210409 Voorstel Mariaschool KPM 20210401.pdf

GEHEIM

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

Contactpersoon

Peter Engelvaart

Raadsvergadering d.d. 15 april 2021

Commissie

n.v.t.

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0650213354

J.Mollen

Onderwerp Voorgenomen verkoop van de Mariaschool te Oudenbosch

Samenvatting De heren Koopmans en Buijs te Oudenbosch verzoeken tot aankoop over te gaan van de Mariaschool aan de Ringstraat te Oudenbosch. Zij hebben een grondaanbieding gedaan die de getaxeerde waarde benadert. In het voorstel zijn twee scenario’s aangegeven: 1. Akkoord gaan met de bieding 2. Locatie Mariaschool ex gymzaal op de markt brengen met een minimale opbrengst van € 300.000,-- ex kosten bovenwijks, planontwikkelingskosten en kosten asbestsanering Voorgesteld wordt akkoord te gaan met de bieding van de heren Koopmans en Buijs en geen wensen en bedenkingen in te brengen tegen de voorgenomen verkoop voor een bedrag van € 270.000,-- exclusief vergoeding planbegeleidingskosten van € 29.000,-- en bijdrage fonds bovenwijks van € 26.000,--, totaal dus € 325.000,--, kosten koper.

Inleiding & beeldvorming Op 15 oktober 2020 besloot u onder meer niet over te gaan tot realisatie van sociale huurwoningen in de Mariaschool, maar ter behoud van dit beeldbepalende gebouw deze locatie te (laten) ontwikkelen voor woningbouw, passend in de gemeentelijke woonvisie. Aan de partners in de samenwerkingsovereenkomst religieus erfgoed is verzocht aan te geven of zij op voorhand bezwaar hebben tegen de voorgenomen verkoop van de Mariaschool aan een andere partij. Zij hebben aangegeven hiertegen geen bezwaar te hebben mits sprake is van een economisch verantwoorde overeenkomst en verkoop plaatsvindt tegen de marktwaarde. De heren Buijs en Koopmans hebben ons gevraagd tot aankoop te mogen overgaan ten behoeve van herontwikkeling met instandlating van het schoolgebouw. Op grond van artikel 160 van de Gemeentewet is ons college bevoegd om tot verkoop over te gaan. Op grond van artikel 169 van de Gemeentewet geeft ons college uw raad vooraf inlichtingen over het 1/7

gebruik van deze bevoegdheid indien uw raad daarom verzoekt of indien de uitoefening van deze bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Is dat laatste het geval dan nemen wij geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld vooraf wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Door de heren Koopmans en Buijs is een grondbieding gedaan. De grondbieding is bij dit raadsvoorstel gevoegd. Eerdere besluitvorming gemeenteraad: De raad nam op 15 oktober 2020 het volgende besluit:

(…..) 5. Niet over te gaan tot realisatie van sociale huurwoningen in de Mariaschool, maar ter behoud van dit beeldbepalende gebouw deze locatie te (laten) ontwikkelen met woningbouw, passend in de gemeentelijke woonvisie. (….) Eerdere informatieverstrekking aan gemeenteraad: Op 30 maart 2021 hebben wij uw raad geïnformeerd over onder meer de bieding en is het voorgenomen plan gepresenteerd. De presentatie is u reeds toegestuurd.

Doelstelling: Met dit voorstel vragen wij uw raad 1. Geen wensen en bedenkingen in te brengen tegen het verkopen van de Mariaschool aan de heren Koopmans en Buijs voor een bedrag van € 270.000,-- exclusief planbegeleidingskosten van € 29.000,-- en kosten bovenwijks van € 26.000,--, dus voor een bedrag van in totaal € 325.000,-2. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding op het voorstel en de bijlagen te bekrachtigen Overwegingen Scenario 1: Verkoop aan de heren Koopmans en Buijs Voor: 1.1 De grondbieding voldoet aan het raadsbesluit van 15 oktober 2020 In uw besluit geeft u aan dat woningbouw uitsluitend mag plaatsvinden als het schoolgebouw behouden blijft. Hieraan wordt voldaan. Verder wordt in het besluit aangegeven dat het plan voorziet in middeldure huurwoningen. Dat is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie. Het programma zal worden opgenomen in de overeenkomst. 1.2Voorgenomen verkoop kan leiden tot snelle planrealisatie. Na verkoop kan de planvorming starten. KPM B.V. heeft aangegeven de planvorming snel ter hand te nemen zodat op korte termijn aanvraag om omgevingsvergunning kan worden ingediend. 1.3 De grondbieding voldoet aan de eis van marktconformiteit Om antwoord te kunnen geven op de vraag of de bieding voldoet aan de eis van marktconformiteit, is advies gevraagd aan het bureau Gloudemans.

Gloudemans geeft aan dat een aantal scenario’s voor invulling denkbaar zijn. Indien gekozen wordt voor middeldure huur, is de opbrengst lager dan bij 2/7

koopwoningen. Gloudemans vindt echter de realisatie met koopwoningen niet realistisch vanwege de locatie en de constructie van het gebouw (houten vloeren). Om die reden liggen middeldure huurwoningen voor de hand. Voor wat betreft de huurprijs zijn alternatieven denkbaar. Hoe lager de huurprijs, hoe lager de grondwaarde. Gloudemans geeft hiervan een overzicht en geeft vervolgens een oordeel over een marktconforme huur. Op basis van de taxatie van Gloudemans is de netto opbrengst, uitgaande van middeldure huurwoningen € 300.000,--. Gloudemans hanteert vervolgens nog opslagen voor fonds bovenwijks van € 26.000,-- en voor planbegeleidingskosten van € 15.000,--, totaal dus € 341.000,--. Gloudemans heeft uitsluitend de Mariaschool getaxeerd, niet de gymzaal. Aanvankelijk was het de bedoeling dat de gymzaal zou worden gesloopt en dus zou leiden tot een verlaging van de opbrengst. De heren Koopmans en Buijs willen de mogelijkheid openhouden om de gymzaal toch een andere bestemming te geven en zijn bereid daarvoor een ontwikkelingsrisico te lopen. Zij wensen hier echter niet extra voor te betalen. Daarnaast wil KPM nog een aantal bijkomende zaken voor rekening van de gemeente brengen. Meer concreet betekent dit dat de kosten van asbestsanering (ingeschat op maximaal € 20.000,-- aan de hand van een asbestrapport opgesteld door RPS) voor rekening van de gemeente komen.

Gloudemans heeft geen rekening gehouden met deze kosten. Indien dit feit aan Gloudemans bekend zou zijn zou dat hebben geleid tot verlaging van het getaxeerde bedrag. Per saldo zijn we van mening dat sprake is van een te laag grondaanbod. De rapportage van Gloudemans ligt voor u ter inzage. Scenario 2: Verkoop via biedingsprocedure 2.1 Uit een biedingsprocedure zal moeten blijken dat de school tegen de getaxeerde waarde kan worden verkocht. In het kader van een biedingsprocedure zal duidelijk worden of en in hoeverre verkoop tegen de getaxeerde waarde van netto € 300.000,-- ten behoeve van woningbouw voor middeldure huurwoningen danwel koopwoningen mogelijk zal zijn. 2.2 Het volgen van een biedingsprocedure kost extra tijd en geld Het zal minimaal een half jaar extra tijd kosten voordat duidelijkheid ontstaat over verkoop en herontwikkeling van de Mariaschool. Bovendien zullen ook extra ambtelijke kosten moeten worden gemaakt voor een voorbereidingstraject. Tenslotte is het de vraag of een hoger bod zal worden gedaan. Bij verkoop aan de heren Koopmans en Buijs bestaat het vertrouwen dat de herontwikkeling snel tot stand kan komen.

Financiën De verkoop tegen de geboden verkoopprijs heeft uitsluitend gunstige financiële consequenties. Risico’s 1.1 Verkoop aan KPM B.V. leidt niet tot de gewenste planontwikkeling en -realisatie KPM koopt de locatie onder het voorbehoud van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Dat betekent dat de plannen pas doorgang zullen vinden na onherroepelijke omgevingsvergunning. Gezien de betrokkenheid van KPM bij de ontwikkelingen van het religieus erfgoed Oudenbosch en het feit dat deze partij in staat is om de ontwikkeling te realiseren, achten wij dat risico niet zo groot.

3/7

Duurzaamheid In de toetsingscriteria wordt aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. Bij uitstek wordt aan dit aspect voldaan, nu het gebouw als geheel behouden blijft. Burger-& overheidsparticipatie Over de locatie van de Mariaschool heeft nog geen expliciete burger- & overheidsparticipatie plaatsgevonden. In het kader van de ruimtelijke procedure zal hiervoor gelegenheid worden geboden. Communicatie Gelet op de vertrouwelijkheid van de financiële gegevens verzoeken wij uw raad dit voorstel vertrouwelijk te behandelen. Geheimhouding Artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat het college geheimhouding kan opleggen op stukken die aan de raad worden overgelegd. Dit wordt vermeld op de stukken. Volgens het derde lid vervalt die geheimhouding als de raad deze niet in de eerstvolgende raadsvergadering bekrachtigt. Geheimhouding kan alleen worden opgelegd op grond van één van de belangen die zijn opgenomen in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Dit zijn: a. internationale betrekkingen; b. economische of financiële belangen; c. opsporing en vervolging strafbare feiten; d. inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen; e. eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer; f. het belang, dat de geadresseerde erbij heeft als eerste kennis te kunnen nemen van de informatie; g.

het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Wij hebben besloten gebruik te maken van onze bevoegdheid om geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime bijlage. Wij beroepen ons concreet op de volgende belangen uit artikel 10 van de Wob b. Economische of financiële belangen. Door het verstrekken van de informatie uit dit raadsvoorstel kan de gemeente financieel nadeel lijden. De bieding is gebaseerd op vertrouwelijke stichtingskostenberekeningen van KPM B.V. en hebben betrekking op bedrijfsgegevens. a. Het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Openbaarmaking van de informatie uit dit raadsvoorstel kan ongewenste effecten hebben bij latere grondverkopend. De gemeente zou daarmee onevenredig worden benadeeld, terwijl de verkopende partij onevenredig kan worden bevoordeeld. Artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat de door het college opgelegde verplichting tot geheimhouding op de verstrekte stukken vervalt als de raad deze niet in zijn eerste vergadering bekrachtigt. Ons college adviseert uw raad de geheimhouding te bekrachtigen. Vervolg Na uw besluit zal met de heren Koopmans en Buijs een koopovereenkomst worden gesloten. Voorstel 1.

Geen wensen en bedenkingen in te brengen tegen het verkopen van de Mariaschool aan de heren Koopmans en Buijs voor een bedrag van € 270.000,-- exclusief planbegeleidingskosten 4/7

van € 29.000,-- en kosten bovenwijks van € 26.000,--, dus voor een bedrag van in totaal € 325.000,-2. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding op het voorstel en de bijlagen te bekrachtigen Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: Grondbieding KPM B.V. Ter inzage vertrouwelijk/geheim: Taxatie Gloudemans

5/7

GEHEIM

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 8 april 2021;

BESLUIT: 1. Geen wensen en bedenkingen in te brengen tegen het verkopen van de Mariaschool aan de heren Koopmans en Buijs voor een bedrag van € 270.000,-- exclusief planbegeleidingskosten van € 29.000,-- en kosten bovenwijks van € 26.000,--, dus voor een bedrag van in totaal € 325.000,-2. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding op het voorstel en de bijlagen te bekrachtigen Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 15 april 2021 ,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

Drs. B.J.A. Roks

7/7