Bijdrage inspreker Architect - Woodstock Shortstayhousing Plantoelichting

short stay housing

Woodstock Concept Het project ‘Woodstock’ is opgebouwd uit een diversiteit aan func•es en maakt de realisa•e van een woon-werk gemeenschap mogelijk. Het plan bestaat onder meer uit de nieuwbouw van 240 short- en extended stay appartementen met maximaal vijf bouwlagen. De appartementen hebben een logiesfunc•e die bedoeld zijn voor •jdelijk gebruik en zijn verdeeld zijn over een drietal vleugels die verbonden zijn middels tussenliggende bebouwing. Tussen de vleugels wordt een gezamenlijke buitenruimte gerealiseerd. De bestaande boerderij in het lint krijgt een nieuwe, ondersteunende func•e ten behoeve van de toekoms•ge gebruikers. Het plan is dusdanig opgezet dat het overgrote deel van de logiesfunc•es worden afgeschermd door een volume langs de A9. In dit volume wordt ruimte gemaakt voor andersoor•ge func•es dan de logiesfunc•e. Middels deze geluiddempende buffer wordt op het achtergelegen terrein een goed woon- en lee•limaat gerealiseerd voor de gebruikers van de short-stay appartementen.

Short-stay housing De gebruikers van de short stay appartementen kunnen minimaal zeven dagen en maximaal zes maanden op de loca•e verblijven. Hierover worden contractueel afspraken gemaakt om te borgen dat permanente bewoning wordt voorkomen. De units worden uitgevoerd als één-, twee- of driekamerappartementen, aangevuld met een afgescheiden, na"e ruimte. De gevels van de verblijven zijn gericht op de geluidluwe, binnenruimte van het plangebied. Hiermee wordt een sociaal veilige situa•e gecreëerd. Primair doel is de huurders een aangenaam woonmilieu te bieden waar ze zich snel thuis voelen. Dit wordt bereikt door de interac•e tussen de bewoners kansen te geven en te s•muleren waardoor een plezierige, dynamische en veelzijdige woongemeenschap ontstaat. De gemeenschappelijke voorzieningen die zowel zijn gericht op wonen, werken, verblijven als ontspannen, dragen bij aan deze doelstelling. De nieuwbouw wordt uitgevoerd met massief houten modules. Hiermee wordt een zeer duurzaam en flexibel plan gerealiseerd.

Woningmarkt - betaalbare woningen In Nederland is in alle segmenten een erns•g tekort aan woningen. Koop, sociale huur of vrijesectorhuur waren tot voor kort de drie ‘smaken’ op de Nederlandse huurmarkt. Alterna•even zijn er nog weinig, terwijl er tegelijker•jd een grote en groeiende vraag is naar •jdelijk wonen. Of het nu gaat om arbeidsmigranten, werknemers die wonen aan de ene kant van het land en (•jdelijk) elders werken of studeren. Ook zijn er diverse doelgroepen die noodgedwongen per direct een woning nodig hebben. Tijdelijke huurwoningen die inspelen op deze vraag worden ook wel aangeduid als ‘shorstay’ of flexwonen. De short-stay accommoda•e richt zich op starters op de woningmarkt, studenten, spoedzoekers, werkende jongeren, doorstromers, arbeidsmigranten, budget expats, promovendi, etc. impressie binnenhof SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

2

Ligging locatie De planloca•e bevindt zich in de uiterste zuidwestrand van Badhoevedorp. Door de omlegging van de A9 wordt de loca•e aan de zuidzijde thans begrensd door deze snelweg. Tussen de snelweg en de planloca•e staat een betonnen geluidsscherm. De loca•e is aan de oostzijde toegankelijk vanaf de Sloterweg. Aan de westzijde ligt akkerland en aan de noordzijde deels akkerland en een kavel met een bedrijf. De winkelkern van Badhoevedorp ligt op 1km afstand en is via de Sloterweg in een rechte lijn te bereiken (15 minuten lopen en 5 minuten fietsen)

locatie woodstock

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

3

Bestaande Situatie Het plan is de short-stay accommoda•e te realiseren op het kavel aan de Sloterweg 327 te Badhoevedorp. Het kavel hee• een oppervlakte van 7600m2 waarvan 2100m2 bebouwd. De thans leegstaande bebouwing bestaat uit twee opslagloodsen, een hooiberg en een woonboerderij. De boerderij dateert uit 1894 en behoort daarmee tot de oude oorspronkelijke bebouwing van de Haarlemmermeer. Een omgevingsvergunning is verleend voor de nieuwbouw van een bedrijfsgebouw en de sloop van de boerderij. Door de verhuizing van het bedrijf naar Lijnden is dit plan niet gerealiseerd. Gekozen is de boerderij te sparen en de loca•e een zinvolle bestemming te geven en nieuw leven in te blazen met de realisa•e van de short-stay accommoda•e.

VERLEENDE VERGUNNING BEDRIJFSGEBOUW gaashek (rondom terrein)

draaipoort

schanskorven

schuifpoort

bezoekers parkeren

BESTAAND KAVEL

opstelplaats fietsen schanskorf

WOONBOERDERIJ SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

4

Opzet plan

WONEN WONEN WONEN

10

De bebouwing van het wooncomplex bestaat uit twee langgerekte evenwijdige volumes met daartussen vier lagere stroken. Deze stroken verdelen de bebouwing in vier binnenhoven en zorgen voor een aangenamere schaal van het binnenterrein. Het lange blok aan de zijde van de A9 is opge•ld en gee• ruimte aan een parkeergarage met bijna 100 plaatsen. Tevens schermt dit lange blok de binnenhoven af van het verkeerlawaai van de A9. Alle verblijfunits zijn met één zijde georiënteerd op deze geluidsluwe en groene binnenhoven. In het lange blok grenzend aan de A9 zijn de gemeenschappelijke voorzieningen en de werkunits ondergebracht.

5

24

5

5

WONEN WONEN WONEN WERKEN RECREATIE WERKEN WERKEN WERKEN- FITNESS - WERKEN 4

4

4

6

27

A9

impressie bouwplan

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

5

Programma - Faciliteiten In de beoogde ontwikkeling wordt een aangenaam woon-werk milieu gecreëerd met short stay appartementen. In aanvulling op de verblijfsruimten wordt een breed scala aan voorzieningen gerealiseerd, waaronder een kantoor, een klein verkooppunt van producten voor dagelijks gebruik, (lichte) horecavoorziening met terras, een opslag, kantoorruimte, samenkomstruimte. werkplekken, fitnessruimten, een wassere•e en studieruimten. Daarnaast is de kern van Badhoevedorp op korte afstand gelegen. Hetgeen de lokale economie een boost kan geven. De loca•e is goed bereikbaar, aangezien er in aanvulling op het reguliere openbaar vervoer netwerk een shu•lebus wordt ingezet, deelauto’s beschikbaar komen en leenfietsen aanwezig zijn. ZONNECELLEN GROENE BINNENHOVEN

240 SHORTSTAY APPARTEMENTEN

KWEEKKASSEN - DAKTUINEN

UITRIT PARKEREN TERRAS

BESTAANDE WONING MET: - RECEPTIE - MINIMARKET - LOUNGE - RESTAURANT/BAR - BEHEERDERSWONING

FITNESSRUIMTE FIETSENSTALLING

WERKRUIMTEN - FLEXPLEKKEN

99 OVERDEKTE PARKEERPLAATSEN

GEMEENSCHAPPELIJK RUIMTEN

RECREATIE RUIMTEN

HOOFDTOEGANG

DAKTERRASSEN

INRIT PARKEREN

ELEKTRISCHE DEELAUTO’S

SHUTTLE-BUS

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

6

Ontwerp - Ontmoeting Door interac•e tussen bewoners ontstaat een sterke gemeenschap. De inzet van het ontwerp is er vooral op gericht deze interac•e mogelijk te maken door de kansen op ontmoeten te maximaliseren en te faciliteren. Concreet betekent dit zo veel mogelijk plekken maken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten: terras bij de oude boerderij, gemeenschappelijke werkplekken, fitnessruimten, chill-ruimten, minimarkt, wassere•e, Tv-ruimten, studieruimten, wachtplek shu•lebus, café, restaurant, dakterrassen en daktuinen met broeikassen. De organisa•e van het ontslui•ngssysteem van de woonunits (trappen en galerijen/corridors) zijn zo georganiseerd dat je zoveel mogelijk langs deze ontmoe•ngsplekken komt. De galerijen langs de woonunits zijn zo breed gemaakt dat er nog ruimte voor een bankje is om te zi•en. Dit nodigt snel uit om even een praatje te maken.

TUINIEREN OP HET DAK

PRAATJE MAKENOP DE GALERIJ

VOETBAL KIJKEN IN DE GROEPSRUIMTE SPORTEN IN DE FITNESS

BORREL OP HET DAK BEZOEK BIJEENKOMSTEN

SAMEN WERKEN

ZONNEN OP HET DAKTERRAS

BIERTJE OP HET TERRAS

LUNCH IN RESTAURANT

RELAXEN IN DE LOUNGE

SHOPPEN IN SUPER

WACHTEN OP DE SHUTTLEBUS

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

7

Flexibiliteit De wereld wordt steeds dynamischer. Wonen, werken, mobiliteit en levensvormen veranderen voortdurend. De plek waar je woont en werkt verandert mee. Deze is flexibel van opzet door een modulair systeem dat eenvoudig aan te passen is. De modules kunnen in samenstelling wijzigen en zijn te verplaatsen. Ook de modules zelf zijn eenvoudig aan te passen doordat deze van hout zijn.

plattegronden verblijfsmodules

7200

7360

21,3 m2 GBO

type B 21,8 m2 GBO

7360

8400

type A

8400

De verblijven varieren in groo!e. De kleinste verblijven bestaan uit 1 prefab module en zijn geschikt voor 1 of 2 personen. De grotere verblijven bestaan uit 1,5 of 2 modules en zijn geschikt voor 3-4 personen.

type C

type E

type F

25,2 m2 GBO

37,6 m2 GBO

37,6 m2 GBO

type D 44,8 m2 GBO

3600

3600

3600

3600

woonmodule type A: 77 stuks

woonmodule type B: 33 stuks

woonmodule type C: 58 stuks

woonmodule type D: 18 stuks

A

B

C

D

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

3600

3600

woonmodule type E1: 12 stuks

E

3600

3600

woonmodule type E2: 12 stuks

F

8

Bebouwing aan A9 Het lange blok aan de zijde van de A9 is opge•ld en gee• ruimte aan een parkeergarage met bijna 100 plaatsen. Tevens schermt dit lange blok de binnenhoven af van het verkeerlawaai van de A9. Aan de zijde van de A9 bevinden zich uitsluitend werkruimten en gemeenschappelijke voorzieningen. De verblijfsruimten zijn gelegen aan de geluidsluwe binnenhoven.

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

9

Entree De oude boerderij blij• gehandhaafd en wordt de spil van het plan. Dit is de plek waar je binnenkomt en ontvangen wordt. Waar voorzieningen zijn als een minimarket en chillplek. Rondom de boerderij ligt de collec•eve fietsenstalling.

Mobiliteit Auto: het plan hee• aan de zijde van de A9 een deels overdekte parkeerruimte met een capaciteit van 94 parkeerplaatsen. Er wordt voorzien in een aantal elektrische deelauto’s voor de bewoners Fiets: gebruik (elektrische) fiets voor de bewoners; winkelkern van Badhoevedorp ligt op 5 minuten fietsen. Shu!lebus: permanente service van en naar Schiphol en evt. Sta•on Zuid-As Openbaar-vervoer: de dichtstbijzijnde bushalte (Badhoevedorp Oost) ligt ongeveer 800 meter van de loca•e (dit is 10 minuten lopen en 3 minuten fietsen)

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

10

Entreehof Het hof waar je binnen komt nabij de boerderij. Een route langs de dwarsblokken gee• toegang tot de ander 3 binnenhoven

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

11

Binnenhoven Alle verblijven zijn georienteerd op de geluidsluwe engroene binnenhoven. Gemeenschappelijke daktuin met broeikas op de daken van de dwarsblokjes

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

12

Binnenhoven De galerijen zijn breed en zijn geschikt als buitenruimte en nodigt uit andere mensen te ontmoeten

Zicht vanuit het verblijf op het binnenhof SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

13

Duurzaamheid In alle onderdelen die de duurzaamheid van het project bepalen wordt de hoogste ambi•e nagestreefd; de wijze van bouwen, materiaalgebruik, energiegebruik

Circulaire materialen - hergebruik Hout is zeer geschikt voor circulair bouwen. Ook de overige bouwmaterialen voor o.a. vloerafwerkingen en gevelbekledingen zullen circulair en herbruikbaar zijn. De stalen construc•e van de bestaande loodsen worden hergebruikt voor de construc•e van de galerijen.

Energieneutraal Het project is energe•sch zelfvoorzienend. Het energiegebruik is neutraal. De woon- en werkmodules zijn door een goede isola•e (van houtwol) zeer energiezuinig. De weinige energie die nodig is komt van op het dak geplaatste PV-zonnepanelen en van de warmte-koude opslag in de bodem. Hiermee kunnen ook de verblijfmodules in de zomer passief gekoeld worden.

Opslag CO2 Gekozen is de hoofddraagconstruc•e van de woonmodules in massief hout CLT – Cross Laminated Timber uit te voeren. Hiermee wordt in het bouwproject 2700 ton CO2 opgeslagen. Bij tradi•onele bouw met beton zou de uitstoot ongeveer 2100 ton CO2 zijn. Een verschil van 4800 ton CO2. Hout is het enige bouwmateriaal dat groeit en daarbij zuurstof produceert. Het is een hernieuwbare grondstof en put de aarde niet uit.

opslag 2700 ton CO2 SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

14

Haalbaarheid Op basis van de regels van het geldende bestemmingsplan is een woonfunc•e in de vorm van short-stay appartementen niet toegestaan. Het doorlopen van een planologische procedure is derhalve noodzakelijk. De procedure wordt doorlopen middels een omgevingsvergunning ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’. Op basis van uitgevoerd onderzoek en de ruimtelijke onderbouwing blijkt de beoogde ontwikkeling haalbaar. De omgevingsaspecten archeologie, waterhuishouding, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, emissie van s•kstofdioxide, bodemkwaliteit, duurzaamheid en de nabijheid van Schiphol vormen geen belemmering voor de haalbaarheid van het plan.

Verkeer De impact van de toename aan verkeer is beperkt. In de toekoms•ge situa•e is op de Sloterweg sprake van een verkeersgenera•e van maximaal 171 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Hierbij is géén rekening gehouden met het salderen van de huidige bestemming en bijhorende verkeersgenera•e. De uiteindelijke toename van het aantal motorvoertuigbewegingen zal daarom lager uitvallen. De parkeerbehoe!e wordt bovendien volledig op eigen terrein opgelost.

Geluidhinder Gezien de ligging aan de A9 lijkt geluidhinder op voorhand een struikelblok. Echter is het ontwerp zodanig vormgegeven dat de niet-geluidgevoelige func•es aan de zijde van de Rijksweg zijn gelegen en een soort buffer vormen voor het passerende verkeer. Op basis van onderzoek blijkt dat vrijwel alle appartementen met minimaal één gevel gelegen zijn aan een geluidsluwe zijde. Bovendien worden geluidsluwe en omsloten buitenruimten gecreëerd. In alle ruimten is sprake van een acceptabel binnenniveu. Hiermee wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

Luchtkwalitiet Evenals geluidhinder lijkt het aspect luchtkwaliteit gezien de ligging van het plangebied op voorhand een punt van aandacht. De NSL Monitoringstool is ten aanzien van dit aspect het mee•nstrument. De NSL Monitoringstool laat zien dat ter plaatse van de projectloca•e de grootschalige achtergrondconcentra•es in 2030 van s•kstofdioxide NO2 18,2 µg/m3, van fijnstof PM10 15,1 µg/m3 en van fijnstof PM2,5 7,3 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing van de jaargemiddelde concentra•e voor s•kstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3. De maximale bijdrage van het extra verkeer is niet van zodanige omvang dat de concentra•es van zowel fijnstof als s•kstofdioxide de grenswaarden overschrijden. Op dit vlak wordt ruimschoots voldaan aan de we$elijke normen.

Bouwhoogten De kaart van het Luchthaven Indelings Besluit gee! aan dat de maximaal toegestane bebouwingshoogte op de planloca•e ligt tussen de 13 en 16 meter tov NAP. Ten opzichte van het maaiveld is dat tussen de 17,5 en 20,5 meter. De maximale bebouwingshoogte van het getoonde ontwerp is 18 meter t.o.v. het maaiveld.

SHORT STAY HOUSING SLOTERWEG BADHOEVEDORP

15