Bijlage 2 - Geconsolideerde Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer 2022 inclusief tweede wijziging

Verstrekken van inlichtingen Burgemeester en wethouders verstrekken aan burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren. Artikel 4.3. Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen 1. Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in de verordening op grond waarvan de vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaring en indicaties zijn verleend. 2. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een huisvestingsvergunning of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 3.

Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 4. De voor inwerkingtreding van deze verordening vastgestelde beleidsregels blijven onverkort van toepassing indien ze door de inwerkingtreding van deze verordening niet worden gewijzigd.

Artikel 5.2 Overgangsbepalingen omzetten inschrijfduur naar wachtpunten 1. De inschrijfduur van een woningzoekende als bedoeld in artikel 2.4.5 tweede lid wordt bij de inwerkingtreding van deze verordening omgezet naar wachtpunten in de verhouding 1:1. 2. Wachtpunten als gevolg van omgezette inschrijfduur gelden uitsluitend als de kandidaat nog woont in de woonruimte waar de inschrijfduur is opgebouwd en deze leeg oplevert bij verhuizing. 3. De wachtpunten die zijn ontstaan door in inschrijfduur omgezette woonduur vervallen op 1 juli 2030. Artikel 5.3 Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van het verbod bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet. 2. Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van de bevoegdheid uit het eerste lid leggen zij een boete op overeenkomstig de tabel in bijlage 1. Artikel 5.4 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op 1 april 2023. 2. Deze verordening vervalt na de inwerkingtreding van een nieuwe huisvestingsverordening of op 16 januari 2027. Artikel 5.5 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer 2022, tweede wijziging.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van (datum).

Hoofddorp, De griffier,

de voorzitter,

J. van der Rhee, B.Ha

Marianne Schuurmans-Wijdeven

Bijlage 1 behorende bij artikel 5.3 Bestuurlijke boete Opkoopbescherming In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning of ontheffing In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning of ontheffing, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend

Wettelijke bepaling Huisvestingswet 2014 41, eerste lid, 45

Type overtreding

Boete

In gebruik geven zonder benodigde vergunning of ontheffing

€ 22.500,-

41, eerste lid, 45

Schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend

€22.500,-

Toelichting Algemeen: Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Binnen die regels is het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen nu erg lastig om woonruimte in de regio te vinden, omdat woningen nu uitsluitend worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Om die reden is een nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld. Dit heeft opengestaan voor inspraak in de zomer van 2020 en de uitkomsten daarvan worden nu verankerd. Daarvoor moet ook de huisvestingsverordening worden aangepast. In het nieuwe systeem bouwen woningzoekenden nog steeds inschrijfduur op: de naam verandert in wachtpunten. Daarnaast kunnen zij hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd. Voor woningzoekenden met een urgentieverklaring veranderen de regels voor toewijzing niet, maar meer urgenten zullen worden geplaatst door directe bemiddeling.

Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden. Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning. Artikelsgewijs: Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.2 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd.

Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende

die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen. Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren. Artikel 2.6.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.

Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.

Onderbouwing invoering opkoopbescherming Met de vaststelling van de Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer 2022, tweede wijziging wordt paragraaf 3.1 Opkoopbescherming toegevoegd. In deze toelichting onderbouwen wij de invoering van opkoopbescherming en geven wij een nadere uitleg bij de artikelen in de toegevoegde paragraaf. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen staat in veel gebieden in Nederland onder druk. Dit geldt vooral voor mensen met een middeninkomen en starters. Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid te verbeteren, is het hoofdstuk Tijdelijke regeling opkoopbescherming toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. Dit hoofdstuk trad op 1 januari 2022 in werking. Het biedt aan de gemeenteraad de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening regels te stellen omtrent het in gebruik geven van in die verordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. De gemeenteraad mag van deze bevoegdheid slechts gebruik maken indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Onze gemeente is een gebied waar de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen voor mensen met een middeninkomen en starters onder druk staat. Het aanbod goedkope en middeldure

koopwoningen is de afgelopen jaren steeds verder afgenomen. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat dit geldt voor in de prijssegmenten tot € 400.000 (prijspeil 2021), zie tabel 1. Tabel 1 woningen verkocht door eigenaar-bewoners in Haarlemmermeer naar jaar en prijssegment (bron: Kadaster, 2022)

€ 200.000 € 250.000 € 325.000 € 400.000 t/m t/m t/m t/m t/m Jaar € 200.000 € 250.000 € 325.000 € 400.000 € 500.000 2015 25% 31% 25% 11% 4% 2016 22% 24% 27% 12% 9% 2017 14% 17% 33% 17% 11% 2018 5% 13% 32% 24% 15% 2019 3% 9% 24% 30% 19% 2020 1% 7% 19% 31% 22% 1e h 2021 1% 3% 16% 25% 27% Rode cijfers geven aan dat het percentage lager is dan in de voorliggende periode.

vanaf € 500.000 4% 6% 9% 11% 15% 20% 27%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer 2022 is met een schaarsterapportage aangetoond dat koopwoningen in onze gemeente schaars zijn. Omdat het aanbod goedkope en middeldure huurwoningen tot en met € 400.000 (prijspeil 2021) terugloopt, achten wij het noodzakelijk dat deze woningen zo veel mogelijk beschikbaar blijven voor kopers die er zelf willen wonen. Tabel 2 laat zien dat koopwoningen in toenemende mate worden opgekocht om ze daarna te verhuren. De toename vond zowel in plaats Hoofddorp en Nieuw-Vennep als in de kleinere dorpen. Gemiddeld in onze hele gemeente steeg de opkoop met 4 procentpunten van 3% in 2015 naar 7% in 2020. Door het opkopen blijven er minder woningen over voor kopers die zelf in de woningen willen gaan wonen. Om de koopwoningen zo veel mogelijk beschikbaar te houden voor kopers die er zelf willen wonen, voeren wij de opkoopbescherming in binnen onze gehele gemeente. Tabel 2 aandeel verkochte koopwoningen dat is gekocht door beleggers (bron: Kadaster, 2022)

Hoofddorp Nieuw-Vennep Badhoevedorp/Lijnden Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Zwanenburg overig Haarlemmermeer

2015 2016 2017 2018 2019 2020 toename 2015-2020 (procentpunten) 3% 3% 3% 5% 4% 7% 4 1% 3% 3% 2% 2% 3% 2 5% 7% 3% 6% 8% 8% 2 6% 6% 4% 6% 5% 12% 6 3% 5% 4% 7% 4% 8% 5 3% 4% 3% 4% 4% 7% 4

Artikelsgewijze toelichting Artikel 3.1.1. Werkingsgebied Wij voeren de opkoopbescherming in voor goedkope en middeldure koopwoningen in de bestaande voorraad en in nieuwebouw. In de bestaande voorraad geldt de opkoopbescherming voor alle koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 504.000. In de nieuwbouw geldt de opkoopbescherming voor koopwoningen met een koopprijs vrij op naam tot en met € 504.000, met uitzondering van de volgende categorieën: a. woningen in nieuwbouwprojecten waarvoor wij al voor invoering van de opkoopbescherming afspraken hebben gemaakt met de ontwikkelaar over het woningbouwprogramma; b. woningen waarvoor wij met de ontwikkelaar hebben afgesproken dat de woningen als huurwoning mogen worden geëxploiteerd;

c. woonruimten waarvoor zelfbewoningsplicht is opgenomen in de akte van levering, zolang deze zelfbewoningsplicht geldt. Toelichting bij c: In ons beleid bij nieuwbouwprojecten met meer dan 30 woningen is opgenomen dat zelfbewoningsplicht geldt voor nieuwe koopwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens. Deze zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van vijf jaar. Gedurende deze vijf jaar geldt de opkoopbescherming niet voor deze woningen. Zelfbewoningsplicht is strenger dan opkoopbescherming. Zelfbewoningsplicht verbiedt niet alleen verhuur, maar ook verkoop en gebruik als tweede woning. De grens van € 504.000 hebben wij bepaald door het eerdergenoemde bedrag € 400.000 aan te passen met het prijsindexcijfer verkoopprijzen bestaande woningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Wij passen het bedrag jaarlijks aan met dit prijsindexcijfer. Tussen november 2020 (indexcijfer 146,8) en november 2022 (184,9) zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland gemiddeld met 26% gestegen, zie figuur 1.

Figuur 1 Prijsindex bestaande koopwoningen (bron: CBS Statline, 23-01-2023)

In de Wet is bepaald dat opkoopbescherming kan worden ingevoerd voor woonruimte die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: • vrij van huur en gebruik is, • in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of • wordt verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming. Wij voeren de opkoopbescherming in voor bestande woonruimten in al deze categorieën. Uitgezonderd zijn woningen waarvoor zelfbewoningsplicht geldt. Artikel 3.1.2. Verbod op in gebruik geven woonruimte Opkoopbescherming betekent dat het verboden is om een woning te verhuren, als de eigenaar geen verhuurvergunning opkoopbescherming heeft. Dit verbod geldt gedurende vier jaar vanaf het moment waarop de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar is ingeschreven in het Kadaster. Wordt de woning opnieuw verkocht en behoort de woning op dat moment tot de woningvoorraad waarvoor de opkoopbescherming geldt, dan is het opnieuw vier jaar lang verboden is om de woning te verhuren, zonder een verhuurvergunning opkoopbescherming. Burgemeester en

wethouders kunnen een ontheffing verlenen van dit verbod. Aan de ontheffing kunnen voorwaarden en voorschriften worden verbonden. Artikel 3.1.3. Vergunning voor de verhuur van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (verhuurvergunning opkoopbescherming) Wij verlenen een verhuurvergunning opkoopbescherming in de volgende situaties: a. de woonruimte wordt in gebruik gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. de eigenaar verhuurt de woning ten hoogste twaalf maanden met een tijdelijke huurovereenkomst, nadat de eigenaar eerst ten minste twaalf maanden zelf in de woning heeft gewoond; c. de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. De genoemde situaties zijn in de Wet voorgeschreven. Wij verlenen de vergunning ook in de volgende situatie: d. de eigenaar heeft een voorlopige koopovereenkomst voor de woning gesloten voor de datum waarop de regels voor opkoopbescherming in werking treden. Wij verlenen de vergunning niet, als een onderzoek op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (de wet Bibob) aanleiding geeft om de vergunning te weigeren. De uitkomst van een Bibob-onderzoek kan ook aanleiding zijn om een vergunning in te trekken. Artikel 3.1.4. tot en met artikel 3.1.8. Deze artikelen spreken voor zich.

Artikel 5.3 Bestuurlijke boete Wij voeren de mogelijkheid in om een boete op te leggen bij overtreding van de regels voor opkoopbescherming. Dit doen wij om de naleving van de regels te bevorderen.”