11 Raadsvoorstel -besluit bestemmingsplan Hoeven-Zuid (getekend raad 17-10-2024).pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

809162

Contactpersoon

Joep Horevoorts

Raadsvergadering d.d. 17 oktober 2)24

Commissie

B&O

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165 390500

Hans Wierikx wethouder

Thomas Melisse, wethouder

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan Hoeven-Zuid Samenvatting De gemeente Halderberge wil de locatie Hoeven-Zuid ontwikkelen. Deze ligt aan de Haspelstraat/ Bovendonksestraat/ Bovenstraat. De uitbreidingswijk voorziet in 384 woningen waarbij gekozen is om het grootste deel rechtstreeks te realiseren en een 60-tal woningen via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk te maken. Met deze nieuwbouwwijk wordt voorzien in de grote woningbouwbehoefte van de kern Hoeven. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het ontwerpbestemmingsplan Hoeven-Zuid in procedure gebracht. Het plan heeft ter inzage gelegen en gedurende deze inzage termijn zijn er zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is nu gereed om, samen met de onderliggende stukken, gewijzigd door de gemeenteraad vastgesteld te worden. Ook het voornemen om hogere waarden voor de Wet Geluidhinder vast te stellen heeft ter inzage gelegen, hiertegen zijn geen zienswijzen ingediend. Het college heeft de hogere waarden vastgesteld. Het concept beeldkwaliteitsplan heeft ook gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. De gemeenteraad kan het beeldkwaliteitsplan nu vaststellen. Ook de grondexploitatie is inmiddels gereed en kan worden vastgesteld door de gemeenteraad.

Inleiding & beeldvorming Eind 2021 heeft de gemeente Halderberge gronden aangekocht in het gebied Bovendonksestraat/Bovenstraat/Haspelstraat te Hoeven. Bedoeling is om hier een woongebied te ontwikkelen. Dit wordt op dit moment gedaan samen met Ruimte voor Ruimte en Aannemingsbedrijf Van Agtmaal BV. In een later stadium kunnen ook andere partijen betrokken worden bij de uitvoering. De ontwikkeling Hoeven-Zuid heeft inmiddels de naam Bosvenne gekregen. De naam van het bestemmingsplan blijft echter Hoeven-Zuid. Er worden 384 woningen gerealiseerd. Van deze woningen worden er 60 in een later stadium gerealiseerd op een perceel dat in eigendom is van Thuisvester. Met deze ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de Omgevingsvisie. Er is een grote behoefte aan woningen voor diverse doelgroepen binnen Hoeven. Dit plan geeft hier invulling aan.

1 van 6

Het ontwerpbestemmingsplan heeft samen met het concept beeldkwaliteitsplan vanaf 14 december 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan valt daardoor nog onder de oude wetgeving van voor 1 januari 2024. Tijdens de ter inzage periode zijn 6 zienswijzen ingediend met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. Tegen het conceptbeeldkwaliteitsplan zijn geen zienswijzen ingediend. Ook is de grondexploitatie inmiddels gereed. De gemeenteraad kan nu een besluit omtrent de vaststelling nemen van deze stukken. Doelstelling Het vaststellen van het bestemmingsplan Hoeven-Zuid met beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie om zo woningbouw mogelijk te maken. Overwegingen 1.1 Besluit Hogere Waarde Wet geluidhinder is vastgesteld. Het ontwerp besluit Hogere Waarde Wet geluidhinder heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het besluit Hogere Waarde kan door het college worden vastgelegd. Het college heeft dit besluit vastgesteld in de vergadering van 10 september 2024. De Hogere Waarden hebben betrekking op overschrijding van de voorgeschreven geluidswaarde voor wegverkeerslawaai (Bovenstraat en Bovendonksestraat). Door deze hogere waarde kunnen woningen worden gebouwd binnen een bepaalde contour van bestaande wegen waarbij door technische maatregelen er sprake blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het besluit wordt opgenomen als bijlage in het bestemmingsplan. Ook het geluid van de padel- en tennisbanen is onderzocht. Er is een contour opgenomen waarbinnen woningen gebouwd mogen worden mits wordt aangetoond dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Dit dient aangetoond te worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning te zijner tijd voor de betreffende woningen. Het kan zijn dat er technische maatregelen bij de woningen getroffen dienen te worden dan wel bij de paden/tennisbanen of beide of en er is de mogelijkheid om maatwerkvoorschriften op te nemen voor de padel/tennisbanen. Dit zal bij de verdere uitwerking bekeken moeten worden. 1.2 Procedure bestemmingsplan is doorlopen. Het bestemmingsplan is volgens de wettelijke procedure tot stand gekomen. Er is vooroverleg gevoerd en vervolgens heeft het plan ter inzage gelegen ten behoeve van zienswijzen. Het gevoerde vooroverleg en de ingediende zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd ter vaststelling aan te bieden. 1.3 Zienswijzen zijn beantwoord. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn 6 zienswijzen ingediend met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. De provincie heeft een zienswijze ingediend, deze heeft betrekking op een regeling die gaat over de boringsvrije zone, deze moet iets anders worden geformuleerd.

Ook geeft de provincie aan dat de kwaliteitsverbetering op de juiste wijze geborgd moet worden. Beide opmerkingen worden. overgenomen en verwerkt. De overige zienswijzen hebben met name betrekking op verkeersbewegingen c.q. het verkeersonderzoek, ontsluiting, invloed op de mogelijkheden van het eigen terrein, mogelijke inkijk en verlies van privacy. Ook worden vragen gesteld over het flora en fauna onderzoek. De meeste genoemde zaken zijn onderbouwd en leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Voor een deel kan tegemoet worden gekomen aan de zienswijzen. Voor de volledige beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij u naar de Nota van zienswijzen. De ingediende zienswijzen leiden tot de volgende aanpassingen 2 vn 6

1. De volgende voorwaardelijke verplichting worden opgenomen: "Alvorens met het bouwrijp maken van de gronden met de bestemming 'Woongebied' kan worden gestart, dienen de financiële middelen, inhoudende 1% van de gronduitgifte van de gronden met de bestemming 'Woongebied', ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van het landschap binnen de gemeente Halderberge, door de gemeente Halderberge te zijn gereserveerd in een (groen)fonds"; 2. Artikel 11.3.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijde, of van werkzaamheden wordt aangepast in: "a. Verbod. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: In plaats van — het doorboren van de beschermende kleilaag, de volgende tekst in de planregel op te nemen: Het is verboden om boringen of grondwerkzaamheden te verrichten zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden, als de diepte meer is dan 10 m beneden maaiveld."; 3. De aanduiding voor de zuidelijke ontsluitingsweg zal kleiner op de verbeelding worden opgenomen, zodat de ligging van deze nieuwe weg in het bestemmingsplan vast komt te liggen. 1.4 Ambtshalve wijzigingen Afgelopen periode is het inrichtingsplan voor Hoeven-Zuid verder uitgewerkt.

Gebleken is dat er een aantal zaken aangepast moesten worden in het ontwerpbestemmingsplan en daarnaast zijn er een aantal tekstuele aanpassingen gedaan. De aanpassingen zijn geel gemarkeerd in de regels en toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan. 1.5 Kosten zijn anderszins verzekerd Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gronden in het plangebied zijn in gemeentelijke handen en voor de uitgifte en het bouwrijp maken is een grondexploitatie vastgesteld. In de grondexploitatie is op basis van het stedenbouwkundig plan en de bijbehorende uitgangspunten een inschatting gemaakt van alle kosten en opbrengsten. De te maken kosten hebben o.a. betrekking op het bouw- en woonrijp maken van het gehele plangebied, de plankosten en de gebruikelijke rentekosten en andere parameters.

Op basis van de huidige uitgangspunten is er sprake van een positief resultaat op de grondexploitatie. Deze grondexploitatie zal worden meegenomen in de jaarlijkse herziening bij de jaarrekening. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de geheime bijlage `grondexploitatie Hoeven Zuid'. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en kan worden afgezien van vaststelling van een exploitatieplan. De gemeenteraad moet bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan expliciet besluiten dat er geen exploitatieplan wordt vastgesteld. Vertrouwelijke informatie. Er wordt door het college geheimhouding over de grondexploitatie opgelegd, omdat deze bedrijfsgevoelige en vertrouwelijke informatie bevat. De grondexploitatie bevat informatie (gegevens en bedragen) over nog aan te besteden openbare werken en te voeren onderhandelingen over de verkoop van (gemeentelijke) gronden. Bij misbruik door derden kan dit gevolgen hebben voor de financiële positie van de gemeente en kan dit mogelijk de gemeentelijke

3 van 6

bedrijfsvoering schaden. De termijn van geheimhouding loopt tot het moment dat de gemeente alle gronden binnen het plangebied heeft verkocht. 1.6 Beeldkwaliteitsplan Hoeven-Zuid Gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan is ook het concept beeldkwaliteitsplan Hoeven-Zuid opgesteld. Het plan vormt de basis voor het bestemmingsplan en bij verdere uitwerking van de onderdelen binnen het bestemmingsplan zal steeds getoetst worden aan het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is afgestemd met de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het beeldkwaliteitsplan. Wel zijn ambtshalve wijzigingen toegepast. Deze zijn opgenomen in het document ambtshalve wijzigingen beeldkwaliteitsplan.

Risico's

Bij omgevingsrechtelijke besluiten die zijn voorbereid met afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan beroep worden ingesteld door: - een belanghebbende; - de indiener van een zienswijze; - degene die aannemelijk kan maken redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest tijdig een zienswijze in te brengen. Tijdens de beroepstermijn kunnen degenen die beroep instellen ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Financiële gevolgen Voor de ontwikkeling van de gronden binnen het plangebied is een grondexploitatie opgesteld. In de grondexploitatie is op basis van het stedenbouwkundige plan en de bijbehorende uitgangspunten een inschatting gemaakt van alle kosten en opbrengsten. De te maken kosten hebben o.a. betrekking op het bouw- en woonrijp maken van het gehele plangebied, de plankosten en de gebruikelijke rentekosten en andere parameters. Op basis van de huidige uitgangspunten is er sprake van een positief resultaat op de grondexploitatie. Deze grondexploitatie zal worden meegenomen in de jaarlijkse herziening bij de jaarrekening. In het wettelijke kostenverhaal wordt voorzien door de verkoop van bouwgrond. Het vaststellen van een exploitatieplan is hierdoor niet aan de orde. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de geheime bijlage `grondexploitatie Hoeven Zuid'.

Duurzaamheid In het bestemmingsplan wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening door middel van diverse onderzoeken en dat wordt voldaan aan milieuwetgeving. Burger-& overheidsparticipatie Tijdens de vooroverlegfase is er gesproken met diverse directe omwonenden en is op 13 november 2023 een inloopbijeenkomst gehouden. In het kader van het ontwerpbestemmingsplan en conceptbeeldkwaliteitsplan heeft iedereen de stukken kunnen inzien en een zienswijze kunnen indienen. Ook wordt periodiek een nieuwsbrief uitgebracht met daarin de laatste relevantie informatie met betrekking tot het project Hoeven-Zuid. Communicatie De bekendmaking van de ter visie legging van het ontwerp bestemmingsplan, het conceptbeeldkwaliteitsplan en het ontwerpbesluit Hogere Waarde Wet geluidhinder zijn gepubliceerd in de Halderbergse Bode, het Gemeenteblad, op www.ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website. Iedereen heeft de mogelijkheid gekregen om de stukken in te zien en zienswijzen kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Het besluit tot vaststelling van het plan wordt gepubliceerd ten behoeve van de beroepstermijn.

4 van 6

Vervolg Na vaststelling door uw gemeenteraad worden het bestemmingsplan met bijbehorende stukken en het beeldkwaliteitsplan gepubliceerd en kan er gedurende 6 weken beroep ingediend worden. Voorstel Wij stellen u voor: 1. de grondexploitatie Hoeven-Zuid vast te stellen; 2. op grond van artikel 87 Gemeentewet en gelet op het belang als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding te leggen op de 'grondexploitatie Hoeven Zuid' tot het moment dat alle gronden binnen het plangebied door de gemeente zijn verkocht; 3. geen exploitatieplan vast te stellen; 4. het beeldkwaliteitsplan Hoeven-Zuid vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota Halderberge; 5. de Nota van zienswijzen bestemmingsplan Hoeven-Zuid vast te stellen; 6. het bestemmingsplan Hoeven-Zuid als vervat in het analoge bestemmingsplan en in het digitale bestemmingsplan met plannaam NL.IMRO.1655.BP2017-0001 met de daarbij behorende bestanden gewijzigd vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: 1.Nota van Zienswijzen bestemmingsplan Hoeven-Zuid 2. Bestemmingsplan Hoeven-Zuid 3.Ambtshalve wijzigingen beeldkwaliteitsplan 4. Beeldkwaliteitsplan Hoeven-Zuid 5. Vertrouwelijk: Grondexploitatie Hoeven-Zuid

C, li:a í-1 =,~

RAADSBESLUIT

~@

De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 10 september 2024;

Gemeente

Haiderberge

gelet op artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening

BESLUIT: 1. de grondexploitatie Hoeven-Zuid vast te stellen; 2. op grond van artikel 87 Gemeentewet en gelet op het belang als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding te leggen op de 'grondexploitatie Hoeven Zuid' tot het moment dat alle gronden binnen het plangebied door de gemeente zijn verkocht; 3. geen exploitatieplan vast te stellen; 4. het beeldkwaliteitsplan Hoeven-Zuid vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota Halderberge; 5. de Nota van zienswijzen bestemmingsplan Hoeven-Zuid vast te stellen; 6. het bestemmingsplan Hoeven-Zuid als vervat in het analoge bestemmingsplan en in het digitale bestemmingsplan met plannaam NL.IMRO.1655.BP2017-0001 met de daarbij behorende bestanden gewijzigd vast te stellen. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 17 oktober 2024

6 van 6