7736120 Nota Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023 (30 mei)

gemeente Haarlemmermeer

nota van B&W onderwerp Portefeuillehouder Collegevergadering Inlichtingen Registratienummer

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023 drs. Jurgen Nobel 30 mei 2023 M . van Bergen {+31235676762) 7736120

1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om : 1. in te stemmen met de inhoud van de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023 en de geheime bijlage Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023, als actualisatie van de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2021 en bijbehorende Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2021, passend binnen de hiervoor in 2021 vastgestelde financiële kaders, waarbij: a. de gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp (voorheen Stationsgebied Hoofddorp) is toegevoegd aan het programma Schaalsprong wonen; b. de focus van de investeringsstrategie en -analyse komt te liggen op de lopende woningbouwprojecten volgens de Investeringsstrategie en -analyse Schaalsprong wonen 2021 en de ontwikkeling van Spoorzone Hoofddorp eerste fase en Lisserbroek eerste fase; c. de gebiedsontwikkelingen die nu buiten de focus vallen, te weten Nieuw-Vennep West, Cruquius Zwaanshoek, Post van Krayenhoff, en op termijn Spoorzone Hoofddorp tweede fase en Lisserbroek tweede fase, in de investeringsstrategie en -analyse zijn meegenomen als potentiegebieden. Het doel is voor deze gebieden duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid, alvorens deze mogelijk deel kunnen gaan uitmaken van de focus; d.

voor de investeringsanalyse van een meer realistische woningbouwprognose wordt uitgegaan, namelijk dat 130 procent plancapaciteit in een bepaalde periode leidt tot 100 procent productiebehoefte in diezelfde periode. We gaan uit van het aantal op te leveren woningen in overeenstemming met de Woondeal met de Metropoolregio Amsterdam (MRA) getekend op 15 maart 2023; 2. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage 'Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023' van de 'Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023'. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische en financiële belangen van de gemeente; 3. de raad voor te stellen deze nota te agenderen ter bespreking.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 2

2. Samenvatting

We hebben een grote bouwopgave in onze gemeente met de ambitie om minimaal 20.000 woningen te bouwen in de periode tot 2040. Deze opgave zal worden gerealiseerd in ruim 100, grote en kleinere, woningbouwprojecten in de gehele gemeente (zie figuur 1). Zoals in de omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 (2021.0003036) is vastgelegd, bouwen we met aandacht voor de omgeving waar gebouwd wordt; onze ambitie is om door te groeien naar een gemeente met minimaal 200.000 inwoners in 2040. De kernen met hun eigen karakter en de kwaliteit van het landschap zetten we daarbij in om onze identiteit te versterken. We willen zuinig en zorgvuldig met de ruimte omgaan. Voor ons staat de inwoner centraal. We zorgen ervoor dat we bouwen en aanleggen wat past bij de behoeften van zowel de toekomstige als de huidige inwoners.

Figuur 1: In het geel een indicatie van de gebiedsontwikkelingen in de gemeente Haarlemmermeer.

We bouwen met een dorps- en landelijk karakter bij de kernen, zoals Badhoevedorp, Cruquius (Wickevoort) en Lisserbroek, en met stedelijke woonmilieus in Hoofddorp en het centrum van Nieuw-Vennep. Het is een bewuste keuze niet in alle kernen grootschalige nieuwbouw te realiseren met het oog op het gewenste behoud van het dorpse karakter. We zetten in op de bouw van inclusieve wijken. Dit betekent dat we naast het (laten) realiseren van woningen, waarvan minimaal 50% valt in de categorie betaalbaar, ook investeren in het realiseren van nieuwe (bovenplanse) voorzieningen, zoals mobiliteitsmaatregelen, (grootschalig recreatief) groen en maatschappelijke voorzieningen. Hiermee ontsluiten we de nieuwe woningen en voorzien we onze huidige en toekomstige inwoners van een prettige leefomgeving. Tegelijkertijd wordt de complexiteit in gebiedsontwikkelingen steeds groter door onder meer de verslechtering van de marktsituatie, beperkte gemeentelijke investeringsruimte en capaciteit, complexe ruimtelijke regelgeving en grondverwerving. Bovendien komt er nieuwe wetgeving

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 3

aan op het gebied van volkshuisvesting (Wet versterking regie Volkshuisvesting) die mogelijk tot heroverweging van de projecten kan leiden. Ondanks deze complexiteit is sinds het vaststellen van de vorige Investeringsstrategie (2021.0002603) al flinke vooruitgang geboekt. Er zijn in 2022 circa 700 woningen gebouwd in onder meer Badhoevedorp, Cruquius Wickevoort, Tudorpark, Westerdreefkwartier (PionierBols) en Hyde Park en in kleinschalige woningbouwprojecten in de kernen. Daarnaast is al veel bereikt in de voorbereiding van projecten onder andere in Nieuw-Vennep (Veldbloemstraat, Nieuwe Kom en Pionier-Bols), Hoofddorp: Lincolnpark, Stadscentrum (SEM, Concourslaan/Tuinweg en Trom), Bornholm, Noord eerste fase en De Oost. Dit jaar en volgend jaar zetten we diverse tenders op de markt, zoals voor de R-nethalte (Victoriapark West), Lincolnpark en Pionier Bolsterrein. Er zijn in 2022 zeven bestemmingsplannen (of verklaring van geen bedenkingen) onherroepelijk geworden en elf anterieure overeenkomsten gesloten. Daarmee worden deze plannen steeds concreter en gaan ze richting uitvoering.

Bovendien hebben wij vorig jaar rijkssubsidie toegekend gekregen (geoormerkt mobiliteitsgeld, met een inspanningsverplichting voor daaraan gekoppelde woningbouw in Spoorzone Hoofddorp als voorwaarde) in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) waardoor er meer kansen zijn gecreëerd voor de ontwikkeling van Spoorzone eerste fase Hoofddorp. Actualisatie

De Investeringsstrategie Schaalsprong wonen en bijbehorende Investeringsanalyse 2023 zijn een actualisatie van de eerste documenten die in 2021 zijn vastgesteld. Beide documenten worden over twee jaar wederom geactualiseerd, conform afspraak met de gemeenteraad. Deze actualisatie beschrijft een aantal wijzigingen in het programma Schaalsprong wonen (zie verder 3.2): • het toevoegen van de gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp aan het programma; • het leggen van de focus op de lopende woningbouwprojecten conform de Investeringsstrategie 2021 en op de gebiedsontwikkelingen Spoorzone Hoofddorp eerste fase en Lisserbroek eerste fase; • het nader verkennen van potentiële (gebieds)ontwikkelingen die nu buiten de focus vallen; • het hanteren van een methodiek voor de Investeringsanalyse door uit te gaan van meer realistische woningbouwprognoses. Dit betekent dat 130 procent plancapaciteit in een bepaalde periode leidt tot 100 procent productiebehoefte in dezelfde periode; • het op te leveren woningaantal tot en met 2030 is 13.400, zoals vastgelegd in de MRA Woondeal van 15 maart 2023 (mogelijk verminderd met 700 woningen doordat het bestemmingsplan Schuilhoeve is vernietigd door de Raad van State (RvS)). De Investeringsstrategie 2023 geeft ook invulling aan de aanbeveling van de commissie Duisenberg om het beleid rondom wonen meer integraal te presenteren (X.2020.06807).

Investeringsstrategie Onze ambitie is de realisatie van minimaal 20.000 woningen in de periode tot 2040. Met de investeringsstrategie hebben we een instrument in handen om deze ambitie binnen de gemeente integraal te kunnen begeleiden. We hebben inzicht gekregen in welke bovenplanse investeringen op het gebied van mobiliteit, groen en maatschappelijke voorzieningen minimaal noodzakelijk zijn om deze ambitie te realiseren en of hiervoor de financiële dekking aanwezig zal zijn.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 4

Het realiseren van deze ambitie staat niet los van andere ontwikkelingen binnen en buiten de gemeente. De (beleids-)context waarbinnen deze ambitie gerealiseerd moet worden is beschreven in de Investeringsstrategie. Hiermee zijn de contouren aangegeven voor onze woningbouwopgave. De risico's die wij zien voor het behalen van deze ambitie zijn opgenomen in een risicoregister (als bijlage van de Investeringsanalyse) en worden vanuit het programma gemonitord en aangepast c.q. aangevuld indien nodig. Investeringsanalyse Naarmate woningbouwprojecten steeds concreter worden, komt er ook meer informatie beschikbaar over de omvang van de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen en de financiële dekking van deze investeringen. De prognose van deze investeringen en financiële dekking hiervoor is uitgewerkt in de Investeringsanalyse. Samenwerking met derden Wij kunnen onze ambitie niet alleen realiseren. We zijn hiervoor afhankelijk van derden. De afgelopen jaren is geïnvesteerd in (het verder uitwerken van) een netwerk van partners.

Deze samenwerkingsverbanden, met onder andere het Rijk (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en ministerie van Infrastructuur en Waterstaat), provincie Noord-Holland, Metropoolregio Amsterdam (MRA) en Vervoersregio Amsterdam (VRA) hebben onder andere geleid tot subsidiemogelijkheden en toekenningen, waarmee wij de komende jaren onze ambitie mede kunnen realiseren. Met name de voorlopige toekenning van de Rijksgelden in het kader van het BO MIRT is aanleiding voor de aangepaste focus in het programma Schaalsprong wonen. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

In het Coalitieakkoord 2022-2026 'Toekomstbestendig groeien' is aangegeven dat een van de grootste uitdagingen voor Haarlemmermeer is het realiseren van een meer divers woningbestand en het bouwen van betaalbare woningen. Tot 2040 willen wij minimaal 20.000 woningen bouwen. De prioriteit ligt bij het bouwen van betaalbare en sociale huur- en koopwoningen voor starters en jonge gezinnen, zodat de doorstroming bevorderd wordt. Daarmee hebben we een concrete bouwopgave. Dezelfde bouwopgave zien we terugkomen in de op 15 maart 2023 door ons ondertekende Woondeal MRA. Daarin hebben we aangegeven ons te willen inspannen om tot en met 2030, 13.400 woningen op te leveren. We passen in de Investeringsstrategie 2023 vooralsnog een correctie toe op dit woningaantal naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State om het bestemmingsplan van Schuilhoeve te vernietigen; we bouwen hierdoor mogelijk 700 woningen minder. De (overlappende) woningbouwdoelen komen daarmee neer op: Tabel 1: Woningbouwdoelen gemeente Haarlemmermeer.

Periode

Opgeleverd aantal woningen*

Vastgelegd in

Periode 2022 tot en met 2030

13.400 (mogelijk -700)

Woondeal MRA

Periode 2020 tot 2040

Minimaal 20.000

Coalitieakkoord 2022-2026

^Aantallen kunnen niet bij elkaar worden opgeteld.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 5

Voor de definitieve toekenning van de Rijksgelden in het kader van het BO MIRT is daarnaast de start bouw van 17.700 woningen tot en met 2030 als inspanningsverplichting opgenomen (bandbreedte 15.000 - 25.000 woningen). 3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

De concrete bouwopgave wordt sinds 2017 gecoördineerd vanuit het programmabureau Schaalsprong wonen. Dit programma heeft als doel de versnelling van de woningbouw in de gemeente integraal te faciliteren en begeleiden, inclusief de daarvoor minimaal noodzakelijke voorzieningen, zoals de (hoofd)infrastructuur, groen en maatschappelijke voorzieningen (scholen en sportvoorzieningen). Met deze actualisatie brengen we focus aan in de woningbouwopgave met als uitgangspunt om binnen de eerder vastgestelde financiële kaders van de Investeringsstrategie en investeringsanalyse van 2021 te blijven. Wij bouwen zelf geen woningen; deze worden door ontwikkelaars, beleggers en corporaties ontwikkeld en gerealiseerd. Wij faciliteren de woningbouw en geven deze partijen kaders mee waarbinnen woningen mogen worden ontwikkeld Wij zijn wel zelf de initiatiefnemer voor de realisatie van de minimaal noodzakelijke bovenplanse voorzieningen. Met het realiseren van deze voorzieningen maken wij gebiedsontwikkelingen mogelijk en zorgen we voor wijken die goed bereikbaar zijn (niet alleen met de auto, maar ook met het openbaar vervoer, de fiets ofte voet) en waar het prettig verblijven is, omdat er onder andere gezorgd is voor een goede buitenruimte en voorzieningen.

Als initiatiefnemer voor de realisatie van de minimaal noodzakelijke bovenplanse voorzieningen zijn wij ook verantwoordelijk voor de financiële dekking hiervan. Aanleiding actualisatie

De Investeringsstrategie en -analyse Schaalsprong wonen 2021 hebben wij geactualiseerd om verschillende redenen: • met de gemeenteraad is afgesproken dat elke twee jaar de Investeringsstrategie en bijbehorende Investeringsanalyse worden geactualiseerd; • er is meer duidelijkheid gekomen over aangevraagde subsidies, waaronder de voorlopige Rijksgelden via het BO MIRT, waardoor er meer inzicht is in de financiële (on)mogelijkheden van de gemeente; • de gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp is toegevoegd aan het programma Schaalsprong wonen. De consequenties hiervan voor de investeringsstrategie zijn in de actualisatie meegenomen; • nieuwe inzichten en actualiteiten, maar ook nieuwe of aanvullende beleidskaders, leiden tot nieuwe maatregelen. Dit kan ook wijziging van kosteninschatting tot gevolg hebben. Dit geldt zowel voor de gebiedsontwikkelingen als voor beleid voor mobiliteit, groen en maatschappelijke voorzieningen; • we zien dat er sprake is van capaciteitstekorten binnen onze gemeente en bij derden. De punten hierboven vragen om focus in het programma om de ambitie van minimaal 20.000 woningen in periode tot 2040 (waarvan 12.700 tot en met 2030) te kunnen realiseren. Daarbij is vooral de financiële positie van de gemeente van belang. Deze is daarom doorgerekend in de Investeringsanalyse. Investeringsstrategie 2023

In de Investeringsstrategie 2023 is de omvang van de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen weergegeven op basis van de op dit moment beschikbare kennis en vastgesteld beleid. Het gaat hierbij om de aanleg van de minimaal noodzakelijke verkeersinfrastructuur

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 6

(inclusief Hoogwaardig Openbaar Vervoer), het groen (uitgangspunt vanuit de vorige Investeringsstrategie is en blijft minimaal 200m2 per woning; de ambitie is 400m2 per woning) en de maatschappelijke voorzieningen (wettelijk verplichte onderwijsvoorzieningen en sportvoorzieningen). De hoeveelheid, voor de Schaalsprong wonen, benodigde scholen (uitbreidingen bestaande scholen of nieuwe scholen), hun gymzalen en ook de benodigde sportvoorzieningen (sporthallen en velden) hangen af van de bevolkingsprognoses en worden daarom in nauw overleg binnen het programma Schaalsprong wonen gemonitord. Voor de focusgebieden (zie hieronder) is nu rekening gehouden met drie nieuwe basisscholen, uitbreiding van vier basisscholen, een voortgezet onderwijsschool, vier nieuwe gymzalen, drie nieuwe sporthallen en ook 33 sportvelden. Deze investeringen dragen bij aan een goed woonen leefklimaat in en om de gebiedsontwikkelingen binnen het programma Schaalsprong wonen. Deze moeten passen bij de omgeving waaraan ze worden toegevoegd. De kernen met hun eigen dorpse karakter en lage woningdichtheid en de kwaliteit van het landschap zetten we in om onze identiteit te versterken. Investeringsanalyse 2023

De Investeringsanalyse 2023 geeft inzicht in de financiële uitwerking van de Investeringsstrategie. De Investeringsanalyse vormt de basis voor de te maken financiële keuzes en is daarom geheim. De Investeringsanalyse gaat in op de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen bij de realisatie van minimaal 20.000 woningen tot 2040 en de financiële dekking die hier tegenover staat. Hierbij wordt uitgegaan van de huidige inzichten. Uitgangspunten en focus

In de Investeringsstrategie uit 2021 is een aantal uitgangspunten vastgelegd; deze zijn in de actualisatie onveranderd gebleven. Een uitzondering hierop is de toevoeging van Spoorzone Hoofddorp als gevolg van de toekenning van de BO MIRT subsidie. Waar mogelijk of noodzakelijk zijn de overige uitgangspunten met de huidige inzichten verder aangescherpt. Toevoegen Spoorzone Hoofddorp aan programma Schaalsprong wonen De gebiedsontwikkeling Stationsgebied Hoofddorp heet nu Spoorzone Hoofddorp. Hierdoor zijn de namen van de twee deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid beter te onderscheiden als deelgebieden binnen deze gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp is in het kader van het Rijksprogramma Bereikbare Steden aangewezen als stedelijk (openbaar) vervoersknooppunt waar extra woningbouw in hoge dichtheden kan worden gerealiseerd, dus een (hoog)stedelijk woonmilieu. Deze invullingsmogelijkheid ontstaat onder andere door de (mogelijke) doortrekking van de OVverbinding Amsterdam-Hoofddorp (ook wel de doortrekking van de metro Noord/Zuidlijn). Hierover heeft het Rijk tijdens het BO MIRT in november 2022 financiële afspraken gemaakt met de regio. Over deze afspraken hebben wij de raad eerder geïnformeerd (X.2022.07632).

De focus van het Rijk, de provincie Noord-Holland en de VRA (en de bijbehorende subsidiëring) ligt hiermee op de gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp. Daardoor is Spoorzone Hoofddorp een van de belangrijkste focusgebieden van de Investeringsstrategie en -analyse geworden en is Spoorzone Hoofddorp toegevoegd aan het programma Schaalsprong wonen. Hiermee ligt de focus van het Programma op dit moment minder op Haarlemmermeer West met uitzondering van Lisserbroek eerste fase. Aanscherping één: Focus op haalbare gebiedsontwikkelingen binnen de huidige financiële kaders In de Investeringsstrategie en -analyse uit 2021 werd uitgegaan van een 'reguliere' Schaalsprong van 21.000 woningen tot en met 2040, met de nadruk op Haarlemmermeer West, Hoofddorp Zuid (De Parken), Hoofddorp Noord en Hoofddorp Stadscentrum. Daarnaast werd een

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 7

mogelijkheid van 10.000 extra woningen in Spoorzone Hoofddorp (voorheen Stationsgebied Hoofddorp) benoemd. In november 2022 heeft de voorlopige toekenning van Rijksgelden voor mobiliteitsmaatregelen via het BO MIRT plaatsgevonden. Van de in totaal € 345 miljoen (inclusief BTW) die wij hebben aangevraagd is € 113,5 miljoen (inclusief BTW) toegekend. Daarvan is 13,5 miljoen (inclusief BTW) voor de gebiedsontwikkeling Hoofddorp Stadscentrum, 1,8 miljoen (inclusief BTW) voor üsserbroek en 98,2 miljoen (inclusief BTW) voor Spoorzone Hoofddorp. Daarnaast is er een aanvraag in behandeling voor een gebiedsbudget van € 21,9 miljoen (inclusief BTW) als gedeeltelijke dekking (50%) van het grondexploitatietekort van Spoorzone Hoofddorp. Hierover is na besluitvorming in het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving (BOL) van 15 juni 2023 meer bekend. De toekenning voor Spoorzone Hoofddorp (en Lisserbroek) en bijhorende voorwaarden voor 50% cofinanciering leiden er toe dat we voor Spoorzone Hoofddorp inzetten op een eerste fase van minimaal 3.500 woningen. Door te schuiven binnen maatregelen voor een eerste fase met de toegekende rijksbijdragen, én geraamde RIH-inkomsten en reserve schaalsprong én bijdragen van de VRA is het mogelijk om in ieder geval deze eerste fase op basis van de huidige inzichten te kunnen voorbereiden.

Door deze verschuiving komen wij echter tot de conclusie dat er onvoldoende middelen zijn voor de benodigde investeringen behorend bij alle woningbouwontwikkelingen van de Schaalsprong. Daarom hebben wij de opgave van de Investeringsstrategie uit 2021 moeten heroverwegen met als uitgangspunt binnen de financiële kaders van de Investeringsstrategie van 2021 te blijven. Dit heeft geleid tot de aangepaste focus in de lopende gebiedsontwikkelingen met de toevoeging van Spoorzone Hoofddorp met daarnaast een aantal potentiegebieden. Hetzelfde onderscheid is ook terug te vinden in de nota 'Temporisering woningbouwprojecten' van 16 mei jongstleden (7705553). In de Investeringsstrategie 2023 ligt daarom de focus tot 2040 op de ontwikkeling van de lopende woningbouwprojecten in Nieuw-Vennep (Nieuwe Kom en Pionier-Bols, samen 2.650 woningen). Hoofddorp (Zuid, Noord, Stadscentrum en Hyde Park, samen 10.100 woningen), Badhoevedorp (850 woningen, exclusief Schuilhoeve), Cruquius Wickevoort (650 woningen), en overige kleinere projecten (800 woningen) die al dusdanig ver in het proces zijn dat deze niet worden getemporiseerd. Dit is grotendeels conform de Investeringsstrategie uit 2021 (met uitzondering van de potentiegebieden Nieuw-Vennep West, Cruquius Zwaanshoek, Post van Krayenhoff, Spoorzone Hoofddorp tweede fase en Lisserbroek tweede fase).

Daarnaast zetten we dus nu in op de eerste fase van Spoorzone Hoofddorp (3.500 woningen) en de eerste fase van Lisserbroek (2.900 woningen). Tezamen vormt dit onze uitvoeringsfocus, die voortkomt uit de financiële mogelijkheden van onze gemeente, inclusief de Rijksbijdragen (BO MIRT) in combinatie met onze inspanningsverplichting uit de MRA Woondeal (zie figuur 2). Mede door het uitblijven van subsidietoekenning van het Rijk en andere partijen voor de overige ontwikkelgebieden, hebben we Nieuw-Vennep West, Cruquius Zwaanshoek, Post van Krayenhoff, Spoorzone Hoofddorp tweede fase en Lisserbroek tweede fase dus aangemerkt als potentiegebieden. Deze gebieden kunnen in potentie toegevoegd worden aan de focus mits deze (financieel) haalbaar worden, binnen de door ons gestelde kaders in een gemeentelijk Programma van Eisen. Over de mogelijkheden voor woningbouw met bijbehorende voorzieningen in deze potentiegebieden vinden gesprekken plaats tussen het Rijk, de provincie

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 8

Noord-Holland, de VRA, marktpartijen en de gemeente. Hiervan worden medio 2023 de eerste resultaten verwacht. Een mogelijkheid op een bijdrage uit de Woningbouwimpulssubsidie of (de eind april 2023 aangekondigde) start-bouwimpuls voor deze gebieden blijft een mogelijkheid. Aanscherping twee: Raming Investeringsanalyse op basis van 100 procent productiebehoefte Het uitgangspunt van de actualisatie is om uit te gaan van een lager en daardoor realistischer woningaantal. De plancapaciteit geeft een actuele indicatie van de capaciteit aan woningbouwplannen in onze gemeente. Het gaat hierbij om harde (vastgestelde) en zachte (potentiële) woningbouwplannen. In aansluiting op de MRA Woondeal kiezen we voor het benoemen van een inspanning om plancapaciteit te realiseren tot en met 2030 en na 2030. Op basis van ervaringen in de planningen van de provincie Noord-Holland geldt de vuistregel dat er minimaal 130 procent plancapaciteit nodig is om vertraging op te vangen en om tot 100 procent van de productiebehoefte te kunnen komen. De 100 procent productiebehoefte is het uitgangspunt van de investeringsanalyse en draagt daarmee bij aan financieel realistische prognoses. Wij gaan uit van de inspanningsverplichting uit de MRA Woondeal om tot en met 2030, 13.400 (mogelijk minus 700) woningen op te leveren.

In de Woondeal MRA is voor onze gemeente een beschikbare plancapaciteit van 18.135 woningen en de productiebehoefte van 13.400 (mogelijk minus 700) woningen opgenomen. Daarmee zijn we voorzichtig met het oog op de op dit moment bekende risico's. Risico's

In de Investeringsstrategie 2023 staan de vijf belangrijkste risico's beschreven bij het realiseren van onze ambitie. Per risico is een beheersmaatregel beschreven om het risico te ondervangen (zie de Investeringsstrategie). Andere risico's en beheersmaatregelen die wij zien zijn opgenomen in een risicoregister. Dit register is een bijlage van de Investeringsanalyse 2023. De belangrijkste risico's op dit moment zijn: Marktontwikkeling leidt tot problemen in de haalbaarheid van woningbouwprojecten: De stijging van de bouwkosten en de (hypotheek)rente, en de daling van de koopkracht kan leiden tot lagere verkoopprijzen van woningen in met name het dure segment. De aanpassing van het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 leidt tot meer regulering in het middenhuursegment. Hierdoor kan de businesscase van marktpartijen onder druk komen te staan. Dit kan vervolgens weer leiden tot vertraging en minder kostenverhaal. Vertraging kan ertoe leiden dat we de inspanningsverplichting uit de MRA Woondeal en het BO MIRT niet nakomen. De gevolgen van de aankomende wet Versterking regie Volkshuisvesting: In het wetsvoorstel is het streven opgenomen om twee derde betaalbaar te bouwen in nieuwbouw, in ons gemeentelijk beleid is het uitgangspunt minimaal vijftig procent betaalbaar.

Dit kan leiden tot businesscases die financieel onhaalbaar worden en daarmee tot vertraging, te weinig gemeentelijk kostenverhaal en lagere bijdragen aan de Reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH). De Reserve RIH is één van de gemeentelijke dekkingsbronnen voor de investeringsopgave bij het programma Schaalsprong wonen. Beperkte investeringsruimte gemeente: Voor het uitvoeren van de investeringen die nodig zijn voor de Schaalsprong wonen zullen nieuwe leningen moeten worden aangegaan en zal de schuldpositie van de gemeente verslechteren. Aan de hand van de kernindicatoren, zoals opgenomen in de notitie Schuldpositie 2023 (7282099) wordt bewaakt of de schuldpositie beperkt blijft binnen (kritische) grenzen. Dit om te voorkomen dat (andere) investeringen uitgesteld of geannuleerd moeten worden.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 9

Vertraging door complexe grondverwerving: Het in eigendom hebben van grond is van belang voor de realisatie van benodigde (bovenplanse) voorzieningen. Grondverwerving is een risico als dit niet tijdig en strategisch gebeurt. Het kan leiden tot vertraging in de uitvoering van de voorzieningen en de investeringen die daarmee gepaard gaan. Regelgeving rondom ruimtelijke thema's zoals geluid, stroom, stikstof, bodem en water is aan verandering onderhevig en complex: De regelgeving kan een risico vormen voor de onderbouwing van onder andere een bestemmingsplan en leidt tot onzekerheid over het wel of niet door kunnen gaan van een woningbouwproject of de vertraging hiervan. 3.3 Wat mag het kosten? Programmabureaukosten

Het programma Schaalsprong wonen is een omvangrijke opgave die vraagt om voldoende kwalitatieve en kwantitatieve capaciteit. In de Voorjaarsrapportage 2021 is extra budget beschikbaar gesteld voor het programma Schaalsprong wonen voor de jaren 2022 en 2023. In de periode 2018 tot en met 2022 zijn de gerealiseerde programmabureaukosten voor schaalsprong wonen € 4,551 miljoen. Voor 2024 en verder is een vervolginzet gewenst. Deze is onder andere bedoeld voor de afstemming met de MRA, de provincie Noord-Holland en het Rijk in het kader van de regionale verstedelijkingsstrategie van de NOVEX-gebieden en Samen Bouwen aan Bereikbaarheid (SBaB), en het blijven informeren van het college en de raad over de voortgang van het programma met onder andere de Bouwmonitor en de (actualisatie van de) Investeringsstrategie. Het betreft ook de actualisatie van de vervolgstappen om het proces van de Schaalsprong verder te kunnen uitrollen en daar waar mogelijk te versnellen. Onderstaande tabel, uit de aanvraag Voorjaarsrapportage 2023, laat zien wat er voor de prioritaire programma's (Schaalsprong wonen, Spoorzone Hoofddorp, Noord-Zuid lijn en Hoofddorp Stadscentrum) wordt aangevraagd. Tabel 2: Overzicht besloten en voorgestelde programmakosten voor 2023 tot en met 2027.

2023

2024

2025

2026

2027

4.518

1.680

2.119

2.119

2.119

Programmakosten grote woningbouwprojecten

1.032

3.397

3.247

Totaal middelen

5.550

5.077

5.366

2.119

2.119

Omschrijving

(bedragen x € 1.000)

Reeds besloten en verwerkt in programmabegroting:

Programmakosten prioritaire programma's Nu voorgesteld

Aan de uitvoering van dit voorstel zijn derhalve geen kosten verbonden, met uitzondering van de voor de noodzakelijke ambtelijke capaciteit benodigde middelen. Ruimtelijke investeringen als gevolg van Schaalsprong wonen en dekking

Met de focus die we in het programma hebben aangebracht, zorgen we ervoor dat we binnen de financiële kaders blijven zoals die in 2021 in de Investeringsstrategie en -analyse door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Dit houdt in dat de verwachte investeringen voor de bovenplanse mobiliteitsmaatregelen, de realisatie van minimaal noodzakelijk bovenplans groen en maatschappelijke voorzieningen gedekt kunnen worden uit (verwachte) subsidies, (verwachte) bijdragen van ontwikkelaars en gemeentelijke middelen.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 10

De gemeentelijke middelen betreffen de Reserve RIH en de structurele inzet van € 2 miljoen vanaf 2024, die is opgenomen in de programmabegroting Schaalsprong wonen. Deze structurele inzet kan als stelpost voor dekking van kapitaallasten worden gebruikt of deze wordt toegevoegd aan de Reserve Schaalsprong. Met de integrale afweging bij de Voorjaarsrapportage 2023 ligt uitvoering van het besluit voor om de structurele inzet van middelen voor de Schaalsprong per 2027 te verhogen naar € 2,5 miljoen. Uitgaande van deze verhoging en de aangebrachte focus in het programma resteert in 2040 mogelijk een beperkte ruimte in de Reserve Schaalsprong. Op de totale investering gaat het om een marge van 4 procent. Dit is een zeer beperkte marge en deze vervalt al als de rente slechts 1 procent gaat stijgen. Daarom is deze ruimte op dit moment onvoldoende om één van de potentiegebieden toe te voegen aan de focus. Als dit wijzigt zal dit separaat met een voorstel ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Sinds de invoering van de reserve Schaalsprong is tot nu toe € 6,4 miljoen onttrokken ten behoeve van investeringen binnen het programma, zie tabel 3. Tabel 3: Stand van zaken reserve Schaalsprong Reserve Schaalsprong Dotatie vanuit Reserve Grondzaken bij instelling Reserve Schaalsprong (VJR 2019)

€7,4 mln.

Onttrekkingen 2020, 2021, 2022 (voor infra (€ 4,7 mln), groen (€ 1 mln) en onderzoekskosten € 0,7 mln (5%)) Dotaties vanuit Reserve Grondzaken 2020, 2021, 2022

- € 6,4 mln.

Stand Reserve Schaalsprong per 1-1-2023

+ € 4,5 mln. €5,5 mln.

Strategische grondaankopen Spoorzone Hoofddorp Het voor strategische grondaankopen benodigde verwervingskrediet zal per besluit over het verwerven van een perceel aan de raad worden gevraagd, inclusief de lasten van de tijdelijke exploitatie. Voor de dekking van de eventuele exploitatietekorten wordt in de Reserve Schaalsprong voorzien. Zodra de grondexploitaties zijn vastgesteld, worden de aankopen inclusief boekwaardes en de exploitatiekosten daarin ondergebracht. In het raadsvoorstel (7621436) is besloten het beleidsdoel van de Reserve Schaalsprong aan te vullen met het doel tijdelijke exploitatie strategische aankopen Spoorzone. Met de exploitatietekorten van de vier strategische aankopen als benoemd in de Verwervingsstrategie Spoorzone Hoofddorp (7644561) is rekening gehouden in de investeringsanalyse. Een eventuele onrendabele top van deze strategische grondaankopen wordt gedekt uit de nog vast te stellen grondexploitaties voor de deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid. Als dit tot een tekort op de grondexploitatie leidt wordt dit gedekt uit de Reserve Grondzaken. Voor dekking van de grondexploitatietekorten Spoorzone Hoofddorp (Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid) is een gebiedsbudget van € 21,9 miljoen inclusief BTW aangevraagd bij het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Dit komt overeen met 50% van het geraamde grondexploitatietekort tot en met 2030. In het BOL van 15 juni 2023 wordt hierover besloten. Besluitvorming Met deze Investeringsstrategie worden nadrukkelijk geen besluiten gevraagd over de aanleg van specifieke infrastructurele maatregelen, groenvoorzieningen of maatschappelijke voorzieningen. Jaarlijks kunnen voorstellen worden gedaan om investeringen te dekken vanuit de voor de schaalsprong beschikbare gemeentelijke dekkingsbronnen. De besteding van de stelpost of de reserves vindt plaats middels de integrale afweging bij een voorjaarsrapportage.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 11

De Investeringsstrategie en -analyse vormen het overkoepelende financiële kader waarmee inzicht wordt gegeven in de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen die het gevolg zijn van de woningbouwprojecten van de Schaalsprong wonen en de daartegenover staande financiële dekking. Met behulp van dit overkoepelende kader kan een desbetreffende investering integraal worden afgewogen. Hiervoor wordt per woningbouwproject of gebiedsontwikkeling een financieel kader opgesteld en vastgesteld. Onderdeel van dit kader is de financiële strategie om te komen tot voldoende dekking voor de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen: welke besluiten voor het beschikbaar stellen van middelen worden wanneer genomen. De besluitvorming over de bij de gebiedsontwikkeling horende investeringen wordt georganiseerd via het betreffende uitvoeringsprogramma en is, zoals gezegd, onderdeel van de integrale afweging van de voorjaarsrapportage. Daarbij is het uitgangspunt om deze kosten zoveel mogelijk via kostenverhaal te verzekeren of onder te brengen in onze grondexploitaties en investeringsprojecten. In de uitvoeringsprogramma's brengen we de budgetbesluiten en/of de beoogde reserveringen in beeld. Soms ook in combinatie met inzicht in de langere termijn via bijvoorbeeld een Investeringsagenda, zoals bij mobiliteit. Wat zijn de financiële risico's?

Met de Investeringsanalyse 2023 geven we een prognose van de minimaal noodzakelijke bovenplanse investeringen en de daar tegenover staande dekkingen voor de periode tot 2040. Over een dergelijke periode zijn de woningbouwprojecten en investeringsprojecten gevoelig voor conjuncturele risico's zoals prijsstijgingen en de ontwikkeling van de rente. Ook de externe dekking waarmee wordt gerekend is zo goed mogelijk bepaald op basis van de huidige stand van zaken van subsidieaanvragen en (voorlopige) toekenningen en de daarop gebaseerde verwachte subsidiemogelijkheden. Met een definitieve toekenning van een subsidie is er pas zekerheid over deze dekking. Met de voorlopige toekenning van € 98,2 miljoen (inclusief BTW) Rijksgelden in het kader van het BO MIRT is voor een deel van het mobiliteitspakket van Spoorzone Hoofddorp vijftig procent van de investeringen financieel gedekt. De VRA is naar verwachting bereid om aan dit mobiliteitspakket € 33 miljoen exclusief BTW bij te dragen. Hierover moet nog definitieve besluitvorming plaatsvinden. Voor een gemeentelijke bijdrage is vanuit de investeringsanalyse geprognosticeerd dat het op basis van de huidige inzichten haalbaar is om een bijdrage van € 41 miljoen inclusief BTW als cofinanciering op te nemen. In het BOL van 15 juni 2023 wordt een definitief mobiliteitspakket ter besluitvorming voorgelegd.

Bij goedkeuring hiervan kan gestart worden met de eerste fase van Spoorzone Hoofddorp. De wijze van borging van de gemeentelijke bijdrage als cofinanciering conform BBV-regels wordt komend jaar uitgewerkt als ook meer informatie bekend is over de subsidieregels behorende bij de uitkering. De tweejaarlijkse actualisatie van de investeringsstrategie en -analyse zorgt ervoor dat er, indien aannames en daadwerkelijke resultaten uiteen gaan lopen, tijdig kan worden bijgestuurd. Met de bij de huidige prognoses resterende ruimte in de Reserve Schaalsprong is een beperkte buffer aanwezig om risico's op te vangen. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

De uitvoering van de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023 en de bijbehorende woningbouwopgave vallen onder de verantwoordelijkheid van het college. De portefeuillehouder Financiën is het eerste aanspreekpunt binnen ons college. De raad is verantwoordelijk voor het beschikbaar stellen van het budget.

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 12

3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

De gemeenteraad heeft in het kader van de methode-Duisenberg gevraagd om een meer integraal overzicht van beleid op het gebied van wonen. Dit heeft een directe samenhang met beleid rondom mobiliteit, groen, en maatschappelijke voorzieningen. De Investeringsstrategie 2023 geeft hier invulling aan. De Investeringsstrategie 2023 is een integraal document met daarin verwijzingen naar relevante informatie. Er is een hoofdstuk gewijd aan de nieuwe beleidscontext (sinds de totstandkoming van de Investeringsstrategie 2021) per beleidsveld van de gemeente, maar ook van het Rijk, de provincie Noord-Holland en de MRA. In de bijlage van de Investeringsstrategie is een bredere beleidscontext geschetst per beleidsveld in chronologische volgorde. De digitale versie van de Investeringsstrategie geeft de mogelijkheid door te klikken (hyperlinks) naar alle relevante stukken die genoemd zijn. Communicatie Vanuit MRA verband wordt regelmatig gecommuniceerd over de MRA Woondeal en de stand van zaken. Wij zullen ons hier op het niveau van de gemeente - daar waar mogelijk en gewenst - bij aansluiten. Vanzelfsprekend zullen we, bijvoorbeeld via de Bouwmonitor, blijven communiceren over onze gemeentelijke vorderingen.

De communicatie over op te leveren woningaantallen blijft in lijn met de aantallen die in het huidige coalitieakkoord (minimaal 20.000 tot 2040) en in de Woondeal MRA (13.400 - mogelijk minus 700 - tot 2030) zijn vastgelegd. Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. De bijlage Investeringsanalyse Schaalsprong wonen bevat financiële details over de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen. Omdat het openbaar maken van deze gegevens de economische of financiële belangen van de gemeente kan schaden, maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

Wij zullen tweejaarlijks, gelijktijdig met de Voorjaarsrapportage, een actualisatie van de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen ter informatie aan de raad sturen, en de raad voorstellen dit ter bespreking te agenderen. Over de voortgang van de gebiedsontwikkelingen informeren wij de raad in de bestuurlijke Voortgangsrapportage wonen en de Bouwmonitor en het (tussentijds) meerjarenperspectief grondzaken ((t)MPG). Over de voortgang van infrastructuur, groen en maatschappelijke voorzieningen informeren wij de raad via de tweejaarlijkse actualisatie Investeringsstrategie Schaalsprong wonen. Over mobiliteit vindt dit ook plaats in de voorgangsrapportages mobiliteit en MPI. Via het Integraal Accommodatieplan wordt de doelmatigheid van de gemeentelijke vastgoedportefeuille functiegewijs geanalyseerd. De uitkomsten hiervan worden jaarlijks met

Investeringsstrategie en Investeringsanalyse Schaalsprong wonen 2023

Pagina 13

de raad gedeeld. Over de ontwikkelingen binnen de vastgoedportefeuille wordt de raad tweejaarlijks door het Meerjarenperspectief Vastgoed geïnformeerd. Voor sport wordt eveneens een uitvoeringsprogramma opgesteld. 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

De ambitie van de MRA (Woondeal) is om in de periode tot en met 2030 circa 171.000 woningen te realiseren in de metropool. Door de woningbouwontwikkeling in Haarlemmermeer kunnen wij een aanzienlijk deel van deze regionale woningbouwopgave van de MRA mogelijk maken. Omdat de woningbouw in Haarlemmermeer onderdeel uitmaakt van de metropoolopgave wordt er nauw met de MRA samengewerkt om deze opgave ook te kunnen realiseren. 4. Ondertekening