte is aan recreatie is gezien de huidige woningnood moeilijk te voorspellen maar met een dubbelbestemming is ook dat probleem op te lossen. Heel veel menselijk leed zal velen bespaard blijven door dit plan. De gemeente Halderberge kan een voorbeeldfunctie vervullen voor vele parken in Nederland met eenzelfde probleem. Kortom: Laat ons het beste halen uit de kansen die er liggen voor alle partijen en niet overgaan tot een ongekende kapitaalvernietiging of wat nog veel erger is, een groot menselijk drama en dat op een voor alle partijen betaalbare manier.

TOT SLOT Onderzoeken op andere parken in de provincie hebben uitgewezen dat een andere bestemming van een recreatiepark in Noord Brabant mogelijk moet zijn, het een en ander is sterk afhankelijk van de medewerking van de desbetreffende gemeente. Een uitgevoerd onderzoek door bureau Antea voor vakantiepark Wernhoutsburg in Zundert heeft uitgewezen dat b.v. een dubbelbestemming mogelijk was, uiteraard alleen met medewerking van in dit geval, de gemeente Zundert deze transitie heeft inmiddels 7 jaar terug plaatsgevonden. Daarnaast is zoals u mogelijk bekend is de regering bezig recreatiewoningen vast bewoonbaar te maken. Dit is om te voldoen aan de groeiende vraag naar woningen in Nederland. In 2021 heeft de regering een plan gelanceerd 22

om 1 miljoen woningen te bouwen in de komende tien jaar. Hiervan zullen ongeveer 100.000 woningen worden gerealiseerd door recreatiewoningen te transformeren naar permanente woningen. De regering is al begonnen met de transformatie van recreatiewoningen. In 2022 is een start gemaakt met de transformatie van 100 recreatiewoningen in het Noord-Hollandse dorp Callantsoog. Deze woningen zijn omgebouwd tot appartementen die worden verhuurd aan starters en gezinnen. De transformatie van recreatiewoningen is een belangrijke stap in het oplossen van de woningnood in Nederland. Door recreatiewoningen te transformeren naar permanente woningen, kunnen we meer woningen creeren voor mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Er zijn een aantal plekken waar voormalige recreatiewoningen zijn aangewezen als reguliere woningen, zoals in de gemeente DelfzijI en in de gemeente Meppel. Ook Noord-Brabant kent zo een aantal parken. Onderstaande parken zijn een kleine greep uit de recreatieparken die zijn voorgegaan in Brabant

• • • •

Landgoed Stille Wille Beek en Donk Park Wernhoutsburg Wernhout recreatiepark Spranckelaer Sprang Capelle Noenens gemeente Haaren 23

Als laatste willen wij u het volgende ter overweging meegeven. Een van de belangrijkste veranderingen die de Omgevingswet heeft aangebracht, is dat gemeenten nu zelf kunnen beslissen of ze permanente bewoning in recreatiewoningen toestaan. Dit is een belangrijke stap om tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar woningen. Gemeenten kunnen nu zelf beslissen of ze recreatiewoningen willen toestaan als permanente woningen, zodat er meer woningen beschikbaar komen voor mensen die op zoek zijn naar een woning. Ook de gemeente Halderberge kan hier voorzien in een groeiende behoefte. (zie brief minister de Jonge als bijiage) Vriendelijk willen wij, Villapark Panjevaart, de bewoners en de kaveleigenaren u vragen serieus dit plan te willen bekijken en te onderzoeken of dit plan met ons aller inzet te verwezenlijken is in de gemeente . Uiteraard is dit een conceptplan wat nog handen en voeten moet krijgen maar de basis is in dit plan duidelijk uiteengezet. Kortom; De fundering is gelegd en nu moeten we de bouw nog gestalte gaan geven.

Villapark Panjevaart Haspelstraat 30 4731 PW Hoeven. Onderstaand treft u een plattegrond van villapark Panjevaart

24

25

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

www.njksovertieKl.nl www.facebook.com/minb2k www.twitter.com/minbzk www.hnkedin.com/company/ ministene-van-bzk

Kenmerk 2023-0000420872

Uw kenmerk

Datum

14 juli 2023

Betreft

Handhaving op Vakantieparken

In het commissiedebat ’Woningbouwopgave en koopsector' van 5 Juli heeft het lid De Groot (WD) gevraagd naar de mogelijkheden om tijdelijk, vooruitlopend op de inwerklngtreding van de Omgevingswet, de handhaving van een verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen stop te zetten. Ik heb toegezegd daar schriftelijk op terug te komen; dat doe ik met deze brief.

Menselijke maat bg handhavmg Bij handhaving van het verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen horen gemeenten zich bewust te zijn van de kwetsbare situatie waarin bewoners zich kunnen bevinden. Ik vraag van gemeenten nu al om de 'menselijke maat' te betrachten. Het Is onwenselijk wanneer mensen op straat komen te staan. Ik verzoek gemeenten daarom om mensen voldoende tijd te geven om een andere woonplek te zoeken, en hulp te bleden bij het zoeken, wanneer dit nodig Is. Regelmatig voer Ik het gesprek met gemeenten over het hanteren van een menselijke maat bij handhaving. Ook na de inwerklngtreding van de Omgevingswet, zal ik hier aandacht voor blijven houden.

Omgevingswet Onder de Omgevingswet krijgen gemeenten de mogelijkheid om sneller omgevingsvergunningen voor permanente bewoning van recreatiewoningen te verlenen. In het huidige stelsel moeten gemeenten hiertoe als hoofdregel de zogeheten ultgebreide voorbereidingsprocedure volgen, terwiji zij onder de Omgevingswet in beginsel de veel kortere reguliere voorbereidingsprocedure kunnen toepassen. Daarblj wordt het onder de Omgevingswet ook mogelijk voor gemeenten om In gevallen van permanente bewoning zowel een objectgebonden als een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen. Bovendien vervalt onder de Omgevingswet de peildatum om in aanmerklng te komen voor toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure. De precleze veranderingen die de Omgevingswet met zich brengt op het gebied van permanente bewoning van recreatiewoningen, heb ik eerder richting uw Kamer gecommuniceerd in de brief'Actualiteit in Huurbeleid'.*

‘ Kamerstukken II 2021/22, 27926, nr. 365. Pagina 1 van 2

26

Datum

Kenmerfc 2023'0000420872

Zowel onder de Omgevingswet als onder huidig recht hebben gemeenten - binnen provinciale kaders - de discretionaire bevoegdheid om permanente bewoning al dan niet toe te staan. Samengevat, waar gemeenten van plan zijn om permanente bewoning toe te staan, beschikken zij daartoe nu al over de mogelijkheden. Zodoende kunnen gemeenten ook onder het huidige recht handhaving stoppen, wanneer zicht is op een transformatie naar Wonen. Gemeenten hebben het beste zicht op de mogelijkheden en onmogelijkheden binnen de specifieke lokale context. Het is niet overal wenselijk om permanente bewoning toe te staan, bijvoorbeeld door de bestaande toeristische functie, ruimtelijke kwaliteit, de ligging van de locatie of het object, of een gebrekkige infrastructurele ontsluiting.

/lanpak vakantieparken Om waar mogelijk nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, zet ik daarnaast in op het transformeren van vakantieparken naar wonen. Ik heb uw Kamer daar recent over geinformeerd in mijn brief over de Vervolgaanpak Vakantieparken.^ In het kader van de motie De Groot (WD) heb ik door de verschiliende provincies een inventarisatie laten uitvoeren naar het potentieel aan te transformeren recreatiewoningen. Daaruit blijkt een potentieel van ongeveer 60 parken. In het kader van de uitwerking van de woondeals zal Ik de komende maanden het gesprek aangaan met provincies en woondealreglo's om afspraken te maken over hoe deze transformatiepotentie tot realisatie kan worden gebracht.

Ik ondersteun daarnaast gemeenten door inzet van het 'expert- en aanjaagteam transformatie van vakantieparken'. Komende tijd ga ik aan de slag om het expertteam nog effectlever in te richten, zodat gemeenten goed ondersteund kunnen worden bij transformatles van vakantieparken. Ook zal Ik komende tijd een bestuurlijk aanjager aanstellen voor de aanpak vakantieparken. Deze aanjager zal met gebruikmaking van zijn expertise gemeenten en provincies bij de opgave ondersteunen door mee te denken over oplossingen en verbindingen te leggen. Na de zomer zal ik u nader berichten over de uitwerking van de Vervolgaanpak Vakantieparken.

De minister voor Voikshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,

Hugo de Jonge

’ Kamerstukken II 2022/23, 32847, nr. 1070. Pagina 2 van 2

27

DANKWOORD Zoals u wellicht weet staan de zaken er momenteel niet goed voor. In gesprekken met de wethouder en uitzendorganisatie Pollux, Athena BV, is ons een voorstel gedaan, of €115.000 voor onze woning accepteren of uitsluitend verhuren als recreatie woning, wat ondenkbaar is in deze vorm. Een onderzoek naar haalbare alternatieven is in onze ogen nauwelijks of niet gedaan, vandaar dit mooie plan. Als belangengroep van Villapark Panjevaart willen wij u alien hartelijk danken voor uw aandacht. Het zou ons een genoegen zijn uw partij nader te mogen informeren. Een persoonlijk gesprek zou voor ons veel betekenen, wij kunnen u daarbij onder het genot van een kopje koffie al uw vragen beantwoorden.

Graag horen wij uw meningen of opmerkingen.

Bewoners villapark Panjevaart.

28