07 Raadsvoorstel aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

150825

Contactpersoon

Pieter Doggen

Raadsvergadering d.d. 11 februari 2021

Commissie

SM&V (samenleving, middelen en veiligheid) 28 januari 2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

791

Jan Mollen, wethouder

Onderwerp Aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Samenvatting Het college van burgemeester en wethouders stelt begin 2021 nieuwe kaderafspraken vast voor de opgaven op het gebied van wonen. Het betreft hier afspraken tussen de gemeenten Moerdijk en Halderberge, stichting Woonkwartier en huurdersvereniging Fijn Wonen. In de kaderafspraken is, onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad, opgenomen dat de gemeente een gelimiteerde achtervangovereenkomst aangaat met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor leningen van Woonkwartier. Uw raad wordt verzocht in te stemmen met het voorstel.

Inleiding & beeldvorming Begin 2021 stelt het college nieuwe kaderafspraken vast voor de opgaven op het gebied van wonen. Die afspraken hebben betrekking op de jaren 2021 t/m 2014 en vervangen de huidige prestatieafspraken die tot dat moment gelden. De afspraken worden gemaakt tussen de gemeenten Moerdijk en Halderberge, stichting Woonkwartier en huurdersvereniging Fijn Wonen. In de kaderafspraken is het voornemen opgenomen om voor leningen van Woonkwartier een nieuwe gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het voorstel om die nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan treft u hierbij aan. De huidige achtervangovereenkomst liep tot 31 december 2020. Vanaf die datum was het voor Woonkwartier niet meer mogelijk om nieuwe leningen aan te gaan met de gemeente Halderberge in een achtervangpositie. Gezien de nieuwe kaderafspraken die op korte termijn worden gemaakt is een nieuwe achtervangovereenkomst gewenst.

Doelstelling

• Via de achtervangovereenkomst draagt de gemeente Halderberge bij aan de regionale en lokale woonopgaven. • Het is één van de onderdelen waarbij samenwerking met Woonkwartier en de gemeente Moerdijk verder wordt uitgebouwd en versterkt.

1/7

• Door het innemen van een achtervangpositie bij de leningen van Woonkwartier draagt de gemeente bij aan het zo laag mogelijk houden van de financieringslasten en daardoor ook de huurprijzen van woningen van Woonkwartier.

Overwegingen 1. Dankzij de achtervangovereenkomst kunnen door Woonkwartier leningen tegen gunstige voorwaarden worden afgesloten Voor de financiering van een deel van de activiteiten maakt Woonkwartier gebruik van externe financiering. Die leningen worden bij voorkeur aangegaan met borging door het WSW. Dankzij deze borging kunnen de leningen worden afgesloten tegen een gunstiger rentetarief, hetgeen een positief effect heeft op de financieringslasten van Woonkwartier en uiteindelijk op de huren voor de woningen van Woonkwartier. Het WSW is alleen bereid om een achtervangpositie in te nemen als de gemeente waar Woonkwartier actief is, een achtervangpositie inneemt. De gemeente maakt hiermee deel uit de zekerheidsstructuur van het WSW. 2. Het is gewenst om limieten aan te brengen in de achtervangovereenkomst Het innemen van een achtervangpositie kan op verschillende manieren: via een ongelimiteerd achtervangovereenkomst, een gelimiteerde achtervangovereenkomst of achtervang per lening. Het is niet gewenst om een ongelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan. Daardoor zouden ook andere wooncorporaties gebruik kunnen maken van de overeenkomst en zouden aan Woonkwartier geen beperkingen worden opgelegd aan het gebruik. Dat is niet gewenst.

Door limieten aan te brengen, kan de vinger aan de pols worden gehouden en kan de omvang van de financiële risico’s die de gemeente loopt worden beperkt tot de kaderafspraken. Zie voor de risico’s het betreffende onderdeel in dit voorstel. De limieten worden aangebracht op: • corporatie: alleen Woonkwartier; • tijdsduur: tot en met 31 december 2021; • omvang: een bedrag dat maximaal het totaal aan investeringen in de gemeente Halderberge is gedurende de looptijd van de achtervangovereenkomst (nieuwbouw + verbouw) + het totaal van de leningen waarvoor Halderberge reeds een achtervangpositie inneemt die in deze periode in aanmerking komen voor herfinanciering. Op grond van bedragen en berekeningen die door Woonkwartier zijn aangeleverd, is de omvang voor de achtervangovereenkomst € 16,5 miljoen. Door het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst neemt de gemeente automatisch een achtervangpositie in voor alle leningen die onder de nieuwe overeenkomst worden aangegaan en waarvoor Woonkwartier de gemeente Halderberge aanwijst als achtervanggemeente. 3. De nieuwe achtervangovereenkomst heeft een beperkte looptijd Het zou logisch zijn om de looptijd van de nieuwe achtervangovereenkomst gelijk te houden aan de looptijd van de kaderafspraken. Dat was aanvankelijk ook de bedoeling.

Echter, de VNG en het WSW zijn met elkaar in gesprek om op onderdelen het stelsel van achtervang en de inhoud van de achtervangovereenkomst aan te gaan passen. Medio 2020 heeft daarvoor een ledenraadpleging door de VNG plaatsgevonden. Het was de bedoeling om de veranderingen af te wachten en pas dan een nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan. De uitkomst van de ledenraadpleging en de aanpassingen later echter langer op zich wachten dan verwacht. Naar verwachting zal pas in het eerste halfjaar van 2021 duidelijk worden wat de veranderingen zijn. Daardoor zou Woonkwartier tijdelijk geen nieuwe leningen met borging door Halderberge kunnen afsluiten of zou per lening moeten worden beoordeeld of een achtervangpositie kan worden ingenomen. Aangezien Woonkwartier bij aan het aangaan van nieuwe leningen snel moet kunnen handelen, is dat niet gewenst. Daarom stellen wij voor om nu een achtervangovereenkomst met een beperkte looptijd aan te gaan. Eind 2021 zal een nieuw voorstel worden opgesteld waarbij naar verwachting wel rekening kan worden gehouden met de aangekondigde veranderingen. Wat die veranderingen concreet zijn, zal in de loop van 2021 blijken.

2/7

4. Beoordeling financiële situatie Woonkwartier Jaarlijks ontvangt de gemeente een overzicht van het WSW met de financiële kengetallen. Deze kengetallen geven in hoofdlijnen aan hoe het staat met de financiële positie van Woonkwartier. Alle kengetallen voldoen ruimschoots aan de normen die daarvoor zijn bepaald en geven geen aanleiding om de achtervangovereenkomst niet aan te gaan. Kengetal

Norm

ICR - Interest Coverage Ratio LTV - Loan to value Solvabiliteit Dekkingsratio

> 1,4 < 75% > 20% < 50%

Waarde jaarrekening 2019 1,84 38,9% 57,7% 22,1%

Ter toelichting: • ICR: geeft aan in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. • LTV: meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Met andere woorden: de LTV-ratio maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van je vastgoed. • Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. • Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. 5. Het college is bevoegd tot het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst Ingevolge artikel 160 van de Gemeentewet is het college bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijk handelingen, zoals het aangaan van een overeenkomst met een stichting. Artikel 169 van de Gemeentewet bepaalt dat het college de raad vooraf inlichtingen geeft over dergelijke besluiten indien de raad daarom verzoekt. Deze bepalingen zijn nader uitgewerkt in het Treasurystatuut, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2015.

Artikel 12 van het treasurystatuut bepaalt dat het college niet besluit over het aangaan van een overkoepelende achtervangovereenkomst dan nadat de raad een voorstel hiervoor heeft goedgekeurd. Via dit raadsvoorstel wordt dat geregeld. 6. Aanvullende beperkingen en afspraken Het bedrag dat als limiet wordt opgenomen in de achtervangovereenkomst is een maximum bedrag. Het bedrag dat jaarlijks door Woonkwartier kan worden geleend met een achtervangpositie wordt verder beperkt door het borgingsplafond. Dit wordt jaarlijks door het WSW vastgesteld. Woonkwartier is voor meerdere gemeenten werkzaam en dient er te allen tijde voor te zorgen dat de verdeling van de externe financiering over de gemeenten naar rato plaatsvindt. Gezien het voorgaande worden aanvullend de volgende bepalingen opgenomen in de prestatieafspraken met Woonkwartier: 1. De maximale omvang van de schuld waarvoor de gemeente Halderberge een achtervangpositie inneemt, mag op enig moment niet meer zijn dan 50% van de WOZ waarde van het bij WSW ingezette onderpand in de gemeente Halderberge. 2. Woonkwartier zorgt ervoor dat een deel van de financieringsbehoefte wordt gefinancierd uit eigen middelen. Een indicatie van de omvang hiervan is opgenomen in een financieringsoverzicht dat door Woonkwartier is verstrekt. 3.

Woonkwartier zorgt er voor dat er gedurende de looptijd van de achtervangovereenkomst een verdeling van de externe financiering naar rato plaatsvindt over de gemeenten. 4. Jaarlijks vindt overleg plaats tussen Woonkwartier en de gemeenten, waarbij de financiering van het voorgaande jaar wordt geëvalueerd en wordt vooruit gekeken naar de activiteiten en financiering voor het volgende jaar. Woonkwartier neemt hiertoe het initiatief. 3/7

Risico's Het aangaan van een achtervangovereenkomst brengt risico’s met zich mee Het aangaan van een achtervangovereenkomst zorgt voor extra financiële risico’s voor de gemeente. Immers, de gemeente kan voor iedere borgstelling, hoe klein ook, worden aangesproken. Vanuit het oogpunt van de samenwerking op het gebied van sociale huisvesting is in het huidige systeem het innemen van een achtervangpositie door gemeenten gebruikelijk (al is het niet wettelijk verplicht). Vanuit financieel oogpunt is echter het beperken van de financiële risico’s gewenst. In het huidige systeem van achtervang zijn de risico’s zeer beperkt. Tot op heden is er nog nooit een beroep gedaan op gemeenten in Nederland die een achtervangpositie innemen. Zelfs niet voor de sanering van de corporaties die in financiële problemen zijn gekomen, zoals Vestia en WSG. Door het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst kan Woonkwartier snel en efficiënt leningen aangaan op de kapitaalmarkt, maar worden beperkingen gesteld aan de groei van de leningenportefeuille waarvoor de gemeente Halderberge een achtervangpositie inneemt. Via een jaarlijks gesprek met Woonkwartier monitort de gemeente of de afspraken worden nageleefd en of de financiële positie van Woonkwartier aanleiding is om maatregelen te treffen. Financiële gevolgen Het innemen van een achtervangpositie heeft geen directe financiële effecten.

Het heeft wel gevolgen voor de risico’s die de gemeente loopt. Deze zijn nader toegelicht onder het kopje ‘Risico’s’. Van de huidige achtervangovereenkomst is enkele malen gebruik gemaakt door Woonkwartier. Het gebruik was conform de afspraken die daarover zijn gemaakt. In de jaarrekening van de gemeente treft u jaarlijks in de paragraaf Financiering een verslag aan van het gebruik en de totale omvang. De totale achtervangpositie voor leningen van Woonkwartier waarvoor de gemeente Halderberge een achtervangpositie inneemt, bedraagt momenteel ca. € 141 miljoen. Duurzaamheid Niet van toepassing Burger-& overheidsparticipatie Niet van toepassing Communicatie Het besluit van uw raad zal schriftelijk worden medegedeeld aan Woonkwartier. Vervolg Uw besluit zal worden doorgegeven aan Woonkwartier en, bij instemming, aan het WSW. Het WSW stelt dan de gelimiteerde achtervangovereenkomst op die vervolgens ter ondertekening wordt aangeboden aan de burgemeester. Na ondertekening kan Woonkwartier bij het aantrekken van externe financiering gebruik gaan maken van de achtervangovereenkomst. Voorstel Wij stellen u voor: 1.

een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarbij de gemeente verklaart dat, indien en voor zover het risicovermogen van het Waarborgfonds, zoals omschreven in de overeenkomsten een niveau bereikt dat lager is dan het garantieniveau zoals omschreven in de overeenkomst, zij zich jegens het Waarborgfonds zomede jegens de geldgever verbindt aan het Waarborgfonds gelden ter leen te verstrekken op de wijze, onder de voorwaarde en tot de bedragen als in de overeenkomst is bepaald; 2. de achtervangovereenkomst aan te gaan: 4/7

a. ten behoeve van Stichting Woonkwartier; b. tot en met 31 december 2021, waarna het Waarborgfonds geen nieuwe verplichtingen, door middel van een onherroepelijke verklaring omtrent af te geven borgstelling (onherroepelijke bereidstellingsverklaring) of borgtochtovereenkomst, meer kan aangaan; c. voor verplichtingen door het Waarborgfonds tot maximaal € 16.500.000; 3. voor niet onder dit besluit vallende situaties de regeling te handhaven dat per verzoek voor het innemen van een achtervangpositie een apart besluit zal worden genomen; 4. dit besluit ter kennisneming toe te zenden aan Gedeputeerde Staten. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

5/7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 5 januari 2021; gelet op artikel 160 van de Gemeentewet en artikel 12 van het Treasuystatuut

BESLUIT: 1. het college toestemming te verlenen tot het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarbij de gemeente verklaart dat, indien en voor zover het risicovermogen van het Waarborgfonds, zoals omschreven in de overeenkomsten een niveau bereikt dat lager is dan het garantieniveau zoals omschreven in de overeenkomst, zij zich jegens het Waarborgfonds zomede jegens de geldgever verbindt aan het Waarborgfonds gelden ter leen te verstrekken op de wijze, onder de voorwaarde en tot de bedragen als in de overeenkomst is bepaald; 2. de achtervangovereenkomst aan te gaan: a. ten behoeve van Stichting Woonkwartier; b. tot en met 31 december 2021, waarna het Waarborgfonds geen nieuwe verplichtingen, door middel van een onherroepelijke verklaring omtrent af te geven borgstelling (onherroepelijke bereidstellingsverklaring) of borgtochtovereenkomst, meer kan aangaan; c. voor verplichtingen door het Waarborgfonds tot maximaal € 16.500.000; 3. voor niet onder dit besluit vallende situaties de regeling te handhaven dat per verzoek voor het innemen van een achtervangpositie een apart besluit zal worden genomen; 4. dit besluit ter kennisneming toe te zenden aan Gedeputeerde Staten. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 11 februari 2021,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks

7/7