7366751 rv Toepassing Opkoopbescherming en Zelfbewoningsplicht

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

ToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht

PortefeuillehoudersMarjoleinSteffens- van de Water Steller

Victor van der Hidde

Collegevergadering 21 februari 2023 Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

7366751 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het collegeheeftbeslotenom: 1. de conceptnota van beantwoordingvragenenzienswijzenopkoopbescherming vast te stellen. Het collegebesluit de raad voor testellenom: 1. de Tweedewijzigingsverordening Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer 2022vast te stellen. 2. Samenvatting

Met de motieToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht heeftde raad onsop 25november2021verzochtopkoopbescherming enzelfbewoningsplicht in regelgeving opte nemen. Wij leggen zelfbewoningsplicht opbij nieuwbouwkoopwoningen met eenkoopprijsvrij op naam tot de grensvoorde Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens,€ 405.000in 2023).De zelfbewoningsplicht geldt tot vijfjaar na de oplevering of eerstebewoning. Met dit raadsvoorstel nemenwij opkoopbescherming opin de Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer2022,tweedewijziging.De opkoopbescherming geldt in onzehele gemeente voorbestaande koopwoningen ennieuwekoopwoningen met eenkoopprijsvan € 504.000of lager. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.De opkoopbescherming treedt in werkingop1 april 2023. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Wij willende betaalbaarheid ende beschikbaarheid van woningen borgen.Daarvoor zettenwij de benodigde instrumenten in. Wat is de aanleiding,context?

Op 25november2021heeftde raad de motieUitvoeringopkoopbescherming en zelfbewoningsplicht (de motie)aangenomen. Daarmee verzoektde raad onsom opkoopbescherming enzelfbewoningsplicht in regelgeving opte nemen.

pagina 2

ToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht

Sinds 1 januari 2022biedt de Huisvestingswet 2014(de Wet) de mogelijkheidom opkoopbescherming opte nemenin de Huisvestingsverordening. Opkoopbescherming is een middel om goedkope enmiddeldure koopwoningen beschikbaar te houdenvoor woningzoekenden die er zelf gaan wonen.Opkoopbescherming houdtin dat de kopereen woninguitsluitendmag verhuren, als hij daarvoor eenvergunning heeft.Dit geldt de eerstevier jaar na aankoopvan de woning.De mogelijkheidom zelfbewoningsplicht opte leggen bij nieuwbouwwoningen bestond al langer. Hiervoor geldtgeenwettelijkemaximumtermijn. In eensessieopdonderdag 1 december 2022heeftde raad opkoopbescherming enzelfbewoningsplicht.

gesproken over

Welkdoel wordt nagestreefd?

Wij strevenernaar om goedkope enmiddeldure koopwoningen zo veelmogelijkbeschikbaar te houdenvoorkopersdie er zelf willenwonen. 3.2

Wat gaanwe daarvoordoen?

Zelfbewoningsplicht In projecten met meerdan 30 woningen leggen wij zelfbewoningsplicht opbij nieuwbouw koopwoningen met eenkoopprijs vrij opnaam tot de grensvoorde Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens,€ 405.000in 2023).Zelfbewoningsplicht houdtin dat de koperde woninguitsluitendmag gebruikenom die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen,ofte laten bewonendoor bloedverwantenvan de koperin de eerstegraad. De zelfbewoningsplicht geldt tot vijfjaar na de oplevering of eerstebewoning.Dit beleid hebben wij vastgelegd in de nota Betaalbaar wonenin Haarlemmermeer(2021.0002546) envoerdenwij al eerderuit. In anterieureovereenkomsten engrondovereenkomsten sprekenwij met ontwikkelaars af dat zij de zelfbewoningsplicht opnemen in de akte van levering van de woningen. Opkoopbescherming Met dit raadsvoorstel nemenwij opkoopbescherming opin de Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer2022,tweedewijziging.De opkoopbescherming geldt in onzehele gemeente voor: a. bestaande koopwoningen met eenwaarde opbasis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) van € 504.000of lager; b. koopwoningen met eenkoopprijsvrij opnaam van € 504.000of lager. Het bovengenoemde bedrag geldt in 2023enwordt jaarlijks geïndexeerd.Dit gebeurtmet het prijsindexcijferbestaande woningen van hetCentraal Bureauvoorde Statistiek (CBS).

Opkoopbescherming houdtin dat de woningen in de eerstevierjaar na de overdracht uitsluitendmogenwordenverhuurd,als de eigenaareenverhuurvergunning opkoopbescherming heeft.In de Huisvestingsverordening wordt bepaald in welkesituaties een huiseigenaarvoorvergunning in aanmerkingkomt. Publicatieconceptregeling enverwerking zienswijzen Op 2 mei 2022is de conceptregeling opkoopbescherming gepubliceerdoponzewebsite. Tot en met 16 mei 2022bestond de mogelijkheidom te reageren.De ingediendevragenenzienswijzen ende beantwoordingzijn verzameld in de Conceptnota van beantwoordingvragenen zienswijzenopkoopbescherming (bijlage). Dezenota wordt toegezonden aan de inzendersvan vragenenzienswijzen.De zienswijzenwaren aanleiding om de regeling openkelepunten aan te passen. De aanpassing houdtin dat de opkoopbescherming nietgeldt voor:

ToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht

pagina 3

a. b. c.

woningen in lopendeprojecten; woningen waarover is afgesproken dat zij huurwoning mogenworden; woningen waarvoor zelfbewoningsplicht is opgenomen in de akte van levering,zolang deze zelfbewoningsplicht geldt. In de nota van beantwoordingzijn de conceptregeling ende definitieveregeling opgenomen, zodat de wijzigingen zichtbaar zijn. Watzijn de argumenten?

Opkoopbescherming houdt koopwoningen beschikbaar voorkopersdieerzelfwillenwonen Opkoopbescherming beperktde opkoop voorverhuur van goedkope enmiddeldure koopwoningen. Dit instrument draagt eraan bij dat deze schaarse woningen zo veelmogelijk beschikbaar blijven voorkopersdie er zelf willenwonen. Opkoopbescherming is noodzakelijk voorkoopwoningen tot€504.000 In de Wet is bepaald dat hetinvoeren van opkoopbescherming slechtsis toegestaan,voorzover de raad dat instrumentnoodzakelijk engeschiktacht voorhetbestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardigeeffectenvan schaarste aan woonruimte. Op grond van gegevens van hetKadaster achtenwij opkoopbescherming noodzakelijk om koopwoningen tot € 504.000beschikbaar te houdenvoorkopersdie er zelf willengaan wonen. De onderbouwing van dit bedrag is opgenomen in de toelichting bij de Huisvestingsverordening (bijlage). Opkoopbescherming is noodzakelijk in heelonzegemeente Uit de gegevens van hetKadaster blijkt dat hetopkopen van woningen om ze daarna te verhuren in heelonzegemeente is toegenomen. Wij voerenopkoopbescherming daarom in heelonzegemeente in. Watzijn de kanttekeningen en risico's?

De mogelijkheidbestaat om bezwaar enberoepaan te tekenen tegendit besluit oftegeneen besluit dat wordt genomen opbasis van de Huisvestingsverordening. Naar onzemeninghebben wij de noodzaak van de opkoopbescherming voldoendeonderbouwd. De rechterkan echtertot eenander oordeelkomen. 3.3

Watmag hetkosten?

De kostenvoorde uitvoering van dit voorstelwordengeraamd op€ 200peraanvraag. Dit bedrag betreft de ambtelijke capaciteit voorhetbehandelenvan vergunningaanvragen. De kostenwordengedekt door leges.De legeszijn opgenomen in de Verordening opde heffing ende invorderingvan legesgemeente Haarlemmermeer2023(2022.0001937). Op dit momentis nognietin te schattenom hoeveel vergunningaanvragen hetzal gaan. De kostenendaarbij behorendeopbrengsten worden indien nodigopeenlater moment opgenomen in de programmabegroting. Wat zijn definanciële risico's?

Onzegemeente looptgeenvermeldenswaardige financiëlerisico's bij de uitvoering van dit voorstel. 3.4

Wie is daarvoorverantwoordelijk?

Het vaststellenvan de verordening is eenbevoegdheidvan de raad. Het collegeis verantwoordelijkvoorde uitvoering ervan. Binnenonscollegeis de portefeuillehouder Woonbeleidheteersteaanspreekpunt.

ToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht

3.5

pagina 4

Welkeoverigerelevante informatieis beschikbaar?

Raadssessie opkoopbescherming enzelfbewoningsplicht In eensessieopdonderdag 1 december 2022heeftde raad gesproken over opkoopbescherming enzelfbewoningsplicht. In deze sessieheeftde raad tweewensen uitgesproken: 1. Onderzoek ofwij hetvoorkleinebeleggers tot maximaalvijf woningen ookmogelijkkunnen makeneenvergunning aante vragenom te kunnen verhuren. Wij hebbendit onderzocht,maar zienhiertoe geenmogelijkheid.Het is in onzeogenniet uitvoerbaar om na te gaan hoeveel woningen eeneigenaarin bezit heeft.Als eenaanvrager zelf eenoverzichtaanlevert van de woningen die hij in bezit heeft,is hetnietuitvoerbaar om te controleren of dit overzichtvolledigis. Voorzoverwij hebben kunnen nagaan, zijn er ookgeenandere gemeenten die verhuur door kleinebeleggersmogelijkmaken. Het tegenovergestelde zienwij wel. Een clustervan minimaal tienwoningen in éénpand die gelijktijdigaan éénopvolgende eigenaarworden overdragen,valt in de gemeente Amsterdam buitenhetwerkingsgebiedvan de opkoopbescherming. De gemeente Den Haag kan in zo'ngeval ontheffing verlenen. 2. Voeropkoopbescherming in voorbestaande bouwennieuwbouw, met uitzondering van nieuwbouwwoningen waarover eenanterieure overeenkomst is gesloten voor inwerkingtreding vandeopkoopbescherming. Dezewensis verwerktin hetvoorstel.

Uitgezonderde categorieën nieuwbouwwoningen In de verordeningen worden enkelecategorieën nieuwbouwwoningen uitgezonderdvan de opkoopbescherming. a. woningen in lopendeprojecten Opkoopbescherming is nieuwbeleid. Het is nietwenselijkdat dit beleid lopende projecten vertraagt. De opkoopbescherming geldt daarom nietvoorprojecten waarvoor eenanterieureovereenkomst is gesloten voorde datum waarop de opkoopbescherming in werkingtreedt. b. woningen waarover is afgesproken dat zij huurwoning mogenworden Het is nietde bedoelingom hetontwikkelen van middeldure endure huurwoningen onmogelijk te maken. In eenanterieureovereenkomst kunnen wij vastleggendat woningen als huurwoning mogenwordengeëxploiteerd. Voordeze woningen geldt de opkoopbescherming niet. c. woningen waarvoor zelfbewoningsplicht geldt De regelsbij zelfbewoningsplicht zijn iets strengerdan bij opkoopbescherming. Zolang vooreenwoning deze zelfbewoningsplicht geldt, geldt de opkoopbescherming niet. Verhuurvergunning opkoopbescherming In de verordening wordt bepaald in welkesituaties de eigenaarvan eenwoning in aanmerking komt vooreenverhuurvergunning opkoopbescherming. In de Wet is voorgeschreven dat wij deze vergunning moetenverlenen in de volgendesituaties: a. verhuur aan eenbloed- of aanverwant in de eersteof tweedegraad; b. tijdelijke verhuur voor maximaal éénjaar, ondervoorwaarden; c.

verhuur van woonruimte die onlosmakelijkdeel uitmaakt van eenwinkel-,kantoor-of bedrijfsruimte. Bovendienverlenen wij zo'nvergunning in de volgendesituatie: d. de eigenaarheefteenvoorlopige koopovereenkomst voorde woning gesloten voordat de opkoopbescherming in werkingtreedt.

ToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht

pagina 5

Hiermeecreërenwij overgangsrecht voorkopersdie eenvoorlopige koopovereenkomst voor eenwoninghebbengesloten voordat de opkoopbescherming in werkingtreedt. Wij verlenen de vergunning echterniet,als eenonderzoekopbasis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door hetopenbaar bestuur(de wet Bibob) aanleiding geeftom de vergunning te weigeren. Bestuurlijkeboete Wij nemende mogelijkheidopom bij overtredingeenbestuurlijkeboeteopte leggen. Dit doen wij om de nalevingvan de regelste bevorderen. 3.6

Wanneeren hoe zal de raadoverde voortgangworden geïnformeerd?

de raad jaarlijks via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonenoverde Wij informeren aantallen aangevraagde, verleende,geweigerde eningetrokken vergunningen enontheffingen. 3.7

Wat betekent dit voor de MetropoolregioAmsterdam(MRA)?

Wij hebben de gemeenten die deel uitmakenvan de woningmarktregio geïnformeerd overdeze voorgenomen wijzigingvan de Huisvestingsverordening. De woningmarktregio beslaat eendeel van de MRA. 4 Ondertekening

Burgemeester enwe;

Bijlage(n): • Tweedewijzigingsverordening Huisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer2022 • GeconsolideerdeHuisvestingsverordening gemeente Haarlemmermeer2022inclusief tweedewijziging • Conceptnota van beantwoordingvragenenzienswijzenopkoopbescherming • MotieToepassingOpkoopbescherming enZelfbewoningsplicht