7318723 rv Anterieure overeenkomst Hoofdweg 634-640 te Hoofddorp ('De Oost') en budgetaanvraag

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag drs. Jurgen Nobel SabrinaBruinsma 7 februari 2023

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer 7318723

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft beslotenom: 1. de anterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') met ARP aante gaan; 2. voorhet project'De Oost' in te stemmen met 50% socialehuur; 3. daarbij vande NotaBetaalbaarwonen(2021) af te wijken voorwat betreft eis 12 en voor dit projecteen huurprijshoger dan de eerste aftoppingsgrenstoe te staanvoor appartementen tussende 30 m2 tot 50 m2; 4. voorde parkeerbalansde midden bandbreedte als maximumte latengelden voorde socialehuur en hiermee maatwerkte verlenenophet Strategisch Parkeerbeleid 2018; 5. opgrond vanartikel 25 lid 2 vande Gemeentewet geheimhouding opte leggen opde bijlage 'AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost')' en de daarbij behorende bijlagen, met uitzonderingvanbijlage 1 'situatietekening'en bijlage 3 'planning'.De geheimhouding wordt opgelegd opgrond vanartikel 5.1 lid 2 onderb vande Wet openoverheid in verband met de economischeoffinanciëlebelangen vande gemeente; 6. opgrond vanartikel 25 lid 3 Gemeentewet met een separaatvoorstelde raad voorte stellen de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering. Het college besluit de raad voorte stellen om: 1. een aanvullendbudget van€ 300.060te autoriserenen vrij te geven voorde locatie Hoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en deze kostente dekken uit de bijdrage van de ontwikkelendepartij; 2.

hiertoe de 8e begrotingswijziging voorhet begrotingsjaar 2023 vast te stellen. 2. Samenvatting

Haarlemmermeerkamptmet een woningtekort.Met de vaststelling vanhet nieuwewoonbeleid (Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer2019-2025 (2019.0058049)) is bepaalddat het tempovande nieuwbouwfors moet wordenversneld, dat er meer woningenmoetenworden gebouwd, en dat het type woningenbeter moet aansluiten bij de vraag. Het sluitenvandeze anterieureovereenkomstsluit aanbij deze vraag doorwoningbouwte realiserenaande

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina2

Hoofdweg 634en 640 in Hoofddorp.Het planomvatde realisatievan 238 appartementen, en 119 vrijesector appartementen. De appartementen waarvan119 socialehuurappartementen zullenbestemd zijn vooreen brede doelgroep (starters, studenten,kleine gezinnen,senioren. Binnenhet planwordt ruimte gereserveerd om ontmoetingvan bewonerste faciliteren,door middel vaneen centralebinnentuin met veel groen. Daarnaast zal 50% vande appartementen in dit projectin de socialehuur wordengerealiseerd. Dit zijn de ontwikkelaaren wooncorporatie Ymere na veelvuldig overleg overeengekomen.Hierdoorwordt 20% meer socialehuur gerealiseerd dan de Nota BetaalbaarWonen(2021.0002546) vereist, dat zijn 48 appartementen. De appartementen kenneneen oppervlaktevancirca 40 tot 90 m2. Op de locatiestaatmomenteeleen leegstaand kantoorgebouw en een pandvaneen fysiopraktijken ooglaserkliniek.Middels sloopen nieuwbouwworden hier woningen gerealiseerd. Het planresulteert in een nieuwhoogstedelijk woonmilieuwaaropdit moment grote vraag naaris in onzegemeente en de regio. Het plan'De Oost' is in het voorjaarvan2022 naeen GlobaalHaalbaarheidsonderzoek (GHO) middels een intentieovereenkomst een intentieperiodeingegaan.

In deze periodeis uitwerking gegeven aanhet onderzoekenvande mogelijkheden en voorwaarden om de haalbaarheid van het projectvast te stellen en tot vastlegging vande gemaakte afsprakenin een anterieureovereenkomstte komen. Met de ontwikkelendepartijARP kaneen anterieureovereenkomstwordengesloten, waarin alle kwalitatieve, programmatische, procesmatige en financiëleafsprakenzijn vastgelegd en geborgd. Het plandraagt bij aande Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer(RIH). Om de anterieurefase te kunnenuitvoeren,vragen we budget aan. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

In 2019 is de 'Woondeal'met het Rijk ondertekend.Hierin is afgesprokendat de regio de opdracht heeft om voorhet jaar2040 230.000 nieuwewoningenin alle prijssegmenten te bouwen.Op basis vanonzeplancapaciteit kunnenwe in onzegemeente tot 2040 ruim 20.000 woningentoevoegen aande voorraaden hiermee het woontekort verkleinen.Dit projectlevert hieraan een bijdrage. Wat is de aanleiding,context?

De ontwikkelaarheeft een planingediend om de verouderde kantoorpanden aande Hoofdweg 634/640te transformerennaareen aangenamewoonplekdichtbij het centrumvan Hoofddorp. Appartementen opdeze plek versterken de kwaliteit van het centrumgebied en dragen bij aan de oplossingvoorde grote vraag naarwoningen.Op de locatiestaatmomenteeleen leegstaand kantoorgebouw en een pandvaneen fysiopraktijken ooglaserkliniek.Via sloopen nieuwbouw moetenhier woningenwordengerealiseerd.

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina3

3.2 Wat gaanwe daarvoordoen?

In het bestemmingsplan'HoofddorpOost' (2012.0014654), heeft het plangebied de bestemming 'Gemengd-3'. Hier zijn geen woningentoegestaan.Omdat de ontwikkelingvan238 appartementen opde locatieniet binnenhet vigerende bestemmingsplanpast,is een bestemmingsplanherzieningvereist. Het ontwerpbestemmingsplan zal in de komendemaanden de proceduredoorlopen en daarnater vaststelling aande raad wordenaangeboden. Daarnaast zal uitwerking wordengegeven aanhet StedenbouwkundigOntwerppassendbinnen de gemeentelijke kwalitatieveeisen. Procesmatige en financiëleafsprakenmet de ontwikkelendepartijwordenvastgelegd in de anterieureovereenkomstwaarinookhet wettelijk verplichte kostenverhaalwordengeregeld, inclusiefde bijdrage die ookdit planmoet leveren aande RIH.

Watzijn de argumenten? Transformatie verouderdekantoorpandennaarnieuw hoogstedelijk gebied

De transformatiebiedt een kansom de schaarse ruimte beter te benuttendoorverouderde bedrijfspandente vervangen doorwoningenin de vorm vaneen hoogstedelijk woonmilieu. Hiermee wordt voorzienin de grote behoefte aanwoningenin Hoofddorp,Haarlemmermeeren de MetropoolregioAmsterdam. Het verouderde plangebied wordt herontwikkeld.

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina4

Het woonprogrammavoorzietin circa50%socialehuur en 50%vrijesector.

Dit is overeenkomstigde doorde gemeenteraad in het Woonbeleidsprogramma (2019.0058049)vastgestelde differentiatievantenminste50% betaalbaarwaarvanminimaal 30% socialehuur. Zowel bezoekers alsbewonersparkerenwordt ondergrondsopgelost

Het maaiveld wordt half verhoogd om daarmee alle parkeervoorzieningen ondergrondsopte lossen,zowel voorbewonersals voorbezoekers. Dit zal via een aanmeld-en registratiesysteem worden beheerd. Het aantalparkeerplaatsen is hoog omdatrekening moet wordengehouden met de grotere afstandten opzichte vande centrumvoorzieningen en het vooralsnogontbreken van Hoogwaardig OpenbaarVervoer (HOV) in de nabijeomgeving. Groen in eenhoogstedelijkmilieu

Bovendeze verdiepte kelderbak wordt een groene binnentuin aangelegd die de woonkwaliteit voorde nieuwebewoners,als de directe omgeving bevorderd. Middenin het plan,tussende appartementsgebouwen door,looptdaarmee een groene zone.De zoneis eigendom vanen wordt in stand gehouden doorde eigenaren van de woningen. De inrichting en de inrichtings-en beheerkosten vanhet plangebieden het projectgebied

Het plangebied betreft het eigendom vanARP: het gebied waarde nieuwewoningen,inclusief alle parkeer-en groenvoorzieningen wordengerealiseerd. Alle investeringenin het plangebied (eigendom ontwikkelaar)wordengedaan dooren komenvolledig voorrekening vanARP. Dit betreft uiteraardde woon-en parkeervoorzieningen, inclusiefde realisatievande groene binnenzone. Deze groene binnenzone opde parkeerdekkenkomenin eigendom vande eigenaren vande woningenen wordendooren voorrekening van hen in standgehouden middels een VvE. Een beheerlastenraming is thans niet aande orde omdater geen openbare ruimte overgedragen wordt aande gemeente waarde DuurzameInrichting OpenbareRuimte (DIOR) opvantoepassingis. De inrichting vandeze binnentuin wordt doorde ontwikkelaar verder uitgewerkt. Voorde aansluitingopde openbareruimte zal ookeen ontwerpworden uitgewerkt, de ontwikkelaaris verantwoordelijkvooreen goede aansluitingopde openbare ruimte. Verkeersontsluiting

Doorverkeersonderzoeksbureau Goudappel Coffeng is onderzochtof doorde toestroomaan verkeersbewegingen bijgedragen moet wordenaande kostenvoorinfrastructurele aanpassingen die naaraanleidingvan'De Oost' benodigd zijn. De conclusievan het Goudappel Coffeng rapportluidde dat er alleensprakeis vaneen licht negatief effect ophet knooppunt op de Hoofdweg/Burgemeester Pabstlaan.Dit knooppunt vormt zonderdeze ontwikkeling(en overigens ookdie van'Het Nieuwe Noord'in HoofddorpNoord)al een knelpunt.Derhalve kon geen bijdrage wordengevraagd voordeze specifieke infrastructureleaanpassing.Er wordt wel volledige RIH afgedragen. Watzijn de kanttekeningen en risico's? Het woonprogrammaen de nota betaalbaar wonen

Doordat50% socialehuur wordt gerealiseerd in plaatsvan30% socialehuur, heeft een verschuiving plaatsgevondenbinnenhet woonprogramma. Hierdooris de verdeling vande socialehuurwoningenals volgt: 60 socialehuurwoningenonderde eerste aftoppingsgrens(€ 633,25), 40 - 42 m2 59socialehuurwoningenonderde liberalisatiegrens (€ 763,47),40 - 49 m2

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina5

Het gaat hierbij om 48appartementen die vande middenhuur naarde socialehuurcategorie zijn verschoven. De oppervlakten vandeze 48appartementen zelf zijn gelijk gebleven, maar voldoendoorde verschuiving naarsocialehuurcategorie niet meer aaneis 12 vande Nota Betaalbaarwonen(2021.0002546): 'Voorwoningenmet een gebruiksoppervlakvan30 m2 tot 50 m2 is de maximalehuur gelijk aande eerste aftoppingsgrens.'De huurprijsvandeze appartementen is doorde verschuiving wel verlaagd van€863in de middenhuur naar€763,47 in de socialehuur. Uiteindelijk zorgt de verschuiving binnenhet programmapraktisch tot meer socialehuurwoningen. In het voorgestelde woonprogramma hebben 59vande in totaal119 socialehuurwoningenmet oppervlakten van40 tot 49 m2 (gemiddeld 45,2 m2) gebruikersoppervlak(GBO) een huur die hoger is dan de eerste aftoppingsgrens.Uiteindelijk zijn deze appartementen gemiddeld 4 m2 'te klein' voordeze eis. De parkeerbalans

Doormeer socialehuur te realiserenis er een aantalappartementen, die eerst onderde eerste aftoppingsgrenszaten,naarde liberalisatiegrens verschoven. Dit is tussenYmere en ontwikkelaarovereengekomen,Ymere wil namelijkmeer differentiatieaanbiedenbinnenhet socialesegment. Doordeze verschuiving binnenhet socialesegment is de parkeerbalans gestegen, terwijl de parkeergarage al opmaximalecapaciteitzat. Om aanhet oudeprogramma te voldoenwaarinnog middenhuurwas opgenomen,moest al gebruik wordengemaakt vaneen duursysteem (€ 20.000 per parkeerplaats) om alle benodigde parkeerplaatsen te bergen. Via het systeem wordentwee auto'sbovenelkaargeparkeerd. In het projectzullenalle parkeerplaatsen opeigen initiatiefvande ontwikkelaarzich uit het zicht, onderhet maaiveld in een parkeergarage onderde ontwikkelingbevinden. Zowel bewoners-als bezoekersparkeren wordt onderde ontwikkelingopgelost. Hierdooris ruimte voorveel groene kwaliteit ophet maaiveld ten behoeve vande toekomstige bewoners,en bewonersin de omgeving. Een extra laag is quawaterhuishouding/opkomend kwel, énfinancieelniet mogelijk. Onderzocht wordt of toepassingvandeelauto'sin het projectmogelijk is via een Pilot Deelauto's. Doorverschuiving in het programmais de parkeerbalans gestegen van306 naar314 benodigde parkeerplaatsen.

Samen met Ymere wil de ontwikkelaarmaatwerkvoordit projectophet gebied vande parkeerbalans.Uit onderzoekvande woningcorporaties is gebleken dat bewonersvan de kleinere socialehuurappartementen minder auto'sbezitten danwaarhet beleid vanuit gaat. Het aantalparkeerplaatsen is niet overeenkomstig het gemeentelijke parkeerbeleid met dien verstandedat voorde socialehuurwoningenrekening is gehouden met een iets lagere bandbreedte. De normenzelf blijven hetzelfde, het gaat om een anderetoepassingvan de bandbreedte. Op dit momentis deze bandbreedte voormiddenhuur en hoge categorie sociale huur nog hetzelfde. Doormiddel vanmaatwerk,doorhet hanterenvande gemiddelde bandbreedte in plaatsvan de maximalebandbreedte voorde hoge categorie socialehuur, komt de parkeerbalans uit op293. De raad zal bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan expliciet wordengevraagd om in te stemmen met deze maatwerkafwijkingvande doorhaar vastgestelde parkeernormen. Vrije sectorhuur of koop

In eerste instantiezullenbinnende 50% vrije sector, alle appartementen zich in het huursegment bevinden. Afhankelijk van de woningmarktontwikkelingkan beslotenwordenom de vrije sector in koopte veranderen.

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina6

Draagvlak

Na vaststelling vande intentieovereenkomst heeft de ontwikkelaareen informatiebijeenkomst gehouden over het planwaarbij de bewonersen bedrijven in de directe omgeving zijn uitgenodigd. Over het algemeen is met enthousiasmegereageerd opde plannen. Vooralbij een grote groep mensendie opzoek is naareen (betaalbare)woning. Maarer zijn ookzorgen en bezwarenvan met namede rechtstreekse burenvan het LUX gebouw aande Wieger Bruinlaan. Via een aantal constructievegesprekken zijn meerdere aanpassingen in het ontwerpdoorgevoerd. Zo is binnen het projecthet gebouw dat aande LUX gebouwen grenst een aantalmeter vanze vandaan verschoven, is de groene binnenplaats vergroot wat een beter uitzicht geeft, zal naarwens een afscheiding heg wordengeplaatst, zijn de gevelkleuren aangepast,is de inrit naarde ondergrondseparkeergarage vergroend en teruggebracht vandrie naartwee inrittenwat eventueleoverlastzal verminderen.Zij hebben zich eerder dit jaarin een belangengroep verenigd, en aangegeven bij iedere stapin het procesreactie te geven in de vorm van zienswijzen/inspraak. Tussenontwikkelaaren bewonersvinden nog gesprekken plaatsom tot een oplossingte komen. 3.3 Wat mag het kosten?

Met de anterieureovereenkomstzullende plankosten en de RIH volledig wordenverhaald bij de ontwikkelaar. Plankosten

De kostenzijn berekend en de onderbouwingis terug te vindenin geheime bijlage 4. In de programmabegroting wordende kostenen de bijdragen verantwoordopbeleidsdoel B: Haarlemmermeerrealiseert ruimtelijke projectendie bijdragen aanhet maatschappelijkdoel vanhet programmaRuimtelijke Ontwikkeling, taakveld 8.2 (niet bedrijfsterreinen). RIH

In het Beleidskader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer2019-2023 (2019.0057735) wordt de bijdrage aande reserve RIH onderbouwd.De RIH bijdrage wordt overeenkomstighet te realiserenprogrammavolledig door de ontwikkelaarbetaald. Watzijn definanciële risico's

Iedere gebiedsontwikkeling brengt risico's met zich mee. Vanwege de aard vandeze ontwikkelingzijn de risico's gemiddeld te noemen.Het betreft hier immers een door,en voor vandoordie partij rekening en risico van,een marktpartijopgepaktetransformatieopgave verworvenbedrijfslocaties naareen woonprogramma in hoge dichtheden. Doorde voornamelijk faciliterenderol die we bij deze transformatieopgave hebben, zijn onzerisico's in financiëlezin zo veel mogelijk beperkt en geborgd in een anterieureovereenkomst.Het helemaal wegnemen van risico's is echter onmogelijk. Met de realisatievanhet planwordt pas gestart als en zodra de wijziging van het bestemmingsplanonherroepelijkis en de noodzakelijke omgevingsvergunningen verleend zijn. In de anterieureovereenkomstzijn sluitendeafsprakengemaakt over het kostenverhaal.Voor zover niet direct betaald, wordenbij de ondertekeningvandeze overeenkomsttoereikende bankgarantiesgesteld. Hiermee zijn in beginsel de projectrisico'sopadequatewijze ondervangen.

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina7

3.4 Wie is daarvoorverantwoordelijk?

De raad is verantwoordelijkvoorhet vaststellenvan de beleidskaders en het verstrekken van het budget. Het college is verantwoordelijkvoorde uitvoering. De portefeuillehouder Ruimtelijke ontwikkelingis binnenhet college het eerste aanspreekpunt. 3.5 Welkeoverigerelevante informatieis beschikbaar? Communicatieen participatie

In algemene zin geldt dat tijdige communicatieen participatieover het specifieke project (planontwikkeling, ontwerpenet cetera) tot de verantwoordelijkheidvande ontwikkelaar behoort. Wij zijn verantwoordelijkvoorde communicatieen participatiemet betrekking tot onzepubliekrechtelijke takenen bevoegdheden (vaststellenkaders, beoordelenvan vergunningen,besluiten college en raad). Bij ondertekeningvande anterieureovereenkomstzal via de reguliere communicatiewegen (Informeer/website)ookmelding wordengedaan. Uiteindelijk hebben belanghebbenden nog gelegenheid om bij de gemeenteraad zienswijzenin te dienen ophet ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de tervisielegging vanhet ontwerpbestemmingsplan zal weer contactmet de omgeving wordengezocht in de vorm vaneen inloopbijeenkomst. De focusligt ophet informerenvande omwonenden en gebruikers in het gebied over de overlastvande werkzaamheden. Hier ligt een nadrukkelijketaakvoorde ontwikkelaar(s). Juridischeinformatie

Alvorenshet plankanwordengerealiseerd, zal eerst het bestemmingsplanmoetenworden herzien, en daarnamoetende benodigde vergunningenwordenverleend. In de in de geheime bijlage opgenomenanterieureovereenkomstzijn alle van belang zijnde juridische aspectenop de in onzegebruikelijke wijze verder uitgewerkt. De overeenkomstis opbasis vande voorons gebruikelijke standaarddooreen vanonzejuristenopgesteld en er bestaat overeenstemming over met de ontwikkelendepartijARP. Geheimhouding Bij onzebesluitvorming is het uitgangspuntdat informatieopenbaar is. Dit sluit aanbij het principevaneen transparante overheid zoalsis bedoeld in de Wet openoverheid (Woo).Er kunnenzich echter gevallen voordoenwaarbij openbaarmaking vanbepaaldeinformatieniet gewenst is. Daarvanis in dit geval sprake. De anterieureovereenkomstbevat informatieover de economischeen financiëlebelangen van de gemeente. Omdat geheimhouding hiervoor wenselijk is makenwe gebruik vande uitzonderingsgrondals bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onderb vande Woo.We besluiten in dit geval die informatieniet openbaar te maken. 3.6 Wanneeren hoe zal de raadoverde voortgangworden geïnformeerd?

De raad wordt geïnformeerd zodra nieuweontwikkelingenplaatsvinden,zoals nu met voorliggende projectontwikkeling.De volgende stapin het proceszal de vaststelling vanhet bestemmingsplanzijn. Via het (tussentijds) MeerjarenPerspectief Grondzakenzal de raad geïnformeerd wordenover de financiëlevoortgang vande gebiedsontwikkeling.

AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640te Hoofddorp('De Oost') en budgetaanvraag

pagina8

3.7 Watbetekent dit voor de MetropoolregioAmsterdam(MRA)?

De geplande woningbouwopHoofdweg 634-640draagt met circa 240 woningenbij aande woningbouwopgave in de MRA. De nadrukligt opspecifieke doelgroepen(ouderen,starters, jongeren en stellen zonderkinderen) 4. Ondertekening

Burgemeester en Burgemee -dffsecreta

ders vande gemeente Haarlemmermeer, de burgemeester,

JLA

rmans-Wijdeven

Bijlage(n) • AnterieureovereenkomstHoofdweg 634-640(gehe m) • Bijlagen AOK: Bijlage 1: Situatietekening(openbaar) Bijlage 2: Voorlopigontwerp(geheim) Bijlage 3: Planning(openbaar) Bijlage 4: Plankostenberekening (geheim) Bijlage 5: Berekening Bijdrage Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer(geheim) Bijlage 6: Planschaderisicoanalyse (geheim)