RV Intentieovereenkomst Botbouw Jan van Gentstraat in Badhoevedorp (GEHEIME BIJLAGE)

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

Onderwerp

Portefeuillehouders Steller Collegevergadering

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp drs. Jurgen Nobel, FouadSidali Thysia Kleijwegt 7 juni2022

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2022.0001153

1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. in te stemmen met de intentieovereenkomst met BotbouwB.V. voorde ontwikkeling van circa 130 woningen aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp; 2. voordeze ontwikkeling de uitgangspuntente hanteren zoals in dit raadsvoorstel vermeld staan; 3. opgrond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet geheimhouding opte leggen opde intentieovereenkomst met BotbouwB.V. voorde ontwikkeling van circa 130 woningen aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp, inclusief bijlagen. De geheimhouding wordt opgelegd opgrond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de financiële en economische belangen van onze gemeente; 4. opgrond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet met een separaat voorstel de raad voorte stellen de geheimhouding van de intentieovereenkomst met BotbouwB.V. voorde ontwikkeling van circa 130 woningen aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp, inclusief bijlagen te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering. Het college besluit de raad voorte stellen om: 1. een voorbereidingsbudget van € 140.000 te autoriseren en vrij te geven voorde ontwikkeling van circa 130 woningen aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp en hiertoe vast te stellen de 27e begrotingswijziging voorhet begrotingsjaar 2022; 2. de voorbereidingskosten te dekken uit een bijdrage van de ontwikkelende partijen.

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp

pagina 2

2. Samenvatting Het oostelijk deel van de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp betreft een verouderd bedrijventerrein waar opdit moment leegstand is van panden. De afgelopen jaren hebben zich met enige regelmaat partijen/eigenaren gemeld met de wens voortransformatie naar woningbouw.Vorig jaar heeft zich een eigenaar gemeld met een grote eigendomspositie aan de zuidkantvan het terrein. Deze eigenaar heeft de wens om zijn locatie met appartementen te bebouwen. Voorlopigwordt gekeken naar een plan met circa 130 woningen, dit kan na verdere uitwerking nog veranderen. Het gaat conformhet woonbeleid om circa 30% sociale, 20% midden en 50% vrije sector appartementen. Het initiatief van de ontwikkelaar is aanleiding geweest om voorhet gebied een concept-ruimtelijk functioneel kader opte stellen om transformatie naar woningbouwte onderzoeken. De eigenaar heeft uitgesproken met onseen intentieovereenkomst te willen sluiten voorde herontwikkeling van zijn eigendommen. Dit project bevindt zich in de definitiefase waarin de haalbaarheid in samenhang met de kaders van het project moet worden onderzocht. De begeleidingskosten die in deze onderzoeksfase worden gemaakt, worden dan gedekt doorde bijdrage uit het voorbereidingsbudget, dat later betaald wordt doorde ontwikkelende partij.

Vanuithet initiatievenbudget van € 65.000 (2021.0002206) is een eerste toets ophet ontwerpgedaan en is een intentieovereenkomst opgesteld. Met het sluiten van de intentieovereenkomst en het aanvragen van het voorbereidingsbudget kan gewerkt worden aan een overeenstemming over het plan om tot een anterieure overeenkomst te komen. 3.

Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken?

Met woningbouwaan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp krijgt de wijk een impulsen kwalitatieve verbetering. Het aanbod aan woningen wordt vergroot en circa 30% hiervan is sociaal, 20% midden en 50% vrije sector appartementen. De transformatie van dit gebied draagt bij aan de volgende opgaven: nieuwe buurtvoorBadhoevedorp creëren; transformatie van werken naar voornamelijk wonen; relatie met bestaande bedrijvigheid, als dat van toepassing is; doorkijknaar gehele transformatie van werken naar wonen; het toevoegen van een ontbrekend woningtype zoals appartementen; het creëren van een prettige woonstraat; verdichten binnen de dorpse opzet van Badhoevedorp; aansluiten en inpassen in omliggende netwerk van openbare ruimte; introduceren van groenstructuuren daarmee aansluiten opbestaande groenstructuur; dijkzone leefbaar maken en versterken waar het kan. De linker afbeelding is een luchtfotoafkomstig van Googlemaps en geeft de ligging in relatie tot de A4 en een deel van Badhoevedorp aan. De rechter afbeelding is een kadastrale kaart en geeft de precieze afbakening in de wijk aan. Het gaat om het blauw gearceerde deel van de Jan van Gentstraat:

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp

pagina 3

Ligging ontwikkel perceel Wat is de aanleiding,context?

In de afgelopen jaren zijn er diverse initiatieven binnengekomen voorhet verouderde bedrijvengebied aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp. Daaronder zijn ookplannenvoor woningbouwopde locatie van nummer 119-123. De gemeente is positief ten opzichte van woningbouw.Tijdens het opstellen van het bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden Oost was er echter geen voldoende uitgewerkt plan.Zodoende bevat het bestemmingsplan geen wijzigingsbevoegdheid. De directe aanleiding voordit project is de aanvraag van BotbouwB.V.. 3.2 Wat gaanwe daarvoordoen?

Wij gaan een intentieovereenkomst aan met BotbouwB.V. met als doel de mogelijkheden en voorwaarden (haalbaarheid) te onderzoeken om te komen tot de ontwikkeling van circa 130 woningen aan de Jan van Gentstraat in Badhoevedorp. Deze intentieovereenkomst legt de wederzijdse inzet en betrokkenheid daartoe vast. De intentieovereenkomst geeft onsde ruimte gedurende de looptijdvan de overeenkomst overeenstemming te bereiken over de diverse aspecten, zoals ruimtelijke, stedenbouwkundige en financiële aspecten en deze uiteindelijk opte nemen in een anterieure overeenkomst. BotbouwB.V. handelt namens de eigenaar van het zuidelijke deel van het plangebied en de gemeente is eigenaar van het noordelijke deel van het plangebied. Uitgangspunten: Voordeze ontwikkeling geldt dat het belangrijkste uitgangspuntde voortgang opde transformatie naar woningbouwis. Er worden vooralsnoggeen versnellingsmaatregelen genomen, er wordt alleen gekeken naar voortgang. Na de voortgang is het maximaliseren van het aantal woningen binnen het functioneel ruimtelijk kader en het voldoen aan dit kader een belangrijk uitgangspunt,maar dit mag niet ten koste gaan van de voortgang. Voordeze gebiedstransformatie betrekken we opdit moment als gemeente niet zelf actief andere partijen en grondeigenaren. Indien eigenaren zich melden staan wij wel positief tegenover plannentot transformatie.

Er worden in deze gebiedstransformatie geen aanvullende eisen voor duurzaamheid gesteld boven de wetgeving en beleidskaders. De houdingvan de gemeente is faciliterend. Dit betekent dat wij het proces van de ontwikkelaar begeleiden en de plannen tussentijds toetsen maar niet actief mee ontwikkelen. Watzijn de kanttekeningen?

De beleidskaders die gesteld worden aan deze ontwikkeling maken de haalbaarheid van de transformatie krap. Met name de parkeernorm drukt opde haalbaarheid van het plan en opde

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp

pagina 4

kwaliteit en de mogelijkheid om aan de groennormen te voldoen en aan te sluiten ophet openbaar groen in de omgeving. Omdat voortgang het belangrijkste

uitgangspuntis, is gekozen voorde strategie

waarbij onze

grond niet in de ontwikkeling wordt ingebracht. De nadelen hiervan zijn: grond niet feitelijk in de ontwikkeling ingebracht, toch Ook al wordt de gemeentelijke wordt deze grondpositie (deels) ingezet om de parkeerbehoefte van het nieuwe plan opte lossen. De bestemming van deze grond komt daarmee vast te liggen. Indien de gemeente deze positie openig moment wil herontwikkelen is deze opgave verzwaard met het oplossenvan het parkeervraagstuk van deze ontwikkeling. De ontwikkelaar doet een handreiking om de gemeentegrond niet te gebruiken, doorin te zetten op een gemiddelde in plaats van maximale parkeernorm. Deze optie wordt in de volgende fase nader onderzocht. Het betrekken van de gemeentelijke grond in het planen het programma geeft de mogelijkheid te komen tot een financieel beter haalbaar plan. Daarmee is er een mogelijkheid om de gemeentelijke grond te vermarkten en een bijdrage voorde reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer te ontvangen. Dooralleen de grond van de ontwikkelaar te exploiteren, zal de financiële haalbaarheid van de transformatie meer onder druk staan en worden de kansen voorkostenverhaal verkleind. 3.3 Wat mag het kosten?

In augustusvan 2021 hebben we een initiatievenbudget van € 65.000ter beschikking gesteld (2021.0002206) voorde gemeentelijke begeleiding van de haalbaarheidsstudie naar de financiële haalbaarheid en ruimtelijke inpasbaarheid. Deze fase hebben we afgerond. Met het aangaan van deze intentieovereenkomst zorgen wij ervoor dat de verhaalbare kosten van de ambtelijke inzet en uitvoering van de intentieovereenkomst worden verhaald op BotbouwB.V., ookindien er geen vervolgovereenkomst komt, ongeacht de reden daarvoor. Voorde activiteiten voorhet uitvoeren van de intentieovereenkomst tot en met het ondertekenen van de vervolgovereenkomst wordt gevraagd een voorbereidingsbudget van € 140.000 beschikbaar te stellen. De ambtelijke inzet is met name gericht opde uitwerking van de volgende taken: opstellen vervolgovereenkomst BotbouwB.V., opstellen Voorbereiding Toezicht en Administratie (VIA)- en investeringskrediet, uitvoeren communicatie- en participatiestrategie, globale ruimtelijk en financiële toets plan, opstellen ontwerp openbare ruimte, advisering ontwerpfase BotbouwB.V., het opstellen en vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het voorbereiden van de bestemmingsplanprocedure. De intentieovereenkomst legt de wederzijdse inzet en betrokkenheid vast.

In de programmabegroting worden de kosten en de bijdragen verantwoord opbeleidsdoel B: Haarlemmermeer realiseert ruimtelijke projecten die bijdragen aan het maatschappelijk doel van het programma Ruimtelijke Ontwikkeling, taakveld 8.2 (niet bedrijfsterreinen). Watzijn definanciële risico's?

De gemaakte kosten in deze voorbereidende fase worden verrekend met de bijdrage die door ontwikkelaar wordt betaald met het aangaan van de intentieovereenkomst. De te maken kosten om te komen tot een mogelijke anterieure overeenkomst worden bij BotbouwB.V. in rekening gebracht met deze intentieovereenkomst. Vanwege de complexiteit bestaat het risico dat de kosten niet (geheel) worden terugverdiend. De kosten komen dan ten laste van de Algemene reserve grondzaken. Wij streven ernaar de kosten geheel opde projectontwikkelaar te verhalen.

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp

pagina 5

3.4 Wie is daarvoorverantwoordelijk?

De raad is verantwoordelijk om een besluit te nemen over de verstrekking van het budget. Het college is verantwoordelijk voorde uitvoering. Eerste aanspreekpuntin het college is de portefeuillehouder Woningbouw. 3.5 Welkeoverigerelevante informatieis beschikbaar?

Bij onze besluitvorming is het uitgangspuntdat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principevan een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid. Er kunnen zich echter gevallen voordoenwaarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. De bijlage bevat informatie over de intentieovereenkomst. Omdat dit marktgevoelige informatie van de ontwikkelende partij is maken we gebruik van de uitzonderingsgrondals bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken. Participatie encommunicatie De eerste communicatie heeft plaatsgevonden bij het vaststellen van het concept ruimtelijk functioneel kader. Middelen die ingezet zijn: InforMeer, website Badhoevedorp en nieuwsbrief Badhoevedorp en facebookpagina Badhoevedorp. De communicatiemiddelen van Badhoevedorp zetten we ookweer in om over de intentieovereenkomst te communiceren. Juridischeaspecten enrisico's In de intentieovereenkomst zijn onder meer afspraken opgenomen over het doel, de opte zetten organisatie, de kosten en duurvan de intentieovereenkomst. Mocht gedurende de duurvan de intentieovereenkomst geen overstemming worden bereikt over een vervolgovereenkomst, dan zijn BotbouwB.V. en wij niet schadeplichtig jegens elkaar.

Bij geen vervolgovereenkomst worden de gemaakte gemeentelijke kosten gedekt uit de bijdrage die doorontwikkelaar met het ondertekenen van de intentieovereenkomst wordt gedaan. Indien kosten hoger uitvallen dan deze bijdrage, komen deze ten laste van de Algemene reserve grondzaken. Vervolgtraject enplanning Deze intentieovereenkomst treedt in werking nadat deze dooronsen BotbouwB.V. is ondertekend. In de komende fase werken we aan het opstellen van de vervolgovereenkomst met BotbouwB.V., opstellen van het raadsvoorstel grondexploitatie met bijbehorend VTA- en investeringskrediet, opzetten en uitvoeren communicatie- en participatiestrategie, globale ruimtelijk en financiële toets plan, opstellen ontwerpopenbare ruimte, advisering ontwerpfase BotbouwB.V., het opstellen en vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het voorbereiden van de bestemmingsplanprocedure. We streven ernaar om voorhet zomerreces van 2022 tot overeenstemming te komen. Naar verwachting start de bestemmingsplanprocedure voor1 juli dit jaar en worden de woningen begin 2026 opgeleverd. 3.6 Wanneeren hoe zal de raadoverde voortgangworden geïnformeerd?

Wanneer de intentieovereenkomst afloopten we tot een vervolgovereenkomst met BotbouwB.V. komen, nemen wij een besluit en wordt de raad opnieuwgeïnformeerd. Over de stand van het budget wordt de raad halfjaarlijks geïnformeerd via de (tussentijds) Meerjaren Perspectief Grondzaken ((t)MPG)-cyclus. Daarnaast informeren wij de raad via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen.

pagina 6

Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp

3.7 Wat betekent dit voor de MetropoolregioAmsterdam(MRA)?

Uit het Regionaal Actieprogramma Wonen blijkt dat de behoefte aan woningen binnen de MRA en de verschillende deelregio's daarbinnen onverminderd groot is. Ook is gebleken dat in alle segmenten een tekort is aan woningen: 'er is bovenopde al bestaande harde plancapaciteit nog behoefte aan plancapaciteit in alle prijssegmenten binnen de koop-en de huursectoren type woningen woonmilieu',maar: 'het grootste tekort doet zich voorin betaalbaar aanbod, zowel in de koopals de huursector. Dat komt doordatin de bestaande harde plancapaciteit vooral het hogere segment bediend wordt'. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan het toevoegen van een gedifferentieerd aanbod van betaalbare woningen en duurdere woningen. 4. Ondertekening Burgemeipteten wptjjetfders van de gemeente de-s-eccSipsr^^

Haarlemmermeer, de burgemeester,

Marianne

s-wijdeven

Bijlage(n): • Intentieovereenkomst BotbouwJan van Gentstraat in Badhoevedorp (GEHEIM)