201220 raadsvoorstel religieus erfgoed randvoorwaarden .pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

152333

Contactpersoon

Peter Engelvaart

Raadsvergadering d.d. 14 januari 2021

Commissie

11 januari 2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0650213354

J.Mollen

Onderwerp Religieus erfgoed Oudenbosch

Samenvatting Naar aanleiding van het raadsbesluit van 15 oktober 2020 zijn voor de uitgifte van de locatie Sint Anna randvoorwaarden opgesteld. Ten behoeve van dit voorstel is burgerparticipatie toegepast. Wij stellen u voor, met inachtneming van het advies van Hart van Oudenbosch en de uitkomst van het digipanel randvoorwaarden vast te stellen en ZAB B.V. onder deze voorwaarden gedurende 2 maanden exclusief in de gelegenheid te stellen een marktconforme bieding te doen op deze locatie.

Inleiding & beeldvorming U heeft op 15 oktober 2020 een raadsbesluit genomen. Het raadsbesluit is letterlijk geciteerd onder “eerdere besluitvorming”. Bij de uitvoering van uw besluit hebben wij twee aspecten onderscheiden, namelijk de vaststelling van de randvoorwaarden voor het gebied Sint Anna en het alternatieve plan voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster. Voor beide trajecten is burgerparticipatie toegepast. Dit voorstel gaat over de vaststelling van de randvoorwaarden voor het projectdeel Sint Anna. Voor het alternatieve plan wordt u een separaat voorstel voorgelegd waarin het alternatieve plan in hoofdlijnen uiteen is gezet.

Eerdere besluitvorming gemeenteraad: De raad nam op 15 oktober 2020 het volgende besluit:

1/9

1. De gewijzigde randvoorwaarden voorlopig vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna, met dien verstande dat sloop van de voormalige muziekschool, de voorbouw, het karakteristieke trappenhuis, de kapel en de met wanden omgeven carré-vormige binnentuin onbespreekbaar is. 2. Deze voorlopige randvoorwaarden vrij te geven voor burgerparticipatie en binnen 3 maanden ter definitieve vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad, waarbij o.a. de ruimtelijke, juridische en financiële consequenties in beeld gebracht zijn; 3. Op dat moment een definitief standpunt in te nemen of, binnen de gewijzigde randvoorwaarden, ontwikkellocatie Sint Anna eerst gedurende 2 maanden te koop aangeboden moet worden aan ZAB B.V. 4. Niet tot aankoop over te gaan van de Mariabouw. 5. Niet over te gaan tot realisatie van sociale huurwoningen in de Mariaschool, maar ter behoud van dit beeldbepalende gebouw deze locatie te (laten) ontwikkelen met woningbouw, passend in de gemeentelijke woonvisie; 6. Af te zien van woningbouw op het projectdeel Gonzagaplein en in onderhandeling te treden met Woonkwartier over aankoop door de Gemeente; 7.

Binnen 3 maanden een alternatief plan op te stellen voor de (her)huisvesting van de diverse beoogde gebruikers van het cultuurcluster, de financiële consequenties daarvan hierin mee te nemen en daarvoor een budget beschikbaar te stellen van € 50.000,-- en dit bedrag te onttrekken aan de algemene reserve; 8. Bij het uitwerken van dit voorstel opnieuw burgerparticipatie toe te passen en nadrukkelijk de gebruiksmogelijkheden te betrekken van het souterrain van de kapel van St. Louis, deze kapel zelf, Fidei et Arti en de kapel van St. Anna; 9. De onderhandelingen te voeren ten behoeve van verwerving van de pastorie en het uiteindelijke (maximale) onderhandelingsresultaat voor te leggen aan de gemeenteraad; 10. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage in verband met artikel 10 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen van de gemeente) tot het moment dat definitief een transactie is gesloten voor de locatie Sint Anna danwel een aankoop heeft plaatsgevonden van de Pastorie. Eerdere openbare informatieverstrekking aan gemeenteraad: Op 24 november 2020 berichtten wij u tussentijds over de stand van zaken bij de uitvoering van het raadsbesluit, de communicatie en de planning voor besluitvorming.

Doelstelling: Met dit voorstel vragen wij uw raad: 1. Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna 2. Eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden ZAB B.V. exclusief in de gelegenheid te stellen een aanbieding te doen tegen een marktconforme prijs. 3. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage.

2/9

Overwegingen Argumenten voor beslispunt 1: Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor de verkoop van de locatie St. Anna 1.1 Uw raadsbesluit op zichzelf leidt al tot aangepaste randvoorwaarden ten opzichte van de bijlage bij het raadsvoorstel van 15 oktober 2020 In de bijlage bij het raadsvoorstel van 15 oktober 2020 zijn de randvoorwaarden voor de uitgifte van Sint Anna opgenomen. Vanwege uw besluit dienen de voorgestelde randvoorwaarden te worden aangepast. In bijlage 1 bij dit raadsvoorstel zijn de wijzigingen die direct verband houden met uw besluit en de doorwerking van het meendement zichtbaar gemaakt. 1.2 Vanwege de na te streven stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit is extra aandacht besteed aan stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden In ons voorstel ten behoeve van besluitvorming op 15 oktober 2020 hebben wij een aantal basisvoorwaarden geformuleerd voor de stedenbouwkundige kwaliteit voor de locatie Sint Anna in de nieuwe situatie. Ons voorstel strekte ertoe de nodige vrijheid over te laten aan een marktpartij. Uw raad besloot evenwel dat het grootste deel van het bestaande complex Sint Anna behouden diende te worden. Naar onze mening was het daardoor noodzakelijk om extra kwaliteitseisen te formuleren voor de plaatsing, hoogte en uiterlijke verschijningsvorm van nieuwbouw.

Om die reden is na een analyse van de historie van deze locatie en het belang ervan in het stedelijk weefsel een gericht voorstel gedaan voor invulling van nieuwbouw en kwalitatieve randvoorwaarden voor de transformatie van de bestaande gebouwen. In bijlage 2 zijn deze kwaliteitsvoorwaarden opgenomen. 1.3 In het kader van de door uw raad gevraagde burgerparticipatie is de Actiegroep Hart van Oudenbosch om advies gevraagd Hart van Oudenbosch heeft een advies uitgebracht over de te stellen randvoorwaarden. Wekelijks vond overleg plaats met de portefeuillehouder en de gemeentelijke projectleider. Wij kunnen instemmen met het advies van Hart van Oudenbosch en stellen uw raad voor dit over te nemen. Het advies is opgenomen in bijlage 3 bij dit voorstel. 1.4 In het kader van de door uw raad gevraagde burgerparticipatie is het digipanel ingezet. Het digipanel is ingezet. Ten behoeve van het digipanel is een enquête opgesteld. Deze is op 27 november 2020 verspreid. Tot 8 december 2020 bestond de gelegenheid om deze enquête in te vullen. De resultaten zijn verwerkt in een rapportage. De rapportage gaat als bijlage 4 bij dit voorstel.

Voor het onderdeel randvoorwaarden zien wij de uitkomsten van de enquête als een ondersteuning voor de eerder door uw raad vastgestelde randvoorwaarden maar ook voor het stedenbouwkundige advies (bijlage 2) en het advies van Hart van Oudenbosch (bijlage 3). 1.5 Bij de vaststelling van de randvoorwaarden hebben wij prioriteit aangegeven en deze onderscheiden in uitsluitingscriteria en toetsingscriteria Bij de formulering van de randvoorwaarden hebben wij een onderscheid gemaakt in uitsluitingscriteria en toetsingscriteria. Voor een uitsluitingscriterium geldt dat een aanbieding die niet voldoet aan een dergelijk criterium niet in behandeling wordt genomen. Dergelijke voorwaarden dienen smart te worden geformuleerd, zodat direct zichtbaar en toetsbaar is of hieraan kan worden voldaan. Een aanbieding die bijvoorbeeld uitgaat van volledige sloop wordt niet in behandeling genomen. Voor de toetsingscriteria geldt dat een aanbieding aan de hand hiervan wordt beoordeeld. Het is niet zo dat een aanbieding die hieraan niet voldoet, niet in behandeling wordt genomen, maar wordt beoordeeld naar de mate waarin deze voldoet aan deze criteria. Zeker in een situatie waarin meerdere aanbieders de gelegenheid krijgen een bod uit te brengen kunnen kwaliteitscriteria zorgen voor een selectie van partijen.

Kwaliteitscriteria kunnen vooral een functie vervullen bij een meervoudige selectieprocedure. Maar ook bij een enkelvoudige biedingsprocedure zijn toetsingscriteria van belang om een objectief en gemotiveerd oordeel te kunnen vellen over de kwaliteit van een plan. Wij hebben de uitsluitingscriteria in het raadsbesluit opgenomen en stellen voor de bijlagen 1 en 2 bij dit 3/9

raadsvoorstel als aanvullende toetsingscriteria te hanteren. 1.6 In het kader van het alternatieve plan is de kapel van Sint Anna om meerdere redenen bij uitstek geschikt voor maatschappelijk gebruik. De kapel is daarom niet opgenomen in de randvoorwaarden Bij het alternatieve plan zijn meerdere scenario’s bezien voor (her)huisvesting van de beoogde gebruikers van het cultuurcluster. Een maatschappelijke bestemming van de kapel van Sint Anna biedt goede kansen voor een optimaal maatschappelijk gebruik maar ook een garantie voor het behoud van dit pand en een spoedige ingebruikname. In een separaat voorstel wordt hierop ingegaan. In het kader van dit voorstel volstaan wij ermee dat de kapel niet wordt verkocht aan een ontwikkelaar maar is ons voorstel de kapel in eigendom te houden. 1.7 In de voorwaarden handhaven wij voorlopig de optie dat de mogelijkheid moet bestaan om een adequate vervangende huisvesting voor de pastorale functies in het nieuwe complex onder te brengen Met de Parochie en het Bisdom wordt overleg gevoerd over verwerving van de pastorie. Indien de parochie hecht aan vervangende huisvesting in het complex Sint Anna, dan wordt in de voorwaarden opgenomen dat deze vervangende huisvesting moet worden ingepast. Wij streven ernaar bij de daadwerkelijke verkoop van de locatie Sint Anna ook duidelijkheid over de aankoop van de pastorie als zodanig hebben.

2.1 Met ZAB B.V. is een samenwerkingsovereenkomst gesloten Met ZAB B.V. is voor de locatie Sint Anna een samenwerkingsovereenkomst gesloten. In deze samenwerkingsovereenkomst is voor de locatie Sint Anna een ontwikkelrecht toegekend onder de in de samenwerkingsovereenkomst en de bijlagen opgenomen voorwaarden. Vanwege uw besluit van 15 oktober 2020 en de in dit voorstel opgenomen voorwaarden, is sprake van een wezenlijk andere situatie. Hoewel ZAB b.v. heeft afgezien van het ontwikkelrecht onder de gestelde voorwaarden, is de samenwerkingsovereenkomst als zodanig nog niet ontbonden. Nu sprake is van wezenlijk andere randvoorwaarden, zoals in dit voorstel is opgenomen, stellen wij u voor om ZAB b.v. nog eenmaal de gelegenheid te geven om binnen de randvoorwaarden een planuitwerking op te stellen en een marktconforme bieding te doen. 2.2 Op grond van de samenwerkingsovereenkomst is de gemeente verplicht om ZAB in de gelegenheid te stellen tegen de gewijzigde randvoorwaarden een bieding te doen In het raadsvoorstel ten behoeve van uw vergadering van 15 oktober 2020 is de volgende passage opgenomen: “Op grond van de contractuele relatie met ZAB B.V. zijn wij verplicht de locaties tegen de gewijzigde randvoorwaarden aan te bieden aan ZAB B.V. Wij willen ZAB B.V. in de gelegenheid stellen om binnen een periode van 2 maanden een aankoopbeslissing te nemen. Indien ZAB B.V.

niet tot aankoop wenst over te gaan dan zullen wij in overleg gaan met een andere ontwikkelaar eventueel na een biedingsprocedure.” 2.3 Uw raad heeft onder besluitnummer 3 aangegeven expliciet een beslissing te willen nemen over het definitief doen van een aanbod aan ZAB U heeft op 15 oktober 2020 besloten om gelijktijdig met het definitief vaststellen van de voorlopige randvoorwaarden door uw raad op dat moment een definitief standpunt in te nemen of, binnen de gewijzigde randvoorwaarden, ontwikkellocatie Sint Anna eerst gedurende 2 maanden te koop aangeboden moet worden aan ZAB B.V. Thans is aan de orde het definitief vaststellen van de randvoorwaarden. Thans is dus het moment om een definitief standpunt in te nemen over het definitief doen van een aanbod aan ZAB B.V. 3.1 Bij het integraal bespreken en verstrekken van de geheime bijlage bestaat de kans dat de positie van gemeente negatief wordt beïnvloed In een geheime bijlage zijn de financiële consequenties nader uitgewerkt en is ingegaan op de mogelijkheid van een biedingsprocedure. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens die mogelijk de onderhandelingspositie van de gemeente in de toekomst nadelig zouden kunnen beïnvloeden en de strategie van de gemeente zouden prijsgeven. Om die reden hebben wij besloten voor deze bijlage 4/9

geheimhouding op te leggen en verzoeken wij u deze geheimhouding te bekrachtigen. Het is van belang voor de positie van de gemeente dat deze informatie geheim blijft en niet wordt gedeeld met anderen. Financiën De opstelling en vaststelling op zichzelf heeft geen financiële complicaties. Het zijn voorwaarden waaronder de gemeente bereid is de locatie te verkopen. De daadwerkelijke verkoop van de locatie wordt vooraf aan uw raad voorgelegd. In dat verband verwijzen wij naar het hierna volgende punt 2.2 onder het kopje risico’s. Risico’s Ten aanzien van beslispunt 1: gewijzigde randvoorwaarden Sint Anna 1.1 Ontwikkeling komt ondanks gewijzigde randvoorwaarden niet van de grond Gebleken is de afgelopen jaren dat de herontwikkeling van de locatie moeilijk van de grond komt. Voor een deel is dat te wijten aan het verdienmodel. Om tot een zorgvuldige herontwikkeling te komen met instandlating van het complex, moeten relatief meer kosten worden gemaakt dan in en situatie van sloop en nieuwbouw. Daarnaast zijn de planologische mogelijkheden beperkt tot maximaal 43 woningen. Daar tegenover staat dat de boekwaarde vanwege dit lagere programma is verlaagd. Desondanks is de ontwikkeling niet van de grond gekomen.

Met de vaststelling van gewijzigde randvoorwaarden waarbij de ontwikkelingsmogelijkheden behoorlijk zijn verruimd, biedt uw raad de mogelijkheid om een haalbare ontwikkeling tot stand te brengen. Met het nemen van een financieel risico aan de voorkant door een potentiële koper, en het opnemen van op nakoming afdwingbare termijnen in de planontwikkeling, wordt een financiële impuls geven om de ontwikkeling daadwerkelijk van de grond te krijgen. Ten aanzien van beslispunt 2: positie van ZAB b.v. 2.1 ZAB ziet af van herontwikkeling ZAB zal op zeer korte termijn moeten aangegeven of zij tegen de gewijzigde randvoorwaarden tot herontwikkeling wil overgaan. Als ZAB hiervan afziet, dan stellen wij een biedingsprocedure voor. Een dergelijke biedingsprocedure dient met waarborgen omkleed te zijn. Selectie van de partij vindt dan plaats op basis van een mix van financiële en stedenbouwkundige criteria. Een dergelijke biedingsprocedure neemt minimaal een half jaar in beslag. Daarnaast zal pas na het inzetten van deze procedure blijken of de markt de herontwikkeling ook oppakt. 2.2 Prijs locatie Voor de locatie geldt een boekwaarde van € 1.800.000,--. In ons voorstel voor het vaststellen van gewijzigde randvoorwaarden hebben wij u niet voorgesteld de boekwaarde te verlagen. Wel hebben wij de voorwaarden gekoppeld aan een marktconforme prijs.

Een dergelijke prijs kan pas worden bepaald nadat het plan is ingediend. De prijs die wordt geboden, zal worden getoetst aan de hand van een onafhankelijke taxatie. Op die manier is ook het risico van staatssteun uitgesloten. Duurzaamheid N.v.t. Burger-& overheidsparticipatie De indieners van de petitie hebben zich verenigd in Hart voor Oudenbosch. De Stuurgroep Hart voor Oudenbosch heeft elke week overleg met de portefeuillehouder en de projectleider. Communicatie vindt zowel plaats over de randvoorwaarden als over de alternatieve planvorming. Aan Hart voor Oudenbosch is een adviesfunctie toegekend op de participatieladder. Verder is het digitaal burgerpanel ingezet. In een vragenlijst konden alle leden van het digitaal burgerpanel en alle inwoners van Halderberge hun mening geven over de plannen van het religieus 5/9

erfgoed. De vragenlijst en de rapportage is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd Nu de resultaten van het digipanel bekend zijn en de adviezen van Hart voor Oudenbosch voldoende concreet zijn, is de tijd rijp om aan uw raad voor te stellen een definitief besluit te nemen over de randvoorwaarden. Communicatie De online vragenlijst die in het digitaal burgerpanel is uitgezet, is ook met een link op de website van de gemeente, op de social media en in de Halderbergse Bode gezet met de vraag aan alle inwoners om deze lijst in te vullen. Zo is ervoor gezorgd dat elke inwoner die zijn of haar mening wil geven, in de gelegenheid is. Daarnaast wordt er een aparte social media campagne door Citisens (het bureau wat het digipanel beheert) ingezet om inwoners van Oudenbosch die actief zijn op social media te attenderen op de vragenlijst. Geheimhouding Artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat het college geheimhouding kan opleggen op stukken die aan de raad worden overgelegd. Dit wordt vermeld op de stukken. Volgens het derde lid vervalt die geheimhouding als de raad deze niet in de eerstvolgende raadsvergadering bekrachtigd. Geheimhouding kan alleen worden opgelegd op grond van één van de belangen die zijn opgenomen in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Dit zijn: a. internationale betrekkingen; b. economische of financiële belangen; c.

opsporing en vervolging strafbare feiten; d. inspectie, controle en toezicht door bestuursorganen; e. eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer; f. het belang, dat de geadresseerde erbij heeft als eerste kennis te kunnen nemen van de informatie; g. het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Wij hebben besloten gebruik te maken van onze bevoegdheid om geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime bijlage. Wij beroepen ons concreet op de volgende belangen uit artikel 10 van de Wob b. Economische of financiële belangen. Door het verstrekken van de informatie uit dit raadsvoorstel kan de gemeente financieel nadeel lijden. Als de verkopende partij vooraf bekend is met de prijs die de gemeente is bereid te bepalen kan hij zijn onderhandelingspositie daarop afstemmen. Dat is nadelig voor de gemeente. g. Het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken personen of rechtspersonen dan wel van derden. Openbaarmaking van de informatie uit dit raadsvoorstel kan een prijsopdrijvend effect hebben op de te verwerven eigendommen. Verstrekking van deze informatie aan derden kan de financieeleconomische haalbaarheid van het herinrichtingsproject negatief beïnvloeden.

De gemeente zou daarmee onevenredig worden benadeeld, terwijl de verkopende partij onevenredig kan worden bevoordeeld. Artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat de door het college opgelegde verplichting tot geheimhouding op de verstrekte stukken vervalt als de raad deze niet in zijn eerste vergadering bekrachtigt. Ons college adviseert uw raad de geheimhouding te bekrachtigen. Vervolg Op basis van uw besluit dient de locatie Sint Anna eerst aan ZAB te worden aangeboden. Daarna kan 6/9

de locatie op de markt worden gezet. Het besluit van uw raad kan worden geëvalueerd aan de hand van de aanbieding en toewijzing aan de geselecteerde partij. Uiteraard zal definitieve verkoop pas na voorafgaande instemming en besluitvorming door uw raad plaatsvinden. Voorstel Wij stellen u voor: 1. Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna 2. Eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden ZAB B.V. exclusief in de gelegenheid te stellen een aanbieding te doen tegen een marktconforme prijs. 3. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: 1. Overzicht gewijzigde randvoorwaarden naar aanleiding van raadsbesluit van 15 oktober 2020 2. Stedenbouwkundige randvoorwaarden 3. Advies Hart van Oudenbosch 4. Rapportage Citisens met vragenlijst

Ter inzage vertrouwelijk/geheim: Geheime financiële bijlage

7/9

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 18 december 2020;

BESLUIT: 1. Gewijzigde randvoorwaarden vast te stellen voor het projectdeel Sint Anna, overeenkomstig bijlage 1 bij dit raadsbesluit 2. Eerst gedurende 2 maanden onder deze gewijzigde randvoorwaarden ZAB B.V. exclusief in de gelegenheid te stellen een aanbieding te doen tegen een marktconforme prijs. 3. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de ter inzage gelegde geheime financiële bijlage. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op ,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

Drs. B.J.A. Roks

9/9