Bijlage: Nota Beleidsregel omtrent woningsplitsing (2022.0001927).pdf

¥ gemeente Haarlemmermeer

nota van B&W

Onderwerp

Portefeuillehouders Collegevergadering Inlichtingen Registratienummer

Beleidsregel omtrent woningsplitsing drs. Jurgen Nobel, Marjolein Steffens-van de Water 11 oktober 2022 mr. Jeroen Oosterhof (+31235676324) 2022.0001927

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. de Beleidsregel omtrent woningsplitsing, in aanvulling op de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021, vast te stellen; 2. de Beleidsregel omtrent woningsplitsing te publiceren en daags na publicatie in werking te laten treden; 3. de Beleidsregel omtrent woningsplitsing toe te passen tot 1 januari 2024; 4. deze nota ter informatie te zenden aan de raad. 2. Samenvatting

Vanwege een toenemende vraag naar mogelijkheden om bestaande woningen te splitsen evenals een grote maatschappelijke behoefte aan meer woningen, stellen wij de Beleidsregel omtrent woningsplitsing vast. Met deze beleidsregel bieden wij initiatiefnemers inzicht in de voorwaarden die wij hanteren om een woning te kunnen splitsen. Tevens leggen wij met deze beleidsregel een al langer gehanteerde, maar informele werkwijze om aanvragen om een omgevingsvergunning te toetsen vast. Zodoende wordt het voor degenen die een woning willen splitsen meer inzichtelijk en transparant hoe wij aanvragen omgevingsvergunning om een woning te splitsen beoordelen. 3. Uitwerking Aanleiding

In het eerste kwartaal van 2022 zijn wij gestart met het opstellen van nieuw beleid voor woningsplitsing. Dat heeft geleid tot de Beleidsregels omtrent woningsplitsing. 3.1 Wat willen we bereiken? Met de vaststelling van de Beleidsregel omtrent woningsplitsing willen wij bereiken dat het voor initiatiefnemers van woningsplitsing meer inzichtelijk en transparant wordt welke criteria wij hanteren bij aanvragen omgevingsvergunning om een woning te splitsen. Daarmee wordt het voor aanvragers beter voorspelbaar of het indienen van een verzoek om woningsplitsing wel of niet kansrijk is. Met de beleidsregel bereiken wij ook dat gesplitste woningen aan minimumeisen voldoen.

Beleidsregel omtrent woningsplitsing

Pagina 2

3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Als aanvulling op primair de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021 (2021.0000398), maar ook het bestemmingsplan Parapluplan Wonen (2021.0002704) stellen wij de Beleidsregel omtrent woningsplitsing vast. Deze beleidsregel is nodig omdat de criteria die wij toepassen bij aanvragen om woningen te splitsen nog niet formeel zijn vastgelegd. Weliswaar worden de meeste criteria al langer informeel door ons toegepast en is sprake van een redelijk vaste gedragslijn, alleen is dat niet transparant voor initiatiefnemers die een woning willen splitsen. Argumenten Aanleiding

Na vaststelling van het bestemmingsplan Parapluplan Wonen door de gemeenteraad (2021.0002704), op 10 maart 2022, is planologisch juridisch vastgelegd dat een woning uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. In combinatie met een bepaling dat per bouwperceel één woning is toegestaan, die bouwregel staat standaard in de bestemming Wonen, is in feite bepaald dat het planologisch juridisch niet is toegestaan om een bestaande woning te splitsen in meerdere woningen. Bij aanvragen om woningsplitsing gaat het om het creëren van volledig zelfstandige woningen binnen een bestaande woning. Als het niet gaat om zelfstandige woningen, maar om één of meerdere onzelfstandige woningen met gedeelde voorzieningen zoals een douche, keuken en toilet, dan is sprake van kamerverhuur. Als vorm van kamerverhuur heeft de gemeenteraad hospitaverhuur, onder voorwaarden, reeds mogelijk gemaakt met het bestemmingsplan Parapluplan Wonen (2021.0002704). Hoe worden aanvragen om woningsplitsing nu behandeld?

Indien een aanvraag om woningsplitsing wordt ingediend, dan wordt die aanvraag onder andere getoetst aan de geldende bestemmingsplannen. Om medewerking te kunnen verlenen aan een verzoek om woningsplitsing, dient van het bestemmingsplan Parapluplan Wonen te worden afgeweken. Op basis van het bepaalde in artikel 2.12 eerste lid sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), in combinatie met het bepaalde in artikel 4 negende lid van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor), kan voor woningsplitsing binnen de bebouwde kom de zogenaamde 'kruimelprocedure' worden toegepast. Dit is een reguliere procedure met een doorlooptijd van in beginsel acht weken, die opgeschort kan worden indien onvoldoende gegevens zijn aangeleverd. De met het plan strijdige bouwwerkzaamheden vallen eveneens onder de kruimelafwijking. Voor de toepassing van de kruimelprocedure hebben wij op 6 juli 2021 beleidsregels vastgesteld, te weten de 'Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer houdende regels omtrent afwijking bestemmingsplan' (2021.0000398). In artikel 3 tweede lid van die beleidsregels is algemeen bepaald dat categorieën van gevallen die zijn benoemd in artikel 4 van Bijlage II van het Bor, maar die niet specifiek in het afwijkingenbeleid genoemd zijn, per geval worden beoordeeld.

Omdat in de beleidsregels geen specifieke bepalingen omtrent woningsplitsing zijn opgenomen, geldt dat aanvragen om woningsplitsing per geval worden beoordeeld. Een belangrijk criterium waaraan getoetst moet worden is opgenomen in artikel 2.12 eerste lid van de Wabo. Die bepaling geeft aan dat afwijking van een bestemmingsplan niet in strijd mag zijn met het belang van een goede ruimtelijke ordening, zodat bij de toetsing van aanvragen om woningsplitsing alle ruimtelijk relevante aspecten dienen te worden betrokken. Primair valt te denken aan de parkeer- en verkeersituatie, de milieusituatie (geluid, geur, veiligheid) en de inrichting van het gebied, bijvoorbeeld of er ruimte is voor extra bewoning. Vanzelfsprekend

Beleidsregel omtrent woningsplitsing

Pagina 3

dient ook rekening te worden gehouden met belangen van (direct) omwonenden, waaronder het recht op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gesteld kan worden dat de huidige werkwijze, waarin per geval wordt beoordeeld of een aanvraag om afwijking van het bestemmingsplan voldoet aan het belang van een goede ruimtelijke ordening teneinde medewerking te kunnen verlenen aan een verzoek om te splitsen, voor initiatiefnemers weinig inzichtelijk en voorspelbaar is. Wij zien binnen de huidige systematiek echter mogelijkheden om dat te verbeteren, namelijk door nader beleid voor de categorie 'splitsen van woningen in de bebouwde kom' op te stellen en die als richtlijn te hanteren bij aanvragen om woningsplitsing op grond van artikel 4 negende lid van Bijlage II van het Bor. Hiermee wordt inzichtelijk aan welke voorwaarden in ieder geval moet zijn voldaan om een woning te mogen splitsen. Ruimtelijke criteria woningsplitsing

Bij aanvragen om woningsplitsing worden tot op heden, al is dat informeel, verschillende criteria toegepast om te beoordelen of een voorgenomen woningsplitsing ruimtelijk aanvaardbaar is. Die criteria zijn gebaseerd op zowel formele wetgeving als op gemeentelijke beleidskaders en deze passen wij dus toe om te bepalen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hieronder volgt een opsomming/ beschrijving van de relevante ruimtelijke criteria bij woningsplitsing die thans gebruikt worden. Wij stellen voor om deze criteria over te nemen en vast te leggen door middel van de Beleidsregel omtrent woningsplitsing.

Voorwaarden woningsplitsing 1. Hebben de zelfstandige woningen voldoende leefoppervlak en wordt aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit voldaan? Wij stellen als voorwaarde dat een zelfstandige woning na splitsing voldoet aan de eisen voor nieuwbouwwoningen in het Bouwbesluit voldoet. Een uitgangspunt bij het meewerken aan woningsplitsen is dat de splitsing bijdraagt aan onze visie in het Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 (2019.0058049). Onder de kop 'vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in wijken en kernen' is in deze visie opgenomen: "Onze inwoners zijn over het algemeen tevreden over hun woning. Dat moeten we zo houden". Om te waarborgen dat splitsing resulteert in kwalitatief goede woningen, hanteren wij de nieuwbouweisen in het Bouwbesluit. Hierdoor hebben de woningen minimaal een gebruiksoppervlak van circa 33 m2 en beschikken de woningen over keuken, toilet en badkamer. 2. Woningen groter dan 50 m2 gebruiksoppervlak moeten daarnaast beschikken over een eigen buitenruimte zoals een tuin, dakterras of balkon en een (fietsen)berging. Bij kleinere woningen volstaan een gemeenschappelijke buitenruimte en berging. Wij stellen als voorwaarde dat een afsluitbare bergruimte per zelfstandige woning met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2,3 meter wordt gerealiseerd.

Het gaat hier met name om stalling van fietsen die vanwege brandveiligheid niet in de gang mogen staan. Niet geheel uit te sluiten valt dat het voldoen aan deze voorwaarde strijd oplevert met het geldende bestemmingsplan en ook niet vergund kan worden op basis van de 'Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer houdende regels omtrent afwijking bestemmingsplan'. Bijvoorbeeld in situaties waarin een groot oppervlak aan bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied aanwezig is en een (fietsenberging niet meer zou kunnen worden toegestaan op grond van het beleid omtrent afwijking bestemmingsplan.

Beleidsregel omtrent woningsplitsing

Pagina 4

Het is niet wenselijk noch uitvoerbaar als twee beleidsregels tot verschillende uitkomsten zouden leiden. Voorgesteld wordt dan ook om, wanneer zich een strijdigheid met het afwijkingenbeleid voordoet, aan de ruimtelijke criteria voor woningsplitsing voorrang te verlenen en een eventuele woningsplitsing hierop niet te laten vastlopen. Uitgangspunt is dan wel dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een stedenbouwkundig en daarmee ruimtelijk aanvaardbare situatie. Uiteindelijk is dus het belang van een goede ruimtelijke ordening bepalend. 3. Is er voldoende parkeergelegenheid? De toename van het aantal woningen moet getoetst worden aan het parkeerbeleid van de gemeente Haarlemmermeer zoals genoemd in het bestemmingsplan Parapluplan parkeerregels (2018.0056736). 4. Splitsen is toegestaan in woningen met 120 m2 gebruiksoppervlak of meer. Dit maakt splitsen in principe mogelijk in de helft van de woningen in onze gemeente. Een woning mag worden gesplitst in maximaal twee woningen. Dit biedt de mogelijkheid om woonruimte te creëren voor bijvoorbeeld een mantelzorgverlener of -ontvanger of een kind dat zelfstandig gaat wonen. Splitsing in drie woningen of meer heeft in woonstraten met voornamelijk eengezinswoningen een te groot effect op het karakter van de straat. 5.

Kan de verkeersstructuur de toename van het aantal autobewegingen aan? Er is een sterke relatie met de parkeergelegenheid, maar hierbij moet ook gedacht worden aan de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling. 6. Is de openbare ruimte geschikt voor de toevoeging van extra woning(en)? Is er bijvoorbeeld plek voor extra vuilnisbakken? 7. Ligt de te splitsen woning in UB 3 gebied (Luchthavenindelingbesluit Schiphol) of gaat het om een bedrijfswoning? In die gevallen verlenen wij geen medewerking aan woningsplitsing, dat zou strijdig zijn met de doelstelling van het UB. 8. Ligt de locatie binnen de bebouwde kom? Enkel binnen de bebouwde kom kan de kruimelprocedure voor een extra woning worden toegepast (overeenkomstig artikel 4 lid 9 van Bijlage II van het Bor). Buiten de bebouwde kom is het niet mogelijk om met een kruimelafwijking (reguliere procedure) een functiewijziging van een bestaand gebouw toe te staan. Niettemin, wij kunnen de criteria wat betreft de inhoud weer wel toepassen op gevallen buiten de bebouwde kom, maar daarop is dan een uitgebreide procedure van toepassing (26 weken i.p.v. 8 weken). In de daarvoor op te stellen goede ruimtelijke onderbouwing zal aan de hand van onze beleidsregels gemotiveerd kunnen worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Formeel is dit beleid daarop dus niet van toepassing, materieel gezien is het daarvoor echter wel bruikbaar. 9. Welke type woning gaat verloren aan de woningvoorraad? Het kan onwenselijk zijn dat bepaalde typen woningen in een bepaald segment verdwijnen door woningsplitsing. Uitgangspunt is dat toetsing aan deze voorwaarde slechts in uitzonderlijke gevallen tot een weigering zal leiden, namelijk als wij bepaalde typen woningen op peil willen houden. In de Beleidsregel omtrent woningsplitsing is een hardheidsclausule opgenomen. Met die hardheidsclausule is het voor ons college mogelijk om een voorwaarde buiten toepassing te laten of om hiervan af te wijken. Er kunnen zich namelijk situaties voordoen waarbij niet wordt voldaan aan één van de genoemde voorwaarden, zoals een eigen (fietsen)berging, terwijl de woningsplitsing op zo'n wijze wordt ingericht en uitgevoerd dat wordt voldaan aan het belang

Beleidsregel omtrent woningsplitsing

Pagina 5

van een goede ruimtelijke ordening. Toepassing van de hardheidsclausule dient uiteraard per situatie te worden gemotiveerd. Verhogen voorspelbaarheid woningsplitsing

Tot op heden zijn de criteria om wel of geen medewerking te verlenen aan een verzoek om een woning te splitsen niet geformaliseerd. De criteria worden echter wel gebruikt om per geval te beoordelen of sprake is van een aanvaardbare ruimtelijke ontwikkeling. Bij de aanvraag om woningsplitsing heeft een initiatiefnemer thans geen inzicht in die voorwaarden en is onduidelijk of de aanvraag kans van slagen heeft. Om hierin verbetering aan te brengen, stellen wij allereerst voor om de genoemde criteria vast te stellen. Als bijlage is daarvoor de Beleidsregel omtrent woningsplitsing opgenomen waarin alle criteria zijn verwerkt. Na vaststelling van deze beleidsregel dient deze bekend te worden gemaakt en kan die (digitaal) beschikbaar worden gesteld, onder andere op de website van de gemeente. Zodoende wordt het voor mogelijke initiatiefnemers van woningsplitsing inzichtelijker en transparanter hoe wij aanvragen om woningsplitsing beoordelen. Aanvullend merken wij op dat niet alle bovengenoemde criteria direct uitsluitsel geven of een aanvraag om woningsplitsing al dan niet vergund kan worden. Voor een aantal voorwaarden (parkeergelegenheid, openbare ruimte, milieu) dient een aanvrager een onderbouwing aan te leveren en die zal altijd beoordeeld moeten worden. Er kan immers niet algemeen worden gesteld dat er voldoende parkeergelegenheid is voor een extra woning.

Afhankelijk van de ervaringen die met deze werkwijze worden opgedaan, kan besloten worden om de hiervoor genoemde criteria op te nemen in Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021 (2021.0000398). In verband met de (beoogde) inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2023, stellen wij vooralsnog voor om eerst te volstaan met deze specifieke beleidsregel. Voorstel beleidsregel

Op basis van het vorenstaande adviseren wij om de Beleidsregel omtrent woningsplitsing vast te stellen. In deze beleidsregel zijn de ruimtelijk relevante criteria vastgelegd waaraan aanvragen om omgevingsvergunning voor het splitsen van woningen worden getoetst. De beleidsregel wordt gepubliceerd teneinde de inzichtelijkheid en daarmee de voorspelbaarheid te vergroten. Omdat de Beleidsregel omtrent woningsplitsing van toepassing zal zijn op alle woningen binnen de bebouwde kom, biedt de voorgestelde opzet een bredere basis om later het beleid en eventueel het bestemmingsplan aan te passen. Direct na de besluitvorming over dit voorstel en de bekendmaking daarvan, treedt het nieuwe beleid in werking. Voorgesteld wordt om tot januari 2024 volgens deze beleidsregel te werken en de ervaringen met deze beleidslijn in het laatste kwartaal van 2023 te evalueren (bijvoorbeeld van het aantal aanvragen, de toetsing en het aantal vergunningen/ weigeringen) om te bepalen of en op welke wijze het beleid wordt voortgezet dan wel aangepast. 3.3 Wat mag het kosten? Aan de uitvoering van dit voorstel zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen kosten verbonden.

Beleidsregel omtrent woningsplitsing

Pagina 6

Wat zijn de financiële risico's? Onze gemeente loopt geen vermeldenswaardige financiële risico's bij de uitvoering van dit besluit. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? Het college van burgemeester en wethouders stelt de Beleidsregel omtrent woningsplitsing vast. De portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening is binnen het college het eerste aanspreekpunt voor de vaststelling van de beleidsregel. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? De Beleidsregel omtrent woningsplitsing wordt gepubliceerd en op de website van de gemeente Haarlemmermeer wordt informatie over de beleidsregels opgenomen. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? De raad wordt in kennis gesteld van de door ons vastgestelde beleidsregel. 4. Ondertekening

Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer houdende regels omtrent woningsplitsing Intitulé Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer; gelet op artikel 2.12, lid 1 sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht; hebben op 11 oktober 2022 besloten om: 1. de onderstaande beleidsregels omtrent woningsplitsing, in aanvulling op de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021, vast te stellen; 2. de beleidsregels omtrent woningsplitsing daags na publicatie hiervan in werking te laten treden; 3. de beleidsregels omtrent woningsplitsing toe te passen tot 1 januari 2024; 4. deze nota ter informatie te zenden aan de raad. Algemeen Artikel 1 – Begripsbepalingen 1. In deze beleidsregels wordt verstaan onder: o

Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021: de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021 zoals die op 6 juli 2021 zijn vastgesteld;

o

woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

2. Voor zover hiervoor in het eerste lid niet anders is bepaald, wordt voor de uitleg van de in deze beleidsregels gehanteerde begrippen aangesloten bij zowel artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht als artikel 1 van de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021. Artikel 2 – Wijze van meten Tenzij in deze beleidsregels anders is bepaald, geldt de wijze van meten zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht. Buitenplans afwijken ten behoeve van woningsplitsing op basis van artikel 2.12, lid 1 sub a onder 2 Wabo Artikel 3 – Algemene regels 1. Wij verlenen medewerking bij het afwijken van een bestemmingsplan onder artikel 2.12, lid 1 sub a onder 2 van de Wabo ten behoeve van woningsplitsing als wordt voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in deze beleidsregels. 2. Indien toepassing van deze beleidsregels in een concreet geval zou leiden tot strijdigheid met de Beleidsregels afwijking bestemmingsplan 2021, dan prevaleert het gestelde in deze beleidsregels. 3. Er mag geen sprake zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering.

Artikel 4 – Voorwaarden woningsplitsing Wij wijken af van het bestemmingsplan voor woningsplitsing als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: o

Een zelfstandige woning na splitsing voldoet aan de eisen voor nieuwbouwwoningen in het Bouwbesluit.

o

Woningen groter dan 50 m2 gebruiksoppervlak moeten daarnaast beschikken over een eigen buitenruimte zoals een tuin, dakterras of balkon en een (fietsen)berging. Wij stellen als voorwaarde dat een afsluitbare bergruimte per zelfstandige woning met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m² bij een breedte van ten minste 1,8 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2,3 meter wordt gerealiseerd. Bij kleinere woningen volstaan een gemeenschappelijke buitenruimte en berging.

o

Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. De toename van het aantal woningen wordt getoetst aan het parkeerbeleid van de gemeente Haarlemmermeer zoals genoemd in het bestemmingsplan Parapluplan parkeerregels (2018.0056736).

o

Splitsen is toegestaan in woningen met 120 m2 gebruiksoppervlak of meer en er mag worden gesplitst in maximaal twee woningen.

o

De verkeersstructuur kan de toename van het aantal autobewegingen aan.

o

De openbare ruimte is geschikt voor de toevoeging van een extra woning.

o

De te splitsen woning ligt niet in LIB 3 gebied (Luchthavenindelingbesluit Schiphol) en het gaat niet om een bedrijfswoning.

o

De locatie ligt binnen de bebouwde kom.

o

Er wordt geen onaanvaardbare afbreuk aan de (plaatselijke) woningvoorraad gedaan.

o

De woningsplitsing heeft geen onaanvaardbare invloed op de bestaande woon- en leefkwaliteit.

Artikel 5 – Hardheidsclausule Indien toepassing van deze beleidsregel een onbillijkheid van overwegende aard zou opleveren, kunnen wij een onderdeel van deze regeling buiten toepassing laten of daarvan afwijken.