10 Raadsvoorstel -besluit realiseren dorpshuisfunctie De Blokhut Bosschnehoofd (getekend raad 15-12-2022).pdf

Gemeente Halderberge

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

413530

Contactpersoon

Ricardo Dorst

Raadsvergadering d.d. 15 december 2022

Commissie

SM&V (samenleving, middelen en veiligheid) 1 december 2022

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

Thomas Melisse, wethouder

Onderwerp Realiseren dorpshuisfunctie in De Blokhut Bosschenhoofd

Samenvatting De gemeente Halderberge vindt het belangrijk dat er leefbare dorpen en wijken zijn, waar het verenigingsleven bloeit en inwoners (jong en oud) elkaar kunnen ontmoeten. Zo ook in Bosschenhoofd. Daar bleek uit een peiling bij inwoners en verenigingen dat er een grote behoefte aan een dorpshuisfunctie is. Sinds de sloop van dorpshuis De Schakel in 2012 is er in Bosschenhoofd geen volwaardig dorpshuis meer. De gemeenteraad heeft op 14 juli 2021 het besluit genomen om te gaan investeren in een dorpshuis in De Blokhut. Een jaar later hebben gemeente en Winters bouw & ontwikkeling hun handtekening gezet voor een samenwerking om een dorpshuis in Bosschenhoofd te realiseren. Inmiddels is het bouwplan gereed. Met dit voorstel neemt de gemeenteraad een definitief besluit over het ontwerp en definitief investeringskrediet.

Inleiding & beeldvorming Op 29 juni 2020 heeft uw raad een budget beschikbaar gesteld voor onderzoek naar de behoefte aan een dorpshuisfunctie. Op basis van die behoeftepeiling heeft uw raad op 14 juli 2021 het besluit genomen om te gaan investeren in een dorpshuis in De Blokhut. Na het raadsbesluit zijn met de beoogde vaste gebruikers vervolggesprekken gevoerd over de eisen en wensen. Deze eisen en wensen zijn samengevat in een programma van eisen. Op 14 juli 2022 hebben wethouder Thomas Melisse en de directeur van Winters bouw & ontwikkeling hun handtekening gezet voor een samenwerking om een dorpshuis in Bosschenhoofd te realiseren. Op 14 juli 2022 hebben gemeente en Winters bouw & ontwikkeling, op basis van een meervoudig onderhandse aanbestedingsprocedure, een bouwteamovereenkomst ondertekend voor het uitwerken van een plan voor een dorpshuis in Bosschenhoofd. Winters bouw & ontwikkeling BV heeft, in samenwerking met Stroom Architecten, een ontwerp gemaakt voor de verbouwing/uitbreiding van De Blokhut. Schetsontwerp Het plan is dat het huidige gebouw wordt gerenoveerd en een uitbreiding krijgt. Er ontstaat dan een aardgasvrij gebouw van circa 517 m2 dat binnen het bestaand bouwvlak van het bestemmingsplan past. Het wordt

1 van 7

een gebouw met houten en beplante gevels, dat goed past in de groene buitenruimte. De tuin van het dorpshuis wordt opnieuw ingericht met half verharde wandelpaden. Verder komt er een mix van beplanting die onder andere interessant zijn voor vlinders en bijen. Het schetsontwerp is als bijlage toegevoegd aan dit voorstel.

Doelstelling Met dit voorstel wordt de organisatie in staat gesteld om de renovatie/uitbreiding van de Blokhut in Bosschenhoofd in uitvoering te geven aan de aannemer, de grondpositie onder de Blokhut zeker te stellen en de exploitatie van de Nieuwe Blokhut te starten.

Overwegingen Op 29 juni 2020 heeft uw raad een budget beschikbaar gesteld voor onderzoek naar de behoefte aan een dorpshuisfunctie. Op basis van die behoeftepeiling heeft uw raad op 14 juli 2021 het besluit genomen om te gaan investeren in een dorpshuis in De Blokhut. Het investeringsbedrag is nu bekend. De raad wordt nu gevraagd om het benodigde bedrag beschikbaar te stellen. 1.1. Draagvlak voor het ontwerp Het ontwerp sluit aan op de eisen en wensen van de beoogde gebruikers 1.2. Afspraken met Er zijn afspraken gemaakt met de toekomstige gebruikers/huurders van de Blokhut. De inkomsten hiervan zijn meegenomen in de businesscase. 1.3 Aan- en verkoop gronden parochiale Caritasinstelling Op 23 juni 2021 hebben de gemeente Halderberge en de parochiale caritasinstelling (PCI) een intentieverklaring met elkaar getekend. Daarin staat de intentie van partijen om een nieuwe overeenkomst tot het vestigen van recht van erfpacht danwel een koopovereenkomst te sluiten voor de gronden ter plaatse van de Blokhut en jongerencentrum All-in One in Bosschenhoofd. In de intentieverklaring is de afspraak gemaakt om een onafhankelijke taxatie te laten verrichten naar een marktconforme erfpachtcanon en aankoopprijs. Deze is uitgevoerd. De uitkomsten zijn voorgelegd aan het college van B&W.

Het college heeft besloten om op basis van die uitkomsten in gesprek te gaan met Caritas Zij doet daarbij het voorstel voor aankoop van de gronden door gemeente voor het getaxeerde bedrag van € 246.000,- onder het voorbehoud dat de gemeenteraad een krediet voor aankoop van de gronden beschikbaar stelt. Het bestuur van PCI vermoedde dat het Bisdom Breda de voorkeur heeft voor behoud van onroerend goed. De PCI deed daarom de suggestie te verkennen of een ruil van gronden meegenomen kan worden in het voorstel van gemeente. Dan wordt gemeente eigenaar van de gronden rondom De Blokhut, maar behoudt de PCl/het bisdom grond maar dan elders. Die gronden mogen ook verpacht zijn, want dat zal PCI ook doen. Wij zien daartoe een mogelijkheid voor een landbouwperceel aan de Pietseweg in Oud Gastel. Caritas heeft aangegeven dat het Bisdom hiermee akkoord is en een koopovereenkomst opgesteld kan worden. 1.4 Priisaanbieding bouwkosten In een brief van 1 februari 2022 is uw raad geïnformeerd over een taakstellend plafondbudget van € 1.424.420 inclusief BTW mee te geven voor de bouwkosten om te komen tot een dorpshuis op de plek van De Blokhut. Na uitwerking van het ontwerp heeft de aannemer Winters bouw & ontwikkeling een prijsaanbieding gedaan door het indienen van een open begroting. Deze prijsaanbieding bedraagt € 1.686.543. Dit past niet binnen het taakstellend budget.

Ondanks optimalisaties binnen het plan, zoals het toepassen van andere materialen en de optimalisatie van de bouwkundige constructie, kon de aanbieding niet binnen het taakstellende budget ingepast worden. Dit komt vooral door de kostenontwikkeling in de bouwsector voor grondstoffen, arbeid en energie. Omdat de Blokhut in de nieuwe situatie eigenlijk een nieuw gebouw is, is ook een bedrag opgenomen voor een nieuwe inventaris. Op deze manier geven wij het nieuwe stichtingsbestuur een optimale kans om een zo gunstig mogelijk exploitatieresultaat te realiseren. 1.5 Exploitatie dorpshuis Deze is vermeld in de bijgevoegde businesscase in hoofdstuk 4. 2 van 7

1.6 Exploitatiebiidrage stichting Door het maatschappelijk karakter van het gebruik is een exploitatiebijdragen nodig. Het is namelijk niet mogelijk om een onafhankelijk sluitende exploitatie te realiseren. De hoogte van de exploitatiebijdrage is nu een inschatting en wordt in de eerste twee exploitatiejaren geëvalueerd. Verder wordt deze voor de jaren 2023, 2024 en 2025 toegezegd. Vervolgens wordt de businesscase in 2025 geactualiseerd met mogelijk gevolgen voor de exploitatiebijdrage. De huur in de businesscase wijkt af van de huur zoals deze in de volgende tabel is opgenomen. Dit heeft onder andere te maken met de berekening van de kapitaallasten en welke onderdelen er in de kostprijsdekkende huur worden meegenomen. Per saldo heeft dit voor de exploitatie van de stichting geen gevolgen, aangezien de stichting gecompenseerd wordt voor de huur die zij op jaarbasis betalen. 1.7 Kostpriisdekkende huur & huurcompensatie stichting Het bestuur van de Nieuwe Blokhut betaalt aan de gemeente een huurprijs die de eigenaarslasten dekt. Om deze kosten te kunnen betalen ontvangt het bestuur van de Nieuwe Blokhut een exploitatiebijdrage waarin een compensatie voor de huur is opgenomen. Op deze manier ontstaat er transparantie tussen de kosten en opbrengsten. 1.8 Frictiekosten nieuwe stichting Om de stichting van de Nieuwe Blokhut een goede start te geven worden frictiekosten gemaakt.

Dat zijn kosten die nodig zijn om uitgaven te dekken die met de opstart van de Nieuwe Blokhut te maken hebben zoals promotiekosten, notariskosten, administratiekosten, kosten voor het aangaan van diverse contracten en kosten voor inkoop van horeca. Voor een volledige onderbouwing van de frictiekosten zie p. 18 van de businesscase. 1.9 Groot onderhoud gebouw De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor het groot onderhoud van De Blokhut. Het gebouw is opgenomen op het meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP). Op dit moment wordt jaarlijks een bedrag van € 12.904 voor groot onderhoud gestort in de voorziening onderhoud gebouwen. Het gebouw wordt meegenomen bij de actualisatie van het MJOP, voorzien in Q1 2023. Risico's Na akkoord door de raad wordt een omgevingsvergunning aangevraagd. Hoewel dat nu niet voorzien is (door het meenemen van belanghebbenden), is het altijd mogelijk dat er bezwaar wordt gemaakt tegen deze vergunning. Dit kan het proces om tot realisatie over te gaan vertragen. Financiële gevolgen Investeringen nieuwbouw, inventaris en herinrichting buitenruimte De aanbesteding voor de realisatie van het nieuwe dorpshuis, inclusief inventaris en de herinrichting van de buitenruimte bedraagt circa € 1.867.500 incl. BTW en toe te rekenen personele lasten. Daarnaast is er al circa € 28.000 aan kosten gemaakt in de aanloop naar de aanbesteding.

De totale investering komt daarmee op circa € 1.895.500 incl. BTW en toe te rekenen personele lasten. Dekking kapitaallasten investeringen • Kapitaallasten begroting en Investeringsprogramma 2023 Op 14 juli 2021 is vooruitlopend op de definitieve kredietaanvraag, een krediet van € 185.500 door uw raad beschikbaar gesteld. Op het 1P2023 is in totaal € 1.377.250 opgenomen voor de realisatie van het nieuwe dorpshuis. In totaal is hiermee circa € 1.562.750 beschikbaar voor de diverse investeringen. • Inzet stelpost "prijsstijging investeringen" Met ingang van de begroting 2023 is de stelpost "prijsstijging investeringen" opgenomen. Deze stelpost is gebaseerd op een prijsstijging van maximaal 15%. De kapitaallasten van het deel tot en met 15% worden volgens bovenstaande verrekend met de stelpost. In volgende tabellen zijn de bijstelling van de kredieten in beeld gebracht. Bijstelling kredieten De Blokhut Nieuwbouw & renovatie

Beschikbaar

Nieuw

Verhoging

1.299.462

1.592.471

293.009

3 van 7

Inventaris

133.705

147.076

13.371

Herinrichting buitenruimte

129.591

155.803

26.212

1.562.758

1.895.350

332.592

Omschrijving

2023

2024

2025

2026

Kapitaallasten investering

-350

-82.106

-81.376

-80.646

2.319

63.994

68.076

67.462

0

9.251

9.168

9.085

1.969

-8.861

-4.133

-4.100

Totaal investering

Dekking Kapitaallasten begroting Kapitaallasten stelpost prijsstijgingen Saldo (tekort)

Dekking tekort kapitaallasten Uit de tabel blijkt dat de kapitaallasten niet volledig worden gedekt. Voorgesteld wordt om de restant kapitaallasten te dekken uit het begrotingssaldo van 2024 en verder.

Gevolgen gemeentelijke begroting Op basis van de businesscase van het dorpshuis zijn de gevolgen voor de gemeentelijke exploitatie in beeld gebracht. Het nieuwe dorpshuis wordt vanaf september 2023 in gebruik genomen. De lasten voor 2023 van het nieuwe dorpshuis zijn daarom voor de periode september tot en met december opgenomen. De bedragen zijn vervolgens vanaf 2024 geïndexeerd. In de volgende tabel zijn de gevolgen voor de gemeentelijke begroting in beeld gebracht. Omschrijving

2023

2024

2025

2026

Exploitatiebijdrage stichting

23.268

72.596

75.500

78.520

Huurcompensatie stichting

696

99.164

98.477

97.791

119.600

0

0

0

346

1.078

1.122

1.166

0

12.904

12.904

12.904 3.075

Lasten

Frictiekosten nieuwe stichting Betaalde belastingen en verzekeringen (gem. deel) Onderhoud dorpshuis (MJOP) Kapitaallasten aankoop gronden Charitas

0

3.075

3.075

Kapitaallasten investeringen dorpshuis

350

82.106

81.376

80.646

144.259

270.924

272.454

274.103

Totaal lasten Dekking Exploitatiebijdrage De Blokhut

0

0

25.000

25.000

696

99.164

98.477

97.791

2.191

6.837

7.111

7.395

0

12.904

12.904

12.904

Verkoop perceel Pietseweg

76.930

0

0

0

Kapitaallasten begroting en 1P2023

2.319

63.994

68.076

67.462

Kostprijsdekkende huur De Blokhut Lasten gemeentelijke exploitatie (belastingen, e.d.) Toevoeging voorziening onderhoud

Kapitaallasten stelpost prijsstijgingen (15%)

0

9.251

9.168

9.085

Totaal dekking

82.136

192.150

220.735

219.637

Saldo

-62.124

-78.774

-51.719

-54.466

4 van 7

Inzet begrotingsaldo Dekking kapitaallasten

8.861

4.133

4.1000

Dekking exploitatielasten

62.124

69.913

47.586

50.366

Totaal begrotingssaldo

62.124

78.774

51.719

54.466

0

0

0

0

Saldo

Dekking tekort uit begrotingsaldo 2023 en meerjarenraming Het bovenstaand totaal overzicht toont een jaarlijks tekort voor de gemeentelijke exploitatie. Voorgesteld wordt om het tekort te dekken uit het begrotingssaldo 2023 en het saldo van de meerjarenraming. De gevolgen voor het begrotingsaldo en de meerjarenraming zijn in onderstaande tabel in beeld gebracht. Er is voldoende saldo om de extra kapitaal- en exploitatielasten te kunnen dekken. Gevolgen begrotingssaldo

2023

2024

2025

2026

Begrotingssaldo

244.482

2.091.876

3.664.583

735.465

Inzet voorstel De Blokhut

-62.124

-78.774

-51.719

-54.466

Restantsaldo

182.358

2.013.102

3.612.864

680.999

Stand van zaken BTW en subsidies Zoals al in een eerder stadium is toegelicht, zijn er enkele aspecten waardoor de daadwerkelijke investeringskosten en bijbehorende kapitaallasten voor gemeente lager kunnen uitvallen. • In de bouwkostenraming is gerekend met 21% BTW. Als de definitieve inrichting en gebruik van het dorpshuis bekend zijn, wordt een voorstel gedaan aan de inspecteur van de Belastingdienst over de fiscale gevolgen van het project en de mogelijke verrekening van (een deel van) de btw. • Subsidiemogelijkheden worden nog verkend, zodra een concreter ontwerp is uitgewerkt. Op dit moment is het niet mogelijk om te kwantificeren wat het effect van bovenstaande punten gaat hebben op het investeringsbedrag en de daaruit voorvloeiende structurele kapitaallasten. Op de verschillende momenten in de P&C cyclus bekijken wij in hoeverre financiële consequenties helder zijn en verwerkt kunnen worden. Duurzaamheid Na de verbouwing is er geen gasaansluiting meer. De CV-ketel wordt vervangen door een warmtepomp en er worden zonnepanelen op het dak geplaatst. Daarmee voldoet het gebouw aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Burger-& overheidsparticipatie Er is regelmatig overleg geweest met de huidige en toekomstige gebruikers van de Blokhut. De Samenstichting is periodiek geïnformeerd.

Communicatie Er blijven in het bouwproces overleggen plaatsvinden met de toekomstige gebruikers van de Blokhut. Ook houden we de Samenstichting op de hoogte. Vervolg Als uw raad een definitief besluit heeft genomen over het investeringskrediet, komt een aannemingsovereenkomst met betreffende aannemer tot stand. Uitvoering Als de raad een definitief besluit heeft genomen over het investeringskrediet, komt een aannemingsovereenkomst met betreffende aannemer tot stand. Inmiddels is, op basis van de verschillende beheersvormen, gekozen voor een lokaal stichtingsbestuur. Op dit moment vinden gesprekken plaats met potentiële kandidaten voor het stichtingsbestuur. Deze personen hebben wortels in Bosschenhoofd en bezitten eigenschappen die van meerwaarde zijn om dit nieuwe bestuur te organiseren en maatschappelijke activiteiten in de Blokhut voor te zetten. 5 van 7

Verbouwing De planning is erop gericht om het dorpshuis in september 2023 in gebruik te nemen. Dat betekent een start van de werkzaamheden einde Q1 2023. Tijdelijke huisvesting Tijdens de (ver)bouw(ing) gaan de activiteiten die nu plaats vinden in de Blokhut tijdelijk verhuizen naar het jongerencentrum. Dit gebouw is niet volledig geschikt, maar kan voor de tijdelijke huisvesting nog goed dienst doen. Dit is kortgesloten met de gebruikers.

Voorstel 1. In te stemmen met de aankoop van de gronden Charitas en hiervoor een krediet van € 246.000 beschikbaar te stellen; In te stemmen met de verkoop van het perceel aan de Pietseweg voor € 76.930; 2. 3. Een bedrag van € 119.600 beschikbaar te stellen voor frictiekosten; 4. De exploitatiebijdrage voor de stichting voor de jaren 2023, 2024 en 2025 vast te stellen op respectievelijk € 23.268, € 72.596 en € 75.500; De businesscase voor het dorpshuis voor het einde van 2025 te actualiseren; 5. 6. Het krediet voor de renovatie en nieuwbouw te verhogen naar € 1.592.471; 7. Het krediet voor de inventaris te verhogen naar € 147.076; Het krediet voor de herinrichting van de buitenruimte te verhogen naar 155.803; 8. Het nadeel voor de jaren 2023 e.v. te dekken uit de stelpost "prijsstijgingen", het begrotingssaldo 2023 9. en de meerjarenraming; 10. De 3e begrotingswijziging 2023 vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: 1. Businesscase 2.Concept koop/verkoopovereenkomst 3.Taxatierapport 4.Kadastrale tekening Pietseweg 5.Kadastrale tekening terrein Blokhut

6 van 7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 15 november 2022;

Gemeente Halderberge

BESLUIT:

1.

In te stemmen met de aankoop van de gronden Charitas en hiervoor een krediet van € 246.000 beschikbaar te stellen; 2. In te stemmen met de verkoop van het perceel aan de Pietseweg voor € 76.930; 3. Een bedrag van € 119.600 beschikbaar te stellen voor frictiekosten; 4. De exploitatiebijdrage voor de stichting voor de jaren 2023, 2024 en 2025 vast te stellen op respectievelijk € 23.268, € 72.596 en € 75.500; 5. De businesscase voor het dorpshuis voor het einde van 2025 te actualiseren; 6. Het krediet voor de renovatie en nieuwbouw te verhogen naar € 1.592.471; 7. Het krediet voor de inventaris te verhogen naar € 147.076; 8. Het krediet voor de herinrichting van de buitenruimte te verhogen naar € 155.803; 9. Het nadeel voor de jaren 2023 e.v. te dekken uit de stelpost "prijsstijgingen", het begrotingssaldo 2023 en de meerjarenraming; 10. De 3e begrotingswijziging 2023 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 15 december 2022,

rLm ririfficr

7 van 7