Bijlage 1 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Binnenweg e.o
Tekst van het document
Stedenbouwkundig Programma van Eisen en Beeldkwaliteit Binnenweg
januari 2026
1
Inhoud
1 Inleiding
3
2 Kaders
9
3 Ruimtelijke raamwerk
15
4 Stedenbouwkundig programma van eisen
32
5 Deelgebieden
52
6. Vervolg
66
1.1 Voorwoord����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������3 1.2 Ligging en ontwikkelingsgeschiedenis��������������������������������������������������������������������������������������������������������������5 1.3 Doelen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������7 1.4 Proces������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������8
2.1 Beleid������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������9 2.2 Ruimtelijke beperkingen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������12 2.3 Ontwikkelkader������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������14 3.1 Raamwerk Stedenbouw ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������15 3.2 Raamwerk Stedelijk milieu������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������16 3.3 Raamwerk Openbare ruimte ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������17 3.4 Beeldkwaliteit ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������21 3.5 Voorbeelduitwerking bebouwing��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������28 3.5 Voorbeelduitwerking
��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������31
4.1 Bestemming en programma����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������33 4.2 Bouwregels ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������34 4.3 Duurzaamheid��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������36 4.4 Milieu en techniek ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������38 5.1 Overzicht deelgebieden en herverkaveling����������������������������������������������������������������������������������������������������52 5.2 Spaans ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������53 5.3 Binnenweg 3 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������57 5.4 Binnenweg 4 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������59 5.5 Kavel Binnenweg Noord
����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������61 5.6 Kavel Binnenweg West ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������63 6.1 Procedure ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������66 6.2 Nader uit te werken ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������66 Bijlagen67
Bijlage 1: Berekening groenoppervlakte Bijlage 2: Wateropgave-berekening Bijlage 3: Klimaatadaptatiebeleid tabel Bijlage 4: Advies veiligheidsregio Bijlage 5: Zonnestudie Bijlage 6: Windhinderonderzoek Bijlage 7: Berekening verhard-onverhard Spaans Bijlage 8: QuickScan natuur-activiteit Omgevingswet Bijlage 9: Akoestische randvoorwaarden - ontwikkeling Nieuweweg-Binnenweg Hoofddorp Bijlage 10: Plan-/Objectanalyse i.v.m. luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) Bijlage 11: Notitie beschrijving bodemkwaliteit plangebied Binnenweg Bijlage 12: SO openbare ruimte
2
1 Inleiding 1.1 Voorwoord Het stadscentrum Hoofddorp is volop in ontwikkeling. Voor het Stadscentrum is de Visie Stadscentrum Hoofddorp 2040, van dorpshart naar stadscentrum (8414059) vastgesteld. Een van de ontwikkelgebieden in het stadscentrum is de Binnenweg en omgeving. De Binnenweg en omgeving ligt tussen de bestaande Verzetsheldenwijk, Nieuweweg en de Geniedijk. Met dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) geeft de gemeente de koers en de kaders voor de gebiedsontwikkeling aan. Deze transformatie moet leiden tot een compactere stad gebaseerd op een stedelijk woonmilieu met voorzieningen binnen handbereik. De beloopbaarheid van het stadscentrum van Hoofddorp moet hier uitgangpunt vormen voor de inrichting van de openbare ruimte en de programmering van de plinten en tevens een veilig leefklimaat garanderen. Met de realisatie van de woningbouw als stadsentree ontstaat een sterker en kwalitatiever centrum en wordt voorzien in de hoognodige woningen.
Ingenieursbureau Haarlemmermeer
3
stadscentrum
Plangebied Binnenweg
stadspark
Station Hoofddorp
Gemeente Haarlemmermeer
4
1.2 Ligging en ontwikkelingsgeschiedenis De ontwikkelingsgeschiedenis van de Binnenweg is terug te voeren tot de vroege jaren '80, waarbij de aanleg van de Nieuweweg in 1981 een sleutelrol speelde in de stedelijke ontwikkeling van dit gebied. Dit was het beginpunt voor de herontwikkeling van het bedrijfsgebied van Spaans. Hiermee ontstond grotendeels de huidige stedelijke structuur. Rond 1993 werd een belangrijke transformatie zichtbaar met de realisatie van de huidige woonwijk, de Verzetsheldenwijk. De orthogonale groenstedelijke stedenbouwkundige verkaveling verschilt met de oudere Piratenwijk aan de andere zijde van de Nieuweweg. Dit suburbaan woonmilieu bestaat uit een mix van (half-) vrijstaande huizen en appartementengebouwen, met een meanderend stratenpatroon.
oorspronkelijke villa Spaans op Nieuweweg nummer 103. Gebouwd in 1972 als directeurswoning voor de firma Machinefabriek. Het Binnenweg-gebied heeft door de jaren heen verschillende (tijdelijke) functies gehuisvest zoals een bioscoop, bibliotheek en bankfiliaal. Ten noorden van het huidige parkeerterrein bevindt zich al sinds de fabriek van Spaans een transformatorstation, waar hoogspanningskabels samenkomen en de elektriciteitsdistributie voor het stadscentrum van Hoofddorp wordt verzorgd.
De groene omgeving staat in contrast met het Binnenweg-gebied zelf, wat geheel verhard is als parkeerterrein en twee kantoorgebouwen bevat. Het Binnenweg-gebied herbergt ook de
Figuur 2 Oorspronkelijke verkaveling Haarlemmermeer uit 1852. Gekleurde stip is de ligging plangebied Binnenweg.
Figuur 1 Verkaveling omstreeks 1981
Gemeente Haarlemmermeer
5
In 2012 onderging het terrein een transformatie waarmee een groot deel parkeerterrein werd. Tot slot is de locatie Binnenweg gelegen in de directe nabijheid van de Geniedijk, een onderdeel van het UNESCO-Werelderfgoed. Het gebied valt onder het bestemmingsplan ‘Hoofddorp-Centrum’, vastgesteld op 28 januari 2016. De toegang tot het gebied wordt gefaciliteerd via de Binnenweg en de Cor van der Meerstraat, wat zorgt voor een goede bereikbaarheid en integratie met de bredere stedelijke omgeving. De uitstraling van het parkeerterrein, de twee oudere kantoorgebouwen en de villa is bepalend voor de huidige stadsentree via de Nieuweweg.
Figuur 3 Verkaveling omstreeks 2007
Figuur 4 Verkaveling omstreeks 2013
Gemeente Haarlemmermeer
6
1.3 Doelen Het algemene doel van dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) is om het gebied rondom de Binnenweg als onderdeel en entree van het stadscentrum te laten ontwikkelen. Daarbij wordt een keuze gemaakt voor stedelijk wonen en een duurzame ontwikkeling. Ook draagt de ontwikkeling van het Binnenweggebied bij aan de stedelijkheid van stadscentrum Hoofddorp zoals vastgelegd in de visie stadscentrum Hoofddorp. Dit beoogt een groter en completer stadscentrum met een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de huidige en de nieuwe bewoners. De identiteit van het stadscentrum is herkenbaar, waarbij het laten zien van de historische groei, bebouwing en structuren van belang is. Met het SPvE Binnenweg worden de ruimtelijke en programmatische kaders voor de gebiedsontwikkeling vastgesteld. Binnen deze kaders kan het gebied door verschillende initiatieven worden herontwikkeld.
DRIE THEMA’S VOOR HET STADSCENTRUM
1. PROGRAMMA 2. VERBLIJFSKLIMAAT COMPLEET STADSCENTRUM STRAAT, PLEIN, PARK
3. BEBOUWING OUD EN NIEUW MAKEN DE IDENTITEIT
Figuur 5 Drie hoofdthema’s voor het stadscentrum Hoofddorp
Gemeente Haarlemmermeer
7
1.4 Proces In dit document wordt het programma van de gebiedsontwikkeling beschreven, inclusief de bouwregels met de rooilijnen, bouwhoogte, bouwmassa, oriëntatie, korrelgrootte, plint, fietsparkeren en parkeren. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van dit SPvE. We vragen concrete maatregelen op het gebied van energie, gezonde mobiliteit, klimaatadaptatie, natuurinclusief ontwerp, en circulair en biobased bouwen. Binnen het milieu en technich segment, wordt er specifieke aandacht besteed aan geluid, luchtkwaliteit, bodem, riolering, water, nutsvoorzieningen, afvalbeheer en de algehele leefbaarheid en veiligheid van het gebied. • Hoofdstuk 2 beschrijft de gemeentelijke kaders (niet uitputtend) en belemmeringen die van belang zijn voor de gebiedsontwikkeling. • In Hoofdstuk 3 wordt het stedenbouwkundig raamwerk en het raamwerk voor de openbare ruimte beschreven. Ook worden de principes voor de beeldkwaliteit van de toekomstige bebouwing uiteengezet. • Hoofdstuk 4 beschrijft het stedenbouwkundig programma van eisen. Ingegaan wordt op programma, bouwregels, duurzaamheid, milieu en techniek en daaruit voortvloeiende aandachtspunten en eisen. • Hoofdstuk 5 zoomt in op de deelgebieden. • In Hoofdstuk 6 wordt het vervolgproces op hoofdlijnen beschreven. Dit SPvE biedt een kader voor de gebiedsontwikkeling van de Binnenweg.
Gemeente Haarlemmermeer
8
2 Kaders 2.1 Beleid Het SPvE is een uitwerking van de Visie stadscentrum Hoofddorp 2040 (vastgesteld 7 december 2023 ) waarmee de gemeente haar ambitie vastlegt voor het plangebied. In die ambitie zitten maatschappelijke ambities, zoals de woningbouw en de inrichting van de Nieuweweg als waardige stadsentree. Daarnaast wordt een selectie van de andere meest richtinggevende beleidsdocumenten hieronder toegelicht. Visie stadscentrum Hoofddorp 2040 Door veelheid aan dynamiek en energie in het centrum is dat wat we beschouwen als stadscentrum langzaam aan het verschuiven. De begrenzing van het stadcentrum wordt groter en het stadscentrum rekt zich op tussen de Hoofdvaart, Geniedijk, Kruisweg en het spoor. Nieuwe doelgroepen zorgen voor nieuwe stedelijke dynamiek. Het centrum van Hoofddorp groeit door, van regionaal centrum met winkels, horeca, cultuur maatschappelijke voorzieningen tot volwaardig stadscentrum. Daarmee liggen er kansen om kwaliteit toe te voegen in de openbare ruimte.
Figuur 6 Klimaatadapatie-beleid kaart
Verblijfsgebied • De Geniedijk, het park, de Kagertocht en de Hoofdvaart vormen samen het groene carré rondom het stadscentrum. De onderlinge verbindingen worden verbeterd zodat het mogelijk is om een aaneengesloten wandel- of hardloopronde te maken. • Groene verbinding van Geniedijk naar centrum. • De Nieuweweg blijft een belangrijke fietsroute, autoverbinding en busroute naar het centrum.
Bebouwing • Twee bestaande sferen in het centrum: Pandenstad aan de dubbellinten, grootschaliger gebied met winkels en daarboven wonen. • Derde sfeer in ontwikkeling: De nieuwbouw aan de Nieuweweg, Burgemeester van der Willigenlaan en Prins Hendriklaan. De ambitie is om hier stedelijke bouwblokken te realiseren die de bezoekers naar het centrum begeleiden.
Figuur 7 Visie stadscentrum Hoofddorp 2040
Gemeente Haarlemmermeer
9
De Woonvisie De woningmarkt in Haarlemmermeer is in beweging: de effecten van crisissen zoals bijvoorbeeld corona, zullen hun doorwerking hebben op de woningmarkt. Tegelijkertijd is en blijft er op de woningmarkt sprake van grote krapte. Woningen – en zeker in het betaalbare segment – zijn erg schaars. Hierdoor is het vinden van een woning moeilijk, met name voor huishoudens met een inkomen tot € 96.000. Er is vraag naar alle type woningen, zowel koop als huur, grondgebonden als gestapeld en van verschillende groottes en prijsklassen. Voor de doorstroming is een volwaardig middensegment op de huurmarkt en betaalbare koopmarkt essentieel. Bouwen, bouwen, bouwen. Dat is het devies voor de komende jaren. Nieuwbouwwoningen zijn nodig om de woningmarkt toegankelijk te houden. Wij zetten in op versnelling van de woningbouwproductie in de komende jaren, ook in regionaal verband en in overleg met het Rijk. En het is een kans om een grotere diversiteit aan woonmilieus toe te voegen – van hoogstedelijk tot landelijk wonen in de kernen. Overal moeten er woningen zijn voor gezinnen. Voor jongeren en stellen die in Haarlemmermeer willen blijven. Voor ouderen die een geschikte woning zoeken voor hun oude dag. En voor mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben. Om zo snel mogelijk te bouwen willen wij meer flexibiliteit bij de bouwopgave per locatie.
Figuur 8 Verblijfsgebied kaart
Met dit SPvE wordt het mogelijk woningen toe te voegen aan het Stadscentrum Hoofddorp. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan het woonbeleid.
Figuur 9 Bouwhoogte kaart
Figuur 10 Programma kaart
Gemeente Haarlemmermeer
10
Het Verkeersstructuurplan Hoofddorp Haarlemmermeer groeit. Tot 2040 komen er zeker 20.000 woningen en vele arbeidsplaatsen bij. Een deel van die woningen komt in Hoofddorp te staan. Denk alleen al aan Hyde Park. Of aan alle ontwikkelingen rondom Spoorzone. Hoofddorp ontwikkelt zich tot een stad. Die ontwikkeling betekent dat er verkeersmaatregelen nodig zijn om Hoofddorp goed, veilig en prettig bereikbaar te houden. Onder andere over de Van Heuven Goedhartlaan. Ook de opkomst van elektrische auto’s, fietsen en deelvervoer zijn ontwikkelingen die invloed hebben op hoe bewoners en bezoekers zich straks door, uit en naar Hoofddorp bewegen. In het verkeersstructuurplan bereidt de gemeente zich voor op al deze ontwikkelingen. Door de raad is het Verkeerstructuurplan Hoofddorp vastgesteld. In het verkeersstructuurplan staan ook oplossingen voor knelpunten en aandachtspunten op het gebied van verkeersveiligheid, verbeteringen van de bereikbaarheid en het verminderen van overlast en hinder. Voor de omgeving van de Binnenweg zijn de volgende beleidsambities van belang. Het autoluw maken van het stadscentrum, waartoe deze omgeving van de Binnenweg als stadsentree ook gaat behoren. Hierbij hoort ook het prioriteit geven aan de voetganger, fietser en openbaar vervoer bij de inrichting van de schaarse openbare ruimte.
Het SPvE Binnenweg richt zich op de gebiedsontwikkeling, de herinrichting van de Nieuweweg heeft een eigen proces en planning.
Klimaatadaptatiebeleid Met het Klimaatadaptatiebeleid zorgen we ervoor dat de omgeving van Haarlemmermeer in 2050 klimaatbestendig is. In een klimaatbestendig Haarlemmermeer vergroten we de klimaatbestendigheid en beperken we de gevolgen en schade van droogte, hitte, wateroverlast en overstromingen voor nu en toekomstige generaties. We zetten daarvoor in op een omgeving die hitteen droogtebestendig is en waar slechts beperkte wateroverlast optreedt. Dit doen we aan de hand van drie ambities: 1. Een koele woon/werkomgeving; 2. Droogtegevoeligheid verminderen; 3. Een waterrobuuste leefomgeving. De ambities zijn concreet uitgewerkt in basisveiligheidsniveaus, dit zijn minimale normen om de leef- omgeving klimaatbestendig in te richten. De basisveiligheidsniveaus zijn kaders voor nieuwe ontwikkelingen en onderhoudsmatige ingrepen. Voor de omgeving Binnenweg is het grootste risico hittestress. Dit SPvE geeft randvoorwaarden om dit te mitigeren.
ÿ
2 3453346674897884 ÿ4ÿ ÿÿ ÿ ÿ ÿ ÿ!"!#ÿ ÿ ÿ
ÿ
ÿ
Figuur 11 verkeersstructuurplan Hoofdorp
Figuur 12 Regiokaart
Gemeente Haarlemmermeer
11
Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) In de LIOR staan alle eisen waaraan moet worden voldaan bij de inrichting van de openbare ruimte die door de gemeente wordt of zal worden beheerd. Stedenbouwkundig en landschappelijk relevant is de richtlijn die aangeeft hoeveel oppervlakte groen per woning moet worden gerealiseerd. Als richtlijn wordt 31 m² groen per woning in de buurt en wijk (<800m) aangeven. Verder bevat de LIOR nog een groot aantal ‘technische’ eisen, zoals de minimale hoeveelheid benodigde ondergrondse en bovengrondse groeiruimte voor bomen, de aan te planten soorten, plantafstanden tot diverse objecten en de verhoudingen tussen verschillende typen beplantingen (gras, bosplantsoen, heesters, vaste planten of eenjarigen) per gebied. Afwijken van de LIOR mag alleen met onderbouwde redenen. Vanwege het feit dat aan de Binnenweg sprake is van een herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, en de wens om een hoge dichtheid te realiseren, is de richtlijn ten aanzien van de groenoppervlakte per woning niet haalbaar. In plaats daarvan wordt een aangepaste groenstrategie voorgesteld, die gericht is op de kwaliteit van het groen en versterking van de leefbaarheid van het Stadscentrum Hoofddorp. In Bijlage 1 wordt berekend wat de huidige groenoppervlakte is en welke groenoppervlakte bereikt wordt in de nieuwe situatie. In par.
3.3 Raamwerk openbare ruimte wordt dit nader uiteengezet. 2.2 Ruimtelijke beperkingen Belemmeringenkaart Het Binnenweg-gebied wordt beperkt in de ontwikkelmogelijkheden door een aantal fysieke kenmerken. De belangrijkste kenmerken zijn de volgende: • De externe veiligheidscontour van (170 m vanaf) de gasleiding in de Geniedijk stelt eisen aan de bebouwing en functies. • Grote kabels en leidingen in de openbare ruimte beperken de inrichtingsmogelijkheden. • Het rioolgemaal in de ondergrond van de Cor van der Meerstraat (bij de speeltuin) heeft een VNGrichtafstand van 20-30 m tot gevoelige functies i.v.m. geur en geluid. • De grote transformator aan de P. Verhoogstraat
heeft conform de VNG Handleiding Activiteiten en Milieuzonering een zone (met milieuwaarde) van 1030 m afhankelijk van de aanwezigheid van woningen binnen deze zones. Op de grens van de zone moet worden voldaan aan een normering van 50dB(A). Indien woningen op dichtere afstand zijn gelegen geldt de normering van de woningen. • Het geluid van omliggende wegen is een aandachtspunt, met name van de Nieuweweg. De geluidsnormering BKL moeten worden toegepast. Bij overschrijding van de standaardwaarde dienen maatregelen te worden afgewogen. Bij overschrijding van de grenswaarde dient gevelafscherming of een niet geluidsgevoelige gevel (voorheen dove gevel) te worden overwogen. Tevens dient te worden voldaan aan de gemeentelijke akoestische randvoorwaarden die specifiek voor deze ontwikkeling zijn opgesteld. Met name de aanwezigheid van een geluidsluwe gevel per woning is hierbij een aandachtspunt. Zie bijlage 9. • Er is een (GGD -)richtafstand luchtkwaliteit van 25 m van woningen tot de zijkant rijbaan, waarbij met een onderbouwing kan worden afgeweken. • Vanuit kwaliteitsoverweging hanteren we een afstand van 30 meter tot het achterkanaal van de Geniedijk • De bestaande auto-ontsluiting is richtinggevend, vanaf de bestaande kruisingen BinnenwegNieuweweg en de Cor van der Meerstraat. • Het plangebied ligt op 4m -NAP. Het plan/ object ligt binnen het beperkingengebied van het LIB.
Er zijn twee toetsvlakken relevant voor de planontwikkeling. Deze vlakken liggen op een toetshoogte van 39m +NAP en 41m. De maximale hoogte van de bebouwing op grond van het SPvE blijft hieronder. Zie bijlage 10. • In het Beleidsplan Conventionele Explosieven (CE) Haarlemmermeer en Haarlemmerliede en Spaarnwoude (2022) is een bodembelastingkaart opgenomen waarin de kans op aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven wordt aangegeven. De projectlocatie is volgens deze kaart niet verdacht, daardoor is geen nader onderzoeken naar de aanwezigheid van NGE’s noodzakelijk. Meer informatie over de belemmeringen en welke invloed deze hebben op de ontwikkeling of welke maatregelen getroffen moeten worden, wordt toegelicht in hoofdstuk 4 bij de paragraaf over milieuaspecten.
Gemeente Haarlemmermeer
12
+
+ +
+ +
+ +
+
+ + + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ + +
+
+ +
+ +
+
+ + +
+
+
+
+
+ + + +
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+ + +
+ +
+ +
+ +
+ +
+
+ + +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ + + +
+
+ +
+
+
+
+ + +
+ + +
+ +
+ +
+
+ +
+ + +
+
+ +
+ +
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+ +
+ + + +
+ +
+
+ +
+ + + +
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+ +
+
+ + + + ++ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+ ++
+
+
+
+ + + + ++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+ ++
++
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ ++
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
++
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
++
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+ +
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ + + + ++ + + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ + + + +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + + + + + ++ + + +
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
++ ++
+
+
++
+
++ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+ +
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+ + +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
++ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++ + +
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+ +
+
++
+
+ +
+
++
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
30 m
+
30 m
+
+
++ +
+
+
+
+ + +
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
30
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
20 m
+
+
+
+
+
20 m
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
30
m
+
+
+
+
m
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+ +
+
m 30
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Veiligheidzone transformator gebouwgebouw Veiligheidzone transformator +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Veiligheidzone rioolgemaal Veiligheidzone rioolgemaal +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
++ +
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
50
NOORD
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
++ + ++ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++ + ++ +
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
40
+
+ + + + ++ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
20 30 10 4020 50 30
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
10
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
RD
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
++
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+ + +
+
++
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+ + +
UNESCO Kwaliteit Geniedijk
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
MinimaleMinimale afstand afstand luchtkwaliteit -GGD -GGD luchtkwaliteit +
+
+
+
+
+
+
+ +
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
Geluidsoverlast van autoverkeer Geluidsoverlast van autoverkeer +
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Hoofdontsluiting Hoofdontsluiting
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
ontsluiting plangebied ontsluiting plangebied
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
++ + +
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+ + + +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+
++
++
+ +
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++ + +
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ + + +
+
+
+
+
+
+
+
+++ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ ++ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
Transformator gebouwgebouw Transformator
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
m
+ +
+ ++ + + + +
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ + + +
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
Hoofdkabel elektriciteit Hoofdkabel elektriciteit +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
15
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + + + +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+ +
+
+
+
+
+
++ +
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
Veiligheidzone gasleiding Veiligheidzone gasleiding
+ + +
+
+
+
+
+
+
m
+
+
+
+
m
+
+ ++ +
+
+ + +
Gastransportleiding Gastransportleiding
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
15
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
m
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
15
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
m 30
+
+
+
15
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
++
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
++
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+ ++
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
LEGENDA LEGENDA
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ ++ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+ ++
+
+
+
+ ++
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+ + + +
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ + +
+ +
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
++
+ + +
+
+ +
+
+ +
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+ + +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ + +
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+ +
+ +
+ +
Figuur 13 Belemmeringenkaart
+
+
+
+ +
+ +
+
+ +
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+ + + +
+ + + +
+
+
+
+ +
+ + + + + + + +
Gemeente Haarlemmermeer
13
+
+
2.3 Ontwikkelkader Een gefaseerde ontwikkeling De gebiedsontwikkeling Binnenweg bestaat uit meerdere particuliere eigendommen en gemeentelijke grond. Het kader voor de ontwikkeling van het gebied gaat uit van zelfrealisatie bij de particuliere gronden en het uitgeven van nieuwe kavels op de gemeentelijke gronden. Randvoorwaardelijk voor het ontwikkelkader is de mogelijkheid van een onafhankelijke fasering van de verschillende deelgebieden of kavels. Toekomstige openbare ruimte die wordt overgedragen aan de gemeente, volgt het ontwerp- en toetsproces zoals verwoord in de LIOR.
Omdat de volgorde van de ontwikkeling per kavel onvoorspelbaar is, dient het proces van de ontwikkeling en inrichting van de openbare ruimte zoveel mogelijk de verschillende kavelontwikkelingen te volgen. Voorafgaand wordt in dit SPvE een schetsontwerp voor de openbare ruimte gemaakt om de samenhang en benodigde functionaliteiten te borgen.
Bi nn (G enw em e ee g W nt es e) t
Bi
nn (G No enw em or e ee d g nt e)
Voor het mogelijk maken van de eindsituatie wordt deels geschoven met de eigendomsposities. De bestaande gevellijn bij Binnenweg 3 en 4 wordt de nieuwe eigendomsgrens, de percelen worden evenredig naar achteren geschoven, waarbij het perceel van Binnenweg 3 een kwart wordt gedraaid
zodat de gevellijn de Nieuweweg geheel kan begeleiden. Bij de herverkaveling van Nieuweweg 103 (voormalig directeurswoning Machinefabriek Spaans) ontstaat meer openbare ruimte. Door de ontwikkeling en uitgifte van nieuwe gemeentelijke gronden achter de de herverkavelde Binnenweg 3 en 4 verdwijnt een groot deel van de huidige openbare ruimte (parkeerterrein).
Figuur 14 Eigendomssituatie anno 2024 Gemeente Haarlemmermeer
14
3 Ruimtelijke raamwerk 3.1 Raamwerk Stedenbouw
3
Figuur 15 Facetkaart Stedenbouw (Urhahn | stedenbouw & strategie)
Raamwerk stedenbouw • De Binnenweg-ontwikkeling zorgt voor een nieuwe begeleidende bebouwingswand langs het boomrijke profiel van De Nieuweweg, een belangrijke stadsentree naar het stadscentrum. De bestaande gevellijn van bebouwing aan Binnenweg 3 en 4 wordt aangehouden als rooilijn. De Nieuweweg ter hoogte van de Geniedijk zal meer aanvoelen als de toegang tot het centrum en krijgt verblijfskwaliteit en wordt goed oversteekbaar. • Deze beoogde stedelijke bebouwing sluit aan op de nieuwe bebouwing rondom het Raadhuisplein. Dit in de vorm van bijna-gesloten bouwblokken van in de basis vijf bouwlagen, met een zesde laag in setback en met hoogteaccenten op de hoeken.
• De watergang bij de Pieter Verhoogstraat vormt een groene inprikker vanuit het groene carré van het Geniedijkpark en vormt een scheiding tussen de meer stedelijke bebouwing van de Binnenweg en de ten noorden gelegen Verzetsheldenbuurt. • Een stedelijke toren bij het nieuwe driehoekige ‘schakelplein’ ter hoogte van de kruising Nieuweweg-Cor van de Meerstraat zoekt aansluiting richting de stedelijke bebouwing aan het Burgermeester van Stamplein. De toren zorgt voor een stedelijke sfeer en het draagt bij aan de oriëntatie en vindbaarheid vanuit het centrum zelf en vanuit de omgeving buiten het centrum.
• Stedenbouwkundige aansluiting bij het Geniedijkpark door afstand te nemen waardoor een nieuwe groene verblijfsruimte ontstaat tussen de nieuwe bebouwing en de watergang van het Geniedijkpark.
Gemeente Haarlemmermeer
15
3.2 Raamwerk Stedelijk milieu
P
Figuur 16 Facetkaart Stedelijk milieu (Urhahn | stedenbouw & strategie)
Raamwerk stedelijk milieu • Er wordt stedelijk gewoond aangevuld met stedelijke voorzieningen in de plint langs de Nieuweweg. De functies in de plint (geen detailhandel of fietsenstallingen) voorzien in de behoeftes van de nieuwe en bestaande bewoners uit de omgeving. Hierbij kan het gaan om werken, maatschappelijke functies, kleinschalige sport, en dienstverlening. • Entrees bevinden zich op maaiveld. Door de entrees van woningen en voorzieningen langs de Nieuweweg ontstaat een stedelijke dynamiek en sociale veiligheid. Bij de overige zijden zorgen de verschillende entrees van de woningportieken voor de ontsluiting naar de openbare ruimte en verlevendigen deze. • De bijna-gesloten bouwblokken hebben weelderige groene binnentuinen waarover een semi-openbare wandelroute loopt vanaf het centrum naar de Geniedijk. Hierdoor ontstaat een groenstedelijk ontspannen woonmilieu voor alle bewoners in en rondom het gebied.
• Het woonprogramma volgt het woonbeleid met een verdeling van het woonprogramma per kavel. • Ter plaatse van de aanduiding ‘veiligheidszone - leiding’ mogen geen voorzieningen worden gerealiseerd voor niet-zelfredzame personen zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf. • Er worden maatregelen getroffen om te komen tot een gezond woon- en verblijfsmilieu door maatregelen in het gebouw en in de buitenruimte te treffen tegen hittestress en voor de luchtkwaliteit, geluidsniveau, met name langs de Nieuweweg. Een groene inrichting van de gebouwde omgeving en buitenruimte moet bijdragen aan de gezondheid en ontspanningsmogelijkheden van de bewoners van de gebiedsontwikkeling en ook aan de bestaande bewoners in de omgeving. De binnenhoven zijn ruim, hebben een goede luchtcirculatie en een goede bezonning.
• Programmatische verbijzondering is de mogelijkheid om op het gemeentelijke kavel achter Binnenweg 4 een openbare parkeergarage op te nemen voor bezoekers van het centrum. Hierdoor ontstaat een sterkere functionele verbinding met het centrum waarvoor een aantrekkelijke wandelroute benodigd is. Gemeente Haarlemmermeer
16
3.3 Raamwerk Openbare ruimte
Figuur 17 Facetkaart Openbare ruimte (Urhahn | stedenbouw & strategie)
Openbare ruimte Met het raamwerk openbare ruimte worden de belangrijkste uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Binnenweg ten aanzien van groen, openbare ruimte, duurzaamheid en klimaatadaptief bouwen en mobiliteit gegeven. Bij verdichting in een bestaande omgeving is het niet altijd mogelijk in het ontwikkelgebied alle opgaven te realiseren, daarom wordt ook naar de nabije omgeving van de Binnenweg gekeken. Qua richtlijn groenoppervlak wordt afgeweken van de kwantitatieve benadering en een kwalitatieve benadering gevolgd. De ontwikkeling zorgt voor een vergroening van het gebied zelf en er wordt maximaal ingezet op het semi-openbaar maken van groen op particulier terrein. Deze ontwikkeling is een belangrijk onderdeel van het Stadscentrum Hoofddorp waarbij naast verdichting met woningen ook een groener en kwalitatiever stadscentrum ontstaat. Dit gebeurt door bestaande openbare ruimtes meer verblijfskwaliteit te geven door te vergroenen en te vergroten. En door ze beter met elkaar te verbinden zodat robuuste structuren ontstaan zoals een groen carré rondom het stadscentrum bestaande uit onder andere een vernieuwd Stadspark en een Geniedijkpark.
Hieronder worden de belangrijkste uitgangpunten voor het raamwerk Openbare ruimte gegeven: Groen carré rond centrum • De Geniedijk, het stadspark, de Kagertocht en de Hoofdvaart vormen samen het groene carré rondom het stadscentrum. De gebiedsontwikkeling Binnenweg maakt een sterke verbinding met de Geniedijk door een drietal groene openbare verbindingen (Nieuweweg, binnentuinen-route en rondom de watergang).
Gemeente Haarlemmermeer
17
Plekken voor de stad/ de buurt • Er ontstaat een stedelijk driehoekig ‘schakelplein’ langs de Nieuweweg. Dit parkje maakt deel uit van het openbaar gebied. • Er komt een nieuwe groene verblijfsplek tussen de nieuwe bebouwing en de Geniedijk. Door hier groen te combineren met buurtvoorzieningen zoals een benodigde speelplek voor jonge kinderen en/of een terras ontstaat een ‘Geniedijkpark’. Voor de anderen leeftijden wordt gebruik gemaakt van de bestaande speelinfrastructuur. • De bestaande speelplek aan Cor van der Meerstraat heeft een buurtfunctie en blijft behouden. • Op buurtniveau worden per bouwblok of fase in de binnentuinen verblijfsplekken en speelaanleidingen gerealiseerd.
Klimaatadaptief bouwen • De inrichting van de nieuwe openbare ruimte, andere buitenruimtes en bebouwing gebeurt op een klimaatadaptieve wijze. Voorbeelden hiervan zijn de Nieuweweg als koele route naar het centrum, de Pieter Verhoogstraat als groene route met veel waterberging- en infiltratie-capaciteit, en de Cor van der Meerstraat als koele route van carré naar Stadspark. • Ingezet wordt op voldoende gronddekking ten behoeve van het voorkomen van watercompensatie, en het realiseren van waterberging, groen en bomen. Waterberging moet zoveel mogelijk op eigen terrein (in de bebouwing) opgenomen worden. • Voorkomen van hittestress, bevorderen water bergen en infiltreren en verhogen van de biodiversiteit: Inzet op het toepassen van groen op en aan bebouwing door ‘groene’ gevels aan de binnenhoven en/of aan de informele route, door ‘groen-blauwe’ daken toepassen, door bij dakterrassen, balkons groenvoorzieningen mee te onderwerpen, door daktuinen op de parkeer oplossingen te realiseren, door natuurvriendelijke oevers toe te passen, door een biodivers inrichtingsen beplantingsplan.
Binnenweg
Pieter Verhooghstraat
Binnentuinen
Nieuweweg
Figuur 18 Dwarsdoorsneden (Urhahn | stedenbouw & strategie) Gemeente Haarlemmermeer
18
Zoekgebied entree fietsparkeren in plint
Figuur 19 Facetkaart Mobiliteit (Urhahn | stedenbouw & strategie)
Auto-ontsluiting en parkeren bewoners • De ontsluiting van het gebied is nu middels de Binnenweg en de Cor van der Meerstraat. Dat is ook het uitgangspunt voor de nieuwe situatie. • De Binnenweg heeft daarnaast een functie om te voorzien in mogelijkheden voor de nooddiensten, de afvalophaal- en laad-en losplekken voor bezorgers, verhuizingen of bedrijven. • De parkeergarages hebben de ingang op afstand van de kruisingen ten behoeve van een goede doorstroming en verkeersveiligheid. • De deelontwikkelingen zijn afzonderlijk realiseerbaar en voorzien zodoende op eigen terrein in de eigen parkeervraag voor bewoners en bezoekers conform de beleidsnormen Parkeren.
Openbare parkeervoorziening • In het kader van ‘De integrale aanpak parkeren stadscentrum Hoofddorp’ heeft de raad besloten tijdelijk een ruimtelijke reservering te houden aan de Binnenweg voor een bovengrondse parkeervoorziening voor 200 parkeerplaatsen. Na de nog te bouwen ondergrondse parkeergarage onder de woongebouwen wordt op basis van de ontwikkeling van de parkeervraag de keuze gemaakt voor een extra parkeervoorziening of woonprogramma op het gemeentelijk kavel achter Binnenweg 4. • Bij keuze voor het realiseren van het parkeergebouw is de voorkeur om deze op grond van gemeente, achter kavel Binnenweg 4, te realiseren, met een in- en uitgang aan de Binnenweg (auto’s en voetgangers).
Gemeente Haarlemmermeer
19
Auto
Figuur 20 Facetkaart langzaam verkeer
Fiets-ontsluiting en stalling • Het gebruik van de fiets is duurzaam en vraagt weinig ruimte, stimulering door het realiseren van comfortabele fietsvoorzieningen is de ambitie. Fietsenstallingen moeten comfortabel toegankelijk zijn, kunnen individueel per woning of gezamenlijk worden opgelost. • De fietsroutes dienen korter, comfortabel en verkeersveilig te zijn. Een goede oversteek van de Nieuweweg is hierbij een aandachtspunt. • Het mogelijk doortrekken van de fietsroute over de Geniedijk richting het station (visie stadscentrum) draagt bij aan de fietsbereikbaarheid en kwaliteit van de gebiedsontwikkeling Binnenweg.
Wandel- en looproutes • Er ontbreken nu een aantal verbindingen in het stedelijk netwerk van looproutes. De ontwikkeling maakt deze verbindingen mogelijk. Daarbij moeten goede aansluitingen op de omgeving gemaakt worden door wandelroutes routes toe te voegen langs de Geniedijk en over de watergang van de Pieter Verhoogstraat. • De wandelroute langs de Nieuweweg heeft een stedelijk karakter. • De Nieuweweg wordt goed oversteekbaar voor voetgangers bij de bestaande kruisende loop- en fietsroutes en bij de Geniedijk. • De informele wandelroute door de binnentuinen is tenminste overdag openbaar toegankelijk.
Gemeente Haarlemmermeer
20
Met de planvorming wordt gestreefd naar een levendig stadscentrum voor Hoofddorp, waar werken, wonen en voorzieningen samenkomen en goed zijn verbonden met haar omgeving. Lopen en fietsen zijn thema’s, evenals de bereikbaarheid per auto.. Hoofddorp 3.4belangrijke Beeldkwaliteit Metmoet de planvorming wordt krijgen gestreefd naar eenen allure, waar men Daaruit een stadscentrum met smoel trots vloeit een aantal beeldkwaliteitsprincipes levendig stadscentrum voor Hoofddorp, waar werken, voort. Met deze principes wordt de essentie op kan zijn. Om dat voor elkaar te krijgen wordt een aantal belangrijke wonen en voorzieningen samenkomen en goed zijn vastgelegd. Ze bieden vrijheid en flexibiliteit om in het kernwaarden voor de beeldkwaliteit gehanteerd. Daaruit vloeit een verbonden met haar omgeving. Lopen en fietsen zijn vervolgproces nader uitgewerkt te worden. aantal beeldkwaliteitsprincipes voort. Met deze principes wordt belangrijke thema’s, evenals de bereikbaarheid per deHoofddorp essentie vastgelegd. bieden vrijheid om in het auto. moet een Ze stadscentrum krijgen flexibiliteit met smoel en allure, waar men trots op kan zijn. Om dat vervolgproces nader uitgewerkt te worden. voor elkaar te krijgen wordt een aantal belangrijke kernwaarden voor de beeldkwaliteit gehanteerd.
EENHEID Allereerst streven we ernaar dat het stadscentrum een eenheid wordt. Langzaam verkeerroutes moeten goed op elkaar en op de entrees naar het winkelcentrum aansluiten. Daarnaast gaat de nieuwe stationsroute een belangrijke rol vervullen. Deze wordt aantrekkelijker vormgegeven en zorgt voor interactie met de nieuwe stadsblokken. Aantrekkelijke plinten met functies verlevendigen de route en begeleiden de wandelaar en fietser naar het centrum. Een nieuwe invulling van het Raadhuisplein met ruimte voor horeca op de begane grond gaat voor meer levendigheid zorgen in het stadscentrum en voor een betere wisselwerking met het winkelcentrum. Eenheid wordt niet alleen gezocht in de aansluiting met de omgeving, maar ook in de beeldtaal van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Het is belangrijk op zoek te gaan naar eenheid in beeld en vormentaal, zodat het centrum ook gelezen wordt als één gebied met een eigen identiteit. Eenheid betekent echter niet dat alles hetzelfde is. Juist door bepaalde dingen vast te leggen (zoals het maken van meerdere gebouwen binnen één bouwblok) wordt voorkomen dat alles hetzelfde wordt.
MENSELIJKE MAAT Een ander belangrijk uitgangspunt is de ‘menselijke maat’. De bezoeker, de bewoner en de mensen die in dit gebied (gaan) werken zijn het uitgangspunt voor het ontwerp. Een belangrijk streven daarbij is een aangenaam klimaat in de openbare ruimte tussen de gebouwen en een interessant en levendig beeld op ooghoogte. Dat heeft invloed op bijvoorbeeld de bouwhoogtes die gehanteerd worden, de invulling van de openbare ruimte, de gebouwkorrel en de ruimtelijke en programmatische invulling van de plint (begane grondniveau). De maximale bouwhoogte speelt daar een belangrijke rol in, zodat er zoveel mogelijk van de zon geprofiteerd kan worden en er een prettige schaal en maat in het plangebied ontstaat. Een ander thema dat een belangrijke rol speelt, is de mate van detaillering van de gevel. Dieptewerking in de gevel, ambachtelijke architectuur en het gebruik van warme materialen met aardetinten dragen daaraan bij.
DUURZAAMHEID Duurzaamheid is een thema waar de gemeente een voorbeeldfunctie heeft. Zo duurzaam en circulair mogelijk is het uitgangspunt, waarbij er wordt gestreefd naar een goede inpassing van duurzaamheidsmaatregelen in het beeldkwaliteitsplan. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld geïntegreerde zonnepanelen en een warmte-koude installatie. Ook groenvoorzieningen in de openbare ruimte, binnentuinen en geïntegreerde voorzieningen in de gevel dragen bij aan een duurzame binnenstad, door waterberging en het bieden van schaduw en koelte op warme dagen.
54 | STADSCENTRUM HOOFDDORP • STEDENBOUWKUNDIG KADER
Gemeente Haarlemmermeer
21
PRINCIPES 1.
Bouwhoogte / bouwmassa
2.
Hoogte accenten
3.
Korrelgrootte
4.
Hoeken
5.
Plinten
6.
Woonplint
7.
Entrees
8.
Geleding
9.
Gevelmaterialisering
10.
Ambachtelijke detaillering
11.
Dakbeeindiging/setbackverdiepingen
12.
Buitenruimte
13.
Groene tuinen
14.
Doorgangen binnentuinen
15.
Groene gevels en daken
16.
Optie parkeergarage bouwveld
Voor de gebiedsontwikkeling Binnenweg wordt eenzelfde benadering als die voor de beeldkwaliteit van de centrumblokken rondom het Raadhuis voorgesteld. Het Beelkwaliteitsplan (BKP) Centrum zoals dat daarvoor is vastgesteld vormt het uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de verschillende deelgebieden van de gebiedsontwikkeling Binnenweg. In deze alinea geven we aan welke principes en referenties daarvoor worden aangehouden. Daarnaast wordt vanwege de specifiek voor deze ontwikkeling geldende opgave en context aanvullingen op het BKP Centrum opgevoerd middels een beschrijving van de opgave en ambitie en ondersteuning middels beeldreferenties. Afwijkingen in een bouwplan t.o.v. het BKP zijn bespreekbaar indien de ontwerper van het bouwplan de gewenste afwijking vooraf en overtuigend gemotiveerd aan de orde stelt. Een onderbouwing in tekst, diagram en 3D-materiaal is een vereiste en wordt getoetst op kwaliteit en samenhang.
Binnenweg-West 17.
Bestrating openbare ruimte
22
1. Bouwhoogte De bouwhoogte is minimaal 17 meter (conform de basishoogte uit het BKP Centrum). Daarboven is een ondergeschikte laag mogelijk waarbij dit qua beeldkwaliteit op meerdere manieren is uit te werken, zoals bijvoorbeeld met een setback of een kapverdieping. 2. Hoogteaccenten Er zijn drie categorieën hoogteaccent; een stedelijke toren, hoogteaccenten tot 29 m langs de Nieuweweg en tot 26m langs de Pieter Verhoogzijde. De stedelijk toren heeft een verbijzondering van de bovenste woonlaag(en) en daarboven mogelijkheden om technische ruimte vorm te geven tot 45m, op een ondergeschikte aantrekkelijke wijze. Hoogteaccenten tot 29 meter zijn gerelateerd aan de hoek van een bouwblok en toegestaan op aangewezen plekken. Hoogteaccenten mogen maximaal 18 meter breed zijn. Hoogteaccenten zijn compositorisch onderdeel van een breder gebouw met de basishoogte. Een verspringing is toegestaan aan één zijde van het hoogteaccent. Bij een hoogteaccent is aan één zijde een ‘verspringing’ mogelijk ten opzichte van het hoogste deel van minimaal 2 bouwlagen. De verspringing is maximaal 9 meter breed. Wijziging verschuiving hoogteaccenten Het aantal hoogteaccenten per perceel en de maximale hoogtes staan in principe vast. Het SPvE biedt, mocht het nodig of wenselijk zijn, de ruimte het accent te verschuiven. Bijvoorbeeld ten behoeve van de woonkwaliteit.
Het verschuiven moet gemotiveerd en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente. Bij deze onderbouwing maken windhinderonderzoek en bezonningstudie deel uit van de motivering om af te wijken en dient te worden aangetoond dat er een prettig woon- en leefmilieu ontstaat. De gemeente toetst aan de dan geldende normen en dat de stedenbouwkundige samenhang geborgd is.
Hoogteaccenten
Stedelijke toren
3. Korrelgrootte Per gevelzijde van een bouwblok wordt de gevel opgedeeld in min. 2 ‘huizen’ met een eigen identiteit, architectuurtaal en entree. De gevel wordt niet ‘geknipt’ in twee huizen bij de hoek of bij een hoogteaccent. De korte gevelzijde aan de Burgemeester van Stamplein wordt niet opgedeeld.
23
4. Hoeken Gebouwen gaan altijd de hoek om. Bouwblokken zijn alzijdig. De hoeken hebben een verbijzondering in de vormgeving, tenminste bij de actieve plintfuncties langs de Nieuweweg, eventueel in combinatie met een aangewezen plek voor een hoogteaccent. 5. Plinten Niet-woonplinten langs de Nieuweweg hebben een minimale hoogte van 4 meter en een hogere mate aan detail en/of materiaaltoepassing ten opzichte van de gevel. Woonplinten grotendeels op het parkeersoutterain gelegen maar hebben zo veel mogelijk eigen herkenbare toegangen direct vanaf de straat. De plint doet mee in ritmiek van de gevel. Plinten hebben meer transparantie dan bovenliggende gevels. Bij plinten met nietwoonfuncties lopen gevelopeningen voor ramen en entrees door tot de grond. Bij plinten met nietwoonfuncties is ruimte ontworpen voor gevelreclame zodat deze ondergeschikt blijft aan de architectuur en niet op de woonverdiepingen komt. 6. Woonplint De woonplint bevindt zich grotendeels op een parkeersouterrain waardoor een hoogteverschil ontstaat voor de deuren die moet worden overwonnen, dit kan voor individuele of een beperkt cluster van entrees middels een trappartij en helingbaan. Portieken van bovenliggende woningen sluiten zoveel mogelijk aan op maaiveldniveau binnen de rooilijn. Stedelijke voortuinen kunnen op de aangewezen plekken worden toegepast als intermediaire zone.
Als de ontluchting van het parkeersouterrain op natuurlijke wijze moet plaatsvinden dan wordt deze in de vorm van ‘braziliaans metselwerk’ meeontworpen. 7. Entrees Ieder ‘huis’ binnen een bouwblok heeft tenminste 1 entree voor wonen. Entrees voor wonen vragen om een verbijzondering van de gevel en hebben een minimale hoogte van de volledige plint. Entrees voor parkeergarages en fietsenstallingen vragen om een verbijzondering van de gevel tbv een goede vindbaarheid en hebben een minimale hoogte van de volledige plint. Entrees voor niet-woonfuncties zijn een vanzelfsprekend onderdeel van de vormgeving van de plint. 24
8. Geleding De ‘huizen’ hebben een verticale gelding.
9. Gevelmaterialisering Gebouwen worden in de basis uitgevoerd in baksteen of vergelijkbaar mooi verouderend materiaal (Patina). De verschillende (naast elkaar gelegen) huizen hebben een andere kleur en materialisering. Het kleurenpalet van het hoofdmateriaal loopt van bruin-oranje naar oranje-geel. Materiaalkeuze voor dakopbouw/setback is keuzevrij. Bij plinten wordt grotendeels hetzelfde materiaal als de gevel toegepast. Voor een huis zijn te grote kleurschakeringen binnen een gekozen baksteentype is ongewenst. 10. Ambachtelijke detaillering Gevelopeningen liggen terug tov het gevelvlak (diepe neggen), Diepte/schaduwwerking in de gevel wordt nagestreefd. Gevelplastiek brengt menselijke schaal en maat aan en verbijzonderd plint, gevelbeëindigingen en hoeken.
11. Dakbeeindiging/ setbackverdiepingen Gebouwen krijgen een hoogwaardige beëindiging met een dakrand, kroonlijst of borstwering/ valbescherming, enz.
25
12. Buitenruimte Aan de buitenzijde van de blokken mogen buitenruimtes maximaal 1 m uitsteken en vooral inpandig worden uitgevoerd. Buitenruimtes zijn een middel om hoeken te verbijzonderen. Aan de binnenzijde van de bouwlokken mogen buitenruimtes ook uitkragen buiten het bouwvlak tot maximaal 2 meter. Wanneer er vanuit geluid grote glasschermen nodig zijn wordt gekozen voor een loggia of erkerloggia. T en aanzien van de toepassing van een loggia en of serre tbv de reductie van de geluidsbelasting op de gevel dient deze natuurlijk te worden geventileerd. Is dit niet het geval dan zal deze voorziening als een deel van de bouwkundige schil van de woning worden beschouwd, en is de buitenzijde van deze voorziening de buitengevel van de woning en maatgevend voor de toetsing aan de geluidsnormering BKL. De intentie voor afscherming van de gevel wordt dan niet bereikt.
13. Groene tuinen Binnentuinen zijn groen en collectief. Ieder huis heeft een eigen entree tot de binnentuin. Privé tuinen binnen de blokken zijn niet toegestaan, kleine terrassen wel. Eventuele afscheidingen tussen terrassen zijn mee ontworpen met het gebouw. De binnentuinen hebben voldoende gronddekking voor een overdadige groene inrichting.
14. Doorgangen binnentuinen De doorgangen worden zo vormgegeven dat er sociale controle plaatsvindt vanuit de bebouwing. De doorgangen hebben meeontworpen hekwerken ter afsluiting. Het groen van de binnentuinen wordt al aangekondigd bij de doorgang.
26
15. Groene gevels en daken Aan de binnenzijden van de bouwblokken bevinden zich voornamelijk groene gevels. Alle daken zijn in principe groen en biodivers. PV-cellen mogen vooralsnog alleen worden toegepast op de daken en zijn niet zichtbaar vanaf de straat of duidelijk onderdeel van de architectuur.
16.Optie parkeergarage bouwveld Binnenweg West. De beeldkwaliteit van de parkeergarage zorgt voor een natuurlijke sfeer dmv een hoofdmaterialisering als groene gevel, mogelijk in aanvulling met houten delen en/of braziliaans metselwerk. Aan de Binnenweg dient aansluiting te worden gezocht bij de belendende bebouwing. Het groen is zo ontworpen dat het een gevarieerd beeld geeft en de massa geleed in verticale delen. Het gebouw is alzijdig vormgeven. De terugliggende topverdieping heeft een beplanting op het dak en voorziening voor buurtbewoners die als onderdeel is meeontworpen. De ingang van de parkeergarage is zo smal mogelijk om zo min mogelijk gevelbreedte in beslag te nemen. De ingang (voor auto en voetganger) is goed vindbaar door geleding van de massa, naamgeving en verlichting. Vanwege privacy en mogelijke overlast is een (geheel) transparante, open gevel van de garage aan de binnentuinen niet wenselijk. 17. Bestrating openbare ruimte De bestrating dient aan te sluiten bij zowel de bestrating bij het verzetsmonument (centrumbestrating) als ook de bestrating van de Verzetswijk. Langs de Nieuweweg en binnen de binnentuinen wordt de centrumbestrating toegepast. In bijlage 12 is aangegeven hoe deze twee type bestratingen worden toegepast in het gebied en waar de overgangen zijn voorzien.
De trappen naar de binnentuinen dienen aan te sluiten bij de bandopsluiting van de bestrating, om zo tot een visueel eenduidige en uitnodigende route te komen. Voor meubilair wordt gebruikt gemaakt van dezelfde selectie als elders in het centrum. 27
3.5 Voorbeelduitwerking bebouwing
Optie wonen Toren met schakelpleintje
Openingen in het blok voor informele route naar de dijk en lucht en bezonning in de hoven
Figuur 21 Optie wonen bouwveld Binnenweg West.
Optie parkeergebouw Toren met schakelpleintje
Openingen in het blok voor informele route naar de dijk en lucht en bezonning in de hoven
Figuur 22 Optie parkeergarage bouwveld Binnenweg West.
Gemeente Haarlemmermeer
28
Figuur 23 Zicht vanuit de Geniedijk richting Binnenweg 4
Figuur 24 Zicht vanuit de Nieuweweg
Figuur 25 Zicht vanaf de Nieuweweg richting de Binnenweg Gemeente Haarlemmermeer
29
Figuur 26 Zicht vanaf de Nieuweweg richting Cor van der Meerstraat
Figuur 27 Zicht vanuit de Cor van der Meerstraat richting de Pieter Verhoogstraat
Figuur 28 Zicht vanuit de rotonde Burgemeester van Stamplein richting Kavel Spaans Gemeente Haarlemmermeer
30
3.5 Voorbeelduitwerking
Figuur 29 Voorbeeld Schetsontwerp buitenruimte ‘De Binnentuinen’
Gemeente Haarlemmermeer
31
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
4 Stedenbouwkundig programma van eisen
+
+
+
+
+
+
++
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
30
+
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
+ + +
+
+ +
+ +
15
+
+
+
+
8m
++
+
m
+
34
+
+ +
+
+ +
+ +
+ +
+
54
+
16 13m m
+
+
+
+
+ +
+
12.m
+
m + +
+ +
+
+ +
+
20 ____ 17
+ +
+ +
+ +
+
+
____
+ +
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
43
+
.3
+
+ +
+ +
m
6m
+
+
+
+
+
41
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
20 17
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
12 ____ 8
+
+ +
+
17
+ +
+
+
+
20 17
+
+
m
+
____
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
26 26
+
+
+
++
+
+
+
+
+
20
+
20 ____ 17
+
6m
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+ +
+
+ + +
20 ____ 17
+
+
27
m
+
++ +
+
19
m 29
m
26 20 ____ 17
22
6m
20 ____ 1729
m
12
.4
m
++ +
+
+ +
+
+ +
+
+
23
+
23
20 17 ____
+
+
+
+ + +
+
+
+
+ +
+
____
20 ____ 17
+ +
+
17 29
6m
+
+ +
+
20
26
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+ +
4.
9m
+
16
m
+
20
15 + .3m
+ +
m
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
+ +
+
+ +
+
+
+
++
+
+
+
+
22
m
m
42
30
15
+
m
+ +
+ +
+
+
+
+
4.
9m
20 ____ 20 ____ 17 17
SPvE-kaart
+
+
+ +
+ +
+ + +
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
++
+
+
+
+
+
.2m
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
20 ____ 17
+ +
+
+
+ +
+
+
29
++
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++
+
+ +
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
6m
+
+
+
+
+
+ +
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
++ + +
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
P
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ ++
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
++ +
29
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+ +
++ +
+
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+
+ +
+
+
+
+
+ + +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
++ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+ +
+ +
+
+
+
+
+ +
++ +
+
+
+
+ +
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+ +
+ +
+
Gemeente Haarlemmermeer
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
32
+
+
+
+ +
+
+ +
+
+ +
+ +
+
+
+ +
+
+
+ +
+ +
+ +
+ +
4.1 Bestemming en programma
• Er is een minimum oppervlakte plintfunctie bepaald per deelontwikkeling, aanvullend kan gekozen worden om woningen in de plint te situeren. • Per deelontwikkeling wordt minimaal 50% van de plintfunctie met maatschappelijke voorzieningen ingevuld.
Woonprogramma • De hoofdfunctie van de bouwblokken is wonen of daaraan gerelateerd zoals parkeren met erop een daktuin, als onderdeel van de binnentuinen. • Op deze locatie kunnen circa 400-450 woningen aan het centrum worden toegevoegd. Hierbij gaat het om gestapelde woningen in een mix van sociale, betaalbare en vrije segment. • Het woonbeleid geeft regels voor de aandelen sociale huur en middensegment en voor wonen met zorg.
Parkeren • Per deelontwikkeling dient te worden voldaan aan de parkeernormen die uit het parkeerbeleid volgen. De ontwikkelingen dienen zelf het bewoners- en bezoekersparkeren een plek te geven. • Er is één deelgebied (Binneweg West) dat in plaats van een woonfunctie kan worden ingevuld door een gebouwde parkeeroplossing voor openbare parkeerplekken.
Voorzieningen • Op de begane grond komen langs de Nieuweweg (gedeeltelijk) voorzieningen (plintfuncties). Het gaat om 1.700 tot maximaal 2.400 m² bruto vloeroppervlak aan voorzieningen. • Functies die hierin passen zijn: werken/bedrijven categorie 1-2, zorg, maatschappelijke functies, kleinschalige sport, welzijn- en zorgfuncties. Er komt geen horeca of detailhandel.
Aanzicht gezien vanaf watergang
9m
16 m
25 m
1,5 m
19,5 m
3,5 m
16,4 m
15 m
34 m
65 m
57,5 m
Aanzicht gezien vanaf Nieuweweg 8m
27 m
17,7 m
41 m
25 m
28 m
4,5 m
16 m
19 m
29 m
3,5 m
16,4 m
74,6 m
57,5 m
57 m
Figuur 30 Aanzichten
Gemeente Haarlemmermeer
33
4.2 Bouwregels De volgende bouwregels zijn van toepassing. Bebouwing a) Er dient gebouwd te worden op de aangegeven rooilijn. Dit geldt niet voor de achterrooilijn, er kan minder diep gebouwd worden om het bouwvlak niet geheel te vullen. Hierdoor kan meer oppervlak binnentuin op het dak van de parkeergarages oppervlak ontstaan. b) Er dient niet hoger gebouwd te worden dan is aangegeven in de SPvE-kaart. De bouwhoogte sluit aan bij de Centrumbebouwing rond het raadhuis (basishoogte 17 m met zesde laag in setback, hoogteaccenten tot negen lagen mogelijk). De toren mag tot 41 m hoog gebouwd worden. In het kader van het meeontwerpen van de torenbeeindiging en integreren van technische voorzieningen mag terugliggend tot 45 m gebouwd worden. Mocht het nodig of wenselijk zijn t.b.v. de woonkwaliteit of exacte stedenbouwkundige inpassing dat de accenten iets verschuiven kan dit onderzocht worden. Het moet dan gemotiveerd en ter goedkeuring voor gelegd worden aan de gemeente. De voorwaarden voor windhinder en bezonning blijven onverminderd gelden. c) Bij de voorgenomen bouwhoogte dient uit een bezonnings- en windhinderstudie (conform NEN 8100:2006) te blijken dat het voldoet aan de bezonningsnormen en windhindernorm. Qua bezonningsnorm wordt de ‘lichte TNO-norm’ aangehouden: omliggende woningen ontvangen ten minste 2 uur zon in de periode 9 februari tot en met 19 oktober.
Voor het windklimaat van de openbare ruimte moet als ondergrens een ‘goed’ windklimaat worden nagestreefd. Voor ‘langdurig zitten’ wordt altijd een kwalificatie ‘goed’ verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor ‘slenteren’ wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen. Een beoordeling ‘matig’ kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol. Een ‘slecht’ windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatieomstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken middels een belangenafweging.
d) De oriëntatie en ontsluiting van entrees voor voetgangers en fietsers is door middel van meerdere portieken op de openbare ruimte aangesloten. Daarnaast hebben de portieken voor bewoners een ontsluiting direct naar de binnentuin. e) Er worden in het eindbeeld 3 of 4 (afhankelijk van de realisatie van de openbare parkeervoorziening) half-open bouwblokken gerealiseerd. De bouwblokken worden veelal in twee fases of deelgebieden uitgewerkt en gerealiseerd. Eén deelgebied bestaat qua korrelgrootte uit meerdere bouwdelen, zogenaamde ‘huizen’. Een straatwand (één zijde van een bouwblok) moet uit minimaal twee ‘huizen’ bestaan, tenzij de straatwand minder dan 35 m lang is. f) De plint is de begane grond van een gebouw en is in de gebiedsontwikkeling Binnenweg onder te verdelen in een ‘actieve plint’ langs de Nieuweweg, en een plint met woningen gelegen op een parkeersoutterain. De actieve plint heeft een directe aansluiting op het maaiveld van de openbare ruimte en een hogere bouwhoogte van minimaal 4 m. g) Fietsenstallingen maken geen onderdeel uit van het actieve plintprogramma en zijn hierachter gesitueerd. h) Balkons en erkers steken niet verder dan 1 m uit de rooilijn en bevinden zich tenminste op een hoogte van minimaal 4 m t.o.v. maaiveld.