RV (GEHEIME BIJLAGE) tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2022 (2022.0001913).pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

tussentijds Meerjaren

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli

2022 Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

drs. Jurgen Nobel Siemen de Veer 27 september 2022

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2022.0001913 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. opgrond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet vooreen periode van vijfjaar geheimhouding opte leggen opde bijlage Tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken 1 juli 2022 behorende bij het raadsvoorstel tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2022. De geheimhouding wordt opgelegd opgrond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische offinanciële belangen van de gemeente; 2. opgrond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet met een separaat voorstel de raad voorte stellen de geheimhouding van de bijlage tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken 1 juli 2022 behorende bij het raadsvoorstel tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn1 juli 2022 vooreen periode van vijfjaar te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering. Het college besluit de raad voorte stellen om: 1. het tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken, standlijn 1 juli 2022 vast te stellen; 2. ten aanzien van de herziene grondexploitaties: Boseilanden, Verkoopbare kavels, PARK21 GrootVennep en PARK21 Flumen, opnieuwvast te stellen met bijbehorend ruimtegebruik, programma, financieel resultaat en budgetstanden; 3. een aanvullend VTA-budget vast te stellen voorde volgende projecten: a. Boseilanden € 640.000; b. Verkoopbare kavels € 60.000; c. TudorGardens € 25.000; d. De Liede Zuid €59.000; e.

HoofddorpStadscentrum Tennislocatie € 60.000; f. Nieuw-Vennep West € 150.000; g. RijsenhoutTrafostation€ 50.000; 4. een aanvullend Uitvoeringsbudget vast te stellen voorde volgende projecten: a. Boseilanden € 2.840.000; d. Spaarne Buiten € 222.000; 5. voorde beslispunten 3 en 4 vast te stellen de 31e begrotingswijziging van 2022.

tussentijds Meerjaren

pagina 2

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn ljuli 2022

2. Samenvatting

Met het tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG) geven wij een prognosevan de te verwachten resultaten zodat integrale beslissingen voorde toekomst genomen kunnen worden. De stand van de reserve Grondzaken, de ontwikkeling hiervan, de strategische grondvoorraaden de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) worden behandeld bij het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 2023. Met dit raadsvoorstel leggen wij het tMPG met standlijn 1 juli 2022 voor.De tMPG-rapportage is als (geheime) bijlage bijgevoegd. De belangrijkste onderwerpen zijn: Zowel het Didam-arrest als de toenemende druk opde (bouw)kostenen de rente zullen van invloed zijn opde projecten in de vorm van dalende saldi en lagere winsten. De daadwerkelijke gevolgen hiervan worden bij het MPG 2023 in beeld gebracht. Projectresultaten Het saldo van de winstgevende en verliesgevende projecten is verbeterd als gevolg van projectspecifieke wijzigingen. Het saldo staat echter onder druk doorde stijging van kosten en de rente. Hogere kosten, voorzover die niet gecompenseerd worden doorhogere opbrengsten, zorgen vooreen lager resultaat. Stijging van de renteparameter heeft onder andere tot gevolg dat positieve resultaten van grondexploitaties dalen en daarmee ookde te verwachten winsten. Budgetaanvragen De budgetaanvragen bij de projecten met ontwikkelaar worden gedekt anterieure overeenkomsten.

doorintentie- en

Herzieningen Bij het tMPG worden herzieningen ter besluitvorming aan de raad aangeboden. In de Verordening Grondzaken (2020.0000918) is bepaald dat een grondexploitatie eens in de vier jaar wordt herzien (administratieve herziening) of eerder, indien noodzakelijk, en ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. De volgende projecten worden aan de raad aangeboden vanwege programmawijzigingen en omdat kosten en/of de opbrengsten substantieel afwijken van de laatst bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie. Het gaat om de projecten Boseilanden, Verkoopbare kavels, PARK21 GrootVennep en PARK21 Flumen. Opzet De opzet van het tMPG is gewijzigd. De tMPG-rapportage is verkort, het doel is een kortere tMPG-rapportage met de focusopde belangrijkste ontwikkelingen in enerzijds de (voorbereidende) grondexploitaties en anderzijds de faciliterende projecten. 3. Uitwerking

3.1 Wat willen wij bereiken? Wij rapporteren in het tMPG 2022 aan de raad over de financiëlestand van zaken en ontwikkelingen van: 1. de grondexploitatieprojecten in uitvoering énin voorbereiding; 2. de projecten opbasis van een overeenkomst (faciliterende projecten). Het tMPG is een essentieel instrumentvoorde raad om zijn toezichthoudende taak bij het onderwerp grondzaken goed te kunnenuitvoeren. Het gaat om een financieel-technisch documentmet veel vakspecialistische termen. Ons doel is om het inzicht opeen zo transparant mogelijke en vooreenieder te begrijpen wijze weer te geven.

tussentijds Meerjaren

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn1 juli 2022

pagina 3

3.2 Wat gaanwe daarvoordoen? Wij monitorenalle factoren (onder andere marktsituatie, wetgeving) die invloed hebben opde projecten, de strategische grondvoorraaden de reserve RIH en sturen desgewenst bij. De financiëleverwerking vooralle projecten hiervan wordt zichtbaar in het tMPG 2022. De stand van de reserve Grondzaken, de ontwikkeling hiervan, de strategische grondvoorraad en de reserve RIH worden behandeld bij het MPG 2023. 3.3 Watmag hetkosten? Het budget voorde ambtelijke inzet voorde totstandkomingvan de (t)MPG-rapportage wordt jaarlijks onttrokkenaan de reserve Grondzaken. Watzijn definanciëlerisico's? Onze gemeente looptgeen vermeldenswaardige voorstel.

financiële risico's bij de uitvoering van dit

3.4 Wie is daarvoorverantwoordelijk? Het tMPG wordt doorde raad vastgesteld. Waar beslissingen het budgetrecht van de raad raken, neemt de raad diverse besluiten. Binnen het college is de portefeuillehouder Grondzaken het eerste aanspreekpuntvoorhet tMPG. 3.5 Welkeoverigerelevante informatieis beschikbaar? De geopolitieke spanningenzorgen voorveranderingen, maar onduidelijkis nog wat de daadwerkelijke gevolgen zullen zijn voorde ruimtelijke projecten in onze gemeente. Dit geldt ookvoorde impact van het Didam-arrest. In dit arrest heeft de Hoge Raad uitspraken gedaan die van invloed zijn opde wijze van gronduitgifte doorde gemeente. De stijgende bouwkostenworden wel al gemerkt en gevoeld in de markt en gaat zijn weerslag hebben opde projecten in de vorm van dalende saldi en winsten. Alle mogelijke gevolgen proberen we gemeentebreed in beeld brengen en dat houdtin dat mogelijke gevolgen van het Didam-arrest en de bouwkostenin risico's zijn geformuleerd en opgenomen worden in het gemeentelijk risicobestand (NARIS). Deze risico's worden meegewogen in de bepaling van het weerstandvermogen van onze gemeente. Bij het tMPG worden de herzieningen ter besluitvorming aan de raad aangeboden.

In de Verordening Grondzaken (2020.0000918) is bepaald dat een grondexploitatie eens in de vier jaar wordt herzien (administratieve herziening) of eerder, indien noodzakelijk, en ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. De volgende projecten worden aan de raad aangeboden vanwege programmawijzigingen en omdat kosten en/of de opbrengsten substantieel afwijken van de laatst bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie. Bij het opstellen van de herziening wordt gekeken naar de actuele stand van zaken van het project en de eventuele aanpassingen die gedaan dienen te worden aan het programma en de daarbij te verwachten kosten, opbrengsten en fasering. Het gaat om de projecten Boseilanden, Verkoopbare kavels, PARK21 GrootVennep en PARK21 Flumen. Er worden geen projecten afgesloten. Tabel 1 laat de ontwikkeling van het saldo opnetto contante waarde (NCW) van de winst- en verliesgevende projecten zien. Het saldo van de winstgevende en verliesgevende projecten stijgt als gevolg van projectspecifieke wijzigingen. In de ontwikkeling van het risicoprofielvan de grondexploitaties zijn weinig wijzigingen.

tussentijds Meerjaren

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn1 juli 2022

pagina 4

Er zijn verschillende budgetvragen, vooral bij de projecten met ontwikkelaar. Op de aanvraag voorhet project Spaarne Buiten na worden die aanvragen gedekt doorintentie- en anterieure overeenkomsten. grondexploitatieprojecten Tabel1: Resultaat Bedragen* € 1 mln. MPG Project tMPG 01/01/2022 wijzigingen 01/07/2022 Winstgevende

projecten

€61,7

€1,3

€63,0

Verliesgevende

projecten

-€ 35,1

€6,5

-€ 28,6

TotaalNCW resultaatactieve grex projecten

€26,6

€7,7

€34,4

Badhoevedorp Centrum

€38,0

€0,4

€38,5

TotaalNCW resultaat

€64,7

€8,2

€72,9

Nota bene: De cijfers in het tMPG zijn vaak afgerond naar miljoenen. De optellingen vinden echter plaats opbasis van de niet afgeronde bedragen.

Dit kan leiden tot kleine afrondingsverschillen.

Badhoevedorp Centrum wordt apart in de tabel genoemd omdat winsten niet ten goede komen aan de Verevening Grondzaken en daarmee de reserve Grondzaken, maar aan de reserve Dekking afschrijvingslasten, ten behoeve van de Omlegging A9. De projectwijzigingen bij de winstgevende projecten zorgen vooreen verbetering van het resultaat van € 1,3 miljoen naar € 63,0 miljoen. Het saldo van de verliesgevende projecten is ten opzichte van 1 januari 2022 met € 6,5 miljoen verbeterd, voornamelijk doorhet project Boseilanden. Als gevolg van stijgende kosten zullen de parameters wijzigen en zullen waarschijnlijk de saldi en winsten gaan dalen en/of zal winst worden teruggestort. Reserve Grondzaken

1.

Verevening Grondzaken: a) geprognosticeerde winsten (grondexploitatie projecten); b) effect negatieve resultaten plannen(grondexploitatie projecten); f) voorzieningoverige ruimtelijke projecten.

Bij het MPG 2023 worden, naast bovenstaande zaken, de volgende onderdelen behandeld: 1. Verevening Grondzaken: c) af te sluiten projecten (deel) grondexploitatie projecten; d) afsluitingen overige projecten (niet grex); e) mutaties in strategische gronden en; 2. overige besluiten; 3. vennootschapsbelasting; 4. stand reserve Grondzaken; 5. reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer.

tussentijds Meerjaren

pagina 5

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2022

Ad 1. Verevening Grondzaken

In onderstaande tabel 2 wordt inzicht gegeven Grondzaken.

in de onderdelen a, b en f uit de Verevening

Tabel2: PrognoseVereveningGrondzaken2022 Prognose

Bedragen*€ 1 mln.

tMPG 2022 a. Geprognosticeerde winsten (grondexploitatie projecten) b. Bfect negatieve

resultaten plannen(grondexploitatie projecten)

€4,8 €6,5

c. Af te sluiten projecten (deel) grondexploitatie projecten

MPG 2023

d. Afsluitingen overige ruimtelijke projecten

MPG 2023

e. Mutaties in strategische

MPG 2023

gronden

f. Voorziening overige ruimtelijke projecten

TotaalVereveningGrondzaken

-€ 0,5

MPG 2023

winstuitname a. Geprognosticeerde Per 1 juli 2022 is de verwachting dat de gerealiseerde en de te verwachten verkopen ervoor zorgen dat er over 2022 circa € 4,8 miljoen winst genomen kan worden. Bij het MPG 2023 wordt dit verwerkt en wordt ookde uitsplitsinggemaakt naar de reserve Grondzaken en de reserve RIH. Het wijzigen van de parameters kan als gevolg hebben dat de winsten dalen. b. Effect negatieve resultaten plannen De voorziening negatieve resultaten plannenlaat ten opzichte van 1 januari 2022 een positief effect zien van € 6,5 miljoen. Dit komt voornamelijk doorde herziening van het project Boseilanden. c. Af te sluitenprojecten (deel)arondexploitatieprojecten Bij dit tMPG worden geen projecten afgesloten, dit gebeurt bij het MPG 2023. d. Afsluitingen overigeprojecten Bij dit tMPG worden geen overige projecten afgesloten, dit gebeurt

bij het MPG 2023.

e. Mutatiesin strategische gronden De mutaties worden bij het MPG 2023 gepresenteerd. f. Voorziening overigeruimtelijkeprojecten De risicovoorzieningbij de projecten in voorbereiding is gestegen met € 0,3 miljoen. Dit komt voornamelijk doorBadhoevedorp Centrum Noord(+ € 0,2 miljoen), waarbij het risico bestaat dat een deel van de gemaakte kosten niet verhaalbaar is via een intentieovereenkomst. De risicovoorzieningbij projecten met ontwikkelaar is gestegen met € 0,2 miljoen. Dit komt voornamelijk doorSpaarne Buiten (+ € 0,2 miljoen). De anterieure overeenkomst uit 2006 regelt geen dekking voorde resterende werkzaamheden. Er is geen aanvullend kostenverhaal mogelijk waardoorer geen externe dekking is voorde uitvoering van de Landschapsheuvel en de middenberm. De prognosevoor2022

is dat deze voorziening met € 0,5 miljoen zal toenemen.

Reserve Grondzaken De complete ontwikkeling van de stand van de reserve MPG 2023 gepresenteerd.

Grondzaken over 2022

wordt bij het

tussentijds Meerjaren

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn1 juli 2022

pagina 6

Grondverkopen Per 1 juli 2022 is een bedrag van € 6,4 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd. Voorde tweede helft van 2022 wordt nog voor€ 35,9 miljoen aan opbrengsten verwacht. In totaal € 42,3 miljoen aan grondopbrengsten voor2022. Dit is € 11,1 miljoen meer dan werd verwacht bij het MPG 2022 (€ 31,2 miljoen). Dit wordt voornamelijkveroorzaakt doordatgrondopbrengsten eerder worden gerealiseerd dan gepland in het project Badhoevedorp Centrum. Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat overheden die grond willen verkopen dat via een transparante procedure moeten doen en "mededingingsruimte" moeten bieden (uitgangspunt).Daarbij heeft de Hoge Raad onderkend dat denkbaar is dat bij voorbaat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria vaststaat dat er maar ééngegadigde is (uitzondering opvoornoemduitgangspunt).In dat geval mag van een transparante procedure worden afgezien, maar gelden andere voorschriften. Een voornemen tot verkoopdient tijdig voorafgaand aan de verkoopopzodanige wijze bekend gemaakt te worden dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij dient te worden gemotiveerd waarom opgrond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts éénserieuze gegadigde in aanmerking komt.

De gevolgen van het Didam-arrest kunnennog van invloed zijn opde geraamde grondverkopen in de tweede helft van 2022. Gemeentebreed wordt geïnventariseerd wat de risico's zijn, zowel juridisch als financieel en laten we advies uitbrengen over de in het gemeentelijk risicobestand opte nemen risico's en voorzieningen. Hier kan eventueel externe juridische expertise bij worden ingeroepen. Doel is dat dit advies de basis is voorde risicoreservering in het weerstandsvermogen van de jaarrekening 2022. Parameters De Nederlandse economie is in 2022 opgeschud doorde geopolitieke spanningenin OostEuropaen de wereldwijde lockdownsdoorde coronacrisis.De toevoer van gas en olie naar Europais afgenomen en dit heeft geleid tot hoge kosten van energie. Ook zijn er doorde lockdownsproductieketens verstoord en zijn productenschaars. Gevolg van het voorgaande is dat de grond-, weg- en waterbouwkosten (GWW) en bouwkostenzijn gestegen. Prijzen van productenzijn hoog en levertijden lang. Dit heeft gevolgen voorde kosten van de gebiedsontwikkelingen. Het bepalen van de parameters is een combinatie van terugkijken ophet afgelopen jaar en een vooruitblikwerpen opde komende jaren. Echter is dat in de huidige volatiele wereldeconomie lastig.

We blijven de marktontwikkelingen volgen en bovenstaande factoren leiden ertoe dat de parameters in het MPG 2023 mogelijk sterk zullen afwijken van de gehanteerde percentages in het MPG 2022. Dit zal dan een effect hebben opde grondexploitaties in de vorm van hoogst waarschijnlijk dalende saldi (hogere kosten en druk opde opbrengsten) en minder winsten. In het tMPG 2022 zijn de parameters niet aangepast naar aanleiding van bovenstaande ontwikkelingen. Vooruitlopend opde effecten van de parameters bij het MPG 2023 is het risico geactualiseerd dat hiervoor al was opgenomen in het gemeentelijk risicobestand. Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspuntdat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principevan een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid. Er kunnen zich echter gevallen voordoenwaarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake.

tussentijds Meerjaren

pagina 7

Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijnljuli 2022

De bijlage tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken 1 juli 2022 behorende bij het raadsvoorstel tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn ljuli 2022 bevat informatie over lopende actieve grondexploitaties. Omdat openbaarmaking de financiële en economische belangen van de gemeente schaadt en dit de onderhandelingspositie van de gemeente aantast dan wel kan verzwakken maken we gebruik van de uitzonderingsgrondals bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid. We besluiten in dit geval die informatie de komende vijfjaar niet openbaar te maken. 3.6 Wanneeren hoe zal de raadoverde voortgangworden geïnformeerd? Het tMPG is een financieel overzicht van de stand van zaken van alle projecten die een relatie met de reserve Grondzaken hebben. Elk halfjaar wordt een rapportage opgesteld. De volgende rapportage betreft de standlijnvan 1 januari 2023, deze verschijnt in het voorjaarvan 2023. 4. Ondertekening

Burgemeester

en '

ers van de gemeent

Haarlemmermeer, 'gemeister,

rmans-Wijdeven

Bijlage(n): tussentijds Meerjaren

Perspectief Grondtaken (t

; standlijn1 juli 2022

(geheim)