Bijlage 2 Analysedocument beleid commerciele voorzieningen Haarlemmermeer, Stec Groep 27-11-2025
Tekst van het document
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer Bouwsteen voor beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer 27 november 2025
2
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
3
1.1 1.2
3 3
Aanleiding Leeswijzer
Uitgangssituatie structuur
4
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
4 4 7 10 12
Aanbod commerciële voorzieningen Voorzieningenstructuur Haarlemmermeer Ontwikkeling commerciële voorzieningen Leegstand Plannen woningbouw en commerciële voorzieningen
Detailhandel
16
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
16 17 19 22 32 33
Trends & ontwikkelingen Aanbod Marktruimte Marktruimte dagelijkse detailhandel Recreatieve detailhandel Doelgerichte detailhandel
Horeca
34
4.1 4.2 4.3
34 35 36
Trends & ontwikkelingen Aanbod Marktruimte
Commerciële dienstverlening
39
5.1 5.2 5.3
39 40 41
Trends & ontwikkelingen Aanbod Marktruimte
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het huidige ‘Beleid voor commerciële voorzieningen Haarlemmermeer; regels en ruimte’ is inmiddels zes jaar oud. De afgelopen jaren is de situatie in Haarlemmermeer aanzienlijk veranderd. Er zijn commerciële voorzieningen gestart en weer verdwenen en er spelen andere trends en ontwikkelingen. Bovendien bevinden diverse woningbouwplannen en gebiedsontwikkelingen zich in een andere fase en de inwonersprognoses zijn fors hoger dan in 2019. Ook in de bestaande centrumgebieden van Haarlemmermeer spelen allerlei ontwikkelingen. Dit heeft impact op het economisch draagvlak voor voorzieningen en het te hanteren beleidskader. Dit alles vraagt om een actualisatie van het beleid. In dit analysedocument brengen we de uitgangssituatie van commerciële voorzieningen in beeld. We geven een overzicht van de huidige structuur en beoordelen het functioneren ervan. We beantwoorden vragen als: hoe hebben de detailhandel, horeca en dienstverleners zich sinds 2019 ontwikkeld? Hoe zijn de sectoren verdeeld over Haarlemmermeer? Hoe ziet de leegstandssituatie eruit? Daarnaast gaan we in op de toekomstige marktsituatie. Haarlemmermeer gaat fors groeien met een groot aantal woningbouwplannen. We kijken daarom zorgvuldig naar de marktruimte die dit vraagt voor commerciële voorzieningen.
1.2 Leeswijzer In hoofdstuk twee zetten we de uitgangssituatie van de huidige structuur uiteen. We brengen het aanbod commerciële voorzieningen in kaart en schetsen de ontwikkeling hiervan. Ook kijken we naar de leegstandssituatie in Haarlemmermeer. Hoofdstuk twee eindigt met een overzicht van alle plannen voor woningbouw en commerciële voorzieningen in de gemeente. In hoofdstuk 3, 4 en 5 behandelen we achtereenvolgens detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening. In ieder hoofdstuk kijken we naar de meeste relevante trends en ontwikkelingen, het aanbod, de plannen en de toekomstige marktruimte.
Wat zijn commerciële voorzieningen? De winkelfunctie mengt steeds meer met andere economische activiteiten, zoals ambulante handel, horeca, dienstverlening, ambachten en dergelijke. Daarom spreken we in dit beleid over ‘commerciële voorzieningen’. Tot commerciële voorzieningen rekenen we detailhandel, horeca, commerciële dienstverlening en ambulante handel 1. • Detailhandel: dagelijks (supermarkt, bakker, slager), recreatief (kleding & mode, juwelier, vrije tijd, sport & spel) en doelgericht (bruin & witgoed, wonen, tuincentra, bouwmarkten) • Horeca (exclusief logiesaccommodaties zoals hotels, bed & breakfast en recreatiewoningen): Dranken (café, wijnbar, club, discotheek), eten (restaurant, lunchroom, pannenkoeken), fastservice (fastfood, grillroom), koffie & desserts (ijssalon, koffiebar, crêpes/wafels/donuts) • Commerciële dienstverlening: verhuur (verhuur van rijwielen, auto’s en gereedschappen), ambacht (edelsmid, kapper, nagelstudio, fotograaf, lijstenmaker, kleermaker, tattoo/piercing), financiële instelling, (bankservicepunt, goudinkoper), particuliere dienstverlening (makelaardij, uitzendbureau, stomerij, massagesalon) • Ambulante handel: weekmarkt en standplaatsen.
1
De hier gehanteerde definities kunnen verschillen met de definities in het omgevingsplan.
3
4
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
2. Uitgangssituatie structuur In dit hoofdstuk brengen we de uitgangssituatie van commerciële voorzieningen in Haarlemmermeer in kaart. We behandelen thema’s als structuur, aanbod, ontwikkeling en leegstand. Ook geven we een overzicht van alle woningbouwplannen en programmatische ontwikkelingen in de gemeente.
2.1 Aanbod commerciële voorzieningen Commerciële voorzieningen zijn van grote maatschappelijke en economische waarde Commerciële voorzieningen vervullen een grote economische en maatschappelijke waarde in Haarlemmermeer. Ze dragen bij aan de leefbaarheid, voorzien in de dagelijkse behoefte van inwoners en leveren een significante bijdrage aan de werkgelegenheid. Haarlemmermeer beschikt over ruim 1.200 commerciële voorzieningen met een totale oppervlakte van zo’n 350.000 m² wvo. Detailhandel is met circa 650 voorzieningen veruit de grootste groep. Het aantal winkels is evenredig verdeeld over de verschillende vormen van detailhandel (dagelijks, recreatief en doelgericht). Doelgerichte detailhandel is qua omvang het grootst; dit komt met name door de aanwezigheid van Boulevard Cruquius (met grootschalige PDV-zaken). De tweede groep is horeca: er zijn ruim 300 horecavestigingen in Haarlemmermeer. De kleinste groep is commerciële dienstverlening. In totaal zijn er 261 dienstverleners actief in de gemeente. Tot slot: er staan 87 panden met een commerciële functie leeg met een totale omvang van 17.000 m² wvo.
Figuur 1: Aantal vestigingen (links) en omvang (in m² wvo) commerciële voorzieningen 87
213
261 225
291
212
Detailhandel dagelijks Detailhandel recreatief Detailhandel doelgericht Horeca Commerciële dienstverlening Leegstand
14.155 17.145
60.865
43.020
63.180
167.365
Bron: Locatus 2025.
2.2 Voorzieningenstructuur Haarlemmermeer Haarlemmermeer beschikt over grote variëteit aan centrumgebieden De gemeente Haarlemmermeer beschikt over een groot aantal voorzieningencentra die variëren in omvang en verzorgingsfunctie. We onderscheiden regionaal en kernverzorgende centra, dorpsverzorgende centra, wijk- en buurtverzorgende centra en speciale centra. Figuur 2 geeft de spreiding van de voorzieningencentra weer. Hier volgt een beknopte toelichting:
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
•
•
•
•
•
•
Stadscentrum Hoofddorp is het grootste en meest diverse centrum van Haarlemmermeer. Het Stadscentrum Hoofddorp loopt van Hydepark in noordwestelijke richting door tot de Hoofdvaart en bestaat uit meerdere deelgebieden. Eén van deze gebieden is het winkelcentrum (Centrum Hoofddorp). Dit centrum is dé plek voor recreatief winkelen en bevat tevens een groot aanbod overige commerciële voorzieningen. Het trekt daarmee bezoekers uit de bredere regio. Op Boulevard Cruquius is een zeer uitgebreid aanbod PDV-zaken te vinden, waaronder veel landelijke winkelketens. Beide clusters hebben een regionaal verzorgende functie; de een gericht op recreatief winkelen en de andere op doelgericht winkelen. De kernverzorgende centra Nieuw-Vennep, Zwanenburg en Badhoevedorp zijn het grootste en meest relevante centrum binnen een grotere woonplaats. Deze centra hebben een kleinere omvang en aantrekkingskracht dan Stadscentrum Hoofddorp, maar groter dan dorpscentra. Combinatie van dagelijks en (beperkt) recreatief winkelen met horeca en dienstverlening. De dorpsverzorgende centra Vijfhuizen, Spaarndam en Rijsenhout vervullen een belangrijke lokale verzorgingsfunctie, hoofdzakelijk gericht op inwoners uit de kernen zelf. De reikwijdte van deze centra is kleiner dan centrum Hoofddorp en Nieuw-Vennep. In Hoofddorp, Nieuw-Vennep en Badhoevedorp zitten diverse wijk- en buurtverzorgende centra.
Deze centra zijn een belangrijke voorziening voor inwoners uit de buurt. Het gaat om Getsewoud en Linquenda in Nieuw-Vennep, Floriande, Toolenburg, ’t Paradijs, Skagerhof, Pax en Graan voor Visch in Hoofddorp en Pa Verkuyllaan en Sloterweg in Badhoevedorp. Voor al deze centra geldt dat ze ondersteunend zijn aan een relevanter hoofdcentrum in eigen kern. Er zijn er twee speciale centra in Haarlemmermeer. Dit zijn Amsterdam The Style Outlets (Sugar City) en Schiphol Plaza. Amsterdam The Style Outlets is een outletcentrum met veel recreatieve ketens. Schiphol Plaza is het winkelcentrum op Schiphol met winkels en horeca. Tot slot is er een aanzienlijke groep commerciële voorzieningen aanwezig op verspreide locaties in de gemeente. Deze voorzieningen liggen op een locatie buiten de bestaande structuur. Het gaat vooral om perifere detailhandel of voorzieningen aan snelweglocaties.
Figuur 2: Hoofdstructuur gemeente Haarlemmermeer huidige situatie
Bron: Stec Groep, 2025.
5
6
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Hiërarchie hoofdstructuur voorzieningencentra uit het vorige beleid nog steeds passend De clusters van commerciële voorzieningen in Haarlemmermeer verschillende qua omvang, aanbod, reikwijdte en aantrekkingskracht. Onderstaande piramidestructuur geeft de hiërarchie tussen de verschillende centra weer zoals opgenomen in het vorige beleid. Deze hiërarchie en structuur zijn in de huidige situatie nog steeds passend. Hoe hoger op de piramide, hoe groter de reikwijdte van het cluster. Bovenaan de piramide staan het centrum van Hoofddorp en Boulevard Cruquius. Deze centra beschikken over een uitgebreid en divers aanbod commerciële voorzieningen en hebben een grote, regionale aantrekkingskracht. Bijna onderaan de piramide staan buurtverzorgende centra. Dit zijn kleinschalige clusters met een beperkt aantal voorzieningen vooral gericht op inwoners uit de buurt. Helemaal onderaan staan verspreide voorzieningen. Dit zijn voorzieningen op locaties buiten de bestaande hoofdstructuur. Tot slot: de twee speciale centra die Haarlemmermeer rijk is beschikken over een uniek karakter en profiel en bedienen een eigen doelgroep. Het gaat om Amsterdam The Style Outlets en Schiphol Plaza.
Figuur 3: Hoofdstructuur commerciële voorzieningen (indeling beleid 2020)
Drie hoofdvormen van winkelgedrag Recreatief winkelen
Doelgericht winkelen
Boodschappen doen
Recreatief winkelen gaat voor een groot deel om
Voor doelgerichte artikelen (bv. doe-het-zelf,
De aankoop van food en non-food met een
beleving (ontspannen, vermaak, rondkijken,
meubels, etc.) zijn vindbaarheid, zichtbaarheid en
dagelijks karakter (bv. drogist, supermarkt,
‘dagje uit’). Consumenten willen vermaakt
bereikbaarheid van belang zijn: ‘even snel iets
bakker etc.) staat centraal. Het gaat vooral om
worden, met een mix van grote winkels met
halen’. Omdat de producten laagfrequent
boodschappen doen. Een compleet assortiment
boeiende aanbiedingen, kleine winkels met een
gekocht worden is de consument bereid een
op korte afstand zijn belangrijk voor de
verrassend assortiment en aanvullende
langere afstand af te leggen. Combinatie-
consument. De frequentie van winkelen is hoog
voorzieningen zoals restaurants/ cultuur/historie.
bezoeken vinden beperkt plaats bij winkels in
(meerdere keren per week) en vindt vooral plaats
De consument is bereid om grotere afstanden af
dezelfde branche (bezoek van meerdere meubel-
in de directe omgeving; de reisbereidheid van
te leggen voor recreatief winkelen. Onder
of lampenwinkels). Onder deze vorm vallen de
consumenten is relatief laag. Onder deze
recreatieve detailhandel vallen de Locatus
Locatus branches In/Om het Huis en Detailhandel
detailhandelsvorm valt de Locatus branche
branches Mode & Luxe en Vrije Tijd.
Overig.
Dagelijks.
7
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Verspreid aanbod commerciële voorzieningen: volop voorzieningen buiten de hoofdstructuur Naast aanbod in de voorzieningencentra zijn er ook volop voorzieningen aanwezig op verspreide locaties. Het gaat in totaal om zo’n 114.000 m² wvo. Veruit het grootste oppervlak wordt gevuld door doelgerichte detailhandel. Hieronder vallen bijvoorbeeld bouwmarkten, tuincentra, keukenzaken en meubelwinkels. Dit type detailhandel is doorgaans te vinden op PDV-clusters of bedrijventerreinen gezien de volumineuze aard van de goederen. Naast doelgerichte detailhandel zijn er ook dagelijkse en recreatieve winkels op verspreide locaties aanwezig. Opvallend is de grote hoeveelheid horecazaken en commerciële dienstverleners op verspreide locaties. Ruim 40% van deze voorzieningen ligt op een locatie buiten de hoofdstructuur. Horecazaken liggen veel in het buitengebied, zoals aan de Ringvaart of bij recreatiegebieden. Commerciële dienstverleners zijn relatief veel te vinden in woonwijken (aan huis) of op bedrijventerreinen.
Tabel 1: Commerciële voorzieningen op verspreide locaties In de wijk
Bedrijventerrein
Buitengebied
Totaal aantal voorzieningen
Omvang (in m² wvo)
Detailhandel dagelijks
11
4
11
26 (13% van totaal)
4.650
Detailhandel recreatief
7
1
4
12 (5% van totaal)
4.360
Detailhandel doelgericht2
23
45
21
89 (42% van totaal)
75.880
Horeca
40
28
49
117 (41% van totaal)
22.860
Diensten
52
37
29
118 (45% van totaal)
6.205
Totaal
133
115
114
362
113.960
Bron: Locatus, 2025.
2.3 Ontwikkeling commerciële voorzieningen Ontwikkeling Haarlemmermeer: het aanbod commerciële voorzieningen krimpt Het totale aantal commerciële voorzieningen in Haarlemmermeer is de afgelopen jaren met circa 7% afgenomen, van zo’n 1.300 in 2020 naar 1.200 in 2025. Hieronder volgt een korte toelichting op de ontwikkeling per type voorziening (detailhandel, horeca en dienstverlening). In lijn met de landelijke trend krimpt het detailhandelsaanbod in de gemeente Haarlemmermeer. De afgelopen vijf jaar ging het om een afname van zo’n 50 winkels. Dit is een krimp van circa 7%. Binnen de verschillende branches zijn er verschillen. Recreatieve detailhandel kende de sterkste daling: -14%. Met name het aantal kleding -en modewinkels nam sterk af. Het aantal winkels in de doelgerichte detailhandel, in het bijzonder wonen, daalde met 11%. In de dagelijkse detailhandel is er sprake van lichte groei. De afgelopen vijf jaar kwamen er 12 winkels bij (+6%). Vooral het aantal delicatessenzaken is gegroeid.
2
Exclusief ABC-goederen (auto’s, boten, caravans).
8
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Het horeca-aanbod in Haarlemmermeer is de afgelopen jaren licht gedaald (-4%). Binnen de horecabranches zijn er enkele verschuivingen zichtbaar. Zo nam het aantal cafés en restaurants af en steeg de fastservice horeca. Het aantal commerciële dienstverleners in de gemeente daalde met circa 10%. Dit komt vooral door een afname van diensten met een baliefunctie (banken, reisbureaus, uitzendbureaus). Het is opvallend dat het aantal dienstverleners in Haarlemmermeer fors is gedaald; landelijk zien we juist een stijging.
Figuur 4: Historische ontwikkeling naar functies – gemeente Haarlemmermeer 350
302
300
262
250 200
213
201
225
291
293 261
239 212
150 99
100
87
50 0 Detailhandel dagelijks
Detailhandel recreatief 2020
Detailhandel doelgericht 2021
2022
Horeca 2023
2024
Commerciële dienstverlening
Leegstand
2025
Bron: Locatus, 2025. Bewerking: Stec Groep, 2025.
Het aantal commerciële voorzieningen daalt terwijl het aantal inwoners stijgt Het aantal commerciële voorzieningen in Haarlemmermeer toont een consistente daling vanaf 2020 terwijl het aantal inwoners gedurende dezelfde periode een gestage toename kent. Dit blijkt uit onderstaand figuur waarin we het aantal voorzieningen en inwoners in Haarlemmermeer hebben geïndexeerd. Deze trend is opmerkelijk omdat een groeiende bevolking doorgaans wijst op een verhoogde vraag naar commerciële voorzieningen. Deze omgekeerde trend is deels te verklaren doordat detailhandel sterk is afgenomen. Zowel in Haarlemmermeer als op landelijk niveau zijn er minder winkels. Vaak komen horeca en dienstverlening op als alternatieve functies om de krimp van detailhandel te compenseren. In Haarlemmer is dit niet het geval (geweest).
Figuur 5: Ontwikkeling commerciële voorzieningen vs inwoners (index: 2015 = 100) 110
106
105 100 100 93
95 90 85 2020
2021 2022 2023 Aantal commerciële voorzieningen
Bron: CBS, 2020 t/m 2025. Locatus 2020 t/m 2025.
2024 Aantal inwoners
2025
9
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Detailhandel dominante functie in bijna alle voorzieningencentra In vrijwel alle voorzieningencentra in Haarlemmermeer is detailhandel de dominantste functie. Dit blijkt uit figuur 6 waarin de functiemix van de verschillende voorzieningencentra staat weergegeven. In de dorpsverzorgende centra zien we een sterke terugloop van recreatieve en doelgerichte detailhandel en dienstverleners. Het aantal horecazaken en leegstaande panden steeg juist. In de wijk- en buurtverzorgende centra doen dienstverleners en horeca hun intrede terwijl het aantal winkels op niveau bleef. De functiemix in de speciale centra bleef zo goed als gelijk; er staan vooral minder panden leeg dan in 2020. Hetzelfde geldt voor het centrum van Nieuw-Vennep. Ook hier zijn minder leegstaande panden terwijl de overige voorzieningen relatief constant zijn gebleven. In het centrum van Hoofddorp nam het aantal recreatieve winkels af (vooral modezaken) samen met de dienstverleners (vooral banken). Het aanbod dagelijkse detailhandel en horeca steeg juist. Afname commerciële voorzieningen zowel binnen als buiten de hoofdstructuur Zowel binnen als buiten de hoofdstructuur neemt het aantal commerciële voorzieningen af. Deze panden worden meestal omgebouwd tot woning of soms tot kantoor. Binnen de hoofdstructuur vormen alleen de wijk- en buurtverzorgende centra een uitzondering.
In lijn met de landelijke trend stijgen bestedingen hier het hardst van alle centrumgebieden en neemt het aanbod dus ook toe. De grootste terugloop zien we in het centrum van Hoofddorp. Hier zijn in totaal 24 commerciële voorzieningen verdwenen. Buiten de hoofdstructuur zien we een afname van met name commerciële dienstverleners, doelgerichte detailhandel en horecavestigingen.
Figuur 6: Ontwikkeling functiemix voorzieningencentra Centrum Hoofddorp 2020 (314) Centrum Hoofddorp 2025 (290) Centrum Nieuw-Vennep 2020 (130) Centrum Nieuw-Vennep 2025 (117) Dorpscentra 2020 (133) Dorpscentra 2025 (124) Wijk- en buurtverzorgende centra 2020 (168) Wijk- en buurtverzorgende centra 2025 (170) Boulevard Cruquius 2020 (58) Boulevard Cruquius 2025 (56) Speciale centra 2020 (170) Speciale centra 2025 (158) Verspreid 2020 (427) Verspreid 2025 (385)
38
105
26
56
70
19
46
85
27
43
73
19
18
13
21
35
12
38
24
38
15
19
34 18
20 19
25
15
11 20
20
8
23
13
61
26
15
31
27
8
63
22
14
35
30
6
54 52 20
67
20
4 12
69
6 10
32
35 28
25
26 14
109
133
137
8
26 12
89
118
128
12
80%
100%
0% Detailhandel dagelijks Commerciële dienstverlening
25
20
20%
Detailhandel recreatief Horeca
Bron: Locatus 2020 t/m 2025. Bewerking Stec Groep, 2025.
40%
60%
Detailhandel doelgericht Leegstand
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
10
Welke commerciële panden zijn er verdwenen? De afgelopen vijf jaar zijn er tientallen commerciële panden verdwenen in de gemeente Haarlemmermeer. Dit heeft uiteenlopende redenen. In de meeste gevallen verdwijnt een commercieel pand ten behoeve van woningbouw. Ook vindt er wel eens functieverandering plaats naar bijvoorbeeld werken of kantoren. In enkele gevallen worden verkooppunten samengevoegd om bijvoorbeeld een grotere winkel te realiseren. De meeste commerciële panden verdwenen in centrum Hoofddorp. Zo zijn er aan de Concourslaan zeven verkooppunten verdwenen (voor herontwikkeling plan: ‘The Concourse’). Ook nam het aantal verkooppunten in Winkelcentrum Vier Meren af door de herontwikkeling. Daarnaast zijn er veel commerciële panden verdwenen op verspreide locaties. Dit zijn locaties buiten de voorzieningencentra waar niet actief ingezet wordt op versterking of behoud. Bovendien ondervinden commerciële voorzieningen hier geen synergievoordelen van elkaars nabijheid. Wanneer een onderneming op een verspreide locatie stopt komt er vaak geen vervanging voor in de plaats. Door de vergrijzingsgolf zien we dat veel ondernemers met pensioen gaan terwijl er geen opvolging beschikbaar is.
2.4 Leegstand Leegstand op gemeenteniveau schommelt net boven frictie Het leegstandspercentage op gemeenteniveau schommelt de afgelopen vijf jaar tussen de 5 en 7%. Dit is net boven een gezond frictieniveau3 van circa 4 tot 5%. Anno 2025 staan er in Haarlemmermeer 87 panden leeg: dit is 6,3% van het totale aantal commerciële panden. Op landelijk niveau lag het leegstandspercentage in diezelfde periode op 6,5%. De leegstand in Haarlemmermeer is dus vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Na een stijging van twee jaar is de leegstand in Haarlemmermeer het afgelopen jaar weer gedaald.
Figuur 7: Ontwikkeling leegstand (in panden) 7,0% 6,0%
6,8%
6,7% 6,3% 5,5%
5,0%
5,7%
Leegstandspercentage panden
5,2%
4,0% 3,0% 2020
2021
2022
2023
2024
2025
Bron: Locatus, 2025. Bewerking: Stec Groep, 2025.
Duiding aanbod- en leegstandscijfers De aanbod- en leegstandcijfers in deze rapportage zijn gegevens van veldwerk door onderzoeksbureau Locatus. Met een eigen buitendienst controleert en inventariseert Locatus jaarlijks alle winkelgebieden. De peildatum voor de leegstandssituatie is januari 2025. De aanboden leegstandcijfers zijn en blijven nadrukkelijk een momentopname en geven een indicatie van de
3
Frictieniveau: enige leegstand is nodig zodat er ruimte is voor gezonde dynamiek. Het gaat dan om ruimte voor nieuwe toetreders en verplaatsingen (bijvoorbeeld naar drukkere locaties).
11
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
marktsituatie. De dynamiek in centra is doorgaans groot. Panden die als leegstaand aangeduid worden kunnen mogelijk weer gevuld zijn en vice versa. Zo blijkt uit diverse gesprekken met stakeholders dat de leegstand in centrum Hoofddorp en Nieuw-Vennep is afgenomen sinds januari 2025.
Hoogste leegstand in speciale centra, laagste leegstand in wijk- en buurtverzorgende centra Het leegstandspercentage is het hoogst in de speciale centra Amsterdam The Style Outlets en Schiphol Plaza. In totaal staat 16% van de panden in deze speciale centra leeg. Het gaat vooral om kleinschalige panden. In het centrum van Hoofddorp staan 18 panden leeg (6%). Het leegstandspercentage bevindt zich net boven een gezond frictieniveau. Qua omvang is de leegstand in Centrum Hoofddorp het grootst. Dit is dan ook het grootste en meest complete centrum in de gemeente. De leegstand ligt verspreid door het winkelgebied. Specifiek voor winkelcentrum Vier Meren geldt dat er de laatste jaren een herontwikkeling plaatsvond naar een mixed use full service center. Dit is het nieuwe concept van Wereldhave. De herontwikkeling is grotendeels afgerond. Hierbij zijn er minder winkelmeters en meer ruimte voor andere functies zoals leisure, horeca, sport en services. Het leegstandspercentage in het centrum van NieuwVennep bedraagt 3%. De afgelopen periode is de leegstand hier fors afgenomen. De overgebleven leegstaande panden concentreren zich hoofdzakelijk in winkelcentrum De Symfonie. In de dorpsverzorgende centra van Haarlemmermeer staat 10% van de panden leeg. Dit is hoger dan een gezond frictieniveau.
Het leegstandspercentage is het hoogst in Spaarnwoude (17%), Badhoevedorp (13%) en Vijfhuizen (13%). In Rijsenhout staan geen panden leeg. In kleine dorpsverzorgende centra leidt één leegstaand pand al snel tot een hoog leegstandspercentage. Bovendien is het centrum van Badhoevedorp in afwachting van diverse centrumontwikkelingen. Dit zal een positief effect hebben op de leegstandssituatie. In de wijk- en buurtverzorgende centra van Haarlemmermeer staat gemiddeld gezien 5% van de panden leeg. Het leegstandspercentage bevindt zich daarmee op een gezond niveau. Er is genoeg ruimte voor dynamiek, zonder dat de leegstand negatieve effecten heeft en de aantrekkelijkheid achteruitgaat.
Tabel 2: Leegstand gemeente Haarlemmermeer
4
Type centrum (%-leegstand)
Naam
Leegstand (panden)
Percentage (panden)
Regionaal verzorgend (6%)
Omvang (in m² wvo)
Centrum Hoofddorp
18
6%
6.030
Kernverzorgend (9%)
Centrum Nieuw-Vennep4
4
3%
725
Dorpsverzorgende centra (10%)
Badhoevedorp
6
13%
1.150
Zwanenburg
4
7%
725
Vijfhuizen
1
13%
350
Spaarnwoude
1
17%
60
Rijsenhout
0
0%
0
Toolenburg Hoofddorp
2
7%
415
Voor het centrum van Nieuw-Vennep hebben we de leegstandsituatie handmatig geactualiseerd. Het veldwerk van Locatus was niet meer actueel: een aantal leegstaande panden is inmiddels weer gevuld.
12
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Wijk- en buurtverzorgende centra (3%)
Floriande Hoofddorp
1
2%
30
’t Paradijs Hoofddorp
1
5%
120
Pa Verkuyllaan Badhoevedorp
1
4%
75
Pax Hoofddorp
0
0%
0
Skagerhof Hoofddorp
1
6%
80
Graan voor Visch Hoofddorp
0
0%
0
Linquenda Nieuw-Vennep
0
0%
0
Amsterdam The Style Outlets
19
22%
2.095
Schiphol Plaza
6
9%
805
PDV-cluster (2%)
Boulevard Cruquius
1
2%
775
Verspreid (3%)
Verspreid
12
3%
1.175
Speciaal centrum (16%)
Bron: Locatus, 2025. Bewerking: Stec Groep, 2025.
2.5 Plannen woningbouw en commerciële voorzieningen Haarlemmermeer ontwikkelt door: tal van nieuwe plannen op komst De gemeente Haarlemmermeer is volop in ontwikkeling. Op ruim 20 locaties in de gemeente bestaan plannen voor bijvoorbeeld woningbouw, optimalisatie van centra of de ontwikkeling van een compleet nieuw centrum. In figuur 8 staan alle plannen weergegeven op een kaartbeeld. In tabel 2 staat een overzicht van alle plannen en de beoogde programma’s. Belangrijk om te vermelden: het overzicht met plannen is indicatief. Diverse plannen zijn nog in voorbereiding en de inhoudelijke programma’s veranderen mogelijk nog. Het is een dynamische lijst die mogelijk wijzigt wanneer de definitieve programma’s bekend zijn. Bovendien bestaan er nog woningbouwplannen voor de periode tegen en na 2040. Deze worden niet meegenomen in het analysedocument. Prognose voorspelt forse inwonersgroei Haarlemmermeer De gemeente Haarlemmermeer maakt een forse inwonersgroei door tot 2040. Dit blijkt uit onderstaande tabel met de verwachte inwonersgroei op basis van de inwonersprognose van de gemeente Haarlemmermeer. Gezien de onzekerheid van de woningaantallen in diverse gebiedsontwikkelingen gaan we uit van twee scenario’s: 70% en 100%. In het 70% scenario komen er circa 39.000 inwoners bij de komende 15 jaar. In het 100% scenario groeit het aantal inwoners in Haarlemmermeer met ruim 55.000.
Tabel 3: Inwonersprognose Haarlemmermeer 2025
2030
2035
2040
70% scenario
164.940
181.425
196.330
203.830
100% scenario
164.940
188.665
209.780
220.735
Bron: Inwonersprognose gemeente Haarlemmermeer, december 2024.
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Figuur 8: Overzicht woningbouwplannen gemeente Haarlemmermeer
Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2025.
13
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
14
Tabel 4: Overzicht plannen woningbouw en commerciële voorzieningen Deelgebied
Kern
Plan
Aantal Woningen
Plannen commerciële voorzieningen
Hoofddorp Oost
Hoofddorp
Spoorzone 1: Graan voor Visch-Zuid
4.100 - 6.000
Spoorzone 2: Stationskwartier
2.400 – 4.000
Gebiedsontwikkeling Spoorzone is grootschalig en strekt zich over een lange periode uit. Het programma is nog niet volledig uitgekristalliseerd: er bestaan onzekerheden over invulling en fasering. In het Ontwikkelkader Spoorzone is één bandbreedte opgenomen voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Voorbeelden waar aan wordt gedacht: supermarkt, drogist, speciaalzaak, restaurant en lunchroom. Bandbreedte voorzieningen in Stationskwartier: 50.000-55.000 m² Graan voor Visch Zuid: 50.000-60.000 m²
Hyde Park
4.200 (alleen appartementen)
- Max. 2.400 m² wvo (2.950 m² bvo) voor detailhandel waarvan 1 supermarkt van max. 1.000 m² wvo (1.250 m² bvo). - max. 2.500 m² bvo commerciële dienstverlening. - Max. 1.000 m² bvo sport/fitness. - Max. 2.200 m² bvo horeca (waarvan 350 m² reeds gevuld)
Hoofddorp Centrum (excl. HydePark): Raadhuisplein, SEM, TROM, Concourslaan
1.500
- 2.950 m² bvo detailhandel - 3.500 m² bvo horeca - 4.000 m² bvo gemengd (detailhandel/horeca) - 250 m² bvo commerciële dienstverlening
Hoofddorp West
Hoofddorp
Lincolnpark
1.600
- max. 4.800 m² bvo detailhandel, waarvan max. 2 supermarkten van 1.200 m² wvo en 1.400 m² wvo (2.600 m² wvo totaal). - 1.500 – 2.000 m² wvo commerciële dienstverlening - 1.000 m² wvo horeca
Nieuw-Vennep
NieuwVennep
Nieuw-Vennep West
3.350 - 4.350
Afhankelijk van marktpotentie
Nieuwe Kom
375
- Circa 3.100 m² wvo detailhandel (supermarkt met aanvullende winkels) - Bibliotheek en horeca - 300 m² bvo horeca in het middengebied
Pionier-Bolsterrein
2.000
- Gebruik maken van bestaande voorzieningen - Horeca in de Bolstoren
Wickevoort
850
Afhankelijk van marktpotentie
Post van Krayenhoff
700
Afhankelijk van marktpotentie
Werfkwartier
300
Afhankelijk van marktpotentie
Lisserbroek Noord en Binnenturfspoor
± 3.600
- Max. 3.000 m² bvo geclusterde commerciële voorzieningen (waaronder één supermarkt) in Noord - Binnenturfspoor: langs de Groenblauwe Ruggengraat (GBR) is 1.700 m² bvo beschikbaar voor (kleinschalige) commerciële
Haarlemmermeer West
Haarlemmermeer Zuid
Cruquius
Lisserbroek
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
15
en maatschappelijke voorzieningen, detailhandel uitgesloten
Badhoevedorp, Lijnden en Zwanenburg
Badhoevedorp
Centrum
115 - 145
Nieuw centrumplan in ontwikkeling
Quatrebras Park
550
Gebruik maken van bestaande voorzieningen
Haarlemmermeer Oost
Rijsenhout
Rijsenhout
400
Gebruik maken van bestaande voorzieningen
Haarlemmermeer Noord
Halfweg
SugarCity
-
Het doel voor Sugar City is de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een mix aan functies, zoals leisure, horeca, hotels, kantoren, detailhandel, bedrijven en sport. In totaal is er ruimte voor 108.000 m² bvo aan programma, waaronder 25.500 m² bvo detailhandel en dienstverlening. Met de huidige invulling van het terrein met het outletcentrum (ruim 18.000 m² bvo), casino, de congres- en evenementenfunctie, kantoren en bedrijven is hier een eerste invulling aan gegeven.
Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2025.
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
16
3. Detailhandel 3.1 Trends & ontwikkelingen Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Haarlemmermeer?
De ultieme winkelervaring
Om tegenwicht te bieden aan webshops (breed
Het is zaak ondernemerschap optimaal te
assortiment, lage prijzen en gemak) is het
faciliteren. Waar voorheen de vraag naar
cruciaal om met service en positieve ervaringen
ondersteuning en vergunningen meer generiek
de consument te verleiden. Dit uit zich in
was, is er nu soms maatwerk nodig om deze
aantrekkelijke winkelomgevingen, een mix aan
nieuwe initiatieven mogelijk te maken binnen
activiteiten (bijvoorbeeld een combinatie van
bestaand beleid. Zoals uitgebreide mogelijkheden
horeca met een wasserette, speelgoedwinkel of
voor combinaties van horeca, leisure en
boekhandel), omnichannel-mogelijkheden (zoals
detailhandel. Geef vernieuwende ondernemers de
koopzuilen) en persoonlijke aandacht (zoals
kans hun mixed-use concept uit te rollen. Dit
cadeauverpakkingen op maat) of afwerking van
vergroot het onderscheidend vermogen van de
sieraden in de winkel.
voorzieningencentra.
Door dalende huurprijzen en veranderende
Haarlemmermeer kan profiteren van de opkomst
marktdynamiek komen nieuwe concepten op in
van city-concepten of lichte functie op
binnensteden. Het gaat daarbij om online
bedrijventerreinen doordat de diversiteit van het
webshops die fysieke winkels openen en spelers
aanbod wordt vergroot. Ook kunnen deze
die primair op perifere locaties gevestigd zijn en
concepten nieuwe klanten aantrekken. Daarnaast
zichtbaar willen zijn op drukke locaties (zoals
kan er ruimte vrij worden gespeeld op
Praxis en IKEA City). Daarnaast zijn er kansen
bedrijventerreinen waar op dit moment sprake is
voor diverse lichte functies op bedrijventerreinen
van krapte. Nieuwe concepten kunnen leegstaande
(winkels, fitness, diensten, ambachten) die ook
panden vullen. Dit is het meest kansrijk voor het
goed in de voorzieningencentra passen, maar
centrum van Hoofddorp (gezien de omvang en
ruimte innemen op een bedrijventerrein.
aantrekkingskracht).
Online winkelbestedingen zijn aan het
De toenemende internetaankopen betekenen dat er
consolideren; verkopen groeien nog steeds, maar
minder euro’s worden verdiend in de fysieke
de grootste groeispurt is voorbij. Bovendien zien
winkels. In Haarlemmermeer is dit in de afgelopen
veel ondernemers kansen en blijven
tien jaar duidelijk zichtbaar geweest met een
winkelgebieden populair bij de consument.
afname van winkels als gevolg. Doordat de groei
Daarnaast zien we steeds vaker fysieke winkels
van online zijn plafond lijkt te bereiken verwachten
van online spelers in het winkellandschap
we voor Haarlemmermeer dat de impact op
verschijnen. Dat aankopen niet altijd in de winkel
eventuele nieuwe leegstand beperkter zal zijn dan
zelf gedaan worden is daarbij minder relevant.
voorheen.
De foodsector groeit en verovert steeds
De opkomst van de foodsector betekent voor
nadrukkelijker een plek in onze winkelstraten.
Haarlemmermeer een verschuiving in het winkel-
Waar traditionele recreatieve winkels het moeilijk
en verblijfslandschap. Supermarkten schalen op en
hebben, groeit de aantrekkingskracht van alles
nemen steeds grotere, multifunctionele formats
wat met eten te maken heeft. Voeding is meer
aan, met vaak nadruk op versproducten. Ook
dan alleen een behoefte. Het is onderdeel van
nemen de bestedingen in de horeca toe.
identiteit en beleving. Dit zien we vooral terug bij
Tegelijkertijd zien we dat horeca en detailhandel
jongere generaties.
steeds vaker vervagen (zie trend hieronder).
De scheidslijnen tussen winkels, horeca en
Het ‘blurren’ van verschillende sectoren en
dienstverlening vervagen. Voor de consument
concepten brengt uitdagingen met zich mee op het
biedt dit nieuwe concepten en aantrekkelijke
gebied van regelgeving. Mogelijk moet de
winkelomgevingen. Er is steeds meer sprake van
gemeente bepaalde regels herzien om hybride
Opkomst cityconcepten en starters
Afvlakking van online bestedingen
De foodsector groeit
Toenemende menging van functies en formules
17
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
‘blurring’, oftewel functiemenging op de
bedrijfsmodellen mogelijk te maken. Daarnaast
verkoopvloer. Bijvoorbeeld schoenen kopen bij
dient de gemeente te voorkomen dat er een
de kapper of horeca in een meubelwinkel. De
ongelijk speelveld ontstaat tussen bedrijven met
kunst is om de klant zo lang mogelijk bij jou in de
horeca als hoofdactiviteit of als ondergeschikte
winkel (of in jouw centrum) te laten verblijven.
activiteit.
3.2 Aanbod Detailhandel in drie branches De detailhandelssector is onder te verdelen in drie verschillende branches: 1 Dagelijks (supermarkt, bakker, slager) 2 Recreatief (kleding & mode, juwelier, vrije tijd, sport & spel) 3 Doelgericht (bruin & witgoed, wonen, tuincentra, bouwmarkten)
Aantal winkels evenredig verdeeld over de detailhandelssector Haarlemmermeer heeft 650 winkels met een totale omvang van circa 290.000 m² wvo. De meeste commerciële voorzieningen in Haarlemmermeer vallen onder de detailhandelssector. Wat betreft aantal winkels komen alle drie de hoofdvormen van detailhandel (dagelijks, recreatief en doelgericht) ongeveer evenveel voor in de gemeente. Wat betreft omvang is doelgerichte detailhandel veruit het grootst. Dit komt door de clustering van grootschalige doelgerichte winkels op Boulevard Cruquius.
Figuur 9: Aanbod detailhandel Haarlemmermeer (winkels links, oppervlak rechts)
212
213
Dagelijks
60.865
Recreatief 167.365 Doelgericht
63.180
225 Bron: Locatus, 2025. Bewerking Stec Groep, 2025.
Voorzieningencentra in Haarlemmermeer hebben uiteenlopende winkelmotieven Het winkelmotief van de consument is bepalend voor het bezoek- en aankoopgedrag. Om een beter beeld te geven van de structuur onderscheiden we de voorzieningencentra in Haarlemmermeer tussen de drie hoofdvormen van winkelgedrag. Het volgende valt op: • De centra van Hoofddorp en Nieuw-Vennep beschikken over het meest gevarieerde winkelaanbod in de gemeente. Het aanbod voorziet in alle winkelmotieven. Bezoekers kunnen hier terecht voor een compleet aanbod aan winkels. • Boulevard Cruquius is dé plek voor doelgericht winkelen in de gemeente. Bijna al het aanbod valt onder dit winkelmotief. Doelgericht winkelen is ook het meest dominante winkelmotief op verspreide locaties. Het gaat hoofdzakelijk om tuincentra, keukenzaken en bouwmarkten. Dit type winkel ligt het vaakst op een locatie buiten de voorzieningenstructuur.
18
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
•
•
De belangrijkste bezoekreden in zowel de dorpsverzorgende centra als de wijk- en buurtverzorgende centra is het doen van de dagelijkse boodschappen. In dit type voorzieningencentra zijn supermarkten vaak de belangrijkste trekker. De frequentie van winkelen is hier hoog, de reikwijdte relatief laag. Recreatief winkelen is het belangrijkste winkelmotief van de speciale centra in Haarlemmermeer. Vooral in Amsterdam The Style outlets komen bezoekers hoofdzakelijk om te shoppen.
Figuur 10: Aanbod naar winkelmotief (in oppervlakte) voorzieningencentra Centrum Hoofddorp Boulevard Cruquius
29%
56%
7%
Centrum Nieuw-Vennep
93% 47%
35%
Dorpscentra
77%
Wijk- en buurtcentra
79%
16%
13%
84%
Verspreid
5% 5%
89%
20% Dagelijks
18% 14%
Speciale centra
0%
15%
40% Recreatief winkelen
9% 6% 3%
60%
80%
100%
Doelgericht winkelen
Bron: Locatus, 2025. Bewerking Stec Groep, 2025.
Ontwikkeling aanbod: schaalvergroting supermarkten, aantal branches in zwaar weer In onderstaand figuur geven we de ontwikkeling van winkelmeters weer ten opzichte van 2020. In de meeste branches is er sprake van een afname van winkelmeters. Winkelmeters in huishoudelijke artikelen daalden het sterkst. Dit komt mede door het faillissement van de Blokker. Ook de winkelmeters in bruin & witgoed en doe-het-zelf daalden fors. Het aantal supermarktmeters is juist toegenomen. Supermarkten in Haarlemmermeer zetten in op schaalvergroting. Het aantal supermarkten bleef de afgelopen jaren gelijk, terwijl er ruim 2.600 m² wvo bij kwam. De gemiddelde supermarkt is dus groter dan voorheen. Ook winkels in tweedehandsartikelen doen het goed. Dit komt mede door de opkomst van vintagewinkels. De consument is steeds bewuster van zijn aankoopgedrag en geeft het vaker de voorkeur aan gebruikte in plaats van nieuwe producten.
Figuur 11: Ontwikkeling winkelmeters t.o.v. 2020 naar branche 3000
Supermarkten Tweedehands artikelen
2000 1000 0 -1000
Kleding & mode Wonen
Hobby Sport & spel Schoenen & Lederwaren Media Overig
-2000 -3000 Bron: Locatus, 2020 & 2025. Bewerking Stec Groep, 2025.
Doe-het-zelf Bruin & Witgoed Huishoudelijke artikelen
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
3.3 Marktruimte Toekomstige marktruimte in acht deelgebieden binnen Haarlemmermeer Het inwoneraantal van Haarlemmermeer groeit fors. De komende jaren komen er duizenden inwoners bij in de gemeente. Daarmee groeit ook de behoefte aan commerciële voorzieningen. In deze paragraaf kijken we naar de toekomstige marktruimte voor detailhandel in de gemeente. Om de toekomstige marktruimte te berekenen hebben we Haarlemmermeer onderverdeeld in acht deelgebieden. Deze deelgebieden staan weergegeven in onderstaande kaart.
Figuur 12: Deelgebieden Haarlemmermeer
Bron: Stec Groep, 2025.
Toelichting parameters distributieplanologisch onderzoek Om de toekomstige marktruimte voor detailhandel in de gemeente Haarlemmermeer te berekenen voeren we distributieplanologisch onderzoek (hierna: DPO) uit. Het doel hiervan is om te zorgen voor een evenwichtige en toekomstbestendige voorzieningenstructuur die aansluit bij de behoefte van inwoners. In het DPO kijken we vooruit tot 2040: een tijdsperiode van 15 jaar. We hanteren een horizon van 15 jaar omdat dit een betrouwbare termijn is om voorruit te kijken qua
19
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
bevolkingsontwikkeling en om rekening te houden met veranderende (markt)omstandigheden. Denk aan veranderingen in consumentengedrag of economische conjunctuur. Voor het DPO gebruiken we verschillende parameters afkomstig van diverse bronnen. Hieronder volgt een toelichting: • Bevolkingsomvang: voor de verwachte inwonersgroei tot 2040 in Haarlemmermeer gebruiken we de bevolkingsprognose van de gemeente Haarlemmermeer (2024). In deze prognose is de verwachte inwonersgroei per wijk opgenomen. In Haarlemmermeer staan meerdere grote gebiedsontwikkelingen op de planning (zie hoofdstuk 2.5). Gezien de onzekerheid van de woningaantallen in diverse van deze gebiedsontwikkelingen rekent de prognose met twee scenario’s: 70% en 100%. Naar verwachting groeit het aantal inwoners tot 2040 in de gehele gemeente met 38.900 inwoners in het 70% scenario en met 55.800 in het 100% scenario. • Omzet per inwoner: om de omzet per inwoner te bepalen baseren we ons op de cijfers van Panteia (juli, 2024, ‘Omzetkengetallen 2023’). Deze notitie bevat kengetallen voor ruimtelijk economisch onderzoek. Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in verschillende delen van Haarlemmermeer gebruiken we de meest recente cijfers van het CBS (2022).
Conform de afspraken in de omzetkengetallennotitie van Panteia voeren we en inkomenscorrectie uit op basis van inkomenselasticiteit van 0,4 voor de sector dagelijks en 0,7 voor de sector nietdagelijks. De bestedingen richting 2040 houden we gelijk. Hiermee filteren we mogelijke conjunctuureffecten uit en corrigeren we voor het groeiend aandeel online. • Koopkrachtbinding: dit betreft de omzet die door inwoners van het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd wordt. Hiervoor baseren we ons op het Koopstromenonderzoek Randstand en Noord-Brabant (2021). In dit onderzoek heeft I&O research de koopstromen in Haarlemmermeer op wijkniveau berekend. Hierdoor hebben we inzicht in waar inwoners uit welke wijk gaan winkelen. • Koopkrachttoevloeiing: dit betreft het aandeel van de bestedingen in het verzorgingsgebied dat gedaan wordt door inwoners van buiten het verzorgingsgebied. Hiervoor baseren we ons wederom op het Koopstromenonderzoek Randstand en Noord-Brabant (2021). De koopkrachttoevloeiing verschilt per deelgebied. Dit is onder andere afhankelijk van het aanbod en de nabijheid van overige centra. • Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde omzet per m2 wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (juli 2024) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit van de afgelopen vijf jaar.
De vloerproductiviteit verschilt per detailhandelsbranche. We maken onderscheidt tussen dagelijkse, recreatieve en doelgerichte detailhandel. De gemiddelde omzet per vierkante meter verschilt in sommige deelgebieden. Dit blijkt uit het Koopstromenonderzoek (2021). Waar nodig voeren we wijzigingen door en rekenen we met een hogere of lagere vloerproductiviteit. Effecten coronapandemie op de resultaten uit het Koopstromenonderzoek 2021 Het Koopstromenonderzoek 2021 is uitgevoerd tijdens de coronapandemie. De maatregelen tijdens deze pandemie hadden impact op het koopgedrag van mensen. Om de cijfers te corrigeren voor de coronaeffecten gebruiken we bureauexpertise. Ook gebruiken we Handboek Kooporiëntaties ‘Kengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek naar koopgedrag’ (2024) van I&O Research voor actuelere cijfers over het koopgedrag van mensen.
Winkelvoorraad in Haarlemmermeer op niveau, ruim aanbod doelgerichte detailhandel Het aanbod dagelijkse en recreatieve detailhandel in de gemeente Haarlemmermeer is op niveau en het doelgerichte aanbod is ruim. Dit blijkt uit een benchmark van de winkelvoorraad per 1.000 inwoners. In onderstaande benchmark (figuur 12) vergelijken we het aanbod in Haarlemmermeer met landelijke cijfers en gemeenten met een vergelijkbaar inwoneraantal. Wat betreft dagelijkse
20
21
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
detailhandel ligt het aanbod per 1.000 inwoners in lijn met de landelijke cijfers en het gemiddelde uit de benchmark. Haarlemmermeer heeft een hogere recreatieve winkelvoorraad vergeleken met Nederland (+13%) en iets lager dan het gemiddelde uit de benchmark (-4%). Het doelgerichte aanbod in Haarlemmermeer loopt juist fors voor op zowel het landelijke gemiddelde (+32%) en het gemiddelde uit de benchmark (+23%). Dit is te verklaren door het ruime doelgerichte aanbod op Boulevard Cruquius. Tot slot: wat betreft leegstand per 1.000 inwoners functioneert Haarlemmermeer beter dan de benchmarkgemeenten en het gemiddelde in Nederland.
Figuur 13: Winkelvoorraad per 1.000 inwoners (in m² wvo) t.o.v. benchmark5 2000
1.891 1.765 1.631
1500 1.026
1000
500
776 828 376 388 373
340
400 387 140 149 105
0 Dagelijks
Recreatief Nederland
Doelgericht Benchmark
Leegstand
Totaal
Haarlemmermeer
Bron: CBS, 2025. Locatus, 2025. Bewerking Stec Groep, 2025.
Groei Haarlemmermeer leidt tot marktruimte, vooral in dagelijkse en doelgerichte detailhandel Door woningbouw ontstaat er extra behoefte aan winkelmeters. In tabel 5 zijn de totalen te zien voor de gehele gemeente. Er is voor 2040 gerekend met een scenario waarin 70% van de woningbouwplannen worden gerealiseerd en een scenario waarin alle woningbouwplannen worden gerealiseerd (100%). De marktruimte is in het bijzonder aanwezig voor dagelijkse detailhandel (supermarkt, bakker, slager) waar (deels) in wordt voorzien bij diverse gebiedsontwikkelingen. In de recreatieve detailhandel is momenteel overaanbod, wat deels is te verklaren door de kwetsbaarheid van het segment. Richting de toekomst groeit de behoefte aan recreatieve detailhandel. Er zijn al diverse plannen (Trom, The Concourse) in Hoofddorp centrum die hierop inspelen. In de doelgerichte detailhandel (zoals bouwmarkt, tuincentrum, woonwinkels) ontstaat substantiële uitbreidingsbehoefte. Hiervoor zijn (nog) geen nieuwe locaties aangewezen.
Tabel 5: Uitkomst distributieplanologisch onderzoek detailhandel Marktruimte 2025
Marktruimte 2040 (70%)
Marktruimte 2040 (100%)
Dagelijks
+7.420
+21.420
+27.575
Recreatief6
-7.260
+165
+9.090
Doelgericht
+9.110
+38.985
+52.775
Bron: Stec Groep, 2025.
5
Benchmark: gemeenten tussen 100.000 inwoners en 200.000 inwoners (in totaal 23 gemeenten)
6
Exclusief Amsterdam The Style Outlets
22
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
3.4 Marktruimte dagelijkse detailhandel Inwonersgroei leidt tot forse behoefte aan extra dagelijkse detailhandel Op gemeenteniveau is er in de huidige situatie behoefte aan extra dagelijkse detailhandel in Haarlemmermeer. De komende vijftien jaar groeit deze behoefte door de forse inwonersgroei die Haarlemmermeer doormaakt. Nabij diverse woningbouwplannen ontstaat er behoefte aan extra voorzieningencentra inclusief supermarkt. De totale marktruimte dagelijkse detailhandel in 2040 is circa 21.500 tot 27.500 m² wvo. Dit is op het niveau van de hele gemeente. In onderstaande tabel splitsen we de totale marktruimte uit over de verschillende deelgebieden in Haarlemmermeer (zie figuur 12). Onder de tabel gaan we in op de situatie per deelgebied.
Tabel 6: Marktruimte dagelijkse detailhandel Haarlemmermeer Marktruimte 2025
Marktruimte 2040 (70%)
Marktruimte 2040 (100%)
Haarlemmermeer
7.420
21.420
27.575
Hoofddorp West
2.580
3.515
4.020
Hoofddorp Oost
1.240
5.690
8.365
Nieuw-Vennep
2.010
5.965
7.700
Haarlemmermeer West
30
1.410
1.790
Haarlemmermeer Zuid
-330
2.250
2.860
Haarlemmermeer Noord
290
300
315
Haarlemmermeer Oost
-420
-390
-395
Badhoevedorp, Lijnden, Zwanenburg
2.020
2.680
2.920
Bron: Stec Groep, 2025.
Hoofddorp West Hoe functioneert het aanbod nu? Het dagelijkse aanbod in de voorzieningencentra van Hoofddorp West (Floriande, Toolenburg en ’t Paradijs) functioneert goed. De centra zijn allemaal centraal gelegen in de wijk. Bovendien voorzien ze in de dagelijkse behoefte van een groot aantal inwoners. Er is amper leegstand in de voorzieningencentra van Hoofddorp West. In de huidige situatie is er al behoefte aan extra vierkante meters detailhandel. De marktruimte bedraagt circa 2.600 m² wvo. Hoe zijn de huidige en toekomstige koopstromen? De dagelijkse voorzieningen in Hoofddorp West liggen goed verspreid over het deelgebied. Veel inwoners doen boodschappen bij de bestaande buurtverzorgende centra. 78% van de bestedingen blijft binnen eigen deelgebied. Dit betekent dat ongeveer een vijfde van de bestedingen wegvloeit naar andere gebieden. Dit is goed te verklaren door de ligging tegen Hoofddorp Oost aan. Het centrum van Hoofddorp is dichtbij en ook winkelcentrum Skagerhof is voor een deel van de inwoners de dichtstbijzijnde boodschappenlocatie. Andersom zien we dat er ook inwoners buiten het deelgebied naar Hoofddorp West komen om dagelijkse boodschappen te doen. De toevloeiing bedraagt 17%. Voor de toekomst verwachten we dat de kooporiëntatie op het deelgebied redelijk gelijk blijft. Zowel in Hoofdorp West als in Hoofddorp Oost worden extra voorzieningencentra toegevoegd.
23
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
We verwachten dat de koopkrachtbinding gelijk blijft. De bestedingen afkomstig van toevloeiing, dus van inwoners buiten het deelgebied, blijven in absolute zin naar verwachting gelijk. Doordat de totale omzet afkomstig van eigen inwoners toeneemt, neemt het toevloeiingspercentage in relatieve zin af.
Tabel 7: DPO dagelijkse detailhandel Hoofddorp West 2025
2040 (70%)
2040 (100%)
Inwoners
56.050
59.835
61.650
Bestedingen
€ 2.963
€ 2.963
€ 2.963
Fysieke bestedingen
€ 166.073.187
€ 177.291.105
€ 182.665.987
Koopkrachtbinding
78%
78%
78%
€ 129.869.232
€ 138.641.644
€ 142.844.802
17%
16%
16%
€ 155.718.504
€ 165.049.576
€ 170.053.336
Gemiddelde omzet in NL per m²
€ 9.972
€ 9.972
€ 9.972
Haalbaar aanbod in m² wvo
15.615
16.550
17.055
Gevestigd aanbod in marktregio m² wvo
13.035
13.035
13.035
Marktruimte in m² wvo
+2.580
+3.515
+4.020
Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet
Bron: CBS, 2025; Panteia, 2024; Bevolkingsprognose Haarlemmermeer, 2024; Koopstormenonderzoek, 2021; I&O Research ‘Handboek Kooporiëntaties’, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2025.
Is er behoefte aan extra dagelijkse detailhandel? • In de bestaande situatie is er al potentie voor extra dagelijkse detailhandel (+2.580 m² wvo). Dit betekent dat er voldoende marktruimte is voor optimalisatie van het bestaande aanbod in de wijkverzorgende centra. De komende tien jaar komen er duizenden inwoners bij in Hoofddorp West. Hierdoor groeit de marktruimte door tot circa 3.500 tot 4.000 m² wvo. • In de nieuwe wijk Lincolnpark wordt een wijkververzorgend centrum gerealiseerd genaamd NaBij. In dit plan is ruimte gereserveerd voor maximaal twee supermarkten (samen 2.600 m² wvo). Uit de marktruimteberekening blijkt dat er voldoende marktpotentie is voor dagelijkse detailhandel om deze twee supermarkten te realiseren. • Naast het toevoegen van deze twee supermarkten is er voldoende marktruimte om een aantal aanvullende dagelijkse voorzieningen te realiseren in dit nieuwe, wijkverzorgende winkelcentrum. Denk aan een bakker, drogist, slager of groenteboer. Hoofddorp Oost Hoe functioneert het aanbod nu? Hoofddorp Oost is het deelgebied dat het hardst groeit qua inwoneraantal. Er staan meerdere grootschalige gebiedsontwikkelingen op de planning, zoals de Spoorzone (Graan voor Visch Zuid en Stationskwartier), Hyde Park en andere projecten in Stadscentrum Hoofddorp. In de huidige situatie is de marktruimte voor dagelijkse detailhandel licht positief (1.240 m² wvo).
Het aanbod functioneert theoretisch gezien goed en de centra zijn economisch gezond. Hoe zijn de huidige en toekomstige koopstromen? De winkelcentra van Hoofddorp Oost hebben een gevarieerd aanbod dagelijkse detailhandel met meerdere (grootschalige) supermarkten en versspeciaalzaken. In de huidige situatie bedraagt de binding 75%. Dit ligt iets lager dan sommige andere gebieden, mede door de nabijheid van
24
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
andere winkelcentra in Hoofddorp West. Een deel van de inwoners kiest daardoor voor een boodschappenlocatie buiten het deelgebied. De toevloeiing daarentegen is hoog. Dit komt vooral door de sterke aantrekkingskracht van stadscentrum Hoofddorp. Dit centrum vervult een bovenlokale functie en trekt bezoekers uit de hele gemeente en omliggende gebieden. Richting de toekomst verwachten we een verandering van koopstromen. In Hoofddorp Oost worden namelijk nieuwe buurtverzorgende centra toegevoegd in gebiedsontwikkelingen. Hierdoor blijven inwoners meer lokaal georiënteerd voor hun dagelijkse boodschappen. Dit resulteert in een stijging van de binding. De bestedingen afkomstig van toevloeiing, dus van inwoners buiten het deelgebied, blijven in absolute zin naar verwachting gelijk. Doordat de binding toeneemt, neemt het toevloeiingspercentage in relatieve zin af (afhankelijk van totale inwonersgroei).
Tabel 8: DPO dagelijkse detailhandel Hoofddorp Oost 2025
2040 (70%)
2040 (100%)
Inwoners
24.960
39.055
5.215
Bestedingen
€ 2.871
€ 2.871
€ 2.871
Fysieke bestedingen
€ 71.663.031
€ 112.132.645
€ 129.818.005
Koopkrachtbinding
75%
80%
80%
€ 53.675.610
€ 89.706.120
€ 103.854.405
45%
35%
32%
€ 96.712.810
€ 138.009.415
€ 152.727.065
Gemiddelde omzet in NL per m²
€ 4.685
€ 5.500
€ 5.500
Haalbaar aanbod in m² wvo
20.645
25.095
27.770
Gevestigd aanbod marktregio m² wvo
19.405
19.405
19.405
Marktruimte in m² wvo
1.240
5.690
8.365
Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet
Bron: CBS, 2025; Panteia, 2024; Bevolkingsprognose Haarlemmermeer, 2024; Koopstormenonderzoek, 2021; I&O Research ‘Handboek Kooporiëntaties’, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2025.
Is er behoefte aan extra dagelijkse detailhandel? De behoefte aan dagelijkse detailhandel in Haarlemmermeer Oost groeit fors. Om in de behoefte van toekomstige inwoners te voorzien dienen er nieuwe centra inclusief supermarkten gerealiseerd te worden. • In Graan voor Visch Zuid is er voldoende marktruimte voor een nieuw wijkverzorgend centrum. In dit centrum passen twee supermarkten met een totale omvang van 2.600 m² wvo. Daarnaast is er ruimte voor overige dagelijkse voorzieningen zoals een bakker, drogist, groenteboer of slager. • In Hyde Park is er potentie voor een nieuw buurtverzorgend centrum. In dit centrum past één supermarkt (maximale omvang 1.000 m² wvo). Aanvullend is er ruimte voor overige dagelijkse winkels. • In het Stationskwartier is er voldoende marktruimte voor een nieuw buurtverzorgend centrum. Afhankelijk van de bandbreedte van het aantal woningen dat daadwerkelijk gerealiseerd wordt is er potentie voor één tot twee supermarkten.
25
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
Nieuw-Vennep Hoe functioneert het aanbod nu? In de huidige situatie functioneert de dagelijkse detailhandel in de centra van Nieuw-Vennep goed. De centra Getsewoud en Linguenda zijn volledig gevuld: er is geen leegstand. Getsewoud is een volwaardig wijkverzorgend centrum dat voorziet in de behoefte van een groot aandeel van de inwoners uit (het noorden van) Nieuw-Vennep. Linquenda is een veel kleiner centrum en beschikt over een supermarkt en slijterij. Ook het aanbod in het centrum Nieuw-Vennep functioneert naar behoren. De leegstand neemt af. De dagelijkse winkels zitten vooral geconcentreerd in winkelcentrum De Symfonie. Voor het deelgebied Nieuw-Vennep geldt dat er in de bestaande situatie behoefte is aan extra vierkante meters dagelijkse detailhandel. In de huidige situatie gaat het om ruim 2.000 m² wvo dagelijkse detailhandel. Hoe zijn de huidige en toekomstige koopstromen? Inwoners van Nieuw-Vennep doen hun boodschappen overwegend in eigen kern. De koopkrachtbinding is hoog: 94%. Dit komt doordat het dagelijkse aanbod in de centra van NieuwVennep volledig en divers is. De koopstromen laten zien dat Nieuw-Vennep niet alleen eigen inwoners bedient. Het heeft ook een aantrekkende werking op omliggende dorpen en kernen. Dit zien we terug in de toevloeiingscijfers.
Met name inwoners uit het zuidelijke en oostelijke deel van Haarlemmermeer kiezen voor Nieuw-Vennep als boodschappenlocatie. De koopstromen in Nieuw-Vennep zijn reeds hoog. In de toekomst verwachten we dat deze situatie stabiel blijft. Het dagelijkse aanbod in Nieuw-Vennep wordt versterkt. Maar ook in het deelgebied ten zuiden van Nieuw-Vennep wordt een dorpsverzorgend centrum inclusief supermarkt toegevoegd in de gebiedsontwikkeling bij Lisserbroek. Doordat er aanbod wordt toegevoegd in beide deelgebieden verwachten we dat de koopstromen als geheel gelijk blijven.
Tabel 9: DPO dagelijkse detailhandel Nieuw-Vennep 2025
2040 (70%)
2040 (100%)
Inwoners
31.785
40.560
44.415
Bestedingen
€ 2.979
€ 2.979
€ 2.979
Fysieke bestedingen
€ 94.690.495
€ 120.822.280
€ 132.306.325
Koopkrachtbinding
94%
94%
94%
€ 89.009.065
€ 113.572.945
€ 124.367.945
18%
18%
18%
€ 108.020.710
€ 137.831.245
€ 150.931.975
Gemiddelde omzet in NL per m²
€ 7.539
€ 7.539
€ 7.539
Haalbaar aanbod in m² wvo
14.330
18.280
20.020
Gevestigd aanbod in marktregio m² wvo
12.20
12.320
12.320
Marktruimte in m² wvo
+2.010
+5.965
+7.700
Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet
Bron: CBS, 2025; Panteia, 2024; Bevolkingsprognose Haarlemmermeer, 2024; Koopstormenonderzoek, 2021; I&O Research ‘Handboek Kooporiëntaties’, 2024. Bewerking: Stec Groep, 2025.
Is er behoefte aan extra dagelijkse detailhandel? • In het bestaande centrum van Nieuw-Vennep staan diverse projecten op de planning. Er is ruimte geprogrammeerd voor 3.100 m² wvo detailhandel. We adviseren om circa 2.000 m² wvo in te zetten voor dagelijkse detailhandel en deze marktruimte in te vullen met één
26
Analysedocument beleid commerciële voorzieningen Haarlemmermeer
•
supermarkt (maximaal 1.800 m² wvo) en overige dagelijkse voorzieningen zoals bakker, slager of drogist (± 200 wvo). Overig beoogt programma voor detailhandel in het centrum Nieuw-Vennep is in te zetten voor versterking van het recreatieve aanbod. Het inwoneraantal in Nieuw-Vennep groeit fors. Er ontstaat behoefte aan extra vierkante meters dagelijkse detailhandel. In totaal gaat het om een behoefte van circa 5.965 tot 7.700 m² wvo. Om de bestaande centra te ontlasten en nieuwe inwoners te voorzien is er behoefte aan een nieuw buurtverzorgend centrum inclusief supermarkt in de gebiedsontwikkeling Nieuw-Vennep West. De theoretische marktruimte in 2040 voor dagelijkse detailhandel in dit centrum bedraagt circa 1.800 tot 2.800 m² wvo. Consequentie van geen extra centra toevoegen is dat de huidige centra te intensief bezocht worden en daardoor onder druk komen te staan, mede door de grote verkeersstromen. Met name Getsewoud wordt in de bestaande situatie al heel intensief bezocht, vooral door inwoners uit het noordelijk deel van Nieuw-Vennep. Op het Pionier Bolsterrein en in Nieuw-Vennep West komen er nog duizenden inwoners bij de komende jaren. Om de huidige en toekomstige druk te verlichten in de bestaande centra en in te spelen op de toekomstige vraag is het noodzakelijk om extra vierkante meters dagelijkse detailhandel toe te voegen in Nieuw-Vennep West.
Haarlemmermeer West Hoe functioneert het aanbod nu? De marktruimte voor dagelijkse detailhandel in Haarlemmermeer West is in de huidige situatie in balans. Het aanbod concentreert zich in de kern Vijfhuizen en is hoofdzakelijk georiënteerd op eigen inwoners. In de kern Cruquius en omgeving zijn geen dagelijkse voorzieningen. Inwoners dienen de kern te verlaten om boodschappen te doen. Hoe zijn de huidige en toekomstige koopstromen? In de huidige situatie is de koopkrachtbinding in Haarlemmermeer West beperkt. Alleen de kern Vijfhuizen beschikt over dagelijks aanbod. De supermarkt in Vijfhuizen draait vooral op bestedingen van inwoners uit eigen kern. In de overige kernen – Beinsdorp, Zwaanshoek, Cruquius – is geen dagelijks aanbod aanwezig. Inwoners uit deze kernen doen hun boodschappen vooral in Nieuw-Vennep en Hoofddorp en buiten de gemeente in de kernen aan de overkant van de Ringvaart, zoals Heemstede, Bennebroek en Hillegom. Hoe de toekomstige koopstromen in Haarlemmermeer West eruit zien is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van het lokale aanbod. Als het aanbod in Haarlemmermeer West substantieel wordt versterkt, bijvoorbeeld door toevoeging van een supermarkt, stijgt de kooporiëntatie op het deelgebied.
Tabel 10: DPO dagelijkse detailhandel Haarlemmermeer West 2025 Inwoners
2040 (70%)
2040 (100%)
9.230
13.175
14.820
€ 3.203
€ 3.203
€ 3.203
Fysieke bestedingen
€ 29.560.483
€ 42.193.120
€ 47.474.866
Koopkrachtbinding
34%
40%
40%
€ 9.902.765
€ 16.877.250
€ 18.989.945
13%
20%
20%
€ 11.435.060
€ 21.096.560
€ 23.737.435
€ 6.981
€ 6.981
€ 6.981
Bestedingen
Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet in NL per m²