9. RV Aanvraag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te Hoofddorp (2022.0000882) (GEHEIME BIJLAGEN)

gemeente Haarlemmermeer

raad svoo rste 1 onderwerp Aanvraag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te Hoofddorp Portefeuillehouders steller Collegevergadering Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

drs. Jurgen Nobel, drs. Marja Ruigrok, mr. Mariëtte Sedee-Schuitemaker Femke Kaptein 17 mei 2022 2022.0000882

1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college besluit om: 1. conform artikel 25 lid 2 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid: economische of financiële belangen van de gemeente. De geheimhouding geldt voor bijlage 1 financiële toelichting bij het raadsvoorstel Aanvraag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te Hoofddorp en bijlage 2 rapport Cushman&Wakefield; 2. met een separaat voorstel de raad voor te stellen conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid: economische of financiële belangen van de gemeente. De geheimhouding geldt voor bijlage 1 financiële toelichting bij het raadsvoorstel Aanvraag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te Hoofddorp en bijlage 2 rapport Cushman&Wakefield . Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. een verwervingskrediet van€ 28 miljoen te autoriseren en in 2022 vrij te geven voor de eventuele aankoop van diverse percelen in het project Stationskwartier te Hoofddorp als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Stationsgebied.

De onrendabele top (ten tijde van de dan geldende marktwaarde) of het risico van financiering moet afgedekt zijn door een bijdrage van Rijk, provincie Noord-Holland of derden alvorens we over kunnen gaan tot aankoop. Hiertoe de 27e kredietverstrekking voor het begrotingsjaar 2022 vast te stellen; 2. de rentelasten van jaarlijks€ 560.000 op te nemen in de meerjarenbegroting bij de voorjaarsrapportage van 2023.

2. Samenvatting Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Om de ruimtelijke en maatschappelijke opgave in het Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid (beide onderdeel van het Stationsgebied Hoofddorp) te verwezenlijken hebben wij het instrument van de Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toegepast met een voorlopige aanwijzing (2022.0000489 en 2022.0000482 d.d. 15 maart 2022) en de raad voorgesteld deze

Aanvraag verw ervingskredi et eventuele aankoop diverse percel en in het St ationskwa rtier te pagina 2 Hoofddorp

besluiten te bestendigen (2022.0000489 en 2022.0000482 raad sbesluiten, behandeling voorzien op 2 juni 2022) . Eerste recht op koop Het vestigen van een voorkeursrecht biedt ons de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van onze plannen en voorkomt ongewenste verkopen die de haalbaarheid van de ontwikkeling beïnvloeden . Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun percelen wensen te verkopen, deze eerst aan ons te koop aan te bieden. Aanbiedingen Diverse grondeigenaren hebben vanuit die verplichting percelen aan ons aangeboden . Confo rm artikel 12 lid 2 van de Wvg moeten wij binnen een termijn van zes weken een beginselbesluit nemen ten aanzien van mogelijke aankoop. Onderhandeling Als vervolgstap op ons positieve beginselbesluit van diverse percelen in het project Stationskwartier te Hoofddorp, zullen wij in onderhandeling met eigenaren treden over minnelijke verwerving van deze percelen en de daarmee gepaard gaande kosten. Het bestaande strategische verwervingskrediet is niet toereikend voor eventuele aankopen en zullen we daarom niet inzetten voor dit doel. Verwerving Met dit raadsvoorstel wordt daarom voor de mogelijke verwerving van deze percelen een krediet van€ 28 miljoen aangevraagd .

Het krediet wordt gedekt uit de toekomstig te openen grondexploitatie waarbij een subsidie van Rijk, provincie Noord-Holland of derden een noodzakelijke voorwaarde is. De onrendabele top (ten tijde van de dan geldende marktwaarde) of het risico van financiering moet afgedekt zijn door een bijdrage van Rijk, provincie of derden alvorens we over kunnen gaan tot aankoop. Afspraken Rijk, provincie en derden Het aanbod van deze specifieke percelen komt eerder dan dat de afspraken met Rijk, provincie en derden over de totaalontwikkeling afgerond zijn. De komende periode werken wij daarom allereerst verder aan afspraken voor deze mogelijke aankopen en voeren daarnaast het gesprek om te komen tot afspraken met Rijk, provincie en derden over de invulling van deze voorwaardelijke financiële bijdrage. Aan de onderhandelingsperiode is verder geen termijn verbonden .

3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken? Om de ruimtelijke en maatschappelijke opgave in het Stationskwartier (onderdeel van het Stationsgebied Hoofddorp) te verwezenlijken hebben wij het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toegepast met een voorlopige aanwijzing 'Vestiging voorkeursrecht in het gebied Stationskwartier te Hoofddorp' (2022.0000483, maart 2022). Het vestigen van een voorkeursrecht biedt ons de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van onze plannen en voorkomt ongewenste verkopen die de haalbaarheid van de ontwikkeling negatief beïnvloeden. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun percelen wensen te verkopen, deze eerst aan ons te koop aan te bieden.

Aanvraag verwervingskredi et eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te Hoofddorp

pagina 3

Diverse grondeigenaren hebben vanuit die verplichting percelen aan ons aangeboden . Conform artikel 12 lid 2 van de Wvg moeten wij binnen een termijn van zes weken een beginselbesluit nemen ten aanzien van mogelijke aankoop. Voor de eventuele aankopen is verwervingskrediet nodig. Het bestaande strategische verwervingskrediet is hiervoor niet toereikend en zullen we daarom niet inzetten voor dit doel. Met dit voorstel vragen we krediet aan voor de eventuele aankopen .

3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Voor de eventuele aankoop van diverse percelen vragen wij een verwervingskrediet van€ 28 miljoen aan . Als vervolgstap op het genomen positieve beginselbesluit, zullen wij in onderhande ling met eigenaren treden over minnelijke verwerving van deze percelen en de daarmee gepaard gaande kosten . Het verwervingskrediet wordt gedekt uit de toekomstig te openen grondexploitatie waarbij een subsidie van Rijk, provincie of derden een noodzakelijke voorwaarde is. Momenteel zijn wij in gesprek om te komen tot afspraken met Rijk, provincie en derden over de invulling van deze financiële bijdrage. Voor iedere aankoop is de subsidie een noodzakelijke voorwaarde. Het aanbod van deze specifieke percelen komt eerder dan dat de afspraken met Rijk, provincie en derden over de totaalontwikkeling afgerond zijn . De komende periode werken wij daarom allereerst verder aan afspraken voor deze mogelijke aankoop, waarbij de subsidie van Rijk, provincie of derden voorwaardelijk zijn voor deze aankoop.

Wat zijn de kanttekeningen en risico's? Dekking van het negatief resultaat is onzeker Op dit moment wordt krediet aangevraagd voor percelen die zijn aangeboden onder de Wvg en waarvoor een positief beginselbesluit is genomen . De dekking van dit krediet komt uit de in de toekomst te openen grondexploitatie waarin de grondwaarde van de herontwikkeling als opbrengst is opgenomen. Daarnaast is subsidie van Rijk, provincie of derden een noodzakelijke voorwaarde voor dekking van de onrendabele top (ten tijde van de dan geldende marktwaarde) of het risico van financiering. Indien er geen bijdrage komt, kan het perceel naar verwachting niet verworven worden en wordt dus geen grondexploitatie geopend.

Aanvra ag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier te pagina 4 Hoofddorp

Tijdelijke exploitatie Mogelijkerwijs is sprake van tijdelijke exploitatielasten die voortkomen uit tussentijds gebruik van de percelen en gebouwen . Op dit moment zijn we bezig om dekking voor deze exploitatielasten te vinden. Instorten van de markt Indien we niet overgaan tot gebiedsontwikkeling, is er een risico ten aanzien van de mogelijke opbrengst bij verkoop na verwerving. Deze kan fluctueren door wijzigingen in de markt waarbij het instorten van de markt het meest extreme scenario is. Planologische beperkingen De aankoopwaarde wordt mede bepaald door de planologische mogelijkheden. Geluid is op deze percelen een in het oog springend aandachtspunt, naast andere planologische aspecten als kabels en leidingen en stikstof, die de komende periode in beeld worden gebracht. De percelen zijn sterk geluidsbelast. Transformatie naar wonen zal dus maatregelen vragen om de geluidsbelasting te beperken . Die kunnen worden gevonden in de aanleg van geluidsschermen, maatregelen in het gebouw, et cetera. Als terugvaloptie zijn andere, nietgeluidsgevoelige functies als kantoor of opnieuw als hotel op de percelen denkbaar. Wij leggen geheimhouding op Op de financiële bijlage bij deze nota leggen wij geheimhouding op in het belang van de onderhandelingen over de aankoop van de aangeboden percelen.

Het is voor het resultaat van de onderhandelingen niet verstandig zaken openbaar te maken, ook voor de onderhandelingspositie van de gemeente.

3.3 Wat mag het kosten: Voor de eventuele aankoop van de percelen vragen wij een verwervingskrediet van€ 28 miljoen aan. Verdere uitwerking van de kosten is vermeld in de geheime financiële bijlage. Door de extra investering van€ 28 miljoen in 2022 ontwikkelen de indicatoren schuldpositie ten opzichte van de concept Voorjaarsrapportage 2022 als volgt: Netto schuldquote:

2022

2023

2024

2025

2026

Na verwerving

89,0%

95,6%

103,8%

111,0%

111,0%

VJR2022

89,0%

90,3%

98,6%

105,7%

105,7%

Deze indicator verslechtert met 5% punten en blijft oranje.

Lasten schuldi:1ositie:

2022

2023

2024

2025

2026

Na verwerving

8,8

8,9

9,1

9,6

9,8

VJR2022

8,8

8,9

9,1

9,7

9,9

Deze indicator verslechtert iets en blijft op groen .

Aanvraag verwervingskrediet eventuele aankoop diverse percelen in het Stationskwartier t e pagina 5 Hoofddorp

Het percentage 'onzeker inkomsten' (onzekere inkomsten in meerjarenbeeld gedeeld door de totale schuldenlast eind periode meerjarenbeeld) stond bij de VJR2022 op 17,9% en wijzigt door deze kredietaanvraag niet en blijft op rood (boven de 15% is de kleurindicatie rood) .

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? Wij zijn bevoegd om over de mogelijke aankoop te besluiten. De raad is verantwoordelijk voor het autoriseren en vrijgeven van het benodigde krediet. De portefeuillehouder Grondzaken is het eerste aanspreekpunt voor deze mogelijke aankoop.

3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Tegelijkertijd met dit voorstel voor de aanvraag van krediet wordt de raad een besluit tot bestendigen van de Wvg voorgelegd voor de deelgebieden 'Graan voor Visch Zuid' en 'Stationskwartier' . Daarnaast liggen voorbereidingsbesluiten 'Graan voor Visch Zuid' en 'Stationskwartier' voor ter besluitvorming.

3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd? Op het moment dat overeenstemming wordt bereikt tussen de aanbieder en de gemeente wordt de raad geïnformeerd over de koop . Indien we overgaan tot koop van een perceel, zal de raad een voorstel voorgelegd krijgen over de tijdelijke exploitatie van het perceel. Daarnaast informeren wij de raad over het verloop van afspraken die wij maken met Rijk en provincie om de business case van de gebiedsontwikkeling haalbaar te maken . Bij aankoop en gebiedsontwikkeling informeren we de raad via de (t)MPG cyclus . Naar verwachting wordt de ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling begin 2023 aangeboden aan de raad . Op dat moment is er meer zekerheid over de bijdragen van het Rijk en de samenwerkingsafspraken tussen publieke en private partijen. Dan kan een inschatting van de verwervingskosten en plan kosten worden gemaakt voor de totale gebiedsontwikkeling waarna voorbereidende projecten kunnen worden geopend. Over de in de tussentijd aangeboden percelen, neemt het college van B&W beginselbesluiten . Deze besluiten ontvangt de raad ter informatie. In geval van positieve beginselbesluiten zal de raad per geval om verwervingskrediet worden gevraagd om de verwerving mogelijk te maken.

3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? De ontwikkelingen in het Stationsgebied passen binnen het samen met de MRA en het Rijk in het kader van 'Bereikbare Steden' opgestelde gebiedsplan voor het Stationsgebied. Het vestigen van Wvg en het nemen van positieve beginselbesluiten ten aanzien van aangeboden percelen, helpt het realiseren van deze doelstellingen dichterbij te brengen. Daarnaast is het tot stand komen van samenwerkingsafspraken met de publieke partners over financiële bijdragen en risicoverdeling een belangrijke randvoorwaarde voor de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Daarin vervult de MRA een belangrijke rol.

4. Ondertekening Burge wethouders van de gemeent

urmans-Wijdeven

Aa nvraag ve rwervingskredi et eventue le aa nkoop diverse percelen in het Stati onskwartier te pagina 6 Hoof dd orp

Bijlage(n) : Financiële bijlage - geheim Rapport Cushman&Wakefield - geheim