06 Raadsvoorstel -besluit toekomstbestendig maken dorpshuis De Steiger Stampersgat (raad 14-07-2021) DEF.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

150223

Contactpersoon

lngrid Broos

Raadsvergadering d.d. 14 juli 2021

Commissie

B&O 30-6-2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390772

Thomas Melisse, wethouder

Onderwerp Toekomstbestendig maken van dorpshuis De Steiger Stampersgat Samenvatting De gemeente Halderberge vindt het belangrijk dat er leefbare dorpen en wijken zijn, waar het verenigingsleven bloeit en inwoners (jong en oud) elkaar kunnen ontmoeten. In dorpshuis De Steiger in Stampersgat vinden vele activiteiten plaats, maar het dorpshuis moet duurzamer en gerenoveerd worden. Er is onderzoek gedaan naar wat nodig is om van De Steiger een toekomstbestendig dorpshuis te maken. Inleiding & beeldvorming De toekomst van dorpshuis De Steiger staat onder druk. Het pand kent achterstallig onderhoud, de energie- en onderhoudskosten zijn hoog, de ruimtes voldoen niet meer aan de behoeften van de gebruikers en zijn beperkt multifunctioneel inzetbaar. Hierdoor is een effectieve en efficiënte exploitatie nagenoeg onmogelijk. De Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger en de Samenstichting Stampersgat hebben een toekomstvisie opgesteld om de leefbaarheid én het gebruik van het dorpshuis te verbeteren. Er werd een klankbordgroep met gebruikers van De Steiger opgericht waarin ideeën en aandachtspunten voor een toekomstbestendige inrichting van De Steiger werden opgehaald. Op 29 juni 2020 heeft uw raad een budget beschikbaar gesteld voor onderzoek naar wat nodig is om van De Steiger een toekomstbestendig dorpshuis te maken. Het adviesbureau Dorpslab heeft deze haalbaarheidsstudie uitgevoerd.

De studie is als bijlage 1 toegevoegd aan dit voorstel. Doelstelling Met dit voorstel informeren wij uw raad over de uitkomsten van de haalbaarheidsstudie. In de studie zijn twee scenario's opgenomen. Wij vragen uw raad te besluiten om scenario 1 verder uit te werken, daarvoor een investeringskrediet te reserveren en een voorbereidingsbudget beschikbaar te stellen voor de verdere uitwerking. Na de uitwerking ontvangt uw raad een definitief voorstel met bijbehorende krediet- en exploitatieopzet. Overwegingen We hebben informatie opgehaald over het gewenste toekomstbeeld van dorpshuis De Steiger. Uit het haalbaarheidsonderzoek blijkt dat renovatie van het dorpshuis noodzakelijk is. Daarnaast past een toekomstbestendig dorpshuis bij de doelstellingen die in het beleidsplan WEE

'Be kracht van samen" zijn opgenomen en dan met name bij het in dit beleidsplan genoemde thema "sociaal netwerk en meedoen". Dit thema heeft als missie "alle inwoners ondersteunen elkaar en zetten zich actief in voor hun omgeving". Ook is in het onderzoek verkend welke aanvullende kansen er zijn voor een toekomstbestendig dorpshuis, zoals meer multifunctioneel gebruik, het realiseren van een horecafunctie en het benutten van het dorpsplein in relatie met het nabijgelegen water. In het haalbaarheidsonderzoek zijn 2 toekomstscenario's voor dorpshuis De Steiger en het gezondheids/zorgcentrum uitgewerkt. Scenario 1 (voorkeursscenario) In scenario 1 vindt sloop én nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum plaats. Het gezondheids-/zorgcentrum wordt in het verlengde van de gymzaal herbouwd. Het voornemen is om bovenop de nieuwbouw circa 4 woonappartementen: huurwoningen met relatief kortlopende huurcontracten. De haalbaarheid van deze woningen in een gemengd gebied met dorpshuis en horecafunctie en de aanpak van deze tijdelijke woonvorm moet nader worden uitgewerkt in de komende periode; dan blijkt of dit voornemen daadwerkelijk haalbaar is. De nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum is in dit scenario deels gesitueerd op het juridisch eigendom van de Borgesiusstichting.

Daarnaast wordt een extra multifunctionele ruimte van circa 80 m2 gerealiseerd voor de ingang van het dorpshuis die in verbinding staat met de huidige ontmoetingsruimte. Hierdoor wordt een nieuwe entree gerealiseerd. Tevens zijn er mogelijkheden voor het realiseren van een flexibele overkapping op het plein van circa 40 m2, zodat het multifunctioneel gebruikt kan worden. Dit scenario heeft de voorkeur omdat het de kansen benut voor het creëren van een open en ruim dorpsplein met uitzicht op het water, wat zeker waardevol is voor de toevoeging van de gewenste horecafunctie. Die verbinding tussen dorpsplein en water kan worden versterkt als de Havenstraat anders ingericht wordt waar de auto te gast is. Met het toevoegen van woningbouw in dit scenario spelen we in op een woonbehoefte. Scenario 2 In scenario 2 wordt een extra multifunctionele ruimte van circa 80 m2 aan de gymzaal gebouwd. Een gang (bypass) zorgt voor de verbinding tussen deze ruimte en het dorpshuis. Daarnaast vindt gedeeltelijke sloop en nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum plaats om zicht op het water te realiseren. Ook in dit scenario is een flexibele overkapping op het plein van circa 40 m2 te realiseren. In dit scenario is woningbouw op het gezondheids-/zorgcentrum niet mogelijk gezien de daarop, constructief, niet berekende fundering van het gezondheids-/zorgcentrum.

Dit scenario levert, naast de renovatie, weinig nieuwe kansen. Het plein blijft liggen tussen de bebouwing. Het bestaande gezondheidscentrum draagt weinig bij aan de ambitie voor het toevoegen van de horecafunctie. De Havenstraat wordt hier verbreed zodat het meer een plein wordt aan het water. Het gezondheidscentrum is geen fijn open gebouw. 1.1 Renovatie is noodzakeliik voor impuls leefbaarheid dorp Het dorpshuis is een belangrijke voorziening in Stampersgat, waar vele bewoners samenkomen voor sociale, culturele en sportieve activiteiten. De leefbaarheid in Stampersgat staat daarnaast extra onder druk door het vertrek van de laatste horecavoorziening en doordat de geschiktheid van het huidige pand als dorpshuis te wensen over laat. Op basis van het al aangehaalde onderzoek zijn bouwkundige aanpassingen noodzakelijk, zoals het vervangen van het dak, het ventilatiesysteem en duurzaamheidsmaatregelen om het hoge energiegebruik terug te dringen. Met de renovatie wordt ook het geconstateerde achterstallig onderhoud weggewerkt.

1.2 Meer nodig dan renovatie: huiskamer van het dorp

Met de renovatie wordt het achterstallig onderhoud ingelopen, een functionele keuken en dorpsplein gerealiseerd en vinden er duurzaamheidsmaatregelen plaats. De gebruikers willen dat De Steiger dé sfeervolle huiskamer van het dorp wordt door: het realiseren van multifunctioneel gebruik; uitbreiding van gebruiksmogelijkheden voor gebruikers; het realiseren van een horecafunctie; een logische routing in het gebouw. -

-

-

-

1.3 'Dorpsplein aan het water' In het voorkeursscenario wordt het bestaande gezondheids-/zorgcentrum gesloopt en opnieuw gebouwd in het verlengde van de bestaande gymzaal zodat er meer relatie/zichtlijn komt op/naar het water. Dit sluit aan bij het initiatief van de Samenstichting Stampersgat voor een 'dorpsplein aan het water', waarvan de realisatie van de waterpicknicktafels ook onderdeel zijn. De haven is de enige plek waar men aan het water kan recreëren in Stampersgat. 1.4 Draagvlak voor aanpassingen dorpshuis Het dorpshuis is door en voor de inwoners en verenigingen in Stampersgat. Het toekomstplan is in samenwerking met de Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger en de Samenstichting Stampersgat opgesteld en op diverse momenten gedurende de uitwerking besproken met de klankbordgroep van gebruikers van het dorpshuis. Het plan sluit aan bij de behoefte van de huidige gebruikers en bij overige (lokale) verenigingen en organisaties is informatie opgehaald. 1.5 'Short stay' speelt in op woningbehoefte Huurwoningen met relatief kortlopende huurcontracten zijn op dit moment niet aanwezig in Stampersgat en andere kernen in de gemeente Halderberge. Met dit aanbod spelen we in op de behoefte van mensen, die bijvoorbeeld niet voor urgentie in aanmerking komen maar wel door onverwachte zaken snel andere woonruimte moeten vinden.

Deze 'spoedzoekers'zijn gebaat bij snel toegankelijke en betaalbare tijdelijke woonruimte. Short stay is een woonvorm die wij in meerdere dorpen op kleine schaal willen stimuleren. Wij hebben onlangs besloten om 2 pilots uit te voeren voor het realiseren van tijdelijke (doorstroom) sociale huurwoningen in Oud Gastel, Hoeven, Bosschenhoofd of Stampersgat. Het uitgangspunt is dat deze woningen ten goede komen aan statushouders en aan reguliere woningzoekenden die met spoed op zoek zijn naar een tijdelijke woonruimte. Met dit concept wordt ook verwacht dat het gemotiveerde huurders zijn, die geen bezwaar maken tegen activiteiten die op het aangrenzende dorpsplein georganiseerd worden. Risico's 1.1 Investeringskosten vallen hoger uit Het risico bestaat dat de daadwerkelijke investeringskosten hoger zijn dan het bedrag wat uw raad nu gevraagd wordt om te reserveren. Bij de financiële gevolgen' is toegelicht hoe de kosten zijn geraamd. 1.2 Er ontstaat een exploitatietekort Ondanks dat de exploitatieopzet voor het dorpshuis en gezondheids-/zorgcentrum zorgvuldig is opgesteld, kan het gebeuren dat de inkomsten lager zijn dan geraamd en/of de kosten hoger zijn dan geraamd. Voor een sluitende exploitatie is dan een hogere gemeentelijke exploitatiesubsidie nodig.

1.3 Bezwaren op wijziging omgevingsplan Diverse voorgenomen aanpassingen aan het dorpshuis passen niet in het huidige bestemmingsplan. De bestemming 'maatschappelijk' voorziet niet in de functie wonen en staat alleen ondersteunende horeca toe. -

De bestemming 'groen' voorziet niet in de functie parkeren Het bouwvlak wordt overschreden (ook in scenario 2) alsmede de toegestane maximale bouwhoogte. Dit is nader toegelicht in de stedenbouwkundige analyse (bijlage 3). Daarvoor moet een procedure worden doorlopen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2022 moet de procedure worden gevolgd voor het wijzigen van het omgevingsplan. Ondanks een zorgvuldige voorbereiding kunnen omwonenden en belanghebbenden bezwaar maken en een verzoek om planschade indienen. -

-

1.4 Capaciteitstekort bij vastgoedbeheer De huidige personele capaciteit bij gebouwenbeheer is momenteel reeds onvoldoende. Het toevoegen van het groot onderhoud van dorpshuis De Steiger als verantwoordelijkheid voor de gemeente, maar ook de ontwikkelingen rondom het cultuurcluster en de dorpshuisfuncties in Stampersgat en Bosschenhoofd zorgen voor extra druk op de personele capaciteit. Financiële gevolgen Investeringsbedragen scenario's Bij de haalbaarheidsstudie zijn van 2 scenario's de bouwkostenramingen in beeld gebracht. Scenario 1 is hierbij het voorkeursscenario. Hierbij wordt het dorpshuis gerenoveerd en uitgebreid, vindt sloop en nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum plaats en worden appartementen bovenop het gezondheids-/zorgcentrum gerealiseerd. Ook wordt het dorpshuis en gezondheidscentrum voorzien van een nieuwe inventaris. Daarnaast wordt het plein bij het dorpshuis opnieuw ingericht. De bouwkosten van de appartementen zijn nog geen onderdeel van de bouwkostenraming. De ramingen zijn opgesteld op basis van de meest actuele kengetallen. Voor de berekening van de bouw- en sloopkosten is gerekend met een bedrag van € 2.430 per m2. In de bouwkostenraming is gerekend met 21% BTW.

In een later stadium, als de definitieve inrichting en gebruik van het dorpshuis bekend zijn, wordt een voorstel gedaan aan de inspecteur van de Belastingdienst over de fiscale gevolgen van het project en de mogelijke verrekening van (een deel van) de btw. Voor de uitwerking van het definitieve plan met ontwerp is een budget nodig van € 183.000. Dat budget is nodig voor het uitwerken van een programma van eisen en een renovatie- en bouwplan. Om het voorkeursscenario te kunnen realiseren is een budget van € 2.451.570 nodig. De kosten voor scenario 2 bedragen € 2.089.470 In de volgende overzichten zijn de kosten voor scenario 1 (voorkeursscenario) en scenario 2 in beeld gebracht.

SCENARIO 1 Voorbereiding & uitvoering

Kostenraming 183.000

SCENARIO 2 voorbereiding & uitvoering

Kostenraming 183.000

Dorpshuis

Dorpshuis Renovatie

990.000

Renovatie

990.000

Nieuwbouw multifunctionele ruimte (80 m2)

180.000

Nieuwbouw multifunctionele ruimte (80 m2)

172.000

Bypass (verbindingsgang)

41.000

Gezondheids-/zorgcentrum

Gezondheids-/zorgcentrum

Sloop en nieuwbouw

795.000

Renovatie

407.000

Inventaris

170.500

Inventaris

170.500

Herinrichting plein

85.000

Herinrichting plein

85.000

2.403.500

Toe te rekenen personele lasten

48.070 TOTAAL

2.451.570

2.048.500

Toe te rekenen personele lasten

40.970 TOTAAL

2.089.470

Onderzoeksbudget Voor de uitvoering van de haalbaarheidsstudie naar een toekomstbestendig dorpshuis De Steiger in Stampersgat en de studie naar een dorpshuisfunctie in Bosschenhoofd is tezamen een onderzoeksbudget beschikbaar van € 50.000. Met dit voorstel vragen wij uw raad om bij de Zomernota 2021 een aanvullend onderzoeksbudget van € 20.000 voor dorpshuis De Steiger beschikbaar te stellen onder andere voor advieskosten inzake flora en fauna, fiscaliteiten, een subsidiescan en een raming van de kosten en opbrengsten van appartementen. Opbrengsten woningbouw In het voorkeursscenario zijn 4 appartementen voorzien bovenop de nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum. Het voornemen is huurappartementen te realiseren en daarbij in te zetten op flexwonen met relatief kortlopende huurcontracten. De exploitatie van dergelijke woningen gebeurt veelal door corporaties; er zijn ook commerciële verhuurders/initiatiefnemers. Een (financieel) haalbare aanpak van deze woonvorm gaan we de komende periode nader onderzoeken. Daarbij worden ook de mogelijkheden verkend of de huuropbrengsten structureel ten gunste kunnen komen van de gemeentelijke exploitatielasten van het dorpshuis ter gedeeltelijke dekking van de jaarlijkse kapitaallasten. In de verkenning betrekken we als alternatieven ook de reguliere verhuur en realisatie van appartementen voor verkoop.

Aankoop gronden Borgesiusstichting De nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum is in het voorkeursscenario deels gesitueerd op het juridisch eigendom van het Borgesiusstichting. In scenario la is circa 92 m2 grond van de Borgesiusstichting nodig; in scenario 1 betreft dat circa 27 m2. De Borgesiusstichting is bereid tot overdracht van grond naar de gemeente ten behoeve van de herontwikkeling van het dorpshuis voor een symbolisch bedrag van € 1. Het stukje grond in het verlengde van de gymzaal is niet functioneel in gebruik door de school. Wel wenst zij dat vanaf de Havenstraat aan de noordkant een voetpad blijft waar leerlingen (met de fiets aan de hand) richting de fietsenstallingen en het schoolplein kunnen. Aankoop gezondheids-/zorgcentrum Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger heeft het gezondheids-/zorgcentrum voor eigen rekening gerealiseerd. In het voorkeursscenario wordt het gezondheids-/zorgcentrum gesloopt en herbouwd waarbij de gemeente eigenaar wordt van het gebouw. De stichting heeft het gebouw aan de gemeente aangeboden tegen de resterende boekwaarde van afgerond € 168.000. Om te kunnen bepalen of de boekwaarde de marktwaarde benadert hebben wij recent een taxatie uit laten voeren. Daaruit valt op te maken dat de marktwaarde enigszins hoger is dan boekwaarde. Met de vraagprijs kan daarom worden ingestemd.

Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger betaalt de investeringssubsidies terug die zij in het verleden van de gemeente heeft ontvangen. Deze investeringssubsidies zijn gestort in een egalisatiereserve en bedragen circa € 85.500. Na verrekening resteert voor de stichting per saldo een bedrag van circa € 82.500. Dit bedrag kan de stichting aanwenden om de lopende hypotheek af te lossen en voor onverwachte zaken en afrondende inrichting van het dorpshuis na de realisatie van de plannen.

De bovenstaande bedragen zijn de bedragen eind 2020. Aangezien de feitelijke overdracht pas in 2023 plaats zal vinden, zullen de bovenstaande bedragen nog wijzigen. Aangezien de afschrijving van de boekwaarde gelijk is aan de onttrekking aan de egalisatiereserve, zal dit per saldo geen gevolgen hebben. Afboeking boekwaarde De Steiger Op de gemeentelijke balans is nog een boekwaarde opgenomen voor aanpassingen aan De Steiger. Deze boekwaarde heeft betrekking op de realisatie van de toenmalige kinderopvang wat nu het gebouw van het gezondheids-/zorgcentrum is. Aangezien dit gebouw in het voorkeursscenario in de loop van 2023 geheel wordt gesloopt, dient de boekwaarde in één keer te worden afgeboekt. De boekwaarde begin 2023 bedraagt circa € 87.000. Door de afboeking vallen de bijbehorende kapitaallasten vanaf 2024 vrij. Exploitatie dorpshuis De Steiger (inclusief gezondheidscentrum) De concept exploitatieopzet voor het dorpshuis is bijgevoegd bij het haalbaarheidsonderzoek (bijlage 1) en is gebaseerd op landelijke kengetallen en ervaringen van het stichtingsbestuur. De exploitatie is sluitend. De inkomsten in de exploitatieopzet komen uit de reguliere gemeentelijke subsidie, de verhuur van ruimten en uit de horeca/barfunctie. De kosten in de exploitatieopzet hebben betrekking op dagelijks onderhoud, personeel en inkoop horeca.

De stichting gaat jaarlijks een kostprijsdekkende huur betalen voor het gebruik van het dorpshuis. De gemeente verstrekt een aanvullende subsidie gelijk aan het huurbedrag ter dekking van het exploitatietekort. Per saldo is dit voor zowel de stichting als de gemeente budgetneutraal, maar blijven de financiële stromen goed gescheiden en inzichtelijk. Horecafunctie in eigen beheer Onderdeel van het toekomstplan is om een volwaardige horecafunctie in eigen beheer te realiseren onder de verantwoordelijkheid van Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger. Voor de uitvoering ervan heeft het stichtingsbestuur zich reeds zorgvuldig voorbereid op de bemensing, inkoop etc. De komende periode biedt de mogelijkheid om de barorganisatie en -beheer concreter te gaan organiseren. Door de horecafunctie in eigen beheer te organiseren behoudt de stichting de binding met de gebruikers en hebben zij de volledige zeggenschap waarmee zij directe invloed kunnen uitoefenen op de kwaliteit/tevredenheid van de horeca ten gunste van de leefbaarheid in het dorp. Groot onderhoud De Steiger en Gezondheidscentrum Op basis van de bruikleenovereenkomst (1996) is momenteel al het onderhoud (klein en groot) aan gebouwen en de inventaris voor rekening en verantwoordelijkheid van Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger.

In lijn met andere gemeentelijke gebouwen komt in de nieuwe opzet enkel het klein en dagelijks onderhoud voor verantwoordelijkheid van Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger. Het groot onderhoud komt voor rekening van de gemeente. Het gebouw zal om deze reden worden toegevoegd aan het meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP). De jaarlijkse kosten voor groot onderhoud worden voorlopig geraamd op € 18.900 (kengetallen onderwijs) en gestort in de voorziening onderhoud gebouwen. Een definitief MJOP wordt opgesteld nadat de bouw- en renovatiewerkzaamheden zijn afgerond. Zodra het MJOP is opgesteld kan het definitieve bedrag worden bepaald en verwerkt in de gemeentelijke begroting. Indien de appartementen in eigendom van de gemeente komen komt er een aanvullend bedrag voor groot onderhoud. Landelijke subsidies en fondsen Er zijn verschillende landelijke fondsen en subsidies waar aanvragen voor gedaan kunnen worden. Een aanvraag kan gedaan worden zodra een concreet plan is uitgewerkt en daarover

een definitief raadsbesluit is genomen. Omdat vooraf niet in te schatten is hoe groot de kans van slagen van de subsidieaanvraag is, kan in dit haalbaarheidsonderzoek geen bedrag worden gekoppeld aan fondsen en subsidies. Financieel overzicht en gevolgen gemeentelijke begroting Kapitaallasten In het voorkeursscenario gaan het dorpshuis en het gezondheidscentrum één nieuw gebouw vormen en worden deze onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarbij ondergaat het dorpshuis een grote renovatie waarbij aan het gebouw een kwaliteitsimpuls wordt gegeven en ook wordt geïnvesteerd in duurzaamheid. Dit alles heeft tot gevolg dat de levensduur van het huidige dorpshuis wordt verlengd. Binnen de huidige regelgeving mag de totale investering in het dorpshuis en gezondheids-/zorgcentrum daarom worden gezien als een nieuwbouwinvestering met een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Voor de herinrichting van het plein is dit 40 jaar, zoals door uw raad op 3 juni 2021 is besloten bij de vaststelling van het beleidsplan wegen 2022 2026. -

Novelle Voor de voorbereidingskosten die in 2021 worden gemaakt, onder andere voor de architect, wordt uw raad verzocht om een voorbereidingskrediet van € 183.000 in 2021 beschikbaar te stellen. De kapitaallasten hiervan komen in 2022 ten laste van de begroting. Deze zijn nog niet in de Zomernota 2021 verwerkt, vandaar dat ook wordt voorgesteld om deze verschuiving mee te nemen in de Programmabegroting 2022. De totale investering voor de realisatie van het voorkeursscenario bedraagt inclusief voorbereidingskrediet €2.451.570. Dit levert vanaf 2025 circa. € 86.000 aan jaarlijkse kapitaallasten op. Ter vergelijking, de kapitaallasten van scenario 2 bedragen vanaf 2025 circa €82.000. Incidentele lasten De incidentele lasten en opbrengsten (aankoop gebouw, terugbetaling egalisatiereserve, afboeking boekwaarde en aankoop gronden) worden verrekend met de algemene reserve. Per saldo wordt in 2023 een bedrag van circa. € 169.000 aan de algemene reserve onttrokken. In scenario 2 wordt een bedrag van circa € 82.500 aan de algemene reserve onttrokken. In dit scenario is geen sprake van de afboeking van de boekwaarde van De Steiger Exploitatielasten Vanaf 2023 worden de exploitatielasten voor belastingen, verzekeringen en dergelijke van het dorpshuis/gezondheidscentrum in de gemeentelijke exploitatie opgenomen.

Aangezien op dit moment nog bekend is hoe het nieuwe dorpshuis wordt vormgegeven, is ook nog niet in te schatten wat de gevolgen voor de exploitatie zullen zijn. Deze kosten zijn daarom opgenomen als PM. Bij de definitieve kredietaanvraag, voorzien in het 1e kwartaal van 2023, zullen deze kosten in beeld worden gebracht en worden meegenomen in het raadsvoorstel. In de volgende tabel zijn de financiële gevolgen van dit voorstel in beeld gebracht. Voorgesteld wordt om de financiële gevolgen te verwerken bij de zomernota 2021.

2021

2022

2023

2024

2025

0

0

-510

-6.821

-86.590

Aankoop Gezondheidscentrum & Club 81

0

0

-168.000

0

0

Afboeking boekwaarde De Steiger

0

0

-86.895

0

0

Scenario 1

-

voorkeursscenario

Kapitaallasten investering Incidentele lasten

Aankoop gronden Borgesius

0

0

-1

0

0

Terugbetaling egalisatiereserve De Steiger

0

0

85.500

0

0

Dekking algemene reserve

0

0

169.396

0

0

Totaal incidentele lasten

0

0

0

0

0

-20.000

0

0

0

0

Gemeentelijke exploitatielasten

0

0

0

PM

PM

Toevoeging voorziening onderhoud gebouwen

0

0

0

-18.900

-18.900

Vrijval kapitaallasten boekwaarde De Steiger

0

0

0

4.552

4.531

Totaal exploitatielasten

-20.000

0

0

-14.348

-14.369

Totaal lasten

-20.000

0

-510

-21.170

-100.959

Exploitatielasten Verhoging onderzoeksbudget

Gevolgen financiële kengetallen Bij een investering die groter is dan € 1 miljoen wordt het effect op de financiële kengetallen aangegeven. De totale investering in het dorpshuis bedraagt bij scenario 1 circa € 2,45 miljoen en bij scenario 2 circa € 2,1 miljoen. Hierdoor neemt de behoefte aan externe financiering toe met hetzelfde bedrag. Bij scenario 1 zullen daardoor de schuldquotes stijgen met ca. 3% en zal de solvabiliteit afnemen met ca. 0,4%. Bij scenario 2 stijgen de schuldquotes met ca. 2,6% (schuldquote) en daalt de solvabiliteit met circa 0,35%. N.B. Dit zijn slechts indicaties, omdat de percentages ook afhankelijk zijn van de waardes van de andere variabelen waarmee de kengetallen worden berekend. Duurzaamheid De exploitatie van Dorpshuis De Steiger staat onder druk door het hoge energieverbruik. Het toekomstplan heeft als duidelijk doel om een zo duurzaam mogelijk gebouw te realiseren. Met de voorgenomen investeringen en vernieuwde afspraken wordt ook geïnvesteerd in een duurzame relatie tussen de gemeente en Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger, wat een goede basis vormt voor het toekomstig gebruik van het dorpshuis door het dorp. overheidsparticipatie Burger-& Het haalbaarheidsonderzoek is in samenwerking met Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger opgesteld.

Een klankbordgroep met gebruikers van het dorpshuis heeft in diverse bijeenkomsten kunnen meepraten over de toekomstbestendige inrichting van het dorpshuis. Op 12 mei 2021 heeft een beeldvormende bijeenkomst met uw raad plaatsgevonden. In deze digitale bijeenkomst hebben de aanwezige raadsleden een toelichting gekregen over 3 projecten inzake dorpshuizen: Verplaatsing van dorpshuis Het Kompas naar de kerk in Hoeven Haalbaarheidsstudie naar renovatie van dorpshuis De Steiger in Stampersgat Behoeftepeiling en haalbaarheidsstudie dorpshuisfunctie in Bosschenhoofd -

-

-

In de bijeenkomst hebben de voorzitter van de Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger, een bestuurslid van de KBO en een vertegenwoordiger van de Revue Groep hun visie gegeven op het dorpshuis De Steiger als sociaal-cultureel hart van het dorp. Een aantal vragen zijn gesteld: over de invulling van de horecafunctie in eigen beheer van Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger, de voordelen in de energiekosten na uitvoering van de renovatie en de financiële consequenties van de appartementen qua bouwkosten en mogelijkheden om huurrendement ten gunste van gemeentelijke exploitatielasten te laten komen. Op zaterdag 19 juni 2021 hebben raadsleden dorpshuis De Steiger kunnen bezoeken en zich laten rondleiden. Communicatie Het bestuur van het stichtingsbestuur en de klankbordgroep van gebruikers van dorpshuis De Steiger worden geïnformeerd over het besluit. Vervolg Nadat uw raad positief besluit over dit voorstel gaan wij een programma van eisen opstellen in overleg met toekomstige gebruikers. Dit programma bevat de functionele, ruimtelijke en technische eisen en wensen van de verschillende gebruikers voor de nieuw te realiseren dorpshuis. Daarbij wordt de inbreng die reeds is opgehaald gebruikt en verder uitgewerkt. Op basis van het inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente Halderberge vindt deze selectie plaats middels een niet-openbare nationale aanbestedingsprocedure.

We kiezen ervoor om het aantal partijen met een voorselectie te beperken vanwege de inspanningen die voor de inschrijvers en de aanbesteder wordt gevraagd. Wij hebben de intentie om het ontwerp en de uitvoering in l aan te besteden. Zodra dat plan gereed is, wordt dit ter besluitvorming voorgelegd aan uw raad met een definitieve krediet- en exploitatieopzet. Dit is voorzien in het ie kwartaal van 2023. Activiteit

Planning

Ontwerpfase 1 Aanbesteding en bouw- en renovatieplan Verkenning appartementen

Juli

-

september 2021

Opstellen programma van eisen + aanbestedingsleidraad

Juli

-

oktober 2021

Selectiefase aanbesteding (voorselectie 5 partijen)

November 2021 - januari 2022

Inschrijvingsfase aanbesteding (van 5 naar 1)

Februari —juni 2022

Uitwerken schetsontwerp naar definitief ontwerp met geactualiseerde krediet- en exploitatieopzet

Juli

Besluitvorming raad wijziging omgevingsplan en definitief krediet- en exploitatieopzet

Maart 2023

-

december 2022

Voorbereidingsfase 1 vergunningen en (ver)bouwvoorbereiding Wijziging omgevingsplan: vooroverleg, terinzagelegging en besluitvorming

Maart 2022

Uitwerken plan tijdelijke huisvesting bestaande gebruikers gedurende de verbouwing

Oktober

-

Aanvraag benodigde omgevingsvergunningen

Maart

juni 2023

Voorbereiding bouwwerkzaamheden (opstellen bestek)

Oktober - juni 2022

-

-

maart 2023

december 2022

Realisatiefase 1 verbouwen Uitvoeren (ver)bouwwerkzaamheden

Juni 2023 - juni 2024

Voorstel Wij stellen u voor: Novelle 1. dorpshuis De Steiger in Stampersgat toekomstbestendig te maken en daarbij te kiezen voor scenario 1 van de haalbaarheidsstudie: renovatie en herinrichting van het huidige dorpshuis en sloop en nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum; 2. een aanvullend onderzoeksbudget van € 20.000 beschikbaar te stellen voor aanvullende advieskosten op gebied van flora en fauna, fiscaliteiten een subsidiescan en een raming van de kosten en opbrengsten van appartementen; 3. een voorbereidingskrediet van € 183.000 in 2021 beschikbaar te stellen voor de uitwerking van een renovatie- en bouwplan met ontwerp; 4. voor de realisatie van het voorkeursscenario een krediet van €2.268.570 op te nemen op het Investeringsprogramma 2022; 5. het college op te dragen de varianten van de appartementen verder uit te werken en te betrekken bij de besluitvorming over het definitieve investeringskrediet en exploitatieopzet in het le kwartaal 2023; 6. voor de aankoop van het gezondheidscentrum en Club 81 een bedrag van € 168.000 te onttrekken aan de algemene reserve 7. voor de afboeking van de restantboekwaarde van dorpshuis de Steiger op de gemeentelijke balans per 1 januari 2023 een bedrag van € 91.000 te onttrekken aan de algemene reserve; 8. voor de aankoop van de gronden van de Borgesiusstichting een bedrag van € 1 te onttrekken aan de algemene reserve; 9.

de door Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger terug te betalen egalisatiereserve ter grootte van € 85.500 toe te voegen aan de algemene reserve; 10.het gebouw toe te voegen aan het Meerjarenonderhoudsprogramma en ten behoeve van het groot onderhoud jaarlijks een bedrag van € 18.900 te storten in de voorziening onderhoud gebouwen; 11.de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken bij de zomernota 2021 en Programmabegroting 2022.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: Bijlage 1: Haalbaarheidsonderzoek toekomstbestendig dorpshuis De Steiger Stampersgat Bijlage 2: Situatietekening Havenstraat 2-6A Stampersgat Bijlage 3: Stedenbouwkundige analyse

Gemeente Halderberge

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 8 juni 2021; B E S L U IT: 1. dorpshuis De Steiger in Stampersgat toekomstbestendig te maken en daarbij te kiezen voor scenario 1 van de haalbaarheidsstudie: renovatie en herinrichting van het huidige dorpshuis en sloop en nieuwbouw van het gezondheids-/zorgcentrum; 2. een aanvullend onderzoeksbudget van € 20.000 beschikbaar te stellen voor aanvullende advieskosten op gebied van flora en fauna, fiscaliteiten een subsidiescan en een raming van de kosten en opbrengsten van appartementen; 3. een voorbereidingskrediet van € 183.000 in 2021 beschikbaar te stellen voor de uitwerking van een renovatie- en bouwplan met ontwerp; 4. voor de realisatie van het voorkeursscenario een krediet van € 2.268.570 op te nemen op het Investeringsprogramma 2022; 5. het college op te dragen de varianten van de appartementen verder uit te werken en te betrekken bij de besluitvorming over het definitieve investeringskrediet en exploitatieopzet in het le kwartaal 2023; 6. voor de aankoop van het gezondheidscentrum en Club 81 een bedrag van € 168.000 te onttrekken aan de algemene reserve 7. voor de afboeking van de restantboekwaarde van dorpshuis de Steiger op de gemeentelijke balans per 1 januari 2023 een bedrag van € 91.000 te onttrekken aan de algemene reserve; 8.

voor de aankoop van de gronden van de Borgesiusstichting een bedrag van € 1 te onttrekken aan de algemene reserve; 9. de door Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger terug te betalen egalisatiereserve ter grootte van € 85.500 toe te voegen aan de algemene reserve; 10.het gebouw toe te voegen aan het Meerjarenonderhoudsprogramma en ten behoeve van het groot onderhoud jaarlijks een bedrag van € 18.900 te storten in de voorziening onderhoud gebouwen; 11. de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken bij de zomernota 2021 en Programmabegroting 2022.

Aldus vastgesteld in de verç van de gemeente Halderber