Bijlage 2.1 - Bijlagen bij de toelichting

Bestemmingsplan

Hoofddorp Stadscentrum 1

Bestemmingsplan Hoofddorp Stadscentrum 1

Projectnummer 0452581.100 Revisie 03 Datum 2023-05-25

Auteur(s)

Opdrachtgever Gemeente Haarlemmermeer Raadhuisplein 1 2132 TZ Hoofddorp

datum vrijgave beschrijving revisie 2023-05-25 ontwerp

goedkeuring K. Keijzers

vrijgave P.F.G.M. Kennes

Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

ontwerp bestemmingsplan Hoofddorp Stadscentrum 1 Gemeente Haarlemmermeer Projectnummer 0452581.100

Inhoudsopgave Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Laddertoets commerciële voorzieningen

5

Bijlage 2

Stedenbouwkundig kader

49

Bijlage 3

Archeologisch onderzoek

147

Bijlage 4

Cultuurhistorische waarden Raadhuis en Binnenweg

179

Bijlage 5

Bodemonderzoek Raadhuisplein

199

Bijlage 6

Memo EV Raadhuisplein en Binnenweg

397

Bijlage 7

Quickscan natuur

407

Bijlage 8

Vleermuisonderzoek

413

Bijlage 9

Stikstofdepositie-onderzoek realisatiefase

427

Bijlage 10

Stikstofdepositie-onderzoek gebruiksfase

505

Bijlage 11

Watertoets Raadhuisplein

529

Bijlage 12

Quickscan geohydrologie

555

Bijlage 13

Memo Parkeren en Verkeersgeneratie

575

Bijlage 14

Luchtkwaliteitonderzoek

583

Bijlage 15

Akoestisch onderzoek

619

Bijlage 16

Ontwerpbesluit Hogere Waarde

705

Bijlage 17

Kabels en leidingen Raadhuisplein

715

Bijlage 18

verkeerscijfers m.e.r.-beoordeling

737

Bijlagen bij de toelichting

blad 3 van 738

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Hoofddorp Stadscentrum 1 Gemeente Haarlemmermeer Projectnummer 0452581.100

blad 4 van 738

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Hoofddorp Stadscentrum 1 Gemeente Haarlemmermeer Projectnummer 0452581.100

Bijlage 1

blad 5 van 738

Laddertoets commerciële voorzieningen

Ruimte - Antea Nederland B.V.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp Stec Groep aan Gemeente Haarlemmermeer

Hub Ploem, Lukas Meuleman en Anneloes Bouma 25 september 2020

2

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Inhoudsopgave 0

Samenvatting

3

1

Inleiding

5

1.1 1.2

2

Programma 2.1 2.2 2.3

3

3.2 3.3 3.4 3.5

5

Bijlage 41

23

Netto beperkte toename planologische meters voor horeca ............. 23 Trends en horecabeleid ......................................................................... 24 Structuur en functioneren horeca Stadscentrum Hoofddorp ............ 26 Naar verwachting geen ruimtelijke effecten door horecaontwikkeling ................................................................................ 28

Overige functies 5.1 5.2 5.3

12

Netto afname detailhandelsmeters ten opzichte van bestaande situatie..................................................................................................... 12 Beleid zet in op concentratie detailhandel in Stadscentrum Hoofddorp............................................................................................... 12 Structuur en functioneren detailhandel ............................................... 14 Kwantitatieve marktruimte voor detailhandel in Stadscentrum Hoofddorp............................................................................................... 17 Geen ruimtelijke effecten door detailhandelsontwikkelingen ............ 20

Horeca 4.1 4.2 4.3 4.4

7

Toelichting op het programma ............................................................... 7 Beoogde plannen leiden tot netto afname van programma aan commerciële functies............................................................................... 8 Groot aantal woningbouwplannen leidt tot een forse toename van het aantal inwoners in de omgeving............................................. 10

Detailhandel 3.1

4

Ladder voor duurzame verstedelijking................................................... 5 Effect- en verzorgingsgebied .................................................................. 6

31

Maatschappelijke en commerciële dienstverlening ............................ 31 Kleinschalige sport en fitness ............................................................... 35 Kantoorruimte ........................................................................................ 37

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

3

0 Samenvatting Voorgenomen ontwikkelingen binnen Programma Stadscentrum Hoofddorp vragen om Laddertoets De gemeente Haarlemmermeer werkt via het Programma Stadscentrum Hoofddorp aan de ruimtelijk functionele versterking van het stadscentrum. Er zijn nu enkele initiatieven in voorbereiding, waarvan (een deel van) het programma niet past in het geldende bestemmingsplan. Het programma van de beoogde projecten bestaat uit de onttrekking en toevoeging van verschillende functies zoals detailhandel, horeca, commerciële en maatschappelijke dienstverlening. Om te voldoen aan het criterium van goede ruimtelijke ordening is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Binnen deze Laddertoets worden de functies die mogelijk gemaakt worden, getoetst op behoefte en eventuele ruimtelijke effecten. Dit betekent dat we alleen die functies onderzoeken die binnen de plannen voorkomen. De Ladder vraagt om vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied van de betreffende ontwikkeling tegen elkaar af te zetten. Om een goed beeld te kunnen schetsen van de behoefte en vooral ook mogelijk ruimtelijke effecten van ontwikkelingen is het van belang de reikwijdte van de (nieuwe) ontwikkelingen in kaart te brengen. We maken hierbij onderscheid tussen het verzorgingsgebied (waar komt de doelgroep vandaan?) en het effectgebied (waar zullen mogelijke ruimtelijke effecten landen).

De verschillende functies die mogelijk worden gemaakt zijn gelieerd aan het Stadscentrum Hoofddorp en trekken hoofdzakelijk bezoekers/geïnteresseerden vanuit gemeente Haarlemmermeer (met een zwaartepunt in Hoofddorp zelf). Ruimtelijke effecten zullen zich voornamelijk beperken tot Stadscentrum Hoofddorp. Beoogde plannen zorgen voor afname in planologische meters Binnen Stadscentrum Hoofddorp vigeert veelal een centrumbestemming. Deze centrumbestemming maakt planologisch een breed palet aan functies mogelijk, maar deze meters kunnen in de praktijk maar één keer worden ingevuld. Dit betekent dat er planologisch - in potentie - weliswaar veel en verschillende vierkante meters mogelijk zijn, maar in de praktijk maar één keer worden ingevuld (door detailhandel, kantoor/dienstverlening, horeca of wonen). Binnen het programma Stadscentrum Hoofddorp en de verschillende initiatieven, worden vierkante meters onttrokken aan de voorraad. De beoogde nieuwe ontwikkelingen zullen vervolgens geen onevenredige toevoeging van vierkante meters programma met zich mee brengen maar juist een strategische onttrekking waarbij de kansrijke locaties (kernwinkelgebied tussen de Hoofdvaart en het station) worden versterkt en op kansarme locaties (aan de randen van Stadscentrum Hoofddorp) juist (planologisch) worden onttrokken.

Bestemmingsplancapaciteit (leegstand en/of panden die tijdelijk ingevuld zijn) zoals de voormalige V&D-locatie, het PostNL-gebouw en de Hoofdvaartkerk krijgen allen een andere bestemming waarbij minder vierkante meters commercieel programma terug komen. Daarmee spelen diverse ontwikkelingen in op het versterken van het Stadscentrum. Beoogde ontwikkelingen voorzien in behoefte, leiden niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten en zorgen voor een ruimtelijk functionele versterkingen van Stadscentrum Hoofddorp Op basis van prognoses, benchmarks en distributieplanologisch onderzoek constateren we dat de verschillende functies ontwikkelingen naar verwachting geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten met zich meebrengen. Belangrijke redenen hiervoor zijn op hoofdlijnen: • De huidige ‘markt’ functioneert naar behoren, zo blijkt uit onderzoek (pré-corona). De plannen en projecten binnen het Stadscentrum Hoofddorp spelen in op het versterken van de beleidsmatige koers om het winkelgebied compacter te maken, een nieuwe invulling te zoeken voor minder kansrijke plekken en haalt bovendien vierkante meters uit de markt. Er is niet tot nauwelijks een overaanbod aan (de segmenten binnen) de functies die met de plannen mogelijk worden gemaakt.

De huidige situatie is een balanssituatie waarbij voor enkele functies nu of binnen de middellange termijn nog sprake is van een (specifieke) latente behoefte. Dit is het gevolg van woningbouwontwikkeling in en in de directe omgeving van het Stadscentrum Hooffdorp.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

•

•

•

4

De verschillende projecten worden bezien in een totaalontwikkeling van Stadscentrum Hoofddorp. De verschillende projecten zorgen gezamenlijk voor een ruimtelijk functionele versterking van het Stadscentrum en leiden niet tot onnodige leegstand (elders). Sterker nog: naar verwachting zal door de strategische onttrekking de leegstand afnemen. Stadscentrum Hoofddorp (inclusief onder andere Hyde Park) staat voor forse woningbouwopgave. In het gebied zullen zich binnen nu en 10 jaar grofweg 9.000 nieuwe inwoners vestigen. Deze nieuwe inwoners vragen om een passende verzorgingsstructuur. Gezien de huidige balans- dan wel onderaanbodsituatie, zorgt groei in woningen (en inwoners) voor een extra vraag waarin zal moeten worden voorzien binnen het verzorgingsgebied. De beoogde ontwikkelingen spelen in op huidige beleid van de gemeente Haarlemmermeer waarmee de gemeente wil voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Zo is het beleid van gemeente Haarlemmermeer er bijvoorbeeld op gericht om in te zetten op een compact(er) kernwinkelgebied (inclusief bijpassende voorzieningen zoals horeca en dienstverlening). Gemeente Haarlemmermeer zet in op een compacte binnenstad met een levendige doorloop van het stationsgebied tot en met de Hoofdvaart. Met de onttrekking van vierkante meters detailhandel neemt leegstand af op plekken met een beperkte toekomstwaarde.

Juist aan de randen van het gebied worden vierkante meters onttrokken, waardoor er in kan worden gespeeld op de behoefte om te komen tot compactere winkelcentra. Blijven (en mogelijk versterkt) inzetten op deze lijn is essentieel voor een gezonde en levendige winkelstructuur binnen Stadscentrum Hoofddorp.

We concluderen dat er zowel kwantitatief als kwalitatief wordt voorzien in een concrete behoefte. De plannen betekenen een versterking van de structuur van Stadscentrum Hoofddorp. Naar verwachting zal de Coronacrisis op korte termijn zijn impact hebben op het functioneren van verschillende markten (en de marktstructuur) maar naar verwachting zal dit effect op langere termijn afvlakken. Zeker over de periode van het beoogde bestemmingsplantermijn van 10 jaar, zullen deze effecten beperkt zijn. Bovendien spelen de beoogde plannen hier juist al op in: de plannen betekenen veelal een onttrekking van vierkante meters en hebben veelal een afname van de leegstand tot gevolg. Mogelijk zullen er zich op termijn autonoom (door o.a. de coronacrisis) faillissementen (en tijdelijke leegstand) binnen Stadscentrum Hoofddorp voordoen maar dit wordt opgevangen door de onttrekking van vierkante meters en door de autonome groei van het aantal inwoners in het gebied (en de geconstateerde marktruimte). Onaanvaardbare ruimtelijke effecten zullen zich naar verwachting niet voordoen.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

5

1 Inleiding De gemeente Haarlemmermeer werkt via het Programma Stadscentrum Hoofddorp aan de ruimtelijk functionele versterking van het stadscentrum. Er zijn nu enkele ontwerpbestemmingsplannen in voorbereiding, waarvan (een deel van) het programma niet past in het geldende bestemmingsplan. Bij het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen van meer dan 500 m² aan (commerciële) functies moet vanwege landelijke regelgeving (Bro) een Laddertoets worden uitgevoerd.

1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag (1) of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en (2) of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen.

Beoogde plannen maken ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling mogelijk Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’. We constateren dat een aantal ontwikkelingen in het stadscentrum mogelijk wordt gemaakt buiten het betreffende bouwvlak en dit wordt gezien als een ´nieuwe´ stedelijke ontwikkeling ; en deze van zodanige aard en omvang is dat een afweging op basis van ruimtelijke effecten wenselijk is. Planontwikkeling is een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijke gebied (BSG) is extra motivering vereist. Daarom checken we hier of de plannen een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Vast staat dat in het bestaande bestemmingsplan ‘Hoofddorp Centrum’ aan het plangebied al diverse stedelijke functies mogelijk zijn (o.a.

detailhandel, horeca, andere commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, kantoor, wonen, etc.). Bovendien is het centrum omringd door woningbouw. Gelet hierop kan gesteld worden dat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Hierdoor geldt de verzwaarde motiveringsplicht voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied niet.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

6

1.2 Effect- en verzorgingsgebied De Ladder vraagt om vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied van de betreffende ontwikkeling tegen elkaar af te zetten. Dit verzorgingsgebied kan per type functie verschillen en hangt af van het type functie en de omvang van de ontwikkeling. Om een goed beeld te kunnen schetsen van de behoefte en vooral ook mogelijk ruimtelijke effecten van ontwikkelingen is het van belang de reikwijdte van de (nieuwe) ontwikkelingen in kaart te brengen. We maken hierbij onderscheid tussen het verzorgingsgebied (waar komt de doelgroep vandaan?) en het effectgebied (waar zullen mogelijke ruimtelijke effecten landen). We lichten dit hier onder verder toe. Beoordeling effect- en verzorgingsgebied: Hoofddorp De verschillende functies die mogelijk worden gemaakt hebben doorgaans ieder een eigen doelgroep en eigen verzorgingsbereik waardoor de functies ook verschillende marktregio’s (c.q. verzorgingsgebieden) kunnen omvatten. Tegelijkertijd zijn de verschillende functies die mogelijk worden gemaakt allen gelieerd aan het Stadscentrum Hoofddorp en trekken hoofdzakelijk bezoekers/geïnteresseerden vanuit gemeente Haarlemmermeer (met een zwaartepunt in Hoofddorp zelf). Ruimtelijke effecten zullen zich voornamelijk beperken tot Stadscentrum Hoofddorp.

Voor detailhandelsaanbod geldt bijvoorbeeld dat Stadscentrum Hoofddorp specifiek aanbod (‘funshoppen’) biedt en daarmee publiek met een specifiek bezoekersmotief (meer ‘recreatief’ dan functioneel) trekt. Ander detailhandel- en/of horeca-aanbod in Hoofddorp richt zich voornamelijk op de dagelijkse bezoeker met een functioneel bezoekmotief en is daarmee veelal enkel wijkverzorgend. Ditzelfde geldt min of meer voor andere voorzieningen als commerciële dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening en sport. De functies zijn onderdeel van het Stadscentrum Hoofdorp en zullen als zodanig mensen trekken. Het gaat hier om kleinschalige centrumvoorzieningen die onderdeel zijn van het gehele Stadscentrum. De functies zijn dan ook gericht op de bezoekers van het stadscentrum en op omwonenden van het centrum. De vierkante meters ‘kantoor’’ die mogelijk worden gemaakt binnen het plan ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving, zijn specifiek bedoeld voor gemeente Haarlemmermeer en voegt beperkt commerciële plinten toe die gebruikt kunnen worden door kantoorgebruikers. Het verzorgingsgebied van deze ruimten beperkt zich tot Hoofddorp. Nieuwe vierkante meters voor detailhandel in Hyde Park (onderdeel van het Stadscentrum Hoofddorp), beogen een zeer lokale verzorgingsfunctie (de nieuw te realiseren woonwijk).

Onder andere door middel van een maximale omvang en de unitgrootte wordt dit geborgd. Figuur 1: Projectgebied Stadscentrum Hoofddorp

Bron: Stec Groep, 2020

7

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

2 Programma 2.1 Toelichting op het programma In en om Stadscentrum Hoofddorp staan verschillende ontwikkelingen op de agenda. Deze ontwikkelingen staan zowel markttechnisch als planologisch in verband met elkaar. Zo worden op verschillende plekken vierkante meters programma ‘uit de markt genomen’ en worden op andere locaties juist vierkante meters programma toegevoegd. Onderstaand geven we een overzicht van de verschillende (geplande) ontwikkelingen en de planologische veranderingen die dit tot gevolg heeft binnen en rond Stadscentrum Hoofddorp. We concentreren ons hierbij primair op de ‘niet-wonen’-functies. Tabel 1: Overzicht plannen en programma Project/ deelgebied Ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving

Bestaande mogelijkheden in bestemmingsplan 24.000 m² bvo maatschappelijk (gemeentehuis)

Aprisco/ Treehouse

Geen bouwvlak, in gebruik als parkeerterrein

Post NL

3.275 m² bvo gemengde centrumbestemming

Voorzetgebouw Voormalig V&D en De Deining

Hyde Park

Binnenweg e.o.

+/- 2.400 m² bvo hotel (specifiek aanduiding) V&D = 5.800 m² bvo centrumfunctie (o.a. detailhandel). Van deze 5.800 m² centrumfunctie mag 400 m² bvo als horeca worden ingevuld. De Deining = 2.800 m² bvo (centrumbestemming) -

+/- 4.000 m² bvo kantoor en +/- 1.500 m² bvo gemengd (kantoor, dienstverlening, maatschappelijk)

(Voorlopig) commercieel & maatschappelijk programma 650 m2 bvo horeca 17.000 m2 bvo kantoor, waaronder 2.200 m² bvo voor een andere kantoorfunctie dan het gemeentehuis 500 m² bvo sport 5.300 m² bvo maatschappelijk (balifuncties, publieksgericht en raadszaal) 250 m² overige commerciële dienstverlening 750 m2 bvo detailhandel (geen supermarkt) 1.250 m2 bvo horeca 1.500 m2 bvo detailhandel of horeca

Plus optioneel 1.500 m² bvo horeca op bovenste verdieping +/- 2.400 m² bvo hotel (specifieke aanduiding) 2.200 m² bvo detailhandel 1.600 m² bvo horeca

2.150 m² bvo detailhandel 800 m² bvo supermarkt 2.500 m² commerciële dienstverlening 1.000 m² maatschappelijke dienstverlening 1.000 m² sport/fitness 2.200 m² horeca Nog niet bekend, hoofdmoot wonen, maar mogelijk ook een beperkte commerciële of maatschappelijke plint

Fase

Opmerking

Voorontwerp bestemmingsplan, nieuw bestemd

Voorontwerp bestemmingsplan, nieuw bestemd Planvorming, nieuwe bestemmingsplanprocedure zal worden doorlopen Vastgesteld bestemmingsplan Planvorming, nieuwe bestemmingsplanprocedure zal worden doorlopen

Via WABOprocedure en bouwvergunning

Ideefase

Klein deel buiten bestaand bouwvlak, afname m² t.o.v. bestaande gebouw Al mogelijk in bestaand plan Afname van het aantal vierkante meters (bijna 5.000 m²) programma t.o.v. oude gebouw. Deel komt waarschijnlijk buiten bestaand bouwvlak te staan. Horeca in Gerritshoeve (circa 350 m²) is onderdeel van het maximaal toegestane programma in Hyde Park

8

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Hoofdvaartkerk

Ca. 1.800 m² bvo horeca

Voormalig D-Reizen kantoorpand (Burg. Van Willigenlaan 50) Concourslaan/ Tuinweg (Garden Square)

-

Gemengde centrumbestemming maakt tussen Concourslaan en Tuinweg circa 2.500 m² bvo mogelijk

Horecameters volledig geschrapt, transformatie naar wonen Nog niet bekend, wonen en mogelijk beperkt commerciële plint

Voorbereidingen bestemmingsplan gestart -

NNB, maximaal 2.500 m² bvo gemengde centrumbestemming (huidige planologische rechten)

Vastgesteld BP

Commerciële functies in de plint al mogelijk conform bestemmingsplan

OVERIGE INITIATIEVEN In het Stadscentrum Hoofddorp (en daarbinnen het winkelgebied) zijn daarnaast nog enkele initiatieven die spelen, maar nog niet dusdanig concreet zijn dat er al procedures gestart zijn. Wel is bekend dat een projectontwikkelaar enkele panden aan de Marktlaan 1-3 heeft verworven (op dit moment een leegstaand winkelpand) om hier appartementen en een commerciële plint te realiseren. Per saldo zal het aantal vierkante meters voor detailhandel hiermee afnemen. Ook zijn er plannen in de maak voor transformatie van een grootschalige winkel in de omgeving van de Hoofdvaart naar appartementen. Ook hierdoor zal het aanbod aan vierkante meters detailhandel afnemen. In het Stadspark komt daarnaast een horecapaviljoen. Daarnaast zijn er recent voorbeelden van leegstaande panden in het winkelgebied die gemoderniseerd zijn en waar als gevolg hiervan weer een verhuurtransactie heeft plaatsgevonden. Al met al zijn er dus, naast de openbare initiatieven, nog diverse ontwikkelingen gaande in het Stadscentrum, die leiden tot een compacter winkelgebied. Het college van B&W heeft bovendien aan de gemeenteraad toegezegd dat er een plan van aanpak komt voor leegstand in het winkelgebied om de transformatie naar wonen (of andere functies) op plekken die minder toekomstbestendig zijn te stimuleren.

2.2 Beoogde plannen leiden tot netto afname van programma aan commerciële functies Stadscentrum Hoofddorp: gemengd gebied met ruime planologische mogelijkheden Stadscentrum Hoofddorp bestaat uit een gevarieerd centrumgebied met in de plint van de gebouwen voornamelijk functies zoals detailhandel en horeca en ook andere commerciële functies zoals kantoor of dienstverlening. De functie wonen is veelal op de verdieping gevestigd en beperkter in de plint. Nagenoeg al deze verschillende functies worden planologisch – in het bestemmingsplan – mogelijk gemaakt onder de functieomschrijving ‘centrum’ (zalmkleurig en omcirkeld in onderstaande figuur). In totaal is er in het gebied meer dan circa 150.000 m² aan oppervlakte geschikt voor deze gemengde bestemming. 1 Binnen het bestemmingsplan ‘Hoofddorp Centrum’ is geen maximering in vierkante meters per functie opgenomen. In theorie betekent dit dus ook dat – bijvoorbeeld bij leegstand van een pand met een centrumbestemming – ieder van deze verschillende functies hier in kan worden gevestigd. Een deel van de functies is ook mogelijk op de verdieping en in de kelder van gebouwen.

Het gebied tussen het water de Hoofdvaart en de wegen Kruisweg, Raadhuisplein/Nieuweweg en Burgemeester van Stamplein. Het betreft dan het bouwvlak dat beschikbaar is en daar waar hiervan gebruik gemaakt is de 1e (of 2e) verdieping en de kelder.

1

9

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Figuur 2: Huidig bestemmingsplan ‘Hoofddorp Centrum’

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl, juli 2020; Stec Groep, 2020

Beoogde plannen krijgen specifieke functieaanduiding en onttrekken vierkante meters uit de markt De beoogde plannen in Stadscentrum Hoofddorp hebben een specifiek programma voor ogen. Dit specifieke programma zal ook als zodanig worden vastgelegd binnen de gemengde centrumfunctie in het bestemmingsplan. De functies worden via een maximum aantal m² vastgelegd. Dit betekent automatisch dat functies anders dan de benoemde functie, worden uitgesloten. We geven hier onder per functie een overzicht van de veranderingen per plan (voor zover momenteel bekend). Tabel 2: Netto ontwikkeling detailhandel en horeca Huidige mogelijkheden m² bvo Ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving Aprisco/ Treehouse Post NL

3.275

Voormalig V&D en De Deining Hyde Park

(5.800 + 2.800=) 8.600 -

-

Toekomstig gebruik m² bvo detailhandel -

Toekomstig gebruik m² bvo horeca 650

750 1.250 Of 1.500 detailhandel of 1.500 horeca (optioneel 1.500 horeca extra) 2.200 (2.150 overig detailhandel + 800 supermarkt =) 2.950

1.600 2.200

Hoofdvaartkerk Concourslaan/ Tuinweg

1.800 2.500

Of 2.500 detailhandel of 2.500 horeca

Totaal Netto verandering vierkante meters detailhandel & horeca

16.175

13.700

Afname van circa 2.475 m² bvo

In totaal wordt er aan detailhandel en horeca gezamenlijk ruim 2.500 m² bvo onttrokken aan de bestaande voorraad. Onttrekking van programma vindt voornamelijk plaats in het voormalige V&D pand en De Deining. Dit pand staat momenteel leeg, zijn gesloopt en hier zal nieuwbouw voor terug komen. Dit leidt tot een afname van het aantal vierkante meters detailhandel. Dit leidt tot een afname van de leegstand.

10

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Tabel 3: Netto ontwikkeling overige functies Huidige mogelijkheden m² bvo

Toekomstig gebruik m² bvo Maatschappelijke Dienstverlening

24.000

5.300

500

17.000 Incl. plinten

300

5.500

Nnb

Nnb

Nnb

Nnb

Ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving Binnenweg e.o. Hyde Park

> 100.000

Toekomstig gebruik m² bvo Sport

Toekomstig gebruik m² bvo Kantoor

Toekomstig gebruik m² bvo commerciële dienstverlening

Maximaal 4.500 m² aan (niet-)commerciële voorzieningen en behoud van 25.000 m² aan kantoormeters (naast enkele te handhaven kantoren en hotelmeters)

Netto verandering vierkante meters overige functies

Forse afname van vierkante meters in plannen

Naast de detailhandel- en horecaplannen voorzien de verschillende projecten ook in een wijziging van het programma van andere commerciële en maatschappelijke functies. Deze ontwikkelingen vinden voornamelijk plaats bij het Raadhuis en bij Hyde Park. Hierbij zal de functie van het Raadhuis behouden blijven (functie gemeentehuis) en wordt de bestemming gewijzigd in (groten)deels kantoor en maatschappelijk. Daarnaast zal er ondergeschikt nog beperkt detailhandel, horeca en sport worden toegevoegd. Hyde Park zal voornamelijk voorzien in de toevoeging van functies die gericht zijn op de toename van het aantal inwoners (circa + 6.200 inwoners) op en rond de locatie. De beoogde voorzieningen supermarkt, detailhandel en niet-commerciële voorzieningen spelen in op de behoefte aan voorzieningen van deze met name - toekomstige bewoners. Vanuit een Ladderoogpunt worden er bovendien vierkante meters kantoorruimte aan planvoorraad onttrokken.

2.3 Groot aantal woningbouwplannen leidt tot een forse toename van het aantal inwoners in de omgeving De bevolkingsprognose van de gemeente Haarlemmermeer gaat uit van een groei van het aantal inwoners met circa 19.900 in de komende 10 jaar. Over een 20-jaarsperiode is de verwachting dat de bevolking zelfs met 30.600 inwoners toeneemt. Zie onderstaande grafiek voor een overzicht van de gemeentelijke prognose. Figuur 3: Bevolkingsprognose Haarlemmermeer 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

155.600

76.900

82.900

17.100

13.300 2020

2025

Stadscentrum Hoofddorp

85.700

21.500 2030 Hoofddorp

Bron: Bevolkingsprognose Gemeente Haarlemmermeer 2019-2049

186.600

185.300

175.900

165.200

86.500

86.200

22.300

22.000

2035 Gemeente Haarlemmermeer

2040

11

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Binnen de gemeente Haarlemmermeer staan meerdere grote en kleine woningbouwplannen op stapel. Een deel van deze nieuwe woningbouwplannen zijn in Hoofddorp gepland; een deel daarvan specifiek in of aan de randen van Stadscentrum Hoofddorp. Wanneer we inzoomen op Stadcentrum worden er circa 5.800 woningen toegevoegd tussen nu en 2030. In onderstaande tabel en op onderstaande kaart is de geografische verspreiding en verdeling over de tijd van de plannen te zien. De plannen leiden op basis van een verwachte gemiddelde huishoudensgrootte tot een toename van het aantal inwoners in en rond het stadscentrum van minimaal 9.000 inwoners tot 2030. De beoogde toevoeging van vierkante meters voor een supermarkt en detailhandel in Hyde Park is gericht op de huidige inwoners van deze omgeving en zal daarnaast vooral ook inspelen op de toekomstige behoefte van de nieuwe inwoners op en rond deze locatie. Tabel 4: Toevoeging woningen tot 2040 Nummer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12+13 14

2020-2024 Centrumzicht & Parkzicht Binnenweg Hyde Park Aprisco PostNL (Kruisweg) Nieuweweg 6-8 Kruisweg 835-837 Stationsweg 10 Hoofddorp Noord* Dik Tromplein Hoofdvaartkerk Burg. van der Willigenlaan (incl tennislocatie) The Concourse Totaal

2025-2029 0 500 1.350 229 160 8 84 32 333 110 11 210

2030-2040 340 0 2.250 0 0 0 0 0 167 0 0 0

Totale toevoeging 340 500 3.800 229 160 8 84 32 500 110 11 210

0 0 200 0 0 0 0 0 0 0 0 0

40 Circa 5.800

40

* Hoofddorp Noord is geen onderdeel van het Stadscentrum Hoofddorp. Echter, voor toekomstige inwoners is het Stadscentrum wel het meest nabije voorzieningengebied. Plannen voor Hoofddorp Noord zijn nog niet helemaal uitgewerkt. De aantallen kunnen mogelijk sterk toenemen mits de infrastructuur aangepast wordt. Besluit hierover is nog niet genomen.

Figuur 4: Nieuwbouwlocaties van woningen in Stadscentrum Hoofddorp (voor zover nu bekend)

9

8 10

6 5

11

14 4 1

12 13

2 3

Bron: Woningbouwlocaties Metropoolregio Amsterdam, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.

7

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

12

3 Detailhandel 3.1 Netto afname detailhandelsmeters ten opzichte van bestaande situatie Planologische mogelijkheden in Stadscentrum Hoofddorp nemen af De plannen hebben invloed op het aantal vierkante meters voor detailhandel: • Op de Aprisco-locatie aan de Nieuweweg / Kruisweg wordt een nieuw project gerealiseerd dat horeca en detailhandel gaat combineren (genaamd ‘Treehouse’). Hier wordt 750 m² bvo detailhandel voorzien. • Het voormalige PostNL-pand tegenover de planlocatie van Treehouse zal circa 1.500 m² bvo detailhandel mogelijk maken. Gezien het huidige gebruik (winkel) en de planologische mogelijkheden zal op deze locatie de detailhandelsvoorraad netto afnemen met 1.775 m² bvo. • De panden van de voormalige V&D en De Deining zijn gesloopt. Door de sloop van de panden is (planologisch) 8.200 m² bvo detailhandel aan de voorraad onttrokken (circa 400 m² was in gebruik als horecaruimte). Vervolgens maakt de nieuwe ontwikkeling op deze plaats maximaal 2.200 m² bvo detailhandel mogelijk (plus horeca, zie hst 4). De detailhandelsvoorraad neemt daardoor met netto 6.000 m² bvo af. • Ten slotte wordt in het nieuwe plan Hyde Park ruimte gemaakt voor 800 m² supermarkt en 2.150 m² detailhandel, met name gericht op de (nieuwe) bewoners van deze ‘eigen’ wijk.

Gezien de oriëntatie en de doelgroep van het detailhandelsaanbod op deze locatie, zal van concurrentie met het overige deel van het Stadscentrum slechts beperkt sprake zijn (bron: Laddertoets Hyde Park, Bureau Stedelijke Planning, 2019). In het Stadscentrum Hoofddorp (en daarbinnen het winkelgebied) zijn daarnaast nog enkele initiatieven die spelen, maar nog niet dusdanig concreet zijn dat er al procedures gestart zijn. Zie hiervoor het tekstkader in hoofdstuk 2.1. Bovenstaande ontwikkelingen zullen gezamenlijk netto leiden tot een afname van 4.100 m² bvo vierkante meter detailhandel. Kwalitatief ontstaat er een verdere concentratie van detailhandelsaanbod binnen Stadscentrum Hoofddorp. Er wordt daarmee bovendien ingespeeld op de ingezette beleidslijn om het gebied tussen het station en de Hoofdvaart verder met elkaar te verbinden.

3.2 Beleid zet in op concentratie detailhandel in Stadscentrum Hoofddorp Structurele veranderingen op de winkelmarkt zetten door de huidige coronacrisis versterkt door In driekwart van de stads- en dorpscentra speelt een opgave om het winkelgebied compacter te maken, blijkt uit onderzoek onder ruim 120 gemeenten (Stec Groep, 2019). De coronacrisis versterkt en vergroot deze opgave. Transformatie van leegstaand vastgoed blijft daarom belangrijk de komende jaren. De structurele veranderingen op de winkelmarkt zetten door de huidige crisis versterkt door. Zeker als de sociale beperkingen lang duren of er een nieuwe opleving komt van het coronavirus. De huidige tijd van onzekerheid bij ondernemers, vastgoedeigenaren en overheid kan een doorbraak betekenen voor samenwerking en nieuwe coalities in centrumgebieden. Zo kan de coronacrisis op de lange termijn de aanzet vormen van een versneld traject richting vitale centra. Op korte termijn heeft vooral de recreatieve (mode en) non-food detailhandel last van de sterke vraaguitval. Supermarkten, bouw-, huis- en tuinproducten, boeken en online doen het goed. De coronacrisis kan de druppel zijn voor enkele ketens of ondernemers die al in zwaar weer zaten. Doelgroepen die voorheen nauwelijks online aankopen deden, zoals ouderen, raken meer gewend aan online shoppen. We zien ook nieuwe initiatieven ontstaan; creativiteit zit in ondernemers.

Denk aan de horecaondernemers die afhaalmaaltijden bereiden en winkeliers in een centrum die samen gaan bezorgen aan huis.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

13

Onderzoek van Colliers International (2020) en Q&A (2020, in opdracht van de Retailagenda) laten zien dat de coronacrisis leidt tot minder bezoekers aan centra, lagere omzetverwachtingen bij MKB en grootwinkelbedrijven en een hogere online aanwezigheid. Dit betekent dat fysieke retailers locaties in centra gaan heroverwegen (en mogelijk gaan sluiten), wat kan leiden tot een afname in vierkante meters en tot meer leegstand. Van belang is dat gemeenten investeren in centrumgebieden en deze aantrekkelijk proberen te maken (aantrekkelijke openbare ruimte, voldoende parkeren, looproutes, private investeringen uitlokken, etc.). Gemeentelijk beleid: compacter en levendig centrum Het gemeentelijk beleid Commerciële voorzieningen; regels en ruimte (2019.0057889) richt zich op concentratie van de winkelvoorraad, wat door de huidige coronacrisis nog urgenter is geworden. Gemeente Haarlemmermeer onderkent dat - hoewel Stadscentrum Hoofddorp momenteel relatief goed functioneert - het Stadscentrum Hoofddorp in de categorie middelgrote steden zit die landelijk onder druk staan (hogere leegstand en teruglopende omzetten). De coronacrisis versterkt deze trend. Dit onderstreept de urgentie voor investeringen in Stadscentrum Hoofddorp. Een kwalitatieve versterking is nodig om de potentie van het Stadscentrum volledig te benutten en te benadrukken.

Stadscentrum Hoofddorp is hoofdzakelijk gericht op het midden- en lage prijssegment, passend bij de aanwezige doelgroepen in de omgeving. Hiermee is het Stadscentrum ook onderscheidend ten opzichte van Amsterdam, Amstelveen en Haarlem. Gemeente Haarlemmermeer zet, gezamenlijk met belanghebbenden, in op het compact blijven van het winkelcentrum met ruimte voor detailhandel en aanvullend programma op het gebied van cultuur, horeca en vermaak. Dit betekent o.a. een doorontwikkeling van regionaal koopcentrum naar een stadscentrum met meer ruimte voor ontmoeting en beleving. Daar waar mogelijk zet gemeente Haarlemmermeer in op lokaal ondernemerschap en diversiteit. Door woningbouw in het Stadscentrum en de omgeving neemt het draagvlak voor commerciële voorzieningen toe. Een attractieve centrumbeleving staat voorop. De projecten die binnen het Stadscentrum Hoofddorp worden gerealiseerd hebben tot doel het gebied te versterken. Zo zorgt de ontwikkeling van het ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving (nieuw gemeentehuis, Treehouse, Post-NL-locatie en Voorzetgebouw) voor een aantrekkelijke entree van het centrumgebied en loop vanuit (nieuwe) delen van Hoofddorp. Met de herontwikkeling van het voormalige V&D-pand en De Deining ontstaat invulling van een langdurig leegstaand pand. Ook biedt deze herontwikkeling kansen voor een aantrekkelijk plein (Dik Trom plein).

De investeringen die gedaan worden beogen een vitaal en levendig centrum te realiseren, met een aantrekkelijk verblijfsklimaat, heldere looproutes en ruimte voor ondernemerschap. Bovendien blijft de gemeente in gesprek met ondernemers en eigenaren voor verdere transformatie van structureel leegstaande panden of plekken aan de randen van het centrum. Door de ontwikkelingen van Hyde Park tussen NS-station en het Raadhuisplein komt de nadruk op deze zijde van het centrum te liggen. Nu al zien we deze ontwikkeling. Met name het gebied aan de Hoofdvaart (Hoofdweg Oostzijde en de noordwestzijde van de Concourslaan/Tuinweg) zal op termijn minder gericht zijn op detailhandel. Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren zoekt de gemeente hier naar een toekomstbestendig programma, passend binnen het Stadscentrum Hoofddorp. Dit kan onder andere door te investeren in het verblijfsklimaat in dit gebied. Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren gaat de gemeente in gesprek over de uitwerking van toekomst(visie) voor dit deelgebied. Indien noodzakelijk kan transformatie (en sanering van commerciële meters) een uitkomst bieden voor dit gebied. Initiatiefnemers en gemeente zijn bezig met de ontwikkeling van diverse initiatieven. Voor de Kruisweg ligt een opgave om deze beter te positioneren binnen het Stadscentrum (en winkelcentrum).

De gemeente gaat ook hier samen met ondernemers en vastgoedeigenaren de deelvisie uitwerken voor dit gebied. Welke functies passen hierbij? Welke uitstraling? Welke ontwikkelingen zijn dan noodzakelijk? Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren wil de gemeente dit verder gaan invullen. Transformatie kan hierbij kansrijk zijn. Initiatiefnemers en gemeente zijn bezig met de ontwikkeling van diverse initiatieven.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

14

Provincie doelt op duurzaam ruimtegebruik en versterking van het winkelgebied De provincie Noord-Holland ziet het centrum van Hoofddorp als een van de hoofdwinkelgebieden van de provincie. Deze winkelgebieden hebben binnen de provincie de prioriteit qua ontwikkelingsruimte. Het gaat met name om kwalitatieve verbetering en geen kwantitatieve toevoegingen. Voor deze hoofdwinkelgebieden geldt dat als een toevoeging van meer dan 5.000 m² detailhandel wordt gepland, deze regionaal moet worden afgestemd. Deze beleidsregel is in lijn met de beleidsdoelen van de provincie, Noord-Holland wil namelijk een detailhandelsstructuur die uit gaat van duurzaam ruimtegebruik. De provincie wil extra leegstand in de winkelgebieden voorkomen. Voorgenomen ontwikkelingen passen binnen gestelde beleidskaders, omdat ze leiden tot een afname in planologische meters De verschillende ontwikkelingen binnen Stadscentrum Hoofddorp passen binnen het vigerende beleid van zowel gemeente Haarlemmermeer als provincie Noord-Holland en Stadsregio Amsterdam. Met de ontwikkelingen wordt ingezet op een compact centrum (Stadscentrum Hoofddorp). Netto (planologisch) worden er ruim 4.100 vierkante meters detailhandel uit de voorraad onttrokken. Kwalitatief wordt er vooral ingezet op het onttrekken van kansarme vierkante meters detailhandel uit de voorraad.

Kansarme vierkante meters zijn met name te vinden in leegstaande panden waarvan de kans om op korte termijn in gebruik genomen te worden klein is. Deze panden zijn bovendien vooral aan de randen van Stadscentrum Hoofddorp gevestigd. Naast het onttrekken van vierkante meters is het toevoeging van vierkante meters detailhandel op (in potentie) kansrijke plekken (binnen het kernwinkelgebied) iets waar kwalitatief op wordt ingezet. Het gaat om het toevoegen van courante metrages op geconcentreerde (kansrijke) locaties. Op deze manier wordt ingezet op een levendig Stadscentrum Hoofddorp. Bovendien wordt met de beoogde ontwikkelingen een structuurversterking beoogd vanuit Station-Hoofddorp tot en met de Hoofdvaart (gelijk aan het aangewezen Stadscentrum Hoofddorp).

3.3 Structuur en functioneren detailhandel Bij de ontwikkeling van nieuwe detailhandel is het van belang om de ruimtelijke effecten op de bestaande winkelstructuur in beeld te brengen. We schetsen de bestaande detailhandelsstructuur in gemeente Haarlemmermeer en focussen ons vervolgens voornamelijk op Hoofddorp en Stadscentrum Hoofddorp in het bijzonder. Winkelstructuur Haarlemmermeer Het centrumgebied van Hoofddorp telt op 1 januari 2020 (meest recente meting door Locatus) 57.000 m² wvo detailhandel, het gaat om circa 170 verkooppunten. Circa 14.200 m² wvo betreft dagelijkse winkels (40 verkooppunten). Van het aanbod dagelijks valt circa 10.200 m² wvo (circa 70%) onder de categorie supermarkten 2. Daarnaast is er circa 42.600 m² wvo aan niet-dagelijkse winkelaanbod gevestigd. In totaal zijn er circa 130 niet-dagelijkse detailhandelsverkooppunten in het centrum van Hoofddorp gevestigd. Deze cijfers zijn exclusief leegstaande panden.

2

Zowel reform als biologische winkels worden onder de groep ‘overige levensmiddelen’ geschaard.

15

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Figuur 5: Kerngegevens detailhandel Hoofddorp (in m² wvo) 100%

7.125

2.975

1.475 7.350

33.250

4.700

90% 80% 70%

165.000

5.800

60% 50% 40% 30%

17.675 42.500

20% 10%

29.050

32.550

30.450

14.200

Hoofddorp

Stadscentrum Hoofddorp

57.450

0% Gemeente Haarlemmermeer Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd

Gemeente Haarlemmermeer Totaal aantal vierkante meter detailhandel Waarvan niet-dagelijks (o.a. kleding, schoenen, warenhuis, sport, woon- en huishoudelijke artikelen) Waarvan dagelijks (o.a. speciaalzaken, supermarkten, drogist en persoonlijke verzorging)

In/Om Huis

Detailhandel Overig

Hoofddorp

Stadscentrum Hoofddorp

289.800 m² wvo

105.000 m² wvo

57.000 m² wvo

232.300 m² wvo

74.600 m² wvo

42.600 m² wvo

57.500 m² wvo

30.400 m² wvo

14.200 m² wvo

Supermarkt: 42.400 m² wvo

Overig: 15.100 m² wvo

Supermarkt: 22.360 m² wvo

Overig: 8.040 m² wvo

Supermarkt: 10.210 m² wvo

Overig: 3.990 m² wvo

Bron: Locatus, 2020 (peildatum: april 2020). We verwijzen naar de bijlage voor een uitgebreide brancheindeling.

Gemeente Haarlemmermeer kent een fijnmazige en complementaire voorzieningenstructuur. Complementair betekent in deze context dat de centra elkaar aanvullen in reikwijdte en aanbod. De centra liggen in of bij de belangrijkste bevolkingsconcentraties in Haarlemmermeer en bovendien vullen de centra elkaar aan in verzorgingsbereik, omvang en functie. Naast detailhandel zijn in de centra ook de meeste horecabedrijven (behalve hotels, mede i.v.m. Schiphol) en commerciële dienstverleners gevestigd. Stadscentrum Hoofddorp (met een veelzijdig recreatief winkel- en overig voorzieningenaanbod) en Boulevard Cruquius (voor doelgerichte aankopen in perifere en grootschalige detailhandel – PDV en GDV) hebben beide een regioverzorgende functie. Het centrum van Nieuw-Vennep heeft een kernverzorgende functie, met uiteenlopende voorzieningen voor bewoners van de kern zelf en het omliggende gebied. Andere kernen (Badhoevedorp, Zwanenburg, Spaarndam, Rijsenhout en Vijfhuizen) kennen een voorzieningencluster dat gericht is op de kern of het dorp. In de wijken en buurten van Hoofddorp en Nieuw-Vennep voorzien centra in de dagelijkse behoefte (boodschappen en aanvullende voorzieningen zoals ambulante handel en maatschappelijke voorzieningen). Dit zijn de wijkcentra Floriande, ‘t Paradijs, Toolenburg en Skagerhof en buurtcentra Pax en Graan voor Visch in Hoofddorp.

In Nieuw-Vennep zijn dit wijkcentrum Getsewoud en buurtcentrum Linquenda. In Badhoevedorp zijn in nabijheid het centrum de buurtcentra Sloterweg en Pa Verkuijllaan te vinden. Schiphol Plaza en Amsterdam Styles Oulet (Sugar City) zijn bijzondere winkelgebieden. Tot slot is er een aanzienlijk aanbod verspreide detailhandel te vinden in de gemeente Haarlemmermeer. Dit betreft voornamelijk perifere detailhandel, zoals diverse tuincentra, bouwmarkten en keuken-, meubel- en ABC (Auto, Boten, Caravan)-zaken.

16

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

Figuur 6: Overzicht centra in Haarlemmermeer

Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2019

Haarlemmermeer heeft een hoge winkeldichtheid in vergelijking met benchmark New Towns Haarlemmermeer heeft een relatief hoog aantal winkels in zowel de dagelijks als niet-dagelijks sector in vergelijking met de New Towns benchmark 3. Deze benchmark is opgesteld op basis van gemeenten met een vergelijkbare aantrekkingskracht op het gebied van commerciële voorzieningen. Omdat deze vijf steden gegroeid zijn tijdens de wederopbouw, missen ze een historisch centrum. De gemeenten in de benchmark zijn nabij een grotere stad gelegen die mogelijk een deel van de klandizie uit de gemeente naar zich toe trekt. Het aantal vierkante meters wvo dagelijkse winkels per 1.000 inwoners in Haarlemmermeer ligt ook licht boven het benchmark gemiddelde. Er zijn in Haarlemmermeer naar verhouding dus meer dagelijkse winkels en deze zijn ook gemiddeld groter. Het aantal vierkante meters niet-dagelijkse winkels in Haarlemmermeer wijkt verder af van het gemiddelde in de New Towns benchmark. Per 1.000 inwoners heeft de gemeente Haarlemmermeer meer dan 400 m² wvo winkel meer dan in de benchmark. Dit houdt in dat er niet alleen meer niet-dagelijkse winkels zijn per 1.000 inwoners, maar dat deze gemiddeld ook een stuk groter zijn. Tabel 5: Aantal winkels en hoeveelheid wvo per 1.000 inwoners

Benchmark New Towns Haarlemmermeer

Dagelijks Aantal winkels 1,26 1,3

m² wvo 339 369

Niet-dagelijks Aantal winkels 2,72 3,2

m² wvo 1.216 1.605

Bron: KSO Randstad, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2020.

Economisch functioneren van Stadscentrum Hoofddorp goed Stadscentrum Hoofddorp functioneert economisch gezien goed. Op basis van het Koopstromen Onderzoek Randstad 2018 (www.kso2018.nl) zien we een verbetering van de detailhandel in de gemeente Haarlemmermeer in vergelijking met 2016. De koopkrachtbinding van de gemeente Haarlemmermeer is sinds 2016 met 1-procentpunt gestegen naar 87% in 2018 voor dagelijkse artikelen. Ook de afvloeiing naar 3

Benchmark gemeenten New Towns: Almere, Alphen aan den Rijn, Nieuwegein, Zoetermeer en Haarlemmermeer

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

17

andere gemeenten voor dagelijkse artikelen is gedaald van 12% in 2016 naar 10% in 2018. In 2018 bestond 17% van de totale bestedingen in de gemeente Haarlemmermeer uit toevloeiing vanuit andere gemeenten, in 2018 was dit nog maar 15%. De koopkrachtbinding voor niet-dagelijkse artikelen, zoals mode en luxe, vrijetijd en in en om het huis, is tussen 2016 en 2018 gedaald van 56% naar 53%. Deze afname is bestedingen is voor circa twee derde afgevloeid naar online winkels, en een derde naar andere gemeenten. De toevloeiing vanuit andere gemeenten voor niet-dagelijkse artikelen ligt op 52% in 2018. In 2016 was de toevloeiing 51%. Leegstandniveau is relatief hoog maar vaak al sprake van nieuwe invulling De detailhandel leegstand in Stadscentrum Hoofddorp was begin 2020 circa 14%. Het huidige leegstandsniveau ligt boven het Randstedelijk gemiddelde van circa 10%. Op onderstaande kaart is de geografische verspreiding van leegstand in het Stadscentrum van Hoofddorp te zijn. Figuur 7: Leegstand in Stadscentrum Hoofddorp

Bron: Locatus, 2020 (frictie/aanvang <1 jaar), langdurig >1 jaar en verbouw betekent dat er plannen zijn voor verbouwing/transformatie)

Voor een groot deel van de leegstand in Stadscentrum Hoofddorp staat er op korte termijn een nieuwe invulling op de planning. Bijna de helft van de leegstaande vierkante meters behoort namelijk tot het voormalige V&D pand. De herontwikkeling van dat pand en De Deining heeft al een vastgesteld bestemmingsplan. Het pand aan de Tuinweg waarin de BCC gevestigd was, staat al jaren leeg. Gemeentelijk beleid stelt dat er voor dit pand een andere invulling gerealiseerd mag worden. Daarnaast staan er aan de Kruisweg een aantal panden leeg. De gemeente Haarlemmermeer formuleert in het beleid voor commerciële voorzieningen kansen om op deze locatie ruimte te bieden voor andere functies. Kortom, er zijn in Stadscentrum Hoofddorp veel initiatieven om leegstand opnieuw in te vullen. De onttrekking van leegstaande vierkante meters wvo detailhandel zal leiden tot een lager leegstandsniveau.

3.4 Kwantitatieve marktruimte voor detailhandel in Stadscentrum Hoofddorp Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We beschouwen hierbij hoofdzakelijk de marktsituatie in het verzorgingsgebied. De verwachting is namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. We kijken tien jaar vooruit (conform bestemmingsplanperiode en uitgangspunt van de ‘Ladder’). Om de marktruimte te bepalen voor detailhandel in Stadscentrum Hoofddorp is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren van de markt. We hanteren de volgende uitgangspunten: • Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in Hoofddorp op 76.870 (CBS, peildatum: 1 januari 2020). We hanteren de ‘Bevolkingsprognose van de gemeente Haarlemmermeer

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

•

•

•

•

18

2019 t/m 2049’ en kijken vooruit tot en met het jaar 2030. Het inwoneraantal in het verzorgingsgebied stijgt de komende jaren. De raming gaat uit van een stijging van circa 9.000 inwoners tot en met 2030. Het inwonerstal in Hoofddorp komt hiermee op circa 85.750. Een groot deel van de woningbouwprojecten in Hoofddorp wordt gerealiseerd in de directe omgeving van het Stadscentrum. Op basis van planontwikkeling en -initiatieven verwachten we dat er nog meer woningen gerealiseerd worden en daarmee een (nog) sterkere groei van het aantal inwoners zichtbaar zal worden de komende tien jaar. In de berekening hanteren we de cijfers van de gemeente. Hierdoor is de inschatting van de marktruimte conservatief. Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner te bepalen, baseren we ons op de meest recente bestedingscijfers van Panteia (2020). Deze cijfers gaat uit van besteding per hoofd excl. BTW. Voor Nederland ligt de gemiddelde besteding per hoofd in het dagelijks segment op €2.602 en bij nietdagelijks op € 2.198. We passen een correctie toe voor het feit dat het besteedbaar inkomen in Haarlemmermeer (€47.800) gemiddeld 14% hoger ligt dan het Nederlands gemiddelde (€41.900) (bron: CBS, 2017). De maximaal te hanteren inkomenselasticiteit is 0,4% voor de groep dagelijks en 0,7% bij niet-dagelijks.

De gemiddelde besteding per inwoner ligt daarmee op €2.705 (= 2602 * 1,04) per jaar in het dagelijks segment en € 2.351 (= 2.198 *1.07) per jaar in het niet-dagelijkse segment. Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet die door inwoners van het verzorgingsgebied in het verzorgingsgebied gegenereerd wordt. Uit het koopstromenonderzoek Randstad (2018) blijkt dat voor de niet-dagelijkse sector sprake is van een koopkrachtbinding van 30%. Dit betekent dat de inwoners van Hoofddorp redelijk verbonden zijn aan het Stadscentrum en de niet-dagelijkse bestedingen vaak lokaal doen. De binding loopt naar verwachting in verloop van tijd iets terug aangezien online aankopen binnen deze sector steeds meer in trek is en het fysiek doen van aankopen steeds minder. We rekenen met een binding van 28% in 2020 en 26% in 2030. Voor de dagelijkse sector rekenen we met een gelijkblijvende binding van circa 35%. De sector ‘dagelijks’ is minder gevoelig voor externe effecten dan de niet-dagelijkse sector. Zaken als verruiming van het aanbod of een toename in internetaankopen zijn van beperkte invloed op de dagelijkse sector. Koopkrachttoevloeiing: De koopkrachttoevloeiing van buiten Hoofddorp bedraagt circa 40% voor nietdagelijks. De omliggende kernen en gemeenten zijn georiënteerd op Stadscentrum Hoofddorp. Met name ten zuiden van Hoofddorp is de afstand tot een vergelijkbaar winkelgebied groot.

Voor plaatsen als Nieuw-Vennep, Hillegom en Aalsmeer is Hoofddorp een natuurlijke locatie voor funshoppen aangezien dergelijk aanbod in die plaatsen ontbreekt. Inwoners van kernen Vijfhuizen, Badhoevedorp en Heemstede zijn – zo blijkt uit het koopstromenonderzoek - meer georiënteerd op Haarlem of Amsterdam voor het niet-dagelijkse winkelen. We verwachten dat de toevloeiing voor niet-dagelijks door het versterkte en complementaire aanbod elders (bijvoorbeeld online en de realisatie van de outlet Sugar City) – in 2020 gedaald is tot 35% en richting 2030 zal dalen naar 33%. Voor de sector dagelijkse boodschappen rekenen we met een gelijkblijvende toevloeiing van 35% aangezien de dagelijkse sector minder gevoelig is voor externe effecten dan de niet-dagelijkse sector. Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde omzet per m² verkoopvloeroppervlak bedraagt. De gemiddelde omzet per m² wvo in Nederland ligt volgens de meest recente cijfers (2020) op circa €7.564 voor dagelijks en € 1.783 voor niet-dagelijks (Panteia, 2020).

19

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

In onderstaande tabel verwerken we de uitgangspunten in het distributieplanologisch onderzoek. Tabel 6: DPO dagelijks en niet-dagelijks segment Stadscentrum Hoofddorp

Aantal inwoners Hoofddorp Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen vanuit Haarlemmermeer Koopkrachttoevloeiing van buiten de gemeente (in % totale omzet) Totale omzet bestaand aanbod Haarlemmermeer Omvang wvo totaal Gemiddelde omzet per m² wvo Economisch functioneren in Haarlemmermeer per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo Uitbreidingsruimte in Haarlemmermeer (in m² wvo)

Niet-dagelijks 2020 76.870 € 2.351 € 180.721.370 28% € 50.601.984 35%

Niet-dagelijks 2030 85.700 € 2.351 € 201.480.700 26% € 52.384.982 33%

Dagelijks 2020 76.870 € 2.705 € 207.933.350 35% € 72.776.673 30%

Dagelijks 2030 85.700 € 2.705 € 231.818.500 35% € 81.136.475 30%

€ 77.849.206 43.560 € 1.783 € 1.787 43.662 102

€ 78.186.540 43.560 € 1.783 € 1.795 43.851 291

€ 103.966.675 14.240 € 7.564 € 7.301 13.745 -495

€ 115.909.250 14.240 € 7.564 € 8.140 15.324 1.084

Bron: CBS, 2019; Primos, 2020; Locatus, april 2020; Bewerking: Stec Groep, 2020.

In bovenstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de onttrekking als gevolg van herontwikkeling en transformatie. In de beoogde plannen wordt circa 4.100 m² aan plancapaciteit onttrokken aan de voorraad, na realisatie van de nieuwe vierkante meters. DPO: THEORETISCHE BENADERING, DUIDING VAN(UIT) HUIDIGE PRAKTIJK VAN BELANG Belangrijk om te beseffen bij de berekening van de marktruimte is dat dit een theoretische benadering is. De notitie ‘Omzetkengetallen 2019. Ten behoeve van Ruimtelijk Economisch Onderzoek’ (Panteia, 2020 en onderschreven door Stec Groep) geeft aan dat “bij de landelijke gemiddelden voor iedere branchegroep gerekend is met de totale omzet van die groep en de totale winkelvloeroppervlakte. De gemiddelde cijfers houden geen rekening met regionale of lokale omstandigheden en/of de omvang van bedrijven.” De cijfers (DPO) voor Haarlemmermeer schetsen een positief saldo in het jaar 2030 en zijn bovendien conservatief gelet op de mogelijk grotere bevolkingsontwikkeling in Hoofddorp. Onttrekking van vierkante meters zorgt voor gezonde marktspanning Op basis van de indicatieve berekening blijkt dat er richting 2030 een relatief evenwichtige situatie zal ontstaan binnen dagelijkse en het niet-dagelijks segment in Stadscentrum Hoofddorp.

Voor het nietdagelijkse segment is er nog circa 300 m² wvo marktruimte terwijl in het dagelijkse segment tot 2030 een latente behoefte zal ontstaan van circa 1.100 m² wvo. Wanneer we de beoogde ontwikkelingen meenemen in de analyse zien we dat door onttrekking van meters er een extra behoefte zal ontstaan aan niet-dagelijkse detailhandel (een kleine 4.000 m²). In het dagelijkse segment zal een evenwichtige situatie ontstaan door de toevoeging van circa 720 m² wvo supermarkt. De onttrekking van niet-dagelijkse detailhandel zal theoretisch leiden tot enige behoefte. Stadscentrum Hoofddorp heeft in de toekomst daarmee een omvang van circa 55.000-60.000 m² inclusief corona-impact. Rekenen we met een gezonde leegstand (circa 5 tot 10%) dan gaat om circa 60.000-65.000 m². De plannen zorgen uiteindelijk voor het schrappen van leegstaande meters (bijvoorbeeld het voormalige pand van V&D), maar hier komt (beperkter) wel nieuw aanbod voor terug. Het huidige aanbod is circa 58.000 m², plus 8.000 m² leegstand. Dit totaal komt op circa 66.000 m². Met de onttrekking van vierkante meters komt het totaal aantal vierkante meters in Stadscentrum Hoofddorp op circa 62.000 m², passend bij de toekomstige passende omvang van Stadscentrum Hoofddorp.

Laddertoets Stadscentrum Hoofddorp 20.216

20

De beoogde ontwikkeling zal geen onevenredige toevoeging van vierkante meters detailhandel met zich mee brengen maar juist een strategische onttrekking waarbij de kansrijke locaties (kernwinkelgebied tussen de Hoofdvaart en het station) wordt versterkt en op kansarme locaties (aan de randen van Stadscentrum Hoofddorp) juist detailhandelsmeters worden onttrokken. Daarbij wordt bovendien rekening gehouden met een forse groei in het aantal inwoners, in het bijzonder in en rond Hyde Park. Naar verwachting zullen de beoogde ontwikkelingen een kwantitatieve en kwalitatieve versterking van de winkelstructuur betekenen. CORONACRISIS VOORAL OP KORTE TERMIJN VAN INVLOED OP FUNCTIONEREN KERNWINKELGEBIED Door de coronacrisis zijn de bestedingen en omzetten binnen kernwinkelcentra teruggelopen. Naar verwachting zet deze trend zich op de korte termijn nog voort. CBS-cijfers van 31 juli 2020 tonen een omzetdaling van circa 7 tot 10% binnen de modebranche. Dit heeft mogelijk extra leegstand tot gevolg. Op basis van omzetontwikkelingen in de modebranche wordt er op korte termijn een krimp van circa 2,4% aan winkeloppervlak verwacht (Colliers, juni 2020). Dit betekent op de korte termijn een afname van de winkelvoorraad in Hoofddorp van circa 1.000 m² wvo (circa 1.500 bvo).

Op de langere termijn zal de coronacrisis vooral zorgen voor een versnelling van de al ingezette trend van teruglopende ‘fysieke’ bestedingen en een teruglopende omzet in ‘stenen winkels’. De precieze omvang van het effect van de coronacrisis op een winkelgebied is momenteel nog moeilijk te duiden. Rekening houdend met een blijvend omzeteffect van minus 7 tot 10%, betekent dit ook op lange termijn een afname van de winkelvoorraad. Wanneer we het omzeteffect direct omzetten naar een procentuele afname van de voorraad, betekent dit – indicatief - een afname van circa 3.000 tot 4.500 m² wvo (circa 4.000 tot 6.500 m² bvo). De beoogde plannen leiden tot een afname van de winkelvoorraad van circa ruim 4.100 m² bvo. Deze onttrekking van vierkante meters detailhandel is van belang om de te verwachten afname van de ‘stenen’ winkelvoorraad op te kunnen vangen. Met de plannen speelt gemeente Haarlemmermeer dan ook in op de huidige en de te verwachten ontwikkelingen op korte en lange termijn. Deze concentratie speelt ook in op mogelijke ruimtelijke effecten als gevolg van de ontwikkeling van Sugar City. Hoewel we verwachten dat er geen ruimtelijke effecten in Stadscentrum Hoofddorp zullen optreden als gevolg hiervan, is het goed om winkels en overige voorzieningen te concentreren en niet uit te gaan van groei in vierkante meters.

Op basis van de ontwikkelingen in het Stadscentrum is hier dan ook geen sprake van. De dagelijkse detailhandel toont vooralsnog geen afname van bestedingen. Sterker: gedurende de eerste maanden van de Corona-crisis was er een forse stijging in de omzet dagelijkse winkels te zien. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door een toename in de omzet van supermarkten. De omzet in de dagelijkse branche steeg met circa 6,5 tot 10% (CBS, 31 juli 2020). Wanneer we deze procentuele omzetstijging direct verbinden aan een procentuele stijging van de ruimtevraag betekent dit – indicatief - voor Haarlemmermeer een toename van circa 900 tot 1.400 m² wvo (circa 1.300 tot 2.000 m² bvo). Met de toevoeging van de supermarktmeters bij Hyde Park wordt hierdoor niet enkel ingespeeld op een inwonersgroei maar ook op de huidige toename van de omzet binnen de dagelijkse branche.