RV Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere (2021.0002644)

gemeente

Haarlemmermeer

raadsvoorstel

Onderwerp

Portefeuillehouders Steller Collegevergadering

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere drs. Jurgen Nobel, Fouad Sidali Bram van Melis 16 november 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0002644 1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. in te stemmen met de ruimtelijke en financiële uitgangspunten voor de vervolgfase van het project Oosterdreef, Nieuw-Vennep; in te stemmen met de Samenwerkingsovereenkomst Ymere Oosterdreef, Nieuw-Vennep; conform artikel 25 lid 2 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage 1 ‘Grondexploitatie Oosterdreef, Nieuw-Vennep’ en bijlage 2 ‘Samenwerkingsovereenkomst Ymere Oosterdreef, Nieuw-Vennep’. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur, de economische of

financiële belangen van de gemeente; met een separaat voorstel de raad voor te stellen conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering op grond van artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur: de economische of

financiële belangen van de gemeente. De geheimhouding geldt voor Bijlage 1 en 2 bij dit raadsvoorstel: ‘Grondexploitatie Oosterdreef, Nieuw-Vennep’ en ‘Samenwerkingsovereenkomst Ymere Oosterdreef, Nieuw-Vennep’. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. de grondexploitatie voor Oosterdreef, Nieuw-Vennep vastte stellen met bijbehorend verwachtfinancieel resultaat van € 0,- miljoen netto contante waarde per 1 januari 2021; een krediet te autoriseren en vrij te geven in 2021 voor een totaal van € 0,75 miljoen dat wordt gedekt uit de neutrale grondexploitatie van Oosterdreef, Nieuw-Vennep en hiertoe vast te stellen de 52° kredietverstrekking van 2021, bestaande uit:

a.

een investeringskrediet van € 0,56 miljoen;

b.

een VTA-krediet van € 0,19 miljoen;

voor de uitgiftemethode voor dit type woningen (flexwoningen) af te wijken van de Grondprijzennota conform de volgende uitgangspunten: a. de grond uit te geven door middel van een opstalovereenkomst;

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

b. c. d.

pagina 2

de grondprijs voor de opstalovereenkomst te baseren op de rekenregel zoals vastgelegd in de Grondprijzennota voor sociale huurwoningen; over de grondprijs een retributiepercentage van 5% te hanteren voor de jaarlijkse vergoeding; het college te mandateren een opstalovereenkomst aan te gaan met Ymere.

2. Samenvatting

Er is een aanzienlijk tekort aan geschikte huurwoningen in Haarlemmermeer en de regio. Het gaat vooral om woningen in de sociale huur en het middenhuursegment. Landelijk is er eind 2018 een pilot Flexwonen gestart door hetRijk. Wij zijn hiervan één van de deelnemers. Met deze pilot is het mogelijk om tijdelijke huisvesting te stimuleren en op relatief korte termijn invulling te geven aan het realiseren van tijdelijke woonunits. Wij hebben een aantal tijdelijke woonlocaties in onze gemeente (Lutulistraat, Etta Palmstraat, Kaj Munkweg en de Hoofdweg, allen in Hoofddorp). De afgelopen maanden hebben wij met woningcorporatie Ymere de mogelijkheden en voorwaarden onderzocht om te komen tot de ontwikkeling van 60 flexwoningen als tijdelijke woonlocatie aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep. Over de ruimtelijke en financiële uitgangspunten hebben we overeenstemming bereikt. Voor het vervolg van het project gaan we een samenwerkingsovereenkomst met Ymere aan. Hierin hebben we de afspraken vastgelegd ten aanzien van de samenwerking, gericht op de ontwikkeling van de flexwoningen. Deze flexwoningen bieden ruimte aan spoedzoekers, starters of jongeren (23+) en aan vergunninghouders (maximaal 50%) waardoor permanente woningen vaker vrijkomen voor regulier woningzoekenden. Naar verwachting kan de bouw begin 2022 starten.

Het financiële kader voor het project is de (geheime) grondexploitatie Oosterdreef, NieuwVennep die is opgenomen in Bijlage 1. Het verwachte saldo van kosten en opbrengsten is € 0 miljoen netto contante waarde (NCW) met prijspeil 1 januari 2021. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken? Met de bouw van 60 flexwoningen aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep voegen we woningen toe aan de flexibele schil van de woningmarkt in de sociale sector. Flexwoningen maken het mogelijk dat mensen die dringend een woning nodig hebben tijdelijk een dak boven hun hoofd krijgen. Flexwonen biedt daarmee op korte termijn een oplossing en vermindert (tijdelijk) tevens de druk op de wachtlijst van permanente sociale huurwoningen. Daarnaast levert de huisvesting van vergunninghouders in deze woningen een bijdrage aan het behalen van de taakstelling die wij hebben (209 vergunninghouders in 2021 en 89 vergunninghouders in de eerste helft van 2022, zie brief aan de raad 2 november 2021, X.2021.06513) zonder dat dit de wachtrij met woningzoekenden (extra) verlengt. Bijkomend voordeel van de tijdelijkheid van de flexwoningen is de soepelere regelgeving waardoor woningen gerealiseerd kunnen worden in gebieden waar dit eerder niet is gelukt met permanente woningen. Zo kunnen gronden toch strategisch worden ingezet en vergroten we het aantal beschikbare locaties.

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

pagina 3

De ligging van plangebied in Nieuw-Vennep en de plangrenzen (rode omlijning)

Wat is de aanleiding, context? Uitbreiding van de flexibele schil van de woningmarkt geeft een deel van de actief woningzoekenden de mogelijkheid om op korte termijn een woning te betrekken. Niet als permanente woning, maar als tijdelijke woning tot nieuwe permanente woningen vrijkomen. Een flexwoning is geen alternatief voor een permanente woning, maar op korte termijn een

alternatief voor geen woning. Referentieprojecten in andere gemeenten laten zien dat bewoners deze woningen zelf ook als doorstroomwoning zien en de woontijd gebruiken om een permanente woning te vinden.

Met de uitbreiding van deze schil creëren we meer ruimte om spoedzoekers, starters, jongeren (23+) en vergunninghouders te huisvesten die nu niet voor een permanente sociale huurwoning in aanmerking komen (Woonbeleidsprogramma 2019-2025, 2019.0058049). Spoedzoekers zijn bijvoorbeeld mensen in echtscheiding of jongeren die niet meer thuis kunnen wonen. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen? We gaan een samenwerkingsovereenkomst met woningcorporatie Ymere sluiten ten aanzien

van de samenwerking gericht op de ontwikkeling van 60 flexwoningen, de onderlinge taakverdeling en publiekrechtelijke medewerking van de gemeente aan de benodigde planologische maatregelen voor het gebied. Wij zijn eigenaar van het perceel aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep. In de samenwerkingsovereenkomst hebben we afspraken met Ymere over de ontwikkeling vastgelegd. De huurprijs van de woningen maakt dat deze woningen alleen geschikt zijn voor jongeren boven de 23 jaar. Een lagere huurprijs zou er toe leiden dat de businesscase van het project niet haalbaar is. Voor hettijdelijke gebruik van het perceel voor 15 jaar, tegen een jaarlijkse retributie, wordt begin volgend jaar een opstalovereenkomst met Ymere gesloten. Voordat deze 15 jaar termijn afloopt kijken we samen met Ymere naar mogelijkheden om de tijdelijke woningen op een andere locatie neer te zetten.

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

pagina 4

Het totale plangebied is 0,57 hectare groot. Ymere richt zich op de realisatie en beheer van de woningen. Het plan bestaat uit meerdere gestapelde woningblokken, variërend in bouwhoogte (maximaal 2 tot 3 bouwlagen) en lengte (2 aaneengesloten blokken van respectievelijk 12 en 8 woningen en 2 losse blokken van 2 woningen). Wij zijn verantwoordelijk voor de aanleg en onderhoud van de openbare ruimte rondom de woningen. We voegen conform ons huidige parkeerbeleid 51 parkeerplaatsen toe aan het openbare areaal. Vanwege de nabijheid van het P&R-terrein station Nieuw-Vennep onderzoeken we in de vervolgfase de wenselijkheid voor een vorm van parkeerregulering voor de aan te leggen parkeerplaatsen.

Afbeelding 2: plan Ymere gezien vanaf de Spoorlaan

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

pagina 5

3.3 Wat mag het kosten? Het financiële kader voor het vervolg is de grondexploitatie Oosterdreef, Nieuw-Vennep, die is opgenomen in Bijlage 1. Het geprognotiseerde saldo van kosten en opbrengsten is € O,- miljoen euro netto contante waarde (NCW) metprijspeil 1 januari 2021. Zoals gebruikelijk is in de grondexploitatie ook een kansen- en risicoanalyse opgenomen. Het verwachte financiële resultaat is in staat om het saldo van de kansen- en risico’s van de grondexploitatie, zoals nu

berekend, op te vangen (zie volgende alinea over de vervaardigingsprijs voor de grondopbrengsten). Het krediet voor een totaal van € 0,89 miljoen (bestaande uit een investeringskrediet van € 0,56 miljoen en een krediet van € 0,33 miljoen voor kosten voor voorbereiding, toezicht en administratie (VTA)) wordt gedekt uit de grondexploitatie van Oosterdreef, Nieuw-Vennep. Hiervan is reeds € 0,14 miljoen voorbereidingskrediet geautoriseerd (2021.0000327). De verwachting is dat de grondexploitatie qua resultaat neutraal zal sluiten waardoor er geen bijdrage wordt gedaan aan de Reserve Grondzaken. Vanwege het neutrale resultaat en omdat de ontwikkeling een tijdelijke functie betreft wordt er geen bijdrage gedaan voor ruimtelijke ontwikkelingen voor groen en infrastructuur (RIH). Het RIHbeleid voorziet niet op tijdelijke functies. De uitgangspunten voor het bepalen van de grondopbrengst in de grondexploitatie wordt voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeente (BBV). Het BBV schrijft voor dat waardering van het opstalrecht in de grondexploitatie niet hoger mag zijn dan de vervaardigingsprijs van de grond. Dat gaat in de praktijk om alle kosten die gerealiseerd/ ingebracht worden in de grondexploitatie. Het saldo van kosten en opbrengsten is daarmee voor het project dan ook € 0,- (neutraal).

Op het moment dat de kosten hoger uitvallen dan geraamd, stijgt ook de vervaardigingsprijs en daarmee de grondopbrengst in de grondexploitatie. Overigens is de regelgeving vanuit het BBV niet van invloed op de waarde die wordt gehanteerd in de opstalovereenkomst tussen de gemeente en Ymere. Voor de opstalvergoeding zelf wordt de marktwaarde gehanteerd en niet de vervaardigingsprijs. De raad heeft op 15 april 2021 het voorbereidingskrediet van € 0,14 miljoen geautoriseerd (2021.0000327) waarmee wij de voorbereidingskosten hebben gedekt om tot de samenwerkingsovereenkomst met Ymere en voorliggende (geheime) grondexploitatie te komen. Tot 1 oktober 2021 is circa € 79.000,- van het krediet besteed. De gerealiseerde kosten komen ten laste van de nieuwe grondexploitatie. De ontwikkeling vindt plaats op grond in eigendom van de gemeente. De benodigde grond wordt vanuit de gemeentelijke strategische grondvoorraad ingebracht in de grondexploitatie. Om deze grond in te brengen betaalt de grondexploitatie de boekwaarde van de benodigde grond aan de strategische grondvoorraad. Het inbrengen van de gronden naar het project is daarmee een kostenpost voor de grondexploitatie. Deze kosten zijn onderdeel van het gevraagde investeringskrediet.

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het openen van de grondexploitatie als financieel kader voor het project Oosterdreef, Nieuw-Vennep. In de nog te sluiten opstalovereenkomst met Ymere wordt de retributie geregeld. Voor deze type ontwikkeling (woningbouw) is dat een nieuwe vorm in onze gemeente. De uitgiftemethode voor dit type woningen (flexwoningen) is een afwijking ten opzichte van de Grondprijzennota. In de grondprijzennota is als kader opgenomen dat realisatie van sociale huurwoningen plaatsvindt door middel van grondverkoop of erfpacht. Onder andere vanwege de tijdelijke aard van de woningen heeft een opstalovereenkomst bij

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

pagina 6

deze ontwikkeling de voorkeur boven de uitgiftevormen die zijn opgenomen in de Grondprijzennota. Het is de bevoegdheid van de raad om in te stemmen met een afwijking op deze nota. Samen met deze afwijking vragen wij de raad instemming om namens hen de opstalovereenkomst af te mogen sluiten met woningcorporatie Ymere. Hierdoor kunnen we een maand eerder de flexwoningen opleveren. Wij zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Eerste aanspreekpunt vanuit het college is de portefeuillehouder Woningbouw. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Participatie en communicatie

Er is een participatiegroep gestart onder leiding van Ymere, waar ook de gebiedsmanager en omgevingsmanager van de gemeente aan deelnemen. In deze participatiegroep wordt gesproken over een samenwerking met de naastliggende volkstuinvereniging voor de aan te leggen groenstukken op het perceel. Daarnaast organiseert Ymere in samenwerking met ons met enige regelmaat informatiebijeenkomsten voor de omgeving. Verslagen hiervan worden op onze website gepubliceerd. Het participatietraject is opgedeeld in twee delen. Het eerste deel is ‘Ontdekken en definiëren’. Hierin is onderzocht wat de behoeftes van de betrokkenen zijn om de participatie passend uit te voeren. De resultaten van het onderzoek naar de verankering van de tijdelijke (be)woningen in de omgeving is overgedragen aan Ymere. Het tweede deel is ‘Ontwikkelen en opleveren’. Hierin wordt passend bij de uitkomsten van deel 1 gekeken wat nodig is om te faciliteren of toe te voegen aan de wijk voor een prettig woon- en leefklimaat met bestaande en nieuwe inwoners. We zijn met Ymere en de participatiegroep aan het kijken hoe we dit kunnen doen. Juridische aspecten en risico’s Op 16 februari 2021 hebben wij ingestemd met de intentieovereenkomst met woningcorporatie Ymere voor de ontwikkeling van circa 60 flexwoningen aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep (2021.0000327).

In de intentiefase hebben we samen met Ymere de afgelopen maanden de haalbaarheid van de planontwikkeling onderzocht. Belangrijk onderdeel van het onderzoek was het verkrijgen van een verklaring van geen bezwaar (VVGB). Het plangebied valt onder de beperkingenzone die wordt opgelegd als gevolg van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB). Met de Inspectie Leefomgeving en Transport, als toezichthouder van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, hebben we samen met Ymere gesprekken gevoerd en hebben we een verzoek tot een verklaring van geen bezwaar ingediend. Wij hebben deze verklaring inmiddels ontvangen. De samenwerkingsovereenkomst met Ymere is het vervolg op de intentieovereenkomst. De haalbaarheid is aangetoond in de intentiefase, vanaf nu richten we ons op de realisatie van het plan. We hebben met de samenwerkingsovereenkomst afspraken vastgelegd over de samenwerking gericht op de realisatie van het project. Uiterlijk begin volgend jaar sluiten we een opstalovereenkomst met Ymere af voor het tijdelijke gebruik van het perceel aan de Oosterdreef, zodat de eigendomssituatie geborgd is. Planning De omgevingsvergunning voor de woningen is ingediend. Naar verwachting wordt er begin 2022 gestart met de bouw. Eerste oplevering van de woningen vindt in het tweede kwartaal van 2022 plaats.

3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd? Over de stand van het krediet wordt de raad halfjaarlijks geïnformeerd via de

Flexwonen Oosterdreef, Nieuw-Vennep: grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst Ymere

pagina 7

(t)MPG-cyclus. Daarnaast informeren wij de raad via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen.

3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? Uit het Regionaal Actieprogramma Wonen blijkt dat de behoefte aan woningen binnen de MRA en de verschillende deelregio's daarbinnen onverminderd groot is. Ook is gebleken dat in alle segmenten een tekort is aan woningen, met name in het betaalbare aanbod. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan het toevoegen van een gedifferentieerd aanbod van betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen, met bijzondere aandacht voor spoedzoekers, starters, jongeren (23+) en vergunninghouders. In de woondeal van de MRA is opgenomen dat er tot 2025 in de MRA 3.000 tijdelijke woningen worden gebouwd. Het project draagt bij aan dit doel. 4. Ondertekening

a ‚Deb ef Bijlage(n): 1. Grondexploitatie Oosterdreef, Nieuw-Vennep (geheim) 2. Samenwerkingsovereenkomst Ymere Oosterdreef, Nieuw-Vennep (geheim)