11 Raadsvoorstel en -besluit Verordening Starterslening (GEAMENDEERD - getekend raad 16-02-2023).pdf

Gemeente

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

343919

Halderberge

Contactpersoon

Anniek Schut

Raadsvergadering d.d. 16 februari 2023

Commissie

B&O (beheer en ontwikkeling)

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390468

Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Starterslening Samenvatting De gemeente Halderberge verstrekt al een aantal jaren de starterslening. Uit de praktijk is gebleken dat de voorwaarden van de starterslening niet meer aansluit bij de huidige woningmarkt. Het college stelt uw raad voor te kiezen voor scenario 2 en de Verordening starterslening gemeente Halderberge overeenkomstig te wijzigen. De keuze voor scenario 2 betekent dat de gemeente Halderberge per 1 maart 2023 de starterslening voortzet met aangepaste voorwaarden, geen nieuwe storting in het fonds plaatsvindt en een bedrag van €1.000.000,- wordt gereserveerd voor het verstrekken van de nieuwe leningen in 2023. Inleiding & beeldvorming Op 13 december 2018 heeft uw raad besloten de starterslening voort te zetten onder gewijzigde voorwaarden. Afgelopen jaren zijn er weinig startersleningen verstrekt, vanwege de snel veranderende woningmarkt. De gestelde voorwaarden lijken niet toereikend genoeg te zijn. In de Woonvisie Halderberge 2021-2025, vastgesteld op 7 oktober 2021, is opgenomen de starterslening te evalueren en te onderzoeken of de voorwaarden nog voldoen aan de huidige woningmarkt. Ook is het signaal afgegeven om de duurzaamheids- en blijverslening te heroverwegen om terug te brengen. In dit voorstel wordt alleen ingegaan op de starterslening. Voor de duurzaamheidslening zal een voorstel in de raadsvergadering van april ingebracht worden.

De blijverslening zal heroverwegen worden na de woon-zorg analyse die gepland staat voor Q4 van 2023. In de analyse wordt overwogen of de blijverslening een juist middel is om onze doelen te behalen. In 04 van 2023 zal de starterslening en blijverslening geëvalueerd worden. Een voorstel voor de blijverslening zal hierin worden meegenomen. De starterslening wordt gezien als een losstaand product met beperkte mogelijkheden in de regeling. De duurzaamheidslening en blijverslening kunnen ook in andere vormen worden teruggebracht met andere voorwaarden. Denk hierbij aan de stimulerings- en verzilverlening.

1 van 8

Doelstelling Met dit voorstel wordt uw raad geïnformeerd over de evaluatie van de starterslening. U treft drie scenario's aan, met als doel om uw raad een keuze te laten maken over het voortzetten van deze regeling. Ons college stelt uw raad voor te kiezen voor scenario 2, waarmee het verstrekken van de starterslening wordt voortgezet onder gewijzigde voorwaarden met ingang van 1 maart 2023. Overwegingen Het college legt uw raad de volgende scenario's voor: Scenario 1 Scenario 1 gaat uit van het minimaal aanpassen van de huidige starterslening. Uit de evaluatie komt duidelijk naar voren dat de koopsom voor de woning niet meer aansluit bij de huidige woningmarkt. De koopsom is momenteel vastgesteld op maximaal €200.000,-. Omliggende gemeente zoals Etten-Leur hanteert een maximale koopsom van €250.000,-, Moerdijk de NHGgrens van €405.000,- (2023), Roosendaal een koopsom van €248.500,-. Om aan te sluiten bij omliggende gemeenten wordt in scenario 1 uitgegaan van het ophogen van de koopsom naar €265.000,-. De koopsom gaat uit van de gemiddelde koopsom van omliggende gemeenten. Het maximale leenbedrag blijft op €20.000,Scenario 2 De woningmarkt is afgelopen jaren flink verandert. De verwachting is dat de huizenprijzen het komende jaar stijgen maar minder hard als vorige jaren. Aangezien de woningmarkt aan veranderingen onderhevig is speelt scenario 2 hierop in.

Het voorstel is dan ook om de koopsom vast te stellen op maximaal 70 procent van de NHG norm. Dat betekent in 2022 een koopsom van 70 procent van €405.000,- (NHG norm) is €283.500,-. De NHG norm wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van de gemiddelde koopsommen landelijk. De NHG norm verandert dus mee met de veranderende woningmarkt. Om aan te sluiten bij omliggende gemeenten wordt geadviseerd om de maximale leenbedrag van €20.000,- naar € 35.000,- op te hogen. Maximum wordt gesteld op 20% van de aankoopsom. Aanvullend op de voorwaarde is dat de leeftijd van een starter op maximaal 35 jaar wordt gesteld. Scenario 3 Regionale makelaars hebben geadviseerd over de te hanteren koopsom en leenbedrag. Vergeleken met omliggende gemeenten liggen zij vrij hoog in de geadviseerde bedragen. Anderzijds hebben makelaars het meeste gevoel bij de huidige woningmarkt en de wensen vanuit starters. De koopsom wordt geadviseerd om de koopsom op te hogen naar €300.000,-. Een paar makelaars heeft zelfs gesproken over het ophogen van de koopsom naar de NHG grens. Geadviseerde leenbedrag wordt geadviseerd om vast te stellen op 20% van de koopsom. Als voorbeeld koopsom €300.000,- met een leenbedrag van €60.000,-. Met een koopsom van €220.000,- een leenbedrag van €44.000,-.

Nadeel van het hoog inzetten van de leenbedragen is dat hiermee ook minder starters geholpen kunnen worden met het bedrag wat wordt beschikbaar wordt gesteld. Aanvullend op de voorwaarde is dat de leeftijd van een starter op maximaal 35 jaar wordt gesteld. Als uw raad instemt met scenario 2 dan zal de Verordening starterslening als volgt wijzigen: a. De aankoopsom van de woning is niet hoger als 70% van de NHG norm. b. De hoogte van de Starterslening wordt vastgesteld op maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 35.000. c. Maximum leeftijd voor het in aanmerking komen voor een starterslening is 35 jaar. Risico's 2 van 8

Mocht uw raad besluiten om af te wijken van het voorstel, dan heeft dit mogelijk gevolgen voor zowel de vermogenspositie als voor de jaarlijkse exploitatie (rentelasten). Het verstrekken van de startersleningen is niet risicovrij. Er bestaat altijd het risico dat een deel van de verstrekte geldlening uiteindelijk niet meer kan worden terugbetaald (afgelost). Ofschoon het verstrekte geldbedrag per lening beperkt is qua omvang, kan onder invloed van bijvoorbeeld een economische neergang het totale bedrag dat niet meer terugbetaald wordt oplopen. Dit risico wordt groter naarmate er meer leningen verstrekt worden. Financiële gevolgen Het saldo van de rekening courant bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor de startersleningen is per 25 oktober 2022 totaal € 1.773.018. Dit is een revolverend fonds, ofwel leningen worden uit dit fonds verstrekt en aflossingen worden weer in dit fonds gestort, waarmee vervolgens nieuwe leningen verstrekt kunnen worden. Met het raadsbesluit van 13 december 2019 is besloten om aan het saldo van de rekening courant van de Startersleningen nog € 500.000 toe te voegen. Deze toevoeging vindt pas daadwerkelijk plaats als het saldo niet meer toereikend is. In totaal is er dus voor leningen per eind oktober € 2.273.018 beschikbaar. Bij scenario 2 worden leningen met een maximum van € 35.000 verstrekt.

Met het huidige saldo zijn dat 65 leningen die verstrekt kunnen worden. Voorgesteld wordt om het huidige saldo niet volledig in te zetten voor het verstrekken van startersleningen. Een bedrag van € 1.000.000,- wordt ingezet voor het jaar 2023, zodat er minimaal 28 startersleningen verstrekt kunnen worden. Het overige saldo kan (gedeeltelijk) ingezet worden voor de duurzaamheidslening. Eind 2023 zal de starterslening en de duurzaamheidslening worden geëvalueerd. Bij dit voorstel wordt de blijverslening betrokken. Bij de evaluatie wordt er gekeken of er nog voldoende budget beschikbaar is om de diverse leningen te verstreken. Op het moment dat het einde van het budget bereikt is wordt een nieuw voorstel aan uw gemeenteraad gedaan voor het beschikbaar stellen van gelden. Iedere investering van de gemeente (waaronder het verstrekken van leningen aan derden) leidt tot een hogere financieringsbehoefte van de gemeente. Omdat de gemeente over het algemeen niet over voldoende eigen middelen beschikt, worden daar één of meerdere leningen voor aangetrokken. Dat heeft een negatief effect op de schuldquote en de solvabiliteit. Hoewel deze kengetallen afhankelijk zijn van meerdere variabelen, kan ter indicatie gesteld worden dat een investering van € 0,5 miljoen de schuldquote verslechtert met ongeveer 0,5% en de solvabiliteit met ongeveer 0,1%.

Het gebruik van revolverende middelen zoals bij de startersleningen heeft verder geen effect op de schuldquote of de solvabiliteit. Duurzaamheid Met de starterslening is het mogelijk om meerwerk- en verbouwingskosten aan de woning mee te financieren. De lening kan helpen bij het verduurzamen van de woning. Burger-& overheidsparticipatie Geen burgerparticipatie voor dit voorstel. Met de woontafels is er wel geleverd vanuit een kleine groep koopstarters en makelaars. De input is gebruikt in het voorstel. Communicatie Er zal een persbericht worden opgesteld in samenspraak met communicatie. Het persbericht zal na besluitvorming worden opgesteld en worden verspreid. Vervolg Als uw raad instemt met het voorstel wordt de starterslening per 1 maart 2023 aangepast Voortgezet. Eind 2023 zal er een evaluatie worden uitgevoerd en ter kennisgeving met uw raad worden gedeeld. In april zal er separaat een voorstel komen voor de duurzaamheidslening.

3 van 8

Voorstel 1. Kennis te nemen van de evaluatie van de Starterslening; 2. a. geen extra middelen beschikbaar te stellen voor de Starterslening; b. de revolverende middelen te hergebruiken; c. voor het jaar 2023 maximaal €1.000.000,- uit het fonds te benutten voor het uitvoeren en toewijzen. 3. de Verordening starterslening gemeente Halderberge, zoals vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 13 december 2018 in te trekken; 4. de Verordening starterslening gemeente Halderberge vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: 1. Verordening starterslening gemeente Halderberge 13 december 2018; 2. Evaluatie starterslening. 3. Starterslening achtergrondinformatie

4 van 8

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 20 december 2022;

Gemeente Halderberge

gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; gezien het amandement van dhr.van den Boom

BESLUIT: 1. kennis te nemen van de evaluatie van de Starterslening; 2. a. geen extra middelen beschikbaar te stellen voor de SVn leningen; b. de revolverende middelen te hergebruiken; c. voor het jaar 2023 maximaal €1.000.000,- uit het fonds te benutten voor het uitvoeren en toewijzen. 3. de Verordening starterslening gemeente Halderberge, zoals vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 13 december 2018 in te trekken; 4. de Verordening starterslening gemeente Halderberge vast te stellen. Verordening starterslening gemeente Halderberge Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a. Aanvragen de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen; b. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge; c. Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald.

Deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. d. Financiële toets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de Starterslening wordt berekend. e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te 's-Gravenhage, verstrekte borgtocht;

5 van 8

f. Starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; g. SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM—vergunningnummer 12013647; h. Toewijzing: het besluit van de Gemeente op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de Starterslening bij SVn. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Doelgroep: Personen woonachtig en verblijfsgerechtigde in de gemeente Halderberge of zijn geweest. b. markt-/woning en prijssegment Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouwwoningen in de gemeente Halderberge met een maximale koop(1-aanneem)som van 85% van de maximale NHG-grens, inclusief verbeterkosten en meerwerk. Voor de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk. De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG. 2. De Aanvrager mag energie besparende voorzieningen treffen conform de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG en hiervoor meer dan 100% van de woningwaarde lenen (energiebespaarbudget). 3.

De Aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. 4. De Aanvrager heeft een maximale leeftijd van 35 jaar op de datum van aanvragen starterslening. Artikel 3 Budget 1. De gemeente Halderberge stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het College afgewezen. Artikel 4 Bevoegdheid College Het college toetst de aanvraag aan artikel 2 en 3. Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een Starterslening mag aanvragen bij SVn. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een Starterslening wordt bij het college ingediend op een door de gemeente beschikbaar gestelde wijze. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren.

4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag buiten behandeling te stellen. Het college handelt aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 5. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 6. Uit overschrijding van de in het vijfde lid bedoelde termijn kan de aanvrager niet afleiden dat zijn aanvraag is of wordt gehonoreerd. 7. In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de Starterslening vastgesteld. Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van €35.000,- of maximaal 20% van de kostengrens van NHG of op basis van het nog beschikbare budget. 8. De in lid 5 bedoelde beslissing is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden. Artikel 6 Afwijzen aanvraag en Intrekking toewijzing Het college wijst een aanvraag voor een Starterslening af, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; of b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. 2. Het college trekt een toewijzing Starterslening in, indien: a. de Starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; of b.

de Starterslening niet tot stand komt.

1.

Artikel 7 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn 1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een Starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de Starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening. Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 5. SVn wijst een aanvraag Starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 6. De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties Starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente Halderberge en SVn.

Artikel 8 Hardheidsclausule Het College kan artikel 2 lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 9 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 maart 2023.

1.

2. Met de inwerkingtreding van de Verordening starterslening gemeente Halderberge wordt de Verordening starterslening Halderberge, zoals vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 13 december 2018, ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als 'Verordening starterslening gemeente Halderberge.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 16 februari 2023,

de voorzitter,

hee

41

.B.J.A. Roks