Bijlage 6 BP Hfd Hoofdweg 583 Toelichting

bestemmingsplan

Hoofddorp Hoofdweg 583 ca Haarlemmermeer

DATUM IMRO IDN

13-05-2024 NL.IMRO.0394.BPGhfdhfw583ca-C001

PROJECT PROJECTLEIDER

Hoofdweg 583 ca M.M.W. Backx

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Vastbouw BV 20210095

AUTEUR STATUS

M.M.W. Backx vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

6

1.3

Doel en planvorm

7

1.4

Geldende bestemmingsplannen en regelingen

8

1.5

Planproces

9

1.6

Leeswijzer

9

Beschrijving huidige situatie

10

2.1

Ruimtelijke structuur

10

2.2

Functionele structuur

14

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

15

3.1

Rijksbeleid

15

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

23

3.3

Gemeentelijk beleid

26

Nieuwe situatie

33

4.1

Visie op het plangebied

33

4.2

Visie op duurzaamheid

34

4.3

Ruimtelijke structuur

34

4.4

Functionele structuur

35

4.5

Verkeersstructuur

36

Onderzoek en beperkingen

43

5.1

Bedrijven en milieuhinder

43

5.2

Geur

44

5.3

Bodem

45

5.4

Cultuurhistorie en archeologie

47

5.5

Explosieven

49

5.6

Externe veiligheid

50

5.7

Flora en fauna

54

5.8

Geluid

60

5.9

Kabels, leidingen en telecommunicatie installaties

68

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/96

5.10

Luchtkwaliteit

69

5.11

Luchtvaartverkeer

72

5.12

Milieueffectrapportage

73

5.13

Verkeer

74

5.14

Water

82

5.15

Gezondheid

86

Uitvoerbaarheid

90

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

90

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

90

Juridische aspecten

93

7.1

Opzet regels en verbeelding

93

7.2

Inleidende regels

93

7.3

Bestemmingsregels

93

7.4

Algemene regels

95

7.5

Overgangs- en slotregels

95

7.6

Handhaafbaarheid

96

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7

4/96

Toelichting

5/96

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het noorden van Hoofddorp, op de overgang naar het open polderlandschap, ligt het bedrijventerrein Hoofddorp-Noord. Dit bedrijventerrein ligt op een unieke plek. De locatie ligt direct naast de Weg Om de Noord (Provinciale weg N201). De locatie ligt verder op korte afstand van voorzieningen zoals het centrum van Hoofddorp en het Haarlemmermeerse Bos. De gemeente Haarlemmermeer heeft de ambitie om dit bedrijventerrein te transformeren naar een nieuw gemengd woongebied. Deze ontwikkeling is een aantal jaren geleden voorzichtig begonnen met de woningbouwontwikkeling op het Woodward-terrein. De komende jaren zal Evast vastgoed in het oosten van Hoofddorp-Noord, de wijk Het Nieuwe Noord gaan ontwikkelen. Hier zullen circa 600 woningen en een gemengde maatschappelijke plint in een nieuwe stedelijke omgeving gerealiseerd worden. Het Nieuwe Noord wordt een autoluwe wijk in een parklandschap. De Gemeente Haarlemmermeer is samen met belanghebbenden en betrokkenen tot een ontwikkelstrategie voor Hoofddorp Noord gekomen, die door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierin zijn de ruimtelijke ambities, richtlijnen en randvoorwaarden voor deze ontwikkeling uitgewerkt. Dit is in het bestemmingsplan vertaald. Na vaststelling vormt dit de planologische basis voor de verdere ontwikkeling.

Uit verkeersstudies is gebleken dat de ontwikkeling van Het Nieuwe Noord en de verdere doorontwikkeling van het bedrijventerrein tot woongebied niet afgewikkeld kan worden op de bestaande infrastructuur. Daarom is een ingreep in de bestaande infrastructuur nodig. Deze is gevonden in het aanpassen van de zuidwestelijke afrit van de Weg Om de Noord. De afrit wordt verplaatst naar het westen en sluit daar aan op de Noordmeerstraat. Tussen de nieuwe afrit en de Hoofdweg Westzijde zal een nieuwe parallelweg worden toegevoegd. Ook deze ontwikkelingen worden met dit bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het noorden van Hoofddorp en maakt deel uit van het bedrijventerrein Hoofddorp-Noord. De herziening van het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling Het Nieuwe Noord en de verplaatsing van de afrit van de N201 mogelijk. Deze ontwikkeling vindt plaats in het gebied dat globaal is omsloten door de Hoofdweg Westzijde, de Wijkermeerstraat, de achterzijde van de bedrijfspercelen aan de Debbemeerstraat en de Weg om de Noord. Met dit bestemmingsplan wordt ook een wijziging van de zuidwestelijke afrit van de N201 inclusief parallelweg die zorg draagt voor de nieuwe aansluiting met de Hoofdweg. Daarvoor zijn enkele gronden noordwestelijk van de ontwikkeling Het Nieuwe Noord meegenomen. Om de voorgestelde herinrichting van de openbaar gebied aan de Wijkermeerstraat planologisch mogelijk te maken is een klein deel hiervan opgenomen binnen het plangebied (zie hiervoor het 'vierkantje' in figuur 1.1 aan de zuidzijde van het plangebied).

6/96

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3

Doel en planvorm

De doelstelling van het bestemmingsplan Hoofddorp Hoofdweg 583 ca is het bieden van een actueel juridisch-planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is specifiek gericht op de planontwikkeling 'Het Nieuwe Noord' als onderdeel van de transformatie van bedrijventerrein Hoofddorp Noord naar een gemengd woongebied. Het bestemmingsplan biedt een gedetailleerde woonbestemming met bouwvlakken waarbinnen circa 600 woningen mogelijk zijn, waarbij aan de Wijkermeerstraat in de plint middels de aanduiding 'gemengd' wijkondersteunende voorzienigen mogelijk zijn. Afhankelijk van de behoefte aan deze voorzieningen kan deze ruimte ook ten behoeve van 10

7/96

woningen worden ingericht. Daarnaast maakt het bestemmingsplan de aanpassing van de afrit van de Weg Om de Noord (N201), inclusief de nieuw aan te leggen parallelweg mogelijk.

1.4

Geldende bestemmingsplannen en regelingen

Het bestemmingsplan Hoofddorp Hoofdweg 583 ca vervangt gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen: Plannnaam Hoofddorp Noord

Vastgesteld 23-04-2013

Onherroepelijk 01-08-2013

Ter plaatse van het plangebied gelden verschillende bestemmingen. De voornaamste bestemming is 'Gemengd-2'. De voor 'Gemengd-2'aangewezen gronden zijn o.a. bestemd voor: a. kantoren; b. dienstverlening; c. bedrijven behorende tot bedrijfscategorie 1 of 2, zoals opgenomen in de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten; d. bedrijven behorende tot bedrijfscategorie 3.1 ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.1’; e. bedrijven behorende tot bedrijfscategorie 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'; f. wonen op de tweede en hogere bouwlagen ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’, g. maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijk’ Voor het zuidelijke gedeelte van het plangebied geldt de bestemming 'Gemengd-1'. De voor 'Gemengd-1' aangewezen gronden zijn o.a. bestemd voor: a. bedrijven behorende tot bedrijfscategorie 1, 2, of 3.1 of zoals opgenomen in de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. bedrijven behorende tot bedrijfscategorie 3.2 ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’; c. creatieve industrie; d. horecavoorzieningen in categorie 1 of 2; e. bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' f. bouwmarkten ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel volumineus’; g. detailhandel ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’; h.

fitnesscentra of naar aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen sportvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘sport’. Om het projectgebied heen liggen gronden die zijn bestemd voor 'Verkeer'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wegen, woonstraten, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groen kunstwerken en bergbezinkbassin. Daarnaast geldt voor een klein deel van het bestemmingsplan de bestemming 'Groen'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en daaraan ondergeschikte voorzieningen.

8/96

Ter plaatse van het plangebied gelden tevens drie paraplu bestemmingsplannen 'Parapluplan parkeerregels', 'Parapluplan wonen' en 'Parapluplan Datacenters'. Plannaam Vastgesteld Parapluplan parkeerregels 04-10-2018 Parapluplan parkeerregels - partiële herziening 09-03-2023 Parapluplan datacenters 22-10-2020 Parapluplan wonen 10-03-2022 De regels uit het Parapluplan parkeerregels en het Parapluplan wonen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan maakt geen datacenters mogelijk en daarom hoeft het parapluplan datacenters niet overgenomen te worden.

1.5

Planproces

Procedure bestemmingsplan Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerpbestemmingsplan wordt ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan onder andere de provincie en het waterschap. Door de gemeente Haarlemmermeer wordt in dit stadium van planvorming ook de betreffende dorps- of wijkraad in de gelegenheid gesteld op het voorontwerpbestemmingsplan te reageren. Daarnaast wordt tijdens het buitengemeentelijk vooroverleg ook inspraak gepleegd door de direct omliggende bedrijven met invloed op de inhoud van het plangebied, en omgekeerd, actief te benaderen door het voorontwerpbestemmingsplan aan hen voor te leggen. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kan eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen in het vast te stellen bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.6

Leeswijzer

Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beeld van de bestaande situatie in het plangebied. Er wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleid en de regelgeving en de invloed hiervan op het bestemmingsplan. Het vierde hoofdstuk gaat in op de nieuwe situatie met de te verwachten ontwikkelingen en de gewenste ruimtelijk-functionele structuur. Het vijfde hoofdstuk gaat in op de onderzoeksgegevens en beperkingen. In het hoofdstuk zes komt de uitvoerbaarheid aan bod en in het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische aspecten van dit bestemmingsplan.

9/96

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving huidige situatie

Ruimtelijke structuur

2.1.1 Ruimtelijke ontwikkelingen Het bedrijventerrein Hoofddorp-Noord ligt aan de noordzijde van Hoofddorp. Het ligt globaal ingesloten tussen de Hoofdweg, de J.C. Beetslaan en de Weg om de Noord. Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het oostelijk deel van het bedrijventerrein. Het is een centrum-stedelijke locatie op korte afstand van het centrum van Hoofddorp, de sportvelden aan de overzijde van de Hoofdvaart en diverse groenvoorzieningen. Het plangebied is het gezicht en de entree van Hoofddorp vanaf de N201. Voor het gehele gebied Hoofddorp Noord is een ontwikkelstrategie opgesteld. De ontwikkeling gaat uit van een geleidelijke transformatie van het monofunctionele bedrijventerrein naar een aangenaam gemengd woongebied. De eerste ontwikkeling, de woningbouw op het voormalige Woodward-terrein, is enkele jaren geleden opgeleverd. De ontwikkeling van o.a. het voormalig AM match-terrein, Het Nieuwe Noord, is de volgende transformatie binnen Hoofddorp Noord. De ambitie van de gemeente is om ook de overige percelen te ontwikkelen tot gemengd gebied met wonen en bedrijvigheid. Het plangebied waar het project Het Nieuwe Noord wordt gesitueerd bestaat uit vier kavels. Deze hebben een werknaam, genoemd naar de voormalige gebruikers/eigenaren: het AM match-terrein, Hartgerink & Klomp en Vlamboog en Hoofdweg 587.

Figuur 2.1:

10/96

Deelgebieden plangebied (bron: Stedenbouwkundig Ontwerp Het Nieuwe Noord Hoofddorp) 2.1.2 Bebouwingsstructuur De bebouwing van Hoofddorp-Noord is opgericht in 2 tot 3 bouwlagen en afgedekt met een plat dak. De percelen hebben een hoog bebouwingspercentage en beslaan nagenoeg de gehele kavel. De bebouwing is bedoeld voor bedrijvigheid, wat ook blijkt uit de gebruikte materialen. De bebouwing heeft een gesloten karakter, met uitzondering van gebouwen en gebouwdelen die gebouwd zijn ten behoeve van kantoren. De percelen zijn verder doelmatig ingericht, met voorterreinen die voornamelijk in gebruik zijn als parkeerterrein. Een uitzondering is het voormalig Woodward-terrein in het zuiden van het bedrijventerrein, waar de bebouwing is opgericht in 2 bouwlagen met kap. Deze bebouwing aan de Hoofdweg sluit aan op het bebouwingsstructuur langs de Hoofdvaart.

Figuur 2.2: Luchtfoto plangebied (bron: Google Earth)

11/96

Figuur 2.3: Huidige situatie plangebied ter hoogte van Wijkermeerstraat 15 Ook in het plangebied staat bedrijfsbebouwing, opgericht in één tot twee bouwlagen. Uitzondering is een kantoorpand aan de Wijkermeerstraat, dat bestaat uit drie bouwlagen. Het noordelijk deel van het plangebied is in de bestaande situatie nagenoeg onbebouwd, met uitzondering van enkele (tijdelijke) romneyloodsen. 2.1.3 Ontsluitingsstructuur Hoofddorp-Noord wordt via de Weg om de Noord verbonden met de bovenlokale en nationale verkeerswegen. Ten oosten van het plangebied liggen de op- en afritten. Het verkeer sluit aan op de Hoofdweg Westzijde en Hoofdweg Oostzijde. Verkeer van of naar het bedrijventerrein wordt momenteel via de Hoofdweg Westzijde en de Wijkermeerstraat ontsloten.

12/96

Figuur 2.4: Ontsluitingsstructuur (bron: Stedenbouwkundig Ontwerp Het Nieuwe Noord Hoofddorp) De structuur op het bedrijventerrein is rationeel. In een aantal wegtracés (zoals Graftermeerstraat, Bijlmermeerstraat, Wijkermeerstraat en Daalmeerstraat) is de oorspronkelijke polderverkaveling nog herkenbaar. De lange lijnen van de slagenverkaveling zijn echter niet meer herkenbaar. Het plangebied aan de oostzijde van Hoofddorp-Noord heeft in de bestaande situatie 3 ontsluitingen. Aan de zuid-oostzijde wordt ontsloten op de Hoofdweg Westzijde. Aan de zuid-westzijde wordt ontsloten op de Wijkermeerstraat. Aan de noord-westzijde is geen ontsluiting op de openbare weg en zijn de locaties achter de bedrijfsruimtes langs de Debbemeerstraat verscholen. Aan de noord-oostzijde wordt de ontsloten via een aftakking van de Debbemeerstraat. 2.1.4 Groen- en waterstructuur Het bedrijventerrein Hoofddorp-Noord is intensief bebouwd en nagenoeg geheel verhard. Langs de Wijkermeerstraat, op dit moment de hoofdstraat van het bedrijventerrein, liggen enkele groenstroken met boomstructuren die de straat een groen karakter geven. Ook op de rest van het bedrijventerrein worden diverse wegen begeleid door groenstroken met boomgroepen. De belangrijkste groenstructuur wordt gevormd door de taluds en de bermen van de Weg Om de Noord. Het plangebied grenst direct aan deze structuur.

De belangrijkste waterstructuur is de Hoofdvaart, de belangrijkste watergang van en een belangrijkste structuurdrager van de Haarlemmermeer. Deze ligt ten oosten van het plangebied.

13/96

2.2

Functionele structuur

Het bedrijventerrein Hoofddorp Noord is van oorsprong een monofunctioneel bedrijventerrein met diverse typen bedrijven op het gebied van onder andere handel, productie en opslag. Op het terrein zijn inmiddels ook andersoortige functies zoals detailhandel (in de vorm van een supermarkt, 2 bouwmarkten en diverse winkels), showrooms, een sportschool en dienstverlening. Tevens zijn enkele bedrijfswoningen en een burgerwoning aanwezig. Verder is ten zuiden van de Wijkermeerstraat ter vervanging van een bedrijfspand (Woodward) een nieuwe woonbuurt ontwikkeld. In het plangebied staan diverse bedrijfsgebouwen. In deze bedrijfsgebouwen hebben voorheen een autodealer, sociale werkplaats en een lastechniekwinkel gezeten. Op dit moment bieden de ruimten en buitenruimten plaats voor tijdelijke invullingen.

14/96

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid en regelgeving

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie De nationale omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze samenleving' komt voort uit de Omgevingswet, die in 2024 in werking is getreden. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo worden in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes gemaakt. Vier prioriteiten hierin zijn: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen deze prioriteiten worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen om beleidskeuzes te maken. Dit zijn: Combinaties van functies hebben voorrang op enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. Tot het moment dat de omgevingswet ingaat op 1 januari 2024) geldt de omgevingsvisie als structuurvisie en zijn ruimtelijke belangen geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie §3.1.2). In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het Rijksbelang opgenomen dat verstedelijking op duurzame wijze plaatsvindt. Wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt moet er getoetst worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zie §3.1.3). Toetsing Hoofddorp zal de komende jaren flink groeien in aantal inwoners.

De ontwikkeling van een gemengd gebied met wonen en werken zorgt voor een leefbare wijk. De ontwikkeling vindt binnenstedelijk plaats. De wijk wordt energie-efficiënt en gasloos, waarbij de openbare ruimte klimaatbestendig wordt ingericht. Hiermee is deze ontwikkeling niet in strijd met de nationale omgevingsvisie. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Voor gemeente Haarlemmermeer is hierin van belang: Toekomstige uitbreiding van het hoofdwegennet en hoofdspoorwegennet;

15/96

De ruimte reservering voor de parallelle Kaagbaan; Zones onder hoogspanningsverbindingen worden gevrijwaard; Aan de provincies is opgedragen om Natuurnetwerk Nederland (NNN) te beschermen; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament krijgen ruimtelijke bescherming; Nationale landschappen, zoals het erfgoed van de Stelling van Amsterdam, worden ruimtelijk beschermd; Kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking en voor de bufferzones. Toetsing De beoogde ontwikkeling heeft geen raakvlakken met beleid en de regels op Rijksniveau. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening, ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijke ontwikkeling Het toevoegen van meer dan 12 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is, zijn de geldende planologische mogelijkheden.

Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie ligt binnen het bedrijventerrein Hoofddorp Noord en heeft daarmee al een stedelijke functie. De locatie wordt beschouwd als bestaand stedelijk gebied en de locatiekeuze hoeft daarom niet te worden onderbouwd. Beschrijving woningbehoefte Grote woningbehoefte in Haarlemmermeer blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld. Een vereiste in de ladder voor duurzame verstedelijking is het aantonen van nut en noodzaak van de geplande ontwikkeling. Onderstaand figuur geeft voor de periode 2021-2050 hiervoor de kwantitatieve basis zoals die voortkomt uit deze prognose. Regio's kunnen deze tabel gebruiken bij het actualiseren van hun regionale afspraken. Voor de provincie vormen ze het uitgangspunt voor het beoordelen van nut en noodzaak van nieuwe woningbouwontwikkelingen. Hieruit blijkt dat de prognose voor Haarlemmermeer uitkomt op 8.850 woningen in de periode 2021-2030.

In de regio is behoefte aan ruim 23.000 woningen inclusief het inlopen van het woningtekort.

16/96

Figuur 3.1 Indicatieve woningbehoefte per gemeente 2021-2050

Figuur 3.2 Indicatieve netto bouwopgave

Figuur 3.3 Bevolkings- en huishoudensprognose gemeente Haarlemmermeer Woningbouwmonitor 2022 Noord-Holland Uit de woningbouwmonitor blijkt dat het woningtekort in de regio Amstelland-Meerlanden begin 2022 7.000 woningen was (4,4%).

Figuur 3.4 Woningbouwopgave 2022-2040 (met inlopen woningtekort) en netto plancapaciteit 2022-2040 Er zijn voldoende plannen, maar er is onvoldoende harde plancapaciteit om aan de indicatieve opgave tot 2030 te

17/96

voldoen. In de regio is harde plancapaciteit voor 7.300 woningen en behoefte aan circa 23.200 woningen.

Figuur 3.5 Woningbouwopgave provinciale prognose en plancapaciteit 2022-2030 Woondeal MRA In maart 2023 is de Woondeal MRA ondertekend door gemeenten in Metropoolregio Amsterdam (MRA) en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) voor de bouw van 171.200 woningen in MRA tot en met 2030. Ook Haarlemmermeer heeft de Woondeal MRA ondertekend. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave, verbindt zich aan de opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en streeft er daarom naar om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar segment in de programmering, rekening houdend met het huidige aandeel betaalbaar en middensegment in de bestaande voorraad. Haarlemmermeer heeft als doel om de komende acht jaar minimaal 13.400 woningen te bouwen, waarvan ongeveer 4.020 sociale huurwoningen (30%) en 4.824 middeldure huur en/of betaalbare koopwoningen (36%).

18/96

Figuur 3.6 Woningbouwopgave regio Amstelland-Meerlanden Regionale afstemming Woonakkoord Amstelland-Meerlanden 2021-2025 en Monitor Plancapaciteit De Provincie Noord-Holland stelt in Artikel 6.3 van de Provinciale Omgevingsverordening nadere eisen aan nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de Uitvoeringsregeling regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen 2017 zijn nadere eisen aan de regionale afstemming gesteld. Voor deze ontwikkeling zijn de regionale woningbouwafspraken relevant. Het woningbouwprogramma is regionaal afgestemd in het Woonakkoord Amstelland-Meerlanden 2021-2025 (28 mei 2021). De provincie Noord-Holland en de gemeenten in Amstelland-Meerlanden zijn akkoord gegaan met het woonakkoord waarbij er tot 2030 in de regio ruim 38.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Deze afspraken staan vast voor de komende vijf jaar. Ook zijn er afspraken gemaakt over woninglocaties, knelpunten en trekken de partijen zo veel mogelijk op als partners. Dit project staat in de bijlage van het woonakkooord en is regionaal afgestemd.

In het kader van het Woonakkoord Amstelland-Meerlanden 2021-2025 is onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Amstelland-Meerlanden (bron: RIGO Research en Advies, De woningbehoefte in Amstelland-Meerlanden, 20 december 2020). De geraamde additionele netto woningbehoefte voor de regio Amstelland-Meerlanden bedraagt 18.850 woningen tot 2030. Dit moet gezien worden als een minimumbehoefte: het gaat om de netto uitbreidingsbehoefte, ofwel de woningbehoefte die er tot 2030 bij komt, nog los van de huidige spanningen op de markt ('huidige woningtekort'). Uit het onderzoek blijkt dat de komende jaren een grote behoefte bestaat aan nieuwe woningen in alle segmenten en prijsklassen. De woningbouw in dit plan draagt bij aan het vervullen van deze behoefte. Hoofdweg 581-583 is ook in de monitor plancapaciteit opgenomen als zachte plancapaciteit (plan in voorbereiding) voor 600 woningen. De Monitor Plancapaciteit wordt op regionaal niveau besproken. Dat een plan in de Monitor Plancapaciteit staat, betekent dat dit plan regionaal is afgestemd.

19/96

Gemeente Haarlemmermeer, Programmabegroting 2023-2026 en Beleidsprogramma Wonen 2019-2025 De druk op de Haarlemmermeerse woningmarkt is groot. Dat geldt met name in het betaalbare segment. Tegenover een stijgende bouwproductie staat een nog sneller stijgende vraag. Voor huishoudens met een inkomen tot € 57.000 is er erg weinig aanbod. Dat geldt zowel voor huurwoningen als voor koopwoningen. Haarlemmermeer kent een woningaanbod dat grotendeels bestaat uit eengezinswoningen in ruim opgezette woonmilieus. Door toename van het aantal kleine huishoudens, neemt de vraag naar appartementen toe. Meer diversiteit is nodig in woningaanbod, in prijssegmenten, in de koop- en huursector en ook in woonmilieus. Op die manier kunnen jongeren, gezinnen, empty nesters en ouderen een hele wooncarrière in Haarlemmermeer doorlopen. En we bouwen ook voor mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben. Haarlemmermeer kent een beperkt aanbod in de segmenten laag (huur < € 763) en midden (huur € 764 - € 1.030 en koop < € 355.000 (de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie in 2022)). Door de grote vraag zijn de huuren koopprijzen gestegen tot boven de grenzen van het betaalbare segment en loopt de wachttijd voor een sociale huurwoning verder op. Bij nieuwbouwprojecten geldt het uitgangspunt dat tenminste 50% uit betaalbare woningen bestaat, zoals vastgesteld in het Woonbeleidsprogramma 2019-2025.

Het percentage betaalbare woningen bij grote bouwprojecten wordt verhoogd, indien de gemeente een woningbouwimpuls aanvraagt bij het Rijk. De gemeente kiest voor het behoud van het landelijke karakter in de kleine dorpen, met kleinschalige woningbouw. In met name Hoofddorp en Nieuw-Vennep, rondom de NS-stations en/of de R-nethaltes kiest ze respectievelijk voor verstedelijking of verdichting. De gemeente sluit aan bij de veranderende woningbehoefte. Dat betekent meer variatie in woonmilieus en woningtypen en meer woningen in het betaalbare segment. Nieuwbouwwoningen zijn nodig om de woningmarkt toegankelijk te houden. De gemeente zet in op versnelling van de woningbouwproductie in de komende jaren, ook in regionaal verband en in overleg met de provincie Noord-Holland en het Rijk. Daarvoor worden afspraken vastgelegd in Woonakkoorden. Met ingang van 2020 geeft de gemeente uitvoering aan het Beleidsprogramma Wonen 2019-2025. Het is belangrijk om de doorstroming op de sociale huurmarkt op gang te houden, zodat mensen een passende sociale huurwoning kunnen vinden. Door het lage aantal vrijkomende sociale huurwoningen is het voor woningzoekenden een lastige opgave om een woning te vinden. In dit project worden woningen in diverse categorieën mogelijk gemaakt, conform het woonbeleid. Hiermee ontstaan ook meer mogelijkheden voor doorstroming.

Conclusie De gemeente zet in op verdichten en meervoudig ruimtegebruik van bestaande werklocaties. Met binnenstedelijke verdichting wordt invulling gegeven aan de grote woningbehoefte. De woningen zullen in diverse categorieën, conform het woonbeleid, worden opgericht. In dit project wordt hoofdzakelijk ingezet op wonen. Dit is een eerste fase in de beoogde transformatie naar een gemengd gebied voor het geheel. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

20/96

3.1.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol De ruimtelijke consequenties van het rijksbeleid voor Schiphol zijn geformuleerd in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting. De gemeente zorgt ervoor dat nieuwe inwoners in een zo vroegtijdig mogelijk stadium deugdelijk en objectief geïnformeerd worden over geluidsbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid (of –uitstoot en kerosinegeur) door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. Toetsing Het perceel ligt gedeeltelijk in het beperkingengebied van LIB 5: afwegingsgebied geluid en externe veiligheid. In hoofdstuk 5.11 wordt verder ingegaan op de gevolgen van de aanwezigheid van Schiphol en de beperkingen van het LIB voor dit bestemmingsplan. Hieruit volgt dat de nabijheid van Schiphol geen belemmeringen oplevert voor de beoogde ontwikkeling omdat de voorgeschreven maximale bouwhoogte van 26 meter boven NAP niet wordt overschreden.

3.1.5 Nationaal waterpprogramma 2022-2027 Het NWP beschrijft de hoofdlijnen en ambities van het nationale waterbeleid voor de periode 2022-2027: waterveiligheid, waterkwaliteit en klimaatadaptatie. Het beschrijft tevens de uitvoering daarvan en het beheer van de rijkswateren en rijksvaarwegen. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving zoals de energietransitie, de woningbouw en de transitie landelijk gebied is noodzakelijk. Voor een integrale aanpak van de opgaven wordt het water- en bodemsysteem meegenomen als leidend principe. In het NWP stelt het kabinet drie hoofdambities voor 2050 en verder: Een veilige en klimaatbestendige delta. Een concurrerende, duurzame en circulaire delta. Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur. Toetsing De toetsing aan het aspect water wordt behandeld in hoofdstuk 5.14. Hieruit volgt dat de beoogde ontwikkeling met de compensatie, in de vorm van alternatieve waterberging (wadi's), geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.1.6 Samen bouwen aan bereikbaarheid Het Rijk werkt samen met de regionale partijen uit de MRA aan een programma “Samen bouwen aan bereikbaarheid”. Het hoofddoel van het programma is: het versterken van de economie in de Metropoolregio Amsterdam door aanpak van urgente bereikbaarheidsopgaven, met focus op deur-tot-deur bereikbaarheid van personen en goederen;

21/96

met prioriteit voor de economische toplocaties; en in samenhang met de verstedelijkingsopgave. Een van de programmalijnen heeft betrekking op het gebied tussen Amsterdam-Zuid en Hoofddorp. Dit gebied heeft alle potentie om uit te groeien tot dé internationale entree van Nederland. Het is nationaal en internationaal goed verbonden door een uitstekend ov-netwerk en via de luchthaven. Duurzame ontwikkeling van dit gebied - met een goede balans tussen wonen en werken, bereikbaarheid, voorzieningen, groen en internationale oriëntatie - is hierbij van belang. De programmalijn Zuidwest Amsterdam-Schiphol-Hoofddorp (ZWASH) ontwikkelt de strategie om het gebied te transformeren tot dé internationale entree van Nederland. Het neemt hierbij alle uitdagingen en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van bereikbaarheid, verstedelijking, economie, leefbaarheid en duurzaamheid in ogenschouw. Toetsing De ontwikkeling van een hoogwaardig en duurzaam gemengd woon- werkgebied voldoet aan de ambities uit dit beleidsdocument.

3.1.7 Beleidsnota mainport en metropool Het Rijk heeft in samenwerking met de zogenaamde regiopartijen en de partijen uit de luchtvaartsector een beleidsnota (2016) opgesteld voor de Schipholregio. Deze beleidsnota is een uitwerking van het programma SMASH (Structuurvisie Mainport Amsterdam Schiphol Haarlemmermeer) en is erop gericht de mainport Schiphol en haar regio te versterken en helderheid te bieden wat betreft de mogelijkheden voor de verdere ruimtelijke en infrastructurele ontwikkeling. De nota heeft de ambitie om de kracht en kwaliteiten van de regio verder uit te bouwen, de economische ontwikkeling van de regio en Schiphol te stimuleren en kansen en potenties in de regio beter te benutten. Daarnaast willen de partijen binnen de regio de verwachte woningbehoefte van 440.000 geschatte woningen accommoderen. De kracht en kwaliteit van de Schipholregio komt voort uit de compactheid ervan en haar diversiteit aan functies. De focus ligt hierbij op vier beleidsopgaven: 1. Het versterken van de ruimtelijk-economische structuur 2. Het ruimte bieden voor verstedelijking, kwaliteit van leefomgeving en leefbaarheid 3. Het ruimte bieden voor verdere ontwikkeling van een veilige, concurrerende en duurzame luchtvaart in combinatie met een optimale netwerk- en mainportkwaliteit 4.

Meer en betere samenwerking tussen Rijk, regio, marktpartijen en luchtvaartsector Toetsing De ontwikkeling van een hoogwaardig en duurzaam woongebied binnen stedelijk gebied op een goed bereikbare locatie voldoet aan de ambities uit dit beleidsdocument.

22/96

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) is het integrale provinciale beleidsplan voor de gehele provincie Noord-Holland. In deze visie staat beschreven hoe de provincie de ambities wil realiseren voor de belangrijkste ontwikkelingen die op ons afkomen: Klimaatverandering Overgang naar duurzame energie Verdere verstedelijking Bereikbaarheid Gezonde leefomgeving Economische transitie Natuur en biodiversiteit De hoofdambitie van de provincie is het vinden van een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Met de sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' heeft de provincie de regionale ruimtelijke consequenties van deze ontwikkelingen grotendeels juridisch verankerd in de omgevingsverordening Noord-Holland. Toetsing De ontwikkeling van het hoogwaardig duurzaam woongebied 'Het Nieuwe Noord' valt binnen de beweging 'Metropool in ontwikkeling'. De metropool in ontwikkeling kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan steden, dorpen en deelregio's, met specifieke identiteiten en kwaliteiten. De vraag naar woningen houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil men de landschappen in de metropool sparen.

De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt men oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. De ontwikkeling sluit aan bij de ambities: 'Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie- en data-knooppunten' en 'Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd'. Voorliggend bestemmingsplan maakt de transformatie van de kop van een bedrijventerrein aan een centrale as in Hoofddorp tot hoogwaardig woongebied mogelijk. De transformatie van dit bedrijventerrein naar gemengd gebied past bij het gemengde milieu van Hoofddorp Noord. De ontwikkeling van het voormalige Woodward terrein was hierin de eerste grote woningbouwontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling zorgt tevens voor efficiënter ruimtegebruik en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zonder dat hiervoor gecompenseerd hoeft te worden in het landelijk gebied.

Paragraaf 5.8 van de Omgevingsvisie NH2050 gaat uit van concentratie van wonen en werken en van intensivering van bestaande goed renderende bedrijventerreinen: "Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten)" en "Op bestaande goed renderende en goed gelegen bedrijventerreinen

23/96

wordt gezocht naar mogelijkheden voor verdichting bijvoorbeeld in de vorm van stapeling". Transformatie naar woningbouw is hier beleidsmatig mogelijk in combinatie met mogelijkheden voor nieuwvestiging van bedrijven elders. Gelet op de grote woningbehoefte kiest de gemeente er voor om langs de centrale as (de Hoofdweg) woningen mogelijk te maken, waarmee het gebied intensiever wordt benut. Het is een aanzet voor een gefaseerde transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd woon- en werkgebied. Het van oorsprong monofunctionele bedrijventerrein heeft al diverse nieuwe gemengde functies gekregen met toevoeging van grootschalige detailhandel, een supermarkt, enkele winkels en een sportschool. Met dit plan wordt woningbouw daaraan toegevoegd. De wijk Het Nieuwe Noord wordt energie-efficiënt en gasloos, waarbij de openbare ruimte klimaatbestendig wordt ingericht. Het klimaatbestendig ontwerp wordt nader beschreven in hoofdstuk 4. Het Nieuwe Noord sluit aan bij de ambitie 'Nieuwe ontwikkelingen zijn zo veel mogelijk natuurinclusief'. Conclusie De gemeente zet in op verdichten en meervoudig ruimtegebruik van bestaande werklocaties. Dit bestemmingsplan maakt de transformatie van de kop van een bedrijventerrein langs een centrale as in Hoofddorp naar hoogwaardig woongebied mogelijk. Het plan is in lijn met de ontwikkelambities uit de omgevingsvisie NH2050.

Er is sprake intensiever ruimtegebruik door het toevoegen van de woonfunctie.

3.2.2 Omgevingsverordening De Omgevingsverordening Noord-Holland vervangt de bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid is daarbij van belang. De ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Toetsing Voor de ontwikkeling zijn de volgende aspecten relevant: 1. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen; 2. Klimaatadaptatie; 3. LIB 5 zone Schiphol; 4. Provinciale weg. ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen 1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

24/96

2. Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in Hoofddorp en de metropoolregio Amsterdam en voldoet aan de regionale afspraken (zie paragraaf 3.1.3). Er wordt rekening gehouden met duurzaam ruimtegebruik door binnenstedelijk te ontwikkelen. Daarnaast is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen in paragraaf 3.1.3 . ad. 2 Klimaatadaptatie Artikel 6.62 Klimaatadaptatie 1. De toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s van klimaatverandering. 2. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op: a. wateroverlast; b. overstroming; c. hitte; en d. droogte. 3. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de in het tweede lid omschreven risico’s te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 4. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt. Het Nieuwe Noord houdt op meerdere wijzen rekening met klimaatadapatie. Wateroverlast wordt tegengegaan door in het ontwerp rekening te houden met de wateropvang en afwatering.

Extra groen in de wijk draagt verder bij aan het tegengaan van wateroverlast (zie ook paragraaf 5.14.2) en tevens hittestress. Een uitgebreide beschrijving van de klimaatadaptieve werking van de ontwikkeling wordt gegeven in paragraaf 4.2. ad. 3 LIB 5 zone Schiphol Artikel 6.24 Woningen binnen de LIB 5 zone Schiphol 1. Voor zover een ruimtelijk plan nieuwe woningen toestaat op gronden die liggen ter plaatse van het werkingsgebied LIB 5 zone wordt in de toelichting op dat plan rekenschap gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen. 2. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de toelichting zoals bedoeld in het eerste lid. Zoals in de Omgevingsverordening is beschreven dient artikel 6.24 te worden gelezen in samenhang met het Luchthaveindelingsbesluit (LIB). In paragraaf 5.11 en bijlage 7 is het plan getoetst aan het LIB. In paragraaf 5.8 is meer specifiek ingegaan het geluid vanwege het luchtverkeer (en het grondgeluid door de vliegtuigen). ad. 4 Provinciale wegen

25/96

Artikel 4.81 Omgevingsvergunning Het is verboden om in het werkingsgebied provinciale wegen en in het werkingsgebied beperkingengebied provinciale wegen zonder omgevingsvergunning: a. een weg aan te leggen of verandering te brengen in de wijze van aanleg van een weg, waaronder het aansluiten van een weg op een provinciale weg; b. een uitweg op een provinciale weg te maken, te hebben, te wijzigen of te verwijderen of het gebruik van een uitweg op een provinciale weg in betekenende mate te intensiveren. Artikel 4.82 Vergunning van Gedeputeerde Staten 1. In het werkingsgebied provinciale wegen en in het werkingsgebied beperkingengebied provinciale wegen is het verboden om zonder vergunning van Gedeputeerde Staten: a. aanduidingen, handelsreclame of licht-of geluidgevende voorzieningen in welke vorm dan ook te hebben, plaatsen of te wijzigen, anders dan in het kader van een veilig gebruik van de weg; b. werken te maken, te behouden, te veranderen of te verwijderen; c. stoffen of voorwerpen te storten, te plaatsen, neer te leggen of te laten staan. 2. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid is geen vergunning vereist voor het plaatsen en hebben van gedenktekens langs de weg. Vanwege de voorgenomen verkeerskundige maatregelen binnen het werkingsgebied provinciale wegen dient vergunning te worden aangevraagd bij Gedeputeerde Staten. Er heeft afstemming plaatsgevonden.

De provincie is betrokken bij de verkeersoplossing en ook bij de nu volgende uitwerkingen.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 Op 3 maart 2022 is de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 vastgesteld. De ambitie is dat Haarlemmermeer groeit naar 200.000 inwoners in 2040. Daarbij moet het een aantrekkelijke plek zijn om te wonen en werken, voor nu en in de toekomst. De omgevingsvisie helpt om zuinig en zorgvuldig met de ruimte in Haarlemmermeer om te gaan. Ze beschrijft ambities en doelen voor verschillende thema's en zet de koers voor 2040, dit betekent: blijven inzetten op het fysiek en sociaal verbonden zijn met elkaar en de omgeving; gebruik blijven maken van de grote variatie en diversiteit in landschappen en kernen; blijven positioneren als attractieve ontmoetingsplaats. Dit staat in vier verhaallijnen: 1. Wonen waar dorp en stad samenkomen: De dorpen in de gemeente worden gewaardeerd om hun kleinschaligheid en voorzieningen op loopafstand. Het zijn gezellige woongebieden waar je elkaar tegenkomt op straat. Dit moet zo blijven. De grotere kernen worden wat meer 'stads' gemaakt doordat hier meer woningen en voorzieningen bijkomen. 2. Economisch krachtig en divers: Haarlemmermeer is economisch sterk door de luchthaven en Amsterdam ligt dichtbij.

De gemeente streeft naar meer economische diversiteit door zich te richten op andere bedrijven en aantrekkelijk te blijven voor ondernemers, bijvoorbeeld door goed openbaar vervoer en veilige en toekomstigerichte bedrijventerreinen. 3. Ontspannen in het buitengebied: Het gebied buiten de kernen is waardevol om te ontspannen, sporten,

26/96

wandelen, fietsen of varen. De gemeente zet het groen en buitengebied in om de openheid tussen de kernen te waarborgen. Bijvoorbeeld met de ontwikkeling van PARK21 tussen Hoofddorp en Nieuw-Vennep. 4. Slim en stevig verbonden met onze netwerken: Netwerken, zoals wegen, leidingen en energie, zijn belangrijk voor de toekomst van Haarlemmermeer. Ze zijn belangrijk voor de bereikbaarheid en het functioneren van de gemeente, maar kunnen ook overlast veroorzaken. Daarom worden ze gebundeld om zo overlast te beperken en ruimte te winnen. Daarnaast zijn er ook sociale netwerken tussen mensen. Deze zijn belangrijk voor de sociale cohesie en mentale gezondheid. De gemeente zet daarom in op aantrekkelijke pleinen en andere ontmoetingsplekken. Haarlemmermeer is in te delen in vijf gebieden Noord, Hoofddorp, West, Zuid en Oost en Nieuw-Vennep. Per gebied is gekeken naar diverse wensen en behoeften. Dit heeft geresulteerd in gebiedspecifieke opgaven. Daarnaast worden ambities en uitgangspunten van verschillende onderwerpen beschreven, zoals economie, luchtvaart, wonen, landschap en schone energie, die gelden voor heel Haarlemmermeer. Toetsing De gemeente streeft naar een diverser aanbod van woonmilieus: van (sterk) stedelijk in Hoofddorp tot centrum dorps en landelijk in de kleinere kernen.

Op de visiekaart behorende bij de omgevingsvisie is het gebied aangemerkt als "functiemix/verdichting rond knooppunt". Het gebied is beoogd als een gebied waar meer functies gemengd worden. In dit plan wordt hoofdzakelijk ingeet op wonen. Dit is een eerste fase in de beoogde transformatie naar een gemengd gebied voor het geheel.

27/96

Figuur 3.7 Uitsnede Omgevingsvisiekaart Haarlemmermeer De deelstructuurvisie Hoofddorp uit 2013 blijft onverminderd van kracht. Het uitgangspunt van de visie is dat Hoofddorp een levendige, duurzame en goed bereikbare stad wordt en uit kan groeien tot een stad met 100.000 inwoners. De eerste stappen worden gezet in het Stadscentrum Hoofddorp, Hyde Park, Hoofddorp Noord en Lincolnpark. Er liggen nog meer kansen bij HOV-knooppunten. 3.3.2 Verdichtingsvisie Haarlemmermeer 2040 (2022) Haarlemmermeer ontwikkelt zich op weg naar de toekomst. Er zijn nationaal woningen en werklocaties nodig, veel woningen en aantrekkelijke gemengde werklocaties. De gemeente wil dat die groei in Haarlemmermeer slim en efficiënt plaatsvindt. Tot 2040 komen er in Haarlemmermeer 20.000 woningen bij en neemt het aantal werklocaties en voorzieningen toe. Maar waar kan die groei plaatsvinden? Op die vraag geeft de Verdichtingsvisie een antwoord. Met deze visie legt de gemeente vast hoe en waar Haarlemmermeer binnen de bestaande kernen kan groeien. De verdichtingsvisie draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de werklocatiemarkt door de inzet op menging van functies (wonen, werken en voorzieningen) op locaties waar dat mogelijk is.

28/96

Het plangebied is aangemerkt als onderdeel van de 'wijken', met de volgende randvoorwaarden voor verdichting: Groen in de wijk wordt multifunctioneel: draagt bij aan klimaatadaptatie, vergroot biodiversiteit en heeft een hoge belevingswaarde Bovendien is het ‘groen-voor-de-deur’ via groene netwerken met de grote landschappen buiten (polder, duin en plassen) verbonden Maatwerk per wijk om de identiteit van de wijk te versterken Verdichting in de wijk draagt bij aan het toekomstbestendig maken van de wijk Het plangebied is ook onderdeel van een 'stedelijke ader': De boulevard wordt onderdeel van de aangrenzende wijk en helpt om de opgaven in die betreffende wijk op te lossen. Denk aan woningdifferentiatie, het bevorderen van lopen en fietsen, een prettige en gezonde wijk en verduurzaming van woningen De boulevard wordt een straat met voordeuren en een plek waar de voetganger ook welkom is Reductie van (doorgaand) autoverkeer is voorwaardelijk voor een goede leefbaarheid De zone rond de provinciale weg is aangemerkt als 'groene ader': Beperkt verdichtingspotentieel op basis van participatie Kwaliteitsslag van het groen Adressen maken richting het groen (sociaal toezicht/voordeuren) Missing links aan het groenblauwe netwerk toevoegen Het gebied is niet aangemerkt als 'werklocatie'.

Toetsing Belangrijk uitgangspunt van Het Nieuwe Noord is het creëren van een duurzame woon-werkomgeving. Het gebied is nu al gemengd. Niet alles wordt herontwikkeld. Er zullen ook bedrijven/kantoren in het gebied kunnen blijven bestaan, waarmee het gemengde karakter ook blijft. In dit initiatief worden in het gemengde gebied woningen toegevoegd. Het initiatief geeft daarmee invulling aan de gewenste verdichting in Hoofddorp.

3.3.3 Ontwikkelstrategie Hoofddorp Noord In oktober 2019 is de ontwikkelstrategie Hoofddorp Noord vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlemmermeer. Het bedrijventerrein Hoofddorp Noord is in de deelstructuurvisie Hoofddorp aangewezen als binnenstedelijke transformatie locatie. In het kader van de grote woonopgave die Haarlemmermeer en de regio kent, is deze locatie in 2017 aangewezen als versnellingslocatie voor woningbouw. In dit kader is een gebiedsvisie met stedenbouwkundig kader opgesteld om het gebied te transformeren door op grote schaal woningen toe te voegen. Hierdoor ontstaat een gemengd woon- en werkgebied. In de ontwikkelstrategie zijn de volgende kernwaarden als uitgangspunt en toetspunt voor nieuwe ontwikkelingen opgenomen: Karakter: Gemengd, Gestapeld, Stedelijk, Robuust, Dynamisch

29/96

Diversiteit: Variëteit in bewoners en ondernemers Innovatie: Nieuw Wonen, Nieuw Werken Menselijke maat: Goede openbare ruimte Netwerk: Samen Nieuw Noord Maken Hoofddorp Noord wordt een wijk met het gezicht naar de entree, de N201, en met zicht op het open landschap. Ontwikkeling is mogelijk met open bouwblokken met een plintruimte voor werken en voorzieningen en daarboven gestapelde woningbouw.Gelet op de binnenstedelijke locatie met bestaande infrastructuur, wordt gekozen voor gestapelde bouw: De open structuur van de bouwblokken zorgt voor een secundair circuit voor voetgangers, spelende kinderen en groen. Daarom zijn er eisen aan de rooilijn, doorgang naar het groene terrein op de kavel, samenhang van projecten, onderscheid tussen straatgevels en binnengevels, maximale bebouwing, parkeren, en functiemenging op gebouwniveau. De stapeling is niet in het hele gebied even hoog, de rand aan de N201-kant is het hoogst maximaal negen lagen), de overgang richting de J.C. Beetslaan is lager (maximaal drie tot vijf lagen). Met betrekking de overige aspecten van de stedenbouw, is vanuit het stedenbouwkundig concept het volgende gekozen: De plint: vanwege het aanzicht, wordt de plint ruimer gedimensioneerd, op minimaal vier meter hoogte. Hierdoor ontstaan flexibele ruimten die voor meerdere soorten gebruik geschikt zijn.

Hierdoor kan het gebied steeds met de wensen van elk decennium mee ontwikkelen. Openbare ruimte: gelet op de weinig openbare ruimte, moet de openbare ruimte die er is van hoge kwaliteit zijn en dus optimaal worden ingericht voor zowel de functionele ruimtevragers als voor visuele eenheid van het gebied. Hoogte-accenten: Op een aantal plaatsen wordt de structuur verbijzonderd. Er is ruimte voor enkele benoemde hoogteaccenten die de oriëntatie in het gebied vergroten. Daarvoor moet dan wel elders ruimte komen (een ruil in openbare ruimte). Pleinruimte: Het commerciële voorzieningengebied wordt gesitueerd tussen de bestaande supermarkt Hoogvliet en de Wijnzaak, primair vanuit de supermarkt. Het is wenselijk dat hier een pleinruimte ontstaat. Groen: Groen is een ontbrekende schakel in het gebied, en verbinding met bestaand groen is dan ook cruciaal. Ook nieuwe initiatieven op eigen kavel aan een groene dooradering zijn cruciaal: door gebruikmaking van de groene gebieden van de grote bouwblokken ontstaat een 'openbaar netwerk' van groenvoorzieningen in het gebied, waardoor de buitenruimte een hoge verblijfskwaliteit krijgt. Parkeren: In het hele gebied is langsparkeren langs de weg beschikbaar, die voor de parkeernorm meetelt voor het bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaats per woning).

Verder wordt er gekeken naar viervoudig ruimtegebruik: onder de parkeervlakken een innovatieve piekberging ten behoeve van opslag van regenwater, ruimte voor bomen waarvan de wortels ook onder de parkeervakken kunnen groeien; en ruimte voor mantelbuizen waarin kabels en leidingen kunnen komen. Profielen: In de nieuwe configuratie van de verkaveling van het gebied zijn de profielen 20 meter, waarbij rekening is gehouden met een veilige rijbaan, ruimte voor langsparkeren en een breed stedelijk trottoir. Voor de Wijkermeerstraat is in verband met de veiligheid (in relatie tot vrachtverkeer) met parallelwegen met langsparkeren uitgevoerd. Toetsing

30/96

Met dit bestemmingsplan wordt verder uitwerking gegeven aan de doelstelling van een gemengd woon-werkgebied. Dit is in lijn met de ambities uit de ontwikkelstrategie Hoofddorp Noord. De ontwikkelstrategie is vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hoofddorp Noord. Op een aantal onderdelen wijkt het bestemmingsplan af van de ontwikkelstrategie. Deze punten zijn hieronder beschreven met een korte toelichting waarom het afwijkt: Functiemenging. Minimaal de helft van de plinten moet voor niet-wonen functies worden ingericht. Hieraan wordt niet voldaan. Op twee blokken aan de Wijkermeerstraat biedt het bestemmingsplan ruimte voor (maatschappelijke) niet-wonen functies. Indien blijkt dat er geen behoefte aan dergelijke functies is, dan mogen daar via een afwijking 10 woningen gerealiseerd worden. Het overige deel van het plangebied is volledig bestemd voor wonen. In de ontwikkelstrategie wordt veel nadruk gelegd op de druk van de woningmarkt en de behoefte aan meer woningen. Daarom is hiervoor gekozen. Dit is een eerste fase in de beoogde transformatie naar een gemengd gebied voor het geheel. Parkeren. Er wordt verwezen naar de parkeernormen zoals opgenomen in parkeerbeleid van Haarlemmermeer. Zoals is beschreven in paragraaf 5.13 wordt er voor sociale huurwoningen, in afwijking van het parkeerbeleid, een aangepaste parkeernorm gehanteerd.

Deze aangepaste normen zijn ook geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Bouwhoogte. Het ontwikkelkader schrijft in de strook langs de J.C. Beetslaan minimaal een bouwhoogte van minimaal 3 lagen en maximaal 5 lagen voor. De bouwhoogte in de rest van het gebied is minimaal 5 lagen en maximaal 7 lagen (met uitzondering van hoogte-accenten). Het bestemmingsplan wijkt hiervan af. Het aantal bouwlagen bedraagt 4/5 langs de wijkermeerstraat en 9 bouwlagen als hoogte accenten langs de N201. Er zijn meerdere redenen om aan deze zijde voor een hogere bouwhoogte te kiezen. Enerzijds door stedenbouwkundige redenen zoals de hogere ligging van de N201, welke op een talud gelegen is (ca. 7 meter hoger) en anderzijds om daarmee goede afscherming naar de bebouwing in de tweede lijn te bewerkstelligen, zowel voor het wegverkeerslawaai als het grondgeluid vanaf de Polderbaan. Hiertoe zijn ook de openingen tussen de gebouwen met een scherm 'dichtgezet'. Accenten. Het ontwikkelkader schrijft voor dat de zevende bouwlaag terug ligt en gebouwen in hun expressie een duidelijke onder- en bovenkant hebben. Op verschillende bouwlagen is ervoor gekozen om een set-back toe te passen. Daarbij is rekening gehouden met de geluidafschermede werking van de bebouwing waardoor de hoogte langs de N201 gehandhaafd blijft.

Door het toepassen van een setback en materiaalgebruik zijn de boven- en onderzijde duidelijk vormgegeven. Door de afwijking van de bouwhoogte wijkt ook dit punt af van het ontwikkelkader. Woningtypen. Het ontwikkelkader schrijft het volgende voor: Alle bouwinitiatieven kennen conform het huidig vastgestelde woonbeleid een programma van minimaal 30% van de woningen sociaal, 10% van de woningen middenhuur (of betalen indien project te klein voor collectieve oplossingen voor sociale en middenhuur), en maximaal 60% vrije sector. Sociale huurwoningen moeten door een corporatie worden verhuurd en beheerd. In het collegeakkoord is opgenomen dat in het woonbeleid als kader zal worden opgenomen: minimaal 50% betaalbare woningen. Dit is dan ook uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkelingen die vorm zullen krijgen na vaststelling van dit nieuwe beleid (dit nieuwe beleid (2019.0058049) is begin 2020 door de gemeenteraad vastgesteld en uitgangspunt voor deze deelontwikkeling). Het stedenbouwkundig ontwerp kent een marginale afwijking van het gestelde ten aanzien van de woningtypen. Binnen het plangebied bestaat 29% uit sociale huurwoningen en 49,4% is

31/96

betaalbaar (sociaal + middelduur). Deze afwijking is geborgd in de anterieure overeenkomst. Energiezuinig. Het ontwikkelkader schrijft voor dat alle gebouwen gasloos moet zijn en voldoen aan de BENG-norm en/of de op dat moment geldende norm, in overeenstemming met bouwbesluit (vanaf 2020 verplicht). Voor de te slopen bedrsijfsbebouwing geldt dat niet alle bebouwing voldoet aan de huidige normen. Hierover is met de omgevingsdienst een afspraak gemaakt dat de gebouwen voor anti-kraak verhuurd mogen worden totdat deze gesloopt worden. Dit is geborgd in de omgevingsvergunning. Plinten. Het ontwikkelkader schrijft voor dat alle een bouwhoogte hebben van minimaal 4 meter hoog zodat ze allerlei soorten functies in zich te kunnen opnemen (wonen, werken, voorzieningen). De bouwhoogte (bk vloer – bk vloer) van zowel het noord- als zuidblok bedraagt 3,5 meter. Hierdoor wijkt de bouwhoogte 0,5 meter af van de bouwhoogte welke als uitgangpunt voorgesteld is. Echter door het toepassen van een dergelijke hoogte en tevens de wens om als voetganger zicht te hebben op de groene corridor en het dakpark, is de hoogte van de eerste laag vanuit stedenbouwkundig oogpunt verlaagd naar 3,5 meter. De hoogte van de eerste bouwlaag van 3,5 is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Straten. De straten moeten een profiel krijgen van minstens 20 meter breed.

Particuliere eigenaren houden hier bij herontwikkeling rekening mee en staan indien nodig hiervoor bij herontwikkeling het deel van hun kavel af dat nodig is om dit straatprofiel te realiseren. In de verbeelding van het bestemmingsplan zijn de afrit van de N201 en de omleiding aan de noordzijde van de Het Nieuwe Noord de niet voldoende breed. Aangezien de functie hier anders is zal hiervoor ook geen 20 meter aangehouden moeten worden. Voor wat betreft de Wijkermeerstraat zou een dergelijk profiel moeten passen binnen het bestemmingsplan, echter of dit noodzakelijk is voor een stadsstraat/ stedelijke laan is te betwijfelen. De snelheid aldaar gaat naar 30 km/u waardoor fietsers en auto's samen over de weg kunnen gaan. De Wijkermeersstraat wordt op dit moment uitgewerkt. Het bovenstaande geldt eveneens voor de 'binnenwegen' in het plangebied, echter is hier sprake van een woongebied met bestemmingsverkeer. Doorgaand rijverkeer is hier niet aanwezig waardoor een straat ten koste gaat van groen. 3.3.4 Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hoofddorp Noord Als uitwerking van de ontwikkelstrategie Hoofddorp Noord is voor het plangebied van dit bestemmingsplan op 10 maart 2023 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hoofddorp Noord, Het Nieuwe Noord door de gemeenteraad vastgesteld voor de eerste fase van de herontwikkeling van Hoofddorp Noord.

Toetsing De beschrijving van het stedenbouwkundig ontwerp is op hoofdlijnen beschreven in hoofdstuk 4. De gedetailleerde uitwerking van het stedenbouwkundig plan per blok en per thema is opgenomen in het Aggregatiedocument in bijlage 27. Het stedenbouwkundig ontwerp is grotendeels in lijn met het SPvE. Op een aantal punten is echter in de planuitwerking hiervan afgeweken. Deze eisen en afwijkingen komen overeen met de bovengenoemde punten in paragraaf 3.3.3 (punten 'functiemenging' t/m 'straten').

32/96

Hoofdstuk 4 4.1

Nieuwe situatie

Visie op het plangebied

In diverse beleidsstukken is de intentie tot tranformatie van Hoofddorp Noord naar een gemengd gebied uitgesproken. Dat past binnen de ambitie om Hoofddorp te laten ontwikkelen tot een grotere, meer levendige stad waar wonen, werken en voorzieningen meer gemengd worden. De gemeente heeft de ambitie om in het kader van de versnellingsopgave woningbouw minimaal 20.000 woningen te bouwen. Binnen het deelgebied Hoofddorp-Noord ten westen van de Hoofdweg zijn ca. 4.000 woningen gepland. Binnen het plangebied zal een ontwikkeling met circa 600 appartementen in diverse prijsklassen worden gerealiseerd. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie van de gemeente. Daarnaast geeft het invulling aan de grote woningbehoefte in de Metropoolregio Amsterdam. Centraal in het plangebied is ruimte voor een centrale groene hoofdas. Deze hoofdas, die de oorspronkelijke ontginningsstructuur in het gebied herstelt, zorgt voor een robuuste groenstructuur. Deze structuur kan doorgetrokken worden en zo een groene drager vormen voor de toekomstige inrichting van Hoofddorp Noord. Deze ontwikkeling biedt (mede) een kans om de ruimtelijke structuur van dit deel van Hoofddorp-Noord in westelijke richting door te trekken als daar ook transformatie plaatsvindt. Door de aanpassingen in de afrit van de Weg om de Noord kunnen de Wijkermeerstraat en de Hoofdweg Westzijde worden ontlast.