06 Raadsvoorstel -besluit herontwikkeling locatie Linde Joannes Oud Gastel (getekend raad 12-12-2024).pdf

RAADSVOORSTEL

Gemeente Halderberge

Zaaknummer

849750

Contactpersoon

Marco Braspenning

Raadsvergadering d.d. 12 december 2024

Commissie

27 november 2024

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390761

Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Herontwikkeling van de Linde Joannes locatie in Oud Gastel: Nota van Uitgangspunten & Grondexploitatie Samenvatting De gemeente Halderberge wil op het terrein van de voormalige basisscholen De Linde en St. Joannes in Oud Gastel een nieuwe aantrekkelijke woonlocatie realiseren. Met dit raadsvoorstel stelt het college voor de Nota van Uitgangspunten vast te stellen. Deze Nota van Uitgangspunten wordt als ruimtelijk en programmatisch kader gebruikt voor woningbouwontwikkeling op deze locatie. Inleiding & beeldvorming De voormalige basisscholen De Linde en St. Joannesschool, voorheen gevestigd aan de Schoolstraat, hebben hun intrek genomen in het nieuwe onderwijs- en sportcomplex Futura (samen met de voormalige Bernardusschool en SC Gastel). Hierdoor zijn de gronden van deze scholen aan de Schoolstraat vrijgekomen voor herontwikkeling. In het woningbouwprogramma staat deze locatie aangemerkt voor een herontwikkeling van 30 woningen. De herontwikkeling van deze locatie Linde Joannes Oud Gastel komt voort uit het collegeprogramma. In samenwerking met de Samenstichting Oud Gastel een informatie/participatiebijeenkomst georganiseerd. De resultaten van deze informatiebijeenkomst/participatieavond zijn in bijlage 1 te raadplegen. Met de opgedane resultaten en de gesprekken is er een Nota van Uitgangspunten voor de woningbouwontwikkeling opgesteld.

Met dit raadsvoorstel stelt het college voor de Nota van Uitgangspunten vast te stellen. De Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel (bijlage 2) wordt als ruimtelijk en programmatisch kader gebruikt voor de biedingsprocedure appartementen locatie en het opstaren van een CPO ontwikkeling voor grondgebonden woningen. Daarnaast heeft het college op grond van de welstandsnota Halderberge voor de planmatige ontwikkeling het welstandsgebied 4.5 "Woongebied" van toepassing verklaard en heeft kennis genomen van de vervolgstappen om, na en afhankelijk van besluitvorming door gemeenteraad, te komen tot ontwikkeling van de locatie Linde Joannes te Oud Gastel.

1 vans

Doelstelling Met dit voorstel vragen wij uw raad de Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel als ruimtelijk en programmatisch kader vast te stellen. De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het vaststellen van de kaders. Overwegingen Voor de nota van uitgangspunten zijn diverse onderzoeken gedaan op de locatie. Er is onder andere onderzoek gedaan naar ecologie, bodemkwaliteit en geluid. Ook hebben wij verkend hoe deze locatie kan bijdragen aan de ambities van de gemeente in de beleidsvisies van wonen, duurzaamheid, mobiliteit etc. In de inventarisatie van de uitgangspunten hebben wij de balans gezocht tussen een kwalitatief hoogwaardig landschappelijke woonbuurt en een financieel haalbaar plan, zie onder Financiële gevolgen. Met de voorgestelde uitgangspunten in de Nota van Uitgangspunten geven wij richting aan een hoogwaardige invulling van deze locatie, die past op die plek en recht doet aan de kwaliteiten van deze locatie. Ook zijn de uitgangspunten gericht op het klimaatbewust ontwikkelen van woningen en openbare ruimte. Risico's Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten binnen de gemeente zijn er diverse risico's die in overweging moeten worden genomen. Deze omvatten financiële risico's, zoals budgetoverschrijdingen en fluctuaties in bouwkosten, evenals marktrisico's, waaronder veranderende vraag naar woningen en economische omstandigheden.

Daarnaast zijn er operationele risico's, zoals vertragingen in de bouwtijd en problemen met vergunningen. Om deze risico's proactief te beheersen, wordt er bij dergelijke ontwikkelingen een risicoanalyse gemaakt met een overzicht van mogelijke risico's en de kans dat het risico zich voordoet. Met de in de analyse genoemde maatregelen wordt verwacht de risico's te kunnen beheersen. Financiële gevolgen Met de vaststelling van de nota van uitgangspunten spreekt de gemeenteraad het stellig voornemen uit om deze locatie te gaan ontwikkelen en is het ook het moment om voor dit project de grondexploitatie vast te stellen. Voor de ontwikkeling van de gronden binnen het plangebied is op basis van de nota van uitgangspunten een grondexploitatie opgesteld. Hierbij is een inschatting gemaakt van alle kosten en opbrengsten. De te maken kosten hebben o.a. betrekking op de plankosten, verkoopkosten, overige kosten en de gebruikelijke rentekosten voor de totale ontwikkeling en voor de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied waarop de CPO-woningen gerealiseerd gaan worden. Op basis van de huidige uitgangspunten is er sprake van een positief resultaat op de grondexploitatie. Deze grondexploitatie zal worden meegenomen in de jaarlijkse herziening bij de jaarrekening.

In het wettelijke kostenverhaal wordt voorzien door de verkoop van bouwgrond zodat op het moment van het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan niet benodigd is. Voor meer informatie verwijzen wij u naar geheime bijlage 3 'grondexploitatie Linde Joannes'. NOOT.- de grondexploitatie is geheim en wordt daarom ook niet openbaar gedeeld om de vertrouweljkheid en veiligheid van de betrokken informatie te waarborgen. Duurzaamheid De voorgestelde uitgangspunten zijn gericht op het klimaatbewust ontwikkelen van woningen en openbare ruimte. Burger-& overheidsparticipatie Buurtbewoners en andere belangstellenden zijn op een zorgvuldige wijze geïnformeerd en geraadpleegd bij het vastleggen van de ambities en randvoorwaarden voor de toekomstige herontwikkeling van de Linde Joannes locatie in Oud Gastel. Op 12 december 2022 is hiervoor in 2 van5

samenwerking met de Samenstichting Oud Gastel een informatie/participatiebijeenkomst georganiseerd. De resultaten van deze informatiebijeenkomst/participatieavond zijn in bijlage 1 te raadplegen. Met de opgedane resultaten en de gesprekken is opdracht verstrekt aan bureau Wissing voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten. Op 4 juni 2024 is de concept nota van uitgangspunten met de samenstichting Oud Gastel doorgenomen. Ook is met woningbouwcoöperatie Woonkwartier gesproken, die aangeeft een product als sociale- en midden huur voorstelbaar te vinden op deze locatie en in deze aantallen. Voor de wijze waarop de directe omgeving, de medeoverheden, het eigen bestuur en overige belangstellenden worden betrokken wordt verwezen naar het participatie- en communicatie aanpak document in bijlage 4 Communicatie Nadat uw raad besluit de Nota van Uitgangspunten en de Grondexploitatie vast te stellen kan dit gecommuniceerd worden met o.a. de Samenstichting en de Brandweer Oud Gastel. Over de voortgang van het project in zijn algemeenheid wordt gecommuniceerd op de website Oud Gastel -

Herontwikkelina terrein De Linde en St. Joannesschool I Gemeente Halderberae

Vervolg Nadat uw raad de Nota van Uitgangspunten heeft vastgesteld worden de uitgangspunten gebruikt voor: • het maken van kavelpaspoorten voor de kavels voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO); • uitgifteprocedure van de bouwkavels voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO); • een selectie- en biedingsleidraad voor de ontwikkeling appartementen en aansluitend openbaargebied; • aanvragen omgevingsvergunning voorzieningen Brandweerpost Oud Gastel; • definitief ontwerp inrichtingsplan van de CPO gronden/ontwikkeling in samenhang met de ontwikkeling appartementen; De uitgangspunten worden in deze documenten verder ingekleurd en ingetekend, waarbij ook voldoende ruimte aan de ontwikkelaar wordt geboden voor creativiteit en flexibiliteit om in te spelen op de marktomstandigheden. Planning: Onderstaande globale planning voor het gehele project Linde Joannes Initiatiefase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereiding realisatie Realisatiefase Oplevering

Afgerond Afgerond 2de kwartaal 2024 1ste kwartaal 2025 4de kwartaal 2025 isle kwartaal 2027

1ste kwartaal 2025 4de kwartaal 2025 1ste kwartaal 2027 2de kwartaal 2027

Geheimhouding Volgens artikel 87 van de Gemeentewet kan ons college een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie waarover wij beschikken. Geheimhouding kan alleen worden opgelegd op grond van één van de belangen die zijn opgenomen in artikel 5.1 van de Wet open overheid (Woo). Wij hebben gebruik gemaakt van deze bevoegdheid en geheimhouding opgelegd op bijlage 3: grondexploitatie Linde-Johannes.

Wij beroepen ons concreet op het volgende belang: de economische of financiële belangen van de gemeente Halderberge. Artikel 89, vierde lid, van de Gemeentewet, bepaalt dat de verplichting tot geheimhouding op de overgelegde stukken geldt totdat de raad deze opheft. Wij stellen voor nu reeds te besluiten dat de geheimhouding kan komen te vervallen op het moment dat alle gronden in het plan door de gemeente zijn verkocht. Door deze handelswijze wordt voorkomen dat uw raad over enige tijd een separaat besluit moet nemen over de opheffing van de geheimhouding. Dit past in het beleid om geheimhouding zoveel mogelijk te vermijden of, als dit niet anders kan, de geheimhouding te beperken in tijd. Overigens staat het uw raad vrij de geheimhouding onmiddellijk op te heffen. Voorstel Wij stellen u voor: 1. kennis te nemen van de resultaten participatieavond; 2. de Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel als ruimtelijk en programmatisch kader vast te stellen voor de biedingsprocedure appartementen en het opstarten van een CPO ontwikkeling voor grondgebonden woningen; 3. de grondexploitatie Linde Joannes vast te stellen; 4. geen exploitatieplan vast te stellen; 5.

op grond van artikel 87 Gemeentewet en gelet op het belang als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding te leggen op de grondexploitatie Linde Joannes tot het moment dat alle gronden binnen het plangebied door de gemeente zijn verkocht; Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Resultaten informatiebijeenkomst/participatieavond; Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel; Grondexploitatie Linde-Joannes'. (GEHEIM); Communicatieplan;

4 van 5

Gemeente

Halderberge

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 5 november 2024; gelet op de artikelen 87 Gemeentewet en 5.1, tweede lid, onder b, Wet open overheid; BESLUIT:

1. kennis te nemen van de resultaten participatieavond; 2. de Nota van Uitgangspunten Linde Joannes locatie Oud Gastel als ruimtelijk en programmatisch kader vast te stellen voor de voor de biedingsprocedure appartementen en het opstaren van een CPO ontwikkeling voor grondgebonden woningen; 3. de grondexploitatie Linde Joannes vast te stellen; 4. geen exploitatieplan vast te stellen; 5. op grond van artikel 87 Gemeentewet en gelet op het belang als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding te leggen op de grondexploitatie Linde Joannes tot het moment dat alle gronden binnen het plangebied door de gemeente zijn verkocht. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 12 december 2024,

de ariffier.

de

rs. B.J.A. Roks

nvann._