Stec Groep 21.4903 Webinar 2 transformatie van (winkel)centra 11-3-2021.pdf

Transformatie van (winkel)centra: vastgoed in beweging

Stec Groep & Wereldhave Wim Eringfeld, Martijn Exterkate (Stec Groep), Katja Stello en Joost van der Zee (Wereldhave) 11 maart 2021

Programma vandaag • Corona en transformatie van stads- en dorpscentra • Rol gemeente bij transformatie • Hoe beweeg je de vastgoedmarkt? • Presentatie Wereldhave: naar fullservice centra • In gesprek met Wereldhave Volgende webinar ‘Sturen op herontwikkeling voor grootschalige logistiek’ op 29 april 2021

Corona en transformatie van (winkel)centra

Opgave winkelmarkt door corona

1

Structurele versterking online

3

Toenemende schuldenlast

2

Consumentengedrag verschuift

4

Herziening locatiestrategie

Nieuwe doelgroepen en meer investeringen Impact op winkelgebieden met modeprofiel

Herwaardering lokaal Minder naar de grote binnenstad

Afbouw steunpakketten Marges waren al (te) klein Belastingdienst is preferente schuldeiser

Terugtrekking filiaalketens (bij aflopen contract) Heroriëntatie in de stad zelf om lage huurprijzen te bedingen

Overcapaciteit versneld uit de markt Meer structurele leegstand, oplopend tot +40% in binnensteden (PBL, 2020)

Ondanks inspanningen gemeenten blijft leegstand nijpend in top 50 binnensteden

Bron: PBL, Locatus

Onderzoek Stec Groep: driekwart centra moet nog compacter!

Aandeel centra dat compacter moet Aandeel centra met toekomstbestendig kernwinkelgebied Bron: Stec Groep N = 123 gemeenten

Onderzoek Stec Groep: gemeenten zetten vooral in op flankerend beleid Sturen

Opkopen panden Revolverend vastgoedfonds Actief saneren, uitsterfconst., voorzienbaarheid Onbenutte bestemmingen wegpoetsen, veegplan Stedelijke kavelruil Verhandelbare ontwikkelingsrechten Transformatievisie/afwegingskader centrum Detailhandelsstructuurvisie

Faciliteren

Transformatiecoach Stimuleringssubsidies transformatie en verplaatsing Aanpak openbare ruimte Begeleiding/coaching nieuw ondernemerschap Actieve acquisitie Pandenbank

Klein effect

Groot effect

Stimulering werkt beter op een publiekrechtelijke basis Sturen

Opkopen panden Revolverend vastgoedfonds Actief saneren, uitsterfconst., voorzienbaarheid Onbenutte bestemmingen wegpoetsen, veegplan Stedelijke kavelruil Verhandelbare ontwikkelingsrechten Transformatievisie/afwegingskader centrum Detailhandelsstructuurvisie

Faciliteren

Transformatiecoach Stimuleringssubsidies transformatie en verplaatsing Aanpak openbare ruimte Begeleiding/coaching nieuw ondernemerschap Actieve acquisitie Pandenbank

Klein effect

Groot effect

Oosterhout: proactieve aankoop deel winkelcentrum

Transformatieteam Eindhoven • Doorontwikkelen van acquisitieteam naar transformatieteam • Periode van drie jaar (2021-2023) • 2,5 fte (+/- € 250.000) en werkbudget van +/- € 50.000 per jaar • 50% binnenstad/50% zes prioritaire centrumgebieden • Inzet op invulling leegstand (ook niet-detailhandel) • Samenwerking met vastgoed, ondernemers, onderwijs, bewoners, brancheorganisaties, cultuur, dienstverlening

Grootste bottleneck leegstandsaanpak: samenwerking met vastgoed Opbrengsten winkels vs. wonen/ alternatief

Parkeren

Betrokkenheid Urgentie

Versnipperd eigendom

Gebrek aan perspectief

Oplopende leegstand vernietigt investeringswaarde Hoge investerings waarde

 Ontkenning / afwachten Hopen dat de ander beweegt

 Eigenaar

Gemeente

Gevoel van urgentie / Noodzaak om te handelen



Lage investerings waarde Weinig leegstand

Veel leegstand

Er ontstaat veel momentum voor transformatie Dalende vastgoedwaarden 140

Huurwaarden 2020 in aanloopstraten in stads- en dorpscentra (>10.000 m2)

130 120 110 100

45%

90 55%

80 70 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021*

60

Winkels

Woningen

Bron: CBS, ABN, Stec Groep. *Prognose

Winkelhuren < woonhuren

Winkelhuren > woonhuren

Bron: Stec Groep, september 2020. In provincie Noord-Holland

Maak van nood een deugd: benut crisis voor structuurversterkingen!

Welke rol pakt u als gemeente?

Gemeente moet de regie pakken: waarom? • Omdat anderen het niet doen • Gemeente is enige die centrumvisie/gebiedsvisie kan ontwikkelen/integraal kan aanvliegen • Wie kan marktspanning creëren als er een gebrek aan marktspanning is? • Belang van de overheid is vele malen groter dan van een individuele pandeigenaar

Wat is dan de regisseursrol? • De regisseursrol = je maakt de markt aantrekkelijk, creëert gunstige marktomstandigheden • Kennis, houding en gedrag • Van faciliteren, stimuleren naar verleiden/sturen • Maar ook de stok achter de deur

Wees helder naar de markt en elke actie moet passen in het totaalplaatje Nu

2030 Einddoel/visie

Hoe kunt u vastgoed verleiden?

Sterk beleid: in al uw afwegingen scherp oog voor het centrum • • • • •

Detailhandel Wonen Horeca Cultuur Maatschappelijke voorzieningen • Kantoren/flex • Werkfuncties • Ambachten

Durf echt te kiezen in uw detailhandelsbeleid

Wijkcentrum

Leidende principes bij sterk detailhandelsbeleid 1. Centrum op nummer 1, 2 en 3 2. Visie op compacte gebieden 3. Super terughoudend met alles daarbuiten, daar ook visie! 4. In de actiestand met vernieuwende en sturende instrumenten 5. Bestuurder die er vol voor gaat 6. Stem dit regionaal af

Buurtstrip

Binnenstad

Woon/bouwcluster

Integrale gebiedsvisie voor uw belangrijkste doelgroepen

• • • • •

Werk thema- en gebiedsgericht, met concrete invulling van welke doelgroepen in welke mix, horeca, detailhandel, economie, wonen Waarom zou je hier willen winkelen, wonen, werken, ondernemen en investeren? Benoem conflicten en koppelkansen Duidelijk zijn: maak behoefte concreet, creëer marktspanning Wees heel helder en accepteer lange tijdslijn

Slim transformeren: voeg kwalitatief sterke milieus toe passend bij de doelgroepen

Maak transformatiepotentieel inzichtelijk en wees selectief Wonen

Horeca, bioscoop, ambacht

Winkels

Ken uw gesprekspartners, hun belangen en financiële overwegingen •

Winkelier / eigenaar, lokale of institutionele belegger versus

Institutionele beleggers hebben als doel om vandaag, morgen en over 30 jaar aan hun pensioen- en verzekeringsverplichtingen te voldoen. Een winkelier wil zijn pensioen zekerstellen. Dat betekent: • Stabiel rendement op lange termijn versus zekerstellen pensioen • Woningen zijn risicovrij versus ik kan/wil niet investeren • Verantwoord product versus behoud investeringswaarde • Inflatiehedge (+): niet investeren kost geld versus heb het geld nodig

Hanteer een ‘afwegingskader transformatie’ om structuurversterking te borgen Binnenstad X

Initiatief transformatie winkel- of horecapand Transformeren?

Niet toegestaan

Nee

Ja

Kernwinkelgebied plus

Woonstraat

Woonproducten

N.v.t.

N.v.t.

Openbare publieksfuncties: Wonen Daghoreca Kantoor Diensten Flexconcept Ambachten

Middenhuur Penthouses/lofts Startersappartementen

Niet toegestaan

Wonen, enkel bij geluidsmaatregelen

Studentenwoningen

Onder voorwaarden

Niet toegestaan

Wonen, enkel bij geluidsmaatregelen

Middenhuur Penthouses/lofts Startersappartementen

Ja

Wonen Kantoren Ambachten/Diensten Daghoreca Zorgfuncties

Wonen Kantoor Flexconcept

Middenhuur Penthouses/lofts Startersappartementen Patiowoningen

Ja

Wonen

Wonen

Wonen/zorgconcepten Gezinsappartementen Patiowoningen

Leisurecluster Dwaalmilieu

Op verdieping

Onder voorwaarden

Kernwinkelgebied Horecazone

In de plint

Checklist: morgen mee aan de slag Sterk beleid: in al uw afwegingen een scherp oog voor het centrum Objectieve cijfers om op te koersen: maak transformatiepotentieel inzichtelijk Stel een integrale gebiedsvisie op voor uw belangrijkste doelgroepen Benut transformatie voor structuurversterking: hanteer een afwegingskader transformatie

Contactgegevens

Wim Eringfeld w.eringfeld@stec.nl 0613404937

Martijn Exterkate m.exterkate@stec.nl 0657073421