210207 brief dhr S. Tijssen inz Woningnood Halderberge Vaste Bewoning Villa Park Panjevaart (080221 mail aan raad en college).pdf

07-02-2021 Villa Park Panjevaart Hoeven, Gemeente Halderberge

De nood aan betaalbare huur en koopwoningen, is vele malen ernstiger dan de (eventuele) vraag naar extra recreatiewoningen. Geachte Burgemeester, wethouders en raadsleden van de gemeente Halderberge.

Mijn naam is Sander Tijssen, Ik ben vaste bewoner van Villa Park Panjevaart. Ik heb begin 2019 een woning op het park gekocht (fase1). Ik betaal onroerend goed belasting (geen toeristenbelasting), provinciale waterzuiveringskosten, rioolrechten en gas/water aansluitkosten etc. Zoals in een normale woonwijk. Het huis en de grond is mijn eigendom, ik sta ingeschreven op dit kadastraal perceel (Geen huur of erfpacht). De woning is zeer solide gebouwd en voldoet aan alle eisen voor vaste bewoning (10 minuten fietsafstand tot centrum Hoeven). De woning heeft een A-certificaat, is optimaal geïsoleerd, is voorzien van een airconditioning en zonnepanelen. Ik ben getrouwd en onze twee kinderen (7 en 10 jaar) gaan op school naar Basis school Uniek op 5 min fietsen afstand. In mijn dagelijks leven ben ik innovatie en salesmanager, ik ontwerp en verkoop ballistische materialen en producten voor speciale politie en defensie eenheden. Er was voor ons geen andere mogelijkheid dan een woning op Panjevaart te kopen, aangezien er geen betaalbare huur en of koopwoningen beschikbaar waren/zijn.

Deze brief is een brandbrief, waarin ik om uw hulp vraag voor alle woningzoekenden. Starters, gescheiden/samengestelde gezinnen en ouderen zijn vaak al jaren tevergeefs op zoek zijn naar een betaalbare huur en koop woning in de gemeente Halderberge. In de besluitvorming omtrent onderhavig problematiek (tot op heden) is deze laatste groep ter zijde geschoven.

Ik ben vanaf begin 2020 al in gesprek met ZKA consultancy en de gemeente Halderberge over de toekomst van Villa Park Panjevaart. De contacten, gesprekken, vergaderingen en e-mails van afgelopen jaar, hebben geresulteerd in een gevoel, dat men geen oog heeft voor de actualiteit. Het destijds (>7jr geleden) star vast blijven houden aan toeristische verhuur had geresulteerd in leegstand en verpaupering. Voor veel eigenaren van de huizen op Panjevaart zijn de inkomsten, hun pensioen.

De Vaste bewoners wonen op Panjevaart, omdat er geen betaalbare huur en of koopwoningen beschikbaar zijn. De zorg voor een betaalbaar dak boven het hoofd van het gezin is elementair. En dwingt mensen tot het nemen van deze stappen.

Wij zijn mensen die flexibel zijn omgesprongen met een veranderende markt/werkelijkheid. Wij verdienen het juist om gehoord te worden. Het park ligt er mooi bij en is goed/functioneel onderhouden.

Een park waar de gemeente Halderberge trots op kan zijn!

Daarnaast heb ik het gevoel gekregen, dat men de objectiviteit heeft verloren, die juist nodig is om te komen tot goed beleid. Er is genoeg geschreven/gesproken door de eigenaren van Villa Park Panjevaart, over de levensvatbaarheid van Panjevaart, als we terug moeten naar volledig recreatieve verhuur. Volgens Center Parcs is Nederland verzadigd tav recreatieparken. Zie artikel bn de stem van 21 januari 2021. Het is aan U om te bepalen wie het beste daarover kan oordelen, de eigenaren van Panjevaart/Center Parcs, of ZKA consultancy?

1. Woningnood, gemeente Halderberge Ik vertegenwoordig de vaste bewoners van fase 1, en ik vraag uw aandacht voor de woningnood in Halderberge. ZKA stelt o.a. in haar rapport/gebiedsvisie, (na gesprekken met de gemeente) dat er geen woningnood is in Halderberge. Zie onderstaande citaten op pag 29/64 uit de gebiedsvisie over Panjevaart. …………………………………………………………………………………………………………………………………………… Pag 29. Geen harde noodzaak tot alternatieven Er zijn twee alternatieven die pregnant naar voren komen; permanente bewoning en de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit vindt nu al plaats in het cluster. De gemeente geeft aan dat de woningnood niet hoog en urgent genoeg is om op deze plek nu permanente bewoning toe te staan.

Het cluster ligt te ver van de kernen (ook wanneer de nieuw aangekochte gronden ten westen van Hoeven bebouwd zullen worden). Daarnaast geeft de gemeente aan dat huisvesting van arbeidsmigranten ook op andere plekken kan worden gerealiseerd. Daardoor is ook dat geen duurzaam toekomstscenario. Beide alternatieven verstoren namelijk de recreatie en devalueren de clustergedachte. ………………………………………………………………………………………………………………………………

Graag wil ik uw aandacht vestigen op het rapport, RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019. Gemeente Halderberge, Team Ontwikkeling Versie: 20 december 2019. Het door de gemeente Halderberge opgestelde rapport is een keurige weergave van een schrijnende/nood situatie. Een nood aan betaalbare koop en huurwoningen. Uit een recentelijke rondvraag bij lokale makelaars blijkt dat de omlooptijd van een huis wat te koop staat, 2,5 week is. Uit research op internet blijkt dat er onder de 300.000 euro maar drie woningen te koop staan in heel Halderberge.

Op Pag 45 stelt ZKA, dat de vaste bewoners op zoek moeten gaan naar een andere woning en zich in moeten schrijven op Klik voor Wonen. Echter blijkt via de zoekfunctie op de internetsite, dat er geen aanbod is van betaalbare huur en koopwoningen in de gemeente Halderberge. Niet eens een paar huizen, zelfs niet een!

In onze beleving is het juist een belangrijke taak van de overheid/gemeente om te zorgen voor betaalbare huur en koopwoningen.

Ontkennen dat er sprake is van woningnood is in strijd met de actualiteit en het eerder door de gemeente zelf opgestelde rapport.

2.Waarom geen vaste bewoning Zie in onderstaand citaat de argumenten van ZKA waarom vaste bewoning op Panjevaart niet wenselijk is. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………

Pag 64. Waarom recreatief en waarom geen permanente bewoning? Permanent wonen is naar ons idee geen goede mogelijkheid op deze locatie: de ligging, relatief ver van de kernen, leent zich niet voor wonen. Ook de woningnood is op dit moment geen reden om hier over te gaan tot permanente bewoning. Bovendien is het beter om woningen in het centrum te realiseren, om daar eventuele leegstand tegen te gaan. Realiseer je in het recreatiecluster woningen, dan bevorder je leegstand in de centra. Daarnaast ontstaat alleen een sterk recreatief cluster, wanneer iedereen in het cluster recreatief gebruik in acht neemt. Juist de ligging van Panjevaart, precies tussen twee recreatieve bedrijven, zorgt ervoor dat het hier belangrijk is recreatie te realiseren. Tot slot: wanneer hier permanente bewoning wordt toegestaan, is de kans groter dat andere parken in slechtere tijden hier ook op overgaan. En dan is het moeilijk om een recreatief cluster in stand te houden. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… Denk ook na over het weer openstellen van de ontsluiting aan de Oude Antwerpsepostbaan. Dit geeft namelijk de mogelijkheid om beter gebruik te maken van het bos en het creëert een natuurlijke scheiding van de rest van het park; arbeidsmigranten en bewoners hebben een eigen ingang. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………

2A. Ligging ZKA stelt in haar rapport dat het park qua ligging zich niet leent voor wonen. Echter, Villa Park Panjevaart ligt net zo ver van het centrum af, als het bejaardencentrum Centrum voor Wonen & Zorg Kroonestede – Groenhuysen. Het park ligt 10 minuten fietsen van het centrum. En 5 minuten vanaf de basisschool Uniek. De ligging van het park is juist ideaal en zeer centraal gelegen.

2B. Leegstand in het centrum Wij zijn het oneens met de stelling dat permanente bewoning van Villa Park Panjevaart, een leegstand in het centrum zou veroorzaken. De woningnood is niet van eergisteren en zal nog vele tientallen jaren voortduren.

2C. Negatieve effecten vaste bewoning op andere parken Volgens ons zal vaste bewoning op andere recreatieparken, zoals de Haspel, niet toenemen door het toestaan van vaste bewoning op Panjevaart. De gemeente kan namelijk in haar beleid een zeer duidelijk onderscheid maken op basis van de technische/bouwkundige staat van de woningen. Een caravan, sta caravan of chalet is bouwkundig, een totaal andere woning dan de stenen huizen op Panjevaart. Ook op landelijk politiek/wetgevend niveau word dit onderscheid al gemaakt. Naar onze mening zal vaste bewoning op andere parken juist toenemen, als gevolg van de woningnood zelf. Door het niet onderkennen van deze situatie, door de gemeente . ”Mensen die door de woningnood, met de rug tegen de muur gezet worden, kunnen niet anders”.

2D. Negatief effect vaste bewoning op het Recreatief Cluster Volgens ons zal vaste bewoning op panjevaart geen negatief effect hebben de clustergedachte. Het zogenaamde cluster zoals ZKA dat benoemd, bestaat namelijk niet of nauwelijks. Er is geen praktiserende samenhang/werking, tussen de parken.

Dat komt omdat ze zo verschillend zijn, elk hun eigen focus en specialisatie hebben. -Camping de Wildert is een echte camping met zn eigen animatie/rust. -Chalet park de Haspel verhuurt staanplaatsen (voor sta caravans) voor langere tijd. Mensen huren voor vaak langere tijd/meerdere jaren en plaatsen daar een sta caravan op. De parkeerplaats staat ook nu in harte winter (s ’nachts) vol met auto’s. Ze wonen daar voor langere tijd en het onderscheid tussen recreatie en vaste bewoning is moeilijk te trekken. Ze hebben waarschijnlijk minder behoefte aan allerlei vermaak/animaties en zijn blij met hun eigen stukje tuin/rust.

-Bosbad hoeven/camping molecaten is een buitenbad/buiten speeltuin. Ze verhuren staanplaatsen voor caravans. Een groot deel van hun omzet halen ze uit de verhuur van staan plaatsen voor sta caravans. Ook bosbad hoeven heeft zn eigen animatie.

De overige parken hebben naar onze mening de laatste >7 jaar, geen inkomsten verloren omdat Panjevaart niet verhuurde aan recreanten. Andersom zullen de andere parken geen voordelen krijgen/ontvangen wanneer vaste bewoning op Panjevaart wordt toegestaan. De correlatie tussen de parken, is door ZKA beschreven maar daardoor nog niet aangetoond. Naar onze mening is de term “toeristische cluster” een soort kapstok om alles maar aan op te hangen.

3.Uitvoering van beleid en Handhaving

ZKA gaat volledig voorbij aan het feit dat de huisjes op fase 1 en fase 2 in eigendom zijn van ongeveer 120 verschillende eigenaren, en de impact daarvan op de uitvoering en handhaving. Volgens onze gesprekken met de eigenaren, zullen (op wellicht een enkeling na) de opbrengsten uit de verhuur niet aangewend worden voor een upgrade naar recreatie. De huizen moeten om aan de huidige recreatieve standaard te voldoen, volledig gestript en opnieuw opgebouwd worden. Dat brengt enorme investeringen met zich mee. Dit staat nog los van de investeringen die gedaan moeten worden in extra voorzieningen. Center Parcs spreek in haar artikel van 21 januari in bn de stem over een investering van 650 euro miljoen verdeeld over 20 parken. Wij hebben al eerder gemeld dat Center Parcs niet meer gaat investeren in de opzet van nieuwe parken omdat de markt in Nederland verzadigd is. De gemeente (ook de vve) kan de eigenaren niet dwingen tot het doen van investeringen. De eigenaren van fase 1 en fase2 zijn afhankelijk van de huur/pensioen opbrengsten of als woonvoorziening/dak boven hun hoofd. Dat zijn zeer zwaarwegende belangen. De vaste bewoners kunnen op de vrije markt geen enkele betaalbare huur of koopwoning vinden. Die bewoners laten zich niet van hun eigen grond/huis wegsturen omdat ze gewoonweg geen andere keus hebben. Ze staan letterlijk met de rug tegen de muur.

Dit soort plannen hebben alleen kans van slagen als er een eigenaar is, die alles bepaald.

Fase 3 heeft maar een eigenaar, dat is een investeerder, die kijkt naar rendement en heeft meerdere parken in portefeuille. Die heeft andere belangen dan particuliere eigenaren. Dan is de uitvoerbaarheid veel praktischer/realistischer.

Financiële aspecten Het rapport geeft geen enkele financiële onderbouwing voor de zeer ingrijpende plannen voor Panjevaart. Naar onze overtuiging moeten goede beleidsbeslissingen voorafgegaan worden door een soliede financiële onderbouwing. Die onderbouwing ontbreekt volkomen.

Men wil de financiële onderbouwing op het bordje van de eigenaren plaatsen nadat het besluit in de gemeenteraad al is genomen omtrent het bestemmingsplan. Dat is de wereld op zn kop en getuigd niet van een evenwichtige beslissing.

Wat als uit de financiële onderbouwing blijkt dat de investeringen te hoog/niet realistisch zijn. Draait de gemeenteraad haar beslissing dan weer terug? De eigenaren hebben heel duidelijk aangegeven dat ze niets zien in de recreatieve verhuur. De vaste bewoners hebben aangegeven dat ze geen alternatieve betaalbare woning kunnen vinden. Alle seinen staan dus op rood, maar de gemeente gaat toch door gaat met haar plannen (die niet deugdelijk onderbouwd zijn). Wie is dan verantwoordelijk/aansprakelijk voor de gelede schade? Kunnen de eigenaren dan bij de gemeente aankloppen/die aansprakelijk stellen? De eigenaren hebben de huuropbrengst nodig om maandelijks rond te kunnen komen. Men kan van de eigenaren niet vragen of ze 10 jaar lang dit pensioen maar even opzij zetten om te sparen voor een luchtkasteel, dat is niet realistisch. ZKA spreekt over handhaving maar niet over de financiële consequentie voor de gemeente, die dat met zich mee brengt. Natuurlijk zijn wij ten alle tijde bereid om met de gemeente in gesprek te gaan/blijven. Maar als het puntje bij paaltje komt en onze pensioenen in gevaar komen, of onze woonvoorziening, dan is het onvermijdelijk dat de gemeente oploopt tegen een berg aan juridische kosten.

Tot Slot:

Wij zijn voor een beleid/een plan, dat evenwichtig is, gedragen wordt door degene die het moeten uitvoeren en aansluit bij de actualiteit. -Recreatieve verhuur. Wij begrijpen dat er een behoefte is aan recreatie opvang/voorzieningen. Echter kan men niet alle woningen/alle fasen van Panjevaart 12 maanden per jaar, recreatief verhuren. Dat is gezien de zeer beperkte toeristische aantrekkingskracht van de gemeente Halderberge, niet realistisch.

-Arbeidsmigranten Men zal uiteraard rekening moeten houden met de economisch belangen van de bedrijvigheid in de omgeving. De humane huisvesting van arbeidsmigranten is van groot belang. Waarbij wij extra aandacht willen vragen voor de behoefte van de arbeidsmigrant zelf. Er is ook een groot aantal (hoog opgeleide/goed betaalde) arbeidsmigranten die niets voelen voor een centrale opvang in het agrarisch/buitengebied. Wij zijn wel van mening dat de omvang van deze groep terug gebracht moet worden.

-De woningnood De woningnood in Halderberge is zeer ernstig en raak vele. Het is een noodzaak die de aandacht behoeft van alle partijen in de gemeente. Het raakt onze jongeren, onze jonge gezinnen/de midden inkomens en onze ouderen.

Voorstel Wij zijn van mening dat de bestemming voor heel Villa Park Panjevaart veranderd moet worden naar vaste bewoning, om enigszins tegemoet te komen aan de ernstige woningnood. Er zullen eigenaren zijn die hun huis blijven verhuren aan arbeidsmigranten, maar een overgroot deel van de woningen komt dan vrij als huur of koopwoning voor de enorme groep aan autochtone, starters, midden inkomens/jonge gezinnen en ouderen, die nu in de kou staan.

Voor bovenstaand plan is geen dure projectleider of torenhoge juridische kosten nodig omdat er simpelweg bij iedere eigenaar draagvlak is. Bovenstaande heeft duidelijk onze voorkeur. Uit mijn contacten en ervaringen van afgelopen jaar is mij bij gebleven dat er veel verschillende belangen zijn. Zowel op het park zelf, als daarbuiten en in de gemeenteraad. Indien er in de gemeenteraad geen draagvlak is voor ons initiële voorstel, dan is ons alternatieve voorstel, om een aparte bestemming te geven, voor elk van de drie fasen van Villa Park Panjevaart.

-Fase 1: Vaste bewoning Op fase 1 zijn verreweg de meeste (20/25) vaste bewoners gehuisvest. Wij zijn dan ook voor het op korte termijn veranderen van de recreatiebestemming op fase 1 naar vaste bewoning. Deze fase kan simpel afgescheiden worden van fase 2. De huizen van fase 1 zijn in zeer (mooi) goede staat en (in tegenstelling tot fase 2) veelal voorzien van zonnepanelen. De woningen op fase 1 zijn bouwtechnisch uitermate geschikt voor vaste bewoning. De infrastructuur (eenrichtingsverkeer/kindvriendelijk) is pas recentelijk van bosbad hoeven overgenomen. Het is een prachtige woonwijk met duurzame woningen. Minister Ollongren stelt een wetswijziging voor (wetswijziging BOR) die, de gemeente Halderberge, in staat om versneld vaste bewoning goed te keuren voor recreatiewoningen die gebouwd zijn voor 2019. (Helaas lezen we niets hierover in het rapport van ZKA) De toegangspoort en het ernaast gelegen perceel is in eigendom van Molecaten/bosbad hoeven. De gemeente kan de poort/het perceel van bosbad wellicht overnemen (het perceel wellicht verkopen als bouwpercelen) en de poort open stellen voor fase 1. Op dit punt sluiten wij ons aan bij het advies van ZKA op pagina 71. Zie onderstaande citaat uit het rapport van ZKA.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………….. Pag 70/71 Zolang er permanente bewoning bestaat op het park, is het aan te raden om de voormalige ingang aan de Oude Antwerpsepostbaan weer te openen. De voornaamste locatie van permanente bewoning is namelijk fase 1.

De Grond voor de toeganspoort is van Molecaten. Wellicht kan er een grondruil plaatsvinden om deze grond te verkrijgen (zie tabel voor Molecaten). …………………………………………………………………………………………………………………………………………… Deze verandering van het bestemmingplan kan volgens ons op korte termijn, binnen een jaar, plaatsvinden.

-Fase 2: Opvang van arbeidsmigranten De woningen van fase 2 zijn functioneel, maar niet mooi (afgewerkt).

De opvang van arbeidsmigranten is op zich goed geregeld maar het aantal arbeidsmigranten is erg groot. Indien men de omvang terug kan brengen zal de (beperkte) overlast terug gebracht worden. De gemeente zegt dat er alternatieven zijn voor de opvang van arbeidsmigranten, maar deze zijn tot op heden nog niet onderzocht/operationeel. Het is overigens maar de vraag of de centrale opvang in het buitengebied een humane oplossing is en aansluit op de behoefte van de arbeidsmigranten zelf. Wellicht is het in de toekomst mogelijk om, wanneer deze alternatieve opvang beschikbaar is gekomen, ook voor fase 2 vaste bewoning toe te staan, indien blijkt dat fase 3 nog steeds niet volledig volgeboekt is (met recreanten). Fase 2 beschikt over een eigen toegang en grote parkeerplaats aan de Haspelstraat. De receptie aldaar wordt overwegend gebruikt voor fase 2 en 3.

-Fase 3: Puur recreatieve bestemming Fase 3 beschikt over de meest moderne woningen. Die zijn dan ook het best geschikt zijn voor recreatie. Ze behoeven de minste investering om ze voor recreatief gebruik geschikt te maken. Deze fase is tevens in eigendom van een eigenaar waardoor de uitvoering en afstemming veel eenvoudiger/praktischer en realistischer zal zijn.

Tot slot:

Wij vragen uw hulp, wij voelen ons als een roepende in de woestijn. Nood aan een betaalbare woning is zeer aangrijpend en treft op dit moment heel veel mensen. Veel jongere, samengestelde gezinnen, midden inkomens en ouderen in Halderberge voelen zich niet gehoord/begrepen.

Het lijkt alsof de gemeente hun problemen niet serieus neemt en hun weg jaagt uit Halderberge.

De nood aan betaalbare huur en koopwoningen is veel ernstiger dan de (eventuele) vraag naar extra recreatiewoningen.

Dank voor uw aandacht. Wij zijn altijd bereid om samen met U te zoeken naar bestendige oplossingen die aansluiten bij de actualiteit.

Met vriendelijke groeten, Sander Tijssen 06 82096078 sjatijssen@hotmail.com