Bijlage 6 'Financieel Kader Pionier-BOLS' van het Financieel Kader Masterplan Pionier-Bolsterrein (openbaar)
Tekst van het document
Bijlage 6 , Financieel Kader Pionier-BOLS , behorend bij raadsvoorstel 2021. 0003183
Project Transformatie Pionier-BOLS terrein
GEHEIM December 2021
Financieel kader december 2021
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
Inhoud
Samenvatting 1
SAMENVATTING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2
INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2. 1 2. 2 2. 3 3
DOEL.
. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .
OPBOUW FINANCIEEL KADER. CONTEXT.
5
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .
6
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .
7
RUIMTELIJK EN PROGRAMMATISCH KADER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3. 1 3. 2 3. 3 3. 4 3. 5 3. 6 3. 7 4
RUIMTELIJKE PLANPRODUCTEN. PLANOLOGISCH JURIDISCHE SITUATIE. EXPLOITATIEPLAN GEBIED. PROGRAMMA. BLOKPASPOORTEN EN ONTWIKKELSTRATEGIE. WONEN. PARKEREN.
.. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
10 10 10 11 12 12 13
FINANCIEEL KADER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 4. 1 4. 2 4. 3 4. 4 4. 5 4. 6 4. 7
INLEIDING. PLANKOSTEN (VTA - VOORBEREIDING TOEZICHT EN ADMINISTRATIE). KOSTEN OPENBARE RUIMTE. BIJDRAGEN RIH. KOSTENVERHAAL. VERKOOP VAN GRONINGEN TEREIN. BEHEER OPENBARE RUIMTE.
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . ,
. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . ..
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
14 14 16 18 19 19 20
5
FIANCIELE RISICO’S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
6
BUDGETTEN/KREDIETEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 6. 1 6. 2
BESTAAND KREDIET. NIEUWE BUDGETTEN/KREDIETEN.
. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .
22 22
2
Financieel kader december 2021
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
3
Financieel kader december
_
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
Samenvatting
Het
bedrijventerreinen Pionier-Bols in wordt de komende 10 jaar getransformeerd tot een woon-werklocatie, waarbij respectievelijk op het Bols-terrein zullen zo'n 875 woningen en op het Pionier-terrein zo’n 1.200 woningen zullen verrijzen. Inmiddels zijn er met een viertal grote partijen hiertoe intentieovereenkomsten gesloten en worden de plannen verder uitgewerkt. Als gemeente nemen we in deze ontwikkeling een faciliterende rol. In dit financieel kader zijn de financiële uitgangspunten behorend bij dit masterplan opgenomen en wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan onderbouwd. Dit document is een geheime bijlage bij het Masterplan. Het
project
verliesgevende herontwikkeling. Om deze reden is Bijdrage Woningbouwimpuls (geanonimiseerd) miljoen gevraagd aan het ministerie van Binnenlandse Zaken, welke begin 2021 is toegekend. Dit betreft 50% van het geprognotiseerde tekort. De overige (geanonimiseerd) miljoen moet als co-financiering worden gedekt door de gemeente en/of andere overheden. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ja eind 2020
Pionier-Bols
is een
voor
de gemeente
een
van
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ja (geanonimiseerd) ja a
(geanonimiseerd) ja
a (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
De
onderliggende cijfers zijn
inmiddels
bijgewerkt
ten
opzichte
van
subsidieaanvraag
van
eind
2020.
Gn (geanonimiseerd) de aard Natuurlijk zijn vanwege (geanonimiseerd)
van
deze
ontwikkeling (transformatieproces)
kostenverhaal, (gedeeltelijke) terugbetaling
voorwaardelijke aanleg beheersmaatregelen kunnen van
de Nieuwe worden
de risico’s relatief van
de
hoog.
De
belangrijkste
risico's
zijn
verkregen subsidie, eventuele prijsstijgingen wordt verwacht dat
Bennebroekerweg. Vooralsnog ingezet om de risico’s beheersbaar
er
en
het de
voldoende
te houden.
EN
Financieel kader december
2
Inleiding
De
bedrijventerreinen
formatielocaties.
In
2021
Pionier 2018
Daardoor
Transformatie
Bols in
en
hebben
we
is inmiddels
de
Pionier-Bols GEHEIM
Nieuw-Vennep zijn in
dat
kader
de
aangewezen als binnenstedelijke transVan Groningen-locatie te Nieuw-Vennep
belangrijkste weggenomen, waardoor de interesse vanuit woningontwikkelaars voor het gebied sterk is toegenomen. De locatie is inmiddels opgenomen in het programma Versnelling Woningbouw. Het stedenbouwkundig masterplan als kader voor de transformatie van het gebied is in februari 2022 aan de raad ter vaststelling voorgelegd. De komende jaren kunnen naar verwachting op het Pionier-Bolsterrein circa 2.000 woningen worden gebouwd. In dit financieel kader zijn de financiële uitgangspunten behorend bij dit masterplan opgenomen en wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan onderbouwd. verworven.
milieuhindercontour
Bij het Masterplan Pionier-Bols wordt gelijktijdig dit financiële kader vastgesteld. Met het vaststellen van het Masterplan verkrijgen de betrokken partijen een belangrijk houvast voor de te betreden route naar transformatie. Het Masterplan voorziet immers in de kaders waarbinnen de omgevingsvergunningen voor strijdig gebruik (WABO, of OPA onder de nieuwe Omgevgingswet) kunnen worden getoetst en een geeft ontwikkelingsstrategie waarbinnen de samenwerking vorm kan krijgen tussen de verschillende grondeigenaren welke nodig is om de plannen te verwezenlijken.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Dit heeft echter nog niet geleid tot
Masterplan
intentieovereenkosmten
wordt vastgesteld). Het gebied (men wacht momenteel af tot het kent dus veel partijen. Vanzelfsprekend worden bij dit transformatietraject ook de omwonenden en gebruikers van het niet te transformeren omliggende gebied betrokken, maar deze blijven in dit financieel kader verder buiten beschouwing. Het
project
beginsel een voor de gemeente verliesgevende herontwikkeling (niet alle verhaald). Om deze reden is eind 2020 een Bijdrage Woningbouwimpuls gevraagd aan het ministerie van Binnenlandse Zaken, welke begin 2021 is toegekend. In deze nota wordt aangegeven hoe in de dekking van het overige tekort wordt voorzien. kosten
Pionier-Bols is in
kunnen
Het is van
worden
krijgen in de wijze van uitvoering van de gebiedstransformatie. Hierin zijn keuzes te maken. Hierna zal richting worden gegeven aan de te kiezen strategie voor een succesvolle herontwikkeling van dit gebied. 2.1
om
vooraf inzicht te
Doel
Het doel *
belang
van
dit financieel kader is:
het stellen
van
hiermee het
financiële kaders waarbinnen
vastleggen
van
de financiële
de
gebiedsontwikkeling kan worden gefaciliteerd en uitgangspunten voor zowel gemeente als ontwikkelende
partijen. het onderbouwen
van
de economische
uitvoerbaarheid
van
het
stedenbouwkundig plan
Pionier-
Bols. het bieden
van
overeenkomsten
een
kader
kan komen
waarbinnen
het
college in mandaat tot nadere afspraken/ met ontwikkelende partijen binnen het plangebied.
anterieure
a
Financieel kader december 2021
2. 2
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
Opbouw Financieel kader
Het financieel kader is opgebouwd uit de hoofdstukken context ruimtelijke uitgangspunten financiële uitgangspunten risico’s en budgetten. De context gaat in op beleid achtergrond en gebiedsafbakening. In het hoofdstuk ruimtelijke uitgangspunten wordt ingegaan op de ruimtelijke kaders programma en fasering. In het hoofdstuk financiële uitgangspunten wordt behandeld wat de uitgangspunten zijn voor de exploitatiebijdrage van de ontwikkelende partijen. Ingegaan wordt op de plankosten kosten openbare ruimte ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (RIH) en bovenwijkse kosten. Ook wordt de wijziging in beheerlasten beschreven. De risico’s worden beschreven in het hoofdstuk risico’s. Afgesloten wordt met het benodigde budget om de transformatie verder te begeleiden. ,
,
,
,
,
,
,
6
Financieel kader december 2021
2. 3
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
Context
2. 3. 1
Strategisch grondbeleid Haarlemmermeer/ Actualisatie reserve RIH In het beleidskader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2019-2023 (2019. 0057735) gaan we bij ontwikkelingen op private gronden uit van faciliterend grondbeleid. Uitgangspunt van het faciliterend grondbeleid is dat we anterieure overeenkomsten afsluiten en zo min mogelijk gebruik hoeven te maken van het instrument exploitatieplan. Een
anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen een gemeente en een grondeigenaar waarin het kostenverhaal en overige afspraken betreffende een ruimtelijke ontwikkeling op zijn gronden contractueel worden vastgelegd. De overeenkomst wordt gesloten voordat het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning waarin de ruimtelijke wensen van de grondeigenaar mogelijk worden gemaakt wordt vastgesteld. De transformatie van Pionier Bols vindt (merendeels) plaats op gronden van particuliere grondeigenaren. De inzet is om met ontwikkelende partijen binnen de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling anterieure overeenkomsten aan te gaan. ,
,
,
,
,
Voorafgaand aan een anterieure overeenkomst zal per initiatief een intentieovereenkomst worden gesloten. In de intentieovereenkomst verbinden partijen (gemeente en initiatiefnemer) elkaar aan een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek. De gemeentelijke (onderzoeks)kosten zullen door de initiatiefnemer worden vergoed. Het te vergoeden bedrag maakt onderdeel uit van deze intentieovereenkomst.
In deze “intentiefase” zal de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling worden onderzocht. Na de intentiefase zal het gemeentelijk kostenverhaal middels anterieure overeenkomsten worden geregeld. Wij streven ernaar om meerdere initiatiefnemers binnen één overeenkomst per blok – zie afbeelding 1 - te binden waardoor partijen ook onderling gebonden zullen zijn. Hierdoor kunnen we de gemeenschappelijke elementen per blok beter regelen.
Afbeelding 1 blokaanduiding Pionier Ten behoeve van de aanvraag woningbouwimpuls zijn de kosten reeds in beeld gebracht. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de volgende kosten: gemeentelijke plankosten (VTA) ; kosten aanpassing openbaar gebied binnen de plangrensen (wegen groen en water) ; bovenplanse kosten ; RIH. ,
Voor de VTA en de kosten voor het openbaar gebied (incl. bovenplanse kosten) zal een omslagbedrag per woning of commerciële eenheid moeten worden berekend. Hiermee krijgt iedere (toekomstige) ontwikkelaar een evenredig deel van de te maken gemeentelijke kosten voor zijn rekening. Het risico is
7
Financieel kader december
2021
hierbij dat
een
de
niet van de
grond
De
deel
berekening
van
Transformatie
gemeentelijke
kosten
niet kan worden
verhaald
Pionier-Bols GEHEIM
wanneer
een
van
de RIH
is
programmagebonden en zal per ontwikkeling worden berekend. In van het openbaar gebied (zowel binnen- als bovenplans) geregeld.
anterieure overeenkomst, zullen de kosten de RIH
moeten worden
2.3.2
RIH
Via
de
ontwikkeling
komt.
anterieure
overeenkomst
is het
komen
een
de en
mogelijk een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te vragen goede speciale reserve, Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH). In 2016 zijn middels de nota Actualisatie Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer onder invloed van Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (2016.0059756) de beleidsuitgangspunten voor de RIH geactualiseerd. Hier is onder andere de statiegeldregeling geïntroduceerd. De regeling komt er op neer dat de theoretische bijdrage RIH van het bestaande pand wordt verrekend met de bijdrage RIH van de nieuwe functie. die ten
aan
ook
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) J
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Een
transformatieopgave is per definitie een ontwikkeling die financieel onder druk staat. Veelal is sprake van hoge verwervingswaarden in verband met de huidige bedrijfsbestemmingen en hoge kosten om de gronden bouwrijp te maken. De financiële risico’s die een ontwikkelaar heeft zijn daarom veelal hoog. (geanonimiseerd) JT
(geanonimiseerd) 2.3.3
Subsidies
Woningbouwimpuls
regionale bijdragen Project Pionier-Bols is een voor de gemeente verliesgevende herontwikkeling. Om deze reden is eind 2020 een Bijdrage Woningbouwimpuls (WBI) aangevraagd bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). (geanonimiseerd) en
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Als voorwaarden
voor
de verleende subsidie wordt 50%
segement. Ook moet de start dient
van
Jaarlijks verantwoording Single information, Single audit.
alle
worden
woningen gerealiseerd in het betaalbare woningen binnen een periode van 10 jaar gerealiseerd worden. afgelegd via de SiSa-bijlage bij de jaarstukken. SiSa staat vor van
de
(geanonimiseerd)
Financieel kader december
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
2.3.4
Eigendommen binnen plangebied Het voorliggende financieel kader heeft betrekking op de transformatie van het bedrijventerrein PionierBols, zoals in het Masterplan is opgenomen. (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ontwikkelingen
meegenomen. In afbeelding 2 zijn de (toekomstige) te ontwikkelen kavels binnen Pionier-Bols opgenomen.
eigendomsposities
van
de
mogelijk
(geanonimiseerd) |
=
Afbeelding
2
Eigendommen
In 2018 is het terrein
betrekking
de
van
(deels nog
Van
milieucontour
niet
Groningen en
] B
getransporteerd)
door de gemeente verkeershinder.
Van
gekocht
om
Wijnen
14.944 m°
wilma
29.744 m?
de overlast weg te
nemen
met
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) | Waarschijnlijk
zal
komen.
Hiermee
mix
wonen
van
een
deel
blijft een en
van
het
deel
van
gebied zoals aangegeven in afbeelding 3 niet tot herontwikkeling het huidige werkgebied gehandhaafd en ontstaat van nature een
werken.
Kle)
Financieel kader december 2021
3
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
Ruimtelijk en programmatisch kader
3. 1
Ruimtelijke planproducten Dit financieel kader maakt integraal onderdeel uit van het raadsvoorstel Pionier-Bols: Masterplan Pionier-Bosterrein. Dit raadsvoorstel legt ook het ruimtelijk kader voor de transformatie van Pionier-Bols naar een gemengd stedelijk gebied vast. Het ruimtelijk kader bestaat uit het Masterplan beeldkwaliteitsplan en blokpaspoorten. Hierin zijn uitgangspunten opgenomen voor onder meer volumes rooilijnen programma en voorzieningen duurzaamheid openbare ruimte en verkeer en parkeren. ,
,
,
,
3. 2
Planologisch juridische situatie Vigerend is het bestemmingsplan Nieuw-Vennep dat op 11-06-2014 onherroepelijk werd. In dit bestemmingsplan heeft het voormalig Bolsterrein een bedrijvenbestemming met een wijzigingsbevoegdheid voor woningbouw c. a. Datzelfde geldt voor het voormalig Argoterrein op De Pionier. Voor de realisering van woningbouw op dit terrein (project Argo-Westerdreef) is een (uitgebreide) omgevingsvergunning aangevraagd. Parallel hieraan is een m. e. r. -beoordelingsnotitie voor het gehele plangebied aangeleverd door ontwikkelaar Van Wijnen die inmiddels is vastgesteld door het college van B&W (21 april 2020). ,
,
Er is gekozen voor een planologisch regime waarbij komende jaren geen nieuw bestemmingsplan wordt gemaakt maar grondeigenaren een omgevingsvergunning conform de uitgebreide WABO procedure kunnen aanvragen (‘strijdig gebruik’) welke zal worden getoetst aan de kaders zoals vastgelegd in het Masterplan. In de situatie na (verwacht) juli 2022 zal deze procedure onder de nieuwe omgevingswet de zogenaamde buitenplanse ‘Omgevingsplanactiviteit’ (OPA) procedure worden. De procedure wordt pas begaanbaar na het sluiten van een anterieure overeenkomst zodat kostenverhaal verzekerd is. ,
De wijzigingsbevoegdheid die nog op het BOLS terrein rust zal naar verwachting niet gebruikt worden omdat deze qua randvoorwaarden niet aansluit bij het Masteplan en bovendien de ontheffing op een lager aantal woningen ziet dan in het Masterplan wordt mogelijk gemaakt.
3. 3
Exploitatieplan gebied Het exploitatiegebied betreft het rood omkaderd (buitenste rode lijn) gebied zoals in onderstaande afbeelding 3 aangeduid. Binnen het totale gebied zijn ook de verschillende blokken met rood omkaderd.
10
,
Financieel kader december
2021
Transformatie
Het
Afbeelding
3
Exploitatieplan
Pionier-Bols GEHEIM
EEFEEEFED
ke
grens
3.4
Programma precieze programma staat voor Pionier-Bols nog niet vast aangezien er -op Van Groningen nasprake is van zelfrealisatie van grondeigenaren. Wel is in de blokpaspoorten aangegeven wat het maximale volume per plot betreft (zie tabel 1). Dit volume betreft het programma wonen, werken en voorzieningen. Het
Bols
875
11.068
263
175
438
A
250
1.277
75
50
125
B
266
1.111
133
C
266
1.144
80 80
53 53
133
D1
251
1.077
75
50
126
D2
96
412
29
19
48
E
71
804
21
14
36
2.075
16892|
Tabel
1
In het
____
623| ______
415|
2.075 nieuwe
woningen
1038]
Programma
Masterplan wordt rekening gehouden
het Bolsterrein
met
de bouw
van
waarvan
875 op
1.200 op de Pionier (geanonimiseerd) woningen voldoen aan de kaders van het woonbeleid (50% betaalbaar).
en
(geanonimiseerd) De In de
blokpaspoorten
voor
circa 70%
dat
een
Een
deel
van
plots toepasselijke aantal woningen. Hierdoor wordt samenwerking gestimuleerd en beloond. Dit is van groot belang om tot een goede samenhang te komen binnen de blokken en de gemeenschappelijke elementen (groene hof, stegen en mobiliteitsshub) goed te kunnen realiseren.
waarvan
‘bonus’
is per plot aangeven hoeveel woningen er zijn toegestaan. Indien grondeigenaren het grondeigendom per blok onderlinge samenwerking kunnen bereiken, dan levert
van we
het
op
van
gebied
verwachten
30%
op
zal
naar
het
voor
de
samenwerkende
verwachting niet worden getransformeerd. Er zijn diverse bedrijven voor verhuizing en afschrijving (nog) hoger zijn dan de waarde
dat de kosten
11
Financieel kader december 2021
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
bij transformatie. Deze bedrijven kunnen gewoon blijven zitten. Er wordt verwacht dat gemiddeld 30% van het plangebied Pionier niet zal transformeren op de korte of middenlange termijn.
3. 5
Blokpaspoorten en ontwikkelstrategie In het (concept) Masterplan is gekozen voor de City-plot-ontwikkelingsmethode. Dit impliceert een per aanwijsbaar deel van het plangebied zelfstandige ontwikkeling van ’Het bouwblok’. In het masterplan worden echter elementen weergegeven die een centrale functie voor het gehele gebied behelzen. Het belangrijkste voorbeeld hiervan is wel de centrale mobiliteitshubs voor alle te ontwikkelen gebieden. Deze methode kan vanuit de te kiezen ontwikkelstrategie deels worden omarmd. Hiermee kan de ontwikkeling gefaseerd en op een meer organische wijze tot stand komen maar er zijn risico’s. ,
Vertrekpunt: Het is van belang dat ieder te ontwikkelen plot als eenheid voldoet aan de gemeentelijke ruimtelijke en programmatische beleidsregels. Verevening met een ander plot is mogelijk maar deze dienen dan gelijktijdig de planologische procedure succesvol te doorlopen. Met een centrale mobiliteitshub kan bijvoorbeeld alleen worden ingestemd als aan het vorenstaande wordt voldaan. De centrale mobiliteitshubs dienen door de ontwikkelende partijen wordne gebouwd. De gemeente heeft hier geen rol. ,
Bedrijven die vanwege een bijzondere milieucategorie een transformatie van de naastgelegen percelen in de weg staan zullen niet door de gemeente actief worden verworven (verwerving van Van Groningen was een eenmalige situatie). De gemeentelijke inzet beperkt zich tot het ruimtelijk planologisch regelen van de noodzakelijke maatwerkoplossingen waar nodig (het realiseren ervan is de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar die overlast ondervindt).
Afbeelding 4 Plangebied
3. 6
Wonen In het vastgestelde Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 (2019. 0058049) en de nota betaalbaar wonen in Haarlemmermeer instrumenten en acties (2021. 0002546) is aangegeven dat ,
12
Financieel kader december
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
minimaal de helft van het woonprogramma in de betaalbare sector zal moeten worden gerealiseerd. 50% is ook een voorwaarde voor de rijksbijdrage in het kader van de woningbouwimpuls (WBI). andere
helft is vrij in te vullen.
3.7
Parkeren
Bij
de transformatie
In tabel 1 is met deze
De
verdeling rekening gehouden.
passend is bij de aard van de wijk. Het stedenbouwkundige vertrekpunt is dat de bewoners zoveel mogelijk parkeren in gebouwde voorzieningen. Bezoekers parkeren ook deels in gebouwde voorzieningen en in het openbaar gebied. De parkeerplaatsen en mobiliteitshubs worden privaat eigendom. Omdat de norm van een deel van het programma gemiddeld ca. 1,0 pp per woning is inclusief bezoekersnorm van 0,3, zal van
Pionier-Bols wordt
De
een
maatwerk
parkeernorm voorgesteld
die
(geanonimiseerd) J (geanonimiseerd) plan
moeten
ontwikkelen
en
als
onderdeel
van
de
omgevingsvergunningaanvraag
aanleveren.
13
Financieel kader december
4
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
Financieel kader
41
Inleiding
Dit financieel
kader
geeft een overzicht van de totale gemeentelijke kosten. De onderliggende cijfers zijn inmiddels geupdated ten opzichte van subsidieaanvraag van eind 2020. De totale kosten bedragen (geanonimise rd) (geanonimiseerd) Hiermee is er sprake van een sluitende businesscase.
Js
In tabel
2 is de financiële
opzet
van
de Pionier-Bols
weergegeven. Per kostenonderdeel wordt een ruimte en RIH. Daarbij is ook aangegeven welk deel
toelichting gegeven: plankosten (VTA), Openbare van deze kosten bij de ontwikkelde partijen verhaalbaar beheer van de openbare ruimte.
is. Hiernaast wordt ook
inzicht gegeven
in het
(geanonimiserd)
Fnandele opzet Pionier-Bols
Tabel 2 Financiële opzet Pionier-Bols
4.2
Plankosten
Voorbereiding, Toezicht en Administratie) bepalen plankosten voor de ontwikkeling van een transformatie opgave als deze is erg moeilijk. Het is niet een gebaand pad wat doorlopen wordt. Er zullen daardoor vele onvoorziene omstandigheden optreden waardoor de vooraf geraamde plankosten in de praktijk zullen afwijken. De plankosten zullen toch van te voren zo goed mogelijk moeten worden geschat, omdat er in een vrij vroeg stadium met marktpartijen afspraken moeten worden gemaakt over het verhaal van deze kosten. Bij deze afspraken zal het risico op hogere plankosten waar mogelijk ook bij de partijen worden neergelegd. Het vooraf
In die
gevallen
(VTA
-
van
de
overeenstemming te bereiken over de inhoud van een anterieure gebruikt gemaakt van het publiekrechtelijk kader; de vaststelling van een exploitatieplan. Hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening is hierop van toepassing en het wettelijk kader moet worden gevolgd. De te verhalen kosten zijn in dit kader gelimiteerd en een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen (RIH) kan via het exploitatieplan niet worden gevraagd (de Omgevingswet biedt overigens wel de mogelijkheid om een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen). De te verhalen gemeentelijke plankosten zullen dan (verplicht) via de ministeriële Plankostenscan dienen te worden becijferd en te worden meegenomen bij de berekening van het totaal van de gemeentelijke overeenkomst,
waarin het niet lukt om wordt
kosten.
14
Financieel kader december
2021
Het
kostenverhaal
ook
De
ontwikkelende
is
Transformatie
gericht om alle kosten te verhalen middels anterieure overeenkomsten. Voor een deel van het plangebied is nog geen ontwikkelaar bekend en/of hebben zittende bedrijven aangegeven vooralsnog niet te willen verhuizen en tot herontwikkeling over te gaan. Indien toch voor deze delen van het plangebied een ruimtelijk planologische wijziging wordt voorgestaan zal voor deze delen alsnog publiekrechtelijk het kostenverhaal moeten worden geregeld. er
in dit
project
Pionier-Bols GEHEIM
op
partijen zijn primair verantwoordelijk voor de uitwerking en realisatie van transformatieplannen van het vastgoed. De gemeente heeft een kaderstellende, toetsende faciliterende rol. Begeleiding en toetsing in de voorbereidingsfase betreffen onder meer: *
het aanbieden
*
het
*
het verzorgen
*
het mede verzorgen het bewaken van de
=
Ten
aanzien
een
en
toetsen
van
besluitvorming planologische procedure(s). van participatie en communicatie met omwonenden. samenhang in de ontwikkelingen, zowel in ontwerp als uitvoering.
de
van
van
het voorlopig ontwerp van
openbare
en
uitvoerende rol.
De
plankosten
kunnen dan ook
ä
Plankosten
voor
ü
en
anterieure overeenkomst.
van
begeleiden
de
en
definitief ontwerp.
de
ruimte hebben
wij afhankelijk van
de
afspraken
een
meer
ontwerpende
grofweg worden verdeeld in twee hoofdsoorten. algemene begeleiding van het traject zoals projectmanagementkosten, kosten voor planeconomie, juridische kosten en kosten planologische maatregel. Deze kosten zijn in het een van exploitatiegebied ingeschat op totaalbedrag (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (voelwaarde) per 1-1-2022. VTA
voor
Deze
maken
de
de
openbare
de
aanleg
en
onderdeel
toetsing van uit
van
civiele werken
de civieltechnische
raming
en
zijn
meegenomen
in de kosten
voor
ruimte.
Pionier-BOLS: De totale VTA kosten
van
(geanonimiseerd) beslaan de gehele ontwikkelperiode. In tabel 3 zijn de plankosten
weergegeven.
(geanonimise rd) Tabel
3 Plankosten
Bij de berekening van de VTA-kosten uitgegaan van een eenmalig te doorlopen proces. Indien vanwege bijvoorbeeld het stedenbouwkundig plan niet in eén keer wordt goeggekeurd en aangepast dient te worden dan zullen de kosten hoger uitvallen. De
plankosten
worden
als
volgt gedekt:
15
Financieel kader december
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
(geanonimise rd) Tabel 4
Dekking plankosten
4.3
Kosten
Deze
openbare ruimte paragraaf gaat in op de diverse
civiele
maatregelen
zoals
in onderstaande
afbeelding
5
zijn
(geanonimiseerd)
Afbeelding De
5 Civiele
maatregelen
-
openbaar gebied plan
en
bovenwijks
maatregelen bestaan uit aanpassingen van de huidige openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied zoals aangegeven in het SO+ (inclusief aanpassingen kruispunt Operaweg/Helsinkilaan) aangevuld met de te verwachten aanpassingen van vier (nummers: 1-4) buiten het plangebied gelegen kruispunten op basis van aanvullende onderzoeken. De kosten binnen de diverse blokken zijn voor de ontwikkelaars. In het SO+ zijn alle benodigde aanpassingen opgenomen zoals omkaderd in afbeelding 5. Deze aanpassingen zijn nodig vanwege de verwachte toename van verkeersintensiteit bij realisatie van de circa 2.075 woningen in Pionier-Bols. Verkeersberekeningen geven aan hoeveel van de maatregelen toe te rekenen is aan de woningbouwontwikkeling(en) en welk deel niet is toe te rekenen. De toerekening is gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen dat feitelijk kan worden toegerekend aan Pionier-Bols. De 4 1. 2. 3. 4.
civiele
(1-4) aanvullingen Operaweg
aanpassingen op de volgende kruispunten: (50% toerekenbaar) Rotonde Westerdreef / Venneperweg (50% toerekenbaar) Rotonde Noordelijke Randweg / Operaweg (100% toerekenbaar) Kruispunt Hoofdweg / Noorderdreef (100% toerekenbaar) Rotonde
betreffen
/ Venneperweg
16
Financieel kader december
Antea
heeft de kosten
2021
Transformatie
kruispunten doorgerekend. De kosten m.b.t. bedragen (geanonimiseerd) aanpassingen aan de 4 kruispunten bedragen (geanonimiseerd) De aanpassingen m.b.t. de twee rotondes op de Venneperweg zijn maar voor 50% toerekenbaar aan Boslpionier. Het restant wordt ten laste gebracht van de reserve Schaalsprong. voor
zowel
het SO+
het SO+ en
als
Pionier-Bols GEHEIM
voor
de kosten
de vier
voor
de
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Gn (geanonimiseerd) a
(geanonimiseerd) 4 (geanonimiseerd) Ja (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) GN (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) (nl (geanonimiseerd) De
netto
aanlegkosten
van
de
openbare
ruimte
zijn
hiermee
voor
de gemeente
(geanonimiseerd) Ì Deze
Directe
ú ú
-
Totaal:
(geanonimiseerd) (geanoniiserd) opm:
(geanonimise rd)
kostenraming is als volgt opgebouwd: aanpassingen openbare omgeving in exploitatiegebied Aanpassingen aan omliggende infrastructuur Gemeentelijk (netto) aandeel Pionier-Bols Nieuwe Bennebroekerweg
ú
geraamd
J
Het
betreft de
investeringskosten inclusief de bijbehorende ontwerp- en managementkosten (VTA). Deze kostenraming moet worden gezien als een eerste globale raming. Met deze globale raming is er inzicht in de omvang van de financiële opgave en daarmee een basis voor de berekening van de kostentoedeling aan de betrokken ontwikkelende partijen. De
dekking van aanliggende
de
de directe
aanpassingen in de openbare omgeving er respectievelijk als volgt uit:
Dekkingdviele kosten Opbrengsten kostenverhaal -
Reeds ontvangen WBI-subsidie
Bovenwijkse kosten (min. €)
Dekking bovenwijkse kosten Reeds ontvangen WBI-subsidie -
-
Reserve
Tabel
Schaalsprong
5 Dekking
exploitatieplangebied
en
aan
(geanonimise rd) (geanonimise rd)
Gvele kosten (min. €)
-
in het
infrastructuur zien
civiele
en
bovenwijkse
kosten
17
Financieel kader december
De
dekking
van
het
2021
Transformatie
toegerekende
deel
van
Herinrichting Nieuwe Bennebroekerweg (min.
Tabel
6 Dekking
deel Nieuwe
toegerekende
de Nieuwe
€)
Bennebroekerweg
ziet
er
Pionier-Bols GEHEIM
als
volgt uit:
(geanonimise rd)
Bennebroekerweg
4.4
Bijdragen RIH RIH-bijdrage bestaat uit een grijze en groene component. De grijze component is in de aanvraag onderdeel van de maatregelen op de Nieuwe Bennebroekerweg. In de berekening van de RIH-bijdrage met betrekking tot het groen is er, conform het vastgestelde beleid, van uitgegaan dat per woning een financiële bijdrage aan het bovenplans groen dient te worden voldaan ten behoeve van de aanleg van 400 m? groen (geanonimiseerd) Voor kleinere woningen (<70 m? BVO) wordt rekening gehouden met de aanleg van 240 m? groen (geanonimiseerd) Tevens wordt voor het commerciële “niet-woningdeel” een openbaar groennorm gehanteerd van 100 m? groen per 100 m? BVO erin. (geanonimiseerd) ON De
=
Bij de berekening dient er rekening te worden gehouden met de zogenaamde “statiegeldregeling”. Het in te brengen vastgoed mag (in dit geval) per 100 m? BVO commercieel in mindering worden gebracht op deze berekening. Er wordt vanuit gegaan dat er 117.500 m? BVO commercieel wordt ingeruild om het woningbouwprogramma te kunnen realiseren. (geanonimiseerd) 7 <> >er (geanonimiseerd) ering van de NS RIH-bijdrage weergegeven. Afdracht RIH
Tabel 7
(geanonimise rd)
(min. €)
RIH-bijdrage
conform
beleid
verdubbeling Nieuwe bennebroekerweg en een bedrag van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) voor groen opgenomen als storting aan de reserve RIH. De financiële ruimte in de (grond)exploitatie geeft naar verwachting onvoldoende ruimte om de maximaal berekende RIH-bijdrage te kunnen dekken. Er is derhalve sprake van dat voor een deel (en in sommige gevallen dus voor het geheel) een beroep zal worden gedaan op de hardheidsclausule. In de
WBl-aanvraag
is naast
de
Wij stellen voor om de RIH bijdrage op basis van de gesloten anterieure overeenkomsten en nadat uitgebreide waboprocedures zijn gevoerd in de programmabegroting de in de jaren 2024-2031 ontvangen bijdrage Ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (RIH) te ramen en te storten in
de te
de
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De
dekking
van
bijdrage RIH
ziet
er
als
volgt uit:
18
Financieel kader december
2021
Transformatie
(geanonimise rd)
Dekking afdracht RIH -
Ontvangen
RIH Van Wijnen (reeds gestort)
Reeds ontvangen WBI-subsidie
-
Nieuwe
-
bestemmingsreserve Pionier-Bols
Tabel 8
Dekking
4.5
Kostenverhaal
Pionier-Bols GEHEIM
afdracht RIH
De
mogelijkheden voor het verhaal van de direct aan het plangebied toe te rekenen gemeentelijke kosten hangt in grote mate af van de financiële mogelijkheid om deze door de gebiedsontwikkelingen te kunnen laten dragen. In de paragrafen 4.2 en 4.3 is beschreven dat plankosten en kosten voor het openbare gebied in dit stadium zijn begroot op een totaalbedrag van (geanonimiseerd) Dit bedrag moet worden gedragen door de ontwikkeling van 2.075 woningen en 6.500 m? BVO (commerciële) voorzieningen. Stel dat
een
(commerciële) voorziening per 100 m? gelijkgeschakeld wordt aan een woning dan zijn er + 2.075 woningen= 2.140 eenheden. Als het totaalbedrag van (geanonimiseerd) =
totaal: 6.500 m? /100 65
hierover wordt verdeeld zal iedere eenheid worden
| is de vraag
in hoeverre dit per
ontwikkeling
(geanonimiseerd) Het
belast met circ
kan worden
gedragen
en
of er dus
sprake
zal
zijn van
een
“macro-aftopping”.
(geanonimiseerd) Ja (geanonimiseerd) Ja (geanonimiseerd) Ja (geanonimiseerd) fa (geanonimiseerd) fa a (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 4.6
Verkoop van Groningen terein Het Van Groningen-terrein is begin 2021 door de voormalige eigenaar opgeleverd aan de gemeente. De opbrengst is in de WBl-aanvraag ingeschat op een bedrag van (geanonimiseerd) De potentieëe koper dient zelf het benodigde openbaar gebied (centrale hof, stegen en dergelijke) aan te leggen en deze < D 3 jen @ D 5 Kz)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ie} 5)
3, ko} la
@ @ 5
a @ @ D 3 @ D 5 El D
[e] < io} 5 pad D
& 0@ D >
|
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (el (geanonimiseerd) ja (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) a (geanonimiseerd) u In het MPG van
2022 zal dan
de Reserve
ook, conform het vastgestelde beleid,
grondzaken
komen.
Deze
storting wordt
een
verwerkt
bedrag
van
(geanonimiseerd) ten gunste BE
in de Jaarstukken
2021.
Daarnaast
mn tej
Financieel kader december
stellen
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
bij het MPG 2022 een begrotingswijziging 2022 voor waar we laten vaststellen dat in 2022 dit zelfde bedrag alsnog in de nieuwe bestemmingsreserve Pionier Bols wordt gestort. Op deze manier kan de vrijval van de voorziening Van Groningen toch in zijn geheel worden ingezet voor de planontwikkeling Pionier-Bols. 4.7
we
Beheer openbare Tijdens de bouw van de
ruimte
woningen blijven de huidige wegen intact. De bestaande wegen worden pas heringericht nadat de woningen worden opgeleverd. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid gefaseerd verlopen. Tijdens de bouwfase zijn er dan ook geen extra kosten qua openbaar beheer (tijdelijke fasering en bouwvoorzieningen alsmede herstel van bouwschades komen ten laste van de ontwikkelaars). De extra kosten ontstaan op het moment dat de wegen zijn heringericht en de eerste woningen ingebruik zijn genomen. De extra beheerkosten zijn meegenomen in de stelpost ‘areaaluitbreiding openbare ruimte’ in de Voorjaarsrapportage 2021 (2021.0001186). Daarin wordt een bedrag van (geanonimiseerd) er nieuwe woning gereserveerd als gemiddelde van de beheerkosten openbare ruimte van een transformatie- en uitleglocatie.
20
Financieel kader december 2021
5
Transformatie Pionier-Bols GEHEIM
Fianciele risico’s
Iedere gebiedsontwikkeling brengt risico’s met zich mee. Vanwege de aard van deze ontwikkeling zijn de risico’s relatief hoog. Het betreft hier namelijk een transformatieopgave van bedrijfslocaties naar een hoofdzakelijk woonprogramma in hoge dichtheden. Door de voornamelijk faciliterende rol die we bij deze transformatieopgave hebben worden de gemeentelijke risico’s in financiële zin zo veel mogelijk beperkt. Het helemaal wegnemen van risico’s voor de gemeente is gezien de aard van de ontwikkeling onmogelijk. Hier zijn de belangrijkste risico’s opgenomen.
1)Het grootste risico is dat het kostenverhaal onvoldoende kan worden geregeld. Met de betrokken ontwikkelaars is immers nog geen overeenstemming over de in rekening te brengen bedragen. Het is mogelijk dat de diverse ontwikkelaars in het plangebied een beroep doen op de zogenaamde hardheidsclausule. Wij brengen de wettelijke verhaalsmogelijkheden in kaart en zijn in ons financiële kader uitgegaan van een reële inschatting van verhaalbaarheid.
2)Naast het risico dat het volledige kostenverhaal niet kan worden geregeld bestaat ook het risico dat door de organische ontwikkeling niet het gehele bedrijventerrein wordt getransformeerd. Dit heeft als gevolg dat er ook minder kosten kunnen worden verhaald. Door een verdeelmechanisme in de ontwikkelstrategie verwachten wij dat wij voldoende flexibiliteit hebben om woningen te (her)verdelen zodat we verwachten dat de 2. 000 eenheden gehaald worden.
3)Indien de termijn van 10 jaar waarbinnen de gebiedsontwikkeling dient te worden gerealiseerd niet gehaald wordt dient mogelijk (een deel) van de Woningbouwimpuls (WBI) te worden terugbetaald. ,
Hiernaast zijn de oorspronkelijk opgenomen kosten en opbrengsten in de WBI-aanvraag onderhevig aan verandering. Ook een lager tekort zal mogelijk leiden tot de noodzaak tot terugbetaling. Wij verwachten dat de vereiste woningaantallen vóór einddatum 2030 in aanbouw kunnen zijn genomen.
4)De aanpassing van een gedeelte van het tracé van de Nieuwe Bennebroekerweg (tussen Hoofdvaart en A4) is voorwaardelijk voor de transformatie van het Pionier-Bolsterrein. Alhoewel de provincie en de VRA middels steunverklaringen aangeven te voldoen aan de financiële verplichtingen bestaat het risico dat de aanpassing aan de Nieuwe Bennebroekerweg alsnog niet doorgaat. Vooralsnog kan het Pionier-Bolsterrein dan worden gerealiseerd met de tijdelijke maatregelen op de Rijnlanderweg. Eventuele andere projecten kunnen dan op langere termijn geen doorgang meer vinden. Voor het Pionier-Bolsterrein blijft het risico dan beperkt. ,
5)Het is mogelijk dat het woningbouwprogramma niet geheel realiseerbaar is door milieucontouren in het plangebied en de afstand die daar tot gehouden dient te worden. Eventueel kunnen deze bedrijven alsnog worden gekocht of kan de hinder aan de bron worden beperkt. 6)De in het financieel kader genoemde bedragen zijn nominale bedragen. Eventuele prijsstijgingen in de exploitatie worden opgevangen door een beroep te doen op de stelpost indexaties. Prijsstijgingen op investeringen die niet binnen de onvoorzien kunnen worden opgevangen worden indien noodzakelijk opgevoerd bij de Voorjaarsrapportages als onderdeel van de integrale afwegingen van de Raad. ,
,
7)Door het vaststellen van het masterplan bevestigd de gemeente Haarlemmermeer achter de ontwikkeling te staan. Indien er door een ontwikkelende partij een WABO-aanvraag gedaan (omgevingswet = OPA) wordt dan kan de gemeente deze aanvraag niet weigeren. Indien er geen anterieure overeenkomst gesloten is dan wordt de gemeente gedwongen per aanvraag een exploitatieplan te maken om kosten te verhalen. De RIH-bijdrage kan onder de Wro waarschijnlijk
21
Financieel kader december
niet worden
2021
afgedwongen,
tevens
zullen
de de
VTA
kosten
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
die
kunnen
verhaald
worden
lager
liggen. 6
Budgetten/Kredieten
6.1 Tot
Bestaand krediet met de
vaststelling van het MPG 2021 zijn diverse kredieten beschikbaar gesteld. In 2018 is ten behoeve van de aankoop/planvorming van het Van Groningenterrein een voorbereidingskrediet van € 100.000 geautoriseerd (RV2018/22161). Hierna zijn diverse aanvullende voorbereidingskredieten geautoriseerd door de raad. en
(geanonimise rd) Tabel 9 Verleende
kredieten
vaststelling van het Masterplan is het totale beschikbare krediet (geanonimiseerd) Dit krediet is gedekt bijdrage vanuit de diverse gesloten intentieovereenkomsten van (geanonimiseerd) bijdrage : MRA van (geanonimiseerd) en vanuit de inmiddels verleende WBl-subsidie ad. (geanonimiseerd) Na vaststelling van het Masterplan komt de gebiedsontwikkeling Pionier-Bols in een andere fase. Tot
met de
en
door
6.2
Nieuwe
In deze
budgetten/kredieten paragraaf worden de diverse benodigde budgetten/kredieten toegelicht.
Plankosten 2030 bedragen (geanonimiseerd) plankosten (VTA) voor de resterende ontwikkelperiode van 2022 tot met Dit wordt voor de 2022 en 2030 De verwachte kosten voor 2022 (geanonimiseerd) bedrag jaren geraamd. bedragen naar verwachting (geanonimiseerd) en dienen geautoriseerd te worden. De
totale
Tot
en
—
met
eind
2021
zijn
er
hiermee
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) aan (geanonimiseerd) De plankosten | reeds
zo’n
plankosten bedraagt (intentie en anterieure overeenkomsten), subsidie, zie onderstaande
tabel.
aangevraagd (€ (geanonimiseerd) minus Plankosten
Tabel
10
(min. €)
deels door de
Per saldo
zal
een
de eerder verleende
kosten worden
gemaakt. Het gedekt door
totale het
bedrag
aan
kostenverhaal
bijdrage ‘flexibele schil’ van de MRA en de WBIbudget/krediet (geanonimiseerd) worden
nieuw
kredieten ad.
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Dekking plankosten
22
Financieel kader december
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
Verwervingen De verwervingskosten bestaan uit de oorspronkelijk verworven gronden van Van Groningen en worden ingebracht op het moment van de verkoop. Het uiteindelijke verkoopresultaat zal in het jaar van realisatie van de verkoop worden gestort in de nieuwe bestemmingsreserve Pionier-Bols. De Pionier-Bols dient worden ingesteld met als doel de financiële dekking van bestemmingsreserve projecten in het kader van de gebiedsontwikkeling Pionier-Bolsterrein, zie onderstaande tabel.
Verwerving 'Ven Groningen’ (min.€)
Tabel
11
Dekking verwerving
‘Van
(geanonimise rd)
Groningen’
Woonrijpmaken De totale woonrijpmaakkosten bedragen € 11,4 miljoen met startjaar 2023 voor het woonrijp maken van de openbare ruimte. Deze kosten worden opgenomen in Voorjaarsrapportage 2022 en worden gedekt uit de te ontvangen anterieure bijdragen en de ontvangen bijdrage woningbouwimpuls, zie onderstaande tabel.
Gvele kosten (min. €)
Tabel
12
Dekking
(geanonimise rd)
civiele kosten
Bovenwijks De bovenwijkse maatregelen bestaan uit diverse aanpassingen van de bestaande wegenstructuur buiten het plangebied. Bij de Voorjaarsrapportage 2022 zal de investering van € EE (geanonimiseerd) met startjaar van de uitvoering 2026, voor de realisatie van bovenwijkse voorzieningen ten behoeve van de 0 gebiedsontwikkeling Pionier-Bolsterrein worden opgenomen. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) uit de bestemmingsgedekt uit uit de te de ontvangen bijdrage woningbouwimpuls en een reserve Pionier-Bols. De bijdrage uit de Reserve schaalsprong is onder voorbehoud van een positieve integrale afweging bij de voorjaarsrapportage 2022.Zie onderstaande tabel.
EEN bijdrage es oct
Bovenwijkse kosten (min.€)
Tabel
13
Dekking bovenwijkse
(geanonimise rd) kosten
Nieuwe Bennebroekerweg De verdubbeling van de Nieuwe
Bennebroekerweg is een voorwaarde voor de realisatie van woningen in Pionier-Bols. Vanuit verkeerskundige berekeningen op basis van toekomstig gebruik van de weg kan deze uitbreiding voor 29% worden toegerekend aan het project Pionier-Bols. (geanonimiseerd) 5
23
Financieel kader december
2021
Transformatie
Pionier-Bols GEHEIM
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Herinridnting Nieuwe Bennebroekerweg (min. €)
Tabel
14
Dekking
Nieuwe
RIH In de
WBl-aanvraag
RIH.
De
is een
financiële ruimte
maximaal berekende
(geanonimise rd)
Bennebroekerweg
bedrag in de
van
(geanonimiseerd) EE
€ (geanonimise rd)
(grond)exploitatie geeft RIH-bijdrage te kunnen dekken.
bijdrage opgenomen als storting aan de reserve naar verwachting onvoldoende ruimte om de
Wij stellen voor om de RIH bijdrage op basis van de gesloten anterieure overeenkomsten en nadat de uitgebreide waboprocedures zijn gevoerd in de programmabegroting de in de jaren 2024-2031 te ontvangen bijdrage Ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (RIH) te ramen en te storten in de (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimise rd) Tabel
15
Dekking
afdracht RIH
24
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen