Bijlage 3 Toelichting

Nieuw-Vennep IJweg 1457 Bestemmingsplan – april 2024 Toelichting

Nieuw-Vennep IJweg 1457

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

Inleiding ............................................................................................................................... 4 1.1

Aanleiding ........................................................................................................................................ 4

1.2

Ligging en begrenzing plangebied ................................................................................................... 5

1.3

Doel en planvorm ............................................................................................................................ 5

1.4

Geldende bestemmingsplannen en regelingen ............................................................................... 6

1.5

Planproces ....................................................................................................................................... 7

1.6

Leeswijzer ........................................................................................................................................ 8

Beschrijving huidige situatie ................................................................................................. 9 2.1

Ruimtelijke structuur ....................................................................................................................... 9

2.2

Functionele structuur .................................................................................................................... 10

Beleid en regelgeving ......................................................................................................... 12 3.1

Rijksbeleid...................................................................................................................................... 12

3.2

Provinciaal en regionaal beleid...................................................................................................... 20

3.3

Gemeentelijk beleid ...................................................................................................................... 23

Nieuwe situatie .................................................................................................................. 28 4.1

Toekomstige ontwikkelingen in het plangebied ............................................................................ 28

4.2

Ruimtelijke structuur ..................................................................................................................... 29

4.3

Functionele structuur .................................................................................................................... 31

Onderzoeken en beperkingen ............................................................................................ 32 5.1

Bedrijven en milieuzoneringen ...................................................................................................... 32

5.2

Bodem ........................................................................................................................................... 34

5.3

Cultuurhistorie en archeologie ...................................................................................................... 35

5.4

Explosieven .................................................................................................................................... 36

5.5

Externe veiligheid .......................................................................................................................... 36

5.6

Flora en fauna ................................................................................................................................ 38

5.7

Geluid ............................................................................................................................................ 41

5.8

Geur ............................................................................................................................................... 42

5.9

Kabels, leidingen en telecommunicatie installaties....................................................................... 43

5.10

Licht ............................................................................................................................................... 43

5.11

Lucht .............................................................................................................................................. 44

5.12

Luchtvaartverkeer ......................................................................................................................... 47

5.13

Milieueffectenrapportage ............................................................................................................. 48

5.14

Trillingen ........................................................................................................................................ 49

5.15

Verkeer en parkeren ...................................................................................................................... 50

Nieuw-Vennep IJweg 1457

6

7

8

5.16

Water en klimaat ........................................................................................................................... 54

5.17

Windhinder .................................................................................................................................... 60

Uitvoerbaarheid ................................................................................................................. 61 6.1

Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 61

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................ 62

Juridische aspecten ............................................................................................................ 64 7.1

Algemeen....................................................................................................................................... 64

7.2

Inleidende regels ........................................................................................................................... 64

7.3

Bestemmingsregels ....................................................................................................................... 65

7.4

Algemene regels ............................................................................................................................ 66

7.5

Overgangs- en slotregels ............................................................................................................... 67

7.6

Handhaafbaarheid ......................................................................................................................... 67

Bijlagen .............................................................................................................................. 68

Nieuw-Vennep IJweg 1457

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op de percelen aan de IJweg 1445 en 1455 - 1457 te Nieuw-Vennep is een voormalig agrarisch bedrijf gevestigd. Het plangebied is ca. 1,8 hectare groot. De boerderij, Huis ter Lucht, inclusief schuren op het terrein, zijn voorheen gebruikt voor een akkerbouwbedrijf. Met de plannen voor het achtergelegen gebied Nieuw-Vennep West is de bedrijfsvoering hiervan echter reeds geruime tijd gestopt. Het voornemen is de bestaande bedrijfsbebouwing en bijbehorende opstallen te slopen om vervolgens woningbouw op het perceel te realiseren. De boerderij en de schuren zijn nog intact en worden primair gebruikt als opslag, maar raken technisch verouderd. Grootschalige investeringen zullen de komende jaren nodig zijn voor onder meer asbestsanering en verduurzaming. Deze investeringen zijn vanwege de woningbouwplannen van Nieuw-Vennep West echter niet toekomstbestendig. Dit heeft er onder meer toe geleid dat alternatieve mogelijkheden zijn onderzocht. Geconcludeerd is dat op deze locatie voor de lange termijn woningbouw het meest optimaal is. Dit mede gezien de grote maatschappelijke druk om nieuwe woningbouw toe te voegen in de Metropool Regio Amsterdam. Alle percelen zijn in het vigerende bestemmingsplan voorzien van de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’.

Om te toetsen of de gemeente Haarlemmermeer al dan niet medewerking wil verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, is een globaal haalbaarheidsonderzoek (GHO) uitgevoerd. De gemeente Haarlemmermeer heeft op basis van het GHO een positieve grondhouding ingenomen. Zij adviseren om het stedenbouwkundig plan verder uit te werken en te vertalen naar een bestemmingsplan. Het voorliggende document betreft de toelichting van het bestemmingsplan ‘Nieuw-Vennep IJweg 1457’ te Nieuw-Vennep.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

4

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied betreft een tweetal percelen aan de IJweg 1445 en 1455 t/m 1457 in NieuwVennep in de gemeente Haarlemmermeer. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Haarlemmermeer, sectie AE, nummers 5045 en 5046. De ligging van het plangebied ten opzichte van Haarlemmermeer en de directe omgeving is weergegeven in de afbeelding 1.1.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van Nieuw-Vennep en de IJweg (Bron: PDOK)

1.3 Doel en planvorm Het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep IJweg 1457” bestaat uit de volgende stukken: • regels (met bijbehorende bijlagen); • verbeelding en een renvooi; • toelichting (met bijbehorende bijlagen).

Nieuw-Vennep IJweg 1457

5

1.4 Geldende bestemmingsplannen en regelingen 1.4.1 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied Midden”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 4 juli 2013. Daarnaast valt het plangebied in de bestemmingsplannen Parapluplan parkeerregels (2018), Parapluplan parkeerregels – partiële herziening (2023), Parapluplan Datacenters (2020), het voorbereidingsbesluit Biomassacentrales 2021 en het Parapluplan wonen (2022). In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is daarbij indicatief weergegeven met de magenta kaders. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2 Strijdigheid Het project is in strijd met artikel 3.1 van de bouw- en gebruiksbepalingen van het vigerende bestemmingsplan, omdat het ontwerp nieuwbouwwoningen bevat, deze vallen buiten de bestaande agrarische bestemming. Het project is in strijd met artikel 32.2.1 lid a van de bouw- en gebruiksbepalingen van het vigerende bestemmingsplan, omdat het ontwerp meerdere woningen bevat per bouwperceel. Er is maximaal 1 woning per perceel toegestaan.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

6

De gemeente Haarlemmermeer heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de wijziging van het bestemmingsplan om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zijn er een aantal mogelijkheden: een omgevingsvergunning, met uitgebreide Waboprocedure. In dat geval moet er een goede ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld. Ook is er een verklaring van geen bedenkingen (VVGB) van de gemeenteraad nodig, aangezien deze beoogde ontwikkeling niet valt onder de door de gemeenteraad vastgestelde gevallen waarvoor geen VVGB nodig is. a. een bestemmingsplan, gevolgd door een omgevingsvergunning met reguliere procedure; b. een bestemmingsplan, gelijktijdig met een vergunning – uitgebreide procedure. In het laatste geval wordt er gebruik gemaakt van de coördinatieregeling. Bij voorgaande moet wel de kanttekening gemaakt worden, dat dit de mogelijkheden zijn die op dit moment toepasbaar zijn. Als de omgevingswet in werking treedt op 1 januari 2024 dan vervallen deze mogelijkheden. In geval van een bestemmingsplan, geldt dat wanneer in ieder geval het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, dat dan de oude regels van de Wro van toepassing blijven.

Bij de keuze voor mogelijkheid 1, de uitgebreide Waboprocedure geldt dat wanneer de aanvraag vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is ingediend, de oude regels van de Wabo van toepassing blijven. Om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt er gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan.

1.5 Planproces Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te zijn doorlopen, zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro). Deze procedure kent de volgende stappen. Inspraak De Wro kent voor het bestemmingsplan geen verplichting meer voor het voeren van een inspraakprocedure. Of er inspraak gehouden wordt, is afhankelijk van de gemeentelijke inspraakverordening. De inspraakverordening van onze gemeente heeft het bieden van inspraak gekoppeld aan beleidsontwikkeling. Aangezien dit geen bestemmingsplan is dat ziet op beleidsontwikkeling, is geen inspraak gehouden voor dit plan en is volstaan met een zienswijzenperiode bij het ontwerpbestemmingsplan.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

7

Wettelijk vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeente overlegt met alle betrokken instanties. Dat zijn in dit geval de provincie Noord-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. De toelichting gaat in op de uitkomsten van het vooroverleg. Ontwerpbestemmingsplan De resultaten uit het overleg zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 07-12-2023 zes weken ter inzage gelegd. Iedereen had in deze periode digitaal (met DigiD), schriftelijk of mondeling de mogelijkheid een zienswijze kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. Vaststelling bestemmingsplan n.t.b. Inwerkingtreding en onherroepelijk bestemmingsplan n.t.b.

1.6 Leeswijzer Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beeld van de bestaande situatie in het plangebied. Er wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleid en de regelgeving en de invloed hiervan op het bestemmingsplan. Het vierde hoofdstuk gaat in op de nieuwe situatie met de te verwachten ontwikkelingen en de gewenste ruimtelijk-functionele structuur. Het vijfde hoofdstuk gaat in op de onderzoeksgegevens en beperkingen. In het hoofdstuk zes komt de uitvoerbaarheid aan bod en in het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische aspecten van dit bestemmingsplan.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

8

2 Beschrijving huidige situatie 2.1 Ruimtelijke structuur 2.1.1 Ruimtelijke ontwikkelingen Het plangebied ligt aan de noordwestelijke rand van Nieuw-Vennep in de gemeente Haarlemmermeer. Het plangebied is gelegen aan de IJweg. De IJweg is een bij de aanleg van de Haarlemmermeerpolder aangelegde hoofdweg en vormt een van de vijf ontginningsassen van de polder en vormen daarmee de hoofdstructuur van de Haarlemmermeerpolder.. Aan de IJweg is een mix van woningbouw en bedrijvigheid gevestigd. Midden in het plangebied, langs de IJweg, omkaderen de percelen een zelfstandig perceel waarop een woonhuis met bijgebouw is gesitueerd. Dit perceel is geen onderdeel van het plangebied. Aan de zuidwestzijde grenst het perceel aan een agrarisch loonbedrijf, met daartussen groene erfafscheiding en een sloot. Eind jaren ’90 is de landbouwgrond welke ten westen van de boerderij lag, verkocht ten behoeve van herontwikkeling naar woningbouw aan een combinatie van ontwikkelaars. De landbouwgrond is de afgelopen 20 jaar gepacht van de nieuwe eigenaren. Deze gronden maken geen deel uit van de ontwikkeling ‘Nieuw-Vennep West’ van de metropoolregio Amsterdam, maar sluit daar wel nadrukkelijk op aan. Hier zijn diverse partijen voornemens om tot 2040 ca. 4.000 woningen te realiseren. Ten noordoosten van het plangebied is een woonperceel aanwezig.

Deze woonfunctie is ontstaan door het omzetten van een voormalig agrarisch bedrijf naar wonen.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van het plangebied en directe omgeving (Bron: PDOK)

Nieuw-Vennep IJweg 1457

9

2.2 Functionele structuur 2.2.1 Belendende percelen Het plangebied omvat twee percelen. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Haarlemmermeer, sectie AE, nummers 5045, 5046, 1058 en 2630. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 18.240 m2. Vroeger was op de percelen een agrarisch bedrijf aanwezig. De boerderij, Huis ter Lucht, inclusief schuren op het terrein zijn altijd in gebruik geweest voor het akkerbouwbedrijf.

Te behouden woning

Te behouden woning

Afbeelding 2.2 Kadastrale grenzen (Bron: PDOK)

Perceel 5045 is voorzien van de woonbestemming. Hier staat het woonhuis van de eigenaar van het plangebied. Aan de voor en achterzijde is het woonhuis voorzien van een riante tuin en vrijstaand bijgebouw. De tuin is aangelegd naar ontwerp van een landschapsontwerper. Het perceel 5046 is in gebruik ten behoeve van het agrarische bedrijf. De boerderij en de schuren zijn nog intact en worden primair gebruikt als opslag, maar raken technisch verouderd. Enige samenhang tussen de opstallen ontbreekt. Rondom de gebouwen is een groot deel van het erf verhard. Deels is het terrein is voorzien van een puinfundering. Een klein deel van het perceel is daarnaast in gebruik ten behoeve van landbouw. Op perceel 5046 is aan de IJweg een bestaande vrijstaande woning aanwezig. Deze zal worden behouden en wordt opgenomen in het nieuwe stedenbouwkundige plan. Ook is het woonhuis opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, zodat op termijn een nieuwbouw woning kan worden gerealiseerd passend bij de agrarische beeldkwaliteit van het plan.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

10

2.2.2 Beschrijving bestemmingen en aanduidingen In het bestemmingsplan Buitengebied Midden heeft het plangebied de bestemmingen Wonen, Tuin en Agrarisch, waarvan Agrarisch het merendeel van het plangebied beslaat. De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor volwaardige agrarische bedrijfsactiviteiten met een, in hoofdzaak, grondgebonden bedrijfsvoering, met uitzondering van glastuinbouw, bollenteelt, intensieve veehouderij, paardenfokkerij en paardenhouderij en wonen in relatie tot de agrarische bedrijfsactiviteiten. Binnen de bestemming Wonen is per bouwperceel één woning toegestaan.

Afbeelding 2.3: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Vanwege het parapluplan Parkeerregels en bijbehorende herziening moet er voor deze ontwikkeling worden voldaan aan de parkeernormen opgenomen in het geldende parkeerbeleid. Middels het parapluplan Wonen zijn de regels ten aanzien van Wonen aangescherpt. Het parapluplan Datacenters en het voorbereidingsbesluit Biomassacentrales Haarlemmermeer is op deze ontwikkeling niet van toepassing.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

11

3 Beleid en regelgeving Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze samenleving' komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting vanaf 1 juli 2023 in werking treedt. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo worden in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes gemaakt. Vier prioriteiten hierin zijn: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen deze prioriteiten worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen om beleidskeuzes te maken. Dit zijn: • Combinaties van functies hebben voorrang op enkelvoudige functies; • Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; • Afwentelen wordt voorkomen. Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst. Toetsing De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang.

Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. In het Barro (zie paragraaf 3.1.2) waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.1.3) en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

12

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) staat een aantal onderwerpen waarvoor het Rijk uit het oogpunt van de nationale belangen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte regels stelt. Voor gemeente Haarlemmermeer is hierin van belang: • Toekomstige uitbreiding van het hoofdwegennet en hoofdspoorwegennet; • De ruimte reservering voor de parallelle Kaagbaan; • Zones onder hoogspanningsverbindingen worden gevrijwaard; • Aan de provincies is opgedragen om Natuurnetwerk Nederland (NNN) te beschermen; • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament krijgen ruimtelijke bescherming; • Nationale landschappen, zoals het erfgoed van de Stelling van Amsterdam, worden ruimtelijk beschermd; • Kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking en voor de bufferzones. Met het initiatief zijn geen regels met betrekking tot nationale belangen gemoeid.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening Op 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De Ladder is in artikel 3.1.6 Bro vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat met de ladder wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.

Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Niet elke ontwikkeling van stedelijke aard wordt door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6. lid 2 Bro. Uit diverse uitspraken blijkt dat de Afdeling de realisatie van 11 woningen of minder niet beschouwt als een woningbouwlocatie. In dit geval is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is het niet noodzakelijk om de ladder te doorlopen. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 26 nieuwe grondgebonden woningen. Aangezien sprake is van de ontwikkeling van meer dan 12 woningen, is sprake van een stedelijke Nieuw-Vennep IJweg 1457

13

ontwikkeling. Daarom is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. In deze toets wordt geconcludeerd dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. Stedelijke ontwikkeling Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 26 nieuwe woningen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro.

Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het voorliggende plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande plan. Daarnaast blijkt uit jurisprudentie dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plangebied heeft momenteel de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’. De beoogde ontwikkeling van 26 nieuwe woningen in het plangebied voorziet in een functiewijziging én in de ontwikkeling van meer dan 12 woningen. Daarom wordt de ontwikkeling gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, meer specifiek een woningbouwlocatie. Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro.

Verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie en de omvang daarvan.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

14

Het maken van regionale woningbouwafspraken is in de provincie Noord-Holland geborgd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (art. 5a). Hierin is vastgelegd, dat bestemmingsplannen enkel een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk kunnen maken indien over de gewenste ontwikkeling binnen de regio schriftelijke afspraken zijn gemaakt. Binnen de provincie Noord-Holland worden deze afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd in de Regionale Actie Programma’s (RAP’s). De gemeenten binnen een regio moeten het dan ook gezamenlijk eens worden over de gemeentegrens overschrijdende nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Voor de gemeente Haarlemmermeer geldt dat het samen met de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad de woningmarkt regio Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland vormt. Conclusie Gelet op het voorgaande, de aard en de omvang van de ontwikkeling, wordt gesteld dat het verzorgingsgebied zich primair richt op de gemeente Haarlemmermeer en dat de gemeente Amsterdam een belangrijk secundair verzorgingsgebied vormt. Behoefte Metropoolregio Amsterdam (MRA) De MRA heeft in juli 2019 met het rijk de Woonagenda ondertekend. Hierin is de kwantitatieve bouwopgave benoemd tot 2040 (20.000 woningen tot 2040).

De kwalitatieve vertaling hiervan tot 2025 voor de gemeente Haarlemmermeer is verwoord in het Woonbeleidsprogramma 2019-2025 en bevat een verdeling naar woonmilieu en prijssegmenten van de bouwopgave. Woonbeleidsprogramma 2019- 2025: “Het verschil maken” Middels het Woonbeleidsprogramma 2019- 2025 richt de gemeente Haarlemmermeer zich meer dan de voorgaande woonvisies op het fors opvoeren van nieuwbouw projecten. De gemeente wil samen met de ontwikkelaars, zorgpartijen en woningcorporaties zorgen dat de groei van de gemeente aansluit bij de veranderende woningbehoefte. Ook wil men zich hiermee diverser maken. Dat betekent: onder andere meer woningen in landelijke, centrum-dorpse en centrumstedelijke woonmilieus en meer appartementen voor starters en ouderen. De gemeente heeft hiervoor vier beleidslijnen; • Divers aanbod door middel van nieuwbouw; • Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in wijken en kernen; • Beschikbaarheid van betaalbare woningen; • Goede huisvesting van aandachtsgroepen. Op basis van een analyse van de woningmarkt wil de gemeente circa 20.000 woningen tot 2040 bouwen. Daarmee groeit de gemeente door tot een gemeente met 200.000 inwoners. De beoogde doorstroming die de nieuwbouw teweegbrengt, verkort de wachttijden en heeft invloed op de leefbaarheid.

Daarbij wil men bouwen in woonmilieus die passen bij de locatie waar gebouwd wordt en aansluit bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. In elk bouwplan van meer dan 30 woningen dient een gemengd bouwprogramma te worden gerealiseerd. Nieuw-Vennep IJweg 1457

15

In de centrale kernen Hoofddorp, Nieuw-Vennep en Badhoevedorp geldt een regionale oriëntatie. Hier zijn veel voorzieningen en banen. In bestaande wijken domineert het naoorlogse suburbane milieu. Met nieuwbouw wil de gemeente verschil gaan maken en zo de diversiteit van het aanbod vergroten. In Nieuw-Vennep West is ruimte voor ca. 3.000 woningen. De hoofdopzet van het plan is geent op de landelijke structuur, gericht op vrijstaand wonen voor gezinnen tot circa 20 woningen per hectare. Het voorliggende plan sluit aan op deze ambitie. WiMRA 2021 De resultaten uit ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021’ laten zien dat de druk op de woningmarkt verder is toegenomen. Veel trends die in de meting van 2019 zijn waargenomen, hebben zich daarmee doorgezet. Een aantal andere trends is licht gewijzigd. De coronapandemie heeft ertoe bijgedragen dat een groter deel van de huishoudens ruimer wil wonen.

Afbeelding 3.2: Woningaanbod (Bron: WiMRA 2021)

De MRA is relatief welvarend, het gemiddelde inkomen in de MRA ligt boven het landelijk gemiddelde. De aantrekkelijkheid van de regio voor hoger opgeleiden door de aanwezigheid van werkgelegenheid voor deze groep is een belangrijke motor achter de groeiende welvaart. De aantrekkelijkheid van de MRA wordt ook weerspiegeld in de hoge woningprijzen. Aan het begin van de pandemie was bij velen de verwachting dat de prijzen zouden dalen door een dalend vertrouwen in de markt door onzekerheid en economische recessie. Het tegenovergestelde bleek te gebeuren. Zo zijn de prijzen op de koopmarkt alleen maar verder gestegen. In het vierde kwartaal van 2021 lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de MRA op €520.000, ruim een ton boven het Nederlands gemiddelde (€403.000). Huishoudens die willen doorstromen zoeken vooral naar sociale huur (tot €752) en middeldure tot dure koop (€188.000 - €438.000). Hier zijn de tekorten dan ook het grootst.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

16

Eén op de vijf huishoudens in de MRA geeft aan dat de woonwensen veranderd zijn door de (gevolgen van) de coronapandemie. Zij geven bijvoorbeeld aan dat zij meer ruimte nodig hebben om thuis te werken of dat zij graag een tuin hadden gehad. Op een aantal punten zijn er duidelijke verschuivingen te zien in de woonvoorkeuren van woningzoekenden: de behoefte aan een tuin is toegenomen van 58% in 2019 naar 62% in 2021; de behoefte aan een werkruimte ging van 16% naar 23% en de interesse voor het wonen in ruimere en groene woonmilieus is eveneens toegenomen, van 38% naar 42%. Verder geven minder huishoudens aan te willen verhuizen om dichter bij studie of werk te wonen (van 9% naar 5%). In de deelregio Amstelland-Meerlanden, waar het plangebied onderdeel van is, liggen de inkomens het hoogst. Hier behoort een op de drie huishoudens tot de hoogste inkomensgroep (€80.048 per jaar) en wonen de minste huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens (€40.024). De meeste huishoudens bestaan uit stellen. Vooral het aandeel stellen met kinderen is in Amstelland-Meerlanden hoger dan elders. Het eigenwoningbezit is hier, als Amsterdam buiten beschouwing gelaten wordt, gemiddeld. Amstelland-Meerlanden heeft een relatief grote instroom van buiten de MRA. Zowel het aandeel verhuizen vanuit de rest van Nederland (13%) en vanuit het buitenland (15%) is hoog.

Er wordt veel verhuisd tussen Amstelland-Meerlanden en Amsterdam. Per saldo verhuizen er relatief veel hoge inkomens vanuit Amsterdam naar Amstelland-Meerlanden. Bijna een kwart (24%) van de huishoudens in Amstelland-Meerlanden wil zeker binnen twee jaar verhuizen. Dat is, op Amsterdam na, het hoogste aandeel verhuisgeneigden per deelregio. Huishoudens die in Amstelland-Meerlanden willen wonen, zijn vaker op zoek naar eengezinswoningen dan gemiddeld. Binnen de huishoudenstypen zijn er echter nog wel verschillen. De meerderheid (68%) van degenen die een eengezinswoning op het oog hebben, wil een woning van meer dan 100 m2. Huishoudens die een eengezinswoning zoeken, willen gemiddeld minstens vier kamers (exclusief de keuken en de badkamer) en degenen die een meergezinswoning zoeken, willen gemiddeld minstens drie kamers. Onder verhuisgeneigden is er interesse in verschillende typen woonmilieus. Het meest in trek zijn het rustig stedelijke woonmilieu (20%), de woonwijk (16%) en het gevarieerde woonmilieu (15%). Zowel voor eengezins- als meergezinswoningen geldt dat er meer vraag dan aanbod is. Een grote groep doorstromers geeft aan zowel naar eengezins- als naar meergezinswoningen te kijken (68.000). Hun vraag is in onderstaande figuur gelijk verdeeld over eengezins- en meergezinswoningen.

Ongeveer 66.000 doorstromers zoeken uitsluitend naar een eengezinswoning en 82.000 doorstromers zoeken uitsluitend naar een meergezinswoning. Ook in alle klassen van woninggrootte overstijgt de vraag het aanbod. Woningen tot 60 m2 zijn vooral interessant voor startende huishoudens en met name hun vraag naar deze woninggrootte is groot. Woningen tussen de 60 en 100 m2 zijn interessant voor zowel doorstromers als starters. Nieuw-Vennep IJweg 1457

17

Bij de grotere woningen, van meer dan 100 m2, is het tekort relatief kleiner. Vooral doorstromers zijn geïnteresseerd in grotere woningen. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Haarlemmermeer, de kwantitatieve woonopgave van de regio en gemeente, de geschetste regionale inhaalvraag, de geringe harde plancapaciteit in de regio, het feit dat de ontwikkeling is opgenomen in de planvoorraad en de hoge druk op de woningmarkt in de Randstad en omstreken, wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de woningbehoefte van het marktgebied. Binnen de MRA en de gemeente Haarlemmermeer is er een duidelijk behoefte en noodzaak voor meer woningen. De vraag in de gemeente Haarlemmermeer richt zich op een mix van verschillende woningtypen, in het bijzonder op eengezinswoningen. Het gewenste woonmilieu varieert van rustig stedelijk woonmilieu, woonwijk tot landelijk. De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de woningbehoefte in de regio en gemeente en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een eengezins, suburbaan woonprogramma voor diverse doelgroepen. Daarbij komt dat de ontwikkeling bijdraagt aan het verminderen van de grote kwantitatieve druk van de regio Amstelland-Meerlanden en de gemeente Haarlemmermeer.

Tevens wordt aangesloten op de gemeentelijke ruimtelijke en volkshuisvestelijke beleidsafspraken. De ontwikkeling voorziet daarom in een behoefte binnen het verzorgingsgebied. Bestaande stedelijk gebied Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moet de geldende bestemming ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied maakt onderdeel uit van het buitengebied aangrenzend aan de bebouwde kom van Nieuw-Vennep. De gronden van het plangebied kennen overwegend een agrarische bestemming en zijn ook als zodanig ingericht. De omgeving van het plangebied is vrijwel volledig gevormd door woningen, bedrijvigheid en andere stedelijke functies. Desondanks wordt geconcludeerd dat het plangebied niet in het bestaand stedelijk gebied ligt.

Wel kan gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied en het karakter van de locatie gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Momenteel is de omgeving van het plangebied immers ook grotendeels ingericht ten behoeve van wonen. Ook wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien ingepast in de ruimtelijke structuren van het Polderlint door de structuur daarop aan te passen en de locatie ruim en groen op te zetten. Nieuw-Vennep IJweg 1457

18

In artikel 6.3 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de regio is op 15 maart 2023 afgesproken dat bouwplannen onder de 50 woningen regionaal altijd akkoord zijn. Dit plan voorziet in minder dan 50 woningen en is daarmee door de regio akkoord bevonden en kan buiten het bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Conclusie Ladder van duurzame verstedelijking Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte in het daarvoor relevante verzorgingsgebied. Ondanks dat de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, is regionaal afgestemd dat bouwplannen onder de 50 woningen regionaal altijd akkoord zijn. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 26 nieuwe woningen. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LiB) De ruimtelijke consequenties van het rijksbeleid voor Schiphol zijn geformuleerd in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting. Er zijn een aantal beperkingen van toepassing op deze locatie. Er geldt binnen het plangebied een maximale toetshoogte voor gebouwen van 131 meter boven NAP en in verband met radar 69 meter boven NAP. En er geldt een toetszone voor windturbines en laser. Met de beoogde realisatie van woningen is de toetszone windturbines en laser niet van belang en aan de maximale toetshoogte wordt ruimschoots voldaan. Het LIB staat deze ontwikkeling daarom niet in de weg.

3.1.5 Conclusie Rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied nationale belangen geen rol spelen.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

19

3.2 Provinciaal en regionaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid en de Ontwerp Omgevingsverordening NH2020. Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie door Provinciale Staten vastgesteld. De hiervoor genoemde Ruimtelijke verordening is in 2022 en 2023 herzien en geconsolideerd.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent de provincie een scala van instrumenten toe om haar beleid meer direct extern te laten doorwerken. Vaststelling van een verordening volgend artikel 4.1 Wro is een van die instrumenten. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kúnnen investeren in een prettige leefomgeving. Omdat het leefbaar houden van de provincie ook vraagt om grote investeringen in bijvoorbeeld het landschap, natuurontwikkeling en de transitie naar een duurzame energiehuishouding. Op basis hiervan richt de omgevingsvisie zich op vijf hoofdbewegingen: • Dynamisch schiereiland; • Metropool in ontwikkeling; • Sterke kernen, sterke regio’s; • Nieuwe energie; • Natuurlijk en vitaal platteland. De vijf bewegingen verbinden economische kansen aan het versterken van de leefbaarheid, nadrukkelijk met het oog op duurzame economische groei. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk.

De vraag naar woningen houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden. Het plangebied is gelegen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Zowel de MRA als de gemeente Haarlemmermeer wil zich optimaal inzetten voor het toevoegen van een substantieel aantal nieuwe woningen om te voorzien in de heersende woningbehoefte, zowel binnen Haarlemmermeer als de MRA. Het plangebied is een zelfstandige ontwikkeling, passend bij en in gelegen in aansluiting op het ontwikkelingsgebied dat bekend staat als Nieuw-Vennep West. Het ontwikkelingsgebied kan voorzien in de wens om woningbouw te realiseren en is daarom in de omgevingsvisie aangeduid Nieuw-Vennep IJweg 1457

20

als (toekomstige) woningbouwlocatie. Om optimaal aan een versnelling in de woningbouwopgave bij te kunnen dragen, voorziet het gehele gebied in de ruimte om tot 2040 ca. 4.000 woningen te realiseren. Daarbij beoogt ment onderscheidende woonmilieus te realiseren die invulling geven aan de behoefte van verschillende doelgroepen, op zijn minst energieneutraal zijn en circulair gebouwd, met goede bereikbaarheid van de woonwijk en de voorzieningen en waarbij rekening gehouden is met de luchthaven Schiphol. Omdat het een groot gebied betreft, neemt de ontwikkeling ervan ruime tijd in beslag en kan het woningaanbod met name op de lange termijn worden gerealiseerd. Omdat het plangebied een zelfstandige ontwikkeling is, maar wel passend is bij en is gelegen in aansluiting op het ontwikkelingsgebied, ontstaat de mogelijkheid om op korte termijn woningbouw te realiseren dat aansluit op de ambities. Als zelfstandige ontwikkeling kan het plan reeds in procedure worden gebracht. Hiermee kan er reeds op korte termijn voorzien worden in een klein deel van de woningen en daarmee een kleine bijdrage aan het terugdringen van de krapte die er op de woningmarkt is. De omgevingsvisie laat daarnaast in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. De principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie.

Hierbij komen de thema’s gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie geeft aan dat nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk natuurinclusief gerealiseerd moeten worden. Bij alle ontwikkelingen wordt gestreefd naar het vergroten van de biodiversiteit. Gelet op voorgaande wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling goed aansluit op de ambities van de provincie Noord-Holland, zoals beschreven in de omgevingsvisie. Daarnaast is er in het plan oog voor het realiseren van een hoogwaardige leefomgeving, zowel voor mens als natuur. Klimaatadaptatie, biodiversiteit en gezondheid staan daarbij hoog in het vaandel. Om de juiste ruimtelijke kwaliteit te realiseren die aansluit op de ambities van de provincie Noord-Holland, is door de gemeente Haarlemmermeer de Visie Polderlinten opgesteld. Voor een nadere beschouwing hiervan wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2. Deze ruimtelijke voorwaarden zijn het uitgangspunt geweest voor het beeldkwaliteitsplan Huis te Lucht. Hierin zijn de ruimtelijke voorwaarden voor Huis ter Lucht opgenomen en vastgelegd.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020 De omgevingsverordening NH2020 geeft een beschrijving waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen. Voor de doorwerking van het in de omgevingsvisie vastgelegde beleid naar gemeenten toe heeft de provincie de beschikking over de zogenaamde provinciale verordening.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

21

Deze verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Wel zal hierin duidelijk het provinciaal belang naar voren moeten komen. Het uitgangspunt daarbij is dat de bevoegdheden ter doorwerking van het ruimtelijk beleid zoveel mogelijk proactief worden ingezet en het provinciale beleid daarbij zoveel mogelijk eenduidig wordt geregeld. De percelen vallen binnen de werkingsgebieden Landelijk gebied, Agrarische bedrijven, bodemsanering en herstructurering windturbines. Aangezien er hier geen sprake is van een agrarisch bedrijf of windturbine zijn de regels die samenhangen met deze werkingsgebied niet van belang. Bij een eventueel benodigde bodemsanering moet er rekening gehouden worden met artikel 4.46 van de provinciale omgevingsverordening. Vanwege ligging in het werkingsgebied MRA Landelijk gebied is op grond van artikel 6.3 opgenomen dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de regio is op 15 maart 2023 afgesproken dat bouwplannen onder de 50 woningen regionaal altijd akkoord zijn. Dit plan voorziet in minder dan 50 woningen en is daarmee door de regio akkoord bevonden.

Artikel 6.59 van de omgevingsverordening geeft de ruimtelijke kwaliteitseis die de provincie stelt bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. Op grond van lid 2 dient er bij nieuwe ontwikkelingen te worden gelet op de provinciale Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: • rekening gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; • bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; • bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. De ambities en ontwikkelprincipes zoals die door de provincie zijn verwoord in de omgevingsverordening hebben hun vertaling gekregen in het door de gemeente Haarlemmermeer opgestelde Visie Polderlinten Haarlemmermeer. Voor een verder toelichting wordt daarom verwezen naar paragraaf 3.3.2 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de ambities en ontwikkelprincipes zoals die in de Omgevingsverordening NH2020 zijn verwoord.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

22

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 Op 3 maart 2022 is de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 vastgesteld. De ambitie is dat Haarlemmermeer groeit naar 200.000 inwoners in 2040. Daarbij moet het een aantrekkelijke plek zijn om te wonen en werken, voor nu en in de toekomst. De omgevingsvisie helpt om zuinig en zorgvuldig met de ruimte in Haarlemmermeer om te gaan. Ze beschrijft ambities en doelen voor verschillende thema’s en zet de koers voor 2040, dit betekent: - blijven inzetten op het fysiek en sociaal verbonden zijn met elkaar en de omgeving; - gebruik blijven maken van onze grote variatie en diversiteit in landschappen en kernen; - ons blijven positioneren als attractieve ontmoetingsplaats. Dit lezen we terug in vier verhaallijnen: 1. Wonen waar stad en dorp samen komen 2. Economisch krachtig en divers 3. Ontspannen in ons buitengebied 4. Slim en stevig verbonden met onze netwerken Haarlemmermeer is in te delen in vijf gebieden Noord, Hoofddorp, West, Zuid en Oost en NieuwVennep. Per gebied is gekeken naar diverse wensen en behoeften. Dit heeft geresulteerd in gebied specifieke opgaven. Daarnaast worden ambities en uitgangspunten van verschillende onderwerpen beschreven, zoals economie, luchtvaart, wonen, landschap en schone energie, die gelden voor heel Haarlemmermeer.

De opdracht bij herontwikkeling en ruimtelijke transformatie is een balans te vinden tussen verder bouwen in de grote kernen en het behouden van de identiteit van de kleinere dorpen en de openheid van Haarlemmermeer in zijn geheel. Conclusie Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 Voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Hiermee wordt de ontwikkeling van woningbouw mogelijk gemaakt aan de rand van de kern van Nieuw-Vennep. Om te borgen dat de ontwikkeling past binnen de ambities van de gemeente Haarlemmermeer wordt aansluiting gezocht bij de ‘Visie Polderlinten Haarlemmermeer' voor de ruimtelijke opzet en verdere uitwerking van het plan, zie hiervoor paragraaf 3.3.2. De herontwikkeling biedt legio mogelijkheden om het erf duurzaam in te richten en nieuwe kwaliteit te realiseren op een uit gebruik gevallen plek. Er ontstaat daarbij de mogelijkheid een aantrekkelijk woon- en leefklimaat te realiseren. Een en ander is ook als zodanig in het beeldkwaliteitsplan Huis ter Lucht vastgelegd. Geconcludeerd daarmee wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ambities zoals beschreven in de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

23

3.3.2 Visie polderlinten De polderlinten vormen verbindende lijnen in het landschap van de gemeente Haarlemmermeer. Ze dragen bij aan de ontsluiting en waterhuishouding. Ze geven maat en schaal aan het landschap, maken de seizoenswisselingen voelbaar en hebben een prachtige perspectiefwerking. De erven binnen de linten zorgen voor bedrijvigheid en van oudsher liggen er belangrijke ontmoetingsruimten, zoals bij de kerken, scholen en in de dorpscentra. De visie omvat zowel de polderlinten in de Haarlemmermeerpolder als de linten in de noordelijke veenweidepolders langs het Oer-IJ. De IJweg is één van deze polderlinten. Onder de polderlinten wordt de hele zone van weg, bermen, begeleidende beplantingen, waterlopen en erven verstaan. De breedte varieert, maar is voor noord-zuidlinten grofweg 250 meter en voor oost-west linten 100 meter. Oorspronkelijk hingen de polderlinten sterk samen met de agrarische omgeving. De ontsluiting, waterhuishouding, verkaveling en de positie van de erven waren onlosmakelijk met elkaar verbonden. De verstedelijkingsprocessen in de Haarlemmermeerpolder hebben die samenhang deels doorbroken. Delen van de polderlinten zijn gefragmenteerd of ‘losgezongen’ van hun context. In de noordelijke veenweidepolders staat het beeld van een samenhangend veenweidelandschap nog steeds overeind.

In de visie worden in totaal vijf verschillende polderlintcontexten onderscheiden: Het agrarisch gebied, de parkzones, stedelijk gebied, (toekomstige) energielandschappen en het veenweidegebied. De gemeente Haarlemmermeer ziet de polderlinten in de Haarlemmermeerpolder als structurerende lijnen die houvast geven aan vier belangrijke opgaven van deze tijd: de ontwikkeling van een duurzaam watersysteem, meer biodiversiteit, een langzaam verkeersnetwerk en een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Men wil de polderlinten niet bevriezen, er is ruimte voor doorontwikkeling. De polderlinten worden opgedikt met extra zones met waterelementen, vegetaties, routes voor langzaam verkeer en bijzondere bouwclusters. In de noordelijke veenweidepolders ligt het accent meer op landschapsbehoud. Belangrijke aandachtspunten zijn het behoud van de karakteristieke dijkprofielen en de uitstraling van de bebouwing en erfbeplantingen. Beeldkwaliteitsplan polderlinten Haarlemmermeer De polderlinten vormen verbindende stelsels in het landschap van de gemeente Haarlemmermeer. Dat geldt zowel voor de polderlinten van het man-made landschap van de Haarlemmermeerpolder als de noordelijke veenweidepolders langs het Oer-IJ. In de Haarlemmermeerpolder vormen de polderlinten een strak rasterpatroon, in de veenweidepolders een organisch stelsel dat samenhangt met de inpolderingsgeschiedenis.

Het beeldkwaliteitsplan ziet de polderlinten in de Haarlemmermeerpolder als structurerende lijnen die houvast geven aan vier belangrijke opgaven van deze tijd: de ontwikkeling van een duurzaam watersysteem, meer biodiversiteit, een slow netwerk en een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Men wil de polderlinten niet bevriezen, maar ruimte geven voor doorontwikkeling. Nieuw-Vennep IJweg 1457

24

Daarbij is altijd de karakteristieke lineaire opbouw uitgangspunt. Steeds wordt er gewerkt met parallelle zones van weg, beplantingen, vegetaties en waterelementen die een soort ruimtelijke streepjescodes in de Haarlemmermeerpolder vormen. In de noordelijke veenweidepolders ligt het accent, in lijn met de beschermde status van het gebied, meer op landschapsbehoud. Leidend is hier het beeld van een samenhangend veenweidegebied. Belangrijke aandachtspunten zijn het behoud van de karakteristieke dijkprofielen en de uitstraling van de bebouwing en erfbeplantingen. De zuidelijke IJdijk krijgt aan de zijde van het voormalige IJ een begeleidende zone van water- en moerasvegetaties. De uitgezette koers voor de polderlinten pakt in de verschillende delen van de gemeente anders uit. Elk deelgebied vraagt om specifieke aanpak. In de stedelijke gebieden gaat het om de ontwikkeling van brede parkachtige zones, in agrarische gebieden om smallere zones die dienstbaar zijn aan het landbouwkundige gebruik. De polderlinten en de veranderde omgeving beïnvloeden elkaar wederzijds en gaan een symbiose aan. Niet langer zijn de polderlinten een relict van vroeger, maar de trotse dragers van het landschap van nu. Uitgangspunt voor de verdichting in de polderlinten is de samenhang tussen nieuwe bebouwing en groen, voortbouwend op de historische ensembles van boerderijen en erfbeplantingen.

Er zal sprake moeten zijn van genereuze nieuwbouw of transformaties van erven die iets teruggeven aan de publieke ruimte, bijvoorbeeld door investeringen in groen en water of het fiets- en wandelnetwerk. Voor agrarische erven zijn de volgende uitgangspunten van belang: • Benadruk het innovatieve erfkarakter door de toevoeging van nieuwe bebouwingstypes. • Plaats parkeergelegenheden zoveel mogelijk achter het hoofd- gebouw (wanneer dit niet mogelijk is, plaats dan erfbeplantingen voor de parkeerplaats om het zicht op de auto‘s te beperken). • Erven zijn een schakel in het fiets- en wandelnetwerk, door een aansluiting vanaf de polderweg over het erf of door verbinding met (veldpaden) of verbinding met routes op de kavelgrens (onderhoudspad). • Erfbeplanting is een stepping stone in de ecologische structuur en is inheems. Een minimumdikte van 5m is gewenst. • Zorg voor hiërarchie; één hoofdgebouw met ondergeschikte bijgebouwen. • De slotenstructuur wordt gehandhaafd en waar nodig hersteld. Voor nieuwe bebouwingsclusters zijn de volgende uitgangspunten opgenomen: • Zorg voor een eigentijdse uitstraling van het bouwcluster.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

25

•

Erven in een bouwcluster geven iets terug aan het polderlint (genereus) bijdrage aan het langzaamverkeersnetwerk, of ecologisch netwerk.

Afbeelding 3.3: Voorbeeld woonerf (Bron: Visie Polderlinten Haarlemmermeer)

De bebouwingsclusters dienen een bijzondere typologie te krijgen die voortbouwt op de karakteristieke erfopzet met een collectieve buitenruimte en verschillende bouwvolumes. Soms refereert de bebouwing aan een oud erf met schuurvolumes in diverse groottes, soms hebben zij een modulaire opbouw van woningen die samen een groot volume voren. In alle gevallen gaat het om een gecombineerde ontwikkeling van bebouwing, landschapselementen en een langzaam verkeersnetwerk. De uitstraling van de bebouwing voegt een extra dimensie aan het parklint toe; ‘huisjes kijken’. Om voor voorgenomen ontwikkeling tot een goede inpassing van de woonhuizen te komen is door B+O Architectuur en Stedenbouw een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan genaamd ‘Huis ter Lucht’ opgesteld. De naam is een verwijzing naar de voormalige boerderij die in het plangebied heeft gestaan. Voor het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn de ambities en voorwaarden van de Visie Polderlinten als uitgangspunt gehanteerd. Het plan heeft daarom een agrarische/boerderijachtige uitstraling gekregen, mede als verwijzing naar de geschiedenis van de plek.

Nieuw-Vennep IJweg 1457

26

De landschappelijke elementen vormen de hoofdstructuur van het plan, waarbij de polderslagen worden aangegrepen voor een groene uitstraling en mogelijkheid tot waterberging. Binnen die structuur is ook voor de bebouwing een duidelijke hiërarchie toegepast, zoals die ook op agrarische erven vaak het geval is. Gestreefd wordt naar samenhang in het plan middels het toepassen van een landelijk en streekeigen woning type, met een eigentijdse uitwerking van streekeigen kenmerken en details. De detaillering moet sober maar zorgvuldig zijn. Aan de IJweg dient de bebouwing qua massa en vormgeving aan te sluiten op het ritme en de bebouwingskarakteristieken van het polderlint. Het dichtere bebouwingstype van rijwoningen wordt centraal in het plangebied gerealiseerd. Bij voorkeur worden bijgebouwen als onderdeel van het hoofdgebouw ontworpen. De massa van de woonhuizen is gebaseerd op het principe van het ‘Hallenhuis’, waarvan bijvoorbeeld de stolpboerderij een afgeleide is. Dit is een van oorsprong, op gebintenstructuur gebaseerde, landelijke bebouwingstypologie en is voorzien van een hoofdbeuk met aan weerszijde een zijbeuk. Deze opzet vormt de basis voor elk woonhuis, waarbij gevarieerd kan worden in de mate waarin het volume wordt ingevuld. Daarmee biedt het mogelijkheden om groter of kleiner te bouwen en blijft de typologie van het Hallenhuis altijd herkenbaar.

De zijbeuk kan worden gebruikt als veranda of biedt plaats aan functies als bijkeuken, tuinkamer of berging. Hiermee blijven deze elementen onderdeel van het hoofdgebouw. Ook kan de garage onderdeel zijn van de achterzijde van het woonhuis. De materialen en kleuren die zijn toegestaan zijn opgenomen in een matrix en sluiten aan op de bebouwingskenmerken van het landelijke gebied. Daarnaast zijn er uitgangspunten opgenomen voor duurzaam, klimaat adaptief en natuurinclusief bouwen. Door deze elementen integraal mee te nemen in het ontwerpproces is het mogelijk gezonde en aantrekkelijke steden en dorpen te creëren, die voor alle gebruikers een prettige leefomgeving zijn. Conclusie Visie Polderlinten Het plangebied is gelegen aan de IJweg, één van de polderlinten. Voor het ontwerp van het stedenbouwkundig plan zijn de ruimtelijke karakteristieken van ‘het polderlint’ als uitgangspunt gehanteerd. De slagenstructuur van het landschap wordt aangegrepen als hoofdstructuur van het plan en waar mogelijk versterkt door nieuwe waterlopen en singelbeplanting. Binnen de hoofdstructuur worden landelijke, agrarische erven gerealiseerd. Deze stedenbouwkundige opzet sluit goed aan bij de ruimtelijke opzet van de naburige (van oudsher) agrarische percelen. Het beeldkwaliteitsplan Huis ter Lucht is door de gemeente Haarlemmermeer beoordeeld en akkoord bevonden.