7794582 rv weigering ontwerp vvgb voor het realiseren van een short stay accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp 6 juni

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

weigering ontwerpverklaringvan geen bedenkingen voorhet realiseren van een shortstay accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp drs. Jurgen Nobel Kathy Voorn-Schouten 6 juni2023

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

7794582 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluitde raad voorte stellen om: 1. te besluitentot het weigeren van de ontwerpverklaringvan geen bedenkingenvoorhet realiseren van een shortstay accommodatie met bijbehorendevoorzieningenaan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp. 2. Samenvatting

Wij willen een omgevingsvergunning eerste fase weigeren voorhet realiseren van een short stay accommodatie met bijbehorendevoorzieningen,bestaande uit ongeveer 320 geprefabriceerde houtenmodules, aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp.Wij kunnendeze omgevingsvergunning slechts weigeren nadat de raad heeft verklaard geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voordit plan.Voorhet projectis weigering van afgifte van de (ontwerp)vvgbvereist omdat het projectniet valt binnende doorde raad vastgestelde kaders (2022.7502302). 3.

Uitwerking

3.1

Wat willen we bereiken? Wij willen een omgevingsvergunning eerste fase weigeren voorhet realiseren van een shortstay accommodatie met bijbehorendevoorzieningen,bestaande uit ongeveer 320 geprefabriceerde houtenmodules, aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp.

3.2

Wat gaanwe daarvoordoen? Aanvraag De omgevingsvergunning eerste fase betreft het realiseren van 320 geprefabriceerde houtenmodules aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp.Volgens de ruimtelijke onderbouwing zijn deze modules bedoeld voorhet tijdelijk huisvestenvan starters opde woningmarkt,studenten,spoedzoekers,werkende jongeren, doorstromers, arbeidsmigranten, promovendi,et cetera. De modules bieden ruimte aan 240

Weigering ontwerpverklaringvan geen bedenkingen voorhet realiseren van een shortstay

pagina 2

accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp

appartementen(in maximaal vijf bouwlagen)met bijbehorende werk-,recreatie-, horeca, winkel- en parkeervoorzieningen.Het perceel ligt direct naast de A9 (figuur 1).

Figuur 1 - ligging Volgens de aanvraag hebbende appartementeneen logiesfunctie en zijn ze bedoeld voor shortstay (verblijf van minimaal een week tot maximaal zes maanden). In het volumelangs de A9 komen andersoortige functiesdan de logiesfunctie.

Figuur 2 - Beoogde situatie Met de voorgestane ontwikkeling krijgt de bestaande boerderij een nieuwe, ondersteunendefunctie tenbehoevevan de toekomstige gebruikers, waarbij deze een bar-restaurant, minimarket, recreatieruimte, receptie en kantoorbevat. Daarnaast zouden er drie nieuwe in-/uitrittenworden gerealiseerd, een parkeergarage opde begane grond voor99 parkeerplaatsen en een fietsenstalling voor144 fietsen. Voorde aanleg van de in/uitrit zoueen boommoeten worden gekapt. De bestaande opslagloodsenen hooiberg/opslagzoudenwordenvervangen doornieuwbouw. Logies- of woonfunctie Mede gelet opde ligging direct naast de A9, is het voorde beoordelingvan deze aanvraag van belang dat opvoorhandduidelijk is of er sprake is van een gevoelige of kwetsbare functie. Uit de aanvraag blijkt dat de accommodatie gebruikt gaat worden als 'shortstay logiesverblijven met bijbehorendevoorzieningenen flex-werkplekken'. Daarbij is aangegeven dat met 'shortstay' een periode bedoeld wordt van minimaal een week tot maximaal zes maanden en dat hierovercontractueelafspraken worden gemaakt met de huurders.Van belang hierbij is dat de term 'shortstay' over het algemeen wordt gebruikt voorde beschrijvingvan een woonvormdie zich hoofdzakelijkricht ophuishoudens die

Weigering ontwerpverklaringvan geen bedenkingenvoorhet realiseren van een shortstay

pagina 3

accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp

tijdelijk in Nederland verblijven (expats, internationalsen buitenlandsestudenten)maar hunhoofdverblijfelders hebben. Het moet aannemelijk zijn dat het aangevraagde gebruik in overeenstemming zal zijn met het feitelijke gebruik. Daartoe is in ieder geval van belang ofsprake is van een logiesfunctie of een woonfunctie. Een logiesfunctie is een gebruiksfunctievoorhet bieden van recreatief verblijf oftijdelijk onderdak aan personenwelke elders hunhoofdverblijfhebben.Bij een woonfunctie is geen sprake van tijdelijk verblijf maar van bewoning. Gelet opde in de ruimtelijke onderbouwing weergegeven doelgroep voorde appartementen,is het niet aannemelijk dat sprake zal zijn van een logiesfunctie. Volgens de ruimtelijke onderbouwing betreft het namelijk bewoningdooronderandere starters opde woningmarkt,studenten,spoedzoekers,werkende jongeren, doorstromers,senioren, arbeidsmigranten en promovendi.Daarnaast is het aannemelijk dat (het merendeel van) de doelgroep het appartementzal gaan gebruiken als hoofdverblijfwaarbij het niet waarschijnlijkis dat zij het gebouw na maximaal zes maanden zullenverlaten omdat de woonbehoefte er dan nog steeds is. Het verschil tussen een logiesvoorzieningen een woningkomt tot uitdrukkingin de eisen die volgens het Bouwbesluithier aan gesteld worden. Dat heeft te maken met het veronderstelde gebruik.

In een logiesvoorzieningzullen de bewonerselkaar en het gebouw niet of nauwelijks kennenen worden er dus bijvoorbeeldandere eisen gesteld aan brandveiligheid en vluchtwegen. Uit de ruimtelijke onderbouwingblijkt dat het 'primair doel is de huurderseen aangenaam woonmilieute bieden waar ze zich snel thuisvoelen. Dit wordt bereikt doorde interactie tussen de bewonerskansen te geven en te stimuleren waardoor een plezierige, dynamische en veelzijdige woongemeenschapontstaat. De gemeenschappelijke voorzieningendie zowel zijn gericht opwonen,werken, verblijven als ontspannen, dragen bij aan deze doelstelling'. Ook dit impliceert dat er geen sprake is van een logiesfunctie maar van een woonfunctie. Gelet hieropis het niet aannemelijk dat het aangevraagde gebruik (logiesfunctie) in overeenstemming zal zijn met het feitelijk gebruik (woonfunctie). Bij beoordelingvan de aanvraag is dan ookuitgegaan van het gebruik van de appartementenals woonfunctie. Dit betekent dat aanvrager voornemensis een kwetsbare en gevoelige functiete realiseren, gelegen direct naast de A9. Bestemmingsplantoets Het perceel ligt in de beheersverordening'Haarlemmermeer 2014', met de bestemming 'Bedrijf'. De maximaal toegestane bouwhoogte ter plaatse is tien meter met een goothoogtevan maximaal vijf meter.

Het plan is in strijd met artikel 4.1 van de beheersverordeningomdat het gebruik voorlogiesverblijf en de functiesten dienste van het logiesverblijf niet passen binnende bestemming 'Bedrijf. Verder is het planvooreen groot deel buitenhet bouwvlakgeprojecteerd, en de maximaal toegestane bouw-en goothoogtevan respectievelijk tien meter en vijf meter wordt overschreden. Ruimtelijke aspecten Vanuit verschillendevakdisciplines is geadviseerd over de aanvraag. Hieruit blijkt dat het ongewenst is om medewerking te verlenen. Zowel vanuitgeluid, als vanuitluchtkwaliteit, externe veiligheid, verkeer en ontsluiting,parkeren, economie,wonen,stedenbouwen

Weigering ontwerpverklaringvangeen bedenkingenvoorhet realiseren van een shortstay

pagina 4

accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp

ecologie is negatief geadviseerd. Een aantal van deze adviezen is hieronderopgenomen. Voorde volledige adviezen wordt verwezen naar bijlage 2 (Ruimtelijk advies). als de appartementenniet onder het beschermingsbereikvan de Wet geluidhinder (Wgh) vallen omdat de appartementengetoetst worden als 'hotelaccommodatie',dan betekent dit niet dat er geen bescherming tegen geluidhinder bestaat. In het kader van een goede ruimtelijke ordening komt ookaan de bewonersvan de shortstay appartementeneen zekere bescherming tegen geluidhinder toe. Bij het beoogde gebruik zullen personenimmers met een zekere regelmaat en gedurende langere tijd in het pand verblijven en overnachten; vijfjaar geleden is de A9 omgelegd, ondermeer om de leefbaarheid in Badhoevedorp te verbeteren. Het wegverkeer opde A9 had een negatieve invloed ophet leefklimaat. Het is ongewenst om nuweer nieuwe woonsituatieste creëren langs de omgelegde A9; shortstay wordt aangemerkt als een gevoelige functieomdat dit een locatie is waar mensen verblijven en deze een significante verblijfstijd kent. Er is niet getoetst aan de afstandseisen die gelden vooreen gevoelige functie.Vanuitgoede ruimtelijke ordening wordt voorluchtkwaliteiteen afstand tot de weg aanbevolenvan minimaal 150 meter.

Deze afstand is in het plan minder dan 100 meter waardoor er geen sprake is van een goed woon-en leefklimaat; er is geen rekening gehoudenmet het op26 oktober2022 doorde Europese Commissie gedane voorstelvooreen herzieningvan de EU-richtlijnbetreffende luchtkwaliteit. In het voorstelwordt de aanscherpingvan de wettelijke grenswaarden voorde meest luchtvervuilendestoffenverondersteld. Het is van belang om bij het beoordelenvan gevoelige functiesrekening te houdenmet het voorstelen de nieuwe voorgestelde grenswaarden, om te voorkomendat er straks overschrijdingenvan de wettelijke grenswaarden voorluchtkwaliteit ontstaanoplocaties binnenhet gemeentelijke grondgebied. Anders kan het financiëlerisico's met zich mee brengen voorde gemeente omdat mensen die gezondheidsschade lijden als gevolg van luchtverontreiniging,recht opcompensatiehebben; het perceel ligt naast de A9 en in de geluidszone van het industrieterreinSchipholOost. Het perceel ligt in de invloedssfeer qua externe veiligheid, maar net buitenhet brandaandachtsgebied. Vanuithet oogpuntvan externe veiligheid is het zeer onwenselijkom hier, naast de A9, grote aantallen personente laten verblijven; gezien de doelgroepen is geen sprake van een gegarandeerd verblijf korter dan zes maanden.

Vanwege de hoge belasting vanwege de ligging naast de A9 (externe veiligheid en geluid) en binnende geluidszone van het industrieterreinSchipholis vanwege gezondheidsredenengeen sprake van een goed woon-en leefklimaat. Ook niet als sprake is van een verblijf korter dan zes maanden; opde kruising Sloterweg/Schipholwegzien we tellingen met intensiteitenvan 6.200 motorvoertuigenper etmaal (mvt/etm). En opde Schipholwegmet 9.000 a 11.000 mvt/etm. De kruising Sloterweg/Schipholwegheeft ten zuiden al een kruispuntbelasting van 116% waarbij dit bij een verzadiging van 80 a 85% al een indicatie geeft van een knelpunt.Dit kruispuntis dus al overbelast en intensivering is niet acceptabel; het gebied heeft niet voldoendevoorzieningenvoorshortstay. Er worden eigen commerciëlevoorzieningenaangevraagd als een winkeltje en horeca. Dit is echter niet voldoende.Hierdoor profiteertde lokale economieniet van het plan; vanuitwonenis er geen beleid voorshortstay. In onsWoonbeleidsprogrammastaat niet dat er behoefteis aan shortstay. Er is daarom geen argument vanuithet woonbeleidom van de regels af te wijken ten behoevevan de realisatie van shortstay;

Weigering ontwerpverklaringvan geen bedenkingenvoorhet realiseren van een shortstay accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp

pagina 5

er is nog nader vervolgonderzoeknodig naar vleermuizen, kleine marterachtigen en vogels met een jaarrond beschermde verblijfplaats. Dit onderzoekis nog niet aangeleverd; bij het ontwerpmoet meer aansluiting gezocht worden bij de identiteit van de locatie. Dit in een juiste verhoudingtussen bebouwingen landschappelijkeinrichting; de ruimtelijke onderbouwing is opdiverse onderdelen onjuisten/ofonvolledig. Gelet opde ruimtelijke adviezen is voldoendeaangetoond dat er geen sprake is van goede ruimtelijke ordening. Daarbij is het niet aannemelijk dat het aangevraagde gebruik (logies) in overeenstemming zal zijn met het feitelijk gebruik. Het is niet mogelijk het bouwplan zodanig aan te passen dat alsnog een positiefruimtelijk advies gegeven kan worden. Daarom stellen wij de raad voorde ontwerp-vvgbte weigeren. 3.3 Wat mag het kosten? Aan de uitvoeringvan dit voorstelzijn, naast de beschikbareambtelijke capaciteit, geen kostenverbonden. Watzijn definanciëlerisico's? Onze gemeente looptgeen vermeldenswaardige financiëlerisico's bij de uitvoeringvan dit voorstel. 3.4 Wie is daarvoorverantwoordelijk? Op grond van de Wet algemene bepalingenomgevingsrecht (Wabo) is de raad bevoegd te besluitenomtrenteen vvgb. De bevoegdheid te besluitenomtrenteen aanvraag omgevingsvergunning ligt bij het college. Binnenhet college is de portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening het eerste aanspreekpunt.

3.5 Wanneeren hoe zal de raad/hetcollegeoverde voortgangworden geïnformeerd? De raad ontvangtde zienswijzen die tegen de ontwerpweigering vvgb worden ingediend. Daarna besluitde raad over de weigering vvgb. 4. Ondertekening

Burgemge^er en \^et+rt3ttders van de gemeente Haarlemmermeer, eester,

'Maria Bijlage(n): Ruimtelijke onderbouwing Ruimtelijk advies

e Schuurmans-Wijdeven