7502306 rv Vaststelling bestemmingsplan Hoofddorp Bornholm 50 en beeldkwaliteitsplan Holmkwartier

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel onderwerp

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

drs. JurgenNobel Jan Beelen Collegevergadering 28 maart 2023

Portefeuillehouders steller

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer 7502306

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluitde raad voor testellen om: 1. de Nota van zienswijzenbestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 vast te stellen; 2. het bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 met planidentificatie NL.IMRO.0394. BPGhfdbomholm50-B001 vast te stellen; 3. geen exploitatieplanvast te stellen; 4. het beeldkwaliteitsplanHolmkwartier vast te stellen; 5. het beeldkwaliteitsplanHolmkwartier toe te voegenaan de welstandsnota'Nota uiterlijk van bouwwerkenHaarlemmermeer 2020' (2020.0002340); 6. het college van burgemeesteren wethouders te machtigen het verder nodigete verrichten. 2. Samenvatting

Het bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 maakt de ontwikkelingmogelijk van een nieuw woonzorgcentrum, woningenen voorzieningen opde plaats van het verpleeghuis Bornholm en Eijkenhove, het Holmkwartier. Zo ontstaateen levendig nieuwgebied, dat verbondenis met de wijk. Het beeldkwaliteitsplanHolmkwartier geeft aanbevelingenen richtlijnen voorde vormgeving van bebouwing en de inrichting van de ruimte. Deze wordt aan de welstandsnota'Nota uiterlijk van bouwwerkenHaarlemmermeer 2020' (2020.0002340) toegevoegd,zodat deze gebruiktkan wordenbij het toetsenaan de omgeving. Beide stukkenzijn op15 augustus2022 bekendgemaakt en hebben van 16 augustus2022 zes weken ter inzage gelegen. Op het beeldkwaliteitsplanzijn geen zienswijzeningediend.Op het bestemmingsplanzijn acht zienswijzeningediend. De reacties ophet bestemmingsplanzijn in de Nota van zienswijzensamengevat en van een antwoordvoorzien.De toelichting ophet bestemmingsplanen de regels en verbeeldingzijn, mede naar aanleidingvan de zienswijzen,op een aantal puntenaangepast.

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina 2

3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Het bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 voorzietin de ontwikkelingvan een nieuw woonzorgcentrum, woningenen voorzieningen opde plaats van het verpleeghuis Bornholm en Eijkenhove, het Holmkwartier. Het betreft de realisatie van 225 woningenen/ofzorgwoningen, 260 zorgeenhedenen ondergeschikte commerciële 800 m2 maatschappelijke voorzieningen, (maximaal 300 m2) en maatschappelijke (2.050 m2) voorzieningen. Amstelring heeft aangegeveneen nieuwwoonzorgcentrum te willen bouwenen hierbij ook ruimte te willen biedenaan nieuwewoningenen voorzieningen. Daarbij wordt het terrein ook beter toegankelijkvoorde wijk Bornholm. Zo ontstaateen gebied waar verschillende generaties kunnenwonen,zodat mensenlanger in de eigen buurtkunnenblijven. In de deelstructuurvisieHoofddorp(2013.0028472) is de ambitie geformuleerddat Hoofddorp zich in de komendejaren ontwikkelttot een toekomstbestendige en meer levendige stad, waar werken, wonenen voorzieningen veel meer met elkaar vermengen.De ontwikkelingvan het Holmkwartier draagt hieraan bij. Het initiatief is ookin lijn met de visie Wonenen Zorg 2030 (2017.0026227) en de uitwerking van deze visie in het uitvoeringsprogramma Wonenen Zorg (2018.0022374).

Deze visie en uitwerkingmaken deel uit van wat we voorstaanmet onsbeleidskader voorhet sociaal domein 2019-2023: 'Koersvast, steeds beter' (2019.0058019), waarin als doelstellingis opgenomen dat inwonerstijdig passendezorg en ondersteuning krijgen. We streven naar verminderingvan eenzaamheid, verbeteringvan gezondheid en het voorkomen van onveiligesituaties thuis. We maken passend wonenmogelijk en streven naar een inclusievesamenlevingin wijken en kernen.Toegankelijkheid en betaalbaarheid zijn belangrijkecriteria. Het initiatief draagt bij aan het Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 (2019.0058049). Er wordt een bijdrage geleverd aan het toevoegenvan een gedifferentieerd aanbodvan betaalbare woningen voorverschillende doelgroepen,met bijzondereaandacht voorouderen.Met 30% sociale huur en 20% in het middensegmentvoldoetde ontwikkelingaan het uitgangspunt dat de helft van nieuwte bouwenwoningeneen betaalbare (huur of koop) woningis. Ook (de mogelijkheid tot) doorstromingis belangrijk. De wijk Bornholm vergrijst. Het nieuwbouwprogramma biedt aantrekkelijke mogelijkheden voorouderendie binnende wijk willen doorstromennaar een meer geschikte woning.De woningendie zij achterlaten, zijn geschikt voorgezinnen.Daarnaast is onderzochtwelke kansenvoorliggenvoorpassende voorzieningen.

Het plan ookin lijn met het manifest 'Samen leven, wonenen zorgenin Haarlemmermeer' (2022.0000403), dat op1 april 2022 doorde diverse partijenis ondertekendopde locatie Verpleeghuis Bornholm. Zorgaanbieders,woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgkantooren gemeentewerken samen aan de volgendeactielijnen: • Ontwikkelenvan een gezondebalans tussenvraag en aanbodvoorwonenen zorg & ondersteuning (incl. geclusterd wonenouderen). • Zorgenvoorvoldoendebetaalbaar wonen/huisvesting voormensendie een vorm van begeleidingnodighebben. •

Bevorderenvan doorstromingonderouderennaar passendewoningenof woonvormen.

•

Verbeteringvan woonomgeving en infrastructuurrondzorg, welzijn en ondersteuning.

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina 3

Met de anterieureovereenkomst(2022.0000214) hebben we op8 februari2022 de kaders en de afspraken vastgelegd waaronder wij de ontwikkelingwillen faciliteren. Hierbij hebben we ookbeslotengeen MER(milieueffectrapportage)-procedure te doorlopen voordit plan. In hetzelfde besluithebben we het ontwerpbeeldkwaliteitsplan vastgesteld en vrijgegeven voor inspraak. In het besluitvan 5 juli 2022 (2022.0001477) hebben we het ontwerpbestemmingsplan vrijgegevenvoorinspraak. 3.2 Wat gaanwe daarvoordoen?

In het bestemmingsplanwijzigt de bestemmingvan 'Maatschappelijk' naar 'Maatschappelijk' en 'Wonen'.Ook nemenwe opwaar groen,water en de toegangswegenkomen. Binnenhet plangebiedstaan we 225 woningenen/ofzorgwoningen, 800 m2 maatschappelijke voorzieningen, 260 zorgeenheden,ondergeschikte commerciële(maximaal 300 m2) en maatschappelijke (2.050 m2) voorzieningen toe. De ondergeschikte maatschappelijke voorzieningen mogenniet allemaal gebruiktwordendoor mensenvan buitenhet woonzorgcentrum. Daarvoor is namelijk geen parkeerplek. Volgensde parkeerberekening is er ruimte voor935 m2 brutovloeroppervlak voor externe maatschappelijke voorzieningen, mits deze niet ophet drukste piekmoment(zaterdagavond) gebruiktworden.

Het plan bestaat uit vijf blokken,waarvan we de bouwvlakkenhebben opgenomen. Zo blijven een centraal pleinen (langzaam) verkeersruimtengegarandeerd vrij. De maximale bouwhoogteen het maximum aantal bouwlagenzijn opgenomen, om te zorgen dat de gebouwenrichting de wijk lager zijn en er een hoogteaccent richting de Kruisweg mogelijk is.

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina4

Figuur3 stedenbouwkundig schetsontwerp enbestemmingsplan (alleenbestemmingen en bouwvlakken) Hetbestemmingsplan

Het woonzorgcentrum is als Maatschappelijk bestemd; ééngeheel bloken een half blok.Binnen de bestemmingMaatschappelijk zijn zorgwoningen, zorgeenhedenen beperktondersteunende voorzieningen mogelijk. Reguliere woningenzijn niet mogelijk. Binnende bestemmingWonenzijn zowel reguliere als zorgwoningen mogelijk. Een zorgwoning is een zelfstandige woningbedoeld voorhuishoudens waarvan minimaal éénpersoonzorg behoeft, dan wel binnenafzienbaretijd die zorg behoeft, waar (intensieve)zorgverlening mogelijk is en waar zorg opafroepbeschikbaar is vanuiteen verpleeg-ofverzorgingshuis,een woonzorgcentrum of een dienstencentrum. Een beperktezonebinnende bestemmingWonenheeft de aanduiding'maatschappelijk'. Hier zijn zowel woningenals een woonzorgcentrum met zorgeenhedenmogelijk. Dit is gedaan omdat de exacte grens tussenhet woonzorggedeelte met de Maatschappelijke bestemmingen de woningenopdit momentnogniet duidelijk is. Dit hangt af van het uiteindelijkeontwerp.Op deze manier is er enige flexibiliteit. Daarnaast is een aanduiding'gemengd' opgenomen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen.Er is ookaangeduid waar alleen grondgebonden woningenen/ofbeneden/bovenwoningen mogenkomen.

pagina 5

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

Bestemmingen Groen ~G ~ Maatschappelijk

M!

]

Verkeer

I

WA

I

Water

I

WG

|

Woongebied

Aanpassinglangzaamverkeer

Aanpassingsteiger

Figuur4 bestemmingsplan (zonder dubbelbestemmingen) Ongebouwdeparkeervoorzieningen zijn alleen mogelijk binnende bestemmingenVerkeer, Maatschappelijk en Wonen,maar bij de laatste twee alleen binnende aanduiding 'parkeerterrein'.Bovendienis het totaal aantal onbebouwde parkeerplaatsenbeperkttot maximaal 321. Zo wordt voorkomendat alle parkeerplaatsenin de openbareruimte komenten koste van de hoeveelheid groenen wordt de kwaliteit en belevingvan de openbareruimte verzekerd. Er is ookde mogelijkheid voorverdiept aangelegde parkeervoorzieningen onderde bebouwing, zoals een parkeergarage. Er is aangegevendat de ingangvan de parkeergarage niet bij het centrale pleinmag komen.Bij de aanduiding'parkeergarage' mag maar éénlaag gebouwdworden.Zo kan er opde parkeergarage een binnenruimte ontstaanwaar woningen opuitkomen.De opgangnaar dat dek komt in drie vrijwaringszoneswaarbinnenruimte moet zijn vooreen opgang.Voorde parkeernormenis de gebruikelijkeparkeerregelingopgenomen (artikel 13, 2018.0005796),zodat we aansluitenbij het beleid. Aanpassingen na het ontwerpbestemmingsplan

Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplannen is een aantal ondergeschikte punten veranderd. De toelichting is geactualiseerd (onderandere stikstof) en er is naar aanleiding van een zienswijze onderzoekgedaan naar de geluidsemissie van het woonzorgcentrum. In de regels en verbeeldingis éénsteiger mogelijk gemaakt in het water. Mede naar aanleiding van een zienswijze is voorde doorgangnaar de Engelsholm richting de Kruisweg bepaald dat deze alleen voorlangzaamverkeer en calamiteiten is. Beide zijn aangegeven met een rode cirkel op figuur4. Het beeldkwaliteitsplan

Het beeldkwaliteitsplanHolmkwartier geeft aanbevelingenen richtlijnen voorde vormgeving van bebouwing en de inrichting van de ruimte. Het hoofdprincipeuit het beeldkwaliteitsplanis het creërenvan ruimtelijk-visuelesamenhang. De nieuwebuurtzal aanvoelenals een sterke eenheid. Deze eenheid komt in de eerste plaats tot uitingin de kleur van het metselwerk, de kleur van de kozijnenen de detaillering en materialisatie. Daarnaast zorgt een subtiel

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina 6

onderscheid in de architectuur en de schaal van bebouwing ervoordat de bebouwing aansluit opde gewenste identiteit van het aansluitendeopenbaargebied. Rondomhet pleinhebben de gevels meer samenhang, in de woonstratenis er nadruk opde afzonderlijkewoningen. Naast het vaststellen van het beeldkwaliteitsplanwordt deze ookgekoppeldaan de welstandsnota'Nota uiterlijkvan bouwwerkenHaarlemmermeer 2020' (2020.0002340). De Commissie omgevingskwaliteitHaarlemmermeer (voorheenerfgoed/welstandscommissie) gebruikthet plan om nieuweontwikkelingen te toetsen.Op deze manier wordt de toetsingaan dit beeldkwaliteitsplanjuridisch geborgd. 3.3 Wat mag hetkosten?

Aan de uitvoeringvan deze nota zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen kosten verbonden. Artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordeningbepaaltdat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. De gemeenteraad kan besluitengeen exploitatieplanvast te stellen als het verhaal van kostenanderszins is verzekerd. Voordit bestemmingsplanis een anterieure overeenkomst(2022.0000214) geslotenmet de ontwikkelaarvan de gronden.Daarmee is het verhaal van kostenanderszinsgeregeld en hoeft geen exploitatieplante wordenvastgesteld. Wat zijn definanciële risico's?

Iedere gebiedsontwikkelingbrengtrisico's met zich mee. Vanwege de aard van deze ontwikkelingzijn de risico's voorontwikkelingen realisatie van het planvoorde gemeente beperkt.Het betreft een binnenstedelijke verdichtingsopgave van een woonzorgcentrum naar een nieuweinclusievebuurtin Bornholm met zorg, woningenen voorzieningen. Onze rol is, vanwege de eigendomspositie(s) van de private partij(en),faciliterend. Hierdoorliggen de risico's voornamelijkbij de exploitant/ontwikkelaar en zijn de gemeentelijkerisico's beperkt. Met de verrekeningopbasis van daadwerkelijke kostenbeperkenwe ookonsfinanciëlerisico dat we de plankosten(VTA) niet volledig (kunnen) verhalen. 3.4 Wie is daarvoorverantwoordelijk?

Op grondvan de Wet ruimtelijke ordening(artikel 3.1) stelt de gemeenteraad het bestemmingsplanvast en besluitgeen exploitatieplanvast te stellen (artikel 6.12, tweede lid). Op grondvan de Woningwet(artikel 12a) stelt de gemeenteraad een welstandsnotavast. De portefeuillehouderRuimtelijke Ordeningis eerste aanspreekpunt binnenhet college voorhet voorbereidenvan het bestemmingsplan. 3.5 Welkeoverigerelevante informatieis beschikbaar?

Participatie en communicatie Het ontwerpbestemmingsplan is op14 augustus2022 bekendgemaakt en heeft vanaf 15 augustuszes weken ter inzage gelegen. Naast de wettelijke bekendmakingis de communicatiein samenspraak met Amstelring uitgevoerd.De kanalenvan de gemeenteen Amstelring zijn ingezet om over de terinzageligging van het ontwerpbestemmingsplan te communiceren.Dit gebeurdevia sociale media, de nieuwsbriefvan Amstelring en de website www.holmkwartier.nl. Ook hebbenwe contact opgenomen met de wijkraad Bornholm zodat zij hun achterban via een nieuwsbriefen de websites www.bornholm-online.nl en www.wiikraadbornholm.nlkondeninformeren.

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina 7

De gemeenteorganiseerdeop7 september2022 een bijeenkomstwaarbij het ontwerpbestemmingsplan werd gepresenteerden waar aanwezigenvragen kondenstellen. We werden daarbij ondersteunddoorAmstelring. Voorde bijeenkomstwaren bewonersvan de wijk en van het verpleeghuis uitgenodigd. Na de besluitvorming zullende besluitenin het Gemeentebladwordenbekendgemaakt (te raadplegen via officiëlebekendmakingen.nl). Het bestemmingsplanis ookte vindenop ruimtelijkeplannen.nl. De indienersvan zienswijzenwordengeïnformeerd.Het bestemmingsplanwordt zes weken ter inzage gelegd. Tegen het bestemmingsplankan in die periodeberoepwordeningesteld bij de afdeling bestuursrechtspraakvan de Raad van State doorbelanghebbenden. Juridische aspecten • Het beeldkwaliteitsplantreedt in werking na de bekendmaking. • Het bestemmingsplantreedt in werking na afloopvan de beroepstermijn, tenzij er om een voorlopige voorziening wordt verzocht. Dan treedt het besluitnogniet in werking. • Afdeling 2 van de Crisis- en herstelwet van toepassing.Dit betekentdat de belanghebbende in het beroepschriftmoet aangeven welke beroepsgronden hij heeft. Het beroepwordt nietontvankelijkverklaard als er binnende beroepstermijn geen grondenzijn ingediend. Na afloopvan de inzagetermijnvan zes weken kunnener geen nieuweberoepsgronden meer wordenaangevuld.

• Doorhet beeldkwaliteitsplantoe te voegenaan de welstandsnota'Nota uiterlijk van bouwwerkenHaarlemmermeer 2020' (2020.0002340) (opbasis van artikel 12a Woningwet) ontstaat het juridische kader voorde welstandtoetsvan aangevraagde omgevingsvergunningen. • Met het vaststellen van het bestemmingsplan(opbasis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening)wordt het ruimtelijk planologischkader vastgelegd voorde ontwikkelingvan deze wijk. Op basis hiervan kunnenomgevingsvergunningen verleend worden. • Op basis van artikel 6.12, eerste lid Wet ruimtelijke ordeningis een exploitatieplanverplicht. Op basis van het tweede lid kan de gemeenteraad besluitendat dit niet nodigis, indiende kostenanderszinsverzekerd zijn. Voordit projectis een anterieureovereenkomstgesloten met de ontwikkelaar,zodat de kostenanderszinsverzekerd zijn. 3.6 Wanneeren hoe zat de raadoverde voortgangworden geïnformeerd?

Met de vaststelling van het bestemmingsplandoorde gemeenteraad is de procedureafgerond. Indientegen het plan beroepwordt ingesteld, zal de gemeenteraad opde hoogte worden gesteld. 3.7 Wat betekent dit voor de MetropoolregioAmsterdam(MRA)?

Met de ontwikkelingvan het Holmkwartier geven we invullingaan de regionalewoonopgave. 4. Ondertekening

Burgemeesteren ^wethouders van de gemeente Haarlemmerqpeer, de se^retafi^^-^P^ de burgenWester,

:irvJ

Vaststelling bestemmingsplanHoofddorpBornholm50 en beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

Bijlage(n): A. notavan zienswijzenBR Hfd Bornholm 50 B. notavan zienswijzenBR Hfd Bornholm 50 bijlage 1 C. bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 - Verbeelding D. bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 - Regels E. bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 - Bijlage bij regels F. bestemmingsplanHoofddorpBornholm50-Toelichting G. bestemmingsplanHoofddorpBornholm 50 - Bijlagen bij toelichting H. beeldkwaliteitsplanHolmkwartier

pagina8