08 Raadsvoorstel -besluit Dorpshuis De Steiger Stampersgat (getekend raad 25-05-2022).pdf

Gemeente Halderberge

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

317355

Contactpersoon

Ingrid Broos

Raadsvergadering d.d. 25 mei 2022

Commissie

SM&V 12-5-2022

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390772

Thomas Melisse. wethouder

Onderwerp Toekomstbestendig maken van Dorpshuis De Steiger Stampersgat Samenvatting Op 14 juli 2021 heeft uw raad besloten om een plan uit te werken om dorpshuis De Steiger te gaan renoveren en het nabijgelegen gezondheids-/zorgcentrum te slopen en opnieuw te bouwen tegen het dorpshuis aan. Met dit voorstel informeren wij u over de stand van zaken en vragen wij uw raad om gewijzigde uitgangspunten voor de aanbestedingsprocedure vast te stellen. Inleiding & beeldvorming Na het raadsbesluit op 14 juli 2021 is een programma van eisen opgesteld en de aanbestedingsprocedure voorbereid om een aannemer te selecteren die een plan gaat uitwerken. Uw raad neemt een definitief besluit zodra het ontwerp en definitief benodigde investeringskrediet bekend zijn. Dat is naar verwachting in het 2e kwartaal 2023. Programma van eisen Na het raadsbesluit hebben wij een programma van eisen uitgewerkt. Dit programma bevat de functionele, ruimtelijke en technische eisen en wensen van de verschillende gebruikers voor de nieuw te realiseren dorpshuis. Daarbij is de inbreng die al was opgehaald verder uitgewerkt. Wij stellen voor om de aanbestedingsprocedure te starten zonder de opdracht voor het realiseren van appartementen bovenop de nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum, zoals gepresenteerd in het voorkeursscenario in het raadsvoorstel van 14 juli 2021.

Appartementen In het voorkeursscenario waren 4 appartementen voorzien bovenop de nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum. Het voornemen was om huurappartementen te realiseren en daarbij in te zetten op flexwonen met relatief kortlopende huurcontracten. In het raadsvoorstel was toegelicht dat we een (financieel) haalbare aanpak van deze woonvorm zouden onderzoeken, waarbij de mogelijkheden zouden worden verkend of de huuropbrengsten structureel ten gunste kunnen komen van de gemeentelijke exploitatielasten van het dorpshuis ter gedeeltelijke dekking van de jaarlijkse kapitaallasten. Deze verkenning heeft plaatsgevonden.

1 van 7

Op basis van deze verkenning is onze conclusie dat de bouw van 4 appartementen geen financiële dekking oplevert voor de kapitaallasten van het dorpshuis. Hiermee wordt de onderzoeksvraag negatief beantwoord en stellen we voor om de aanbestedingsprocedure te starten zonder de opdracht voor het realiseren van appartementen. Zie de 'Overwegingen' voor een nadere toelichting. Volwaardige horecafunctie Het dorpshuis van Stampersgat wordt beheerd en geëxploiteerd door Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger. In het raadsvoorstel van 14 juli 2021 is toegelicht dat het de bedoeling is dat de stichting naast de al toegestane ondersteunende horeca een volwaardige horecafunctie in eigen beheer gaat krijgen. Daaronder verstaan wij bijeenkomsten van persoonlijke aard (in de volksmond 'bruiloften en partijen'genoemd) / niet verenigingsgebonden bijeenkomsten en een caféfunctie. De laatste horecavoorziening in Stampersgat is immers gesloten. -

-

Om bijeenkomsten van persoonlijke aard en een caféfunctie mogelijk te maken moet dat gewenste gebruik in overeenstemming zijn met de alcoholwetgeving en het bestemmingsplan. 1.

Op dit moment wordt een wijziging van de Algemeen plaatselijke verordening (Apv) voorbereid die ter besluitvorming aan uw raad wordt voorgelegd. Daarin wordt dorpshuis De Steiger als categorie aangewezen, waarbij een volwaardige caféfunctie mogelijk is op aan te wijzen dagen en tijdstippen.

2.

Op dit moment heeft het dorpshuis in het bestemmingsplan de bestemming 'maatschappelijk' en staat binnen die bestemming alleen 'ondersteunende horeca' toe. De gewenste bijeenkomsten van persoonlijke aard / niet verenigingsgebonden bijeenkomsten en een caféfunctie worden niet aangemerkt als ondersteunende horeca, zoals bedoeld in het bestemmingsplan, en zijn hiermee niet toegestaan. Het voorstel is om dit gewenst gebruik mogelijk te maken met een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit "planologisch strijdig gebruik". In een later stadium kan dit meegenomen worden in een wijziging van het bestemmingsplan / omgevingsplan. Het is immers de bedoeling om voor de gehele dorpshuisontwikkeling een planologische procedure te doorlopen. Voor het uitwerken van die plannen is echter nog enige tijd nodig.

Evenementenvioer Vooruitlopend op de beoogde renovatie vinden meerdere (nieuwe) evenementen al hun weg naar het dorpshuis, zoals de activiteiten van carnavalsvereniging De Meekrap. Om dergelijke evenementen al te kunnen faciliteren in de gymzaal van het dorpshuis heeft het college van daarom op 11 januari 2021 besloten een eenmalig budget van € 5.480 ter beschikking te stellen aan Stichting dorpshuisbeheer De Steiger in Stampersgat voor de aanschaf van een afdekvloer voor de gymzaalvloer ten behoeve van gebruik voor evenementen. De vaste inrichting van de gymzaal is op orde volgens een bouwkundig onderzoek. De bescherming van de gymzaalvloer kan dan ook in de nieuwe situatie gebruikt blijven worden. Aanbestedingsprocedure / ontwerp Met het programma van eisen kan een ontwerp worden gemaakt. In het raadsvoorstel van vorig jaar hebben wij aangegeven dat we ontwerp (architect) en uitvoering (aannemer) in l willen aanbesteden. Het ontwerp willen we uitwerken in een samenwerkingsverband in een bouwteam met een aannemer, architect en adviseurs. Wij sluiten daartoe een bouwteamovereenkomst met de aannemer, die de beste inschrijving doet in een nationale niet-openbare aanbestedingsprocedure. Wij betrekken hiermee de aannemer gelijk bij het ontwerpproces, die in overleg met de architect een ontwerp voor het dorpshuis maakt dat gerealiseerd kan worden binnen het taakstellend budget.

De kosten voor het maken van het ontwerp binnen een bouwteam gebeurt binnen het voorbereidingskrediet dat uw raad vorig jaar beschikbaar heeft gesteld. 2 van 7

Om de aannemer te selecteren voor het bouwteam volgen we een nationale niet-openbare aanbestedingsprocedure. Deze procedure bestaat uit 2 fasen. In de eerste ronde wordt de aanbesteding algemeen bekend gemaakt en kunnen aannemers zich op basis van referentieprojecten aanmelden (voorselectie). Het doel van deze voorselectie is om te komen tot 5 partijen die deelnemen aan de tweede fase, de gunningsfase. In deze tweede fase wordt de bouwteamovereenkomst meegestuurd met de stukken en dient het taakstellend budget definitief te zijn. De voorselectie is inmiddels gestart op basis van het voorlopig programma van eisen. Actualisatie bouwkostenraming In de voorbereiding van de aanbestedingsprocedure is mede gelet op de algemene stijging van de kosten de kostenraming door een bouwkostendeskundige geactualiseerd op de actuele kengetallen van het bouwkostenkompas voor de bouwkosten en de bijkomende kosten. Op basis van deze actualisatie wordt de nog te selecteren aannemer in de aanbestedingsstukken een taakstellend plafondbudget meegegeven voor de bouwkosten voor dorpshuis De Steiger. Bij de 'financiële gevolgen'wordt deze actualisatie nader toegelicht. Priisaanbiedinç Zodra het ontwerp gereed is, doet de aannemer een prijsaanbieding door het indienen van een open begroting.

Als deze prijsaanbieding past binnen het taakstellend budget èn uw raad heeft een definitief besluit genomen over het investeringskrediet, komt een aannemingsovereenkomst met betreffende aannemer tot stand. Dat uw raad een definitief besluit moet nemen over het investeringskrediet wordt opgenomen in de bouwteamovereenkomst. Doelstelling Met dit voorstel informeren wij uw raad tussentijds over de stand van zaken. Wij vragen uw raad het gereserveerde investeringskrediet en voorbereidingsbudget te verhogen. Na de uitwerking ontvangt uw raad een definitief voorstel met bijbehorende krediet- en exploitatieopzet. Overwegingen 1.1. Reëel taakstellend budget Het is van belang dat de gemeente als opdrachtgever het taakstellend budget voor het werk zorgvuldig bepaalt, waardoor sprake is van een reëel budget. 1.2. Appartementen financieel niet haalbaar Uit het onderzoek blijkt dat de verhuur van short stay appartementen geen extra opbrengsten gaan genereren. Alleen bij een kostprijsdekkende huurprijs van € 965,- ontstaat een zeer beperkt positief resultaat. De huurprijs moet dus hoger zijn dan € 965,- per maand om dekking te vinden voor (een deel) van de kapitaallasten van het dorpshuis. Deze prijs lijkt ons voor een appartement van circa 70 m2 (incl. berging) voor Stampersgat geen reële prijs.

Deze huurprijs is te hoog om de appartementen voor de doelgroep 'spoedzoekers' financieel bereikbaar te houden. Deze 'spoedzoekers' zijn gebaat bij snel toegankelijke en betaalbare tijdelijke woonruimte. Door niet te kiezen voor de appartementen wordt tevens de parkeeropgave kleiner (voor de volwaardige horecafunctie zijn ook parkeerplaatsen nodig) en de mogelijke bewoners van de appartementen kunnen geen last hebben van geluidsoverlast van het dorpshuis. Overwogen kan worden om het principe van de kortlopende huurcontracten los te laten en/of te kiezen om het aantal appartementen te vergroten. Dat stellen wij echter niet voor. Wij hadden bewust ingestoken op het short stay principe omdat die op dit moment niet aanwezig zijn in Halderberge. Met dit concept werd ook verwacht dat het gemotiveerde huurders zijn, die geen bezwaar maken tegen (geluid van de) activiteiten die op het aangrenzende dorpsplein georganiseerd worden. En een toename in het aantal appartementen zorgt voor een ontwerpopgave, maar ook voor een extra parkeeropgave. Gelet op de ambitie voor een 'plein aan

3 van 7

het water' en de omliggende (woningbouw)-ontwikkelingen is deze parkeeropgave complex. Risico's De risico's voor het project zijn reeds toegelicht in het raadsvoorstel van 14 juli 2022. In het voorstel is toen het risico beschreven dat investeringskosten hoger uitvallen. 1. 1 Investeringskosten vallen hoger uit Het risico bestaat dat de daadwerkelijke investeringskosten hoger zijn dan het bedrag wat in dit voorstel is geactualiseerd en is toegelicht. De kostenraming is bijgewerkt op basis van de actuele informatie, echter er heerst nog veel onzekerheid ten aanzien van de bouwkosten. Bij de financiële gevolgen' is toegelicht hoe de kosten zijn geraamd. Financiële gevolgen Aanschaf evenementenvloer Vooruitlopend op de definitieve kredietaanvraag, is door het college besloten om de kosten voor de evenementenvioer te dekken uit de post Onvoorziene uitgaven 2022. Hierbij is door het college tevens besloten om het krediet dat op het 1P2022 is opgenomen voor de aanschaf van inventaris ten behoeve van de renovatie van Dorpshuis De Steiger in Stampersgat te verlagen met € 5.480. Verhoging onderzoeksbudget Met dit voorstel vragen wij uw raad om bij de Zomernota 2022 een aanvullend onderzoeksbudget van € 50.000 beschikbaar te stellen en deze kosten te dekken middels een onttrekking aan de algemene reserve.

Dit aanvullend onderzoeksbudget is nodig voor kosten die volgens de huidige financiële wet- en regelgeving niet geactiveerd mogen worden en daarom ten laste van de gemeentelijke exploitatie moeten komen. Dit zijn kosten voor onder andere de planologische procedure die in Stampersgat nodig is en een nader onderzoek naar de gierzwaluw, huismus en verschillende soorten vleermuizen bij dorpshuis De Steiger in Stampersgat. Op basis van de uitgevoerde flora en fauna-quickscan is dit nader onderzoek nodig om te kunnen bepalen of voor de voorgenomen ontwikkeling ontheffing kan worden verleend. Actualisatie bouwkostenraming Op het moment van het raadsbesluit in juli 2021 werden de bouwkosten geraamd op € 2.220.500 inclusief BTW. In de voorbereiding van de aanbestedingsprocedure is mede gelet op de algemene stijging van de kosten de kostenraming door een bouwkostendeskundige geactualiseerd op de actuele kengetallen van het bouwkostenkompas voor de bouwkosten en de bijkomende kosten. Op basis van deze actualisatie zijn wij van plan om de nog te selecteren aannemer een taakstellend plafondbudget van € 2.681.375 inclusief BTW mee te geven voor de bouwkosten voor dorpshuis De Steiger. Bijstelling investeringskrediet In het raadsvoorstel van juli 2021 is toegelicht dat de totale investering (= bouwkosten + voorbereidingskrediet) geraamd worden op circa € 2.403.500 inclusief BTW.

Dit geeft een bedrag van circa € 86.000 aan jaarlijkse kapitaallasten. Op basis van de actualisatie van de bouwkostenraming wordt de totale investering geraamd op € 2.831.000 inclusief BTW. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen dan afgerond €99.000. Dit is structureel € 13.000 meer dan aanvankelijk ingeschat. Zoals in het raadsvoorstel van 14 juli 2021 is toegelicht zijn er enkele aspecten waardoor de daadwerkelijke investeringskosten en bijbehorende kapitaallasten voor gemeente lager kunnen uitvallen.

1 van 7

•

•

In de bouwkostenraming is gerekend met 21% BTW. Als de definitieve inrichting en gebruik van het dorpshuis bekend zijn, wordt een voorstel gedaan aan de inspecteur van de Belastingdienst over de fiscale gevolgen van het project en de mogelijke verrekening van (een deel van) de btw. Subsidiemogelijkheden worden nog verkend, zodra een concreter ontwerp is uitgewerkt.

Op dit moment is het niet mogelijk om te kwantificeren wat het effect van bovenstaande punten zal hebben op het investeringsbedrag en de daaruit voorvloeiende structurele kapitaallasten. Op de verschillende momenten in de P&C cyclus bekijken wij in hoeverre financiële consequenties helder zijn en verwerkt kunnen worden. Zoals vermeld in het raadsvoorstel van 14 juli 2021 neemt de gemeenteraad neemt een definitief besluit zodra het ontwerp en definitief benodigde investeringskrediet bekend zijn. Dat is naar verwachting in het 2e kwartaal 2023. Bij de definitieve kredietaanvraag worden de structurele exploitatielasten van het nieuwe dorpshuis en daarmee de gevolgen voor de gemeentelijke begroting in beeld gebracht. Duurzaamheid Zoals in het raadsvoorstel vorig jaar aangegeven heeft het toekomstplan van dorpshuis De Steiger als duidelijk doel om een zo duurzaam mogelijk gebouw te realiseren. De kosten voor de duurzame installaties waren onderdeel van de actualisatie. In de aanbestedingsprocedure zijn duurzaamheid en circulariteit aspecten waarop inschrijvingen worden beoordeeld. Burger-& overheidsparticipatie Het programma van eisen is in overleg met Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger en Samenstichting Stampersgat opgesteld. De uitwerking van het ontwerp gaat gebeuren in overleg met de stichting, samenstichting en de gebruikers.

Communicatie Over de voortgang van het project wordt gecommuniceerd op de website www.halderber.ge.nl/renovatie-dorpshuis-de-steiger-stampersga Vervolg Na uw raadsbesluit worden de aanbestedingsstukken voor de gunningsfase afgerond. Deze fase start zodra de voorselectie is afgerond. We verwachten dat in het 3e kwartaal 2022 bekend is welke aannemer met architect en adviseurs het ontwerp gaat uitwerken. Zodra de exploitatieopzet, het ontwerp en de prijsaanbieding van de aannemer gereed is, wordt uw raad gevraagd een definitief besluit te nemen. Naar verwachting gebeurt dat in het 2e kwartaal 2023. Voorstel Wij stellen u voor: 1. de volgende uitgangspunten voor de aanbestedingsprocedure voor renovatie van dorpshuis De Steiger vast te stellen: a. de realisatie van appartementen bovenop de nieuwbouw van het zorg- en gezondheidscentrum niet mee te nemen in het programma van eisen; een taakstellend budget van € 2.681.375 inclusief BTW mee te geven voor het uitvoeren b. van het werk. 2. een aanvullend onderzoeksbudget van € 50.000 inclusief BTW beschikbaar te stellen; 3. het bedrag zoals vermeld onder 2 te onttrekken aan de algemene reserve; 4. de 3e begrotingswijziging 2022 vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

5 van 7

Lt

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gelet op het raadsbesluit van 14 april 2021;

Gemeente Halderberge

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 19 april 2022;

BESLUIT: 1. De volgende uitgangspunten voor de aanbestedingsprocedure voor renovatie van dorpshuis De Steiger vast te stellen; a. de realisatie van appartementen bovenop de nieuwbouw van het zorg- en gezondheidscentrum niet mee te nemen in het programma van eisen; b. een taakstellend budget van € 2.681.375 inclusief BTW mee te geven voor het uitvoeren van het werk. 2. een aanvullend onderzoeksbudget van € 50.000 inclusief BTW beschikbaar te stellen 3. het bedrag zoals vermeld onder 2 te onttrekken aan de algemene reserve; 4. De 3e begrotingswijziging 2022 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge c'

de griffier,

7 van 7